Проверка объекта и продавца перед покупкой: тапу, обременения и долги

Проверка объекта в Грузии начинается и заканчивается выпиской из Публичного реестра: в ней видно, кто собственник, какова площадь и кадастровый код, есть ли ипотека, арест или судебный спор. Выписку заказывают в Доме юстиции или онлайн, готовится она за минуты и стоит недорого. Юридическое сопровождение сделки обходится примерно в 200–500 долларов и окупается на первом же обременении, которое продавец забыл упомянуть.

Как получить выписку и что в ней смотреть

Выписку берут в Доме юстиции по кадастровому коду или адресу объекта, а также через сайт Национального агентства публичного реестра. Заказать её вправе любой — согласие продавца не требуется, достаточно кадастрового кода.

1. Собственник. Имя в выписке должно совпадать с паспортом продавца. Продаёт представитель — проверяют доверенность: срок, полномочия, апостиль.
2. Кадастровый код и адрес. Сверяют с договором и с фактическим объектом; ошибка в коде означает регистрацию другого объекта.
3. Площадь. Расхождение с фактической площадью — признак неузаконенной перепланировки или пристройки.
4. Категория земли. Для участка это ключевое: сельскохозяйственный участок иностранцу в собственность не оформят.
5. Обременения. Ипотека, залог, аренда, сервитут, право пользования третьих лиц.
6. Аресты и споры. Запись о наложенном аресте блокирует регистрацию перехода права.

Как проверить обременения, аресты и споры

• Свежесть выписки решает. Берите её в день подачи документов на регистрацию, а не за неделю: обременение регистрируется в тот же день, что и появляется.
• Ипотека. Продажа заложенного объекта возможна только с согласия банка или после снятия залога. Схема с погашением кредита деньгами покупателя выполнима, но платежи проводят через банк и в один день со снятием залога.
• Наследство. Если право получено недавно и по наследству, уточните, все ли наследники оформили доли; неоформленная доля — будущий спор.
• Совместная собственность супругов. Объект, купленный в браке, продаётся с согласия второго супруга.
• Судебные споры. О текущем разбирательстве по объекту в выписке может быть отметка; при сомнениях проверку поручают юристу.

Что делать, если объект или пристройка не узаконены

Самовольные пристройки, объединённые балконы, надстроенные мансарды и переоборудованные подвалы встречаются часто. Проблема не эстетическая: незарегистрированные метры не переходят к покупателю, потому что юридически их нет.

1. Сверьте площадь и планировку в выписке с фактическим состоянием квартиры.
2. Расхождение есть — требуйте узаконить до сделки: это обязанность продавца, а не ваша задача после покупки.
3. Узаконивание идёт через муниципалитет, занимает недели и месяцы и не всегда заканчивается согласованием.
4. Не хотите ждать — торгуйтесь: платите за метры, которые указаны в реестре, а не за фактические.

Какие долги переходят вместе с объектом

Формально долги — обязательство прежнего владельца, но на практике поставщики привязывают задолженность к абонентскому номеру объекта, и отключённое электричество достанется новому собственнику.

Перед сделкой берут справки об отсутствии задолженности:

• электроснабжение;
• водоснабжение;
• газ;
• сбор за обслуживание дома или комплекса;
• налог на имущество, если продавец им облагался.

Справки датируют днём сделки и прикладывают к договору. Если долг есть, его вычитают из цены и гасят в день расчёта.

Нужен ли юрист и сколько стоит проверка

Расход	Порядок суммы
Выписка из Публичного реестра	небольшая плата, выдаётся за минуты
Юридическое сопровождение	200–500 долларов
Услуги агента	2–3% от цены объекта
Регистрация перехода права	от 50 лари, срочная дороже

Юрист нужен там, где сделка нестандартна: покупка по доверенности, объект в залоге, наследство, доли, строящийся дом, покупка на компанию. Простая сделка с чистой выпиской проходит и без сопровождения — но выписку в этом случае вы читаете сами, а не верите распечатке от агента.

Признаки, при которых сделку лучше не продолжать

• Продавец отказывается назвать кадастровый код.
• В выписке другой собственник, а объяснение звучит как «оформим потом».
• Требуют задаток до получения выписки.
• Площадь в документах меньше фактической, узаконивать никто не собирается.
• Настаивают на расчёте наличными до регистрации перехода права.

Проверка объекта в Индонезии стоит копейки по сравнению с ценой ошибки: сверка сертификата в земельном офисе обходится в 50 000–150 000 IDR за документ, а онлайн-проверка через официальное приложение земельного ведомства бесплатна. Проверять нужно четыре вещи: сертификат и его подлинность, правомочия продавца, отсутствие залогов и споров, назначение земли и разрешение на строительство. Ни одна из них не делается по фотографии документа в мессенджере.

Какие документы на объект нужно запросить

• Сертификат на землю — SHM (собственность), HGB (право застройки) или Hak Pakai (право пользования) — вместе с планом межевания (surat ukur).
• Разрешение на строительство — PBG (прежнее название IMB) и, для готовых зданий, сертификат пригодности SLF.
• Квитанции налога на имущество (PBB) за последние годы и справка об отсутствии задолженности.
• Документы продавца: удостоверение KTP, семейная карта KK, свидетельство о браке; для компании — нотариальный акт, решение о продаже и подтверждение полномочий подписанта.
• Документы о наследстве, если объект получен по наследству: свидетельство о наследовании и согласие всех наследников.
• Технический пакет по квартире: сертификат на помещение, устав дома, размер взносов на обслуживание, задолженность прежнего владельца.
• Договоры аренды, если объект сдан: покупатель наследует обязательства арендодателя до конца срока.

Как проверить право собственности продавца

1. Сверить сертификат в земельном офисе по месту нахождения объекта. Услуга называется проверкой сертификата и стоит от 50 000 до 150 000 IDR за документ; результат — отметка о сверке с записями реестра.
2. Проверить онлайн. У земельного ведомства есть официальное приложение Sentuh Tanahku и портал, где видно площадь, местоположение и статус участка. Электронные сертификаты снабжены QR-кодом: сканирование сверяет документ с центральной базой.
3. Сравнить данные владельца в сертификате с удостоверением KTP: расхождение в написании имени или в номере — повод остановиться и не платить задаток.
4. Проверить цепочку переходов: как объект попал к продавцу, все ли предыдущие сделки зарегистрированы, нет ли разрывов.
5. Согласие супруга обязательно, если объект приобретён в браке. Без подписи второго супруга сделку оспаривают, и оспаривают успешно.
6. Доверенности читать целиком. Продажа по доверенности от «владельца за границей» — типовая схема, где доверенность отозвана или подделана.

Как убедиться в отсутствии обременений и долгов

• Залог. Запись об ипотеке (hak tanggungan) стоит на самом сертификате; снимается она только банком-кредитором, и до снятия регистрировать переход права нельзя.
• Блокировка и арест. Земельный офис по запросу выдаёт справку о состоянии записи по участку: в ней видно блокировки, аресты и заявленные споры.
• Спор о границах. План межевания сверяют с фактическими границами на месте, желательно с геодезистом: наложение участков — частая причина многолетних судов.
• Налог на имущество. Долг по PBB переходит вместе с объектом, поэтому квитанции за прошлые годы проверяют по каждому периоду.
• Долги по обслуживанию в комплексе или в жилом доме: у управляющей компании берут справку о состоянии счёта.
• Аренда и постройки третьих лиц. На участке может стоять строение соседа или храмовая постройка, а также действовать неоформленный доступ к воде — это выясняется только осмотром и разговором с соседями.

Как проверить назначение земли и разрешение на строительство

• Зонирование. У каждой территории есть план детальной планировки: он определяет, можно ли на участке жилое строительство, коммерческий объект или только сельское хозяйство. Запрос делают в органе планирования района либо через электронную систему выдачи разрешений.
• Продуктивная сельхозземля. Участки, отнесённые к защищаемым сельхозугодьям, под жилую застройку не переводятся; на Бали контроль за переводом таких земель усилен региональным актом 2026 года.
• Разрешение на строительство. Для существующего дома проверяют PBG и соответствие фактической постройки чертежам: пристроенный этаж без разрешения — это риск сноса и отказа в регистрации.
• Отступы и высотность. Береговые и речные отступы, ограничения высоты застройки в курортных районах, требования по площади озеленения — всё это ограничивает то, что можно достроить после покупки.
• Доступ. Право проезда к участку должно быть юридически оформлено, иначе дорога через соседний участок может закрыться на следующий день после сделки.

Зачем нужен независимый юрист и сколько стоят его услуги

Нотариус в индонезийской сделке — не защитник покупателя, а лицо, удостоверяющее акт. Проверка выгодности и рисков сделки в его обязанности не входит, поэтому юриста берут отдельно и не по рекомендации продавца или агента: у них конфликт интересов по определению.

Что входит в нормальную проверку:

1. Юридический анализ сертификата и цепочки переходов.
2. Запрос справки о состоянии записи в земельном офисе, включая залоги и споры.
3. Проверка зонирования и разрешений на строительство.
4. Проверка правомочий продавца, супружеского согласия и наследственных прав.
5. Правка проекта договора: сроки, ответственность за скрытые обременения, условия возврата задатка.

Цены: сверка сертификата — 50 000–150 000 IDR за документ, гонорар нотариуса по сделке ограничен планкой в 1% от суммы («honorarium PPAT maksimal 1%»), а работа юриста государством не тарифицирована — её называют фиксированной суммой за объект и обсуждают до начала работы. Ориентир простой: полная проверка дешевле задатка, который теряется при срыве сделки, и несопоставимо дешевле спора о ничтожном договоре.

Что проверить отдельно, если вы иностранец

• Цена против минимальной планки провинции: дом дешевле 5 млрд рупий на Бали или Яве под право пользования не оформят.
• Площадь участка — не больше 2 000 м², иначе нужно отдельное разрешение министра.
• Нет ли у вас другого объекта в Индонезии: ограничение «один объект на человека или семью» проверяют при регистрации.
• Готовность продавца отказаться от права собственности в пользу выдачи вам права пользования: без этого шага сделка не регистрируется.
• Право на льготу по НДС: программа 2026 года применяется один раз на один объект и только к готовому жилью в установленных ценовых границах.

Из-за чего сделки разваливаются на проверке

• Сертификат не сверяется с реестром: площадь, границы или владелец не совпадают.
• На объекте залог, а продавец рассчитывает погасить кредит деньгами покупателя.
• Нет согласия супруга или одного из наследников.
• Постройка не имеет разрешения либо не соответствует чертежам.
• Земля отнесена к сельскохозяйственной и жилое строительство на ней запрещено.
• Цена ниже минимальной планки для иностранца в этой провинции, и право пользования на такой объект не оформить.

Проверка делается в земельном управлении по месту объекта и занимает один рабочий день. Там смотрят подлинник свидетельства о праве, сверяют имя продавца с его удостоверением личности и читают оборот документа: именно на нём стоят отметки об ипотеке, сервитутах и арестах. У квартиры дополнительно берут справку об отсутствии долгов от юридического лица дома — без неё регистрацию не проведут.

Как убедиться, что продавец — собственник

1. Возьмите у продавца копию свидетельства о праве и копию удостоверения личности (у компании — свидетельство о регистрации и список директоров с правом подписи).
2. Закажите в земельном управлении заверенную выписку по объекту. Данные в реестре первичны: свидетельство на руках может быть устаревшим.
3. Сверьте имя в реестре с документом продавца. Расхождение в написании имени после брака или смены фамилии закрывают справкой из районного офиса.
4. Если продаёт представитель — проверьте доверенность (Тор Дор 21 для сделок с недвижимостью): дату, объём полномочий, подпись и удостоверение доверителя.
5. Женатый продавец-гражданин Таиланда предъявляет согласие супруга на сделку — совместное имущество продаётся только с ним.

Какие бывают документы о праве на землю

Документ	Что даёт
Чанот (Нор Сор 4 Джор)	полное право собственности, границы измерены по спутнику; единственный документ, с которым сделка безопасна
Нор Сор 3 Гор	право владения с подтверждёнными границами; сделка возможна, но перевод в чанот требует времени
Нор Сор 3	право владения без точных границ; продажа требует публикации объявления и ожидания
Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5	заявленное пользование или налоговый документ, не право собственности; покупать по ним нельзя

У квартиры документ свой — свидетельство о праве на помещение в кондоминиуме, с указанием площади, этажа и доли в общем имуществе.

Обременения, залог и долги

На обороте свидетельства земельное управление ставит все записи: ипотеку в пользу банка, аренду, сервитут, судебный запрет на отчуждение. Проверять нужно именно реестровый экземпляр, а не копию продавца.

Что ещё проверяют до задатка:

• долги по объекту — коммунальные платежи, взносы на содержание дома, налог на землю и строения;
• ипотека — если она есть, в договоре прописывают порядок погашения из цены сделки и снятия записи в тот же день;
• арендаторы — зарегистрированный договор аренды переживает смену собственника;
• судебные споры — по объекту и по продавцу, через юриста.

Справки у управляющей компании дома

Для квартиры нужны три бумаги от юридического лица дома:

• справка об отсутствии задолженности — земельное управление требует её на регистрации;
• справка о состоянии иностранной квоты — сколько площади уже оформлено на иностранцев;
• выписка о размере взносов на содержание и о запланированных дополнительных сборах — их платит новый собственник.

Заодно попросите протокол последнего общего собрания: из него видно состояние резервного фонда и предстоящий ремонт.

Проверка застройщика и стройки

При покупке в строящемся доме смотрят:

1. Право застройщика на землю — свидетельство должно быть на компанию-застройщика или на связанное лицо с зарегистрированным правом.
2. Разрешение на строительство от местной администрации и его соответствие проекту, который вам показывают.
3. Заключение по оценке воздействия на окружающую среду — для домов выше восьми этажей или крупнее установленного размера оно обязательно.
4. Регистрацию кондоминиума — до неё продают только по договору бронирования, а право собственности возникает после регистрации дома и раздела на помещения.
5. Историю компании: сданные объекты, сроки сдачи, судебные дела, финансовая отчётность из реестра юридических лиц.

Отдельно проверьте свободную иностранную квоту в проекте: у новостроек её выбирают быстро, и обещание застройщика «квота будет» без письменного подтверждения ничего не значит.

Деньги в строящийся объект вносят по графику, привязанному к этапам строительства, а не одной суммой вперёд. Условие возврата при срыве срока сдачи прописывают в договоре отдельным пунктом.

Проверка сводится к четырём вещам: подтвердить право продавца по реестру земельного департамента, убедиться в отсутствии ипотеки и долгов по обслуживанию, осмотреть само здание и прочитать договор до подписания. На это уходит от нескольких дней до двух недель, и это единственный этап, который дешевле не ускорять.

Какие документы запросить у продавца

• выписка о праве собственности (title deed) — основной документ; в нём номер объекта, площадь, имя владельца и доля;
• паспорт и Emirates ID владельца — имя обязано совпадать с выпиской буква в букву;
• договор с застройщиком (SPA) и подтверждение оплаты — если объект куплен на стадии строительства и ещё не передан;
• справка застройщика или управляющей компании об отсутствии долгов по взносам на обслуживание;
• письмо банка об остатке долга — если объект в ипотеке;
• договор аренды и его регистрация, если в квартире живёт арендатор;
• доверенность с легализацией — когда продаёт представитель, а не собственник.

Отдельно проверяется, сколько собственников у объекта: при совместной собственности на сделку нужны все, а при наследстве — судебное решение о наследниках.

Как проверить право собственности в реестре

1. Сверить номер объекта из выписки с данными реестра земельного департамента эмирата — в Дубае это делается в мобильном приложении Dubai REST и на портале департамента, в Абу-Даби — на портале эмирата.
2. Проверить, что площадь и назначение в реестре совпадают с рекламным описанием: разница между полезной и общей площадью — обычная причина спора о цене.
3. Посмотреть отметки об обременениях: ипотека, арест, запрет на отчуждение.
4. Убедиться, что объект относится к зоне, где иностранцу разрешена полная собственность.
5. Если продаёт компания — запросить лицензию и документ о полномочиях подписанта.

Проверка по реестру бесплатна или стоит символических денег, а поддельная выписка при такой сверке видна сразу.

Как узнать о долгах по обслуживанию и ипотеке

• Взносы на обслуживание. Управляющая компания выдаёт справку о состоянии счёта. Долг гасит продавец: без чистого счёта застройщик не выдаст согласие на переход права, а без него сделку не зарегистрируют.
• Ипотека продавца. Банк выдаёт письмо с суммой остатка. Схема стандартная: покупатель или его банк гасит остаток, банк снимает обременение, и только после этого регистрируется переход права.
• Штрафы и коммунальные долги. Проверяются вместе со справкой управляющей компании; отдельно закрывается счёт за электричество и воду и переоформляется депозит.
• Арендатор в квартире. Действующий договор аренды сохраняется при смене собственника: выселить арендатора сразу нельзя, для освобождения жилья требуется предупреждение за 12 месяцев по установленной процедуре.

Как проверить состояние здания и управляющую компанию

1. Заказать технический осмотр (snagging) — специалист проверит электрику, сантехнику, кондиционирование и отделку. Стоит ориентировочно 500–2 500 дирхамов и особенно нужен при приёмке новостройки.
2. Спросить размер взноса на обслуживание за квадратный метр и его динамику за 3 года: резкий рост означает проблемы в доме или недобор в резервный фонд.
3. Посмотреть общие зоны: лифты, парковку, бассейн, состояние фасада. Заброшенные общие зоны — верный признак слабой управляющей компании.
4. Узнать возраст здания и историю ремонтов. В домах старше 10–15 лет ближайшие крупные работы оплачиваются из взносов собственников.
5. Проверить, есть ли у здания ассоциация собственников и публикует ли она бюджет.

Зачем нужен независимый юрист или консультант

Агент получает комиссию со сделки, поэтому его интерес — закрыть её, а не отговорить. Независимая проверка стоит ориентировочно 3 000–10 000 дирхамов и окупается в случаях, где ошибка стоит дороже:

• покупка по доверенности или дистанционно;
• объект в ипотеке или под арестом;
• наследство, развод, несколько собственников;
• покупка через компанию или иностранную структуру;
• нестандартный договор застройщика с необычным порядком расторжения.

Что именно проверяет юрист: полномочия подписантов, чистоту цепочки права, соответствие договора закону эмирата, порядок возврата задатка и подсудность спора.

Из-за чего сделки срываются

• расхождение имени продавца в паспорте и выписке о праве;
• незакрытый долг по взносам на обслуживание — согласие застройщика не выдают;
• ипотека, о которой продавец не сказал заранее;
• доверенность без легализации или с истёкшим сроком;
• отсутствие согласия второго собственника;
• объект, не зарегистрированный в реестре, — обычно это признак недостроя или неоформленной новостройки.

Куда обращаться

• Земельный департамент эмирата (в Дубае — dubailand.gov.ae, приложение Dubai REST) — выписка о праве, обременения, проверка брокера и проекта.
• Управляющая компания здания — справка об отсутствии долгов по взносам.
• Банк продавца — письмо об остатке ипотечного долга и снятии обременения.
• Агентство по регулированию недвижимости эмирата — жалобы на брокера и застройщика.

Расчёт по сделке внутри страны идёт только в рупиях — этого требует закон о валюте, и валютный платёж продавцу не спасёт даже согласие обеих сторон. Деньги приходят переводом на индонезийский счёт, а перевод из-за рубежа от 500 000 000 IDR попадает в обязательную отчётность перед финансовой разведкой.

Как перевести деньги на сделку из-за рубежа

1. Откройте счёт в индонезийском банке и получите его реквизиты в формате для международных переводов.
2. Переводите на свой счёт, а не сразу продавцу: платёж от третьего лица усложняет и налоговую отчётность, и доказательство оплаты в споре.
3. В назначении платежа указывайте цель — покупка недвижимости: банк всё равно спросит основание, а заранее указанная цель ускоряет зачисление.
4. Валюта конвертируется в рупии по курсу банка; сравните курс и комиссию с несколькими банками, разница на крупной сумме заметна.
5. Платёж продавцу проводите со своего счёта перед подписанием акта у уполномоченного нотариуса (PPAT) — так платёж привязан к сделке.

Нужен ли местный счёт для покупки

Формально закон не обязывает иметь местный счёт, но без него сделка почти не собирается:

• налоги платятся через местные системы: BPHTB — в кассу муниципалитета, PPh — через государственный биллинг;
• продавец ждёт платёж в рупиях, и конвертация всё равно происходит внутри страны;
• коммунальные платежи, взносы за обслуживание и услуги управляющей компании оплачиваются местными переводами.

Счёт резидента открывают по виду на жительство, справке о месте жительства и налоговому номеру. Без вида на жительство доступны ограниченные счета для нерезидентов — набор операций у них уже, и не каждый банк их открывает.

Какие проверки происхождения средств проходят

• Банк проводит стандартную проверку клиента: спрашивает источник средств, документы о доходах и назначение перевода.
• Нотариус (PPAT) — обязанное лицо в системе противодействия отмыванию: он проверяет стороны и сообщает о сделке.
• Отчётность по порогу. Перевод из-за рубежа и наличные операции от 500 000 000 IDR сообщаются в финансовую разведку (PPATK). Это не запрет и не повод для отказа — это отчётность, о которой стоит знать заранее.
• Дробление платежа ради обхода порога вызывает обратный эффект: банк расценит это как подозрительную операцию.

Какие ограничения на валютные операции существуют

• Обязательность рупии для расчётов внутри страны — базовое правило.
• Ввоз и вывоз наличных сверх установленного порога декларируется на таможне; крупные суммы наличными в сделках с недвижимостью не используются.
• Покупка иностранной валюты за рупии сверх банковского порога требует документального основания — договора, счёта, обязательства.
• Ограничений на вывод денег после продажи объекта нет: важно лишь, чтобы налоги по сделке были уплачены, а происхождение средств документально прослеживалось.

Как подтвердить источник средств для налоговой

Собирайте доказательства заранее, до перевода: восстанавливать цепочку задним числом дороже.

• выписки по счетам за период, из которого пришли деньги;
• договор продажи прежнего жилья, автомобиля, доли в бизнесе;
• налоговая декларация из страны, где вы платите налоги, — она объясняет накопления;
• договор дарения или займа, если деньги дали родственники, — с датой и суммой;
• налоговый номер NPWP в Индонезии: он нужен и для уплаты налогов по сделке, и для регистрации права;
• квитанции об уплате BPHTB и PPh по сделке — их спрашивают и при последующей продаже объекта.

Сверх цены квартиры закладывайте 6–9 процентов от суммы сделки. Основная часть — налог при переоформлении собственности: 4 процента от заявленной в тапу стоимости. Остальное складывается из обязательного отчёта об оценке, сбора кадастра, присяжного переводчика, полиса страхования от землетрясения, комиссии агентства и залогов за подключение коммунальных услуг.

Для квартиры за 150 000 долларов это примерно 9 000–13 500 долларов дополнительных расходов, и их нужно иметь на счёте к дню сделки, а не искать после неё.

Налог при переоформлении собственности

Ставка — 4 процента от стоимости, указанной в тапу. По закону она делится пополам: 2 процента платит покупатель и 2 продавец. На практике стороны договариваются иначе, и чаще всего все 4 процента ложатся на покупателя — особенно при покупке у застройщика. Это предмет торга, и обсуждать его нужно до подписания предварительного договора, а не у окошка кадастра.

Важная деталь: налог считается от заявленной стоимости, и она не может быть ниже кадастровой оценки муниципалитета. Занижение суммы в тапу ради экономии на налоге бьёт по покупателю дважды — при перепродаже вырастет налог на прирост стоимости, а для программ вида на жительство и гражданства учитывается именно официальная сумма.

Кто и за что платит: полный список

Расход	Сколько	Кто обычно платит
Налог при переоформлении (tapu harcı)	4 процента от заявленной стоимости	по закону поровну, по факту чаще покупатель
Оборотный сбор кадастра (döner sermaye)	несколько тысяч лир	покупатель
Отчёт об оценке (обязателен при сделке с иностранцем)	5 000–12 000 лир	покупатель
Присяжный переводчик на сделке	1 500–4 000 лир	покупатель
Полис страхования от землетрясения DASK	от нескольких сотен до пары тысяч лир в год	покупатель
Комиссия агентства	обычно 2 процента с каждой стороны	покупатель и продавец
Юридическое сопровождение	1 000–3 000 долларов	покупатель
Нотариальная доверенность и переводы	3 000–8 000 лир	покупатель
Залоги за подключение электричества и воды	несколько тысяч лир	покупатель

Обязательные расходы, о которых узнают поздно

1. Отчёт об оценке от лицензированной компании — без него сделку с иностранцем не зарегистрируют. Отчёт действует три месяца, поэтому заказывают его ближе к сделке.
2. Присяжный переводчик — если вы не владеете турецким, в кадастровом управлении обязателен переводчик из официального списка. Родственник или знакомый в этой роли не подходит.
3. Полис DASK — без него не зарегистрируют переход права и не подключат электричество и воду.
4. Налоговый номер — оформляется бесплатно, но без него нельзя ни открыть счёт, ни оплатить налог.
5. Перевод денег через банк и справка о продаже валюты — наличный расчёт такого документа не создаёт, а без него сделку иностранца не зарегистрируют и программы статуса не откроются.

Что платят каждый год после покупки

• Налог на недвижимость — 0,1 процента от кадастровой стоимости жилья в обычных муниципалитетах и 0,2 процента в крупных городах, двумя платежами в год: до конца мая и до конца ноября.
• Взносы за обслуживание комплекса — от нескольких сотен лир в скромном доме до нескольких тысяч в комплексе с бассейном и охраной.
• DASK — продлевается ежегодно; максимальное покрытие с сентября 2026 года составляет 2 488 318 лир.
• Коммунальные услуги — оплачиваются даже при пустой квартире: абонентская часть начисляется независимо от потребления.

Как посчитать бюджет сделки заранее

1. Возьмите цену объекта и умножьте на 0,04 — это налог при переоформлении, если он целиком на вас.
2. Прибавьте 2 процента на комиссию агентства, если работаете через него.
3. Прибавьте фиксированные расходы: оценка, переводчик, сбор кадастра, DASK, доверенность — суммарно обычно от 15 000 до 30 000 лир.
4. Прибавьте юриста, если сделка непростая или вы покупаете удалённо.
5. Отдельно отложите на въезд: залоги за счётчики, мебель, первый взнос за обслуживание.
6. Проверьте курс на день сделки. Цена в договоре может быть в лирах, а ваши деньги — в другой валюте; движение курса за неделю до сделки меняет итог сильнее, чем торг по комиссии.

Контрольный вопрос перед подписанием: кто платит 4 процента и записано ли это в договоре? Устная договорённость о том, что продавец возьмёт налог на себя, на сделке превращается в требование заплатить всё самому, и отказаться уже поздно.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность на все случаи жизни — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации. Счёт при этом нужен обязательно: без перевода через турецкий банк не будет справки о продаже валюты, а без неё сделку иностранца не зарегистрируют.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: провинция, уезд, квартал, участок, номер помещения.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK, справка о продаже валюты.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

Сверх цены квартиры в Грузии покупатель тратит немного: налога на покупку нет, а основной обязательный платёж — государственная пошлина за регистрацию права собственности, от 150 лари при обычном сроке и до 350 лари, если оформить в день обращения. Всё остальное зависит от того, нанимаете ли вы юриста, агента и переводчика. Разумный резерв на сделку — 3–5% от цены объекта.

Регистрация права собственности

Сделку регистрирует Национальное агентство публичного реестра, приём документов идёт в Домах юстиции. Договор купли-продажи составляют прямо там, нотариус для обычной сделки не нужен.

Срок регистрации	Пошлина
4 рабочих дня	150 лари
1 рабочий день	270 лари
в день обращения	350 лари

Пошлину платят на месте, в кассе или терминале. Тарифы периодически пересматривают, поэтому сумму подтверждают в окне приёма до подписания. Выписка из реестра о праве собственности приходит в электронном виде.

Если одна из сторон действует по доверенности, добавляется нотариус: удостоверение доверенности и подписей стоит примерно 80–160 долларов, иностранная доверенность вдобавок требует апостиля и перевода.

Агент, юрист, переводчик

• Агент. Комиссия на грузинском рынке — обычно 2–3% от суммы сделки. Кто её платит, определяется договорённостью: на вторичном рынке чаще продавец, у новостроек агент получает вознаграждение от застройщика.
• Юрист. Проверка объекта стоит около 1% от цены либо фиксированную сумму в несколько сотен долларов. Он смотрит выписку из реестра, обременения и аресты, законность строительства, задолженности по коммунальным платежам и права третьих лиц.
• Переводчик. Присутствие при подписании — 15–30 долларов за визит, письменный перевод документа — 5–10 долларов за страницу. Договор в Доме юстиции подписывается на грузинском; английская или русская версия делается параллельно.
• Банк. Международный перевод денег стоит 50–150 долларов плюс комиссия банка-получателя; расчёт наличными на сделке возможен, но крупные суммы удобнее проводить через счёт, чтобы происхождение денег подтверждалось документально.

Оценка объекта: когда она нужна

Оценка обязательна в двух случаях:

1. Ипотека. Банк принимает отчёт только от аккредитованной им оценочной компании и считает по нему сумму кредита.
2. Вид на жительство по недвижимости. Стоимость объекта подтверждается отчётом сертифицированного оценщика: цена в договоре сама по себе основанием не служит.

Стоимость отчёта — обычно от 100 до 300 лари для квартиры, дороже для дома и участка. Срок готовности — один-три рабочих дня. Оценку заказывают и просто так, если объект покупается удалённо: отчёт показывает рыночную вилку и состояние.

Документы покупателя: перевод и апостиль

Для обычной покупки иностранцу достаточно заграничного паспорта: ни вида на жительство, ни местного налогового номера, ни счёта в грузинском банке закон не требует. Расходы на документы появляются в трёх ситуациях:

• покупка по доверенности — доверенность оформляется у нотариуса, апостилируется в стране выдачи и переводится на грузинский с нотариальным заверением;
• покупка на компанию — нужны учредительные документы с апостилем и переводом;
• свидетельство о браке — если объект оформляется на супругов или требуется согласие супруга по законодательству страны гражданства.

Апостиль ставят только в стране, выдавшей документ. Заложите на это две-три недели до поездки.

Какой резерв закладывать

Статья	Ориентир
регистрация права	150–350 лари
юридическая проверка	около 1% цены
агент (если платит покупатель)	2–3% цены
оценка	100–300 лари
переводы, нотариус, доверенность	100–400 долларов
банковские комиссии	50–150 долларов

Итого при покупке без агентской комиссии расходы укладываются в 1–2% от цены, с агентом — в 3–5%. Отдельно считайте деньги на въезд в жильё: у новостроек цена почти всегда указана за белый каркас, и ремонт с мебелью стоит дороже всех перечисленных сборов вместе взятых.

Проверка вторичной квартиры держится на трёх запросах: документ о праве у продавца, выписка из земельного реестра о залогах и ограничениях, подтверждение полномочий того, кто подписывает договор. Первый показывает, что и на какой срок продаётся, второй — не заложен ли объект и нет ли спора, третий — вправе ли человек распоряжаться жильём. Договор на вьетнамском имеет силу и тогда, когда покупатель его не понимает, поэтому перевод делают до подписания, а не после.

Какие документы просить у продавца

• Документ о праве (в обиходе — розовая книжка) с записью о владельце, площади, назначении и сроке владения для иностранца.
• Договор купли-продажи с застройщиком и акт приёма-передачи — они показывают историю объекта.
• Квитанции об оплате цены и взноса в фонд обслуживания дома.
• Паспорт или удостоверение личности продавца, а для иностранца — паспорт с отметкой о законном въезде.
• Свидетельство о браке и письменное согласие супруга на продажу либо документ, подтверждающий раздельную собственность.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на обслуживание.

Если документа о праве ещё нет, продавец показывает договор с застройщиком, все платёжные документы и письменное согласие застройщика на уступку прав.

Как проверить, что объект не в залоге и не в споре

1. Осмотрите дополнительные страницы документа о праве: отметки об ипотеке ставят прямо в него, там же видно снятие обременения.
2. Закажите выписку в офисе регистрации земли по месту нахождения объекта. В ней видны текущий правообладатель, обременения и ограничения. Запрос подаёт владелец или его представитель по доверенности, срок ответа — несколько рабочих дней.
3. Спросите в народном комитете коммуны, нет ли по адресу спора, ареста или уведомления об изъятии земли под городские нужды.
4. Сверьте площадь и границы в документе с фактическими: перепланировка и самовольная пристройка мешают регистрации перехода права.

Отдельный сигнал — свежая ипотека, снятая за несколько дней до сделки: посмотрите, откуда взялись деньги на её погашение и не оспаривается ли это третьими лицами.

Как проверить полномочия продавца и доверенность

• Собственность супругов считается общей, если не доказано иное; подписи обоих супругов обязательны, а согласие оформляется письменно.
• Долевая собственность требует согласия всех совладельцев, причём у остальных есть преимущественное право покупки.
• Доверенность проверяют по трём пунктам: удостоверена нотариусом, срок не истёк, объём полномочий прямо включает продажу и получение денег.
• Доверенность, выданная за границей, проходит консульскую легализацию и перевод; апостиль не подходит, поскольку Вьетнам не участвует в Гаагской конвенции 1961 года.
• Если владелец — компания, смотрят устав и решение уполномоченного органа о продаже объекта.

Зачем нужен юрист и во сколько обходятся его услуги

Юрист во Вьетнаме нужен не для подписи, а для трёх действий: получить выписку из земельного реестра, прочитать договор на вьетнамском и проверить, вправе ли иностранец зарегистрировать право на этот конкретный объект. Сопровождение сделки обычно стоит от 10 до 30 млн ₫ (примерно 400–1200 долларов), при дорогих объектах — процент от цены; отдельная проверка документов без сопровождения обходится дешевле.

Эта сумма сопоставима с потерей задатка, а разбираться с квотой иностранных владельцев и зонами обороны самостоятельно дороже: сделка сорвётся уже на регистрации, когда деньги уплачены.

Что делать, если документы только на местном языке

Официальный язык договора и всех регистрационных документов — вьетнамский; двуязычный текст допустим, но при расхождениях действует вьетнамская версия.

1. Возьмите перевод у лицензированного бюро до подписания, а не после.
2. Для нотариального удостоверения иностранцу, не владеющему языком, нужен переводчик при подписании; нотариальная контора обычно предоставляет своего.
3. Проверьте в переводе: точный адрес и номер квартиры, площадь, цену цифрами и прописью, срок владения, порядок и сроки платежей, ответственность за просрочку и условие возврата денег при отказе в регистрации.
4. Сохраните оба текста: при споре суд читает вьетнамский, а перевод помогает понять, что именно подписывалось.

Квартиры в грузинских новостройках продают в трёх состояниях: чёрный каркас (голые несущие стены, коммуникации подведены только до квартиры), белый каркас (перегородки и разведённые коммуникации внутри) и зелёный каркас — состояние, близкое к готовому. Разница в цене между каркасом и готовой квартирой в Батуми — примерно 900–1 200 долларов за метр против 1 800–2 500, то есть ремонт съедает почти всю экономию. Главный риск покупки на котловане — не качество отделки, а сроки: договор и разрешение на строительство проверяют до задатка.

Что означают чёрный, белый и зелёный каркас

Стадия	Что есть в квартире	Что делать покупателю
Чёрный каркас	несущие стены, перекрытия, окна по проекту; ни штукатурки, ни стяжки, ни перегородок; коммуникации доведены до входа	полный ремонт с нуля
Белый каркас	перегородки, разводка воды, электрики, отопления внутри квартиры, чаще всего штукатурка и стяжка	чистовая отделка
Зелёный каркас	состояние, близкое к готовому: остаётся завезти мебель и технику	въезд после меблировки

Термины у застройщиков расходятся: один сдаёт чёрный каркас с выровненными стенами и стяжкой, другой — с голыми блоками. При плохом черновом состоянии подготовка добавляет к смете заметную долю. Поэтому в договоре состав работ фиксируют списком — что именно смонтировано, оштукатурено и разведено, а не одним словом «каркас».

Сколько стоит доведение до жилого вида. Ориентир для планирования бюджета — разница между ценой каркаса и готовой квартиры в том же районе: в Тбилиси это примерно 800–1 400 долларов за метр. Реклама подрядчиков с ценой «от ста долларов за метр» описывает минимальный набор работ без материалов и в реальную смету не укладывается.

Как проверить застройщика и разрешение на строительство

1. Земельный участок. Возьмите выписку из Публичного реестра: чей участок, есть ли залог, совпадает ли собственник с застройщиком по договору.
2. Разрешение на строительство. Выданное мэрией разрешение проверяют по адресу и кадастровому коду; стадия разрешения должна соответствовать этажности проекта, а не первой очереди.
3. Сданные объекты. Смотрите не рендеры, а сданные дома того же застройщика: соблюдены ли этажность, сроки, обещанное благоустройство.
4. Юридическое лицо. Выписка из реестра предпринимателей: возраст компании, учредители, не менялось ли лицо перед стартом продаж.
5. Договор. Требуйте регистрацию договора в Публичном реестре — так ваши права на будущий объект видны публично, а квартира не продаётся дважды.

Чем рискует покупатель на стадии котлована

• Долгострой. Деньги внесены, дом не сдан; вернуть их без судебного разбирательства обычно не удаётся.
• Двойная продажа. Возможна, если договор нигде не зарегистрирован.
• Изменение проекта. Этажность, планировка и площадь отличаются от рекламных материалов.
• Расхождение площади. По факту метров меньше, чем в договоре, а цена уже уплачена.

Чем этот риск снижают:

1. Покупают в проекте на поздней стадии — коробка построена, риск ниже, цена выше.
2. Регистрируют договор в Публичном реестре.
3. Привязывают платежи к этапам строительства, а не к календарю.
4. Прописывают в договоре допустимое отклонение площади и перерасчёт цены.
5. Выбирают застройщика со сданными объектами в этом же городе.

Как устроена рассрочка от застройщика

Схема стандартная и почти всегда беспроцентная: первоначальный взнос, затем равные платежи до срока сдачи. Взнос обычно составляет 20–30% цены, срок рассрочки совпадает со сроком строительства, а после сдачи остаток вносят единовременно.

Что проверить в договоре рассрочки:

• фиксирована ли цена в долларах или в лари — курсовая разница ложится на покупателя;
• что происходит при просрочке платежа: штраф, расторжение, удержание внесённого;
• можно ли досрочно погасить остаток и есть ли за это скидка;
• переходит ли право собственности после последнего платежа автоматически или нужна отдельная сделка.

Что делать, если сроки сдачи сорваны

1. Проверьте договор — есть ли неустойка за просрочку и в каком размере. Если пункта нет, требовать компенсацию будет не на чем.
2. Зафиксируйте нарушение письменно — направьте застройщику претензию с требованием назвать новый срок.
3. Проверьте стройку в реестре и в мэрии — не приостановлено ли разрешение, не наложен ли арест на участок.
4. Соберите платёжные документы — банковские переводы и квитанции понадобятся и для претензии, и для суда.
5. Решайте: ждать или расторгать. Возврат денег через суд — процесс на месяцы, поэтому при живой стройке чаще договариваются о новом сроке и компенсации.

Профилактика надёжнее: пункт о неустойке и привязка платежей к этапам работают лучше любых переговоров после срыва.

Проверка проекта во Вьетнаме сводится к четырём документам: решение об одобрении инвестиционного проекта, право пользования землёй под ним, разрешение на строительство и уведомление департамента строительства о том, что жильё допущено к продаже. Без последнего застройщик не вправе брать деньги, а договор бронирования или вклада в этом случае защищает продавца, а не покупателя. Пятый вопрос — свободна ли квота иностранных владельцев в конкретном корпусе.

Требования к продаже будущего жилья установлены законом о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15, действующим с 1 августа 2024 года.

Чем новостройка отличается от вторичного жилья по рискам

Что сравниваем	Новостройка от застройщика	Вторичное жильё
Главный риск	сроки сдачи и задержка документа о праве	залог, спор, неполные документы продавца
Как проверяется	документы проекта и банковская гарантия	документ о праве, выписка из земельного реестра
Цена	ниже на стадии строительства	выше, но объект виден
Срок владения	50 лет начинают течь с выдачи документа	остаётся часть срока прежнего владельца
Оплата	по графику, привязанному к этапам	одним или двумя платежами при подписании

Вторичная квартира без выданного документа о праве продаётся уступкой прав по договору с застройщиком. Такая сделка законна, но покупатель наследует и все обязанности по договору, поэтому его читают целиком, а не подписывают одно приложение об уступке.

Как проверить разрешительные документы проекта

Запрашивайте у застройщика копии и сверяйте по ним названия и номера:

1. Решение об одобрении инвестиционного проекта — в нём указаны инвестор, площадь, число квартир и сроки.
2. Документ о праве пользования землёй участка проекта.
3. Разрешение на строительство и утверждённая планировка масштаба 1:500.
4. Уведомление департамента строительства о допуске жилья к продаже — ключевая бумага; в ней перечислены корпуса и квартиры, которые разрешено продавать.
5. Письменное обязательство банка о выдаче гарантии — по закону это обязанность застройщика, а не покупателя. Гарантия покрывает возврат денег, если жильё не передадут в срок.

Отдельно проверяют самого застройщика: год регистрации, сданные проекты, судебные споры. Реестр предприятий открыт, и сведения о компании смотрят по её налоговому номеру.

Как узнать, не исчерпана ли квота на иностранных покупателей в доме

Квоту считают по каждому многоквартирному дому: не более 30% квартир. Порядок проверки:

1. Спросите застройщика письменно, сколько квартир в корпусе уже принадлежит иностранцам и сколько осталось в квоте.
2. Сверьте ответ с данными департамента строительства провинции — застройщик обязан передавать туда сведения о проданных иностранцам квартирах.
3. Зафиксируйте в договоре условие: если квота окажется исчерпанной и право зарегистрировать не удастся, деньги возвращаются полностью и с процентами.

Для отдельных домов действует другой предел — 250 домов на территорию, равную по населению одной коммуне; его проверяют так же, через застройщика и департамент.

Какие признаки указывают на проблемный проект

• Продажа идёт по договору бронирования, вклада или сотрудничества вместо договора купли-продажи.
• Задаток больше 5% цены или требование внести его до получения уведомления о допуске к продаже.
• Оплата наличными или на личный счёт сотрудника вместо счёта компании.
• Нет письменного обязательства банка о гарантии.
• На площадке нет движения несколько месяцев, а сроки в договоре уже сдвигались.
• Застройщик отказывается показывать уведомление департамента строительства или ссылается на то, что оно «в процессе».
• В соседних корпусах того же проекта жильцы годами ждут документ о праве.

Стоит ли покупать на стадии котлована

Закон разрешает продавать будущее жильё только после того, как завершены работы по фундаменту и получено уведомление департамента о допуске к продаже. Продажа до этого момента незаконна, какими бы договорами её ни оформляли.

Если условия соблюдены, ранняя покупка даёт скидку к цене готового жилья и рассрочку по этапам строительства. Взамен покупатель принимает три риска: сдвиг сроков, расхождение планировки с рекламой и задержку документа о праве. Уменьшают их так:

• берут застройщика с законченными объектами в том же городе;
• проверяют банковскую гарантию до первого платежа;
• прописывают в договоре неустойку за просрочку передачи и за задержку подачи документов на регистрацию;
• держат платежи в законных пределах: первый вместе с задатком — не более 30% цены, до передачи ключей — не более 70%, до выдачи документа о праве — не более 95%.

Ипотеку в ОАЭ дают и резидентам, и нерезидентам, но условия разные: резиденту банк финансирует до 80% стоимости жилья, нерезиденту — 50–65%, то есть первый взнос составляет от 35 до 50%. Ставки начинаются примерно от 4% годовых на фиксированный период, срок кредита — до 25 лет, одобрение занимает от 5 до 15 рабочих дней.

Дают ли ипотеку нерезиденту

Дают, но круг банков уже: с нерезидентами работают крупные банки с международными подразделениями, и они кредитуют не любой объект, а жильё в известных районах и у крупных застройщиков.

Что отличает ипотеку нерезидента:

• выше первый взнос — от 35 до 50% против 20% у резидента;
• уже перечень объектов — часть банков не кредитует стройку и объекты небольших застройщиков;
• больше документов — подтверждение дохода и налогового резидентства своей страны, иногда с переводом и легализацией;
• выше ставка — как правило, на 0,5–1 процентный пункт;
• личный визит для подписания документов и открытия счёта.

Статус резидента при этом не обязателен: виза для покупки не нужна, а купленный объект от 750 000 дирхамов сам даёт основание подать на визу инвестора.

Какой первоначальный взнос требуется

Кто заёмщик	Объект	Финансирование банка	Первый взнос
Резидент-иностранец	первое готовое жильё до 5 000 000 дирхамов	до 80%	от 20%
Резидент-иностранец	готовое жильё дороже 5 000 000 дирхамов	до 70%	от 30%
Резидент-иностранец	вторая и последующая покупка	до 60%	от 40%
Резидент-иностранец	стройка	до 50%	от 50%
Нерезидент	готовое жильё	50–65%	от 35%

К первому взносу добавляются расходы по сделке — 7–10% от цены, которые оплачиваются собственными деньгами и в кредит не включаются. Реальная сумма на руках при взносе 20% получается около 28–30% стоимости объекта.

Какие требования к доходу и документам

Банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

• Минимальный доход — ориентировочно от 15 000 дирхамов в месяц; у отдельных банков порог выше, особенно для нерезидентов.
• Долговая нагрузка — платежи по всем кредитам не должны превышать 50% ежемесячного дохода; это требование центрального банка, а не политика конкретного банка.
• Возраст на дату погашения — до 65 лет для наёмных работников и до 70 лет для владельцев бизнеса.

Документы:

1. паспорт, для резидента — виза и Emirates ID;
2. выписки по счёту за 6 месяцев, для владельца бизнеса — за 12;
3. справка о зарплате или документы компании и налоговая отчётность;
4. кредитный отчёт: для резидента — местного бюро, для нерезидента — из страны проживания;
5. подтверждение адреса проживания;
6. договор купли-продажи и документы по объекту.

Какие ставки и сроки кредитования

Фиксированные ставки начинаются примерно от 4% годовых на первые 1–3 года, после чего кредит переходит на плавающую ставку, привязанную к межбанковскому индикатору. Общий диапазон по рынку — 4–6% в зависимости от того, фиксированная ставка или плавающая, и кто заёмщик.

• Срок — до 25 лет, с ограничением по возрасту на дату последнего платежа.
• Фиксированный период — 1, 3 или 5 лет; чем он длиннее, тем выше ставка.
• Досрочное погашение — комиссия ограничена: 1% остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.
• Перекредитование в другом банке возможно и распространено после окончания фиксированного периода.

Считать выгоду стоит по полной стоимости кредита: комиссия за оформление до 1%, оценка объекта 2 500–3 500 дирхамов, страхование жизни и имущества, регистрация залога 0,25% от суммы кредита.

Сколько занимает одобрение

1. Предварительное одобрение — 3–7 рабочих дней. Действует обычно 60 дней и показывает продавцу, что покупатель платёжеспособен.
2. Оценка объекта банком — 2–5 рабочих дней после выбора квартиры.
3. Окончательное одобрение и выпуск кредитного письма — 5–15 рабочих дней.
4. Регистрация сделки и залога — 1 день, при погашении прежней ипотеки продавца дольше на 1–2 недели.

Весь цикл покупки с ипотекой занимает 5–8 недель против 3–4 недель при покупке за свои деньги. Предварительное одобрение имеет смысл получать до поиска квартиры: оно определяет бюджет и ускоряет переговоры.

Из-за чего отказывают

• долговая нагрузка выше 50% дохода с учётом действующих кредитов и карт;
• испорченная кредитная история — просрочки в ОАЭ видны банку в отчёте бюро;
• непрозрачный доход: поступления на счёт не совпадают со справкой о зарплате;
• оценка объекта ниже цены сделки — банк считает финансирование от своей оценки, разницу покупатель доплачивает сам;
• объект вне списка кредитуемых — стройка небольшого застройщика или район, который банк не финансирует;
• непройденный испытательный срок на работе — многие банки требуют от 6 месяцев стажа на текущем месте.

Куда обращаться

• Банки ОАЭ и ипотечные брокеры — предварительное одобрение, ставки, перечень кредитуемых объектов.
• Центральный банк ОАЭ (centralbank.ae) — правила о долговой нагрузке и комиссиях за досрочное погашение.
• Кредитное бюро Al Etihad Credit Bureau — свой кредитный отчёт до подачи заявки.
• Земельный департамент эмирата — регистрация залога и снятие обременения.

Недвижимость в ОАЭ даёт право на резидентскую визу с порога 750 000 дирхамов — это двухлетний статус владельца объекта; при стоимости от 2 миллионов дирхамов оформляют золотую визу, и по правилам портала правительства инвестиции в недвижимость дают статус на 5 лет. Продажа объекта налогом на прирост стоимости не облагается: расходы сводятся к сбору Земельного департамента, комиссии агента и разрешению застройщика. Наследование для иностранца-немусульманина решается заранее составленным завещанием — без него порядок наследования определяет суд по местному праву.

Виза владельца недвижимости

Стоимость объекта	Какой статус	Срок
от 750 000 дирхамов	резидентская виза владельца недвижимости	2 года с продлением
от 2 000 000 дирхамов	золотая виза инвестора в недвижимость	5 лет с продлением

Условия, которые проверяют:

• объект достроен и сдан, право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте;
• недвижимость находится в зоне свободного владения для иностранцев;
• при ипотеке — оплаченная доля должна достигать порога, требуется письмо банка;
• при долевой собственности супругов доля каждого считается отдельно, поэтому объект на двоих должен стоить вдвое больше порога;
• допускается сложение нескольких объектов до нужной суммы.

Порядок оформления:

1. Получите документ о праве собственности и справку об оценке объекта Земельным департаментом.
2. Подайте заявление на визу инвестора через миграционный орган эмирата или центр приёма документов.
3. Пройдите медицинскую проверку и сдайте биометрию.
4. Получите Emirates ID и активированный резидентский статус.

Виза владельца недвижимости даёт право жить в стране и спонсировать семью, но не даёт разрешения на работу по найму — для работы нужен статус от работодателя. Продали объект — основание отпало, и статус аннулируется.

Как продать объект и сколько это стоит

1. Оцените объект по сделкам в своём доме: Земельный департамент публикует реальные цены зарегистрированных сделок.
2. Заключите договор с агентом — комиссия обычно 2% цены продажи. Договор с эксклюзивом ускоряет продажу, но связывает руки на срок.
3. Погасите ипотеку, если она есть: покупатель или его банк вносят сумму долга, банк выдаёт письмо о закрытии и снимает обременение.
4. Возьмите разрешение застройщика (NOC) — им подтверждается отсутствие долга по плате за обслуживание. Стоит от нескольких сотен до 5 000 дирхамов и готовится от одного дня до двух недель.
5. Подпишите договор купли-продажи в форме, принятой в эмирате, и получите задаток — обычно 10% цены.
6. Зарегистрируйте переход права в центре регистрации: покупатель платит регистрационный сбор 4% в Дубае (2% в Абу-Даби), вы получаете банковский чек, покупатель — документ о праве.

Расходы продавца: комиссия агента, разрешение застройщика, оплата обслуживания до даты сделки, при ипотеке — комиссия банка за досрочное погашение. Налога на прирост стоимости нет, декларацию подавать не нужно.

Продажа на расстоянии возможна по нотариальной доверенности: её оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с легализацией и переводом. В доверенности прямо указывают право продать конкретный объект и получить деньги.

Продажа недостроенного объекта (переуступка) требует согласия застройщика и обычно возможна после оплаты определённой доли стоимости; застройщик берёт за оформление отдельный сбор.

Наследование недвижимости иностранца

Без завещания судьбу объекта решает суд, применяя нормы местного законодательства о наследовании, а счета и активы умершего до решения суда блокируются. Для иностранца-немусульманина это означает долгую процедуру и порядок распределения, который может не совпасть с ожиданиями семьи.

Что делают заранее:

• Регистрируют завещание в специализированном реестре. В Дубае и Рас-эль-Хайме завещания иностранцев регистрирует центр завещаний DIFC, в Абу-Даби — судебный департамент эмирата. Стоимость регистрации — порядка 10 000 дирхамов за индивидуальное завещание и дороже за совместное; составление у юриста оплачивается отдельно.
• Указывают конкретные объекты с номерами документов о праве, наследников и доли, а также исполнителя завещания и опекуна для несовершеннолетних детей.
• Проверяют совместимость с завещанием в стране гражданства: два документа не должны противоречить друг другу, иначе спор решается в суде.
• Оформляют долевую собственность или траст, если объектов несколько и наследников тоже.

Как наследники вступают в права: обращаются в суд эмирата с завещанием и свидетельством о смерти, получают судебный приказ, с ним идут в Земельный департамент и переоформляют документ о праве. Налога на наследство в ОАЭ нет, но переоформление облагается сбором департамента.

Что происходит с объектом при долгах владельца

• Ипотека. Просрочка даёт банку право обратиться в суд и продать объект с торгов; остаток после погашения долга и расходов возвращается собственнику.
• Долг по плате за обслуживание. Объединение собственников взыскивает его через центр разрешения споров; на объект накладывается ограничение, и продать его без погашения нельзя.
• Судебный долг перед третьими лицами. По решению суда на недвижимость накладывают арест, а затем выставляют на торги.
• Долг по рассрочке застройщику. По незавершённым объектам застройщик вправе расторгнуть договор, удержав часть внесённых средств; порядок удержания зависит от стадии готовности проекта.
• Запрет на выезд. Судебное производство по долгу может сопровождаться ограничением выезда из страны для должника.

Что снижает риск: платить обслуживание в срок и хранить квитанции, держать письмо банка о состоянии кредита, а перед длительным отъездом оставлять доверенное лицо с полномочиями получать корреспонденцию и представлять вас в спорах.

Сверх цены квартиры покупатель во Вьетнаме тратит примерно 3–5% стоимости, и почти всё это — два платежа: фонд обслуживания дома 2% и регистрационный сбор 0,5%. Остальное — нотариус, выдача сертификата и первые платежи за содержание. НДС 10% в цене новостройки обычно уже учтён, но проверять это нужно в договоре: формулировка «цена без НДС» меняет бюджет сразу на десятую часть.

Что платит покупатель

Платёж	Сколько	Когда
НДС на новостройку	10%	в составе цены застройщика
Фонд обслуживания дома (phí bảo trì)	2% стоимости без НДС	при приёмке квартиры
Регистрационный сбор (lệ phí trước bạ)	0,5%	при оформлении сертификата
Нотариальное удостоверение договора	по шкале от суммы сделки	при подписании
Выдача сертификата собственности	от 100 тыс ₫	при регистрации
Плата за обслуживание	8–25 тыс ₫ за м² в месяц	с момента передачи ключей

Фонд обслуживания — деньги дома, а не застройщика: из него потом ремонтируют лифты, фасад, насосы и кровлю. Регистрационный сбор считается от цены договора, но не ниже нормативной таблицы провинции.

Нотариус: сколько это стоит

Договор купли-продажи между физическими лицами удостоверяется нотариально, и тариф считается по шкале от суммы сделки. Ориентиры: при цене до 1 млрд ₫ — 0,1% от суммы, при 1–3 млрд ₫ — 1 млн ₫ плюс 0,06% с превышения над миллиардом, при 3–5 млрд ₫ — 2,2 млн ₫ плюс 0,05%. Верхняя граница тарифа — 70 млн ₫, до неё доходят только крупные сделки.

К тарифу добавляется перевод документов и услуги нотариальной конторы — обычно ещё 500 тыс – 2 млн ₫. Для иностранца перевод паспорта и договора на вьетнамский обязателен.

При покупке у застройщика нотариус не нужен: договор долевого участия подписывается напрямую с компанией.

Комиссия агента

В новостройках комиссию платит застройщик — она уже заложена в цену, и покупатель ничего не доплачивает. Скидка «в обход агента» у застройщика не появляется: прайс единый.

На вторичном рынке комиссия составляет 1–2% от суммы сделки и по обычаю ложится на продавца. Иностранцу чаще имеет смысл нанять собственного представителя с почасовой или фиксированной оплатой: агент продавца работает на продавца, а проверка правового статуса объекта — самая рискованная часть сделки.

Юридическое сопровождение отдельной фирмой обходится в 15–40 млн ₫ за сделку и закрывает проверку разрешений, квоты для иностранцев и текста договора.

Что появляется сразу после передачи ключей

• Плата за обслуживание — от 8 тыс ₫ за м² в месяц в простом доме до 25 тыс ₫ и выше в комплексах с бассейном и охраной. Для квартиры 70 м² это 560 тыс – 1,75 млн ₫ в месяц.
• Парковка — 100–200 тыс ₫ в месяц за место для байка и 1–1,5 млн ₫ за автомобиль.
• Электричество и вода — по счётчикам, тариф на электричество прогрессивный.
• Отделка и мебель. Квартиры сдаются в разной степени готовности: от голых стен до полной меблировки. Разница между «без отделки» и «под ключ» — обычно 5–12 млн ₫ за м².

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет; для квартир начисляется лишь налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены, и в пересчёте на квартиру это сотни тысяч донгов в год.

Какой запас закладывать

Правило простое: к цене объекта прибавьте 5% и отдельно посчитайте отделку.

Для квартиры за 3 млрд ₫ бюджет выглядит так:

1. фонд обслуживания 2% — 60 млн ₫;
2. регистрационный сбор 0,5% — 15 млн ₫;
3. нотариус и оформление — 3–5 млн ₫ на вторичном рынке;
4. юридическая проверка — 15–40 млн ₫;
5. первые платежи за обслуживание и парковку — около 2 млн ₫ в месяц.

Итого около 100 млн ₫ сверх цены, без учёта мебели. Если квартира покупается в строящемся доме, эти расходы возникают не в день подписания, а при приёмке — через год-два, и к тому моменту курс валюты может измениться; закладывать сумму лучше в донгах.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.
• Льгота по НДС на 2026 год работает только с готовым жильём. Программа освобождения касается передачи готовых к заселению домов и апартаментов, поэтому строящийся объект под неё не подпадает — это ещё один довод в пользу сданного дома.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Что должно быть в договоре	Зачем
Точный срок передачи и пени за просрочку	без этого просрочка ничего не стоит застройщику
Гарантийный срок на конструктив, инженерные системы и отделку	скрытые дефекты проявляются в первый сезон дождей
Порядок приёмки и подписания акта передачи	пока акт не подписан, обязательства не исполнены
Сертификат пригодности здания (SLF) как условие передачи	без него эксплуатация объекта незаконна
Обязательство оформить право покупателя и срок этого оформления	иначе объект построен, а сертификата у покупателя нет
Условия снятия залога с земли под проектом	залог, оставшийся после передачи, — риск обращения взыскания
Перечень отделки и оборудования в приложении	защищает от подмены материалов
Порядок разрешения споров и применимая процедура	определяет, где и как быстро вы получите решение

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются с построенным объектом без документа.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10 процентов площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10 процентов по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, а в Стамбуле приём по прежде закрытым кварталам возобновлён с 10 июня 2026 года. Если покупка нужна ради ВНЖ, статус конкретного адреса всё равно проверьте в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра при рассмотрении заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации вносят только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10 процентов на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4 процента от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2 процента с покупателя и 2 с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10 процентов иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он просрочен;
• нет справки о продаже валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Расчёт по сделке в Грузии проводят банковским переводом на счёт продавца в день подачи документов на регистрацию. Деньги заводят в страну переводом на свой счёт в грузинском банке либо ввозят наличными — с декларированием суммы свыше 30 000 лари или её эквивалента. Банки проверяют происхождение средств, поэтому договор купли-продажи, выписки и документы об источнике денег готовят заранее: задержка перевода на несколько дней срывает дату сделки чаще, чем любые другие мелочи.

Как перевести деньги и какие комиссии

Способ	Комиссия	Срок
Банковский перевод SWIFT	комиссия банка-отправителя плюс фиксированный сбор порядка 15–30 долларов, у отдельных банков — процент от суммы	1–5 рабочих дней
Платёжные сервисы и системы переводов	2–5% в зависимости от оператора	от нескольких минут до суток
Ввоз наличных	без комиссии, но с декларированием свыше 30 000 лари	сразу

Что снижает риск задержки:

1. Сверьте реквизиты по банковской выписке получателя. Грузинский IBAN начинается на GE; ошибка в реквизитах разворачивает платёж, а возврат идёт две-четыре недели, комиссия при этом теряется.
2. Заранее сообщите банку назначение платежа. Формулировка «покупка недвижимости, договор от такой-то даты» с приложенным договором проходит проверку быстрее общего «перевод собственных средств».
3. Не дробите сумму на десятки мелких переводов. Для банка это повод для дополнительных вопросов, а не способ их избежать.
4. Держите запас времени — минимум неделя между отправкой денег и датой сделки.

В какой валюте рассчитываются

Цены в объявлениях называют в долларах, а расчёты внутри страны проводят в лари. Практическая схема: в договоре фиксируют сумму в долларах и указывают, что платёж исполняется в лари по курсу Национального банка Грузии на день оплаты.

Курсовые потери несёт тот, кто не зафиксировал условие в договоре. Поэтому в тексте прописывают:

• сумму цифрами в обеих валютах;
• курс и дату, по которым она пересчитывается;
• кто платит банковские комиссии — отправитель, получатель или каждый свои.

Обменивать крупную сумму лучше через банк в день расчёта, а не в обменных пунктах частями: курс сопоставим, зато происхождение денег документально подтверждено.

Безопасно ли платить наличными

Наличные в грузинских сделках распространены, но у них три слабых места: пересчёт и проверка купюр, отсутствие удобного доказательства оплаты и лимиты на границе.

Правила ввоза и вывоза:

• сумма до 30 000 лари или её эквивалента ввозится и вывозится без декларации;
• всё, что выше, декларируется на границе;
• нарушение грозит штрафом вплоть до изъятия средств.

Если расчёт всё же наличными:

1. Проводите его в отделении банка, где купюры пересчитает и проверит кассир.
2. Сразу вносите деньги на счёт продавца — тогда останется банковский документ.
3. Берите расписку с указанием суммы, объекта, кадастрового кода и даты.
4. Не передавайте деньги до подачи документов на регистрацию.

Более спокойная альтернатива — перевод со счёта на счёт в день сделки, а при сложных условиях — расчёт через нотариальный депозит.

Нужен ли счёт в местном банке

Для самой сделки — нет: заплатить можно переводом из зарубежного банка. Но счёт в грузинском банке нужен почти сразу после покупки:

• оплата коммунальных услуг и сбора за обслуживание дома;
• получение арендных платежей;
• уплата налога с дохода от аренды;
• расчёты с подрядчиками при ремонте.

Счёт открывают нерезиденту по загранпаспорту; банк проводит проверку и может запросить подтверждение источника средств и цели открытия. Срок — от одного дня до нескольких недель в зависимости от банка и профиля клиента.

Как вывести деньги при продаже

Валютных ограничений на вывод средств в Грузии нет: деньги от продажи переводят за рубеж со своего счёта. Готовьте пакет, который банк спросит при крупном исходящем переводе:

• договор купли-продажи объекта;
• выписку из Публичного реестра о переходе права к покупателю;
• документы о поступлении денег от покупателя;
• подтверждение уплаты налога, если он возник.

Налог с продажи жилой недвижимости не возникает, если объект был в собственности более 2 лет; при продаже раньше ставка составляет 5% с прибыли. Продавать через месяц после покупки с прибылью и рассчитывать на нулевой налог не стоит: срок владения проверяется по датам регистрации в реестре.

Сделка идёт через два документа: договор бронирования с задатком и основной договор купли-продажи. Задаток обычно составляет 50 000–200 000 бат или около 5% цены и по умолчанию не возвращается, если покупатель передумал. Возврат работает только тогда, когда он прямо записан в договоре: проверка выявила обременение, иностранная квота занята, банк не выдал справку о валютной операции.

Какие договоры подписывают и в каком порядке

1. Договор бронирования (reservation agreement). Фиксирует объект, цену, срок выхода на основной договор и сумму задатка. Подписывают после осмотра, до полной проверки документов.
2. Основной договор купли-продажи (sale and purchase agreement). Содержит порядок расчётов, дату регистрации, распределение сборов и налогов, гарантии продавца, ответственность сторон.
3. Договор долевого участия у застройщика — вместо второго пункта при покупке в строящемся доме: график платежей по этапам, срок сдачи, штраф за просрочку, порядок передачи помещения.
4. Заявление и типовой договор земельного управления — короткая форма, которую подписывают в день регистрации. Она не заменяет ваш договор, а фиксирует переход права.

Размер задатка и его возврат

Ситуация	Что происходит с задатком
Покупатель передумал	остаётся у продавца
Продавец отказался от сделки	по закону возвращается в двойном размере, если договор не установил иное
Обнаружено обременение, о котором продавец умолчал	возвращается, если это записано в договоре
Иностранная квота занята на дату регистрации	возвращается только по прямому условию договора
Банк не выдал справку о валютной операции	возвращается только по прямому условию договора

Поэтому условие о возврате пишут до внесения денег, а не после. Формулировка должна называть событие и срок возврата — например, семь дней с даты уведомления.

На каком языке договор и какой текст имеет силу

Договор составляют двуязычным: тайский и английский в две колонки. В споре тайский суд работает с тайским текстом, поэтому в договоре указывают, какая версия имеет преимущественную силу, — и разумно, если это тайская, при условии, что перевод сделал ваш юрист, а не юрист продавца.

Русскоязычный перевод годится для понимания, но юридической силы не имеет; в суде понадобится заверенный перевод на тайский.

Что защищает покупателя, если сделка сорвётся

• Отлагательные условия: сделка состоится, если объект свободен от обременений, квота свободна, справка банка получена.
• Срок регистрации с конкретной датой и штрафом за просрочку со стороны продавца.
• Обязанность продавца снять ипотеку к дате регистрации, с оплатой из цены сделки.
• Распределение сборов и налогов — прописать поимённо: сбор за регистрацию, специальный налог на бизнес, гербовый сбор, удерживаемый налог.
• Расчёт через кассовый чек или условный счёт, а не наличными на месте.
• Гарантии продавца: отсутствие долгов, арендаторов, судебных споров, ответственность за недостоверность.
• Порядок передачи объекта: дата, состояние, мебель по описи, показания счётчиков.

Юрист и доверенность

Юрист нужен на трёх шагах: проверка объекта в земельном управлении, составление и правка договора, представление интересов на регистрации. Сопровождение сделки обычно стоит 30 000–80 000 бат в зависимости от объёма проверки; отдельно оплачивается перевод документов.

Если приехать на регистрацию невозможно, оформляют доверенность земельного управления (форма Тор Дор 21). Правила простые:

• доверенность выдают на конкретное действие и конкретный объект;
• бланк заполняют полностью, пустые графы прочеркивают: незаполненное поле позволит вписать другое действие;
• подпись доверителя заверяют — в Таиланде у нотариального юриста, за границей в посольстве или консульстве Таиланда;
• к доверенности прикладывают копии паспорта с подписью доверителя.

На регистрацию представитель приходит с оригиналом доверенности, копией паспорта доверителя и своим удостоверением личности.

Счёт в местном банке для покупки формально не обязателен: деньги за новостройку принимают переводом из-за рубежа на эскроу-счёт проекта. Но на вторичном рынке продавцу обычно платят банковским чеком, который выписывает только местный банк, — поэтому покупатели вторички счёт открывают. Валютных ограничений на ввоз денег в ОАЭ нет, а вот подтверждение происхождения средств спросят и банк, и агент: это требование закона о противодействии отмыванию денег, и без документов сделка встанет.

Нужен ли местный счёт

Тип сделки	Как платят	Нужен ли счёт в ОАЭ
Новостройка у застройщика	перевод SWIFT на эскроу-счёт проекта	не обязателен
Вторичное жильё	банковский чек продавцу в день регистрации	практически обязателен
Покупка в ипотеку	банк выдаёт кредит и выпускает чек	обязателен: счёт в банке-кредиторе
Рассрочка от застройщика	переводы по графику платежей	не обязателен, но удобнее

Счёт открывают и нерезиденты — набор продуктов у них уже, а требования к документам жёстче. Резидентство ускоряет дело: с Emirates ID счёт открывают быстрее, чем по загранпаспорту.

Как переводят деньги на сделку

1. Проверьте реквизиты у первоисточника. Для новостройки эскроу-счёт указан в договоре купли-продажи и на странице проекта у Земельного департамента. Реквизиты, присланные в мессенджере, сверяют с договором: подмена платёжных данных — самая частая схема обмана на этом рынке.
2. Отправьте перевод на своё имя. Плательщик должен совпадать с покупателем в договоре. Платёж от родственника или компании потребует отдельных документов и объяснений.
3. Укажите назначение платежа — номер договора и адрес объекта. Без него банк-получатель поставит перевод на выяснение.
4. Заложите время на комплаенс. Перевод идёт от одного до пяти рабочих дней; крупные суммы банк проверяет дольше и запрашивает документы.
5. Сохраните подтверждение перевода. Оно понадобится при регистрации сделки и при будущей продаже — для расчёта происхождения средств.

О банковском чеке. На вторичном рынке расчёт идёт менеджерским чеком банка на имя продавца, который передают в момент регистрации перехода права. Чек выписывают за 1–2 рабочих дня, деньги на счёте к этому моменту должны лежать полностью.

Проверки происхождения средств

Агентства недвижимости, брокеры и нотариусы в ОАЭ обязаны проверять клиента и сообщать о подозрительных операциях. Отдельно отчитываются о крупных расчётах наличными — порог составляет около 55 000 дирхамов — и о расчётах виртуальными активами.

Что проверяют:

• личность покупателя и конечного бенефициара, если объект оформляется на компанию;
• страну происхождения денег и маршрут перевода;
• совпадение плательщика с покупателем;
• соответствие суммы заявленному доходу;
• присутствие в санкционных и розыскных перечнях.

Наличные. Ввоз наличных в страну не запрещён, но при въезде декларируют суммы от 60 000 дирхамов, включая эквивалент в валюте, ювелирных изделиях и драгоценных камнях. Расчёт крупными наличными на рынке недвижимости практически не встречается: продавец и агент обязаны его отражать в отчётности.

Документы, подтверждающие источник средств

Банк или агент попросит одно-два подтверждения из списка — в зависимости от суммы и того, откуда пришли деньги.

• зарплата — трудовой договор, справка о доходе, выписка по счёту за 3–6 месяцев;
• продажа недвижимости — договор продажи и выписка о поступлении денег;
• бизнес — учредительные документы, отчётность, договор продажи доли, решение о выплате дивидендов;
• инвестиции — выписка брокера, отчёт о продаже бумаг;
• наследство и дарение — свидетельство о праве на наследство, договор дарения;
• накопления — выписки, показывающие постепенное накопление, а не разовое поступление.

Документы на русском языке переводят на английский; заверение перевода банк указывает отдельно. Готовьте пакет заранее: запрос приходит после того, как деньги уже отправлены, и сделка в этот момент стоит.

Расчёт криптовалютой

Часть застройщиков принимает оплату в криптовалюте через лицензированного платёжного провайдера: провайдер конвертирует поступление, а застройщик получает дирхамы. Право собственности всё равно регистрируется в дирхамах — в реестре указывается цена в местной валюте.

Что из этого следует практически:

• сделка с криптовалютой подлежит отдельной отчётности агента и застройщика;
• потребуется история кошелька и подтверждение происхождения актива, а не только адрес перевода;
• вторичный рынок расчётом в криптовалюте почти не пользуется: продавцу нужен чек;
• конвертация идёт по курсу провайдера и с его комиссией, эту разницу закладывают в бюджет сделки.

Валюта и курс

Дирхам жёстко привязан к доллару США — курс держится на уровне 3,6725 дирхама за доллар много лет, поэтому валютный риск сделки для долларового покупателя близок к нулю. Для рублей, тенге, евро и других валют риск — обычный курсовой, и он ложится на дату перевода, а не на дату договора.

Комиссии, которые видны не сразу: спред банка-отправителя, фиксированный сбор SWIFT, комиссия банка-корреспондента и сбор банка-получателя. На переводе в сотни тысяч дирхамов набегает заметная сумма — её уточняют до отправки.

Где чаще всего теряют деньги

• Перевод по реквизитам из письма или чата. Реквизиты проверяют по договору и по данным Земельного департамента.
• Плательщик не совпадает с покупателем. Регистрация сделки задерживается, а банк требует объяснений.
• Нет документов об источнике средств. Деньги в стране, объект не оформлен, задаток под угрозой из-за срыва сроков.
• Расчёт с продавцом до регистрации. Деньги передают в момент регистрации перехода права, а не заранее.
• Задаток на счёт агента вместо эскроу. У новостроек законный адрес платежа — эскроу-счёт проекта.

Квартиру по иностранной квоте регистрируют только на деньги, пришедшие из-за границы в иностранной валюте и обменянные на баты уже в Таиланде. Подтверждение — справка тайского банка о валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form, прежнее название Тор Тор 3). Банк выдаёт её автоматически при поступлении свыше 50 000 долларов США; на меньшие суммы её выписывают по вашему заявлению — просить нужно сразу, задним числом получить сложнее.

Почему деньги переводят именно так

Закон о кондоминиумах связывает право иностранца на квартиру с ввозом валюты в страну. Земельное управление на регистрации проверяет, что сумма пришла из-за рубежа, была конвертирована в баты и получателем значится покупатель. Наличные, привезённые с собой, и деньги, накопленные на тайском счёте, для иностранной квоты не годятся.

Порядок действий:

1. Откройте счёт в тайском банке на своё имя (либо используйте счёт получателя, оформленный на вас же).
2. Переведите сумму из-за границы в иностранной валюте — доллары, евро, фунты. Конвертацию делает тайский банк при зачислении.
3. Получите справку о валютной операции на сумму, равную цене объекта или больше.
4. Соберите справки по всем траншам, если платите частями: земельное управление принимает несколько документов, покрывающих цену сделки.

Что писать в назначении платежа

В назначении указывают цель — покупка недвижимости — и идентификацию объекта: название дома и номер квартиры. Формулировка вида «to purchase a condominium unit No. … at …» принимается земельными управлениями без вопросов. Расплывчатое «personal transfer» или «investment» приведёт к тому, что банк выпишет справку с другим назначением, и её придётся исправлять.

Перевод приходит на имя покупателя — того, кто будет записан в свидетельстве о праве. Деньги от родственника, партнёра или компании создают несоответствие: получателем в справке будет не будущий собственник, и земельное управление вправе отказать. Если деньги всё же идут от третьего лица, назначение платежа должно прямо называть покупателя и объект.

Какую справку выдаёт банк

Что	Детали
Название	Foreign Exchange Transaction Form, ранее Тор Тор 3
Когда выдают автоматически	при поступлении свыше 50 000 USD
Когда просить самому	при меньшей сумме — в отделении, при зачислении
Что в ней указано	отправитель, получатель, сумма в валюте и в батах, курс, дата, назначение платежа
Для чего нужна	регистрация права иностранца в земельном управлении и обратный вывод денег после продажи

Сохраните оригиналы: та же справка понадобится при продаже квартиры, чтобы вывести выручку за границу без ограничений.

Дают ли иностранцу кредит на жильё

Тайские банки кредитуют иностранцев редко и на жёстких условиях: обычно требуется постоянная работа в Таиланде, разрешение на работу, история дохода и тайский поручитель или созаёмщик-гражданин Таиланда. Ставки выше, срок короче, первый взнос больше.

Чаще работают три других варианта:

• рассрочка от застройщика на срок строительства, иногда с продлением на год-два после сдачи;
• кредит в зарубежном банке под залог имущества в своей стране, с последующим переводом суммы в Таиланд (справку о валютной операции это не отменяет);
• ипотека тайского банка на супруга-гражданина Таиланда — но тогда и собственником становится он.

Кредитные деньги, пришедшие из-за границы, для иностранной квоты годятся так же, как собственные: важен факт ввода валюты и справка банка, а не источник средств.

Что проверить до перевода

• имя получателя в реквизитах совпадает с тем, как вы будете записаны в свидетельстве о праве, буква в букву по паспорту;
• валюта перевода — иностранная, а не баты: конвертация на стороне отправителя лишает вас справки нужного вида;
• сумма покрывает цену объекта целиком, вместе с той частью, что вы уже внесли задатком;
• сроки — банковский перевод идёт от одного до пяти рабочих дней, и дату регистрации назначают с запасом.