Покупка недвижимости в Турции удалённо: доверенность и что проверить

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1 процента	0,2 процента
Нежилое помещение	0,2 процента	0,4 процента
Земля под застройку	0,3 процента	0,6 процента

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом. Срок — до конца года покупки, а при сделке в последние три месяца года — в течение трёх месяцев с даты записи в тапу.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен учётный номер объекта.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится надбавка на охрану культурного наследия — 10 процентов от суммы налога, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Ограничение по кварталам, закрытым для регистрации иностранцев, действовало с 2022 года, а в Стамбуле приём возобновлён с 10 июня 2026 года — статус конкретного адреса всё равно проверяют до покупки.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10 процентов площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10 процентов по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, а в Стамбуле приём по прежде закрытым кварталам возобновлён с 10 июня 2026 года. Если покупка нужна ради ВНЖ, статус конкретного адреса всё равно проверьте в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра при рассмотрении заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации вносят только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10 процентов на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4 процента от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2 процента с покупателя и 2 с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10 процентов иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он просрочен;
• нет справки о продаже валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Проверка сводится к четырём вещам: подтвердить право продавца по реестру земельного департамента, убедиться в отсутствии ипотеки и долгов по обслуживанию, осмотреть само здание и прочитать договор до подписания. На это уходит от нескольких дней до двух недель, и это единственный этап, который дешевле не ускорять.

Какие документы запросить у продавца

• выписка о праве собственности (title deed) — основной документ; в нём номер объекта, площадь, имя владельца и доля;
• паспорт и Emirates ID владельца — имя обязано совпадать с выпиской буква в букву;
• договор с застройщиком (SPA) и подтверждение оплаты — если объект куплен на стадии строительства и ещё не передан;
• справка застройщика или управляющей компании об отсутствии долгов по взносам на обслуживание;
• письмо банка об остатке долга — если объект в ипотеке;
• договор аренды и его регистрация, если в квартире живёт арендатор;
• доверенность с легализацией — когда продаёт представитель, а не собственник.

Отдельно проверяется, сколько собственников у объекта: при совместной собственности на сделку нужны все, а при наследстве — судебное решение о наследниках.

Как проверить право собственности в реестре

1. Сверить номер объекта из выписки с данными реестра земельного департамента эмирата — в Дубае это делается в мобильном приложении Dubai REST и на портале департамента, в Абу-Даби — на портале эмирата.
2. Проверить, что площадь и назначение в реестре совпадают с рекламным описанием: разница между полезной и общей площадью — обычная причина спора о цене.
3. Посмотреть отметки об обременениях: ипотека, арест, запрет на отчуждение.
4. Убедиться, что объект относится к зоне, где иностранцу разрешена полная собственность.
5. Если продаёт компания — запросить лицензию и документ о полномочиях подписанта.

Проверка по реестру бесплатна или стоит символических денег, а поддельная выписка при такой сверке видна сразу.

Как узнать о долгах по обслуживанию и ипотеке

• Взносы на обслуживание. Управляющая компания выдаёт справку о состоянии счёта. Долг гасит продавец: без чистого счёта застройщик не выдаст согласие на переход права, а без него сделку не зарегистрируют.
• Ипотека продавца. Банк выдаёт письмо с суммой остатка. Схема стандартная: покупатель или его банк гасит остаток, банк снимает обременение, и только после этого регистрируется переход права.
• Штрафы и коммунальные долги. Проверяются вместе со справкой управляющей компании; отдельно закрывается счёт за электричество и воду и переоформляется депозит.
• Арендатор в квартире. Действующий договор аренды сохраняется при смене собственника: выселить арендатора сразу нельзя, для освобождения жилья требуется предупреждение за 12 месяцев по установленной процедуре.

Как проверить состояние здания и управляющую компанию

1. Заказать технический осмотр (snagging) — специалист проверит электрику, сантехнику, кондиционирование и отделку. Стоит ориентировочно 500–2 500 дирхамов и особенно нужен при приёмке новостройки.
2. Спросить размер взноса на обслуживание за квадратный метр и его динамику за 3 года: резкий рост означает проблемы в доме или недобор в резервный фонд.
3. Посмотреть общие зоны: лифты, парковку, бассейн, состояние фасада. Заброшенные общие зоны — верный признак слабой управляющей компании.
4. Узнать возраст здания и историю ремонтов. В домах старше 10–15 лет ближайшие крупные работы оплачиваются из взносов собственников.
5. Проверить, есть ли у здания ассоциация собственников и публикует ли она бюджет.

Зачем нужен независимый юрист или консультант

Агент получает комиссию со сделки, поэтому его интерес — закрыть её, а не отговорить. Независимая проверка стоит ориентировочно 3 000–10 000 дирхамов и окупается в случаях, где ошибка стоит дороже:

• покупка по доверенности или дистанционно;
• объект в ипотеке или под арестом;
• наследство, развод, несколько собственников;
• покупка через компанию или иностранную структуру;
• нестандартный договор застройщика с необычным порядком расторжения.

Что именно проверяет юрист: полномочия подписантов, чистоту цепочки права, соответствие договора закону эмирата, порядок возврата задатка и подсудность спора.

Из-за чего сделки срываются

• расхождение имени продавца в паспорте и выписке о праве;
• незакрытый долг по взносам на обслуживание — согласие застройщика не выдают;
• ипотека, о которой продавец не сказал заранее;
• доверенность без легализации или с истёкшим сроком;
• отсутствие согласия второго собственника;
• объект, не зарегистрированный в реестре, — обычно это признак недостроя или неоформленной новостройки.

Куда обращаться

• Земельный департамент эмирата (в Дубае — dubailand.gov.ae, приложение Dubai REST) — выписка о праве, обременения, проверка брокера и проекта.
• Управляющая компания здания — справка об отсутствии долгов по взносам.
• Банк продавца — письмо об остатке ипотечного долга и снятии обременения.
• Агентство по регулированию недвижимости эмирата — жалобы на брокера и застройщика.

Два порога и одно ограничение. Вид на жительство по недвижимости даёт объект стоимостью от 200 000 долларов — правило действует для тапу, полученных с 16 октября 2023 года. Гражданство по программе инвестиций — от 400 000 долларов, с запретом продавать объект три года. Ограничение по кварталам, закрытым для регистрации иностранцев, действовало с 2022 года; в Стамбуле приём по прежде закрытым кварталам возобновлён с 10 июня 2026 года, но статус адреса всё равно проверяют в системе до задатка.

Вид на жительство: порог и как считают

• минимальная стоимость — 200 000 долларов (до 16 октября 2023 года было 75 000). Раньше приобретённые объекты оцениваются по правилам, действовавшим на дату покупки;
• сумма считается в лирах по курсу Центрального банка на день оформления тапу, а не по цене в объявлении;
• стоимость подтверждается отчётом об оценке лицензированной компании — он обязателен;
• разрешение краткосрочное, обычно на один-два года, с продлением, пока объект в собственности;
• проживание в стране для сохранения статуса требуется в разумных пределах: долгие отлучки — основание для отказа в продлении.

Кварталы, закрытые для регистрации. Ограничение вводили там, где доля иностранцев в квартале превышала установленный порог: купить квартиру там было можно, а получить по её адресу вид на жительство — нет. В Стамбуле приём возобновлён с 10 июня 2026 года; по другим провинциям статус конкретного адреса проверяют в управлении миграции до внесения задатка.

Гражданство за инвестиции

Условие	Значение
Минимальная сумма	400 000 долларов в недвижимость
Запрет на продажу	3 года, отметка вносится в тапу
Оценка объекта	обязательный отчёт лицензированной компании
Оплата	банковским переводом, со справкой о продаже валюты
Срок рассмотрения	обычно от нескольких месяцев
Проживание в стране	не требуется

Можно набрать сумму несколькими объектами, если все они куплены и оформлены под программу; доля в объекте для программы не годится — требуется полное право собственности. Помимо недвижимости закон допускает и другие пути — вложение капитала, банковский депозит, государственные ценные бумаги, паи фондов, создание 50 рабочих мест, — со своими порогами.

Последовательность действий: налоговый номер, счёт в турецком банке, перевод денег и продажа валюты через банк с получением справки, отчёт об оценке, сделка в кадастре с внесением отметки о запрете продажи, документ о соответствии, заявление на вид на жительство, заявление о гражданстве.

Какие объекты не засчитываются

• купленные у продавца-иностранца либо у вашей компании или компании с вашим участием;
• ранее принадлежавшие вам, вашему супругу или детям и проданные, чтобы купить снова;
• оплаченные наличными без банковского перевода — подтвердить платёж нечем;
• с заниженной суммой в тапу: учитывается официальная стоимость, а не та, что вы заплатили на самом деле;
• без действующего отчёта об оценке;
• объекты, которые уже использовались для получения гражданства другим лицом;
• земельные участки без строений — для программы требуется объект с этажной собственностью либо участок с постройкой.

Запрет перепродажи

При гражданстве — три года с отметкой в тапу: продать раньше нельзя, кадастр сделку не зарегистрирует. Аренда при этом разрешена, доход остаётся ваш.

При виде на жительство отдельного запрета нет, но статус привязан к собственности: продали объект — основание для продления исчезло.

После трёх лет ограничение снимается, и объект продаётся свободно, кроме обратной продажи прежнему владельцу или его близким родственникам. Учтите налог на прирост стоимости: при продаже в течение пяти лет с покупки разница между ценой покупки и продажи облагается налогом на доход, после пяти лет — нет.

Кто ещё получает статус вместе с вами

• вид на жительство — супруг и дети до 18 лет оформляются как члены семьи, каждому своё разрешение по вашему объекту;
• гражданство — распространяется на супруга и детей младше 18 лет; они подают заявления вместе с основным заявителем;
• совершеннолетние дети и родители права не получают: им нужны собственные основания;
• доля в объекте. Если недвижимость куплена в долях супругами, для программы гражданства такая покупка не проходит: требуется полное право собственности на объект, выходящий на порог.

Частая ошибка: оформить квартиру на двоих по половине и рассчитывать, что каждый выполнил условие. Для гражданства это закрывает путь целиком.

Покупатель недвижимости в Грузии не платит при сделке ничего, кроме регистрационной пошлины: налога на приобретение здесь нет. Ежегодный налог на имущество платят только семьи с годовым доходом выше 40 000 лари, ставка — от 0,05% до 1% рыночной стоимости. Доход от сдачи жилья облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи не облагается вовсе, если объект был в собственности больше двух лет.

При покупке: налога нет

Ни налога на приобретение, ни гербового сбора, ни отдельного сбора для иностранцев в Грузии не существует. Расходы покупателя — это пошлина за регистрацию права и услуги, которыми он решил воспользоваться.

Уточнение по новостройкам: НДС по ставке 18% уже включён в цену застройщика и отдельной строкой покупателю не выставляется. При покупке у физического лица на вторичном рынке НДС не возникает вовсе.

Ежегодный налог на имущество

Это налог не на объект, а на семью: его платят только те, у кого совокупный годовой доход домохозяйства превысил порог.

Годовой доход семьи	Ставка от рыночной стоимости
до 40 000 лари	налог не платится
40 000–100 000 лари	0,05–0,2%
свыше 100 000 лари	0,8–1%

Конкретную ставку внутри вилки устанавливает муниципалитет, поэтому в Тбилиси и в небольшом городе она может отличаться. Стоимость объекта берётся рыночная, а не та, что написана в старом договоре.

Порядок такой:

1. Заводится налоговый номер и личный кабинет в Службе доходов.
2. Декларация за прошедший год подаётся до 1 ноября.
3. Налог уплачивается до 15 ноября.
4. За просрочку начисляется пеня.

Если доход семьи ниже порога, декларацию по этому основанию не подают вовсе. Это самая частая ошибка новых владельцев: одни платят налог там, где он не начисляется, другие пропускают срок, будучи уверенными, что налог берут сам собой по уведомлению.

Налог с дохода от аренды

Для физического лица, которое сдаёт жильё людям для проживания, действует ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Она применяется независимо от числа сдаваемых квартир.

Альтернатива — общий режим со ставкой 20% и вычетом документально подтверждённых расходов; он выгоден редко, обычно только при крупном ремонте в том же году.

Что важно помнить:

• доход декларируется через кабинет Службы доходов, налог перечисляется по итогам периода;
• посуточная сдача обычно ведётся как предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем и при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота;
• при обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев возникает обязанность встать на учёт по НДС со ставкой 18%;
• сдача помещения юридическому лицу меняет схему: компания-арендатор удерживает налог у источника.

Налог при продаже

• Владели объектом больше двух лет — прибыль от продажи налогом не облагается, декларация по этой сделке не нужна.
• Продали раньше двух лет — платится 5% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Именно с разницы, поэтому договор о покупке стоит хранить: без него подтвердить затраты нечем.
• Отсчёт ведётся от даты регистрации права собственности в реестре, а не от даты договора или оплаты застройщику.

При перепродаже строящегося объекта до его регистрации сделка оформляется как уступка прав по договору, и налоговые последствия считаются иначе — этот случай разбирают с бухгалтером до подписания.

Нужно ли отчитываться в стране прежнего проживания

Это зависит не от Грузии, а от того, где вы остаётесь налоговым резидентом. Общее правило: страна вашего резидентства обычно облагает мировой доход и требует сведений о зарубежных активах и счетах.

Проверьте три вещи:

1. Остаётесь ли вы налоговым резидентом прежней страны по числу дней и по центру жизненных интересов.
2. Есть ли между ней и Грузией соглашение об избежании двойного налогообложения и как оно распределяет доход от недвижимости — как правило, он облагается там, где объект.
3. Есть ли у вас обязанность уведомлять о зарубежной недвижимости и счетах и в какой срок.

Грузинский налог, уплаченный с аренды или продажи, обычно засчитывается в прежней стране по соглашению — но зачёт нужно заявить, автоматически он не произойдёт.

Продажа раньше чем через пять лет после регистрации права в тапу облагается подоходным налогом с прибыли по шкале 15–40%; необлагаемая часть прибыли в 2026 году — 150 000 TL. После пяти полных лет владения налога нет вообще, какой бы ни была прибыль. Считается при этом не разница «продал минус купил»: цену покупки сначала индексируют на инфляцию, и у квартир, купленных 3–4 года назад, налогооблагаемая прибыль часто выходит близкой к нулю.

Пять лет владения: как считается срок

Срок отсчитывается по дням от даты регистрации в тапу, а не от даты договора, задатка или сдачи дома. Для новостройки, купленной у застройщика по предварительному договору, точка отсчёта — день, когда объект оформили на вас в кадастровом управлении. Это частая и дорогая ошибка: договору четыре года, тапу — год, срок считается по тапу.

Есть случаи, когда налога с прибыли не возникает независимо от срока:

• жильё получено безвозмездно — по наследству или в дар;
• объект продан после 60 месяцев владения;
• прибыль после всех вычетов не превысила необлагаемые 150 000 TL.

Как считается налогооблагаемая прибыль

1. Берёте цену продажи, указанную в тапу.
2. Индексируете цену покупки. Стоимость приобретения умножается на рост индекса цен производителей (Yİ-ÜFE) между месяцем перед покупкой и месяцем перед продажей. Индексация разрешена, только если этот рост составил 10% и больше — при турецкой инфляции условие выполняется почти всегда.
3. Вычитаете расходы по сделке — с документами: пошлина при покупке и при продаже, комиссия агентства, отчёт об оценке, нотариус, услуги переводчика.
4. Вычитаете необлагаемые 150 000 TL (сумма 2026 года).
5. Остаток облагаете по шкале.

Налогооблагаемая прибыль	Налог
до 190 000 TL	15%
190 001 – 400 000 TL	28 500 TL + 20% с суммы свыше 190 000 TL
400 001 – 1 000 000 TL	70 500 TL + 27% с суммы свыше 400 000 TL
1 000 001 – 5 300 000 TL	232 500 TL + 35% с суммы свыше 1 000 000 TL
свыше 5 300 000 TL	1 737 500 TL + 40% с суммы свыше 5 300 000 TL

Пример. Квартира куплена за 3 000 000 TL, через три года продана за 6 000 000 TL. Индекс цен производителей за это время вырос на 80%, значит для расчёта цена покупки равна 5 400 000 TL. Прибыль — 600 000 TL. Расходы по обеим сделкам с документами — 200 000 TL, остаётся 400 000 TL. Минус необлагаемые 150 000 TL база равна 250 000 TL. Налог: 28 500 TL плюс 20% с 60 000 TL, итого 40 500 TL.

Значение индекса за нужные месяцы публикует статистическое ведомство; бухгалтер считает коэффициент по двум цифрам, и эту часть стоит проверить самому — ошибка в месяце меняет сумму налога заметно.

Заниженная цена в тапу бьёт по продавцу. Если при покупке в документе указали сумму меньше реальной, то при продаже разница превращается в налогооблагаемую прибыль. Занизить обе стороны сделки не выйдет: цена в тапу не может быть ниже оценки из отчёта и ниже кадастровой стоимости муниципалитета.

Когда декларировать и платить

• Налоговый резидент Турции подаёт годовую декларацию с 1 по 31 марта года, следующего за продажей. Налог платится двумя равными частями — в марте и в июле.
• Нерезидент — тот, кто живёт за пределами Турции, — подаёт отдельную декларацию (münferit beyanname) в течение 15 дней после сделки, в налоговую по месту нахождения объекта, и в тот же срок платит налог. Дожидаться марта в этом случае нельзя: срок уже прошёл.

Практическое следствие: если вы продаёте квартиру и сразу уезжаете, налоговую часть надо закрыть до отъезда или оставить доверенность бухгалтеру.

Какие документы нужны для продажи

• Тапу на объект (оригинал или выписка).
• Паспорт и его нотариальный перевод, турецкий налоговый номер.
• Фотография продавца для оформления.
• Отчёт об оценке от компании с лицензией регулятора рынка капитала. Он обязателен во всех сделках, где иностранец выступает покупателем или продавцом, и действует 3 месяца.
• Справка муниципалитета о кадастровой стоимости и об отсутствии долга по налогу на недвижимость (rayiç bedel ve borcu yoktur yazısı).
• Действующий полис DASK — обязательное страхование от землетрясения.
• Энергетический сертификат здания (EKB).
• Присяжный переводчик на подписании, если вы не владеете турецким: без него кадастровое управление сделку не проведёт.
• Доверенность, если подписывает представитель: оформляется у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом, с фотографией и точным перечнем полномочий.
• Заявление подаётся через систему WebTapu или в кадастровом управлении по месту объекта; дальше назначается день подписания.

Сколько стоит сама сделка

• Пошлина за переход права — 4% от заявленной цены. По закону она делится поровну: по 2% с продавца и с покупателя, но стороны часто договариваются иначе — запишите это в договор до сделки.
• Оборотный сбор кадастрового управления (döner sermaye) — фиксированная сумма, несколько тысяч лир вместе с услугами.
• Комиссия агентства — по регламенту не выше 4% от цены сделки, делится между сторонами по договорённости, сверху начисляется KDV.
• Отчёт об оценке и переводчик — за счёт стороны, которой они нужны; обе услуги стоят порядка нескольких тысяч лир.

Как вывести деньги за рубеж

Валютных ограничений на вывод выручки от продажи нет, налог у источника при переводе не удерживается. Проверять будет банк — по правилам противодействия отмыванию, а не налоговая.

1. Получите оплату на свой турецкий счёт, а не наличными. Наличная передача денег не годится ни как доказательство источника средств, ни для последующего перевода.
2. Соберите пакет для банка: выписку из тапу о состоявшейся продаже, договор, платёжное поручение покупателя, отчёт об оценке, подтверждение уплаты налога, если он был, и справку о покупке валюты (DAB), если при покупке вы заводили валюту в страну.
3. Конвертируйте лиры и переведите сумму на свой собственный счёт за границей: перевод на счёт третьего лица банк проверяет дольше и чаще отказывает.
4. Предупредите отделение заранее, если сумма крупная: покупка валюты и исполнение перевода занимают время, а лимит одного перевода банк устанавливает сам.

Справку о покупке валюты, полученную при покупке жилья, стоит хранить всё время владения — она объясняет банку происхождение денег лучше любого объяснения.

Если квартира куплена под гражданство

• Три года продавать нельзя. При оформлении гражданства в реестр вносится отметка об обязательстве не продавать объект три года. Пока отметка стоит, кадастровое управление сделку не зарегистрирует.
• Срок считается с даты внесения отметки, а не с даты покупки или получения паспорта.
• После истечения трёх лет продажа свободна, и на уже полученное гражданство она не влияет.
• Ваш покупатель-иностранец, скорее всего, не сможет использовать этот объект для собственного гражданства. Объект не годится, если продавец — тот же по гражданству иностранец, что и покупатель, либо его супруг или ребёнок, а также если после 12 января 2017 года этот объект уже передавался турецкому гражданину или турецкой компании самим покупателем, его семьёй или его соотечественником. Круг покупателей из-за этого уже, и цена перепродажи обычно ниже той, по которой объект покупали в программе.
• Продажа раньше года после покупки с освобождением от KDV обходится дорого отдельно: если новостройка приобреталась с льготой по налогу на добавленную стоимость за ввезённую валюту, при продаже в течение года неуплаченный налог взыскивается с процентами до регистрации сделки в кадастре.

Из-за чего сделки срываются и дорожают

• Долг по налогу на недвижимость или по взносам дома — справку об отсутствии долга не выдадут, день подписания сдвинется.
• Просроченный полис DASK — оформляется заново до сделки.
• Отчёт об оценке старше трёх месяцев — нужен новый.
• Отметка о трёхлетнем обязательстве по программе гражданства, о которой продавец забыл.
• Цена в тапу ниже оценки — сделку не проведут.
• Расчёт наличными — деньги потом не вывести: банк не примет их без документального следа.
• Нерезидент пропустил 15 дней на отдельную декларацию — пени и штраф поверх налога.

Сделка идёт через два документа: договор бронирования с задатком и основной договор купли-продажи. Задаток обычно составляет 50 000–200 000 бат или около 5% цены и по умолчанию не возвращается, если покупатель передумал. Возврат работает только тогда, когда он прямо записан в договоре: проверка выявила обременение, иностранная квота занята, банк не выдал справку о валютной операции.

Какие договоры подписывают и в каком порядке

1. Договор бронирования (reservation agreement). Фиксирует объект, цену, срок выхода на основной договор и сумму задатка. Подписывают после осмотра, до полной проверки документов.
2. Основной договор купли-продажи (sale and purchase agreement). Содержит порядок расчётов, дату регистрации, распределение сборов и налогов, гарантии продавца, ответственность сторон.
3. Договор долевого участия у застройщика — вместо второго пункта при покупке в строящемся доме: график платежей по этапам, срок сдачи, штраф за просрочку, порядок передачи помещения.
4. Заявление и типовой договор земельного управления — короткая форма, которую подписывают в день регистрации. Она не заменяет ваш договор, а фиксирует переход права.

Размер задатка и его возврат

Ситуация	Что происходит с задатком
Покупатель передумал	остаётся у продавца
Продавец отказался от сделки	по закону возвращается в двойном размере, если договор не установил иное
Обнаружено обременение, о котором продавец умолчал	возвращается, если это записано в договоре
Иностранная квота занята на дату регистрации	возвращается только по прямому условию договора
Банк не выдал справку о валютной операции	возвращается только по прямому условию договора

Поэтому условие о возврате пишут до внесения денег, а не после. Формулировка должна называть событие и срок возврата — например, семь дней с даты уведомления.

На каком языке договор и какой текст имеет силу

Договор составляют двуязычным: тайский и английский в две колонки. В споре тайский суд работает с тайским текстом, поэтому в договоре указывают, какая версия имеет преимущественную силу, — и разумно, если это тайская, при условии, что перевод сделал ваш юрист, а не юрист продавца.

Русскоязычный перевод годится для понимания, но юридической силы не имеет; в суде понадобится заверенный перевод на тайский.

Что защищает покупателя, если сделка сорвётся

• Отлагательные условия: сделка состоится, если объект свободен от обременений, квота свободна, справка банка получена.
• Срок регистрации с конкретной датой и штрафом за просрочку со стороны продавца.
• Обязанность продавца снять ипотеку к дате регистрации, с оплатой из цены сделки.
• Распределение сборов и налогов — прописать поимённо: сбор за регистрацию, специальный налог на бизнес, гербовый сбор, удерживаемый налог.
• Расчёт через кассовый чек или условный счёт, а не наличными на месте.
• Гарантии продавца: отсутствие долгов, арендаторов, судебных споров, ответственность за недостоверность.
• Порядок передачи объекта: дата, состояние, мебель по описи, показания счётчиков.

Юрист и доверенность

Юрист нужен на трёх шагах: проверка объекта в земельном управлении, составление и правка договора, представление интересов на регистрации. Сопровождение сделки обычно стоит 30 000–80 000 бат в зависимости от объёма проверки; отдельно оплачивается перевод документов.

Если приехать на регистрацию невозможно, оформляют доверенность земельного управления (форма Тор Дор 21). Правила простые:

• доверенность выдают на конкретное действие и конкретный объект;
• бланк заполняют полностью, пустые графы прочеркивают: незаполненное поле позволит вписать другое действие;
• подпись доверителя заверяют — в Таиланде у нотариального юриста, за границей в посольстве или консульстве Таиланда;
• к доверенности прикладывают копии паспорта с подписью доверителя.

На регистрацию представитель приходит с оригиналом доверенности, копией паспорта доверителя и своим удостоверением личности.

Проверка объекта в Индонезии стоит копейки по сравнению с ценой ошибки: сверка сертификата в земельном офисе обходится в 50 000–150 000 IDR за документ, а онлайн-проверка через официальное приложение земельного ведомства бесплатна. Проверять нужно четыре вещи: сертификат и его подлинность, правомочия продавца, отсутствие залогов и споров, назначение земли и разрешение на строительство. Ни одна из них не делается по фотографии документа в мессенджере.

Какие документы на объект нужно запросить

• Сертификат на землю — SHM (собственность), HGB (право застройки) или Hak Pakai (право пользования) — вместе с планом межевания (surat ukur).
• Разрешение на строительство — PBG (прежнее название IMB) и, для готовых зданий, сертификат пригодности SLF.
• Квитанции налога на имущество (PBB) за последние годы и справка об отсутствии задолженности.
• Документы продавца: удостоверение KTP, семейная карта KK, свидетельство о браке; для компании — нотариальный акт, решение о продаже и подтверждение полномочий подписанта.
• Документы о наследстве, если объект получен по наследству: свидетельство о наследовании и согласие всех наследников.
• Технический пакет по квартире: сертификат на помещение, устав дома, размер взносов на обслуживание, задолженность прежнего владельца.
• Договоры аренды, если объект сдан: покупатель наследует обязательства арендодателя до конца срока.

Как проверить право собственности продавца

1. Сверить сертификат в земельном офисе по месту нахождения объекта. Услуга называется проверкой сертификата и стоит от 50 000 до 150 000 IDR за документ; результат — отметка о сверке с записями реестра.
2. Проверить онлайн. У земельного ведомства есть официальное приложение Sentuh Tanahku и портал, где видно площадь, местоположение и статус участка. Электронные сертификаты снабжены QR-кодом: сканирование сверяет документ с центральной базой.
3. Сравнить данные владельца в сертификате с удостоверением KTP: расхождение в написании имени или в номере — повод остановиться и не платить задаток.
4. Проверить цепочку переходов: как объект попал к продавцу, все ли предыдущие сделки зарегистрированы, нет ли разрывов.
5. Согласие супруга обязательно, если объект приобретён в браке. Без подписи второго супруга сделку оспаривают, и оспаривают успешно.
6. Доверенности читать целиком. Продажа по доверенности от «владельца за границей» — типовая схема, где доверенность отозвана или подделана.

Как убедиться в отсутствии обременений и долгов

• Залог. Запись об ипотеке (hak tanggungan) стоит на самом сертификате; снимается она только банком-кредитором, и до снятия регистрировать переход права нельзя.
• Блокировка и арест. Земельный офис по запросу выдаёт справку о состоянии записи по участку: в ней видно блокировки, аресты и заявленные споры.
• Спор о границах. План межевания сверяют с фактическими границами на месте, желательно с геодезистом: наложение участков — частая причина многолетних судов.
• Налог на имущество. Долг по PBB переходит вместе с объектом, поэтому квитанции за прошлые годы проверяют по каждому периоду.
• Долги по обслуживанию в комплексе или в жилом доме: у управляющей компании берут справку о состоянии счёта.
• Аренда и постройки третьих лиц. На участке может стоять строение соседа или храмовая постройка, а также действовать неоформленный доступ к воде — это выясняется только осмотром и разговором с соседями.

Как проверить назначение земли и разрешение на строительство

• Зонирование. У каждой территории есть план детальной планировки: он определяет, можно ли на участке жилое строительство, коммерческий объект или только сельское хозяйство. Запрос делают в органе планирования района либо через электронную систему выдачи разрешений.
• Продуктивная сельхозземля. Участки, отнесённые к защищаемым сельхозугодьям, под жилую застройку не переводятся; на Бали контроль за переводом таких земель усилен региональным актом 2026 года.
• Разрешение на строительство. Для существующего дома проверяют PBG и соответствие фактической постройки чертежам: пристроенный этаж без разрешения — это риск сноса и отказа в регистрации.
• Отступы и высотность. Береговые и речные отступы, ограничения высоты застройки в курортных районах, требования по площади озеленения — всё это ограничивает то, что можно достроить после покупки.
• Доступ. Право проезда к участку должно быть юридически оформлено, иначе дорога через соседний участок может закрыться на следующий день после сделки.

Зачем нужен независимый юрист и сколько стоят его услуги

Нотариус в индонезийской сделке — не защитник покупателя, а лицо, удостоверяющее акт. Проверка выгодности и рисков сделки в его обязанности не входит, поэтому юриста берут отдельно и не по рекомендации продавца или агента: у них конфликт интересов по определению.

Что входит в нормальную проверку:

1. Юридический анализ сертификата и цепочки переходов.
2. Запрос справки о состоянии записи в земельном офисе, включая залоги и споры.
3. Проверка зонирования и разрешений на строительство.
4. Проверка правомочий продавца, супружеского согласия и наследственных прав.
5. Правка проекта договора: сроки, ответственность за скрытые обременения, условия возврата задатка.

Цены: сверка сертификата — 50 000–150 000 IDR за документ, гонорар нотариуса по сделке ограничен планкой в 1% от суммы («honorarium PPAT maksimal 1%»), а работа юриста государством не тарифицирована — её называют фиксированной суммой за объект и обсуждают до начала работы. Ориентир простой: полная проверка дешевле задатка, который теряется при срыве сделки, и несопоставимо дешевле спора о ничтожном договоре.

Что проверить отдельно, если вы иностранец

• Цена против минимальной планки провинции: дом дешевле 5 млрд рупий на Бали или Яве под право пользования не оформят.
• Площадь участка — не больше 2 000 м², иначе нужно отдельное разрешение министра.
• Нет ли у вас другого объекта в Индонезии: ограничение «один объект на человека или семью» проверяют при регистрации.
• Готовность продавца отказаться от права собственности в пользу выдачи вам права пользования: без этого шага сделка не регистрируется.
• Право на льготу по НДС: программа 2026 года применяется один раз на один объект и только к готовому жилью в установленных ценовых границах.

Из-за чего сделки разваливаются на проверке

• Сертификат не сверяется с реестром: площадь, границы или владелец не совпадают.
• На объекте залог, а продавец рассчитывает погасить кредит деньгами покупателя.
• Нет согласия супруга или одного из наследников.
• Постройка не имеет разрешения либо не соответствует чертежам.
• Земля отнесена к сельскохозяйственной и жилое строительство на ней запрещено.
• Цена ниже минимальной планки для иностранца в этой провинции, и право пользования на такой объект не оформить.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранному физическому лицу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре — базовый тариф 50 лари при регистрации в течение четырёх рабочих дней, срочная обходится дороже.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение касается участков соответствующей категории: пашни, пастбища, многолетние насаждения. Категорию видно в выписке из Публичного реестра — смотрите её до задатка, а не после.

Подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решает муниципалитет, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года, до этого было 100 000 долларов).

Покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка сертифицированного оценщика.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Признак	Покупка на физическое лицо	Покупка на грузинскую компанию
Регистрация	сразу, документов минимум	сначала регистрация компании в Доме юстиции
Сдача в аренду	жилая недвижимость — 5% с полученного дохода	облагается в общем порядке
Продажа	при владении дольше 2 лет налога с продажи нет	доход входит в прибыль компании
Вид на жительство по объекту	доступен	не даёт основания: собственник — компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

Счёт в местном банке для покупки формально не обязателен: деньги за новостройку принимают переводом из-за рубежа на эскроу-счёт проекта. Но на вторичном рынке продавцу обычно платят банковским чеком, который выписывает только местный банк, — поэтому покупатели вторички счёт открывают. Валютных ограничений на ввоз денег в ОАЭ нет, а вот подтверждение происхождения средств спросят и банк, и агент: это требование закона о противодействии отмыванию денег, и без документов сделка встанет.

Нужен ли местный счёт

Тип сделки	Как платят	Нужен ли счёт в ОАЭ
Новостройка у застройщика	перевод SWIFT на эскроу-счёт проекта	не обязателен
Вторичное жильё	банковский чек продавцу в день регистрации	практически обязателен
Покупка в ипотеку	банк выдаёт кредит и выпускает чек	обязателен: счёт в банке-кредиторе
Рассрочка от застройщика	переводы по графику платежей	не обязателен, но удобнее

Счёт открывают и нерезиденты — набор продуктов у них уже, а требования к документам жёстче. Резидентство ускоряет дело: с Emirates ID счёт открывают быстрее, чем по загранпаспорту.

Как переводят деньги на сделку

1. Проверьте реквизиты у первоисточника. Для новостройки эскроу-счёт указан в договоре купли-продажи и на странице проекта у Земельного департамента. Реквизиты, присланные в мессенджере, сверяют с договором: подмена платёжных данных — самая частая схема обмана на этом рынке.
2. Отправьте перевод на своё имя. Плательщик должен совпадать с покупателем в договоре. Платёж от родственника или компании потребует отдельных документов и объяснений.
3. Укажите назначение платежа — номер договора и адрес объекта. Без него банк-получатель поставит перевод на выяснение.
4. Заложите время на комплаенс. Перевод идёт от одного до пяти рабочих дней; крупные суммы банк проверяет дольше и запрашивает документы.
5. Сохраните подтверждение перевода. Оно понадобится при регистрации сделки и при будущей продаже — для расчёта происхождения средств.

О банковском чеке. На вторичном рынке расчёт идёт менеджерским чеком банка на имя продавца, который передают в момент регистрации перехода права. Чек выписывают за 1–2 рабочих дня, деньги на счёте к этому моменту должны лежать полностью.

Проверки происхождения средств

Агентства недвижимости, брокеры и нотариусы в ОАЭ обязаны проверять клиента и сообщать о подозрительных операциях. Отдельно отчитываются о крупных расчётах наличными — порог составляет около 55 000 дирхамов — и о расчётах виртуальными активами.

Что проверяют:

• личность покупателя и конечного бенефициара, если объект оформляется на компанию;
• страну происхождения денег и маршрут перевода;
• совпадение плательщика с покупателем;
• соответствие суммы заявленному доходу;
• присутствие в санкционных и розыскных перечнях.

Наличные. Ввоз наличных в страну не запрещён, но при въезде декларируют суммы от 60 000 дирхамов, включая эквивалент в валюте, ювелирных изделиях и драгоценных камнях. Расчёт крупными наличными на рынке недвижимости практически не встречается: продавец и агент обязаны его отражать в отчётности.

Документы, подтверждающие источник средств

Банк или агент попросит одно-два подтверждения из списка — в зависимости от суммы и того, откуда пришли деньги.

• зарплата — трудовой договор, справка о доходе, выписка по счёту за 3–6 месяцев;
• продажа недвижимости — договор продажи и выписка о поступлении денег;
• бизнес — учредительные документы, отчётность, договор продажи доли, решение о выплате дивидендов;
• инвестиции — выписка брокера, отчёт о продаже бумаг;
• наследство и дарение — свидетельство о праве на наследство, договор дарения;
• накопления — выписки, показывающие постепенное накопление, а не разовое поступление.

Документы на русском языке переводят на английский; заверение перевода банк указывает отдельно. Готовьте пакет заранее: запрос приходит после того, как деньги уже отправлены, и сделка в этот момент стоит.

Расчёт криптовалютой

Часть застройщиков принимает оплату в криптовалюте через лицензированного платёжного провайдера: провайдер конвертирует поступление, а застройщик получает дирхамы. Право собственности всё равно регистрируется в дирхамах — в реестре указывается цена в местной валюте.

Что из этого следует практически:

• сделка с криптовалютой подлежит отдельной отчётности агента и застройщика;
• потребуется история кошелька и подтверждение происхождения актива, а не только адрес перевода;
• вторичный рынок расчётом в криптовалюте почти не пользуется: продавцу нужен чек;
• конвертация идёт по курсу провайдера и с его комиссией, эту разницу закладывают в бюджет сделки.

Валюта и курс

Дирхам жёстко привязан к доллару США — курс держится на уровне 3,6725 дирхама за доллар много лет, поэтому валютный риск сделки для долларового покупателя близок к нулю. Для рублей, тенге, евро и других валют риск — обычный курсовой, и он ложится на дату перевода, а не на дату договора.

Комиссии, которые видны не сразу: спред банка-отправителя, фиксированный сбор SWIFT, комиссия банка-корреспондента и сбор банка-получателя. На переводе в сотни тысяч дирхамов набегает заметная сумма — её уточняют до отправки.

Где чаще всего теряют деньги

• Перевод по реквизитам из письма или чата. Реквизиты проверяют по договору и по данным Земельного департамента.
• Плательщик не совпадает с покупателем. Регистрация сделки задерживается, а банк требует объяснений.
• Нет документов об источнике средств. Деньги в стране, объект не оформлен, задаток под угрозой из-за срыва сроков.
• Расчёт с продавцом до регистрации. Деньги передают в момент регистрации перехода права, а не заранее.
• Задаток на счёт агента вместо эскроу. У новостроек законный адрес платежа — эскроу-счёт проекта.

Сверх цены объекта покупатель в Индонезии платит 5% налога на приобретение, гонорар нотариуса 0,5–1% и мелкие сборы за проверку и регистрацию — в сумме около 6% цены. Продавец платит 2,5% налога с продажи и комиссию агентства, которая по правилам составляет от 2 до 5%. Покупка новостройки у застройщика добавляет НДС, но в 2026 году по жилью до 5 млрд рупий его берёт на себя бюджет.

Какие налоги платит покупатель

Налог на приобретение прав (BPHTB) — 5%. Считается не от всей суммы, а от стоимости приобретения за вычетом местного необлагаемого минимума: «BPHTB 5% × (NPOP – NPOPTKP)». В Джакарте вычет составляет 60 млн IDR, в других регионах он свой. За базу берут цену сделки или кадастровую стоимость NJOP — ту, что больше.

НДС при покупке у застройщика. Ставка налога — 12%, но для обычного, не элитного жилья база считается как 11/12 цены, поэтому фактическая нагрузка выходит 11%. Налог касается только первичного жилья от компании-плательщика НДС: сделка между физическими лицами по вторичному объекту НДС не облагается. На элитное жильё застройщик дополнительно начисляет налог на предметы роскоши — эту сумму просят показать отдельной строкой, а не «в цене».

Льгота 2026 года. Весь 2026 год действует программа, по которой НДС по жилью берёт на себя бюджет: 100% налога с части цены до 2 млрд рупий при цене объекта не выше 5 млрд рупий, один раз на один объект. Она распространяется и на иностранцев, если покупка отвечает правилам иностранного владения. На объекте в 2 млрд рупий это экономия порядка 220 млн рупий.

Сборы за оформление. Проверка сертификата в земельном офисе — 50 000–150 000 IDR за документ, переоформление владельца в реестре — 750 000–2 000 000 IDR.

Для иностранца, оформляющего право пользования вместо собственности, к этому добавляется сбор за выдачу права: он считается по стоимости объекта и зависит от региона, поэтому его сумму берут у нотариуса до подписания предварительного договора.

Какие налоги платит продавец

Налог с продажи (PPh final) — 2,5% от суммы сделки: «PPh Final 2,5% dari Harga transaksi». Пример из тарифного расчёта: «2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000». Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус собирает и перечисляет налоги «sebelum AJB diterbitkan».

Освобождение действует для очень дешёвых и социальных объектов: продавцы жилья стоимостью ниже 60 млн IDR и простого жилья по государственным программам налог не платят.

Если продавец — компания, применяется её обычный режим налогообложения, а не окончательный налог по ставке 2,5%.

Сколько стоят услуги нотариуса и регистрация

Позиция	Сумма
Гонорар нотариуса с земельными полномочиями	0,5–1% суммы сделки, обсуждаем
Проверка сертификата в земельном офисе	50 000–150 000 IDR
Переоформление владельца в реестре	750 000–2 000 000 IDR
Справка о состоянии записи по участку	несколько сотен тысяч IDR
Юридическая проверка объекта	по договорённости, тариф государством не установлен

Планка гонорара нотариуса задана прямо: «0,5% – 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan hingga 0,5%-0,75%». По крупным объектам её обсуждают: процент от трёх миллиардов и от пятисот миллионов — разная работа только на бумаге.

Какие комиссии берут агентства

Размер комиссии посредника ограничен правилами о посреднических компаниях: «paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi». Платит её, как правило, продавец — он даёт агенту поручение продать объект. Покупатель платит комиссию только тогда, когда сам поручил агенту искать объект и договорился об этом заранее.

Что важно проверить в договоре с агентством:

• за что именно берётся комиссия и в какой момент она считается заработанной;
• входит ли в услугу проверка документов или её делает отдельный юрист;
• есть ли у агента письменное поручение от собственника — иначе он показывает объект, которым не вправе распоряжаться;
• кто оплачивает переводы документов и услуги переводчика на подписании.

Какая сумма закладывается сверх цены объекта

Расчёт на объекте в 3 млрд IDR, купленном на вторичном рынке:

Платёж	Кто платит	Сумма
Налог на приобретение, 5% от 2,94 млрд после вычета 60 млн	покупатель	147 000 000 IDR
Гонорар нотариуса, 0,5–1%	покупатель	15–30 млн IDR
Переоформление в реестре и проверки	покупатель	около 2 млн IDR
Итого покупателю сверх цены		165–180 млн IDR, примерно 5,5–6%
Налог с продажи, 2,5%	продавец	75 000 000 IDR
Комиссия агентства, 2–5%	продавец	60–150 млн IDR

При покупке новостройки у застройщика к этому добавляется НДС — около 11% фактической нагрузки, если объект не попадает в льготу. На объекте в 3 млрд рупий это примерно 330 млн рупий: больше, чем все остальные сборы вместе. Поэтому цену новостройки всегда сравнивают с потолком льготы в 5 млрд рупий: за ним налог платится полностью.

После сделки появляется ежегодный налог на имущество (PBB): ставку устанавливает муниципалитет, обычно она составляет десятые доли процента от кадастровой стоимости, а верхняя граница по закону — 0,5%. Если объект сдаётся, доход от аренды облагается отдельно, и для нерезидента ставка выше, чем для резидента, — этот вопрос стоит посчитать до покупки, а не после первого арендатора.

На чём теряют деньги

• Считают налог на приобретение от цены в договоре, а земельный офис берёт кадастровую стоимость, если она выше.
• Забывают про НДС при покупке у застройщика и обнаруживают его в счёте перед подписанием.
• Не оформляют льготу 2026 года у застройщика до оплаты — задним числом её не применяют.
• Соглашаются на «цену в договоре ниже реальной», чтобы сэкономить на налогах: заниженная цена уменьшает не только налог, но и сумму, которую можно доказать в споре.
• Не проверяют долг по налогу на имущество за прошлые годы — он переходит вместе с объектом.
• Оплачивают комиссию агенту, у которого нет письменного поручения собственника.
• Не считают заранее сбор за выдачу права пользования и получают счёт уже на сделке.

Квартиру по иностранной квоте регистрируют только на деньги, пришедшие из-за границы в иностранной валюте и обменянные на баты уже в Таиланде. Подтверждение — справка тайского банка о валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form, прежнее название Тор Тор 3). Банк выдаёт её автоматически при поступлении свыше 50 000 долларов США; на меньшие суммы её выписывают по вашему заявлению — просить нужно сразу, задним числом получить сложнее.

Почему деньги переводят именно так

Закон о кондоминиумах связывает право иностранца на квартиру с ввозом валюты в страну. Земельное управление на регистрации проверяет, что сумма пришла из-за рубежа, была конвертирована в баты и получателем значится покупатель. Наличные, привезённые с собой, и деньги, накопленные на тайском счёте, для иностранной квоты не годятся.

Порядок действий:

1. Откройте счёт в тайском банке на своё имя (либо используйте счёт получателя, оформленный на вас же).
2. Переведите сумму из-за границы в иностранной валюте — доллары, евро, фунты. Конвертацию делает тайский банк при зачислении.
3. Получите справку о валютной операции на сумму, равную цене объекта или больше.
4. Соберите справки по всем траншам, если платите частями: земельное управление принимает несколько документов, покрывающих цену сделки.

Что писать в назначении платежа

В назначении указывают цель — покупка недвижимости — и идентификацию объекта: название дома и номер квартиры. Формулировка вида «to purchase a condominium unit No. … at …» принимается земельными управлениями без вопросов. Расплывчатое «personal transfer» или «investment» приведёт к тому, что банк выпишет справку с другим назначением, и её придётся исправлять.

Перевод приходит на имя покупателя — того, кто будет записан в свидетельстве о праве. Деньги от родственника, партнёра или компании создают несоответствие: получателем в справке будет не будущий собственник, и земельное управление вправе отказать. Если деньги всё же идут от третьего лица, назначение платежа должно прямо называть покупателя и объект.

Какую справку выдаёт банк

Что	Детали
Название	Foreign Exchange Transaction Form, ранее Тор Тор 3
Когда выдают автоматически	при поступлении свыше 50 000 USD
Когда просить самому	при меньшей сумме — в отделении, при зачислении
Что в ней указано	отправитель, получатель, сумма в валюте и в батах, курс, дата, назначение платежа
Для чего нужна	регистрация права иностранца в земельном управлении и обратный вывод денег после продажи

Сохраните оригиналы: та же справка понадобится при продаже квартиры, чтобы вывести выручку за границу без ограничений.

Дают ли иностранцу кредит на жильё

Тайские банки кредитуют иностранцев редко и на жёстких условиях: обычно требуется постоянная работа в Таиланде, разрешение на работу, история дохода и тайский поручитель или созаёмщик-гражданин Таиланда. Ставки выше, срок короче, первый взнос больше.

Чаще работают три других варианта:

• рассрочка от застройщика на срок строительства, иногда с продлением на год-два после сдачи;
• кредит в зарубежном банке под залог имущества в своей стране, с последующим переводом суммы в Таиланд (справку о валютной операции это не отменяет);
• ипотека тайского банка на супруга-гражданина Таиланда — но тогда и собственником становится он.

Кредитные деньги, пришедшие из-за границы, для иностранной квоты годятся так же, как собственные: важен факт ввода валюты и справка банка, а не источник средств.

Что проверить до перевода

• имя получателя в реквизитах совпадает с тем, как вы будете записаны в свидетельстве о праве, буква в букву по паспорту;
• валюта перевода — иностранная, а не баты: конвертация на стороне отправителя лишает вас справки нужного вида;
• сумма покрывает цену объекта целиком, вместе с той частью, что вы уже внесли задатком;
• сроки — банковский перевод идёт от одного до пяти рабочих дней, и дату регистрации назначают с запасом.

У иностранца в Индонезии три рабочих формы: право пользования (Hak Pakai) на дом — 30 лет с продлением на 20 и возобновлением на 30, аренда (Hak Sewa) по договору без записи в земельном реестре и право застройки (HGB) на свою компанию — те же 30 + 20 + 30 лет, но с правом коммерческого использования. Квартиру в многоквартирном доме иностранец оформляет полным правом на помещение — «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun». Оформление на местного «держателя» формой владения не является: такой договор ничтожен.

Что такое право пользования и на какой срок его дают

Hak Pakai — вещное право пользоваться землёй и строением на ней, с записью в земельном реестре и собственным сертификатом. Закон прямо включает иностранца в круг тех, кому оно доступно: «Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, dan Orang Asing».

Срок задан формулой: «diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun» — до восьмидесяти лет в сумме.

Откуда берётся право при покупке дома у гражданина:

1. Продавец отказывается от своего права собственности на участок в пользу государства (pelepasan hak) — это оформляет нотариус, имеющий полномочия по земельным сделкам.
2. Покупатель подаёт в земельный офис заявление о выдаче права пользования на это же место.
3. Земельный офис выдаёт сертификат права пользования на имя иностранца, а прежний сертификат собственности гасится.

Поэтому покупка «дома с SHM» для иностранца всегда означает смену вида права, а не переоформление прежнего сертификата. Расходы и сроки этой процедуры закладывают в сделку заранее: она добавляет к обычной регистрации отдельное заявление и отдельные сборы.

Апартамент устроен проще. На квартиру иностранец получает полноценное право на помещение: «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada: Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan». Земля под домом при этом остаётся за застройщиком или за общей собственностью дома — с правом застройки или правом пользования.

Как устроена долгосрочная аренда земли

Аренда — договорное, а не вещное право: запись в земельном реестре не появляется, обеспечением по кредиту такой договор не служит.

• Срок. На практике заключают на 20–30 лет, часто с опционом продления, оговорённым в том же договоре.
• Оплата. Всю сумму обычно платят вперёд, поэтому цена аренды на длинный срок сопоставима с ценой покупки.
• Форма. Нотариальный акт с точным описанием участка, границ, срока, условий продления и права передавать договор третьему лицу.
• Что проверять. Сертификат собственника, согласие всех совладельцев и наследников, отсутствие залога у банка: аренда не защитит, если участок уйдёт с торгов за долги владельца.
• Риск конца срока. Постройка на арендованной земле по окончании договора остаётся владельцу земли, если в договоре не написано иное.

Аренда разумна там, где объект не набирает минимальную цену для права пользования, где горизонт короче десяти лет либо где участок принадлежит семье, не готовой отказываться от собственности.

Когда покупку оформляют на местную компанию

Компания с иностранным капиталом (PT PMA) получает право застройки — HGB — на тот же срок: «Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun».

Эта форма выбирается, когда объект покупается ради дохода:

• сдача в аренду как вид деятельности, а не разовая сделка;
• несколько объектов: ограничение «один объект на человека» относится к физическому лицу, а не к компании;
• участки, которые не подходят под жилое право пользования по назначению земли;
• строительство на продажу.

Цена входа: план инвестиций более 10 млрд IDR без учёта земли и зданий на каждый вид деятельности и каждую локацию, оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR, регулярная отчётность о реализации инвестиций, корпоративный налог и бухгалтерия. Посуточная сдача — отдельная лицензируемая деятельность, и оформлять её нужно как туристический бизнес, а не как «аренду своего дома».

У компании есть и побочный эффект в пользу владельца: доля в PT PMA от 10 млрд IDR даёт основание для инвесторского вида на жительство E28A, то есть недвижимость и статус решаются одним решением.

Почему оформление на номинального владельца рискованно

Схема выглядит удобной: участок записан на гражданина Индонезии, а между ним и покупателем подписаны договор займа, доверенность и обязательство не распоряжаться землёй. Юридически это ничего не даёт.

• Договор ничтожен. Он направлен на обход запрета собственности для иностранца, а значит не создаёт прав и обязанностей, которые защищает суд.
• Право остаётся у номинала. Он может продать участок, заложить его, оставить наследникам — и покупатель окажется без объекта и без денег.
• Проигрывают оба. В спорах суд признаёт договор недействительным: номинал теряет право на землю, иностранец — вложения.
• Регулирование ужесточается. На Бали в 2026 году принят региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев: вопрос перешёл из частного спора в плоскость надзора.
• Нет выхода из схемы. Продать объект законно нельзя: продавать нечего, а переоформление на себя невозможно по тому же запрету.

Если объект нельзя оформить ни правом пользования, ни арендой, ни на компанию — это признак того, что объект не подходит, а не повод искать обходной путь.

Какая форма подходит для жизни, а какая для сдачи в аренду

Задача	Форма	Почему
Жить в отдельном доме	право пользования на своё имя	вещное право, сертификат, срок до 80 лет, наследуется
Жить в городе, в комплексе с управлением	право на квартиру в многоквартирном доме	полное право на помещение, проще перепродажа
Пожить 5–10 лет и не замораживать крупную сумму	аренда	нет минимальной цены и требований к площади, выход дешевле
Сдавать долгосрочно как частное лицо	право пользования	доход от аренды облагается налогом, лицензия не нужна
Сдавать посуточно, вести несколько объектов	компания с правом застройки	сдача посуточно — лицензируемая деятельность, а компания снимает ограничение на число объектов
Строить на продажу	компания с правом застройки	застройка и продажа — предпринимательская деятельность по определению

Смешанный вариант тоже встречается: дом для жизни оформляют правом пользования на себя, а доходные объекты держат на компании. Это дороже в обслуживании, но разделяет личное имущество и бизнес — и заодно не нарушает ограничение на число объектов у физического лица.

При продаже квартиры в земельном управлении платят четыре суммы: сбор за переоформление 2 % от оценочной стоимости, специальный налог на сделку 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % вместо него, и подоходный налог продавца, который удерживают прямо на сделке. Дальше деньги выводят за границу — для этого банку нужны бумаги, полученные ещё при покупке. Сама регистрация занимает несколько часов, подготовка к ней — 2–6 недель.

Какие налоги и сборы возникают при продаже

Всё считают от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости казначейства.

Платёж	Сколько	Кто платит по закону
Сбор за переоформление	2 % оценочной стоимости	делится между сторонами, обычно поровну
Специальный налог на сделку	3,3 %, если владели меньше 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5 %, если владели 5 лет и дольше	продавец
Подоходный налог, удерживаемый на сделке	по прогрессивной шкале	продавец

Два последних платежа взаимоисключающие: платят либо специальный налог, либо гербовый сбор. Пятилетний срок отсчитывают от даты регистрации права; он не применяется, если объект получен по наследству, а владелец, вписанный в домовую книгу дольше года, освобождается от специального налога и при более коротком сроке.

Подоходный налог продавца-физического лица считают так: из оценочной стоимости вычитают долю расходов, которая зависит от числа лет владения, остаток делят на количество лет, применяют к нему прогрессивную шкалу и умножают результат обратно на число лет. Для компании расчёт проще — 1 % от базы. Итоговую сумму называет земельное управление в день сделки, поэтому предварительный расчёт заказывают заранее.

Кто платит на практике — предмет договора. Распространённая формула: сбор за переоформление пополам, налоги на продавце. Записывать это нужно в договоре словами: в кассе земельного управления спорить уже поздно.

Документы для вывода денег за границу

Деньги от продажи иностранец вправе перевести за рубеж, но банк потребует показать всю цепочку:

• форма валютной операции или банковская справка о вводе денег — та, что оформлялась при покупке;
• договор купли-продажи с покупателем и подтверждение получения оплаты;
• свидетельство о праве на квартиру с записью о переходе права к новому владельцу;
• квитанции земельного управления об уплате сборов и налогов;
• паспорт и, если он есть, тайский налоговый номер.

Перевод оформляют в том же банке, где обслуживался счёт; сумму сверх ввезённой раньше банк тоже переводит, но спрашивает подтверждение происхождения дохода. Заявку на крупный исходящий перевод рассматривают от одного до нескольких рабочих дней.

Зачем нужна банковская справка, полученная при покупке

Квартиру в иностранной квоте регистрируют только при доказательстве, что деньги на покупку пришли из-за границы в иностранной валюте. Банк выдаёт форму валютной операции по переводам от 50 000 долларов США и справку о зачислении по меньшим суммам — этот документ подают в земельное управление при покупке.

При продаже он работает второй раз, уже как основание вывести выручку без лишних вопросов: банк видит, сколько валюты вы ввозили на этот объект. Оригинал хранят все годы владения, а копию — отдельно от оригинала. Утерянную форму запрашивают в банке повторно: восстановление занимает от нескольких дней до пары недель.

Как продают объект, купленный в долгосрочную аренду

Право аренды продают не как собственность, а как передачу прав по договору:

1. Проверьте договор. В нём должно быть право арендатора передать аренду третьему лицу. Если такого пункта нет, сделка возможна только с письменного согласия собственника участка.
2. Согласуйте условия с собственником земли. Часто договор предусматривает его комиссию за переоформление.
3. Зарегистрируйте передачу в земельном управлении: сбор — 1 % от суммы арендных платежей за оставшийся срок плюс гербовый сбор 0,1 %.
4. Учтите остаток срока. Покупатель получает не 30 лет, а то, что осталось от вашего договора; это главная причина, по которой арендованные объекты дешевеют с годами.

Дом, оформленный отдельно от земли, продают как строение: переход права регистрируют с публичным объявлением, а права на землю переоформляют тем же днём.

Сколько времени занимает сделка

• Справка юридического лица дома об отсутствии долгов — 3–7 дней; без неё земельное управление регистрацию не проведёт.
• Письмо о наличии свободной иностранной квоты, если покупатель иностранец, — те же несколько дней.
• Перевод денег покупателя из-за границы — от 1 до 5 рабочих дней, плюс время на оформление формы валютной операции.
• Запись на регистрацию — от одного дня до недели, в курортных провинциях в сезон дольше.
• Сама сделка — 2–4 часа в один день: подписание, расчёт кассирским чеком, уплата сборов, выдача свидетельства с новой записью.

Общий срок от подписания предварительного договора до денег на счёте — обычно 3–6 недель. Дольше всего тянутся не документы, а сбор денег покупателем и очередь в земельном управлении.

Продажа квартиры в Грузии укладывается в один визит в Дом юстиции: договор составляют и подписывают на месте, а переход права регистрируют от одного дня до четырёх рабочих. Подоходный налог 5% возникает, только если объект был в собственности меньше двух лет и продан дороже, чем куплен. Из-за границы сделка проводится по нотариальной доверенности. Отдельного налога на наследство и дарение в стране нет.

Как продать объект и сколько это занимает

Сделка проходит там же, где и покупка, — в Доме юстиции. Нотариус не обязателен: договор купли-продажи готовит юрист или регистратор, стороны подписывают его при сотруднике реестра.

1. Соберите документы: паспорт, свежая выписка из публичного реестра, документ-основание вашего права, справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам — её просит покупатель, а не реестр.
2. Зафиксируйте договорённость с покупателем: предварительный договор с задатком, сроком выхода на сделку и порядком расчёта.
3. Придите в Дом юстиции обеим сторонам — лично или через представителей по доверенности. Договор подписывается и сразу подаётся на регистрацию.
4. Оплатите тариф регистрации. Он ступенчатый: 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за 1 рабочий день, 350 лари в день обращения.
5. Рассчитайтесь. Деньги переводят на счёт продавца в грузинском банке или вносят наличными в кассе при сотрудниках; для крупных сумм банки предлагают расчёт через специальный счёт с раскрытием после регистрации.
6. Получите выписку с новым собственником — это подтверждение, что сделка состоялась.

Сама регистрация занимает от одного дня до четырёх рабочих. Всё остальное время съедает поиск покупателя: в Тбилиси и Батуми ликвидная квартира уходит за несколько недель, объект в неудачной локации — за несколько месяцев. Комиссия агентства — обычно 2–5% от цены и оплачивается продавцом.

Налог с продажи

• Владели объектом больше двух лет — налога нет, декларация по сделке не требуется.
• Владели меньше двух лет — 5% с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Продали дешевле, чем купили, — облагаемого дохода нет.
• Два года считаются от даты документа, установившего ваше право собственности, а не от оплаты или получения ключей.
• Декларация подаётся в Службу доходов через личный кабинет по итогам года, в котором прошла сделка. Правило действует и для нерезидентов.

Доверенность, если вы не в стране

Продать, купить, сдать и переоформить объект в Грузии можно через представителя, но только по нотариально удостоверенной доверенности. Вариантов три.

Где оформляете	Что потребуется	Порядок расходов
у грузинского нотариуса, пока вы в стране	паспорт, данные представителя	15–30 долларов, оформление меньше часа
в консульстве Грузии за рубежом	запись, паспорт, данные объекта	консульский сбор; документ сразу на грузинском, легализация не нужна
у местного нотариуса в своей стране	апостиль и перевод на грузинский с нотариальным заверением	нотариус 20–100 долларов, апостиль 50–100, перевод 20–30 за страницу

Что обязательно должно быть в тексте доверенности:

• полные данные доверителя и представителя с паспортными реквизитами;
• точный адрес объекта и его кадастровый код;
• перечень полномочий: подписать договор, согласовать цену, получить деньги, подать документы в публичный реестр, получить выписку;
• срок действия.

Ошибка в фамилии, номере паспорта или кадастровом коде приводит к возврату документов, а исправлять её придётся заново через нотариуса за границей — это две-три недели.

Практические предосторожности: ограничьте полномочия минимальной ценой продажи, не выдавайте право получать деньги тому, кому не доверяете полностью, и помните, что отзыв доверенности тоже оформляется нотариально.

Кто наследует недвижимость иностранца

Квартира в Грузии наследуется по грузинским правилам независимо от гражданства владельца, а наследники-иностранцы вправе получить и зарегистрировать её на себя.

• Первая очередь: дети (включая усыновлённых), супруг, родители. Они наследуют в равных долях.
• Срок принятия наследства — 6 месяцев со дня смерти. Принять его можно заявлением нотариусу или фактическим вступлением во владение.
• Документы: свидетельство о смерти с апостилем и переводом на грузинский, документы о родстве, выписка из публичного реестра на объект, паспорт наследника.
• Порядок: нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство, затем оно подаётся в публичный реестр, и право регистрируется на наследника.

Завещание нужно, если вы хотите оставить квартиру не тому, кто наследует по закону: партнёру без брака, дальнему родственнику, другу, фонду. Без завещания объект уйдёт первой очереди. Завещание удостоверяет нотариус; составленное за границей действует в Грузии при соблюдении формы, с апостилем и переводом. Полностью обойти закон завещание не позволяет: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруг и родители сохраняют право на обязательную долю.

Что стоит сделать заранее: оставить наследникам копию выписки из реестра с кадастровым кодом, договор покупки и контакты юриста в Грузии. Без кадастрового кода поиск объекта в чужой стране растягивается на месяцы.

Как передать управление объектом

Если вы живёте не в Грузии, у объекта должен быть кто-то на месте — иначе неоплаченный счёт или протечка обнаружатся через полгода.

Родственник или знакомый по доверенности. Оформляется доверенность на управление: сдавать в аренду, подписывать договоры, оплачивать коммунальные, получать платежи, представлять вас в банке и реестре. Право отчуждения объекта в такую доверенность не включают.

Управляющая компания. В апарт-комплексах Батуми и Тбилиси распространены договоры управления, где комиссия составляет 15–25% от арендной платы. Перед подписанием проверьте: кто платит коммунальные и уборку, как считается доход в месяцы простоя, как часто приходит отчёт, что происходит при досрочном расторжении и кто отвечает за порчу имущества.

Частный управляющий. Берёт 10–15% от аренды или фиксированную сумму в месяц. Дешевле компании, но ответственность держится только на договоре с ним.

В любом варианте держите на себе доступ к банковскому счёту и личному кабинету налоговой: налоги остаются вашей обязанностью, а не управляющего.

Налоги при сдаче

• Сдача жилой недвижимости физическим лицом облагается по ставке 5% от полученной арендной платы без вычета расходов.
• Декларация подаётся через личный кабинет; нерезиденты отчитываются по доходу, полученному в Грузии.
• Налог на имущество платят те, у кого годовой доход домохозяйства превышает 40 000 лари; декларация подаётся до 1 ноября, оплата — до 15 ноября.

Какие налоги возникают при дарении и наследовании

Отдельного налога на наследство и на дарение в Грузии нет. Вопрос решается через освобождения по подоходному налогу:

• наследники первой и второй очереди — супруг, дети, усыновлённые, внуки, правнуки, родители, братья и сёстры — получают имущество в дар или по наследству без налога, независимо от стоимости;
• третья и четвёртая очередь — освобождение действует в пределах 150 000 лари стоимости имущества за налоговый год, превышение облагается подоходным налогом;
• посторонние лица платят подоходный налог с рыночной стоимости подарка за вычетом небольшого необлагаемого минимума.

При дарении и при наследовании остаётся расход на переоформление: тариф публичного реестра тот же, что и при продаже, плюс услуги нотариуса.

Отдельно держите в голове налоги своей страны: Грузия наследство не облагает, а страна вашего налогового резидентства может облагать — освобождение здесь не означает освобождения там.

Сверх цены квартиры покупатель во Вьетнаме тратит примерно 3–5% стоимости, и почти всё это — два платежа: фонд обслуживания дома 2% и регистрационный сбор 0,5%. Остальное — нотариус, выдача сертификата и первые платежи за содержание. НДС 10% в цене новостройки обычно уже учтён, но проверять это нужно в договоре: формулировка «цена без НДС» меняет бюджет сразу на десятую часть.

Что платит покупатель

Платёж	Сколько	Когда
НДС на новостройку	10%	в составе цены застройщика
Фонд обслуживания дома (phí bảo trì)	2% стоимости без НДС	при приёмке квартиры
Регистрационный сбор (lệ phí trước bạ)	0,5%	при оформлении сертификата
Нотариальное удостоверение договора	по шкале от суммы сделки	при подписании
Выдача сертификата собственности	от 100 тыс ₫	при регистрации
Плата за обслуживание	8–25 тыс ₫ за м² в месяц	с момента передачи ключей

Фонд обслуживания — деньги дома, а не застройщика: из него потом ремонтируют лифты, фасад, насосы и кровлю. Регистрационный сбор считается от цены договора, но не ниже нормативной таблицы провинции.

Нотариус: сколько это стоит

Договор купли-продажи между физическими лицами удостоверяется нотариально, и тариф считается по шкале от суммы сделки. Ориентиры: при цене до 1 млрд ₫ — 0,1% от суммы, при 1–3 млрд ₫ — 1 млн ₫ плюс 0,06% с превышения над миллиардом, при 3–5 млрд ₫ — 2,2 млн ₫ плюс 0,05%. Верхняя граница тарифа — 70 млн ₫, до неё доходят только крупные сделки.

К тарифу добавляется перевод документов и услуги нотариальной конторы — обычно ещё 500 тыс – 2 млн ₫. Для иностранца перевод паспорта и договора на вьетнамский обязателен.

При покупке у застройщика нотариус не нужен: договор долевого участия подписывается напрямую с компанией.

Комиссия агента

В новостройках комиссию платит застройщик — она уже заложена в цену, и покупатель ничего не доплачивает. Скидка «в обход агента» у застройщика не появляется: прайс единый.

На вторичном рынке комиссия составляет 1–2% от суммы сделки и по обычаю ложится на продавца. Иностранцу чаще имеет смысл нанять собственного представителя с почасовой или фиксированной оплатой: агент продавца работает на продавца, а проверка правового статуса объекта — самая рискованная часть сделки.

Юридическое сопровождение отдельной фирмой обходится в 15–40 млн ₫ за сделку и закрывает проверку разрешений, квоты для иностранцев и текста договора.

Что появляется сразу после передачи ключей

• Плата за обслуживание — от 8 тыс ₫ за м² в месяц в простом доме до 25 тыс ₫ и выше в комплексах с бассейном и охраной. Для квартиры 70 м² это 560 тыс – 1,75 млн ₫ в месяц.
• Парковка — 100–200 тыс ₫ в месяц за место для байка и 1–1,5 млн ₫ за автомобиль.
• Электричество и вода — по счётчикам, тариф на электричество прогрессивный.
• Отделка и мебель. Квартиры сдаются в разной степени готовности: от голых стен до полной меблировки. Разница между «без отделки» и «под ключ» — обычно 5–12 млн ₫ за м².

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет; для квартир начисляется лишь налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены, и в пересчёте на квартиру это сотни тысяч донгов в год.

Какой запас закладывать

Правило простое: к цене объекта прибавьте 5% и отдельно посчитайте отделку.

Для квартиры за 3 млрд ₫ бюджет выглядит так:

1. фонд обслуживания 2% — 60 млн ₫;
2. регистрационный сбор 0,5% — 15 млн ₫;
3. нотариус и оформление — 3–5 млн ₫ на вторичном рынке;
4. юридическая проверка — 15–40 млн ₫;
5. первые платежи за обслуживание и парковку — около 2 млн ₫ в месяц.

Итого около 100 млн ₫ сверх цены, без учёта мебели. Если квартира покупается в строящемся доме, эти расходы возникают не в день подписания, а при приёмке — через год-два, и к тому моменту курс валюты может измениться; закладывать сумму лучше в донгах.

Проверка вторичной квартиры держится на трёх запросах: документ о праве у продавца, выписка из земельного реестра о залогах и ограничениях, подтверждение полномочий того, кто подписывает договор. Первый показывает, что и на какой срок продаётся, второй — не заложен ли объект и нет ли спора, третий — вправе ли человек распоряжаться жильём. Договор на вьетнамском имеет силу и тогда, когда покупатель его не понимает, поэтому перевод делают до подписания, а не после.

Какие документы просить у продавца

• Документ о праве (в обиходе — розовая книжка) с записью о владельце, площади, назначении и сроке владения для иностранца.
• Договор купли-продажи с застройщиком и акт приёма-передачи — они показывают историю объекта.
• Квитанции об оплате цены и взноса в фонд обслуживания дома.
• Паспорт или удостоверение личности продавца, а для иностранца — паспорт с отметкой о законном въезде.
• Свидетельство о браке и письменное согласие супруга на продажу либо документ, подтверждающий раздельную собственность.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на обслуживание.

Если документа о праве ещё нет, продавец показывает договор с застройщиком, все платёжные документы и письменное согласие застройщика на уступку прав.

Как проверить, что объект не в залоге и не в споре

1. Осмотрите дополнительные страницы документа о праве: отметки об ипотеке ставят прямо в него, там же видно снятие обременения.
2. Закажите выписку в офисе регистрации земли по месту нахождения объекта. В ней видны текущий правообладатель, обременения и ограничения. Запрос подаёт владелец или его представитель по доверенности, срок ответа — несколько рабочих дней.
3. Спросите в народном комитете коммуны, нет ли по адресу спора, ареста или уведомления об изъятии земли под городские нужды.
4. Сверьте площадь и границы в документе с фактическими: перепланировка и самовольная пристройка мешают регистрации перехода права.

Отдельный сигнал — свежая ипотека, снятая за несколько дней до сделки: посмотрите, откуда взялись деньги на её погашение и не оспаривается ли это третьими лицами.

Как проверить полномочия продавца и доверенность

• Собственность супругов считается общей, если не доказано иное; подписи обоих супругов обязательны, а согласие оформляется письменно.
• Долевая собственность требует согласия всех совладельцев, причём у остальных есть преимущественное право покупки.
• Доверенность проверяют по трём пунктам: удостоверена нотариусом, срок не истёк, объём полномочий прямо включает продажу и получение денег.
• Доверенность, выданная за границей, проходит консульскую легализацию и перевод; апостиль не подходит, поскольку Вьетнам не участвует в Гаагской конвенции 1961 года.
• Если владелец — компания, смотрят устав и решение уполномоченного органа о продаже объекта.

Зачем нужен юрист и во сколько обходятся его услуги

Юрист во Вьетнаме нужен не для подписи, а для трёх действий: получить выписку из земельного реестра, прочитать договор на вьетнамском и проверить, вправе ли иностранец зарегистрировать право на этот конкретный объект. Сопровождение сделки обычно стоит от 10 до 30 млн ₫ (примерно 400–1200 долларов), при дорогих объектах — процент от цены; отдельная проверка документов без сопровождения обходится дешевле.

Эта сумма сопоставима с потерей задатка, а разбираться с квотой иностранных владельцев и зонами обороны самостоятельно дороже: сделка сорвётся уже на регистрации, когда деньги уплачены.

Что делать, если документы только на местном языке

Официальный язык договора и всех регистрационных документов — вьетнамский; двуязычный текст допустим, но при расхождениях действует вьетнамская версия.

1. Возьмите перевод у лицензированного бюро до подписания, а не после.
2. Для нотариального удостоверения иностранцу, не владеющему языком, нужен переводчик при подписании; нотариальная контора обычно предоставляет своего.
3. Проверьте в переводе: точный адрес и номер квартиры, площадь, цену цифрами и прописью, срок владения, порядок и сроки платежей, ответственность за просрочку и условие возврата денег при отказе в регистрации.
4. Сохраните оба текста: при споре суд читает вьетнамский, а перевод помогает понять, что именно подписывалось.

Недвижимость в ОАЭ даёт право на резидентскую визу с порога 750 000 дирхамов — это двухлетний статус владельца объекта; при стоимости от 2 миллионов дирхамов оформляют золотую визу, и по правилам портала правительства инвестиции в недвижимость дают статус на 5 лет. Продажа объекта налогом на прирост стоимости не облагается: расходы сводятся к сбору Земельного департамента, комиссии агента и разрешению застройщика. Наследование для иностранца-немусульманина решается заранее составленным завещанием — без него порядок наследования определяет суд по местному праву.

Виза владельца недвижимости

Стоимость объекта	Какой статус	Срок
от 750 000 дирхамов	резидентская виза владельца недвижимости	2 года с продлением
от 2 000 000 дирхамов	золотая виза инвестора в недвижимость	5 лет с продлением

Условия, которые проверяют:

• объект достроен и сдан, право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте;
• недвижимость находится в зоне свободного владения для иностранцев;
• при ипотеке — оплаченная доля должна достигать порога, требуется письмо банка;
• при долевой собственности супругов доля каждого считается отдельно, поэтому объект на двоих должен стоить вдвое больше порога;
• допускается сложение нескольких объектов до нужной суммы.

Порядок оформления:

1. Получите документ о праве собственности и справку об оценке объекта Земельным департаментом.
2. Подайте заявление на визу инвестора через миграционный орган эмирата или центр приёма документов.
3. Пройдите медицинскую проверку и сдайте биометрию.
4. Получите Emirates ID и активированный резидентский статус.

Виза владельца недвижимости даёт право жить в стране и спонсировать семью, но не даёт разрешения на работу по найму — для работы нужен статус от работодателя. Продали объект — основание отпало, и статус аннулируется.

Как продать объект и сколько это стоит

1. Оцените объект по сделкам в своём доме: Земельный департамент публикует реальные цены зарегистрированных сделок.
2. Заключите договор с агентом — комиссия обычно 2% цены продажи. Договор с эксклюзивом ускоряет продажу, но связывает руки на срок.
3. Погасите ипотеку, если она есть: покупатель или его банк вносят сумму долга, банк выдаёт письмо о закрытии и снимает обременение.
4. Возьмите разрешение застройщика (NOC) — им подтверждается отсутствие долга по плате за обслуживание. Стоит от нескольких сотен до 5 000 дирхамов и готовится от одного дня до двух недель.
5. Подпишите договор купли-продажи в форме, принятой в эмирате, и получите задаток — обычно 10% цены.
6. Зарегистрируйте переход права в центре регистрации: покупатель платит регистрационный сбор 4% в Дубае (2% в Абу-Даби), вы получаете банковский чек, покупатель — документ о праве.

Расходы продавца: комиссия агента, разрешение застройщика, оплата обслуживания до даты сделки, при ипотеке — комиссия банка за досрочное погашение. Налога на прирост стоимости нет, декларацию подавать не нужно.

Продажа на расстоянии возможна по нотариальной доверенности: её оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с легализацией и переводом. В доверенности прямо указывают право продать конкретный объект и получить деньги.

Продажа недостроенного объекта (переуступка) требует согласия застройщика и обычно возможна после оплаты определённой доли стоимости; застройщик берёт за оформление отдельный сбор.

Наследование недвижимости иностранца

Без завещания судьбу объекта решает суд, применяя нормы местного законодательства о наследовании, а счета и активы умершего до решения суда блокируются. Для иностранца-немусульманина это означает долгую процедуру и порядок распределения, который может не совпасть с ожиданиями семьи.

Что делают заранее:

• Регистрируют завещание в специализированном реестре. В Дубае и Рас-эль-Хайме завещания иностранцев регистрирует центр завещаний DIFC, в Абу-Даби — судебный департамент эмирата. Стоимость регистрации — порядка 10 000 дирхамов за индивидуальное завещание и дороже за совместное; составление у юриста оплачивается отдельно.
• Указывают конкретные объекты с номерами документов о праве, наследников и доли, а также исполнителя завещания и опекуна для несовершеннолетних детей.
• Проверяют совместимость с завещанием в стране гражданства: два документа не должны противоречить друг другу, иначе спор решается в суде.
• Оформляют долевую собственность или траст, если объектов несколько и наследников тоже.

Как наследники вступают в права: обращаются в суд эмирата с завещанием и свидетельством о смерти, получают судебный приказ, с ним идут в Земельный департамент и переоформляют документ о праве. Налога на наследство в ОАЭ нет, но переоформление облагается сбором департамента.

Что происходит с объектом при долгах владельца

• Ипотека. Просрочка даёт банку право обратиться в суд и продать объект с торгов; остаток после погашения долга и расходов возвращается собственнику.
• Долг по плате за обслуживание. Объединение собственников взыскивает его через центр разрешения споров; на объект накладывается ограничение, и продать его без погашения нельзя.
• Судебный долг перед третьими лицами. По решению суда на недвижимость накладывают арест, а затем выставляют на торги.
• Долг по рассрочке застройщику. По незавершённым объектам застройщик вправе расторгнуть договор, удержав часть внесённых средств; порядок удержания зависит от стадии готовности проекта.
• Запрет на выезд. Судебное производство по долгу может сопровождаться ограничением выезда из страны для должника.

Что снижает риск: платить обслуживание в срок и хранить квитанции, держать письмо банка о состоянии кредита, а перед длительным отъездом оставлять доверенное лицо с полномочиями получать корреспонденцию и представлять вас в спорах.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.
• Льгота по НДС на 2026 год работает только с готовым жильём. Программа освобождения касается передачи готовых к заселению домов и апартаментов, поэтому строящийся объект под неё не подпадает — это ещё один довод в пользу сданного дома.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Что должно быть в договоре	Зачем
Точный срок передачи и пени за просрочку	без этого просрочка ничего не стоит застройщику
Гарантийный срок на конструктив, инженерные системы и отделку	скрытые дефекты проявляются в первый сезон дождей
Порядок приёмки и подписания акта передачи	пока акт не подписан, обязательства не исполнены
Сертификат пригодности здания (SLF) как условие передачи	без него эксплуатация объекта незаконна
Обязательство оформить право покупателя и срок этого оформления	иначе объект построен, а сертификата у покупателя нет
Условия снятия залога с земли под проектом	залог, оставшийся после передачи, — риск обращения взыскания
Перечень отделки и оборудования в приложении	защищает от подмены материалов
Порядок разрешения споров и применимая процедура	определяет, где и как быстро вы получите решение

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются с построенным объектом без документа.

Отчёт об оценке (taşınmaz değerleme raporu) обязателен: с 4 марта 2019 года управление кадастра не регистрирует сделку с недвижимостью, если одна из сторон — иностранец, а отчёта в системе нет. Заказывает и оплачивает его обычно покупатель, срок действия — 3 месяца, изготовление — 2–5 рабочих дней.

Обязательна ли независимая оценка для иностранца

Да, и обойти это требование нечем: отчёт проверяет управление кадастра при подаче заявления. Требование действует при покупке и при продаже, если хотя бы одна сторона — иностранное физическое лицо, и распространяется на квартиры, дома, участки и коммерческие помещения.

Отчёт решает три задачи разом:

1. показывает покупателю рыночную стоимость объекта, посчитанную независимо от продавца;
2. фиксирует сумму, от которой считаются пошлина и последующие налоги;
3. подтверждает порог стоимости для вида на жительство (от 200 000 USD) и для гражданства по инвестициям (от 400 000 USD).

Кто вправе делать отчёт об оценке

Отчёт готовят только оценочные компании и эксперты, лицензированные Советом по рынкам капитала (SPK) и включённые в официальный перечень. Отчёт загружается в информационную систему кадастра и получает номер — по нему управление и проверяет документ. Файл в формате PDF от агентства недвижимости или банка вместо этого не подходит.

Порядок заказа:

1. Выберите оценочную компанию из перечня SPK либо попросите банк или адвоката направить заявку в такую компанию.
2. Передайте кадастровые данные объекта (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm), копию тапу и контакт продавца.
3. Оценщик выезжает на объект: без осмотра отчёт не составляется.
4. Через 2–5 рабочих дней отчёт загружается в систему кадастра, и вам выдают копию с номером.

Заказывайте отчёт после проверки обременений и получения согласия продавца на сделку: если объект не пройдёт проверку, деньги за оценку не вернутся.

Сколько стоит отчёт и сколько он действует

Срок действия — 3 месяца с даты составления. Просроченный отчёт кадастровое управление не принимает, и его заказывают заново по полной цене — поэтому оценку делают тогда, когда сделка уже согласована, а не в начале поиска.

Государственного тарифа нет: цену назначает оценочная компания, и она зависит от типа объекта, города и стоимости. Для типовой квартиры это порядок нескольких тысяч лир, для участка, виллы или коммерческого помещения — заметно выше, потому что расчёт сложнее. Уточняйте сумму до заказа и просите включить выезд в цену.

Что ещё стоит помнить о расходах:

• отчёт нужен один на объект, а не на каждого покупателя в долевой сделке;
• при срыве сделки по вине продавца стоимость отчёта возвращают только если это записано в предварительном договоре;
• при покупке в рассрочку у застройщика отчёт делают на этапе регистрации права, а не на этапе договора.

Что делать, если оценка ниже цены продавца

Оценка ниже запрошенной цены — обычная ситуация на курортном рынке, где продавцы ориентируются на предложения соседей. Сделка при этом возможна: закон не запрещает купить дороже оценки. Меняются два обстоятельства — сумма, от которой считается пошлина, и подтверждённая стоимость для вида на жительство или гражданства.

Порядок действий:

1. Прочитайте раздел отчёта со сравнимыми объектами. Оценщик приводит аналоги и корректировки; там видно, объект дешевле рынка или продавец завысил цену.
2. Используйте отчёт в торге. Цифра независимого эксперта — сильный аргумент, особенно когда разрыв больше 10 процентов.
3. Закажите вторую оценку в другой компании, если считаете расчёт ошибочным: отчёты разных компаний по одному объекту расходятся, а в кадастр загружается действительный отчёт.
4. Пересчитайте цель. Когда покупка нужна ради вида на жительство или гражданства, ориентируйтесь на сумму отчёта: доплата продавцу сверху порог не поднимает. Для гражданства сумма отчёта, сумма в справке о продаже валюты и цена в тапу должны быть не ниже порога и согласованы между собой.
5. Проверьте нижнюю границу. Указать в тапу сумму ниже кадастровой стоимости (emlak vergi değeri) нельзя — управление такую заявку не примет.

Как отчёт влияет на налоги и на право подать на ВНЖ

Налоги и пошлина при сделке:

• пошлина за переоформление (tapu harcı) — 4 процента от заявленной в тапу цены, по закону 2 процента с покупателя и 2 с продавца;
• сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир;
• заявленная цена не может быть ниже кадастровой стоимости объекта.

Занижение цены в тапу ради экономии на пошлине даёт три последствия. Первое: доначисление пошлины и штраф, если налоговая сравнит сумму с отчётом об оценке. Второе: при перепродаже раньше пяти лет владения налог на прирост стоимости считается от разницы между ценой продажи и указанной в тапу ценой покупки, то есть сэкономленное на пошлине возвращается кратно. Третье: для вида на жительство и гражданства учитывается подтверждённая стоимость, и заниженная цифра закрывает дорогу к статусу.

Вид на жительство на основании собственности:

• порог — 200 000 USD по одному объекту жилого назначения, оформленному на физическое лицо;
• сумму подтверждают отчёт об оценке и справка о продаже валюты;
• назначение объекта в тапу должно быть жилым: помещение с назначением «магазин», «офис» или «отель» права на этот статус не даёт;
• разрешение выдают на срок до двух лет с правом продления, пока объект в собственности.

Гражданство по инвестициям: порог — 400 000 USD, обязательство не продавать объект три года, отметка об этом вносится в тапу. Требования и порядок подачи разобраны в учебнике о гражданстве.

Вывод для покупателя простой: цифра в отчёте важнее цифры в объявлении. Она определяет и налог, и статус, и то, за сколько объект получится продать.