Покупка квартиры в строящемся доме в Таиланде: рассрочка, сроки сдачи и риски

При покупке строящегося жилья вы получаете не право собственности, а право требования по договору: собственность оформляется позже, когда дом сдан. Договор предварительной продажи жилья по турецкому праву заключается у нотариуса — подписанный в офисе продаж лист бумаги не даёт защиты. Скидка к цене готового жилья составляет 15–30 процентов, и ровно столько же стоит принятый риск.

Чем такая сделка отличается от покупки готового

Что	Готовое жильё	Строящееся
Что вы получаете сразу	тапу с правом собственности (kat mülkiyeti)	договор, позже — тапу на право застройки этажа (kat irtifakı)
Где регистрируется	кадастровое управление	нотариус, с отметкой в реестре
Оплата	полностью при сделке	первый взнос и рассрочка
Риск	скрытые дефекты, долги по объекту	срыв сроков, недострой, изменение проекта
Когда можно жить	сразу	после разрешения на заселение

Три документа, которые превращают стройку в жильё: разрешение на строительство (yapı ruhsatı) — оно должно быть на момент продажи; тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) — оформляется на конкретную квартиру ещё до сдачи; разрешение на заселение (iskan, yapı kullanma izni) — после него право застройки превращается в полноценную собственность (kat mülkiyeti), и только тогда подключают постоянные коммунальные услуги.

Как проверить застройщика

1. Разрешение на строительство — запросите копию и сверьте адрес участка, этажность и число квартир с тем, что вам показывают в буклете.
2. Тапу на землю — на чьё имя оформлен участок, нет ли на нём ипотеки или ареста. Выписку смотрят в кадастровом управлении или через государственный сервис.
3. Реестр компаний — когда зарегистрирован застройщик, кто учредители, менялось ли название. Компания, созданная под один проект, — не приговор, но повод требовать обеспечения.
4. Сданные проекты — съездите в два-три дома того же застройщика и поговорите с управляющим: сроки, качество, судебные споры.
5. Судебные дела — юрист проверит, не участвует ли компания в спорах с покупателями.
6. Обеспечение по договору — при предварительной продаже жилья закон требует от продавца предоставить обеспечение достройки: банковскую гарантию или страхование завершения строительства. Нет обеспечения — нет и защиты, если стройка встанет.

Условия рассрочки

Типичная схема на рынке: первый взнос 30–50 процентов, остаток равными платежами до сдачи дома, срок 12–36 месяцев, обычно без процентов. Реже встречается рассрочка на 1–2 года после сдачи под небольшой процент.

Что проверить в графике платежей:

• валюта — платежи в лирах, долларах или евро, и по какому курсу пересчитываются;
• привязка к этапам — платёж по факту завершения этапа лучше платежа по календарю: он даёт рычаг, если стройка стоит;
• штраф за просрочку покупателя и право продавца расторгнуть договор — сколько дней просрочки допускается и что происходит с уже внесёнными деньгами;
• право отказа покупателя. Закон о предварительной продаже жилья позволяет отказаться от договора до передачи объекта; продавец удерживает при этом не более установленной законом доли платежей;
• условие о цене при удорожании стройматериалов — пункт, который превращает фиксированную цену в плавающую; вычёркивайте его до подписания.

Что будет при срыве сроков

Задержка сдачи на 6–12 месяцев на турецком рынке — обычное дело, и договор должен описывать её последствия:

1. Неустойка за просрочку — фиксированная сумма за месяц или процент от цены. Пункт без неустойки означает, что ждать вы будете бесплатно.
2. Компенсация аренды — некоторые застройщики платят за съём жилья с момента, когда должны были передать ключи.
3. Право расторгнуть договор и вернуть деньги — с какого срока просрочки оно возникает и в какой срок возвращаются средства.
4. Обеспечение достройки — то самое, что спасает при остановке стройки, а не при задержке на месяц.
5. Суд — при споре дело рассматривается по месту нахождения объекта; договор на турецком языке имеет приоритет, поэтому перевод должен быть точным, а не приблизительным.

Чего делать не стоит: подписывать акт приёмки, пока не устранены недостатки. После подписания претензии переходят в разряд гарантийных, и добиваться исправлений сложнее.

Когда оформляют собственность

• На этапе строительства — тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) на конкретную квартиру. Его можно и нужно получить до сдачи: оно даёт зарегистрированное право на объект.
• После разрешения на заселение — право преобразуется в собственность на квартиру (kat mülkiyeti). Этот документ и есть настоящее тапу.
• Налог при переоформлении 4 процента платится при регистрации; при покупке у застройщика уточняйте, включён ли он в цену.
• Для программ вида на жительство и гражданства имеет значение зарегистрированное право: договор с застройщиком без регистрации для них не годится. Для гражданства подходят объекты с этажной собственностью или с правом застройки этажа, а также нотариальный договор обещания продажи с отметкой в реестре и обязательством не отчуждать объект три года.

Владение квартирой в Таиланде обходится в три регулярных платежа: содержание дома (обычно 30–100 бат за м² в месяц), электричество с водой по счётчику и годовой налог на землю и строения (для жилья — 0,02–0,10 % оценочной стоимости). Разово при передаче ключей вносят фонд капитального ремонта. Для квартиры 45 м² в Бангкоке это порядка 2 000–4 000 бат в месяц плюс около тысячи бат налога в год.

Из чего складывается платёж за содержание

Платёж считают по площади квартиры: ставка за квадратный метр умножается на площадь по свидетельству о праве.

• Обычный дом без излишеств — 30–50 бат за м² в месяц.
• Дом с бассейном, спортзалом и охраной — 50–80 бат за м².
• Дорогие проекты в центре Бангкока и на первой линии моря — от 80 до 150 бат за м².

В сумму входят уборка и охрана территории, лифты, освещение и вода общих зон, бассейн, вывоз мусора, работа управляющей компании и офиса дома. Счёт выставляет юридическое лицо кондоминиума — объединение всех владельцев квартир; ставку утверждает общее собрание. Платят обычно вперёд за год, реже за полгода или квартал; за оплату вперёд иногда дают скидку.

Содержание платит владелец, а не арендатор: даже если квартира сдана, долг числится за квартирой.

Фонд капитального ремонта

Фонд вносят один раз — при передаче квартиры от застройщика, обычно 350–1 000 бат за м² (для квартиры 45 м² это 16 000–45 000 бат). Деньги идут не на текущие расходы, а на замену лифтов, кровли, насосов, ремонт фасада.

Повторный взнос возможен, когда фонд исчерпан: решение принимает общее собрание владельцев, и оно обязательно для всех, включая тех, кто голосовал против. Перед покупкой на вторичном рынке спросите в офисе дома размер фонда и планы крупных работ: это единственный расход, который сваливается разом и крупной суммой.

Налог на землю и строения

Налог платит тот, кто владел объектом на 1 января соответствующего года. Считают его от оценочной стоимости, которую устанавливает казначейство, а не от цены сделки.

Кто владелец и что за объект	Что не облагается	Ставка сверх освобождения
Основное жильё, владелец имеет и землю, и дом	первые 50 млн бат	0,03 % (50–75 млн), 0,05 % (75–100 млн), 0,10 % (свыше 100 млн)
Основное жильё, только строение или квартира	первые 10 млн бат	0,02 % (10–50 млн), далее по тем же ступеням
Второе и последующее жильё, в том числе сдаваемое	освобождения нет	0,02 % до 50 млн и далее по ступеням до 0,10 %

Основным жильё считается, если владелец вписан в домовую книгу по этому адресу; у иностранного владельца квартиры в иностранной квоте чаще работает третья строка таблицы. Пример: квартира с оценочной стоимостью 5 млн бат, не основное жильё, — 1 000 бат налога в год.

Порядок такой:

1. Местная администрация рассылает уведомление с расчётом, как правило в феврале.
2. Налог платят в кассу той же администрации, банковским переводом или через приложение банка.
3. Срок уплаты иногда сдвигают решениями министерства.
4. Если начислено 3 000 бат и больше, многие администрации разрешают заплатить тремя частями подряд идущими месяцами.

Уведомление до иностранного владельца часто не доходит: письмо уходит на адрес квартиры или прежнему собственнику. Отсутствие письма от налога не освобождает — расчёт запрашивают в администрации сами, по адресу и номеру свидетельства.

Электричество и вода

• Электричество. Бытовой тариф городской и провинциальной электросетей — около 4–5 бат за кВт·ч с учётом топливной надбавки. Но в кондоминиумах счётчики нередко оформлены на дом, и владельцам перепродают электричество по 6–8 бат за кВт·ч. Разницу выясняют до покупки: при кондиционере, работающем круглый год, она набегает в тысячи бат.
• Вода. Городской водоканал берёт порядка 9–17 бат за м³, а дом при перепродаже — 25–30 бат за м³.
• Интернет подключают напрямую у провайдера: 400–800 бат в месяц за домашний тариф.

Во многих домах счёт за электричество и воду приходит вместе со счётом за содержание, а при неоплате первым отключают именно эти услуги.

Что будет при просрочке

По содержанию. Устав дома почти всегда предусматривает пеню, а при длительной просрочке она растёт. Дальше владельца отключают от общих сервисов: карта-ключ перестаёт открывать бассейн и спортзал, машину не пускают на парковку. Главное последствие приходит при продаже: земельное управление регистрирует переход права только при справке юридического лица дома об отсутствии задолженности. Пока долг не погашен, квартиру не продать и не переоформить.

По налогу. На неуплаченную сумму начисляют надбавку примерно 1 % за каждый месяц просрочки, а сверху штраф, размер которого зависит от того, заплатили вы до письменного требования администрации или после. Долг по налогу тоже всплывает при сделке: администрация вправе сообщить о недоимке в земельное управление, и регистрацию притормозят до расчёта.

Сдавать свою квартиру иностранному владельцу можно, и разрешение на работу для этого не нужно. Ограничение одно, зато жёсткое: сдача на срок менее 30 дней приравнена к гостиничной деятельности и без лицензии отеля запрещена. Долгосрочная аренда законна, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале и требует уведомить иммиграцию о каждом жильце-иностранце в течение суток.

Может ли иностранный владелец сдавать квартиру

Да. Получение дохода от собственного имущества не считается работой, на которую нужно разрешение. Но граница проходит по услугам:

• сдавать своё — доход владельца, разрешение на работу не требуется;
• управлять чужими квартирами, искать арендаторов за комиссию, вести уборку и встречу гостей как услугу — это деятельность, для которой иностранцу нужны компания и разрешение на работу.

Поэтому владельцы, живущие за границей, обычно отдают квартиру агентству: за долгосрочную сдачу берут комиссию около месячной аренды, за посуточную — 15–30 % выручки. Договор с арендатором подписывает при этом сам владелец или агент по доверенности.

Посуточно и долгосрочно: разница по правилам

	Долгосрочная аренда (от 30 дней)	Посуточная (менее 30 дней)
Лицензия	не нужна	нужна лицензия отеля
Правила дома	обычно разрешено	почти всегда запрещено уставом
Регистрация договора	при сроке дольше 3 лет — в земельном управлении	не применяется
Риск	спор с арендатором	штраф и предписание прекратить

Гостиничная деятельность без лицензии наказывается штрафом до 20 000 бат и дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается; закон предусматривает и лишение свободы до года. Получить лицензию отеля на отдельную квартиру в жилом доме почти невозможно: её выдают на здание, а не на отдельный юнит.

Сверх этого закон о кондоминиуме запрещает вести в жилом доме коммерческую деятельность вне отведённых для неё помещений. Жалобы обычно идут от соседей и от офиса дома: поток незнакомых людей с чемоданами виден на ресепшене.

Договор аренды дольше 3 лет регистрируют в земельном управлении, иначе он действует только три года.

Налог с дохода от аренды

Арендная плата — доход, который декларируют в Таиланде независимо от того, живёте вы в стране или нет.

• Вычет расходов. Из дохода от сдачи зданий вычитают либо 30 % без подтверждения, либо фактические расходы, если они подтверждены документами.
• Ставка. К оставшейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 150 000 бат в год не облагаются, дальше ступени от 5 % до 35 %.
• Удержание у источника. Если арендатор — компания, она удерживает 5 % с каждого платежа; эта сумма засчитывается в годовой налог. Арендатор-человек ничего не удерживает.
• Две декларации в год. Полугодовую (доход января–июня) подают до конца сентября, годовую — до 31 марта следующего года; при электронной подаче срок обычно на неделю дольше.

Для декларации нужен налоговый номер: его получают в районной налоговой инспекции по паспорту и документу на квартиру. Налоговое резидентство возникает при 180 днях пребывания в году и влияет на доступные вычеты и на учёт дохода из-за рубежа, но налог с тайской аренды платят и нерезиденты.

Сдача квартиры не переводит её в коммерческую категорию по налогу на землю и строения: пока в ней живут, ставка остаётся жилой.

Уведомление о жильце-иностранце

Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе о поселившемся иностранце в течение 24 часов с момента заселения. Это уведомление TM.30, и обязанность лежит на владельце квартиры, а не на арендаторе.

1. Зарегистрируйтесь в системе уведомлений иммиграции или подайте бумажную форму в офис по месту нахождения квартиры.
2. Приложите копию паспорта арендатора со штампом въезда и документ о праве на квартиру.
3. Подавайте уведомление заново после каждого нового заезда арендатора из-за границы.

За неподачу владельцу выписывают штраф — по закону до 2 000 бат. Практическая цена ошибки выше: без записи о месте проживания арендатору откажут в продлении визы и в подаче отметки каждые 90 дней.

Что может запретить сам дом

Правила кондоминиума обязательны для всех владельцев и часто жёстче закона:

• запрет сдачи менее чем на 30 дней или на 6 месяцев — второй порог встречается в домах, где борются с посуточной сдачей;
• регистрация арендатора в офисе дома до заселения, с копией паспорта и договора;
• депозит за карту-ключ и въезд — от 1 000 до 5 000 бат, возвращается при выезде;
• ограничение числа проживающих и запрет размещать гостей на ночь сверх этого числа;
• запрет животных, ограничения на перевозку мебели по времени, плата за пользование грузовым лифтом при переезде.

Устав и решения собраний запрашивают в офисе дома до покупки, если вы берёте квартиру ради сдачи: инвестиционная модель, построенная на посуточной аренде, разбивается именно об эти пункты, а не о налоги.

Иностранец может оформить в полную собственность квартиру в кондоминиуме — если в доме свободна иностранная квота 49% площади. Землю иностранцу купить нельзя: Земельный кодекс это запрещает, а редкие исключения требуют разрешения министра. Дом как строение оформить на себя можно, но земля под ним останется чужой — её берут в долгосрочную аренду на срок до 30 лет с регистрацией в земельном управлении.

Квартира в кондоминиуме — полная собственность

Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) разрешает иностранцам владеть квартирами напрямую, с записью в свидетельстве о праве на помещение. Условие одно: суммарная площадь помещений в собственности иностранцев не превышает 49% зарегистрированной площади дома. Оставшийся 51% принадлежит гражданам Таиланда и тайским юридическим лицам.

Второе условие — деньги на покупку приходят из-за границы в иностранной валюте, а банк выдаёт справку о валютной операции. Без неё земельное управление собственность на иностранца не зарегистрирует.

Про обсуждаемые послабления: предложение поднять иностранную квоту с 49% до 75% площади и продлить максимальный срок аренды с 30 до 99 лет проходило рассмотрение в правительстве, но законом не стало. Планируйте сделку по действующим правилам, а не по новостям об инициативах.

Земля и дом на земле

Прямая покупка земли иностранцу закрыта. Законных путей три, и все они узкие:

• Долгосрочная аренда земли — договор до 30 лет, регистрируется в земельном управлении, если срок больше трёх лет. Продление на новый срок закон допускает, но обязательным для наследника или нового собственника оно не становится.
• Владение строением отдельно от земли. Дом регистрируют на иностранца по договору купли-продажи строения, землю под ним арендуют. Тогда у вас право на дом и право пользования участком — это не собственность на участок.
• Разрешение по инвестиционному основанию. Земельный кодекс допускает участок до одного рая под жильё при инвестициях в экономику Таиланда в размере 40 млн бат и с разрешения министра внутренних дел. Такие разрешения выдают штучно.

Как узнать, свободна ли иностранная квота

Квоту считают по площади, а не по числу квартир: одна большая квартира съедает столько же, сколько несколько студий. Проверяют так:

1. Запросить у юридического лица дома (управляющей компании) справку о состоянии иностранной квоты — в ней указывают, сколько площади уже оформлено на иностранцев.
2. Сверить данные в земельном управлении, где ведётся реестр помещений дома.
3. Зафиксировать в договоре, что сделка совершается по иностранной квоте, и предусмотреть возврат денег, если квота на дату регистрации окажется занята.

Если квота занята, продавец предложит купить помещение по тайской квоте — тогда собственником станет тайская компания или квартира оформляется в аренду. Это уже другой набор прав, а не отсрочка.

Аренда вместо собственности

	Собственность (freehold)	Долгосрочная аренда (leasehold)
Срок	бессрочно	до 30 лет по одному договору
Регистрация	в свидетельстве о праве	в земельном управлении, при сроке свыше 3 лет
Наследование	переходит наследникам	зависит от условий договора; право аренды прекращается со смертью арендатора, если иное не согласовано
Продажа	свободная	переуступка по условиям договора и с согласия собственника
Кому доступно	квартира по иностранной квоте	земля, дом, квартира сверх квоты

Аренда дешевле и доступнее, но это право пользования на срок, а не право собственности: по истечении срока объект возвращается собственнику, если стороны не оформили новый договор.

Покупка на тайскую компанию и на супруга

• Тайская компания. Схема с тайскими акционерами, которые держат доли формально, противоречит закону: земельные управления проверяют происхождение капитала акционеров-граждан Таиланда, а закон о ведении бизнеса иностранцами прямо запрещает подставное владение. Компания законна тогда, когда она ведёт реальную деятельность и покупка объекта нужна для этой деятельности.
• Супруг — гражданин Таиланда. Землю оформляют на него. При регистрации оба супруга подписывают заявление о том, что деньги на покупку — личное имущество тайского супруга, а иностранный супруг прав на участок не имеет. Развод такой участок делить не позволит: он остаётся личной собственностью.
• Квартира на супруга по тайской квоте возможна, но с теми же последствиями: собственник — гражданин Таиланда, иностранный супруг получает в лучшем случае договорные права.

Сверх цены квартиры в Грузии покупатель тратит немного: налога на покупку нет, а основной обязательный платёж — государственная пошлина за регистрацию права собственности, от 150 лари при обычном сроке и до 350 лари, если оформить в день обращения. Всё остальное зависит от того, нанимаете ли вы юриста, агента и переводчика. Разумный резерв на сделку — 3–5% от цены объекта.

Регистрация права собственности

Сделку регистрирует Национальное агентство публичного реестра, приём документов идёт в Домах юстиции. Договор купли-продажи составляют прямо там, нотариус для обычной сделки не нужен.

Срок регистрации	Пошлина
4 рабочих дня	150 лари
1 рабочий день	270 лари
в день обращения	350 лари

Пошлину платят на месте, в кассе или терминале. Тарифы периодически пересматривают, поэтому сумму подтверждают в окне приёма до подписания. Выписка из реестра о праве собственности приходит в электронном виде.

Если одна из сторон действует по доверенности, добавляется нотариус: удостоверение доверенности и подписей стоит примерно 80–160 долларов, иностранная доверенность вдобавок требует апостиля и перевода.

Агент, юрист, переводчик

• Агент. Комиссия на грузинском рынке — обычно 2–3% от суммы сделки. Кто её платит, определяется договорённостью: на вторичном рынке чаще продавец, у новостроек агент получает вознаграждение от застройщика.
• Юрист. Проверка объекта стоит около 1% от цены либо фиксированную сумму в несколько сотен долларов. Он смотрит выписку из реестра, обременения и аресты, законность строительства, задолженности по коммунальным платежам и права третьих лиц.
• Переводчик. Присутствие при подписании — 15–30 долларов за визит, письменный перевод документа — 5–10 долларов за страницу. Договор в Доме юстиции подписывается на грузинском; английская или русская версия делается параллельно.
• Банк. Международный перевод денег стоит 50–150 долларов плюс комиссия банка-получателя; расчёт наличными на сделке возможен, но крупные суммы удобнее проводить через счёт, чтобы происхождение денег подтверждалось документально.

Оценка объекта: когда она нужна

Оценка обязательна в двух случаях:

1. Ипотека. Банк принимает отчёт только от аккредитованной им оценочной компании и считает по нему сумму кредита.
2. Вид на жительство по недвижимости. Стоимость объекта подтверждается отчётом сертифицированного оценщика: цена в договоре сама по себе основанием не служит.

Стоимость отчёта — обычно от 100 до 300 лари для квартиры, дороже для дома и участка. Срок готовности — один-три рабочих дня. Оценку заказывают и просто так, если объект покупается удалённо: отчёт показывает рыночную вилку и состояние.

Документы покупателя: перевод и апостиль

Для обычной покупки иностранцу достаточно заграничного паспорта: ни вида на жительство, ни местного налогового номера, ни счёта в грузинском банке закон не требует. Расходы на документы появляются в трёх ситуациях:

• покупка по доверенности — доверенность оформляется у нотариуса, апостилируется в стране выдачи и переводится на грузинский с нотариальным заверением;
• покупка на компанию — нужны учредительные документы с апостилем и переводом;
• свидетельство о браке — если объект оформляется на супругов или требуется согласие супруга по законодательству страны гражданства.

Апостиль ставят только в стране, выдавшей документ. Заложите на это две-три недели до поездки.

Какой резерв закладывать

Статья	Ориентир
регистрация права	150–350 лари
юридическая проверка	около 1% цены
агент (если платит покупатель)	2–3% цены
оценка	100–300 лари
переводы, нотариус, доверенность	100–400 долларов
банковские комиссии	50–150 долларов

Итого при покупке без агентской комиссии расходы укладываются в 1–2% от цены, с агентом — в 3–5%. Отдельно считайте деньги на въезд в жильё: у новостроек цена почти всегда указана за белый каркас, и ремонт с мебелью стоит дороже всех перечисленных сборов вместе взятых.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.
• Льгота по НДС на 2026 год работает только с готовым жильём. Программа освобождения касается передачи готовых к заселению домов и апартаментов, поэтому строящийся объект под неё не подпадает — это ещё один довод в пользу сданного дома.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Что должно быть в договоре	Зачем
Точный срок передачи и пени за просрочку	без этого просрочка ничего не стоит застройщику
Гарантийный срок на конструктив, инженерные системы и отделку	скрытые дефекты проявляются в первый сезон дождей
Порядок приёмки и подписания акта передачи	пока акт не подписан, обязательства не исполнены
Сертификат пригодности здания (SLF) как условие передачи	без него эксплуатация объекта незаконна
Обязательство оформить право покупателя и срок этого оформления	иначе объект построен, а сертификата у покупателя нет
Условия снятия залога с земли под проектом	залог, оставшийся после передачи, — риск обращения взыскания
Перечень отделки и оборудования в приложении	защищает от подмены материалов
Порядок разрешения споров и применимая процедура	определяет, где и как быстро вы получите решение

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются с построенным объектом без документа.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1 процента	0,2 процента
Нежилое помещение	0,2 процента	0,4 процента
Земля под застройку	0,3 процента	0,6 процента

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом. Срок — до конца года покупки, а при сделке в последние три месяца года — в течение трёх месяцев с даты записи в тапу.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен учётный номер объекта.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится надбавка на охрану культурного наследия — 10 процентов от суммы налога, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Ограничение по кварталам, закрытым для регистрации иностранцев, действовало с 2022 года, а в Стамбуле приём возобновлён с 10 июня 2026 года — статус конкретного адреса всё равно проверяют до покупки.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.

Ипотеку в Грузии нерезиденту дают: с иностранцами работают TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty и Credo. Первый взнос начинается от 20%, на практике для нерезидента чаще просят 30–40%. Ставки зависят от валюты: в долларах — примерно 6–10% годовых, в лари — 11–15%. Вид на жительство не обязателен, но с ним условия лучше.

Кому и на что дают

Банк смотрит на три вещи: доход, кредитную историю и сам объект как залог. Гражданство и место получения дохода решающими не являются — заработок за пределами Грузии банки принимают, если он подтверждён документами.

Что повышает шансы:

• вид на жительство или зарплата в грузинской компании;
• счёт в этом же банке с историей поступлений хотя бы за несколько месяцев;
• ликвидный объект: готовая квартира в городе, а не дом в отдалённом районе и не белый каркас у незнакомого застройщика;
• крупный первый взнос: он одновременно снижает ставку и упрощает одобрение.

Что мешает: непрозрачный доход, короткая история отношений с банком, объект без завершённой регистрации права собственности, возраст заёмщика к концу срока кредита выше банковского предела.

Первый взнос и ставка

Параметр	Обычный диапазон
первый взнос	от 20%, для нерезидента чаще 30–40%
ставка в долларах	6–10% годовых
ставка в лари	11–15% годовых
срок	до 10–20 лет, у нерезидента обычно короче

Валюта кредита — отдельное решение, а не мелочь. Кредит в лари дороже по ставке, но защищает того, кто получает доход в лари. Кредит в долларах дешевле, однако при падении курса лари платёж в местной валюте растёт, а доход от аренды в лари — нет.

К ставке добавляются расходы: оценка объекта аккредитованной компанией, страхование залога (обязательно), иногда страхование жизни заёмщика, комиссия за выдачу. Считайте полную стоимость кредита, а не только процент.

Какие документы просят

1. Заграничный паспорт.
2. Подтверждение дохода: справка от работодателя, налоговая декларация, выписки по счетам за 6–12 месяцев. Зарубежные документы переводят на грузинский или английский и заверяют.
3. Документы на объект: выписка из реестра, договор с продавцом или застройщиком, отчёт об оценке.
4. Кредитная история: местную базу банк проверяет сам, зарубежную запрашивает у заёмщика выпиской.

Срок рассмотрения — от нескольких дней до трёх недель. Предварительное одобрение берут до поиска квартиры: с ним понятен бюджет, а продавцу видно, что покупатель платёжеспособен.

Рассрочка от застройщика

На первичном рынке распространён другой инструмент — беспроцентная рассрочка на срок строительства.

	Ипотека банка	Рассрочка застройщика
первый взнос	20–40%	20–30%
переплата	проценты за весь срок	обычно ноль до сдачи дома
срок	10–20 лет	до сдачи объекта, реже год-два после
право собственности	оформляется сразу, объект в залоге у банка	регистрируется после полной оплаты
кто проверяет объект	банк, потому что рискует деньгами	только вы сами

Главное различие не в деньгах, а в защите. Банк перед выдачей кредита проверяет застройщика и разрешение на строительство, и это бесплатная для вас экспертиза. При рассрочке эту работу никто не делает, а право собственности до последнего платежа остаётся не у вас — значит, объект не даст ни вида на жительство, ни возможности перепродать без согласия застройщика.

Что будет при просрочке платежей

• По ипотеке. Квартира находится в залоге, и после систематической просрочки банк обращает на неё взыскание. Реализация залога проходит быстро, в том числе во внесудебном порядке, если такое условие есть в договоре. Вырученная сумма идёт на погашение долга, остаток возвращают заёмщику; если денег не хватило, разница остаётся долгом.
• По рассрочке. Договор обычно даёт застройщику право расторжения, а условия возврата уже уплаченного бывают жёсткими: удерживается неустойка, деньги возвращают частями и без индексации. Этот пункт читают до подписания.

Правило простое: рассчитывайте платёж так, чтобы он покрывался вашим доходом без учёта будущей аренды. Арендный поток в Грузии сезонный, особенно на побережье, и зимой он может не покрыть даже коммунальные расходы.

Квартиру по иностранной квоте регистрируют только на деньги, пришедшие из-за границы в иностранной валюте и обменянные на баты уже в Таиланде. Подтверждение — справка тайского банка о валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form, прежнее название Тор Тор 3). Банк выдаёт её автоматически при поступлении свыше 50 000 долларов США; на меньшие суммы её выписывают по вашему заявлению — просить нужно сразу, задним числом получить сложнее.

Почему деньги переводят именно так

Закон о кондоминиумах связывает право иностранца на квартиру с ввозом валюты в страну. Земельное управление на регистрации проверяет, что сумма пришла из-за рубежа, была конвертирована в баты и получателем значится покупатель. Наличные, привезённые с собой, и деньги, накопленные на тайском счёте, для иностранной квоты не годятся.

Порядок действий:

1. Откройте счёт в тайском банке на своё имя (либо используйте счёт получателя, оформленный на вас же).
2. Переведите сумму из-за границы в иностранной валюте — доллары, евро, фунты. Конвертацию делает тайский банк при зачислении.
3. Получите справку о валютной операции на сумму, равную цене объекта или больше.
4. Соберите справки по всем траншам, если платите частями: земельное управление принимает несколько документов, покрывающих цену сделки.

Что писать в назначении платежа

В назначении указывают цель — покупка недвижимости — и идентификацию объекта: название дома и номер квартиры. Формулировка вида «to purchase a condominium unit No. … at …» принимается земельными управлениями без вопросов. Расплывчатое «personal transfer» или «investment» приведёт к тому, что банк выпишет справку с другим назначением, и её придётся исправлять.

Перевод приходит на имя покупателя — того, кто будет записан в свидетельстве о праве. Деньги от родственника, партнёра или компании создают несоответствие: получателем в справке будет не будущий собственник, и земельное управление вправе отказать. Если деньги всё же идут от третьего лица, назначение платежа должно прямо называть покупателя и объект.

Какую справку выдаёт банк

Что	Детали
Название	Foreign Exchange Transaction Form, ранее Тор Тор 3
Когда выдают автоматически	при поступлении свыше 50 000 USD
Когда просить самому	при меньшей сумме — в отделении, при зачислении
Что в ней указано	отправитель, получатель, сумма в валюте и в батах, курс, дата, назначение платежа
Для чего нужна	регистрация права иностранца в земельном управлении и обратный вывод денег после продажи

Сохраните оригиналы: та же справка понадобится при продаже квартиры, чтобы вывести выручку за границу без ограничений.

Дают ли иностранцу кредит на жильё

Тайские банки кредитуют иностранцев редко и на жёстких условиях: обычно требуется постоянная работа в Таиланде, разрешение на работу, история дохода и тайский поручитель или созаёмщик-гражданин Таиланда. Ставки выше, срок короче, первый взнос больше.

Чаще работают три других варианта:

• рассрочка от застройщика на срок строительства, иногда с продлением на год-два после сдачи;
• кредит в зарубежном банке под залог имущества в своей стране, с последующим переводом суммы в Таиланд (справку о валютной операции это не отменяет);
• ипотека тайского банка на супруга-гражданина Таиланда — но тогда и собственником становится он.

Кредитные деньги, пришедшие из-за границы, для иностранной квоты годятся так же, как собственные: важен факт ввода валюты и справка банка, а не источник средств.

Что проверить до перевода

• имя получателя в реквизитах совпадает с тем, как вы будете записаны в свидетельстве о праве, буква в букву по паспорту;
• валюта перевода — иностранная, а не баты: конвертация на стороне отправителя лишает вас справки нужного вида;
• сумма покрывает цену объекта целиком, вместе с той частью, что вы уже внесли задатком;
• сроки — банковский перевод идёт от одного до пяти рабочих дней, и дату регистрации назначают с запасом.

Ипотеку иностранцу во Вьетнаме дают редко, и почти всегда — тому, кто здесь работает: с разрешением на работу, карточкой временного пребывания и зарплатой во вьетнамском банке. Первый взнос в таких кредитах — от 30%, ставка после промо-периода выходит на 10–13% годовых, а срок ограничен не только возрастом заёмщика, но и сроком его разрешения на пребывание. Основной способ купить в рассрочку — график платежей застройщика, и правила там задаёт закон, а не продавец.

Дают ли банки кредит иностранцу

Право заложить жильё во вьетнамском банке у иностранного собственника есть. Проблема на стороне банка: срок владения жильём у иностранца ограничен пятьюдесятью годами, а его пребывание в стране — визой, и кредитный комитет считает это повышенным риском.

Кто в реальности кредитует:

• банки с иностранным участием — HSBC, Standard Chartered, Shinhan, UOB: у них есть программы для экспатов с рабочим контрактом;
• крупные местные банки — рассматривают иностранцев точечно, обычно при зарплатном проекте у того же банка;
• банки-партнёры застройщика — самый проходимый вариант в новостройках, потому что объект банку уже знаком.

Без вида на жительство и дохода во Вьетнаме шансы близки к нулю. Кредит под залог зарубежной недвижимости в своей стране в такой ситуации обходится дешевле.

Первый взнос и ставки

Условие	Типичное значение
Первый взнос	30–50% стоимости
Промо-ставка на первый год-два	6–9% годовых
Ставка после промо-периода	база банка плюс маржа 3–4%, итого 10–13%
Срок кредита	до 20–25 лет, но не дольше срока разрешения на пребывание
Комиссия за досрочное погашение	1–3% в первые годы

Промо-ставка — главная ловушка расчёта: платёж считают по ней, а через два года он вырастает в полтора раза. Считать бюджет нужно по ставке после промо-периода, и просить у банка таблицу платежей на весь срок.

Что банк принимает как подтверждение дохода

1. Трудовой договор с вьетнамской компанией и разрешение на работу.
2. Карточку временного пребывания сроком, сопоставимым со сроком кредита.
3. Справку о заработной плате за 6–12 месяцев и выписку по счёту, куда она приходит.
4. Декларацию о подоходном налоге за прошлый год.
5. Для предпринимателя — отчётность компании и подтверждение доли участия.

Доход из-за рубежа учитывают неохотно: часть банков не принимает его вовсе, часть — с понижающим коэффициентом и переводом документов с легализацией.

Как устроена рассрочка от застройщика

В новостройке платят по графику, привязанному к этапам строительства: подписание договора, завершение фундамента, каждый следующий этаж, передача ключей, выдача сертификата. Типичный ритм — 5–10% каждые два-три месяца.

Закон ставит рамки, и они защищают покупателя:

• депозит до подписания договора — не более 5% цены, и брать его можно только за объект, допущенный к продаже;
• до передачи объекта покупатель платит не более 70% цены, а если продавец — компания с иностранным капиталом, не более 50%;
• до выдачи сертификата собственности — не более 95%, остаток вносится после его получения;
• продажа строящегося жилья требует банковской гарантии обязательств застройщика.

Беспроцентная рассрочка на 1–2 года — обычная акция; при этом цена по рассрочке выше, чем при единовременной оплате, на 5–10%. Скидка за полную оплату — это и есть стоимость рассрочки.

Чем рассрочка рискованнее кредита

• Нет независимой проверки объекта. Банк перед выдачей кредита проверяет разрешения, залоги и квоту для иностранцев; застройщик, продающий в рассрочку, проверяет только вашу платёжеспособность.
• Просрочка платежа стоит дорого. Договоры предусматривают пени и расторжение с удержанием части внесённого — иногда всей суммы депозита и штрафа сверх него.
• Срок сдачи двигается. Компенсация за задержку прописана не всегда, а взыскивать её приходится через переговоры или суд.
• Сертификат приходит позже ключей. Между заселением и получением документа проходит от нескольких месяцев до нескольких лет, и всё это время продать квартиру можно только переуступкой договора.

Что проверить до подписания: наличие банковской гарантии, разрешение на продажу будущего жилья от органа управления строительством, свободную квоту для иностранцев в этом доме и пункт об ответственности застройщика за срыв срока.

Квартиры в грузинских новостройках продают в трёх состояниях: чёрный каркас (голые несущие стены, коммуникации подведены только до квартиры), белый каркас (перегородки и разведённые коммуникации внутри) и зелёный каркас — состояние, близкое к готовому. Разница в цене между каркасом и готовой квартирой в Батуми — примерно 900–1 200 долларов за метр против 1 800–2 500, то есть ремонт съедает почти всю экономию. Главный риск покупки на котловане — не качество отделки, а сроки: договор и разрешение на строительство проверяют до задатка.

Что означают чёрный, белый и зелёный каркас

Стадия	Что есть в квартире	Что делать покупателю
Чёрный каркас	несущие стены, перекрытия, окна по проекту; ни штукатурки, ни стяжки, ни перегородок; коммуникации доведены до входа	полный ремонт с нуля
Белый каркас	перегородки, разводка воды, электрики, отопления внутри квартиры, чаще всего штукатурка и стяжка	чистовая отделка
Зелёный каркас	состояние, близкое к готовому: остаётся завезти мебель и технику	въезд после меблировки

Термины у застройщиков расходятся: один сдаёт чёрный каркас с выровненными стенами и стяжкой, другой — с голыми блоками. При плохом черновом состоянии подготовка добавляет к смете заметную долю. Поэтому в договоре состав работ фиксируют списком — что именно смонтировано, оштукатурено и разведено, а не одним словом «каркас».

Сколько стоит доведение до жилого вида. Ориентир для планирования бюджета — разница между ценой каркаса и готовой квартиры в том же районе: в Тбилиси это примерно 800–1 400 долларов за метр. Реклама подрядчиков с ценой «от ста долларов за метр» описывает минимальный набор работ без материалов и в реальную смету не укладывается.

Как проверить застройщика и разрешение на строительство

1. Земельный участок. Возьмите выписку из Публичного реестра: чей участок, есть ли залог, совпадает ли собственник с застройщиком по договору.
2. Разрешение на строительство. Выданное мэрией разрешение проверяют по адресу и кадастровому коду; стадия разрешения должна соответствовать этажности проекта, а не первой очереди.
3. Сданные объекты. Смотрите не рендеры, а сданные дома того же застройщика: соблюдены ли этажность, сроки, обещанное благоустройство.
4. Юридическое лицо. Выписка из реестра предпринимателей: возраст компании, учредители, не менялось ли лицо перед стартом продаж.
5. Договор. Требуйте регистрацию договора в Публичном реестре — так ваши права на будущий объект видны публично, а квартира не продаётся дважды.

Чем рискует покупатель на стадии котлована

• Долгострой. Деньги внесены, дом не сдан; вернуть их без судебного разбирательства обычно не удаётся.
• Двойная продажа. Возможна, если договор нигде не зарегистрирован.
• Изменение проекта. Этажность, планировка и площадь отличаются от рекламных материалов.
• Расхождение площади. По факту метров меньше, чем в договоре, а цена уже уплачена.

Чем этот риск снижают:

1. Покупают в проекте на поздней стадии — коробка построена, риск ниже, цена выше.
2. Регистрируют договор в Публичном реестре.
3. Привязывают платежи к этапам строительства, а не к календарю.
4. Прописывают в договоре допустимое отклонение площади и перерасчёт цены.
5. Выбирают застройщика со сданными объектами в этом же городе.

Как устроена рассрочка от застройщика

Схема стандартная и почти всегда беспроцентная: первоначальный взнос, затем равные платежи до срока сдачи. Взнос обычно составляет 20–30% цены, срок рассрочки совпадает со сроком строительства, а после сдачи остаток вносят единовременно.

Что проверить в договоре рассрочки:

• фиксирована ли цена в долларах или в лари — курсовая разница ложится на покупателя;
• что происходит при просрочке платежа: штраф, расторжение, удержание внесённого;
• можно ли досрочно погасить остаток и есть ли за это скидка;
• переходит ли право собственности после последнего платежа автоматически или нужна отдельная сделка.

Что делать, если сроки сдачи сорваны

1. Проверьте договор — есть ли неустойка за просрочку и в каком размере. Если пункта нет, требовать компенсацию будет не на чем.
2. Зафиксируйте нарушение письменно — направьте застройщику претензию с требованием назвать новый срок.
3. Проверьте стройку в реестре и в мэрии — не приостановлено ли разрешение, не наложен ли арест на участок.
4. Соберите платёжные документы — банковские переводы и квитанции понадобятся и для претензии, и для суда.
5. Решайте: ждать или расторгать. Возврат денег через суд — процесс на месяцы, поэтому при живой стройке чаще договариваются о новом сроке и компенсации.

Профилактика надёжнее: пункт о неустойке и привязка платежей к этапам работают лучше любых переговоров после срыва.

Сделка идёт через два документа: договор бронирования с задатком и основной договор купли-продажи. Задаток обычно составляет 50 000–200 000 бат или около 5% цены и по умолчанию не возвращается, если покупатель передумал. Возврат работает только тогда, когда он прямо записан в договоре: проверка выявила обременение, иностранная квота занята, банк не выдал справку о валютной операции.

Какие договоры подписывают и в каком порядке

1. Договор бронирования (reservation agreement). Фиксирует объект, цену, срок выхода на основной договор и сумму задатка. Подписывают после осмотра, до полной проверки документов.
2. Основной договор купли-продажи (sale and purchase agreement). Содержит порядок расчётов, дату регистрации, распределение сборов и налогов, гарантии продавца, ответственность сторон.
3. Договор долевого участия у застройщика — вместо второго пункта при покупке в строящемся доме: график платежей по этапам, срок сдачи, штраф за просрочку, порядок передачи помещения.
4. Заявление и типовой договор земельного управления — короткая форма, которую подписывают в день регистрации. Она не заменяет ваш договор, а фиксирует переход права.

Размер задатка и его возврат

Ситуация	Что происходит с задатком
Покупатель передумал	остаётся у продавца
Продавец отказался от сделки	по закону возвращается в двойном размере, если договор не установил иное
Обнаружено обременение, о котором продавец умолчал	возвращается, если это записано в договоре
Иностранная квота занята на дату регистрации	возвращается только по прямому условию договора
Банк не выдал справку о валютной операции	возвращается только по прямому условию договора

Поэтому условие о возврате пишут до внесения денег, а не после. Формулировка должна называть событие и срок возврата — например, семь дней с даты уведомления.

На каком языке договор и какой текст имеет силу

Договор составляют двуязычным: тайский и английский в две колонки. В споре тайский суд работает с тайским текстом, поэтому в договоре указывают, какая версия имеет преимущественную силу, — и разумно, если это тайская, при условии, что перевод сделал ваш юрист, а не юрист продавца.

Русскоязычный перевод годится для понимания, но юридической силы не имеет; в суде понадобится заверенный перевод на тайский.

Что защищает покупателя, если сделка сорвётся

• Отлагательные условия: сделка состоится, если объект свободен от обременений, квота свободна, справка банка получена.
• Срок регистрации с конкретной датой и штрафом за просрочку со стороны продавца.
• Обязанность продавца снять ипотеку к дате регистрации, с оплатой из цены сделки.
• Распределение сборов и налогов — прописать поимённо: сбор за регистрацию, специальный налог на бизнес, гербовый сбор, удерживаемый налог.
• Расчёт через кассовый чек или условный счёт, а не наличными на месте.
• Гарантии продавца: отсутствие долгов, арендаторов, судебных споров, ответственность за недостоверность.
• Порядок передачи объекта: дата, состояние, мебель по описи, показания счётчиков.

Юрист и доверенность

Юрист нужен на трёх шагах: проверка объекта в земельном управлении, составление и правка договора, представление интересов на регистрации. Сопровождение сделки обычно стоит 30 000–80 000 бат в зависимости от объёма проверки; отдельно оплачивается перевод документов.

Если приехать на регистрацию невозможно, оформляют доверенность земельного управления (форма Тор Дор 21). Правила простые:

• доверенность выдают на конкретное действие и конкретный объект;
• бланк заполняют полностью, пустые графы прочеркивают: незаполненное поле позволит вписать другое действие;
• подпись доверителя заверяют — в Таиланде у нотариального юриста, за границей в посольстве или консульстве Таиланда;
• к доверенности прикладывают копии паспорта с подписью доверителя.

На регистрацию представитель приходит с оригиналом доверенности, копией паспорта доверителя и своим удостоверением личности.

Переход права оформляют в земельном управлении по месту объекта: для квартиры — в отделении, где зарегистрирован кондоминиум. Присутствовать лично не обязательно — можно действовать через представителя по доверенности земельного управления (форма Тор Дор 21). Вся процедура занимает от двух до четырёх часов, и в тот же день покупатель получает свидетельство о праве со своим именем.

Куда подают документы

Заявление подают обе стороны одновременно: продавец с документом о праве, покупатель с паспортом и справкой банка. Приходить лучше с утра: приём заявлений заканчивается заметно раньше конца рабочего дня, а очередь в сезон сделок бывает на несколько часов.

Если покупатель за границей, его представляет доверенное лицо: оригинал доверенности, копия паспорта доверителя с подписью, паспорт представителя. Доверенность заполняют полностью, пустые графы прочеркивают.

Что просят у иностранного покупателя

• паспорт — оригинал и копии страниц с личными данными и действующей визой, каждая копия с подписью;
• справка банка о валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form) на сумму не меньше цены объекта; при нескольких переводах — все справки;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на объект — приносит продавец;
• справка юридического лица дома об отсутствии долгов — оригинал, свежий;
• справка о состоянии иностранной квоты от юридического лица дома;
• доверенность (Тор Дор 21) — если действует представитель;
• свидетельство о браке или подтверждение семейного положения — если объект приобретается в браке;
• средства на оплату сборов — наличными или кассовым чеком по правилам конкретного управления.

Продавец приносит удостоверение личности, домовую книгу, согласие супруга, а компания-продавец — свидетельство о регистрации, список директоров и протокол о сделке, выданные не ранее чем за месяц.

Как передают деньги

1. Основную сумму передают кассовым чеком (cashier cheque) тайского банка, выписанным на имя продавца, — в момент, когда чиновник принял документы и подтвердил, что препятствий к регистрации нет.
2. Чеки готовят заранее, в день сделки или накануне: сумму дробят по получателям — продавцу, банку продавца при погашении ипотеки, управляющей компании при наличии долга.
3. Мелкие суммы и сборы платят наличными в кассе управления.
4. Расписку о получении денег продавец подписывает на месте.

Передавать полную сумму до подачи документов не нужно: расчёт и регистрация происходят в одном окне и в один час.

Сколько занимает и что выдают

Шаг	Время
Приём и проверка документов	30–60 минут
Расчёт сборов и налогов, оплата в кассе	30–60 минут
Внесение записи и выдача документа	30–90 минут

На руки покупатель получает свидетельство о праве с записью о новом собственнике, договор земельного управления и квитанции об уплате сборов. Проверьте прямо в окне: имя латиницей по паспорту, номер квартиры, площадь, отсутствие лишних отметок на обороте.

Сразу после регистрации сделайте два дела: переоформите счётчики воды и электричества на себя в управляющей компании и подайте документы на внесение в домовую книгу, если это нужно вашему статусу пребывания.

Из-за чего отказывают в тот же день

• иностранная квота исчерпана — площадь, оформленная на иностранцев, дошла до 49%;
• справка банка не подходит: сумма меньше цены, получатель не покупатель, назначение платежа не про покупку недвижимости;
• справка об отсутствии долгов просрочена или в ней есть задолженность;
• не снята ипотека продавца, а банк не прислал представителя с документами о погашении;
• не совпадают имена: написание в паспорте и в договоре, смена фамилии без подтверждающей справки;
• дефект доверенности: пустые графы, неверный объём полномочий, отсутствие заверения;
• нет согласия супруга продавца на распоряжение совместным имуществом;
• не хватает денег на сборы — сумму считает чиновник по оценочной стоимости, и она может отличаться от вашего расчёта.

Поэтому комплект собирают за день-два до сделки и перепроверяют утром: почти каждый отказ здесь — про бумагу, которую можно было заменить заранее.

Долгосрочная аренда в Тбилиси приносит примерно 5–7% годовых от стоимости квартиры, в Батуми — 7–10%. Посуточная сдача при хорошей загрузке даёт больше, 10–18%, но это уже не пассивный доход, а работа с гостями, уборкой и сезонностью: летний Батуми и зимний Батуми — два разных бизнеса. Налог на доход от долгосрочной сдачи жилья — 5%.

Посуточно или на год

	Долгосрочная аренда	Посуточная сдача
доходность	5–10% годовых	10–18% при высокой загрузке
стабильность	ровный платёж круглый год	сильная сезонность, особенно на побережье
затраты времени	несколько часов в год	ежедневное управление или управляющая компания
расходы	мелкий ремонт	уборка, бельё, комиссии площадок, амортизация
износ квартиры	умеренный	высокий
налог	5% с дохода	режим предпринимателя, обычно 1% с оборота

Правило выбора простое. Квартира в Тбилиси в жилом районе, рядом с метро и офисами, работает лучше в долгосрочной аренде. Квартира у моря в Батуми или в туристическом центре Тбилиси зарабатывает на посуточной, но зимой ставка падает, а расходы остаются.

Чего реально ждать по деньгам

• Тбилиси. Устойчивый спрос от арендаторов, живущих в городе круглый год. Доходность около 5–7%, риск простоя низкий.
• Батуми. Летом посуточная ставка кратно выше зимней; годовая доходность в туристических зонах достигает 10% и выше, но считать её нужно с учётом трёх-четырёх слабых месяцев.
• Загрузка. Реалистичный расчёт делают не по летней ставке, а по среднегодовой: цена за ночь, умноженная на реальную занятость, минус комиссия площадки, уборка и коммунальные платежи.
• Цена входа. Готовая двухкомнатная квартира в Батуми начинается примерно от 80 тысяч долларов без ремонта; с отделкой и мебелью бюджет вырастает заметно, и именно от полного бюджета считается доходность.

Регистрация и налоговый режим

1. Долгосрочная сдача жилья физическим лицам. Ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Нужен налоговый номер и личный кабинет Службы доходов.
2. Посуточная сдача. Это предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем, при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота. Лимит оборота для статуса — 500 000 лари в год.
3. Порог НДС. Оборот выше 100 000 лари за 12 месяцев обязывает встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
4. Аренда юридическому лицу. Компания-арендатор удерживает налог у источника, и схема расчёта отличается — условие прописывают в договоре.

Выбор режима делается до первой сделки, а не в конце года: перерегистрация задним числом не работает, а неуплаченный налог обрастает пеней.

Управляющая компания: что делает и сколько берёт

• Посуточное управление — размещение объявлений, общение с гостями, заселение, уборка, бельё, мелкий ремонт. Комиссия обычно 15–25% от выручки, иногда фиксированная ставка плюс процент.
• Долгосрочное управление — поиск арендатора, договор, сбор платежей, контроль состояния. Оплата — процент от месячной платы или разовая комиссия в размере месячной аренды за поиск жильца.
• Гарантированный доход от застройщика. Схема, при которой отель или управляющая компания платит фиксированный процент от стоимости. Читайте, на сколько лет закреплена гарантия, что происходит после её окончания и вправе ли вы пользоваться квартирой сами.

Что проверять в договоре с управляющей компанией: как считается база комиссии (от валовой выручки или после расходов), кто оплачивает коммунальные услуги и расходники, как часто перечисляют деньги, кто отвечает за порчу имущества, как расторгнуть договор.

Договор с арендатором и неплатежи

Договор заключают письменно даже со знакомыми. В нём фиксируют:

• срок и размер платы, дату платежа и способ расчёта;
• депозит — обычно месячная плата, с условиями возврата;
• кто оплачивает коммунальные услуги и по каким показаниям;
• состояние квартиры и опись имущества с фотографиями;
• порядок расторжения и срок предупреждения.

Если арендатор перестал платить, выселить его своими силами нельзя: отключение электричества, смена замков и вынос вещей — это самоуправство, а не защита права. Законный путь — расторжение договора и обращение в суд, а это месяцы. Отсюда практика рынка: депозит вперёд, оплата помесячно вперёд, а для дорогих квартир — нотариально удостоверенный договор, который упрощает взыскание.

Отдельно: договор аренды можно зарегистрировать в публичном реестре. Это добавляет обеим сторонам защиты при смене собственника и в спорах.

Землю в Таиланде иностранец на своё имя купить не может, поэтому дома и виллы продают по двум схемам: долгосрочная аренда участка и покупка через тайскую компанию. Первая законна и прозрачна, но ограничена 30 годами на один зарегистрированный договор. Вторая даёт формальную собственность компании, но требует настоящей компании с тайскими акционерами — иначе это обход закона о земле с изъятием участка и ответственностью для участников.

Аренда земли: сроки и продление

• Максимальный срок одного договора — 30 лет. Гражданский кодекс не допускает большего, и условие о шестидесяти годах суд урежет до тридцати.
• Договор дольше 3 лет регистрируют в земельном управлении. Незарегистрированная аренда действует только 3 года, и новый собственник участка её не признает. Регистрация стоит 1 % от суммы арендных платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1 %.
• Продление обещают, но не гарантируют. Схема «30 плюс 30» — это обязательство арендодателя заключить новый договор, а не вещное право на 60 лет. Оно связывает того, кто подписал, и не переходит на покупателя участка автоматически. Возобновление регистрируют отдельно, когда срок подойдёт.
• Наследование прописывают отдельно. Право аренды считается личным: без прямого условия в договоре наследники арендатора продолжить аренду не смогут. Пункт о переходе прав наследникам и о праве передать аренду третьему лицу вносят до подписания.

Какие ещё права на чужую землю регистрируют

Помимо аренды тайское право знает несколько вещных прав. Их регистрируют в земельном управлении, они вносятся на оборот свидетельства о праве на землю и работают против любого нового собственника.

Право	Срок	Что даёт	Переходит по наследству
Аренда	до 30 лет	пользоваться участком по договору	только если прямо оговорено
Узуфрукт	до 30 лет или пожизненно	пользоваться участком и получать доход, в том числе сдавать	нет, прекращается со смертью
Право поверхности	до 30 лет или пожизненно	иметь на чужой земле свой дом или посадки	да
Право проживания	до 30 лет или пожизненно	жить в доме без права сдавать	нет
Сервитут	бессрочно	проход, проезд, коммуникации через соседний участок	следует за участком

Связку аренды участка с правом поверхности на дом используют, когда дом строится: аренда даёт пользование землёй, право поверхности закрепляет, что дом принадлежит вам.

Как оформляют дом отдельно от земли

Строение в Таиланде — самостоятельный объект: иностранец вправе владеть домом на своё имя, даже если земля под ним чужая.

1. Разрешение на строительство оформляют сразу на имя будущего владельца дома — это главный документ, доказывающий, кто построил объект.
2. Права на землю закрепляют до начала стройки: зарегистрированная аренда, право поверхности или узуфрукт. Устная договорённость с владельцем участка не работает.
3. Покупку готового дома без земли регистрируют в земельном управлении. Для отдельно стоящего строения местная администрация публикует объявление о сделке — процедура занимает около 30 дней, после чего переход права оформляют и платят те же сборы, что при продаже недвижимости.
4. Домовая книга. На дом заводят домовую книгу; иностранного владельца вписывают в жёлтую книгу, для чего понадобится перевод паспорта, заверенный в консульстве или МИД.

Требования к тайской компании-владельцу

Компания с ограниченной ответственностью может владеть землёй как тайское юридическое лицо, если её иностранное участие не превышает 49 % акций. Дополнительно:

• минимум два акционера, тайские акционеры — реальные люди со своими деньгами;
• источники средств тайских акционеров земельное управление вправе проверить при регистрации покупки земли: у совладельцев спрашивают справки о доходах и происхождении взноса в капитал;
• компания ведёт деятельность и отчитывается: годовая финансовая отчётность с аудиторским заключением, налоговый учёт, ежегодное собрание акционеров. Поддержание обходится примерно в 20 000–50 000 бат в год без учёта налогов;
• иностранец может быть директором и подписантом; чем очевиднее перекос между 49 % денег и полным контролем, тем выше внимание проверяющих.

Подставные акционеры запрещены прямо. Тайцы, которые числятся владельцами акций, но не вкладывали денег и не участвуют в делах, — это номиналы: и они, и иностранец, ради которого схема построена, отвечают по закону о земле и закону об иностранном бизнесе.

Что бывает, когда схему оспаривают

• Земля, купленная через номиналов, подлежит принудительной продаже. Директор земельного департамента устанавливает срок на добровольную продажу; если срок прошёл, участок продают без согласия владельца, а деньги за вычетом издержек отдают ему.
• Ответственность участников. За удержание земли через подставных лиц закон предусматривает штраф и лишение свободы — как для номинальных акционеров, так и для иностранца.
• Аренда рушится вместе с регистрацией. Незарегистрированный или неверно оформленный договор новый собственник участка не исполняет.
• Обещание продлить не исполняют в натуре. Суд по такому спору чаще присуждает возмещение убытков, чем принуждает заключить новый договор на 30 лет.
• Компания без деятельности — повод для проверки. Юридическое лицо без оборотов, отчётности и расходов, кроме содержания дома, привлекает внимание и налоговой, и департамента развития бизнеса.

Поэтому квартиру в кондоминиуме в иностранной квоте оформляют в полную собственность, а участок под дом берут в аренду с регистрацией и внятными условиями о наследовании и передаче.

Долгосрочная сдача квартиры законна для любого собственника и требует одного действия — регистрации договора аренды в системе эмирата: в Дубае это Ejari (порядка 155–220 дирхамов), в Абу-Даби — Tawtheeq. Посуточная сдача устроена иначе: на неё нужно разрешение на гостевой дом от туристического ведомства эмирата, без него сдача считается нарушением и штрафуется. Валовая доходность по Дубаю обычно укладывается в 5–8% годовых, чистая после обслуживания и управления — в 4–6%.

Долгосрочная аренда: порядок действий

1. Определите ставку по сопоставимым объявлениям в своём доме и районе. Ориентир на объявления соседей точнее, чем на средние цифры по эмирату.
2. Найдите арендатора — сами или через агентство. Комиссия агента за сдачу составляет обычно 5% годовой аренды и по договорённости ложится на арендатора или на собственника.
3. Подпишите договор. В нём фиксируют срок (стандарт — год), сумму, число платежей, депозит (обычно 5% годовой аренды за жильё без мебели и 10% за меблированное), распределение расходов на ремонт.
4. Возьмите оплату. Классическая схема — чеки с датами по графику: один чек дешевле для арендатора, четыре и больше — дороже. Банковский перевод тоже применяется, но чек остаётся обеспечением.
5. Зарегистрируйте договор в Ejari или Tawtheeq. Без регистрации арендатор не подключит электричество и воду, не оформит визу семье, а вы не сможете обратиться в центр разрешения споров.
6. Переоформите лицевые счета на арендатора и передайте квартиру по акту с показаниями счётчиков.

Повышение ставки при продлении ограничено: рост считается по официальному калькулятору эмирата исходя из того, насколько текущая ставка отстала от рыночной, а уведомить арендатора нужно не позднее чем за 90 дней до конца срока. Такой же срок действует, если вы хотите изменить условия договора.

Выселение для собственного проживания или продажи требует уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Договор нельзя прекратить досрочно только потому, что нашёлся арендатор подороже.

Краткосрочная сдача: что нужно

Посуточная и помесячная сдача туристам — лицензируемая деятельность.

• Разрешение на гостевой дом. В Дубае его выдаёт Департамент экономики и туризма: объект регистрируют, платят ежегодный сбор за каждую единицу жилья, проходят проверку соответствия. В Абу-Даби разрешение выдаёт департамент культуры и туризма.
• Согласие управляющей компании. Часть комплексов ограничивает или запрещает посуточную сдачу правилами объединения собственников — это проверяют до покупки, если объект берут под краткосрочную аренду.
• Туристический сбор. С каждой ночи взимается сбор по категории жилья; его платит гость, а перечисляет собственник или оператор.
• Оператор. Управляющий посуточной арендой берёт заметно больше, чем при годовой сдаче: 15–25% выручки плюс расходы на уборку, бельё и расходники. Взамен он держит объявления на площадках, ведёт заселение и отвечает за состояние квартиры.

Штрафы за сдачу без разрешения назначает туристическое ведомство; повторные нарушения дороже первого, а объявление снимают с площадок по запросу регулятора.

Сколько берёт управляющая компания

Услуга	Вознаграждение	Что входит
Годовая сдача	5–10% годовой аренды	поиск арендатора, договор, регистрация, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	15–25% выручки	объявления, заселение, уборка, расходники, отчётность
Разовая сдача через агента	5% годовой аренды	только поиск арендатора и договор

Перед подписанием проверьте: срок договора с управляющей компанией и порядок расторжения, кто оплачивает ремонт и до какой суммы без вашего согласия, как часто перечисляют деньги, отчитываются ли по фактическим счетам.

Какая доходность реалистична

Считать нужно не по цене объявления, а по деньгам, которые остаются на счёте.

Пример расчёта для квартиры за 1 200 000 дирхамов:

• годовая аренда — 84 000 дирхамов, это 7% валовой доходности;
• минус плата за обслуживание — около 14 000 дирхамов;
• минус управление 8% — около 6 700 дирхамов;
• минус страховка и мелкий ремонт — около 3 000 дирхамов;
• остаётся примерно 60 000 дирхамов, то есть 5% чистыми к цене покупки.

Что съедает доход сверх расчёта: простой между арендаторами (обычно закладывают 2–4 недели в год), подготовка квартиры к новому жильцу, замена техники, разовые взносы объединения собственников на ремонт фасада или лифтов. У посуточной сдачи валовая доходность выше, но загрузка редко бывает круглогодичной, а расходы на уборку и площадки постоянны.

На что смотреть до покупки под сдачу: размер платы за обслуживание в этом комплексе, разрешена ли посуточная сдача, сколько похожих квартир в доме уже сдаётся, есть ли рядом станция метро и школы, каким числом чеков платят арендаторы в этом районе.

Проверка делается в земельном управлении по месту объекта и занимает один рабочий день. Там смотрят подлинник свидетельства о праве, сверяют имя продавца с его удостоверением личности и читают оборот документа: именно на нём стоят отметки об ипотеке, сервитутах и арестах. У квартиры дополнительно берут справку об отсутствии долгов от юридического лица дома — без неё регистрацию не проведут.

Как убедиться, что продавец — собственник

1. Возьмите у продавца копию свидетельства о праве и копию удостоверения личности (у компании — свидетельство о регистрации и список директоров с правом подписи).
2. Закажите в земельном управлении заверенную выписку по объекту. Данные в реестре первичны: свидетельство на руках может быть устаревшим.
3. Сверьте имя в реестре с документом продавца. Расхождение в написании имени после брака или смены фамилии закрывают справкой из районного офиса.
4. Если продаёт представитель — проверьте доверенность (Тор Дор 21 для сделок с недвижимостью): дату, объём полномочий, подпись и удостоверение доверителя.
5. Женатый продавец-гражданин Таиланда предъявляет согласие супруга на сделку — совместное имущество продаётся только с ним.

Какие бывают документы о праве на землю

Документ	Что даёт
Чанот (Нор Сор 4 Джор)	полное право собственности, границы измерены по спутнику; единственный документ, с которым сделка безопасна
Нор Сор 3 Гор	право владения с подтверждёнными границами; сделка возможна, но перевод в чанот требует времени
Нор Сор 3	право владения без точных границ; продажа требует публикации объявления и ожидания
Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5	заявленное пользование или налоговый документ, не право собственности; покупать по ним нельзя

У квартиры документ свой — свидетельство о праве на помещение в кондоминиуме, с указанием площади, этажа и доли в общем имуществе.

Обременения, залог и долги

На обороте свидетельства земельное управление ставит все записи: ипотеку в пользу банка, аренду, сервитут, судебный запрет на отчуждение. Проверять нужно именно реестровый экземпляр, а не копию продавца.

Что ещё проверяют до задатка:

• долги по объекту — коммунальные платежи, взносы на содержание дома, налог на землю и строения;
• ипотека — если она есть, в договоре прописывают порядок погашения из цены сделки и снятия записи в тот же день;
• арендаторы — зарегистрированный договор аренды переживает смену собственника;
• судебные споры — по объекту и по продавцу, через юриста.

Справки у управляющей компании дома

Для квартиры нужны три бумаги от юридического лица дома:

• справка об отсутствии задолженности — земельное управление требует её на регистрации;
• справка о состоянии иностранной квоты — сколько площади уже оформлено на иностранцев;
• выписка о размере взносов на содержание и о запланированных дополнительных сборах — их платит новый собственник.

Заодно попросите протокол последнего общего собрания: из него видно состояние резервного фонда и предстоящий ремонт.

Проверка застройщика и стройки

При покупке в строящемся доме смотрят:

1. Право застройщика на землю — свидетельство должно быть на компанию-застройщика или на связанное лицо с зарегистрированным правом.
2. Разрешение на строительство от местной администрации и его соответствие проекту, который вам показывают.
3. Заключение по оценке воздействия на окружающую среду — для домов выше восьми этажей или крупнее установленного размера оно обязательно.
4. Регистрацию кондоминиума — до неё продают только по договору бронирования, а право собственности возникает после регистрации дома и раздела на помещения.
5. Историю компании: сданные объекты, сроки сдачи, судебные дела, финансовая отчётность из реестра юридических лиц.

Отдельно проверьте свободную иностранную квоту в проекте: у новостроек её выбирают быстро, и обещание застройщика «квота будет» без письменного подтверждения ничего не значит.

Деньги в строящийся объект вносят по графику, привязанному к этапам строительства, а не одной суммой вперёд. Условие возврата при срыве срока сдачи прописывают в договоре отдельным пунктом.

Готовый объект даёт ключи и арендный доход сразу, но требует всей суммы или ипотеки. Стройка дешевле на 10–30% и продаётся в рассрочку с первым взносом от 5 до 20%, зато деньги на 2–4 года замораживаются в объекте, которого пока нет. Защита покупателя на стройке держится на одном механизме — эскроу-счёте проекта, куда идут все платежи, и проверять нужно в первую очередь его.

Чем покупка на стадии строительства отличается от готового объекта

Что сравниваем	Стройка (off-plan)	Готовое жильё
Цена	ниже рынка на 10–30%	рыночная
Оплата	рассрочка застройщика, первый взнос 5–20%	вся сумма или ипотека
Когда въехать или сдать	через 2–4 года	сразу
Ипотека	до половины стоимости, часть банков не кредитует	до 80% для резидента
Взносы управляющей компании	начинаются с передачи ключей	платятся сразу
Главный риск	задержка и изменение проекта	скрытые дефекты и долги прежнего владельца
Документ на старте	договор купли-продажи и регистрация предварительного права	выписка о праве собственности

Логика выбора простая: нужен доход и предсказуемость — берут готовое; важна цена входа и есть запас времени — берут стройку и следят за графиком.

Как устроены рассрочка и график платежей у застройщика

План платежей прописывается в договоре и привязывается либо к календарю, либо к этапам строительства.

• 20/80 — пятая часть до начала стройки, остальное к передаче ключей;
• 40/60 и 60/40 — большая часть вносится по мере готовности, такие планы дают скидку к цене;
• план с рассрочкой после передачи (post-handover) — 30–50% платятся уже после ключей, в течение 1–3 лет.

Платёж по этапам безопаснее календарного: деньги вносятся только тогда, когда стройка действительно продвинулась. Просрочка собственного платежа опасна — застройщик вправе расторгнуть договор, и часть внесённой суммы удерживается; размер удержания зависит от того, насколько был построен объект на момент расторжения.

Сверх цены на стройке платят те же сборы, что и на вторичном рынке: 4% земельному департаменту и регистрационные платежи. Их вносят в момент регистрации договора, а не при передаче ключей.

Какие риски у объектов на стадии строительства

• Задержка сдачи. Полгода-год сверх срока — обычная история; договор обычно допускает такой сдвиг без санкций для застройщика.
• Отмена проекта. Тогда дело переходит в комиссию по остановленным проектам, а деньги возвращаются с эскроу-счёта — но процедура занимает месяцы.
• Расхождение с рекламой: площадь и планировка меняются в допустимых договором пределах, отделка и виды из окна — тем более.
• Просадка цены к моменту передачи, если в районе одновременно вводят много похожих проектов.
• Ограниченная ликвидность: перепродажа до передачи ключей возможна только с согласия застройщика и после оплаты установленной доли стоимости.

Застройщик отвечает за конструктивные дефекты здания в течение 10 лет с даты сдачи и за инженерные системы в течение года — это установлено законом, а не доброй волей компании.

Как проверить застройщика и разрешение на проект

1. Найти проект в реестре земельного департамента эмирата: у легального проекта есть номер, разрешение на продажу и указанный процент готовности.
2. Проверить лицензию застройщика и агентства: у брокера должен быть действующий регистрационный номер, у объявления — разрешение на рекламу.
3. Убедиться, что у проекта есть эскроу-счёт, и платить только на него: реквизиты счёта указываются в договоре и совпадают с данными реестра.
4. Посмотреть предыдущие проекты застройщика: сроки сдачи, качество, число судебных споров.
5. Прочитать договор до подписания — план платежей, срок передачи, допустимое отклонение площади, порядок расторжения и возврата.
6. Съездить на площадку. Отчёт о готовности в приложении и реальный вид котлована иногда расходятся.

Что даёт эскроу-счёт проекта

Эскроу-счёт — отдельный банковский счёт проекта, на который поступают все платежи покупателей. Застройщик не может снять с него деньги свободно: банк выдаёт средства траншами по мере подтверждённого выполнения работ, а часть суммы удерживается до окончания гарантийного периода после передачи объекта.

Что это значит для покупателя:

• деньги не уходят на другие стройки компании;
• при остановке проекта остаток на счёте служит источником возврата;
• платёж мимо эскроу-счёта — на личный счёт застройщика, агента или посредника — лишает этой защиты.

Поэтому единственное правило, которое стоит соблюдать без исключений: платить только на эскроу-счёт проекта, реквизиты которого указаны в договоре и подтверждаются в реестре, и сохранять все платёжные подтверждения.

Куда обращаться

• Земельный департамент эмирата (в Дубае — dubailand.gov.ae и приложение Dubai REST) — реестр проектов, разрешение на продажу, проверка застройщика и брокера.
• Агентство по регулированию недвижимости эмирата — жалобы на застройщика и брокера.
• Банк, ведущий эскроу-счёт проекта, — подтверждение реквизитов перед платежом.
• ICP (icp.gov.ae) — виза инвестора после регистрации права.

Ипотеку в ОАЭ дают и резидентам, и нерезидентам, но условия разные: резиденту банк финансирует до 80% стоимости жилья, нерезиденту — 50–65%, то есть первый взнос составляет от 35 до 50%. Ставки начинаются примерно от 4% годовых на фиксированный период, срок кредита — до 25 лет, одобрение занимает от 5 до 15 рабочих дней.

Дают ли ипотеку нерезиденту

Дают, но круг банков уже: с нерезидентами работают крупные банки с международными подразделениями, и они кредитуют не любой объект, а жильё в известных районах и у крупных застройщиков.

Что отличает ипотеку нерезидента:

• выше первый взнос — от 35 до 50% против 20% у резидента;
• уже перечень объектов — часть банков не кредитует стройку и объекты небольших застройщиков;
• больше документов — подтверждение дохода и налогового резидентства своей страны, иногда с переводом и легализацией;
• выше ставка — как правило, на 0,5–1 процентный пункт;
• личный визит для подписания документов и открытия счёта.

Статус резидента при этом не обязателен: виза для покупки не нужна, а купленный объект от 750 000 дирхамов сам даёт основание подать на визу инвестора.

Какой первоначальный взнос требуется

Кто заёмщик	Объект	Финансирование банка	Первый взнос
Резидент-иностранец	первое готовое жильё до 5 000 000 дирхамов	до 80%	от 20%
Резидент-иностранец	готовое жильё дороже 5 000 000 дирхамов	до 70%	от 30%
Резидент-иностранец	вторая и последующая покупка	до 60%	от 40%
Резидент-иностранец	стройка	до 50%	от 50%
Нерезидент	готовое жильё	50–65%	от 35%

К первому взносу добавляются расходы по сделке — 7–10% от цены, которые оплачиваются собственными деньгами и в кредит не включаются. Реальная сумма на руках при взносе 20% получается около 28–30% стоимости объекта.

Какие требования к доходу и документам

Банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

• Минимальный доход — ориентировочно от 15 000 дирхамов в месяц; у отдельных банков порог выше, особенно для нерезидентов.
• Долговая нагрузка — платежи по всем кредитам не должны превышать 50% ежемесячного дохода; это требование центрального банка, а не политика конкретного банка.
• Возраст на дату погашения — до 65 лет для наёмных работников и до 70 лет для владельцев бизнеса.

Документы:

1. паспорт, для резидента — виза и Emirates ID;
2. выписки по счёту за 6 месяцев, для владельца бизнеса — за 12;
3. справка о зарплате или документы компании и налоговая отчётность;
4. кредитный отчёт: для резидента — местного бюро, для нерезидента — из страны проживания;
5. подтверждение адреса проживания;
6. договор купли-продажи и документы по объекту.

Какие ставки и сроки кредитования

Фиксированные ставки начинаются примерно от 4% годовых на первые 1–3 года, после чего кредит переходит на плавающую ставку, привязанную к межбанковскому индикатору. Общий диапазон по рынку — 4–6% в зависимости от того, фиксированная ставка или плавающая, и кто заёмщик.

• Срок — до 25 лет, с ограничением по возрасту на дату последнего платежа.
• Фиксированный период — 1, 3 или 5 лет; чем он длиннее, тем выше ставка.
• Досрочное погашение — комиссия ограничена: 1% остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.
• Перекредитование в другом банке возможно и распространено после окончания фиксированного периода.

Считать выгоду стоит по полной стоимости кредита: комиссия за оформление до 1%, оценка объекта 2 500–3 500 дирхамов, страхование жизни и имущества, регистрация залога 0,25% от суммы кредита.

Сколько занимает одобрение

1. Предварительное одобрение — 3–7 рабочих дней. Действует обычно 60 дней и показывает продавцу, что покупатель платёжеспособен.
2. Оценка объекта банком — 2–5 рабочих дней после выбора квартиры.
3. Окончательное одобрение и выпуск кредитного письма — 5–15 рабочих дней.
4. Регистрация сделки и залога — 1 день, при погашении прежней ипотеки продавца дольше на 1–2 недели.

Весь цикл покупки с ипотекой занимает 5–8 недель против 3–4 недель при покупке за свои деньги. Предварительное одобрение имеет смысл получать до поиска квартиры: оно определяет бюджет и ускоряет переговоры.

Из-за чего отказывают

• долговая нагрузка выше 50% дохода с учётом действующих кредитов и карт;
• испорченная кредитная история — просрочки в ОАЭ видны банку в отчёте бюро;
• непрозрачный доход: поступления на счёт не совпадают со справкой о зарплате;
• оценка объекта ниже цены сделки — банк считает финансирование от своей оценки, разницу покупатель доплачивает сам;
• объект вне списка кредитуемых — стройка небольшого застройщика или район, который банк не финансирует;
• непройденный испытательный срок на работе — многие банки требуют от 6 месяцев стажа на текущем месте.

Куда обращаться

• Банки ОАЭ и ипотечные брокеры — предварительное одобрение, ставки, перечень кредитуемых объектов.
• Центральный банк ОАЭ (centralbank.ae) — правила о долговой нагрузке и комиссиях за досрочное погашение.
• Кредитное бюро Al Etihad Credit Bureau — свой кредитный отчёт до подачи заявки.
• Земельный департамент эмирата — регистрация залога и снятие обременения.

При продаже квартиры в земельном управлении платят четыре суммы: сбор за переоформление 2 % от оценочной стоимости, специальный налог на сделку 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % вместо него, и подоходный налог продавца, который удерживают прямо на сделке. Дальше деньги выводят за границу — для этого банку нужны бумаги, полученные ещё при покупке. Сама регистрация занимает несколько часов, подготовка к ней — 2–6 недель.

Какие налоги и сборы возникают при продаже

Всё считают от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости казначейства.

Платёж	Сколько	Кто платит по закону
Сбор за переоформление	2 % оценочной стоимости	делится между сторонами, обычно поровну
Специальный налог на сделку	3,3 %, если владели меньше 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5 %, если владели 5 лет и дольше	продавец
Подоходный налог, удерживаемый на сделке	по прогрессивной шкале	продавец

Два последних платежа взаимоисключающие: платят либо специальный налог, либо гербовый сбор. Пятилетний срок отсчитывают от даты регистрации права; он не применяется, если объект получен по наследству, а владелец, вписанный в домовую книгу дольше года, освобождается от специального налога и при более коротком сроке.

Подоходный налог продавца-физического лица считают так: из оценочной стоимости вычитают долю расходов, которая зависит от числа лет владения, остаток делят на количество лет, применяют к нему прогрессивную шкалу и умножают результат обратно на число лет. Для компании расчёт проще — 1 % от базы. Итоговую сумму называет земельное управление в день сделки, поэтому предварительный расчёт заказывают заранее.

Кто платит на практике — предмет договора. Распространённая формула: сбор за переоформление пополам, налоги на продавце. Записывать это нужно в договоре словами: в кассе земельного управления спорить уже поздно.

Документы для вывода денег за границу

Деньги от продажи иностранец вправе перевести за рубеж, но банк потребует показать всю цепочку:

• форма валютной операции или банковская справка о вводе денег — та, что оформлялась при покупке;
• договор купли-продажи с покупателем и подтверждение получения оплаты;
• свидетельство о праве на квартиру с записью о переходе права к новому владельцу;
• квитанции земельного управления об уплате сборов и налогов;
• паспорт и, если он есть, тайский налоговый номер.

Перевод оформляют в том же банке, где обслуживался счёт; сумму сверх ввезённой раньше банк тоже переводит, но спрашивает подтверждение происхождения дохода. Заявку на крупный исходящий перевод рассматривают от одного до нескольких рабочих дней.

Зачем нужна банковская справка, полученная при покупке

Квартиру в иностранной квоте регистрируют только при доказательстве, что деньги на покупку пришли из-за границы в иностранной валюте. Банк выдаёт форму валютной операции по переводам от 50 000 долларов США и справку о зачислении по меньшим суммам — этот документ подают в земельное управление при покупке.

При продаже он работает второй раз, уже как основание вывести выручку без лишних вопросов: банк видит, сколько валюты вы ввозили на этот объект. Оригинал хранят все годы владения, а копию — отдельно от оригинала. Утерянную форму запрашивают в банке повторно: восстановление занимает от нескольких дней до пары недель.

Как продают объект, купленный в долгосрочную аренду

Право аренды продают не как собственность, а как передачу прав по договору:

1. Проверьте договор. В нём должно быть право арендатора передать аренду третьему лицу. Если такого пункта нет, сделка возможна только с письменного согласия собственника участка.
2. Согласуйте условия с собственником земли. Часто договор предусматривает его комиссию за переоформление.
3. Зарегистрируйте передачу в земельном управлении: сбор — 1 % от суммы арендных платежей за оставшийся срок плюс гербовый сбор 0,1 %.
4. Учтите остаток срока. Покупатель получает не 30 лет, а то, что осталось от вашего договора; это главная причина, по которой арендованные объекты дешевеют с годами.

Дом, оформленный отдельно от земли, продают как строение: переход права регистрируют с публичным объявлением, а права на землю переоформляют тем же днём.

Сколько времени занимает сделка

• Справка юридического лица дома об отсутствии долгов — 3–7 дней; без неё земельное управление регистрацию не проведёт.
• Письмо о наличии свободной иностранной квоты, если покупатель иностранец, — те же несколько дней.
• Перевод денег покупателя из-за границы — от 1 до 5 рабочих дней, плюс время на оформление формы валютной операции.
• Запись на регистрацию — от одного дня до недели, в курортных провинциях в сезон дольше.
• Сама сделка — 2–4 часа в один день: подписание, расчёт кассирским чеком, уплата сборов, выдача свидетельства с новой записью.

Общий срок от подписания предварительного договора до денег на счёте — обычно 3–6 недель. Дольше всего тянутся не документы, а сбор денег покупателем и очередь в земельном управлении.