Kak Proverit' Ob"Ekt I Prodavca V OAE: Dokumenty, Reestr, Dolgi

Проверка объекта в Грузии начинается и заканчивается выпиской из Публичного реестра: в ней видно, кто собственник, какова площадь и кадастровый код, есть ли ипотека, арест или судебный спор. Выписку заказывают в Доме юстиции или онлайн, готовится она за минуты и стоит недорого. Юридическое сопровождение сделки обходится примерно в 200–500 долларов и окупается на первом же обременении, которое продавец забыл упомянуть.

Как получить выписку и что в ней смотреть

Выписку берут в Доме юстиции по кадастровому коду или адресу объекта, а также через сайт Национального агентства публичного реестра. Заказать её вправе любой — согласие продавца не требуется, достаточно кадастрового кода.

Что читают в выписке:

1. Собственник. Имя в выписке должно совпадать с паспортом продавца. Продаёт представитель — проверяют доверенность: срок, полномочия, апостиль.
2. Кадастровый код и адрес. Сверяют с договором и с фактическим объектом; ошибка в коде означает регистрацию другого объекта.
3. Площадь. Расхождение с фактической площадью — признак неузаконенной перепланировки или пристройки.
4. Категория земли. Для участка это ключевое: сельскохозяйственный участок иностранцу в собственность не оформят.
5. Обременения. Ипотека, залог, аренда, сервитут, право пользования третьих лиц.
6. Аресты и споры. Запись о наложенном аресте блокирует регистрацию перехода права.

Как проверить обременения, аресты и споры

• Свежесть выписки решает. Берите её в день подачи документов на регистрацию, а не за неделю: обременение регистрируется в тот же день, что и появляется.
• Ипотека. Продажа заложенного объекта возможна только с согласия банка или после снятия залога. Схема с погашением кредита деньгами покупателя выполнима, но платежи проводят через банк и в один день со снятием залога.
• Наследство. Если право получено недавно и по наследству, уточните, все ли наследники оформили доли; неоформленная доля — будущий спор.
• Совместная собственность супругов. Объект, купленный в браке, продаётся с согласия второго супруга.
• Судебные споры. О текущем разбирательстве по объекту в выписке может быть отметка; при сомнениях проверку поручают юристу.

Что делать, если объект или пристройка не узаконены

Самовольные пристройки, объединённые балконы, надстроенные мансарды и переоборудованные подвалы встречаются часто. Проблема не эстетическая: незарегистрированные метры не переходят к покупателю, потому что юридически их нет.

Порядок действий:

1. Сверьте площадь и планировку в выписке с фактическим состоянием квартиры.
2. Расхождение есть — требуйте узаконить до сделки: это обязанность продавца, а не ваша задача после покупки.
3. Узаконивание идёт через муниципалитет, занимает недели и месяцы и не всегда заканчивается согласованием.
4. Не хотите ждать — торгуйтесь: платите за метры, которые указаны в реестре, а не за фактические.

Какие долги переходят вместе с объектом

Формально долги — обязательство прежнего владельца, но на практике поставщики привязывают задолженность к абонентскому номеру объекта, и отключённое электричество достанется новому собственнику.

Перед сделкой берут справки об отсутствии задолженности:

• электроснабжение;
• водоснабжение;
• газ;
• сбор за обслуживание дома или комплекса;
• налог на имущество, если продавец им облагался.

Справки датируют днём сделки и прикладывают к договору. Если долг есть, его вычитают из цены и гасят в день расчёта.

Нужен ли юрист и сколько стоит проверка

Расход	Порядок суммы
Выписка из Публичного реестра	небольшая плата, выдаётся за минуты
Юридическое сопровождение	200–500 долларов
Услуги агента	2–3% от цены объекта
Регистрация перехода права	50 лари за 4 рабочих дня, 100 лари за 2 дня, 200 лари за 1 день

Юрист нужен там, где сделка нестандартна: покупка по доверенности, объект в залоге, наследство, доли, строящийся дом, покупка на компанию. Простая сделка с полностью чистой выпиской проходит и без сопровождения — но выписку в этом случае вы читаете сами, а не верите распечатке от агента.

Признаки, при которых сделку лучше не продолжать

• Продавец отказывается назвать кадастровый код.
• В выписке другой собственник, а объяснение звучит как «оформим потом».
• Требуют задаток до получения выписки.
• Площадь в документах меньше фактической, узаконивать никто не собирается.
• Настаивают на расчёте наличными до регистрации перехода права.

Проверка проекта во Вьетнаме сводится к четырём документам: решение об одобрении инвестиционного проекта, право пользования землёй под ним, разрешение на строительство и уведомление департамента строительства о том, что жильё допущено к продаже. Без последнего застройщик не вправе брать деньги, а договор бронирования или вклада в этом случае защищает продавца, а не покупателя. Пятый вопрос — свободна ли квота иностранных владельцев в конкретном корпусе.

Чем новостройка отличается от вторичного жилья по рискам

Что сравниваем	Новостройка от застройщика	Вторичное жильё
Главный риск	сроки сдачи и задержка документа о праве	залог, спор, неполные документы продавца
Как проверяется	документы проекта и банковская гарантия	документ о праве, выписка из земельного реестра
Цена	ниже на стадии строительства	выше, но объект виден
Срок владения	50 лет начинают течь с выдачи документа	остаётся часть срока прежнего владельца
Оплата	по графику, привязанному к этапам	одним или двумя платежами при подписании

Вторичная квартира без выданного документа о праве продаётся уступкой прав по договору с застройщиком. Такая сделка законна, но покупатель наследует и все обязанности по договору, поэтому его читают целиком, а не подписывают приложение об уступке.

Как проверить разрешительные документы проекта

Запрашивайте у застройщика копии и сверяйте по ним же названия и номера:

1. Решение об одобрении инвестиционного проекта — в нём указаны инвестор, площадь, число квартир и сроки.
2. Документ о праве пользования землёй участка проекта.
3. Разрешение на строительство и утверждённая планировка масштаба 1:500.
4. Уведомление департамента строительства о допуске жилья к продаже — ключевая бумага; в ней перечислены корпуса и квартиры, которые разрешено продавать.
5. Письменное обязательство банка о выдаче гарантии — по закону обязанность застройщика, а не покупателя. Гарантия покрывает возврат денег, если жильё не передадут в срок.

Отдельно проверяют самого застройщика: год регистрации, сданные проекты, судебные споры. Реестр предприятий открыт, и сведения о компании можно посмотреть по её налоговому номеру.

Как узнать, не исчерпана ли квота на иностранных покупателей

Квота считается по каждому многоквартирному дому: не более 30% квартир. Порядок проверки:

1. Спросите застройщика письменно, сколько квартир в корпусе уже принадлежит иностранцам и сколько осталось в квоте.
2. Сверьте ответ с данными департамента строительства провинции — застройщик обязан передавать туда сведения о проданных иностранцам квартирах.
3. Зафиксируйте в договоре условие: если квота окажется исчерпанной и право зарегистрировать не удастся, деньги возвращаются полностью и с процентами.

Для отдельных домов действует другой предел — 250 домов на территорию, равную по населению одному кварталу; его проверяют так же, через застройщика и департамент.

Какие признаки указывают на проблемный проект

• Продажа идёт по договору бронирования, вклада или сотрудничества вместо договора купли-продажи.
• Задаток больше 5% цены или требование внести его до получения уведомления о допуске к продаже.
• Оплата наличными или на личный счёт сотрудника вместо счёта компании.
• Нет письменного обязательства банка о гарантии.
• На площадке нет движения несколько месяцев, а сроки в договоре уже сдвигались.
• Застройщик отказывается показывать уведомление департамента строительства или ссылается на то, что оно «в процессе».
• В соседних корпусах того же проекта жильцы годами ждут документ о праве.

Стоит ли покупать на стадии котлована

Закон разрешает продавать будущее жильё только после того, как завершены работы по фундаменту и получено уведомление департамента о допуске к продаже. Продажа до этого момента незаконна, какими бы договорами её ни оформляли.

Если условия соблюдены, ранняя покупка даёт скидку к цене готового жилья и рассрочку по этапам строительства. Взамен покупатель принимает три риска: сдвиг сроков, расхождение планировки с рекламой и задержку документа о праве. Уменьшают их так:

• берут проект застройщика с законченными объектами в том же городе;
• проверяют банковскую гарантию до первого платежа;
• прописывают в договоре неустойку за просрочку передачи и за задержку подачи документов на регистрацию;
• держат платежи в законных пределах: первый — не более 30% цены вместе с задатком, до передачи ключей — не более 70%, а до выдачи документа о праве — не более 95%.

Проверка объекта в Индонезии стоит копейки по сравнению с ценой ошибки: сверка сертификата в земельном офисе обходится в 50 000–150 000 IDR за документ, а онлайн-проверка через официальное приложение земельного ведомства бесплатна. Проверять нужно четыре вещи: сертификат и его подлинность, правомочия продавца, отсутствие залогов и споров, назначение земли и разрешение на строительство. Ни одна из них не делается по фотографии документа в мессенджере.

Какие документы на объект нужно запросить

• Сертификат на землю — SHM (собственность), HGB (право застройки) или Hak Pakai (право пользования) — вместе с планом межевания (surat ukur).
• Разрешение на строительство — PBG (прежнее название IMB) и, для готовых зданий, сертификат пригодности SLF.
• Квитанции налога на имущество (PBB) за последние годы и справка об отсутствии задолженности.
• Документы продавца: удостоверение KTP, семейная карта KK, свидетельство о браке; для компании — нотариальный акт, решение о продаже и подтверждение полномочий подписанта.
• Документы о наследстве, если объект получен по наследству: свидетельство о наследовании и согласие всех наследников.
• Технический пакет по квартире: сертификат на помещение, устав дома, размер взносов на обслуживание, задолженность прежнего владельца.
• Договоры аренды, если объект сдан: покупатель наследует обязательства арендодателя до конца срока.

Как проверить право собственности продавца

1. Сверить сертификат в земельном офисе по месту нахождения объекта. Услуга называется проверкой сертификата и стоит от 50 000 до 150 000 IDR за документ; результат — отметка о сверке с записями реестра.
2. Проверить онлайн. У земельного ведомства есть официальное приложение Sentuh Tanahku и портал, где видно площадь, местоположение и статус участка. Электронные сертификаты снабжены QR-кодом: сканирование сверяет документ с центральной базой.
3. Сравнить данные владельца в сертификате с удостоверением KTP: расхождение в написании имени или в номере — повод остановиться и не платить задаток.
4. Проверить цепочку переходов: как объект попал к продавцу, все ли предыдущие сделки зарегистрированы, нет ли разрывов.
5. Согласие супруга обязательно, если объект приобретён в браке. Без подписи второго супруга сделку оспаривают, и оспаривают успешно.
6. Доверенности читать целиком. Продажа по доверенности от «владельца за границей» — типовая схема, где доверенность отозвана или подделана.

Как убедиться в отсутствии обременений и долгов

• Залог. Запись об ипотеке (hak tanggungan) стоит на самом сертификате; снимается она только банком-кредитором, и до снятия регистрировать переход права нельзя.
• Блокировка и арест. Земельный офис по запросу выдаёт справку о состоянии записи по участку: в ней видно блокировки, аресты и заявленные споры.
• Спор о границах. План межевания сверяют с фактическими границами на месте, желательно с геодезистом: наложение участков — частая причина многолетних судов.
• Налог на имущество. Долг по PBB переходит вместе с объектом, поэтому квитанции за прошлые годы проверяют по каждому периоду.
• Долги по обслуживанию в комплексе или в жилом доме: у управляющей компании берут справку о состоянии счёта.
• Аренда и постройки третьих лиц. На участке может стоять строение соседа или храмовая постройка, а также действовать неоформленный доступ к воде — это выясняется только осмотром и разговором с соседями.

Как проверить назначение земли и разрешение на строительство

• Зонирование. У каждой территории есть план детальной планировки: он определяет, можно ли на участке жилое строительство, коммерческий объект или только сельское хозяйство. Запрос делают в органе планирования района либо через электронную систему выдачи разрешений.
• Продуктивная сельхозземля. Участки, отнесённые к защищаемым сельхозугодьям, под жилую застройку не переводятся; на Бали контроль за переводом таких земель усилен региональным актом 2026 года.
• Разрешение на строительство. Для существующего дома проверяют PBG и соответствие фактической постройки чертежам: пристроенный этаж без разрешения — это риск сноса и отказа в регистрации.
• Отступы и высотность. Береговые и речные отступы, ограничения высоты застройки в курортных районах, требования по площади озеленения — всё это ограничивает то, что можно достроить после покупки.
• Доступ. Право проезда к участку должно быть юридически оформлено, иначе дорога через соседний участок может закрыться на следующий день после сделки.

Зачем нужен независимый юрист и сколько стоят его услуги

Нотариус в индонезийской сделке — не защитник покупателя, а лицо, удостоверяющее акт. Проверка выгодности и рисков сделки в его обязанности не входит, поэтому юриста берут отдельно и не по рекомендации продавца или агента: у них конфликт интересов по определению.

Что входит в нормальную проверку:

1. Юридический анализ сертификата и цепочки переходов.
2. Запрос справки о состоянии записи в земельном офисе, включая залоги и споры.
3. Проверка зонирования и разрешений на строительство.
4. Проверка правомочий продавца, супружеского согласия и наследственных прав.
5. Правка проекта договора: сроки, ответственность за скрытые обременения, условия возврата задатка.

Цены: сверка сертификата — 50 000–150 000 IDR за документ, гонорар нотариуса по сделке ограничен планкой в 1% от суммы («honorarium PPAT maksimal 1%»), а работа юриста государством не тарифицирована — её называют фиксированной суммой за объект и обсуждают до начала работы. Ориентир простой: полная проверка дешевле задатка, который теряется при срыве сделки, и несопоставимо дешевле спора о ничтожном договоре.

Из-за чего сделки разваливаются на проверке

• Сертификат не сверяется с реестром: площадь, границы или владелец не совпадают.
• На объекте залог, а продавец рассчитывает погасить кредит деньгами покупателя.
• Нет согласия супруга или одного из наследников.
• Постройка не имеет разрешения либо не соответствует чертежам.
• Земля отнесена к сельскохозяйственной и жилое строительство на ней запрещено.
• Цена ниже минимальной планки для иностранца в этой провинции, и право пользования на такой объект не оформить.

Юридическую чистоту объекта в Турции проверяет покупатель, а не кадастровое управление и не агент. Управление сверяет реестровые ограничения и правоспособность сторон, долги и незаконные переделки остаются вне его проверки. Полный набор проверок занимает 2–5 рабочих дней и делается до задатка.

Как проверить документ о собственности

Документ о собственности называется тапу (tapu senedi). Сверьте в нём построчно:

• расположение — провинция (il), уезд (ilçe), квартал (mahalle), номер квартала (ada) и участка (parsel);
• номер помещения (bağımsız bölüm no) — он должен совпадать с номером на двери квартиры;
• вид права — право собственности на помещение (kat mülkiyeti) либо сервитут на этаж (kat irtifakı) у дома без разрешения на ввод;
• назначение (cinsi) — mesken (жильё), dükkan (магазин), arsa (участок). Апартаменты с назначением «отель» жильём не считаются, и ВНЖ по ним не выдают;
• доля земли (arsa payı) — по ней считаются взносы и голоса на собрании собственников;
• собственник (malik) — имя и фамилия, номер удостоверения. Сверьте с паспортом продавца буква в букву.

Отдельные случаи, где риск выше обычного:

1. Доля вместо квартиры (hisseli tapu). Продаётся часть участка без выделенного помещения. У совладельцев есть преимущественное право покупки: сделку можно оспорить в течение 3 месяцев с момента уведомления и не позднее 2 лет.
2. Продажа по доверенности (vekaletname). Проверьте у нотариуса, действует ли доверенность и есть ли в ней прямое право продажи и получения денег.
3. Наследство. Нужны свидетельство о праве наследования (veraset belgesi) и участие всех наследников; сделка с одним из них без остальных недействительна.
4. Отметка о запрете продажи 3 года — её вносят объектам, использованным для получения гражданства по инвестициям. Такой объект нельзя переоформить до истечения срока.

Как узнать об ипотеке, аресте и других обременениях

Обременения записаны в реестре в графах ограничений (takyidat). Три способа получить их:

1. Через собственника в системе Web-Tapu. Собственник заходит в кадастровый портал через e-Devlet и выдаёт покупателю доступ к данным объекта. Это самый быстрый путь: выписка видна в тот же день, и она официальная.
2. Запросом в управление кадастра по месту объекта. Заявление подаёт собственник или его представитель по доверенности; покупателю данные без согласия собственника не выдают.
3. Через адвоката — он получает выписку в рамках поручения и читает отметки, смысл которых по формулировке реестра не очевиден.

Что искать в выписке:

• ипотека (ipotek) — залог банка или частного лица. Сделка возможна, но залог снимают до или одновременно с переоформлением;
• арест (haciz) — запрет на распоряжение по требованию кредитора или налоговой. До снятия объект не переоформят;
• отметки (şerh) — договор обещания продажи в пользу другого покупателя, отметка семейного жилья (aile konutu şerhi, требует согласия супруга продавца), долгосрочная аренда, право пользования (intifa hakkı), сервитуты;
• декларации (beyanlar) — сведения об управлении домом, о kat irtifakı, о статусе здания.

Выписку берут дважды: до задатка и в день сделки. Арест накладывают за один день, и утренняя проверка перед подписанием стоит того.

Есть ли у объекта разрешение на ввод в эксплуатацию

Разрешение на пользование зданием — iskân (yapı kullanma izin belgesi). Проверка идёт по двум адресам:

• тапу: если в нём стоит kat mülkiyeti, разрешение на ввод получено, потому что без него право собственности на помещение не регистрируют;
• муниципалитет (belediye), отдел строительства: там подтверждают выдачу iskân и разрешения на строительство (yapı ruhsatı), а также показывают, совпадает ли число этажей и помещений с фактическим.

Отсутствие iskân означает временные счётчики воды и электричества, отказ банка в ипотеке под такой объект и проблемы при перепродаже. Надстроенный этаж или переделанный первый этаж, которых нет в разрешении, узаконивает новый собственник за свой счёт, и по несущим конструкциям это часто невозможно.

Как проверить долги по коммунальным платежам и взносам

Часть долгов переходит вместе с объектом, поэтому справки берут до сделки:

Долг	Где проверить	Кто платит после сделки
Налог на недвижимость (emlak vergisi)	муниципалитет, справка об отсутствии долга (borcu yoktur)	новый собственник отвечает за прошлые годы наравне с прежним
Взносы на обслуживание (aidat)	управляющий домом или комплексом, письменная справка	новый собственник отвечает солидарно с прежним
Электричество и вода	поставщик по номеру абонемента	долг остаётся на прежнем абоненте, но переоформление без его закрытия не проходит
Налог на бытовые отходы (çevre temizlik vergisi)	муниципалитет	вместе с налогом на недвижимость
Взносы на предстоящий ремонт	протокол собрания собственников	новый собственник платит по решению собрания

Попросите продавца показать последние квитанции за электричество и воду и справку управляющего. Устного «долгов нет» здесь недостаточно: взносы за обслуживание в комплексах с бассейном и охраной набегают до десятков тысяч лир за год.

Кто проверяет юридическую чистоту сделки

Распределение ответственности такое:

• Управление кадастра проверяет права сторон, реестровые ограничения, лимиты для иностранцев, наличие отчёта об оценке и справки о покупке валюты. Долги, состояние дома и незаконные переделки — вне его проверки.
• Нотариус удостоверяет доверенности и договор обещания продажи. Объект он не проверяет.
• Агент ищет объект и ведёт переговоры. За юридические дефекты он не отвечает, и его комиссия не является страховкой.
• Адвокат (avukat) — единственный участник, чья работа состоит в проверке. Он берёт выписку из реестра, читает отметки, проверяет доверенности и наследственные документы, готовит предварительный договор с условиями возврата задатка.
• Покупатель отвечает за результат целиком: подпись под договором закрывает вопрос о том, кто чего не заметил.

Юридическая проверка одного объекта у адвоката стоит порядка нескольких сотен долларов и обычно занимает 2–3 рабочих дня. Ошибка в проверке стоит цены квартиры, поэтому это единственная статья расходов, экономия на которой ничем не оправдана.

Порядок проверки за пять шагов

1. Получите кадастровые данные объекта и проверьте ограничения для иностранцев в управлении кадастра.
2. Возьмите выписку об обременениях через Web-Tapu или адвоката.
3. Подтвердите iskân и разрешение на строительство в муниципалитете.
4. Соберите справки об отсутствии долгов: налог, взносы, коммунальные абонементы.
5. Подпишите предварительный договор, где задаток возвращается при отказе управления, обременении и отсутствии разрешения на ввод. Только после этого передавайте деньги.

Готовый объект даёт ключи и арендный доход сразу, но требует всей суммы или ипотеки. Стройка дешевле на 10–30 % и продаётся в рассрочку с первым взносом от 5 до 20 %, зато деньги на 2–4 года замораживаются в объекте, которого пока нет. Защита покупателя на стройке держится на одном механизме — эскроу-счёте проекта, куда идут все платежи, и проверять нужно в первую очередь его.

Чем покупка на стадии строительства отличается от готового объекта

Что сравниваем	Стройка (off-plan)	Готовое жильё
Цена	ниже рынка на 10–30 %	рыночная
Оплата	рассрочка застройщика, первый взнос 5–20 %	вся сумма или ипотека
Когда въехать или сдать	через 2–4 года	сразу
Ипотека	до 50 % стоимости, часть банков не кредитует	до 80 % для резидента
Взносы управляющей компании	начинаются с передачи ключей	платятся сразу
Главный риск	задержка и изменение проекта	скрытые дефекты и долги прежнего владельца
Документ на старте	договор купли-продажи и регистрация предварительного права	выписка о праве собственности

Логика выбора простая: нужен доход и предсказуемость — берут готовое; важна цена входа и есть запас времени — берут стройку и следят за графиком.

Как устроены рассрочка и график платежей у застройщика

План платежей прописывается в договоре и привязывается либо к календарю, либо к этапам строительства.

• 20/80 — пятая часть до начала стройки, остальное к передаче ключей;
• 40/60 и 60/40 — большая часть вносится по мере готовности, такие планы дают скидку к цене;
• план с рассрочкой после передачи (post-handover) — 30–50 % платятся уже после ключей, в течение 1–3 лет.

Платёж по этапам безопаснее календарного: деньги вносятся только тогда, когда стройка действительно продвинулась. Просрочка собственного платежа опасна — застройщик вправе расторгнуть договор, и часть внесённой суммы удерживается; размер удержания зависит от того, насколько был построен объект на момент расторжения.

Сверх цены на стройке платят те же сборы, что и на вторичном рынке: 4 % земельному департаменту и регистрационные платежи. Их вносят в момент регистрации договора, а не при передаче ключей.

Какие риски у объектов на стадии строительства

• Задержка сдачи. Полгода-год сверх срока — обычная история; договор обычно допускает такой сдвиг без санкций для застройщика.
• Отмена проекта. Тогда дело переходит в комиссию по остановленным проектам, а деньги возвращаются с эскроу-счёта — но процедура занимает месяцы.
• Расхождение с рекламой: площадь и планировка меняются в допустимых договором пределах, отделка и виды из окна — тем более.
• Просадка цены к моменту передачи, если в районе одновременно вводят много похожих проектов.
• Ограниченная ликвидность: перепродажа до передачи ключей возможна только с согласия застройщика и после оплаты установленной доли стоимости.

Застройщик отвечает за конструктивные дефекты здания в течение 10 лет с даты сдачи и за инженерные системы в течение года — это установлено законом, а не доброй волей компании.

Как проверить застройщика и разрешение на проект

1. Найти проект в реестре земельного департамента эмирата: у легального проекта есть номер, разрешение на продажу и указанный процент готовности.
2. Проверить лицензию застройщика и агентства: у брокера должен быть действующий регистрационный номер, у объявления — разрешение на рекламу.
3. Убедиться, что у проекта есть эскроу-счёт, и платить только на него: реквизиты счёта указываются в договоре и совпадают с данными реестра.
4. Посмотреть предыдущие проекты застройщика: сроки сдачи, качество, число судебных споров.
5. Прочитать договор до подписания — план платежей, срок передачи, допустимое отклонение площади, порядок расторжения и возврата.
6. Съездить на площадку. Отчёт о готовности в приложении и реальный вид котлована иногда расходятся.

Что даёт эскроу-счёт проекта

Эскроу-счёт — отдельный банковский счёт проекта, на который поступают все платежи покупателей. Застройщик не может снять с него деньги свободно: банк выдаёт средства траншами по мере подтверждённого выполнения работ, а часть суммы удерживается до окончания гарантийного периода после передачи объекта.

Что это значит для покупателя:

• деньги не уходят на другие стройки компании;
• при остановке проекта остаток на счёте служит источником возврата;
• платёж мимо эскроу-счёта — на личный счёт застройщика, агента или посредника — лишает этой защиты.

Поэтому единственное правило, которое стоит соблюдать без исключений: платить только на эскроу-счёт проекта, реквизиты которого указаны в договоре и подтверждаются в реестре, и сохранять все платёжные подтверждения.

Недвижимость в ОАЭ даёт право на резидентскую визу с порога 750 000 дирхамов — это двухлетний статус владельца объекта; при стоимости от 2 миллионов дирхамов оформляют золотую визу, и по правилам портала правительства инвестиции в недвижимость дают статус на 5 лет. Продажа объекта налогом на прирост стоимости не облагается: расходы сводятся к сбору Земельного департамента, комиссии агента и разрешению застройщика. Наследование для иностранца-немусульманина решается заранее составленным завещанием — без него порядок наследования определяет суд по местному праву.

Виза владельца недвижимости

Стоимость объекта	Какой статус	Срок
от 750 000 дирхамов	резидентская виза владельца недвижимости	2 года с продлением
от 2 000 000 дирхамов	золотая виза инвестора в недвижимость	5 лет с продлением

Условия, которые проверяют:

• объект достроен и сдан, право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте;
• недвижимость находится в зоне свободного владения для иностранцев;
• при ипотеке — оплаченная доля должна достигать порога, требуется письмо банка;
• при долевой собственности супругов доля каждого считается отдельно, поэтому объект на двоих должен стоить вдвое больше порога;
• допускается сложение нескольких объектов до нужной суммы.

Порядок оформления:

1. Получите документ о праве собственности и справку об оценке объекта Земельным департаментом.
2. Подайте заявление на визу инвестора через миграционный орган эмирата или центр приёма документов.
3. Пройдите медицинскую проверку и сдайте биометрию.
4. Получите Emirates ID и активированный резидентский статус.

Виза владельца недвижимости даёт право жить в стране и спонсировать семью, но не даёт разрешения на работу по найму — для работы нужен статус от работодателя. Продали объект — основание отпало, и статус аннулируется.

Как продать объект и сколько это стоит

1. Оцените объект по сделкам в своём доме: Земельный департамент публикует реальные цены зарегистрированных сделок.
2. Заключите договор с агентом — комиссия обычно 2% цены продажи. Договор с эксклюзивом ускоряет продажу, но связывает руки на срок.
3. Погасите ипотеку, если она есть: покупатель или его банк вносят сумму долга, банк выдаёт письмо о закрытии и снимает обременение.
4. Возьмите разрешение застройщика (NOC) — им подтверждается отсутствие долга по плате за обслуживание. Стоит от нескольких сотен до 5 000 дирхамов и готовится от одного дня до двух недель.
5. Подпишите договор купли-продажи в форме, принятой в эмирате, и получите задаток — обычно 10% цены.
6. Зарегистрируйте переход права в центре регистрации: покупатель платит регистрационный сбор 4% в Дубае (2% в Абу-Даби), вы получаете банковский чек, покупатель — документ о праве.

Расходы продавца: комиссия агента, разрешение застройщика, оплата обслуживания до даты сделки, при ипотеке — комиссия банка за досрочное погашение. Налога на прирост стоимости нет, декларацию подавать не нужно.

Продажа на расстоянии возможна по нотариальной доверенности: её оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с легализацией и переводом. В доверенности прямо указывают право продать конкретный объект и получить деньги.

Продажа недостроенного объекта (переуступка) требует согласия застройщика и обычно возможна после оплаты определённой доли стоимости; застройщик берёт за оформление отдельный сбор.

Наследование недвижимости иностранца

Без завещания судьбу объекта решает суд, применяя нормы местного законодательства о наследовании, а счета и активы умершего до решения суда блокируются. Для иностранца-немусульманина это означает долгую процедуру и порядок распределения, который может не совпасть с ожиданиями семьи.

Что делают заранее:

• Регистрируют завещание в специализированном реестре. В Дубае и Рас-эль-Хайме завещания иностранцев регистрирует центр завещаний DIFC, в Абу-Даби — судебный департамент эмирата. Стоимость регистрации — порядка 10 000 дирхамов за индивидуальное завещание и дороже за совместное; составление у юриста оплачивается отдельно.
• Указывают конкретные объекты с номерами документов о праве, наследников и доли, а также исполнителя завещания и опекуна для несовершеннолетних детей.
• Проверяют совместимость с завещанием в стране гражданства: два документа не должны противоречить друг другу, иначе спор решается в суде.
• Оформляют долевую собственность или траст, если объектов несколько и наследников тоже.

Как наследники вступают в права: обращаются в суд эмирата с завещанием и свидетельством о смерти, получают судебный приказ, с ним идут в Земельный департамент и переоформляют документ о праве. Налога на наследство в ОАЭ нет, но переоформление облагается сбором департамента.

Что происходит с объектом при долгах владельца

• Ипотека. Просрочка даёт банку право обратиться в суд и продать объект с торгов; остаток после погашения долга и расходов возвращается собственнику.
• Долг по плате за обслуживание. Объединение собственников взыскивает его через центр разрешения споров; на объект накладывается ограничение, и продать его без погашения нельзя.
• Судебный долг перед третьими лицами. По решению суда на недвижимость накладывают арест, а затем выставляют на торги.
• Долг по рассрочке застройщику. По незавершённым объектам застройщик вправе расторгнуть договор, удержав часть внесённых средств; порядок удержания зависит от стадии готовности проекта.
• Запрет на выезд. Судебное производство по долгу может сопровождаться ограничением выезда из страны для должника.

Что снижает риск: платить обслуживание в срок и хранить квитанции, держать письмо банка о состоянии кредита, а перед длительным отъездом оставлять доверенное лицо с полномочиями получать корреспонденцию и представлять вас в спорах.

Расчёт по сделке в Грузии проводят банковским переводом на счёт продавца в день подачи документов на регистрацию. Деньги заводят в страну переводом на свой счёт в грузинском банке либо ввозят наличными — с обязательным декларированием суммы свыше 30 000 лари или её эквивалента. Банки проверяют происхождение средств, поэтому договор купли-продажи, выписки и документы об источнике денег готовят заранее: задержка перевода на несколько дней срывает дату сделки чаще, чем любые другие мелочи.

Как перевести деньги и какие комиссии

Способ	Комиссия	Срок
Банковский перевод SWIFT	комиссия банка-отправителя плюс фиксированный сбор порядка 15–30 долларов, у отдельных банков — процент от суммы	1–5 рабочих дней
Платёжные сервисы и системы переводов	2–5% в зависимости от оператора	от нескольких минут до суток
Ввоз наличных	без комиссии, но с декларированием свыше 30 000 лари	сразу

Что снижает риск задержки:

1. Сверьте реквизиты по банковской выписке получателя. Грузинский IBAN начинается на GE и содержит 20 знаков после кода страны; ошибка в реквизитах разворачивает платёж, а возврат идёт две-четыре недели, комиссия при этом теряется.
2. Заранее сообщите банку назначение платежа. Формулировка «покупка недвижимости, договор от такой-то даты» с приложенным договором проходит проверку быстрее общего «перевод собственных средств».
3. Не дробите сумму на десятки мелких переводов. Для банка это повод для дополнительных вопросов, а не способ их избежать.
4. Держите запас времени — минимум неделя между отправкой денег и датой сделки.

В какой валюте рассчитываются

Цены в объявлениях называют в долларах, а расчёты между сторонами в стране проводят в лари. Практическая схема: в договоре фиксируют сумму в долларах и указывают, что платёж исполняется в лари по курсу Национального банка Грузии на день оплаты.

Курсовые потери несёт тот, кто не зафиксировал условие в договоре. Поэтому в тексте прописывают:

• сумму цифрами в обеих валютах;
• курс и дату, по которым она пересчитывается;
• кто платит банковские комиссии — отправитель, получатель или каждый свои.

Обменивать крупную сумму лучше через банк в день расчёта, а не в обменных пунктах частями: курс сопоставим, но происхождение денег документально подтверждено.

Безопасно ли платить наличными

Наличные в грузинских сделках распространены, но у них три слабых места: пересчёт и проверка купюр, отсутствие удобного доказательства оплаты и лимиты на границе.

Правила ввоза и вывоза:

• сумма до 30 000 лари или её эквивалента ввозится и вывозится без декларации;
• всё, что выше, декларируется на границе;
• нарушение грозит штрафом — до 10% от суммы, вплоть до изъятия средств.

Если расчёт всё же наличными:

1. Проводите его в отделении банка, где купюры пересчитает и проверит кассир.
2. Сразу вносите деньги на счёт продавца — тогда останется банковский документ.
3. Берите расписку с указанием суммы, объекта, кадастрового кода и даты.
4. Не передавайте деньги до подачи документов на регистрацию.

Более спокойная альтернатива — перевод со счёта на счёт в день сделки, а при сложных условиях — расчёт через нотариальный депозит.

Нужен ли счёт в местном банке

Для самой сделки — нет: заплатить можно переводом из зарубежного банка. Но счёт в грузинском банке нужен почти сразу после покупки:

• оплата коммунальных услуг и сбора за обслуживание дома;
• получение арендных платежей;
• уплата налога с дохода от аренды;
• расчёты с подрядчиками при ремонте.

Счёт открывают нерезиденту по загранпаспорту; банк проводит проверку и может запросить подтверждение источника средств и цели открытия. Срок — от одного дня до нескольких недель в зависимости от банка и профиля клиента.

Как вывести деньги при продаже

Валютных ограничений на вывод средств в Грузии нет: деньги от продажи переводят за рубеж со своего счёта. Готовьте пакет, который банк спросит при крупном исходящем переводе:

• договор купли-продажи объекта;
• выписку из Публичного реестра о переходе права к покупателю;
• документы о поступлении денег от покупателя;
• подтверждение уплаты налога, если он возник.

Налог с продажи жилой недвижимости не возникает, если объект был в собственности более 2 лет; при продаже раньше ставка составляет 5% с прибыли. Коммерческая недвижимость облагается по ставке 20% независимо от срока владения. Продавать через месяц после покупки с прибылью и рассчитывать на нулевой налог не стоит — этот срок проверяется по датам регистрации в реестре.

При продаже квартиры в земельном офисе платят четыре суммы: сбор за переоформление 2% от оценочной стоимости, специальный налог на сделку 3,3% или гербовый сбор 0,5% вместо него, и подоходный налог продавца, который удерживают прямо на сделке. Дальше деньги выводят за границу — для этого банку нужны бумаги, полученные ещё при покупке. Сама регистрация занимает несколько часов, подготовка к ней — 2–6 недель.

Какие налоги и сборы возникают при продаже

Всё считают от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости казначейства.

Платёж	Сколько	Кто платит по закону
Сбор за переоформление	2% оценочной стоимости	делится между сторонами, обычно поровну
Специальный налог на сделку	3,3%, если владели меньше 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5%, если владели 5 лет и дольше	продавец
Подоходный налог, удерживаемый на сделке	по прогрессивной шкале	продавец

Два последних платежа взаимоисключающие: платят либо специальный налог, либо гербовый сбор, но не оба. Пятилетний срок отсчитывают от даты регистрации права; он не применяется, если объект получен по наследству, а владелец, вписанный в домовую книгу дольше года, освобождается от специального налога и при более коротком сроке.

Подоходный налог продавца-физлица считают так: из оценочной стоимости вычитают долю расходов, которая зависит от числа лет владения (чем дольше владели, тем больше вычет), остаток делят на количество лет, применяют к нему прогрессивную шкалу и умножают результат обратно на число лет. Для компании расчёт проще — 1% от базы. Итоговую сумму называет земельный офис в день сделки, поэтому предварительный расчёт заказывают заранее: там же по номеру свидетельства о праве считают все четыре платежа.

Кто платит на практике — предмет договора. Распространённая формула: сбор за переоформление пополам, налоги на продавце. Записывать это нужно в договоре словами, потому что в кассе земельного офиса спорить уже поздно.

Документы для вывода денег за границу

Деньги от продажи иностранец вправе перевести за рубеж, но банк потребует показать всю цепочку:

• форма валютной операции или банковская справка о вводе денег — та, что оформлялась при покупке;
• договор купли-продажи с покупателем и подтверждение получения оплаты;
• свидетельство о праве на квартиру с записью о переходе права к новому владельцу;
• квитанции земельного офиса об уплате сборов и налогов;
• паспорт и, если он есть, тайский налоговый номер.

Перевод оформляют в том же банке, где обслуживался счёт; сумму сверх ввезённой раньше банк тоже переводит, но спрашивает подтверждение происхождения дохода. Заявку на крупный исходящий перевод рассматривают от одного до нескольких рабочих дней.

Зачем нужна банковская справка, полученная при покупке

Квартиру в иностранной квоте регистрируют только при доказательстве, что деньги на покупку пришли из-за границы в иностранной валюте. Банк выдаёт форму валютной операции (FET) по переводам от 50 000 долларов США и справку о зачислении по меньшим суммам — этот документ подают в земельный офис при покупке.

При продаже он работает второй раз, уже как основание вывести выручку без лишних вопросов: банк видит, сколько валюты вы ввозили на этот объект. Поэтому оригинал хранят все годы владения, а копию — отдельно от оригинала. Утерянную форму запрашивают в банке повторно: восстановление занимает от нескольких дней до пары недель, и без неё перевод за границу упирается в проверку происхождения средств.

Как продают объект, купленный в долгосрочную аренду

Право аренды продают не как собственность, а как передачу прав по договору:

1. Проверьте договор. В нём должно быть право арендатора передать аренду третьему лицу. Если такого пункта нет, сделка возможна только с письменного согласия собственника участка.
2. Согласуйте условия с собственником земли. Часто договор предусматривает его комиссию за переоформление — фиксированную сумму или процент.
3. Зарегистрируйте передачу в земельном офисе: сбор — 1% от суммы арендных платежей за оставшийся срок плюс гербовый сбор 0,1%.
4. Учтите остаток срока. Покупатель получает не 30 лет, а то, что осталось от вашего договора; это главная причина, по которой арендованные объекты дешевеют с годами. Иногда стороны договариваются с собственником земли о расторжении старого договора и заключении нового на полный срок — тогда платят как за новую аренду.

Дом, оформленный отдельно от земли, продают как строение: переход права регистрируют с публичным объявлением, а права на землю переоформляют тем же днём.

Сколько времени занимает сделка

• Справка юрлица дома об отсутствии долгов — 3–7 дней; без неё земельный офис регистрацию не проведёт.
• Письмо о наличии свободной иностранной квоты, если покупатель иностранец, — те же несколько дней.
• Перевод денег покупателя из-за границы — от 1 до 5 рабочих дней, плюс время на оформление формы валютной операции.
• Запись на регистрацию в земельном офисе — от одного дня до недели, в курортных провинциях в сезон дольше.
• Сама сделка — 2–4 часа в один день: подписание, расчёт кассирским чеком, уплата сборов, выдача свидетельства с новой записью.

Общий срок от подписания предварительного договора до денег на счёте — обычно 3–6 недель. Дольше всего тянутся не документы, а сбор денег покупателем и очередь в земельном офисе.

Долгосрочная сдача квартиры законна для любого собственника и требует одного действия — регистрации договора аренды в системе эмирата: в Дубае это Ejari (порядка 155–220 дирхамов), в Абу-Даби — Tawtheeq. Посуточная сдача устроена иначе: на неё нужно разрешение на гостевой дом от туристического ведомства эмирата, без него сдача считается нарушением и штрафуется. Валовая доходность по Дубаю обычно укладывается в 5–8% годовых, чистая после обслуживания и управления — в 4–6%.

Долгосрочная аренда: порядок действий

1. Определите ставку по сопоставимым объявлениям в своём доме и районе. Ориентир на объявления соседей точнее, чем на средние цифры по эмирату.
2. Найдите арендатора — сами или через агентство. Комиссия агента за сдачу составляет обычно 5% годовой аренды и по договорённости ложится на арендатора или на собственника.
3. Подпишите договор. В нём фиксируют срок (стандарт — год), сумму, число платежей, депозит (обычно 5% годовой аренды за жильё без мебели и 10% за меблированное), распределение расходов на ремонт.
4. Возьмите оплату. Классическая схема — чеки с датами по графику: один чек дешевле для арендатора, четыре и больше — дороже. Банковский перевод тоже применяется, но чек остаётся обеспечением.
5. Зарегистрируйте договор в Ejari или Tawtheeq. Без регистрации арендатор не подключит электричество и воду, не оформит визу семье, а вы не сможете обратиться в центр разрешения споров.
6. Переоформите лицевые счета на арендатора и передайте квартиру по акту с показаниями счётчиков.

Повышение ставки при продлении ограничено: рост считается по официальному калькулятору эмирата исходя из того, насколько текущая ставка отстала от рыночной, а уведомить арендатора нужно не позднее чем за 90 дней до конца срока. Такой же срок действует, если вы хотите изменить условия договора.

Выселение для собственного проживания или продажи требует уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Договор нельзя прекратить досрочно только потому, что нашёлся арендатор подороже.

Краткосрочная сдача: что нужно

Посуточная и помесячная сдача туристам — лицензируемая деятельность.

• Разрешение на гостевой дом. В Дубае его выдаёт Департамент экономики и туризма: объект регистрируют, платят ежегодный сбор за каждую единицу жилья, проходят проверку соответствия. В Абу-Даби разрешение выдаёт департамент культуры и туризма.
• Согласие управляющей компании. Часть комплексов ограничивает или запрещает посуточную сдачу правилами объединения собственников — это проверяют до покупки, если объект берут под краткосрочную аренду.
• Туристический сбор. С каждой ночи взимается сбор по категории жилья; его платит гость, а перечисляет собственник или оператор.
• Оператор. Управляющий посуточной арендой берёт заметно больше, чем при годовой сдаче: 15–25% выручки плюс расходы на уборку, бельё и расходники. Взамен он держит объявления на площадках, ведёт заселение и отвечает за состояние квартиры.

Штрафы за сдачу без разрешения назначает туристическое ведомство; повторные нарушения дороже первого, а объявление снимают с площадок по запросу регулятора.

Сколько берёт управляющая компания

Услуга	Вознаграждение	Что входит
Годовая сдача	5–10% годовой аренды	поиск арендатора, договор, регистрация, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	15–25% выручки	объявления, заселение, уборка, расходники, отчётность
Разовая сдача через агента	5% годовой аренды	только поиск арендатора и договор

Перед подписанием проверьте: срок договора с управляющей компанией и порядок расторжения, кто оплачивает ремонт и до какой суммы без вашего согласия, как часто перечисляют деньги, отчитываются ли по фактическим счетам.

Какая доходность реалистична

Считать нужно не по цене объявления, а по деньгам, которые остаются на счёте.

Пример расчёта для квартиры за 1 200 000 дирхамов:

• годовая аренда — 84 000 дирхамов, это 7% валовой доходности;
• минус плата за обслуживание — около 14 000 дирхамов;
• минус управление 8% — около 6 700 дирхамов;
• минус страховка и мелкий ремонт — около 3 000 дирхамов;
• остаётся примерно 60 000 дирхамов, то есть 5% чистыми к цене покупки.

Что съедает доход сверх расчёта: простой между арендаторами (обычно закладывают 2–4 недели в год), подготовка квартиры к новому жильцу, замена техники, разовые взносы объединения собственников на ремонт фасада или лифтов. У посуточной сдачи валовая доходность выше, но загрузка редко бывает круглогодичной, а расходы на уборку и площадки постоянны.

На что смотреть до покупки под сдачу: размер платы за обслуживание в этом комплексе, разрешена ли посуточная сдача, сколько похожих квартир в доме уже сдаётся, есть ли рядом станция метро и школы, каким числом чеков платят арендаторы в этом районе.

Счёт в местном банке для покупки формально не обязателен: деньги за новостройку принимают переводом из-за рубежа на эскроу-счёт проекта. Но на вторичном рынке продавцу обычно платят банковским чеком, который выписывает только местный банк, — поэтому покупатели вторички счёт открывают. Валютных ограничений на ввоз денег в ОАЭ нет, а вот подтверждение происхождения средств спросят и банк, и агент: это требование закона о противодействии отмыванию денег, и без документов сделка встанет.

Нужен ли местный счёт

Тип сделки	Как платят	Нужен ли счёт в ОАЭ
Новостройка у застройщика	перевод SWIFT на эскроу-счёт проекта	не обязателен
Вторичное жильё	банковский чек продавцу в день регистрации	практически обязателен
Покупка в ипотеку	банк выдаёт кредит и выпускает чек	обязателен: счёт в банке-кредиторе
Рассрочка от застройщика	переводы по графику платежей	не обязателен, но удобнее

Счёт открывают и нерезиденты — набор продуктов у них уже, а требования к документам жёстче. Резидентство ускоряет дело: с Emirates ID счёт открывают быстрее, чем по загранпаспорту.

Как переводят деньги на сделку

1. Проверьте реквизиты у первоисточника. Для новостройки эскроу-счёт указан в договоре купли-продажи и на странице проекта у Земельного департамента. Реквизиты, присланные в мессенджере, сверяют с договором: подмена платёжных данных — самая частая схема обмана на этом рынке.
2. Отправьте перевод на своё имя. Плательщик должен совпадать с покупателем в договоре. Платёж от родственника или компании потребует отдельных документов и объяснений.
3. Укажите назначение платежа — номер договора и адрес объекта. Без него банк-получатель поставит перевод на выяснение.
4. Заложите время на комплаенс. Перевод идёт от одного до пяти рабочих дней; крупные суммы банк проверяет дольше и запрашивает документы.
5. Сохраните подтверждение перевода. Оно понадобится при регистрации сделки и при будущей продаже — для расчёта происхождения средств.

О банковском чеке. На вторичном рынке расчёт идёт менеджерским чеком банка на имя продавца, который передают в момент регистрации перехода права. Чек выписывают за 1–2 рабочих дня, деньги на счёте к этому моменту должны лежать полностью.

Проверки происхождения средств

Агентства недвижимости, брокеры и нотариусы в ОАЭ обязаны проверять клиента и сообщать о подозрительных операциях. Отдельно отчитываются о крупных расчётах наличными — порог составляет около 55 000 дирхамов — и о расчётах виртуальными активами.

Что проверяют:

• личность покупателя и конечного бенефициара, если объект оформляется на компанию;
• страну происхождения денег и маршрут перевода;
• совпадение плательщика с покупателем;
• соответствие суммы заявленному доходу;
• присутствие в санкционных и розыскных перечнях.

Наличные. Ввоз наличных в страну не запрещён, но при въезде декларируют суммы от 60 000 дирхамов, включая эквивалент в валюте, ювелирных изделиях и драгоценных камнях. Расчёт крупными наличными на рынке недвижимости практически не встречается: продавец и агент обязаны его отражать в отчётности.

Документы, подтверждающие источник средств

Банк или агент попросит одно-два подтверждения из списка — в зависимости от суммы и того, откуда пришли деньги.

• зарплата — трудовой договор, справка о доходе, выписка по счёту за 3–6 месяцев;
• продажа недвижимости — договор продажи и выписка о поступлении денег;
• бизнес — учредительные документы, отчётность, договор продажи доли, решение о выплате дивидендов;
• инвестиции — выписка брокера, отчёт о продаже бумаг;
• наследство и дарение — свидетельство о праве на наследство, договор дарения;
• накопления — выписки, показывающие постепенное накопление, а не разовое поступление.

Документы на русском языке переводят на английский; заверение перевода банк указывает отдельно. Готовьте пакет заранее: запрос приходит после того, как деньги уже отправлены, и сделка в этот момент стоит.

Расчёт криптовалютой

Часть застройщиков принимает оплату в криптовалюте через лицензированного платёжного провайдера: провайдер конвертирует поступление, а застройщик получает дирхамы. Право собственности всё равно регистрируется в дирхамах — в реестре указывается цена в местной валюте.

Что из этого следует практически:

• сделка с криптовалютой подлежит отдельной отчётности агента и застройщика;
• потребуется история кошелька и подтверждение происхождения актива, а не только адрес перевода;
• вторичный рынок расчётом в криптовалюте почти не пользуется: продавцу нужен чек;
• конвертация идёт по курсу провайдера и с его комиссией, эту разницу закладывают в бюджет сделки.

Валюта и курс

Дирхам жёстко привязан к доллару США — курс держится на уровне 3,6725 дирхама за доллар много лет, поэтому валютный риск сделки для долларового покупателя близок к нулю. Для рублей, тенге, евро и других валют риск — обычный курсовой, и он ложится на дату перевода, а не на дату договора.

Комиссии, которые видны не сразу: спред банка-отправителя, фиксированный сбор SWIFT, комиссия банка-корреспондента и сбор банка-получателя. На переводе в сотни тысяч дирхамов набегает заметная сумма — её уточняют до отправки.

Где чаще всего теряют деньги

• Перевод по реквизитам из письма или чата. Реквизиты проверяют по договору и по данным Земельного департамента.
• Плательщик не совпадает с покупателем. Регистрация сделки задерживается, а банк требует объяснений.
• Нет документов об источнике средств. Деньги в стране, объект не оформлен, задаток под угрозой из-за срыва сроков.
• Расчёт с продавцом до регистрации. Деньги передают в момент регистрации перехода права, а не заранее.
• Задаток на счёт агента вместо эскроу. У новостроек законный адрес платежа — эскроу-счёт проекта.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность «на всё» — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: остров, квартал, участок, номер квартиры.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

Квартиры в грузинских новостройках продают в трёх состояниях: чёрный каркас (голые несущие стены, коммуникации подведены только до квартиры), белый каркас (перегородки и разведённые коммуникации внутри) и зелёный каркас — состояние, близкое к готовому. Разница в цене между каркасом и готовой квартирой в Батуми — примерно 900–1 200 долларов за метр против 1 800–2 500, то есть ремонт съедает почти всю экономию. Главный риск покупки на котловане — не качество отделки, а сроки: договор и разрешение на строительство проверяют до задатка.

Что означают чёрный, белый и зелёный каркас

Стадия	Что есть в квартире	Что делать покупателю
Чёрный каркас	несущие стены, перекрытия, окна по проекту; ни штукатурки, ни стяжки, ни перегородок; коммуникации доведены до входа	полный ремонт с нуля
Белый каркас	перегородки, разводка воды, электрики, отопления внутри квартиры, чаще всего штукатурка и стяжка	чистовая отделка
Зелёный каркас	состояние, близкое к готовому: остаётся завезти мебель и технику	въезд после меблировки

Термины у застройщиков расходятся: один сдаёт чёрный каркас с выровненными стенами и стяжкой, другой — с голыми блоками. При плохом черновом состоянии подготовка добавляет к смете 20–30%. Поэтому в договоре состав работ фиксируют списком — что именно смонтировано, оштукатурено и разведено, а не одним словом «каркас».

Сколько стоит доведение до жилого вида. Подрядчики заявляют цены от 100–280 долларов за метр, но это стоимость работ по рекламному минимуму. Реальная смета зависит от состояния каркаса, класса материалов и того, ведёте ли вы ремонт лично. Ориентир для планирования бюджета — разница между ценой каркаса и готовой квартиры в том же районе: в Тбилиси это примерно 800–1 400 долларов за метр.

Как проверить застройщика и разрешение на строительство

1. Земельный участок. Возьмите выписку из Публичного реестра: чей участок, есть ли залог, совпадает ли собственник с застройщиком по договору.
2. Разрешение на строительство. Выданное мэрией разрешение проверяют по адресу и кадастровому коду; стадия разрешения должна соответствовать этажности проекта, а не первой очереди.
3. Сданные объекты. Смотрите не рендеры, а сданные дома того же застройщика: соблюдены ли этажность, сроки, обещанное благоустройство.
4. Юридическое лицо. Выписка из реестра предпринимателей: возраст компании, учредители, не менялось ли лицо перед стартом продаж.
5. Договор. Требуйте регистрацию договора в Публичном реестре — так ваши права на будущий объект видны публично, а квартира не продаётся дважды.

Чем рискует покупатель на стадии котлована

• Долгострой. Деньги внесены, дом не сдан; вернуть их без судебного разбирательства обычно не удаётся.
• Двойная продажа. Возможна, если договор нигде не зарегистрирован.
• Изменение проекта. Этажность, планировка и площадь отличаются от рекламных материалов.
• Расхождение площади. По факту метров меньше, чем в договоре, а цена уже уплачена.

Чем этот риск снижают:

1. Покупают в проекте на поздней стадии — коробка построена, риск ниже, цена выше.
2. Регистрируют договор в Публичном реестре.
3. Привязывают платежи к этапам строительства, а не к календарю.
4. Прописывают в договоре допустимое отклонение площади и перерасчёт цены.
5. Выбирают застройщика со сданными объектами в этом же городе.

Как устроена рассрочка от застройщика

Схема стандартная и почти всегда беспроцентная: первоначальный взнос, затем равные платежи до срока сдачи. Взнос обычно составляет 20–30% цены, срок рассрочки совпадает со сроком строительства, а после сдачи остаток вносят единовременно.

Что проверить в договоре рассрочки:

• фиксирована ли цена в долларах или в лари — курсовая разница ложится на покупателя;
• что происходит при просрочке платежа: штраф, расторжение, удержание внесённого;
• можно ли досрочно погасить остаток и есть ли за это скидка;
• переходит ли право собственности после последнего платежа автоматически или нужна отдельная сделка.

Что делать, если сроки сдачи сорваны

1. Проверьте договор — есть ли неустойка за просрочку и в каком размере. Если пункта нет, требовать компенсацию будет не на чем.
2. Зафиксируйте нарушение письменно — направьте застройщику претензию с требованием назвать новый срок.
3. Проверьте стройку в реестре и в мэрии — не приостановлено ли разрешение, не наложен ли арест на участок.
4. Соберите платёжные документы — банковские переводы и квитанции понадобятся и для претензии, и для суда.
5. Решайте: ждать или расторгать. Возврат денег через суд — процесс на месяцы, поэтому при живой стройке чаще договариваются о новом сроке и компенсации.

Профилактика надёжнее: пункт о неустойке и привязка платежей к этапам работают лучше любых переговоров после срыва.

Продажа квартиры в Грузии укладывается в один визит в Дом юстиции: договор составляют и подписывают на месте, а переход права регистрируют от одного дня до четырёх рабочих. Подоходный налог 5% возникает, только если объект был в собственности меньше двух лет и продан дороже, чем куплен. Из-за границы сделка проводится по нотариальной доверенности. Отдельного налога на наследство и дарение в стране нет: для наследников первой и второй очереди полученное имущество освобождено от подоходного налога.

Как продать объект и сколько это занимает

Сделка проходит там же, где и покупка, — в Доме юстиции. Нотариус не обязателен: договор купли-продажи готовит юрист или регистратор, стороны подписывают его при сотруднике реестра.

1. Соберите документы: паспорт, свежая выписка из Публичного реестра, документ-основание вашего права (договор покупки, свидетельство о наследстве), справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам — её просит покупатель, а не реестр.
2. Зафиксируйте договорённость с покупателем: предварительный договор с задатком, сроком выхода на сделку и порядком расчёта.
3. Придите в Дом юстиции обеим сторонам — лично или через представителей по доверенности. Договор подписывается и сразу подаётся на регистрацию.
4. Оплатите тариф регистрации. Он ступенчатый: стандартные 4 рабочих дня дешевле всего, 1 рабочий день дороже, регистрация в день обращения — самая дорогая. Порядок сумм — от полутора сотен до 350 GEL, точный тариф называют в окне при подаче.
5. Рассчитайтесь. Деньги переводят на счёт продавца в грузинском банке или вносят наличными в кассе банка при сотрудниках; для крупных сумм банки предлагают расчёт через специальный счёт с раскрытием после регистрации.
6. Получите выписку с новым собственником — это подтверждение, что сделка состоялась.

Сама регистрация занимает от одного дня до четырёх рабочих. Всё остальное время съедает поиск покупателя: в Тбилиси и Батуми ликвидная квартира уходит за несколько недель, объект в неудачной локации или на первичной стадии — за несколько месяцев. Комиссия агентства — обычно 2–5% от цены и оплачивается продавцом.

Налог с продажи

• Владели объектом больше двух лет — налога нет, декларация по сделке не требуется.
• Владели меньше двух лет — 5% с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Продали дешевле, чем купили, — облагаемого дохода нет.
• Два года считаются от даты документа, установившего ваше право собственности, а не от оплаты или получения ключей.
• Декларация подаётся в Службу доходов через личный кабинет на rs.ge по итогам года, в котором прошла сделка. Правило действует и для нерезидентов.
• Наследникам первой очереди в срок владения обычно засчитывается время, которое объектом владел наследодатель, — такая продажа чаще всего попадает под освобождение.

Доверенность, если вы не в стране

Продать, купить, сдать и переоформить объект в Грузии можно через представителя, но только по нотариально удостоверенной доверенности. Вариантов три.

Где оформляете	Что потребуется	Порядок расходов
У грузинского нотариуса, пока вы в стране	паспорт, данные представителя	15–30 USD, оформление меньше часа
В консульстве Грузии за рубежом	запись, паспорт, данные объекта	консульский сбор; документ сразу на грузинском, легализация не нужна
У местного нотариуса в своей стране	апостиль и перевод на грузинский с нотариальным заверением	нотариус 20–100 USD, апостиль 50–100 USD, перевод 20–30 USD за страницу, доставка 30–60 USD

Что обязательно должно быть в тексте доверенности:

• полные данные доверителя и представителя с паспортными реквизитами;
• точный адрес объекта и его кадастровый код;
• перечень полномочий: подписать договор, согласовать цену, получить деньги, подать документы в Публичный реестр, получить выписку;
• срок действия.

Ошибка в фамилии, номере паспорта или кадастровом коде приводит к возврату документов без рассмотрения, а исправлять её придётся заново через нотариуса за границей — это две-три недели.

Практические предосторожности: ограничьте полномочия минимальной ценой продажи, не выдавайте право получать деньги тому, кому не доверяете полностью, и помните, что отзыв доверенности тоже оформляется нотариально — представителя и реестр о нём нужно уведомить.

Кто наследует недвижимость иностранца

Квартира в Грузии наследуется по грузинским правилам независимо от гражданства владельца, а наследники-иностранцы вправе получить и зарегистрировать её на себя.

• Первая очередь: дети (включая усыновлённых), супруг, родители. Они наследуют в равных долях.
• Срок принятия наследства — 6 месяцев со дня смерти. Принять его можно заявлением нотариусу или фактическим вступлением во владение: оплата коммунальных, содержание квартиры, распоряжение вещами.
• Документы: свидетельство о смерти с апостилем и переводом на грузинский, документы о родстве, выписка из Публичного реестра на объект, паспорт наследника.
• Порядок: нотариус в Грузии выдаёт свидетельство о праве на наследство, затем оно подаётся в Публичный реестр, и право регистрируется на наследника.

Завещание нужно, если вы хотите оставить квартиру не тому, кто наследует по закону: партнёру без брака, дальнему родственнику, другу, фонду. Без завещания объект уйдёт первой очереди. Завещание удостоверяет нотариус; составленное за границей действует в Грузии при соблюдении формы, с апостилем и переводом. Полностью обойти закон завещание не позволяет: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруг и родители сохраняют право на обязательную долю — половину того, что причиталось бы им по закону.

Что стоит сделать заранее: оставить наследникам копию выписки из реестра с кадастровым кодом, договор покупки и контакты юриста в Грузии. Без кадастрового кода поиск объекта в чужой стране растягивается на месяцы.

Как передать управление объектом

Если вы живёте не в Грузии, у объекта должен быть кто-то на месте — иначе неоплаченный счёт или протечка обнаружатся через полгода.

Родственник или знакомый по доверенности. Оформляется доверенность на управление: сдавать в аренду, подписывать договоры, оплачивать коммунальные, получать платежи, представлять вас в банке и реестре. Право отчуждения объекта в такую доверенность не включают — это отдельный документ и отдельное решение.

Управляющая компания. В апарт-комплексах Батуми и Тбилиси распространены договоры управления и программы совместной сдачи, где комиссия составляет 15–25% от арендной платы. Перед подписанием проверьте: кто платит коммунальные и уборку, как считается доход в месяцы простоя, как часто приходит отчёт, что происходит при досрочном расторжении и кто отвечает за порчу имущества.

Частный управляющий. Берёт 10–15% от аренды или фиксированную сумму в месяц. Дешевле компании, но и ответственность держится только на договоре с ним.

В любом варианте держите на себе доступ к банковскому счёту и личному кабинету на rs.ge: налоги остаются вашей обязанностью, а не управляющего.

Налоги при сдаче

• Сдача жилой недвижимости физическим лицом облагается по ставке 5% от полученной арендной платы без вычета расходов.
• Декларация подаётся ежегодно через личный кабинет на rs.ge; нерезиденты отчитываются по доходу, полученному в Грузии.
• Налог на имущество платят те, у кого годовой доход домохозяйства превышает 40 000 GEL; ставка зависит от уровня дохода и оценки объекта, декларация подаётся до 1 ноября, оплата — до 15 ноября.

Какие налоги возникают при дарении и наследовании

Отдельного налога на наследство и на дарение в Грузии нет. Вопрос решается через освобождения по подоходному налогу:

• наследники первой и второй очереди — супруг, дети, усыновлённые, внуки, правнуки, родители, усыновители, братья и сёстры — получают имущество в дар или по наследству без налога, независимо от стоимости;
• третья и четвёртая очередь — освобождение действует в пределах 150 000 GEL стоимости имущества за налоговый год, превышение облагается подоходным налогом;
• посторонние лица платят подоходный налог с рыночной стоимости подарка, за вычетом небольшого необлагаемого минимума.

При дарении и при наследовании остаётся расход на переоформление: тариф Публичного реестра тот же, что и при продаже, плюс услуги нотариуса за свидетельство о праве на наследство или договор дарения.

Отдельно держите в голове налоги своей страны: Грузия наследство не облагает, а страна вашего налогового резидентства может облагать — освобождение здесь не означает освобождения там.

Право подтверждает свидетельство о праве пользования землёй и праве собственности на имущество, связанное с землёй — в обиходе розовая книжка. Документы подают в офис регистрации земли по месту нахождения объекта, а при покупке новостройки это делает застройщик: закон даёт ему 50 дней с даты передачи квартиры или полной оплаты. Сама регистрация занимает до 20 рабочих дней, выдача документа — ещё до 3 рабочих дней; основной сбор для покупателя — 0,5% стоимости.

Как называется документ, подтверждающий право

Единый документ на всё недвижимое имущество называется свидетельством о праве пользования землёй и праве собственности на имущество, связанное с землёй. Прежние названия — красная и розовая книжки — остались в обиходе и на старых бланках, выданных до объединения форм; юридической силы они не теряют.

Что читают в документе иностранного владельца в первую очередь:

• срок владения и дату, с которой он отсчитывается: у иностранца это 50 лет с даты выдачи;
• площадь, этаж и номер квартиры — они должны совпадать с актом приёма-передачи;
• дополнительные страницы с отметками об ипотеке и других обременениях;
• назначение помещения: жильё, апартаменты для отдыха или коммерческое помещение — от этого зависят и права, и налоги.

Куда подают документы на регистрацию

Ситуация	Кто подаёт	Куда
Квартира в новостройке	застройщик, если покупатель не взялся сам	офис регистрации земли через центр единого окна
Вторичное жильё	покупатель или его представитель по доверенности	офис регистрации земли по месту нахождения объекта
Наследство или дарение	получатель	тот же офис, с документами о наследстве

В комплект входят: заявление установленной формы, нотариально удостоверенный договор купли-продажи (для вторичного жилья) или договор с застройщиком и акт приёма-передачи, документ о праве продавца, паспорт покупателя с отметкой о законном въезде и квитанции об уплате сборов и налогов.

Сколько ждать выдачи и сколько это стоит

Сроки, установленные законом:

• 50 дней — на подачу документов застройщиком после передачи квартиры или полной оплаты;
• до 20 рабочих дней — регистрация прав на землю и связанное с ней имущество;
• до 3 рабочих дней — выдача самого свидетельства.

Платежи покупателя:

• регистрационный сбор 0,5% от стоимости объекта;
• сбор за выдачу свидетельства и за рассмотрение досье — по ставкам провинции, обычно десятки тысяч донгов;
• 2% от стоимости квартиры — взнос в фонд обслуживания дома при покупке у застройщика;
• подоходный налог 2% от цены продажи платит продавец, но договором обязанность иногда переносят на покупателя — этот пункт проверяют до подписания.

Что делать, если застройщик тянет с оформлением

1. Направьте письменную претензию со ссылкой на срок в 50 дней и на пункт договора о подаче документов; требуйте письменный ответ с датой подачи.
2. Подайте документы самостоятельно — закон допускает, что покупатель оформляет свидетельство сам; тогда застройщик обязан передать ему полный комплект по проекту.
3. Обратитесь в департамент строительства или народный комитет провинции: за просрочку оформления застройщику грозит административный штраф, и жалоба нередко ускоряет дело быстрее переписки.
4. Взыщите неустойку по договору, если она предусмотрена; при её отсутствии остаётся требование о возмещении убытков в суде.
5. Соберите документы соседей по дому: коллективное обращение жильцов рассматривают внимательнее одиночного.

При выборе проекта эта история проверяется заранее: если в сданных корпусах того же застройщика свидетельства не выданы годами, следующий корпус пойдёт тем же путём.

Как проверить готовность документа

• По расписке о приёме досье: в ней указаны номер дела и дата выдачи, с ней же получают готовый документ.
• На портале государственных услуг провинции по номеру досье, если оно подано через центр единого окна.
• Через застройщика — при подаче пакетом по всему дому: у него есть общий список поданных квартир и статус по ним.
• Лично в офисе регистрации земли, где принимали документы.

Получая свидетельство, сверьте написание имени и номера паспорта с документом, по которому подавали, площадь и срок владения. Ошибку в имени или площади исправляют по заявлению там же, где выдали, но после переоформления кредита или продажи это выйдет дороже.

Проверка вторичной квартиры держится на трёх запросах: документ о праве у продавца, выписка из земельного реестра о залогах и ограничениях, подтверждение полномочий того, кто подписывает договор. Первый показывает, что и на какой срок продаётся, второй — не заложен ли объект и нет ли спора, третий — вправе ли человек распоряжаться жильём. Договор на вьетнамском языке имеет силу и в том случае, если покупатель его не понимает, поэтому перевод делают до подписания, а не после.

Какие документы просить у продавца

• Документ о праве (в обиходе — розовая книжка) с записью о владельце, площади, назначении и сроке владения для иностранца.
• Договор купли-продажи с застройщиком и акт приёма-передачи — они показывают историю объекта.
• Квитанции об оплате цены и взноса в фонд обслуживания дома.
• Паспорт или удостоверение личности продавца, а для иностранца — паспорт с отметкой о законном въезде.
• Свидетельство о браке и письменное согласие супруга на продажу либо документ, подтверждающий раздельную собственность.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на обслуживание.

Если документа о праве ещё нет, продавец должен показать договор с застройщиком, все платёжные документы и письменное согласие застройщика на уступку прав.

Как проверить, что объект не в залоге и не в споре

1. Осмотрите дополнительные страницы документа о праве: отметки об ипотеке ставят прямо в него, там же видно снятие обременения.
2. Закажите выписку в офисе регистрации земли по месту нахождения объекта. В ней видны текущий правообладатель, обременения и ограничения. Запрос подаёт владелец или его представитель по доверенности, срок ответа — несколько рабочих дней.
3. Спросите в народном комитете квартала, нет ли по адресу спора, ареста или уведомления об изъятии земли под городские нужды.
4. Сверьте площадь и границы в документе с фактическими: перепланировка и самовольная пристройка мешают регистрации перехода права.

Отдельный сигнал — свежая ипотека, снятая за несколько дней до сделки: это повод посмотреть, откуда взялись деньги на её погашение и не оспаривается ли это третьими лицами.

Как проверить полномочия продавца и доверенность

• Собственность супругов считается общей, если не доказано иное; подписи обоих супругов обязательны, а согласие оформляется письменно.
• Долевая собственность требует согласия всех совладельцев, причём у остальных есть преимущественное право покупки.
• Доверенность проверяют по трём пунктам: она удостоверена нотариусом, срок её не истёк, а объём полномочий прямо включает продажу и получение денег.
• Доверенность, выданная за границей, проходит консульскую легализацию и перевод; апостиль здесь не подходит, поскольку Вьетнам не участвует в Гаагской конвенции 1961 года.
• Если владелец — компания, смотрят устав и решение уполномоченного органа о продаже объекта.

Зачем нужен юрист и во сколько обходятся его услуги

Юрист во Вьетнаме нужен не для подписи, а для трёх действий: получить выписку из земельного реестра, прочитать договор на вьетнамском и проверить, вправе ли иностранец зарегистрировать право на этот конкретный объект. Сопровождение сделки обычно стоит от 10 до 30 млн донгов (примерно 400–1200 долларов) либо процент от цены при дорогих объектах; отдельная проверка документов без сопровождения обходится дешевле.

Эта сумма сопоставима с потерей задатка, а с квотой на иностранных владельцев и зонами обороны разбираться самостоятельно дороже: сделка сорвётся уже на регистрации.

Что делать, если документы только на местном языке

Официальный язык договора и всех регистрационных документов — вьетнамский; двуязычный текст допустим, но при расхождениях действует вьетнамская версия.

1. Возьмите перевод у лицензированного бюро до подписания, а не после.
2. Для нотариального удостоверения иностранцу, не владеющему языком, нужен переводчик при подписании; нотариальная контора обычно предоставляет своего.
3. Проверьте в переводе: точный адрес и номер квартиры, площадь, цену цифрами и прописью, срок владения, порядок и сроки платежей, ответственность за просрочку и условие возврата денег при отказе в регистрации.
4. Сохраните оба текста: при споре суд читает вьетнамский, а перевод помогает разобраться, что именно подписывалось.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10% площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10% по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, поэтому статус конкретного адреса проверяют в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки, если покупка нужна ради ВНЖ.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра в рамках рассмотрения заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения по заявлению: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации разумно вносить только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10% на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4% от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2% с покупателя и 2% с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10% иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он старше трёх месяцев;
• нет справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Ипотеку в ОАЭ дают и резидентам, и нерезидентам, но условия разные: резиденту банк финансирует до 80 % стоимости жилья, нерезиденту — 50–65 %, то есть первый взнос составляет от 35 до 50 %. Ставки в 2026 году начинаются примерно от 4 % годовых на фиксированный период, срок кредита — до 25 лет, одобрение занимает от 5 до 15 рабочих дней.

Дают ли ипотеку нерезиденту

Дают, но круг банков уже: с нерезидентами работают крупные банки с международными подразделениями, и они кредитуют не любой объект, а жильё в известных районах и у крупных застройщиков.

Что отличает ипотеку нерезидента:

• выше первый взнос — от 35 до 50 % против 20 % у резидента;
• уже перечень объектов — часть банков не кредитует стройку и объекты небольших застройщиков;
• больше документов — подтверждение дохода и налогового резидентства своей страны, иногда с переводом и легализацией;
• выше ставка — как правило, на 0,5–1 процентный пункт;
• личный визит для подписания документов и открытия счёта.

Статус резидента при этом не обязателен: виза для покупки не нужна, а купленный объект от 750 000 дирхамов сам даёт основание подать на визу инвестора.

Какой первоначальный взнос требуется

Кто заёмщик	Объект	Финансирование банка	Первый взнос
Резидент-иностранец	готовое жильё до 5 млн дирхамов	до 80 %	от 20 %
Резидент-иностранец	готовое жильё дороже 5 млн	до 70 %	от 30 %
Резидент-иностранец	вторая и последующая покупка	до 65 %	от 35 %
Резидент-иностранец	стройка	до 50 %	от 50 %
Нерезидент	готовое жильё	50–65 %	от 35 %

К первому взносу добавляются расходы по сделке — 7–10 % от цены, которые с 2025 года оплачиваются собственными деньгами и в кредит не включаются. Реальная сумма на руках при взносе 20 % получается около 28–30 % стоимости объекта.

Какие требования к доходу и документам

Банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

• Минимальный доход — ориентировочно от 15 000 дирхамов в месяц; у отдельных банков порог выше, особенно для нерезидентов.
• Долговая нагрузка — платежи по всем кредитам не должны превышать 50 % ежемесячного дохода; это требование центрального банка, а не политика конкретного банка.
• Возраст на дату погашения — до 65 лет для наёмных работников и до 70 лет для владельцев бизнеса.

Документы:

1. паспорт, для резидента — виза и Emirates ID;
2. выписки по счёту за 6 месяцев, для владельца бизнеса — за 12;
3. справка о зарплате или документы компании и налоговая отчётность;
4. кредитный отчёт: для резидента — местного бюро, для нерезидента — из страны проживания;
5. подтверждение адреса проживания;
6. договор купли-продажи и документы по объекту.

Какие ставки и сроки кредитования

В 2026 году фиксированные ставки начинаются примерно от 4 % годовых на первые 1–3 года, после чего кредит переходит на плавающую ставку, привязанную к межбанковскому индикатору. Общий диапазон по рынку — 4–6 % в зависимости от того, фиксированная ставка или плавающая, и кто заёмщик.

• Срок — до 25 лет, с ограничением по возрасту на дату последнего платежа.
• Фиксированный период — 1, 3 или 5 лет; чем он длиннее, тем выше ставка.
• Досрочное погашение — комиссия ограничена: 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.
• Перекредитование в другом банке возможно и распространено после окончания фиксированного периода.

Считать выгоду стоит по полной стоимости кредита: комиссия за оформление до 1 %, оценка объекта 2 500–3 500 дирхамов, страхование жизни и имущества, регистрация залога 0,25 % от суммы кредита.

Сколько занимает одобрение

1. Предварительное одобрение — 3–7 рабочих дней. Действует обычно 60 дней и показывает продавцу, что покупатель платёжеспособен.
2. Оценка объекта банком — 2–5 рабочих дней после выбора квартиры.
3. Окончательное одобрение и выпуск кредитного письма — 5–15 рабочих дней.
4. Регистрация сделки и залога — 1 день, при погашении прежней ипотеки продавца дольше на 1–2 недели.

Весь цикл покупки с ипотекой занимает 5–8 недель против 3–4 недель при покупке за свои деньги. Предварительное одобрение имеет смысл получать до поиска квартиры: оно определяет бюджет и ускоряет переговоры.

Из-за чего отказывают

• долговая нагрузка выше 50 % дохода с учётом действующих кредитов и карт;
• испорченная кредитная история — просрочки в ОАЭ видны банку в отчёте бюро;
• непрозрачный доход: поступления на счёт не совпадают со справкой о зарплате;
• оценка объекта ниже цены сделки — банк считает финансирование от своей оценки, разницу покупатель доплачивает сам;
• объект вне списка кредитуемых — стройка небольшого застройщика или район, который банк не финансирует;
• истёкший испытательный срок на работе — многие банки требуют от 6 месяцев стажа на текущем месте.

Иностранец покупает жильё в ОАЭ в полную собственность только в специально назначенных зонах — их называют фрихолд-зонами. Резидентская виза для покупки не нужна: достаточно паспорта и денег на счёте. За пределами этих зон иностранцу доступны договоры долгосрочного пользования на срок до 99 лет, а состав зон и сами правила в каждом эмирате свои.

В каких зонах иностранцу разрешена полная собственность

В Дубае фрихолд для иностранцев действует с 2002 года, а перечень зон закреплён нормативно. Самые известные из них:

• Дубай-Марина, Джумейра-Лейк-Тауэрс, Пальма-Джумейра;
• Даунтаун, Бизнес-Бей, Дубай-Крик-Харбор;
• Джумейра-Виллидж-Серкл, Дубай-Хиллз, Арабиан-Ранчес, Дамак-Хиллз;
• Дубай-Саут, Мохаммед-бин-Рашид-Сити, финансовый центр DIFC.

Всего таких зон в эмирате больше шестидесяти, и их список расширяется вместе с новыми проектами. Проверять принадлежность объекта к фрихолд-зоне нужно не по описанию в объявлении, а по выписке о праве собственности и данным земельного департамента.

Чем полная собственность отличается от права аренды на срок

Что сравниваем	Фрихолд (полная собственность)	Лизхолд и узуфрукт
Срок	бессрочно	до 99 лет, в отдельных эмиратах до 100
Что принадлежит	и помещение, и доля в земле	право пользования, земля остаётся у владельца
Перепланировка и перестройка	по согласованию с управляющей компанией	только с согласия собственника земли
Продажа и наследование	свободно	с ограничениями по договору
Документ	выписка о праве собственности (title deed)	зарегистрированный долгосрочный договор

Практический вывод: для жизни разница почти не ощущается, а для перепродажи ощущается сильно — объект с ограниченным сроком права дешевеет по мере приближения к концу этого срока.

Нужен ли статус резидента для покупки

Нет. Покупка недвижимости в ОАЭ не требует ни визы, ни вида на жительство, ни местного счёта: сделку регистрируют по паспорту, а деньги переводят из-за рубежа. Зависимость обратная — купленный объект даёт право подать на резидентскую визу: от 750 000 дирхамов на 2 года и от 2 млн дирхамов на 10 лет.

Что на практике всё равно понадобится:

• счёт в местном банке — для оплаты сборов, коммунальных услуг и взносов управляющей компании; открывают и нерезидентам, но дольше и с большим числом вопросов;
• подтверждение происхождения средств — обязательная процедура и у застройщика, и у банка;
• личное присутствие или доверенность — сделку можно провести дистанционно, если доверенность оформлена и легализована по правилам ОАЭ.

Есть ли ограничения по гражданству покупателя

Общего запрета по гражданству в правилах покупки нет: во фрихолд-зонах жильё покупают граждане любых стран. Отдельный режим только у граждан ОАЭ и стран Персидского залива — им доступна покупка земли и жилья по всей стране, а не только в назначенных зонах.

При этом любой покупатель проходит проверку на стороне банка и застройщика: подтверждение источника денег, проверка санкционных и комплаенс-списков, декларирование крупных расчётов. Сделки с наличными свыше установленного порога отчитываются отдельно, поэтому оплата чемоданом наличных на практике невозможна.

Чем отличаются правила разных эмиратов

Эмират	Что доступно иностранцу
Дубай	фрихолд в назначенных зонах, лизхолд до 99 лет за их пределами
Абу-Даби	фрихолд в инвестиционных зонах (Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Раха, Масдар) — разрешён с 2019 года; ранее только права на 99 лет
Шарджа	полной собственности для иностранцев нет, доступен узуфрукт на срок до 100 лет
Рас-эль-Хайма	фрихолд в отдельных проектах, например в Аль-Хамра-Виллидж и Мина-Аль-Араб
Аджман	фрихолд в ряде проектов на побережье
Умм-эль-Кайвайн, Фуджейра	предложение ограничено, чаще встречаются проекты с правом пользования

Отсюда простое правило: цена квадратного метра в северных эмиратах ниже, но проверять там нужно не только объект, но и сам правовой режим — доля предложений с ограниченным правом там выше, чем в Дубае.

С чего начать проверку перед покупкой

1. Уточнить, находится ли объект во фрихолд-зоне того эмирата, где он расположен.
2. Запросить выписку о праве собственности и сверить имя продавца с паспортом.
3. Проверить, нет ли обременения ипотекой и долгов по обслуживанию.
4. Узнать размер ежегодного взноса управляющей компании — в Дубае он считается по площади и заметно различается по районам.
5. Заложить сверх цены объекта 7–10 % на сборы, комиссии и оформление.

Эти шаги разобраны подробно в главах о проверке объекта, сделке и расходах.

Сделка с недвижимостью в Грузии укладывается в один день в Доме юстиции: стороны подписывают договор в письменной форме, подписи удостоверяет уполномоченное лицо Публичного реестра или нотариус, документы тут же подают на регистрацию. Переход права регистрируют за 4 рабочих дня за 50 лари, за 2 дня — 100 лари, за 1 день — 200 лари. Отдельный визит к нотариусу не обязателен, а деньги передают в момент подачи документов на регистрацию, а не раньше.

Из каких этапов состоит сделка

Этап	Что происходит	Сколько занимает
1. Выбор объекта и осмотр	просмотры, торг о цене	дни или недели
2. Выписка из Публичного реестра	проверка собственника, обременений, площади	минуты
3. Предварительный договор и задаток	фиксация цены и срока сделки	1 день
4. Подготовка договора купли-продажи	двуязычный текст, реквизиты, порядок расчётов	1–3 дня
5. Подписание в Доме юстиции	удостоверение подписей, подача на регистрацию	1–2 часа
6. Регистрация перехода права	запись нового собственника в реестре	1, 2 или 4 рабочих дня
7. Получение выписки и ключей	приём-передача объекта, счётчики	1 день

Где подписывают договор и нужен ли нотариус

Закон требует письменной формы договора, подписанного сторонами. Проверить документы и удостоверить подписи вправе уполномоченное лицо регистрационной службы Публичного реестра или нотариус — поэтому отдельный визит к нотариусу нужен не всегда: обычно всё делают в одном окне Дома юстиции.

К нотариусу идут в других случаях:

• сделка по доверенности, выданной за границей;
• сложная конструкция расчётов, где нужен нотариальный депозит;
• участники не могут явиться одновременно.

Договор составляют на грузинском языке; для покупателя-иностранца делают двуязычный текст, чтобы стороны читали одно и то же. Юридическую силу имеет грузинская версия.

Какие документы нужны покупателю-иностранцу

• заграничный паспорт (оригинал);
• нотариально заверенный перевод паспорта на грузинский язык;
• договор купли-продажи;
• доверенность с апостилем и переводом — если действует представитель;
• квитанция об оплате сбора за регистрацию.

От продавца потребуются его документ о личности, выписка из реестра на объект, согласие супруга при совместной собственности, справки об отсутствии коммунальных долгов.

Вид на жительство, местный счёт и налоговый номер для сделки не нужны.

За сколько регистрируется переход права

Срок	Сбор
4 рабочих дня	50 лари
2 рабочих дня	100 лари
1 рабочий день	200 лари

По закону расходы, связанные с оформлением и регистрацией договора, несёт продавец, но на практике этот пункт согласуют в договоре — чаще платит тот, кто заинтересован в скорости.

После регистрации новый собственник получает выписку из Публичного реестра в электронном виде. Именно она, а не договор, подтверждает право собственности.

Когда передаются деньги и ключи

Безопасный порядок расчётов выглядит так:

1. Задаток — при подписании предварительного договора, обычно небольшая часть цены; в договоре пишут, что происходит с задатком при отказе каждой из сторон.
2. Основная сумма — в день подписания договора и подачи документов на регистрацию, банковским переводом на счёт продавца.
3. Остаток — после появления выписки с вашим именем, если стороны договорились удержать часть до регистрации.
4. Ключи и счётчики — по акту приёма-передачи: фиксируют показания электричества, воды, газа и отсутствие долгов.

Платить полную сумму до подачи документов на регистрацию не стоит: до записи в реестре право не перешло, чем бы ни был подписан договор.

Из-за чего сделку приостанавливают

• Арест или обременение, зарегистрированные до подачи документов.
• Расхождение кадастрового кода в договоре и в реестре.
• Нет согласия супруга на продажу совместного имущества.
• Доверенность просрочена, без апостиля или без перевода.
• Не оплачен сбор за регистрацию.

Регистратор приостанавливает дело и даёт срок на устранение недостатка; после исправления регистрация продолжается без повторной оплаты полной суммы.

Сделка идёт по одной из двух схем. У застройщика: бронирование, задаток не более 5% цены, договор купли-продажи, платежи по графику — первый взнос до 30% вместе с задатком, до передачи ключей не более 70%, до выдачи документа о праве не более 95%. На вторичном рынке: договор задатка, нотариальное удостоверение договора купли-продажи, оплата, уплата налогов и регистрация перехода права. Вторичная сделка занимает 3–6 недель, покупка строящегося жилья растягивается на срок стройки.

Как оформляется задаток и можно ли его вернуть

Задаток закрепляет намерение и обеспечивает договор. Правило возврата простое и работает в обе стороны:

• покупатель отказался от сделки — задаток остаётся у продавца;
• продавец отказался — он возвращает задаток и платит штраф в размере задатка, то есть отдаёт вдвое больше полученного;
• стороны довели сделку до конца — задаток засчитывается в цену.

Иной порядок допустим, если он прямо записан в договоре задатка, поэтому этот пункт читают первым. У застройщика задаток ограничен: не более 5% цены и только после того, как жильё допущено к продаже.

В договор задатка вносят: точный адрес и номер квартиры, цену, срок подписания основного договора, кто платит налоги и сборы, а также условие возврата денег, если право не удастся зарегистрировать из-за исчерпанной квоты иностранных владельцев.

Какие этапы проходит договор купли-продажи

1. Проверка объекта и продавца — документ о праве, выписка из земельного реестра, полномочия подписанта.
2. Договор задатка с фиксированной ценой и сроком выхода на сделку.
3. Договор купли-продажи: у застройщика — по типовой форме с приложениями о планировке и графике платежей, на вторичном рынке — с нотариальным удостоверением.
4. Оплата по договору через банк.
5. Налоги и сборы: регистрационный сбор 0,5% от стоимости платит покупатель, подоходный налог 2% от цены продажи — продавец, если стороны не договорились иначе.
6. Регистрация перехода права в офисе регистрации земли и получение документа о праве.
7. Передача квартиры по акту и переоформление лицевых счетов на воду и электричество.

Нужно ли нотариальное удостоверение и где его делают

Кто продавец	Нотариус
Застройщик или компания, торгующая недвижимостью	не требуется, договор действителен без него
Частное лицо (вторичный рынок)	обязательно

Удостоверяют договор в нотариальной конторе провинции или города, где находится объект. Иностранцу, не владеющему вьетнамским, нужен переводчик при подписании: без него нотариус вправе отказать. С собой берут паспорт с отметкой о законном въезде, документ о праве, согласие супруга продавца и договор задатка.

Как передаются деньги и через какой счёт

Расчёты идут безналично. Порядок, который защищает покупателя-иностранца:

1. Откройте счёт в банке во Вьетнаме на своё имя и заведите деньги переводом из-за рубежа — назначение платежа сохраняется в истории.
2. Платите со своего счёта на счёт продавца или застройщика, а не наличными и не через посредника. Компаниям платежи наличными за жильё запрещены.
3. Сохраняйте платёжные поручения и квитанции: при последующей продаже и выводе денег за границу банк попросит подтвердить происхождение средств и уплату налогов.
4. На вторичном рынке безопаснее разбить оплату: часть при нотариальном удостоверении, остаток — после подачи документов на регистрацию перехода права.

В какой момент передают квартиру и что подписывают при приёмке

Ключи выдают после оплаты по графику: у застройщика — когда внесено до 70% цены, если иное не записано в договоре. При приёмке подписывают акт приёма-передачи, и это ключевой документ:

• в нём фиксируют фактическую площадь; расхождение с договором даёт основание для перерасчёта цены;
• в него вносят замечания по отделке и инженерии со сроками устранения — подпись без замечаний закрывает эту возможность;
• с даты акта начинают начисляться платежи за обслуживание дома;
• вместе с актом передают технический паспорт квартиры, гарантийные обязательства и инструкции по оборудованию.

При покупке квартиры в новом доме дополнительно вносят взнос в фонд обслуживания — 2% от стоимости жилья.

Сколько занимает вся сделка по времени

Этап	Вторичное жильё	Новостройка
Проверка объекта и документов	3–7 дней	3–7 дней
Задаток и подготовка договора	1–2 недели	несколько дней
Подписание и удостоверение	1 день	1 день
Оплата и уплата налогов	3–10 дней	по графику стройки
Регистрация права	до 20 рабочих дней плюс 3 рабочих дня на выдачу документа	документы подаёт застройщик в течение 50 дней после передачи

Итого при готовых документах вторичная сделка укладывается в 3–6 недель. Покупка строящегося жилья заканчивается не ключами, а документом о праве, и до него от передачи квартиры проходит от нескольких месяцев до пары лет.