Договор и задаток: что подписывают и что будет, если передумать

Сделка идёт через два документа: договор бронирования с задатком и основной договор купли-продажи. Задаток обычно составляет 50 000–200 000 бат или около 5% цены и по умолчанию не возвращается, если покупатель передумал. Возврат работает только тогда, когда он прямо записан в договоре: проверка выявила обременение, иностранная квота занята, банк не выдал справку о валютной операции.

Какие договоры подписывают и в каком порядке

1. Договор бронирования (reservation agreement). Фиксирует объект, цену, срок выхода на основной договор и сумму задатка. Подписывают после осмотра, до полной проверки документов.
2. Основной договор купли-продажи (sale and purchase agreement). Содержит порядок расчётов, дату регистрации, распределение сборов и налогов, гарантии продавца, ответственность сторон.
3. Договор долевого участия у застройщика — вместо второго пункта при покупке в строящемся доме: график платежей по этапам, срок сдачи, штраф за просрочку, порядок передачи помещения.
4. Заявление и типовой договор земельного управления — короткая форма, которую подписывают в день регистрации. Она не заменяет ваш договор, а фиксирует переход права.

Размер задатка и его возврат

Ситуация	Что происходит с задатком
Покупатель передумал	остаётся у продавца
Продавец отказался от сделки	по закону возвращается в двойном размере, если договор не установил иное
Обнаружено обременение, о котором продавец умолчал	возвращается, если это записано в договоре
Иностранная квота занята на дату регистрации	возвращается только по прямому условию договора
Банк не выдал справку о валютной операции	возвращается только по прямому условию договора

Поэтому условие о возврате пишут до внесения денег, а не после. Формулировка должна называть событие и срок возврата — например, семь дней с даты уведомления.

На каком языке договор и какой текст имеет силу

Договор составляют двуязычным: тайский и английский в две колонки. В споре тайский суд работает с тайским текстом, поэтому в договоре указывают, какая версия имеет преимущественную силу, — и разумно, если это тайская, при условии, что перевод сделал ваш юрист, а не юрист продавца.

Русскоязычный перевод годится для понимания, но юридической силы не имеет; в суде понадобится заверенный перевод на тайский.

Что защищает покупателя, если сделка сорвётся

• Отлагательные условия: сделка состоится, если объект свободен от обременений, квота свободна, справка банка получена.
• Срок регистрации с конкретной датой и штрафом за просрочку со стороны продавца.
• Обязанность продавца снять ипотеку к дате регистрации, с оплатой из цены сделки.
• Распределение сборов и налогов — прописать поимённо: сбор за регистрацию, специальный налог на бизнес, гербовый сбор, удерживаемый налог.
• Расчёт через кассовый чек или условный счёт, а не наличными на месте.
• Гарантии продавца: отсутствие долгов, арендаторов, судебных споров, ответственность за недостоверность.
• Порядок передачи объекта: дата, состояние, мебель по описи, показания счётчиков.

Юрист и доверенность

Юрист нужен на трёх шагах: проверка объекта в земельном управлении, составление и правка договора, представление интересов на регистрации. Стоимость сопровождения сделки обычно 30 000–80 000 бат в зависимости от объёма проверки; отдельно оплачивается перевод документов.

Если приехать на регистрацию невозможно, оформляют доверенность земельного управления (форма Тор Дор 21). Правила простые:

• доверенность выдают на конкретное действие и конкретный объект;
• бланк заполняют полностью, пустые графы прочеркивают: незаполненное поле позволит вписать другое действие;
• подпись доверителя заверяют — в Таиланде у нотариального юриста, за границей в посольстве или консульстве Таиланда;
• к доверенности прикладывают копии паспорта с подписью доверителя.

На регистрацию представитель приходит с оригиналом доверенности, паспортом доверителя в копии и своим удостоверением личности.