Сколько стоит сделка с недвижимостью в Дубае: сборы, комиссии и что заложить сверх цены

Сверх цены объекта покупатель в Индонезии платит 5% налога на приобретение, гонорар нотариуса 0,5–1% и мелкие сборы за проверку и регистрацию — в сумме около 6% цены. Продавец платит 2,5% налога с продажи и комиссию агентства, которая по правилам составляет от 2 до 5%. Покупка новостройки у застройщика добавляет НДС 12%.

Какие налоги платит покупатель

Налог на приобретение прав (BPHTB) — 5%. Считается не от всей суммы, а от стоимости приобретения за вычетом местного необлагаемого минимума: «BPHTB 5% × (NPOP – NPOPTKP)». В Джакарте вычет составляет 60 млн IDR, в других регионах он свой. За базу берут цену сделки или кадастровую стоимость NJOP — ту, что больше.

НДС (PPN) — 12% при покупке у застройщика. Он касается только первичного жилья от компании со статусом плательщика НДС; сделка между физическими лицами по вторичному объекту НДС не облагается. На элитное жильё застройщик дополнительно начисляет налог на предметы роскоши — эту сумму всегда просят показать отдельной строкой в расчёте, а не «в цене».

Сборы за оформление. Проверка сертификата в земельном офисе — 50 000–150 000 IDR за документ, переоформление владельца в реестре — 750 000–2 000 000 IDR.

Для иностранца, оформляющего право пользования вместо собственности, к этому добавляется сбор за выдачу права: он считается по стоимости объекта и зависит от региона, поэтому его сумму берут у нотариуса до подписания предварительного договора.

Какие налоги платит продавец

Налог с продажи (PPh final) — 2,5% от суммы сделки: «PPh Final 2,5% dari Harga transaksi». Пример из тарифного расчёта: «2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000». Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус собирает и перечисляет налоги «sebelum AJB diterbitkan».

Освобождение действует для очень дешёвых и социальных объектов: продавцы жилья стоимостью ниже 60 млн IDR и простого жилья по государственным программам налог не платят.

Если продавец — компания, применяется её обычный режим налогообложения, а не окончательный налог по ставке 2,5%.

Сколько стоят услуги нотариуса и регистрация

Позиция	Сумма
Гонорар нотариуса с земельными полномочиями	0,5–1% суммы сделки, обсуждаем
Проверка сертификата в земельном офисе	50 000–150 000 IDR
Переоформление владельца в реестре	750 000–2 000 000 IDR
Справка о состоянии записи по участку	несколько сотен тысяч IDR
Юридическая проверка объекта	по договорённости, тариф государством не установлен

Планка гонорара нотариуса задана прямо: «0,5% – 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan hingga 0,5%-0,75%». По крупным объектам её обсуждают: процент от трёх миллиардов и от пятисот миллионов — разная работа только на бумаге.

Какие комиссии берут агентства

Размер комиссии посредника ограничен правилами о посреднических компаниях: «paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi». Платит её, как правило, продавец — он даёт агенту поручение продать объект. Покупатель платит комиссию только тогда, когда сам поручил агенту искать объект и договорился об этом заранее.

Что важно проверить в договоре с агентством:

• за что именно берётся комиссия и в какой момент она считается заработанной;
• входит ли в услугу проверка документов или её делает отдельный юрист;
• есть ли у агента письменное поручение от собственника — иначе он показывает объект, которым не вправе распоряжаться;
• кто оплачивает переводы документов и услуги переводчика на подписании.

Какая сумма закладывается сверх цены объекта

Расчёт на объекте в 3 млрд IDR, купленном на вторичном рынке:

Платёж	Кто платит	Сумма
Налог на приобретение, 5% от 2,94 млрд после вычета 60 млн	покупатель	147 000 000 IDR
Гонорар нотариуса, 0,5–1%	покупатель	15–30 млн IDR
Переоформление в реестре и проверки	покупатель	около 2 млн IDR
Итого покупателю сверх цены		165–180 млн IDR, примерно 5,5–6%
Налог с продажи, 2,5%	продавец	75 000 000 IDR
Комиссия агентства, 2–5%	продавец	60–150 млн IDR

При покупке новостройки у застройщика к этому добавляется НДС 12% — на объекте в 3 млрд это 360 млн IDR, и он меняет структуру бюджета сильнее всех остальных сборов вместе.

После сделки появляется ежегодный налог на имущество (PBB): ставку устанавливает муниципалитет, обычно она составляет десятые доли процента от кадастровой стоимости, а верхняя граница по закону — 0,5%. Если объект сдаётся, доход от аренды облагается отдельно, и для нерезидента ставка выше, чем для резидента, — этот вопрос стоит посчитать до покупки, а не после первого арендатора.

На чём теряют деньги

• Считают налог на приобретение от цены в договоре, а земельный офис берёт кадастровую стоимость, если она выше.
• Забывают про НДС при покупке у застройщика и обнаруживают 12% в счёте перед подписанием.
• Соглашаются на «цену в договоре ниже реальной», чтобы сэкономить на налогах: заниженная цена уменьшает не только налог, но и сумму, которую можно доказать в споре.
• Не проверяют долг по налогу на имущество за прошлые годы — он переходит вместе с объектом.
• Оплачивают комиссию агенту, у которого нет письменного поручения собственника.
• Не считают заранее сбор за выдачу права пользования и получают счёт уже на сделке.

Сверх цены квартиры покупатель во Вьетнаме тратит примерно 3–5% стоимости, и почти всё это — два платежа: фонд обслуживания дома 2% и регистрационный сбор 0,5%. Остальное — нотариус, выдача сертификата и первые платежи за содержание. НДС 10% в цене новостройки обычно уже учтён, но проверять это нужно в договоре: формулировка «цена без НДС» меняет бюджет сразу на десятую часть.

Что платит покупатель

Платёж	Сколько	Когда
НДС на новостройку	10%	в составе цены застройщика
Фонд обслуживания дома (phí bảo trì)	2% стоимости без НДС	при приёмке квартиры
Регистрационный сбор (lệ phí trước bạ)	0,5%	при оформлении сертификата
Нотариальное удостоверение договора	по шкале от суммы сделки	при подписании
Выдача сертификата собственности	от 100 тыс ₫	при регистрации
Плата за обслуживание	8–25 тыс ₫ за м² в месяц	с момента передачи ключей

Фонд обслуживания — деньги дома, а не застройщика: из него потом ремонтируют лифты, фасад, насосы и кровлю. Регистрационный сбор считается от цены договора, но не ниже нормативной таблицы провинции.

Нотариус: сколько это стоит

Договор купли-продажи между физическими лицами удостоверяется нотариально, и тариф считается по шкале от суммы сделки. Ориентиры: при цене до 1 млрд ₫ — 0,1% от суммы, при 1–3 млрд ₫ — 1 млн ₫ плюс 0,06% с превышения над миллиардом, при 3–5 млрд ₫ — 2,2 млн ₫ плюс 0,05%. Верхняя граница тарифа — 70 млн ₫, до неё доходят только крупные сделки.

К тарифу добавляется перевод документов и услуги нотариальной конторы — обычно ещё 500 тыс – 2 млн ₫. Для иностранца перевод паспорта и договора на вьетнамский обязателен.

При покупке у застройщика нотариус не нужен: договор долевого участия подписывается напрямую с компанией.

Комиссия агента

В новостройках комиссию платит застройщик — она уже заложена в цену, и покупатель ничего не доплачивает. Скидка «в обход агента» у застройщика не появляется: прайс единый.

На вторичном рынке комиссия составляет 1–2% от суммы сделки и по обычаю ложится на продавца. Иностранцу чаще имеет смысл нанять собственного представителя с почасовой или фиксированной оплатой: агент продавца работает на продавца, а проверка правового статуса объекта — самая рискованная часть сделки.

Юридическое сопровождение отдельной фирмой обходится в 15–40 млн ₫ за сделку и закрывает проверку разрешений, квоты для иностранцев и текста договора.

Что появляется сразу после передачи ключей

• Плата за обслуживание — от 8 тыс ₫ за м² в месяц в простом доме до 25 тыс ₫ и выше в комплексах с бассейном и охраной. Для квартиры 70 м² это 560 тыс – 1,75 млн ₫ в месяц.
• Парковка — 100–200 тыс ₫ в месяц за место для байка и 1–1,5 млн ₫ за автомобиль.
• Электричество и вода — по счётчикам, тариф на электричество прогрессивный.
• Отделка и мебель. Квартиры сдаются в разной степени готовности: от голых стен до полной меблировки. Разница между «без отделки» и «под ключ» — обычно 5–12 млн ₫ за м².

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет; для квартир начисляется лишь налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены, и в пересчёте на квартиру это сотни тысяч донгов в год.

Какой запас закладывать

Правило простое: к цене объекта прибавьте 5% и отдельно посчитайте отделку.

Для квартиры за 3 млрд ₫ бюджет выглядит так:

1. фонд обслуживания 2% — 60 млн ₫;
2. регистрационный сбор 0,5% — 15 млн ₫;
3. нотариус и оформление — 3–5 млн ₫ на вторичном рынке;
4. юридическая проверка — 15–40 млн ₫;
5. первые платежи за обслуживание и парковку — около 2 млн ₫ в месяц.

Итого около 100 млн ₫ сверх цены, без учёта мебели. Если квартира покупается в строящемся доме, эти расходы возникают не в день подписания, а при приёмке — через год-два, и к тому моменту курс валюты может измениться; закладывать сумму лучше в донгах.

Сверх цены квартиры закладывайте 6–9% от суммы сделки. Основная часть — налог при переоформлении собственности: 4% от заявленной в тапу стоимости. Остальное складывается из обязательного отчёта об оценке, сбора кадастра, присяжного переводчика, полиса страхования от землетрясения, комиссии агентства и залогов за подключение коммунальных услуг.

Для квартиры за 150 000 долларов это примерно 9 000–13 500 долларов дополнительных расходов, и их нужно иметь на счёте к дню сделки, а не искать после неё.

Налог при переоформлении собственности

Ставка — 4% от стоимости, указанной в тапу. По закону она делится пополам: 2% платит покупатель и 2% продавец. На практике стороны договариваются иначе, и чаще всего все 4% ложатся на покупателя — особенно при покупке у застройщика. Это предмет торга, и обсуждать его нужно до подписания предварительного договора, а не у окошка кадастра.

Важная деталь: налог считается от заявленной стоимости, и она не может быть ниже кадастровой оценки муниципалитета. Занижение суммы в тапу ради экономии на налоге бьёт по покупателю дважды — при перепродаже вырастет налог на прирост стоимости, а для программ вида на жительство и гражданства учитывается именно официальная сумма.

Кто и за что платит: полный список

Расход	Сколько	Кто обычно платит
Налог при переоформлении (tapu harcı)	4% от заявленной стоимости	по закону поровну, по факту чаще покупатель
Оборотный сбор кадастра (döner sermaye)	несколько тысяч лир	покупатель
Отчёт об оценке (обязателен при продаже иностранцу)	5 000–12 000 лир	покупатель
Присяжный переводчик на сделке	1 500–4 000 лир	покупатель
Полис страхования от землетрясения DASK	от нескольких сотен до пары тысяч лир в год	покупатель
Комиссия агентства	обычно 2% с каждой стороны	покупатель и продавец
Юридическое сопровождение	1 000–3 000 долларов	покупатель
Нотариальная доверенность и переводы	3 000–8 000 лир	покупатель
Залоги за подключение электричества и воды	несколько тысяч лир	покупатель

Обязательные расходы, о которых узнают поздно

1. Отчёт об оценке от лицензированной компании — без него сделку с иностранцем не зарегистрируют. Отчёт действителен ограниченное время, поэтому заказывают его ближе к сделке.
2. Присяжный переводчик — если вы не владеете турецким, в кадастровом управлении обязателен переводчик из официального списка. Родственник или знакомый в этой роли не подходит.
3. Полис DASK — без него не зарегистрируют переход права и не подключат электричество и газ.
4. Налоговый номер — оформляется бесплатно, но без него нельзя ни открыть счёт, ни оплатить налог.
5. Перевод денег через банк — платежи наличными в чемодане не проходят проверку и делают невозможными программы вида на жительство и гражданства, где требуется подтверждение перевода.

Что платят каждый год после покупки

• Налог на недвижимость — 0,1% от кадастровой стоимости жилья в обычных муниципалитетах и 0,2% в крупных городах, двумя платежами в год.
• Взносы за обслуживание комплекса — от нескольких сотен лир в скромном доме до нескольких тысяч в комплексе с бассейном и охраной.
• DASK — продлевается ежегодно.
• Коммунальные услуги — оплачиваются даже при пустой квартире: абонентская часть начисляется независимо от потребления.

Как посчитать бюджет сделки заранее

1. Возьмите цену объекта и умножьте на 0,04 — это налог при переоформлении, если он целиком на вас.
2. Прибавьте 2% на комиссию агентства, если работаете через него.
3. Прибавьте фиксированные расходы: оценка, переводчик, сбор кадастра, DASK, доверенность — суммарно обычно от 15 000 до 30 000 лир.
4. Прибавьте юриста, если сделка непростая или вы покупаете удалённо.
5. Отдельно отложите на въезд: залоги за счётчики, мебель, первый взнос за обслуживание.
6. Проверьте курс на день сделки. Цена в договоре может быть в лирах, а ваши деньги — в другой валюте; движение курса за неделю до сделки меняет итог сильнее, чем торг по комиссии.

Контрольный вопрос перед подписанием: кто платит 4% и это записано в договоре? Устная договорённость «продавец возьмёт на себя» на сделке превращается в требование заплатить всё самому, и отказаться уже поздно.

Сверх цены квартиры в Грузии покупатель тратит немного: налога на покупку нет, а основной обязательный платёж — государственная пошлина за регистрацию права собственности, от 150 лари при обычном сроке и до 350 лари, если оформить в день обращения. Всё остальное зависит от того, нанимаете ли вы юриста, агента и переводчика. Разумный резерв на сделку — 3–5% от цены объекта.

Регистрация права собственности

Сделку регистрирует Национальное агентство публичного реестра, приём документов идёт в Домах юстиции (Public Service Hall). Договор купли-продажи составляют прямо там, нотариус для обычной сделки не нужен.

Срок регистрации	Пошлина
4 рабочих дня	150 лари
1 рабочий день	270 лари
В день обращения	350 лари

Пошлину платят на месте, в кассе или терминале. Тарифы периодически пересматривают, поэтому сумму подтверждают в окне приёма до подписания. Выписка из реестра о праве собственности приходит в электронном виде и отдельной платы обычно не требует.

Если одна из сторон действует по доверенности, добавляется нотариус: удостоверение доверенности и подписей стоит примерно 80–160 долларов, иностранная доверенность вдобавок требует апостиля и перевода.

Агент, юрист, переводчик

• Агент. Комиссия на грузинском рынке — обычно 2–3% от суммы сделки. Кто её платит, определяется договорённостью: на вторичном рынке чаще продавец, у новостроек агент получает вознаграждение от застройщика, и покупателю услуга обходится бесплатно.
• Юрист. Проверка объекта (due diligence) стоит около 1% от цены либо фиксированную сумму в несколько сотен долларов. Он смотрит выписку из реестра, обременения и аресты, законность строительства, задолженности по коммунальным платежам и права третьих лиц.
• Переводчик. Присутствие переводчика при подписании — 15–30 долларов за визит, письменный перевод документа — 5–10 долларов за страницу. Договор в Доме юстиции подписывается на грузинском; английская или русская версия делается параллельно и заверяется.
• Банк. Международный перевод денег стоит 50–150 долларов плюс комиссия банка-получателя; расчёт наличными на сделке в Грузии тоже возможен, но крупные суммы удобнее проводить через счёт, чтобы происхождение денег подтверждалось документально.

Оценка объекта: когда она нужна

Оценка обязательна в двух случаях:

1. Ипотека. Банк принимает отчёт только от аккредитованной им оценочной компании и считает по нему сумму кредита.
2. Вид на жительство по недвижимости. Стоимость объекта подтверждается отчётом сертифицированного оценщика, аккредитованного государством, — цена в договоре сама по себе основанием не служит.

Стоимость отчёта — обычно от 100 до 300 лари для квартиры, дороже для дома и участка. Срок готовности — один-три рабочих дня. Для собственного спокойствия оценку заказывают и просто так, если объект покупается удалённо: отчёт показывает рыночную вилку и состояние.

Документы покупателя: перевод и апостиль

Для обычной покупки иностранцу достаточно заграничного паспорта: ни ВНЖ, ни местного налогового номера, ни счёта в грузинском банке закон не требует. Расходы на документы появляются в трёх ситуациях:

• покупка по доверенности — доверенность оформляется у нотариуса, апостилируется в стране выдачи и переводится на грузинский с нотариальным заверением перевода;
• покупка на компанию — нужны учредительные документы с апостилем и переводом;
• свидетельство о браке — если объект оформляется на супругов или требуется согласие супруга по законодательству страны гражданства.

Апостиль ставят только в стране, выдавшей документ, — в Грузии его не проставят. Заложите на это две-три недели до поездки.

Какой резерв закладывать

Статья	Ориентир
Регистрация права	150–350 лари
Юридическая проверка	около 1% цены
Агент (если платит покупатель)	2–3% цены
Оценка	100–300 лари
Переводы, нотариус, доверенность	100–400 долларов
Банковские комиссии	50–150 долларов

Итого при покупке без агентской комиссии расходы укладываются в 1–2% от цены, с агентом — в 3–5%. Отдельно считайте деньги на въезд в жильё: у новостроек цена почти всегда указана за «белый каркас», и ремонт с мебелью стоит дороже всех перечисленных сборов вместе взятых.

Отчёт об оценке (taşınmaz değerleme raporu) обязателен: с 4 марта 2019 года управление кадастра не регистрирует сделку с недвижимостью, если одна из сторон — иностранец, а отчёта в системе нет. Заказывает и оплачивает его обычно покупатель, срок действия — 3 месяца, изготовление — 2–5 рабочих дней.

Обязательна ли независимая оценка для иностранца

Да, и обойти это требование нечем: отчёт проверяет управление кадастра при подаче заявления. Требование действует при покупке и при продаже, если хотя бы одна сторона — иностранное физическое лицо, и распространяется на квартиры, дома, участки и коммерческие помещения.

Отчёт решает три задачи разом:

1. показывает покупателю рыночную стоимость объекта, посчитанную независимо от продавца;
2. фиксирует сумму, от которой считаются пошлина и последующие налоги;
3. подтверждает порог стоимости для ВНЖ (от 200 000 USD) и для гражданства по инвестициям (от 400 000 USD).

Кто вправе делать отчёт об оценке

Отчёт готовят только оценочные компании и эксперты, лицензированные Управлением рынков капитала (SPK) и включённые в официальный перечень. Отчёт загружается в информационную систему кадастра и получает номер — по нему управление и проверяет документ. Файл в формате PDF от агентства недвижимости или банка вместо этого не подходит.

Порядок заказа:

1. Выберите оценочную компанию из перечня SPK либо попросите банк или адвоката направить заявку в такую компанию.
2. Передайте кадастровые данные объекта (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm), копию тапу и контакт продавца.
3. Оценщик выезжает на объект: без осмотра отчёт не составляется.
4. Через 2–5 рабочих дней отчёт загружается в систему кадастра, и вам выдают копию с номером.

Заказывайте отчёт после проверки обременений и получения согласия продавца на сделку: если объект не пройдёт проверку, деньги за оценку не вернутся.

Сколько стоит отчёт и сколько он действует

Срок действия — 3 месяца с даты составления. Просроченный отчёт кадастровое управление не принимает, и его заказывают заново по полной цене — поэтому оценку делают тогда, когда сделка уже согласована, а не в начале поиска.

Государственного тарифа нет: цену назначает оценочная компания, и она зависит от типа объекта, города и стоимости. Для типовой квартиры это порядок нескольких тысяч лир, для участка, виллы или коммерческого помещения — заметно выше, потому что расчёт сложнее. Уточняйте сумму до заказа и просите включить выезд в цену.

Что ещё стоит помнить о расходах:

• отчёт нужен один на объект, а не на каждого покупателя в долевой сделке;
• при срыве сделки по вине продавца стоимость отчёта возвращают только если это записано в предварительном договоре;
• при покупке в рассрочку у застройщика отчёт делают на этапе регистрации права, а не на этапе договора.

Что делать, если оценка ниже цены продавца

Оценка ниже запрошенной цены — обычная ситуация на курортном рынке, где продавцы ориентируются на предложения соседей. Сделка при этом возможна: закон не запрещает купить дороже оценки. Меняются два обстоятельства — сумма, от которой считается пошлина, и подтверждённая стоимость для ВНЖ или гражданства.

Порядок действий:

1. Прочитайте раздел отчёта со сравнимыми объектами. Оценщик приводит аналоги и корректировки; там видно, объект дешевле рынка или продавец завысил цену.
2. Используйте отчёт в торге. Цифра независимого эксперта — сильный аргумент, особенно когда разрыв больше 10%.
3. Закажите вторую оценку в другой компании, если считаете расчёт ошибочным: отчёты разных компаний по одному объекту расходятся, а в кадастр загружается действительный отчёт.
4. Пересчитайте цель. Когда покупка нужна ради ВНЖ или гражданства, ориентируйтесь на сумму отчёта: доплата продавцу сверху порог не поднимает.
5. Проверьте нижнюю границу. Указать в тапу сумму ниже кадастровой стоимости (emlak vergi değeri) нельзя — управление такую заявку не примет.

Как отчёт влияет на налоги и на право подать на ВНЖ

Налоги и пошлина при сделке:

• пошлина за переоформление (tapu harcı) — 4% от заявленной в тапу цены, по закону 2% с покупателя и 2% с продавца;
• сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир;
• заявленная цена не может быть ниже кадастровой стоимости объекта.

Занижение цены в тапу ради экономии на пошлине даёт три последствия. Первое: доначисление пошлины и штраф, если налоговая сравнит сумму с отчётом об оценке. Второе: при перепродаже раньше пяти лет владения налог на прирост стоимости считается от разницы между продажей и указанной в тапу покупкой, то есть сэкономленное на пошлине возвращается кратно. Третье: для ВНЖ и гражданства учитывается подтверждённая стоимость, и заниженная цифра закрывает дорогу к статусу.

ВНЖ на основании собственности:

• порог — 200 000 USD по одному объекту жилого назначения, оформленному на физическое лицо;
• сумму подтверждают отчёт об оценке и справка о покупке валюты;
• назначение объекта в тапу должно быть жилым: помещение с назначением «магазин», «офис» или «отель» права на этот статус не даёт;
• разрешение выдают на срок до двух лет с правом продления, пока объект в собственности.

Гражданство по инвестициям: порог — 400 000 USD по оценке, обязательство не продавать объект три года, отметка об этом вносится в тапу. Требования и порядок подачи разбираются в отдельной главе учебника про инвестиционные программы.

Вывод для покупателя простой: цифра в отчёте важнее цифры в объявлении. Она определяет и налог, и статус, и то, за сколько объект получится продать.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1%	0,2%
Нежилое помещение	0,2%	0,4%
Земля под застройку	0,3%	0,6%

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен номер налогоплательщика по объекту.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится сбор на охрану культурного наследия — небольшая надбавка к налогу, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Учтите, что в ряде кварталов регистрация иностранцев ограничена, и это выясняется до покупки, а не после.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.
5. Держите действующим DASK и полис на жильё — пустая квартира страхуется на общих условиях, но некоторые договоры ограничивают выплату при долгом отсутствии, это проверяется в исключениях.
6. Сдаёте квартиру — оформляйте это официально: доход от аренды облагается налогом, декларация подаётся ежегодно, а неучтённый доход всплывает при перепродаже.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность «на всё» — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: остров, квартал, участок, номер квартиры.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

Сделка на вторичном рынке занимает от 3 до 6 недель и складывается из четырёх шагов: предварительный договор с задатком 10 %, согласие застройщика на переход права, встреча в офисе доверенного регистратора и выдача выписки о праве собственности. При покупке за наличные выписку выдают в день регистрации, с ипотекой цикл длиннее на 2–4 недели.

Как оформляется предварительный договор и задаток

Стороны подписывают меморандум о взаимопонимании — типовую форму договора купли-продажи, которую в Дубае называют формой F. В ней фиксируются цена, срок выхода на регистрацию, кто платит сборы и что происходит при отказе.

• Задаток — 10 % от цены. Его вносят чеком на имя продавца или переводом; чек до регистрации хранится у агентства или у доверенного регистратора, а не у продавца.
• Срок сделки в договоре обычно 30–60 дней; за просрочку предусмотрены санкции для обеих сторон.
• Отказ покупателя без оснований стоит задатка, отказ продавца — возврата задатка в двойном размере, если это записано в договоре.
• Условия договора важнее устных обещаний: мебель, ремонт, дата освобождения квартиры и оплата долгов вписываются в текст.

Подписывать форму до проверки документов продавца не стоит: задаток вносится после того, как выписка о праве и справка об отсутствии долгов проверены.

Какая роль у агентства и застройщика в сделке

Участник	Что делает
Агент продавца	размещает объявление, организует показы, готовит документы продавца
Агент покупателя	проверяет объект, ведёт переговоры, сопровождает регистрацию
Застройщик или управляющая компания	проверяет долги по обслуживанию и выдаёт согласие на переход права (NOC)
Доверенный регистратор	принимает документы и платежи, регистрирует переход права
Банк	при ипотеке выдаёт одобрение, оценивает объект, гасит прежний кредит продавца

У брокера обязательно должен быть действующий регистрационный номер: сделку без лицензированного агента заключить можно, а вот полагаться на посредника без лицензии — нет. Комиссию агентства — 2 % плюс НДС — по практике рынка платит покупатель.

Как проходит регистрация перехода права

1. Согласие застройщика (NOC). Стороны приходят в офис застройщика, тот проверяет отсутствие долгов и выдаёт согласие. Стоимость — 500–5 000 дирхамов, срок — от 1 дня до 2 недель.
2. Запись в офис доверенного регистратора. Встречаются продавец, покупатель или их представители по доверенности.
3. Оплата. Цена передаётся банковским чеком (manager cheque), сборы вносятся отдельно: 4 % земельному департаменту и регистрационный сбор офиса — 4 200 дирхамов с учётом НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов.
4. Выдача выписки о праве собственности на имя покупателя. При покупке за наличные — в тот же день, при ипотеке — после оформления залога.
5. Переоформление коммунальных услуг и договора с управляющей компанией: счета за электричество и воду переводятся на нового владельца отдельно.

При покупке на стадии строительства порядок другой: договор с застройщиком регистрируется в предварительном реестре, а выписку о праве собственности выдают после передачи объекта.

Сколько времени занимает сделка

Этап	Срок
Проверка документов и торг	2–7 дней
Подписание договора и задаток	1 день
Одобрение ипотеки, если она нужна	5–15 рабочих дней
Согласие застройщика	1–14 дней
Регистрация перехода права	1 день
Весь цикл за наличные	3–4 недели
Весь цикл с ипотекой	5–8 недель

Самые частые задержки — ожидание согласия застройщика и погашение ипотеки продавца: пока банк не снимет обременение, регистрацию не проведут.

Можно ли купить объект дистанционно по доверенности

Да, и это распространённая практика. Порядок такой:

1. Оформить доверенность у нотариуса в своей стране на конкретного представителя и конкретные действия: покупка, подписание договора, оплата сборов, получение выписки.
2. Легализовать её — апостиль либо консульская легализация, затем подтверждение в МИД ОАЭ.
3. Перевести на арабский у аккредитованного переводчика.
4. Открыть счёт или заранее согласовать порядок оплаты: деньги переводятся из-за рубежа, а сборы оплачиваются на месте.

Что учесть: доверенность выдаётся на ограниченный срок, а объём полномочий трактуется буквально — если право получать выписку не прописано, представитель её не получит. Проверьте также, что доверенность допускает оплату сборов и подписание договора именно того вида, который вам нужен.

Что идёт не так чаще всего

• продавец не гасит долг по взносам на обслуживание, и согласие застройщика не выдают;
• банк продавца задерживает снятие обременения;
• в договоре не указана дата освобождения квартиры, и въезд откладывается на месяцы;
• доверенность оформлена без легализации или без нужных полномочий;
• покупатель не заложил 7–10 % сверх цены на сборы и комиссии и не может выйти на регистрацию;
• расчёт наличными: расходы по сделке с 2025 года вносятся заранее и безналично, поэтому платёж нужно планировать за несколько дней.

При продаже продавец платит итоговый подоходный налог 2,5% от цены сделки или кадастровой стоимости — смотря какая выше, покупатель — BPHTB 5%. Оба платежа вносятся до подписания акта у уполномоченного нотариуса (PPAT), иначе он не заверит сделку.

Как продать объект, если владелец — иностранец

1. Проверьте свой документ о праве: срок действия права пользования, отсутствие обременений, совпадение данных с паспортом и видом на жительство.
2. Определите круг покупателей. Другой иностранец сможет купить объект, только если у него есть действующий вид на жительство, а цена не ниже установленного порога: на Бали — от 5 000 000 000 IDR за отдельный дом и от 3 000 000 000 IDR за квартиру. Гражданину страны такие ограничения не мешают, и покупателей среди них больше.
3. Подпишите предварительный договор с задатком у нотариуса, а не в мессенджере.
4. Оплатите налоги: 2,5% — продавец, 5% — покупатель.
5. Подпишите акт купли-продажи у PPAT и передайте документы на перерегистрацию права в земельное ведомство.

Какой налог при продаже

• 2,5% от цены сделки или кадастровой стоимости — итоговый налог продавца. Занижение цены в договоре не помогает: база считается по большей из двух величин, а расхождение вскроется при перерегистрации.
• Покупатель отдельно платит 5% налога на приобретение прав, за вычетом необлагаемого минимума своего района.
• Новостройка от застройщика-плательщика НДС облагается НДС 12% сверх цены.
• Услуги нотариуса и перерегистрация оплачиваются отдельно; порядок распределения этих расходов между сторонами прописывается в договоре.

Что происходит с правами при истечении срока пользования

• Право пользования (Hak Pakai) даётся на срок и продлевается: типичная схема — 30 лет, затем продление на 20 и возобновление на 30, суммарно около 80 лет.
• Продление оформляется до окончания срока. Пропущенный срок прекращает право: земля возвращается в распоряжение государства или собственника участка, а вопрос о строении решается отдельно и не в пользу владельца.
• Дату окончания смотрите в самом свидетельстве о праве, а не в договоре с продавцом: сроки предыдущего владельца переходят к вам как есть, а не начинаются заново.
• Право пользования на квартиру в кондоминиуме привязано к сроку права на землю под домом — проверяйте оба.

Как наследуется недвижимость иностранца

• Право пользования наследуется, но наследник обязан сам иметь право владеть таким объектом — то есть законно жить в стране по действующему разрешению.
• Если наследник по закону не может владеть объектом, ему даётся один год, чтобы продать его или переоформить. По истечении срока право прекращается, а деньги от принудительной реализации возвращаются не всегда полностью.
• Завещание, составленное за границей, для местного ведомства нужно перевести присяжным переводчиком и легализовать апостилем.
• Наследникам понадобятся: свидетельство о смерти, документы о родстве, свидетельство о праве и справка об отсутствии долгов по налогу PBB.
• Оформление наследства ведёт нотариус; ведомство перерегистрирует право на наследника только после уплаты налогов и сборов.

Что делать при споре с продавцом или арендодателем

1. Соберите доказательства: договор, платёжные документы, переписку, свидетельство о праве, выписку из земельного реестра.
2. Направьте письменную претензию с требованием и сроком — она понадобится и для суда, и для переговоров.
3. Медиация через нотариуса или профессионального посредника обычно быстрее и дешевле суда.
4. Земельное ведомство разбирает споры о правах, границах и записях в реестре; полиция — подделку документов и мошенничество.
5. Суд общей юрисдикции рассматривает иск по договору; иностранец вправе быть истцом, но нужен местный адвокат и перевод документов.
6. Отдельно об оформлении на подставное лицо: соглашение, по которому объект записан на гражданина страны, а фактическим владельцем считается иностранец, суды признают недействительным. Вернуть деньги по такой схеме крайне сложно, и защиты у покупателя фактически нет.

Сделка идёт по одной схеме: предварительный договор с задатком, проверка документов, уплата налогов, подписание акта купли-продажи у нотариуса с земельными полномочиями (PPAT) и регистрация перехода права в земельном офисе. Налоги платятся до подписания акта — нотариус «memungut, menghitung, dan menyetorkan pajak ini sebelum AJB diterbitkan». Заявление о регистрации подаётся в течение семи рабочих дней после акта, а вся сделка при чистых документах занимает один-три месяца.

Как оформляется предварительный договор и задаток

1. Согласовать условия письменно. Предварительный договор (PPJB) фиксирует объект, цену, срок выхода на основной акт, что входит в цену (мебель, техника, доступ к воде) и кто платит какие сборы.
2. Определить размер задатка. На рынке это обычно около 10% цены. Сумма меньше защищает хуже, больше — рискованнее для покупателя.
3. Прописать судьбу задатка. Три обязательных пункта: возврат при обнаружении обременений или несоответствий, удержание при отказе покупателя без причин, ответственность продавца при отказе после проверки.
4. Поставить срок проверки. Нормальная формула — задаток вносится под условие, что в течение оговорённого срока покупатель проверяет документы и вправе выйти из сделки с возвратом.
5. Заверить у нотариуса. Предварительный договор в простой письменной форме исполним хуже: расписка от продавца не остановит продажу объекта другому покупателю.

Для иностранца, покупающего дом, в предварительный договор добавляется отдельное условие: продавец отказывается от права собственности, а покупатель оформляет право пользования. Без этого пункта продавец вправе настаивать на обычной сделке, которую земельный офис не зарегистрирует.

Какова роль нотариуса при сделке

Акт купли-продажи составляет не любой нотариус, а PPAT — должностное лицо с полномочиями по земельным сделкам. Его функции:

• проверить сертификат по реестру и снять с него текущие отметки;
• рассчитать и собрать налоги: покупательский налог на приобретение и налог продавца с продажи — до подписания акта;
• составить и удостоверить акт купли-продажи (AJB);
• подать документы на регистрацию перехода права в земельный офис;
• выдать сторонам заверенные копии и вернуть покупателю сертификат с новой записью.

Чего PPAT не делает: не защищает интересы покупателя в торге, не оценивает объект, не проверяет зонирование глубже реестровых записей и не отвечает за скрытые дефекты постройки. Поэтому юрист покупателя работает параллельно, а не вместо нотариуса.

Как проходит оплата и в какой валюте

• Только в рупиях. Расчёты на территории Индонезии закон требует проводить в национальной валюте, поэтому цена в объявлении «в долларах» переводится в рупии на дату платежа, и курс фиксируют в договоре.
• Через банк. Платёж проводят банковским переводом: подтверждение платежа приобщается к делу, а наличные крупными суммами создают проблемы и продавцу, и покупателю.
• Источник средств. При переводе из-за рубежа банк запрашивает документы об источнике: договор продажи прежнего жилья, выписки, подтверждение дохода. Готовить их лучше заранее, иначе платёж застрянет на комплаенсе.
• Порядок платежей. Типичная схема: задаток по предварительному договору, основная сумма — в день подписания акта, остаток — после регистрации, если стороны так договорились.
• Налоги отдельно. Налог на приобретение и налог продавца перечисляются по отдельным квитанциям до подписания акта, и без них нотариус акт не подпишет.

Когда переходит право и как это регистрируется

Право переходит не в момент оплаты, а после регистрации в земельном офисе. Последовательность:

1. Подписание акта купли-продажи у PPAT в присутствии обеих сторон или их представителей по действующей доверенности.
2. Подача документов на переоформление: заявление о регистрации подаётся «dalam 7 hari kerja setelah AJB».
3. Проверка земельным офисом и внесение записи; для иностранца при покупке дома в этот же этап входит выдача права пользования.
4. Выдача сертификата с новым владельцем — в электронной форме или в виде бумажного документа с электронной отметкой.
5. Перерегистрация налога на имущество на нового владельца и, если объект в комплексе, — уведомление управляющей компании.

Сбор за переоформление в земельном офисе невелик: за смену владельца в реестре берут порядка 750 000–2 000 000 IDR в зависимости от объекта и региона.

Сколько занимает вся сделка

Этап	Срок
Проверка документов и объекта	от 1 до 3 недель
Подготовка предварительного договора и внесение задатка	несколько дней
Расчёт и уплата налогов	1–5 рабочих дней
Подписание акта у PPAT	один день
Подача на регистрацию	до 7 рабочих дней после акта
Регистрация и выдача сертификата	от двух недель до трёх месяцев

При чистых документах покупатель получает сертификат через один-три месяца после первого платежа. Дольше идут сделки, где право собственности переводится в право пользования, где объект в наследстве или где нужно снять залог: каждое такое обстоятельство добавляет к сроку недели, а не дни.

Где сделки срываются

• Задаток внесён до проверки документов — и не возвращается, когда всплывает залог или спор.
• Предварительный договор оформлен запиской, без нотариуса и без условий возврата.
• Продавец рассчитывает погасить свой кредит деньгами покупателя, а банк не снимает залог вовремя.
• Оплата проведена наличными или в валюте, и подтвердить платёж перед земельным офисом нечем.
• В акте не оговорено, что продавец отказывается от права собственности в пользу выдачи права пользования покупателю-иностранцу.
• Пропущен семидневный срок подачи на регистрацию, и документы приходится собирать заново.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранцу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за 4 рабочих дня за 50 лари или быстрее за отдельную плату.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля — недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение действует с 2017 года и распространяется на участки за пределами городской черты: пашни, пастбища, многолетние насаждения.

Обычные подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решается муниципалитетом, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег, а не после.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной: в выписке из Публичного реестра категория указана прямо.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года; ранее было 100 000 долларов).

То есть покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности. Порядок такой:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Признак	Покупка на физическое лицо	Покупка на грузинскую компанию
Регистрация	сразу, документов минимум	сначала регистрация компании в Доме юстиции
Налог на имущество	только если годовой доход домохозяйства выше 40 000 лари, ставка до 1%	1% от стоимости имущества компании
Сдача в аренду	жилая — 5% с валового дохода	облагается в общем порядке, ставка выше
Продажа	через 2 года владения налога на прирост нет	доход входит в прибыль компании
Вид на жительство по объекту	доступен	не даёт основания: собственник — компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

Владение квартирой в Таиланде обходится в три регулярных платежа: содержание дома (обычно 30–100 бат за м² в месяц), электричество с водой по счётчику и годовой налог на землю и строения (для жилья — 0,02–0,10% оценочной стоимости). Разово при передаче ключей вносят фонд капитального ремонта. Для квартиры 45 м² в Бангкоке это порядка 2 000–4 000 бат в месяц плюс около тысячи бат налога в год.

Из чего складывается ежемесячный платёж за содержание

Платёж считают по площади квартиры: ставка за квадратный метр умножается на площадь по свидетельству о праве.

• Обычный дом без излишеств — 30–50 бат за м² в месяц.
• Дом с бассейном, спортзалом и охраной — 50–80 бат за м².
• Дорогие проекты в центре Бангкока и на первой линии моря — от 80 до 150 бат за м².

В эту сумму входят уборка и охрана территории, лифты, освещение и вода общих зон, бассейн, вывоз мусора, работа управляющей компании и офиса дома. Счёт выставляет юридическое лицо кондоминиума — объединение всех владельцев квартир; ставку утверждает общее собрание, и она меняется вместе с бюджетом дома. Платят обычно вперёд за год, реже — за полгода или квартал; за оплату вперёд иногда дают скидку.

Содержание платит владелец, а не арендатор: даже если квартира сдана, долг числится за квартирой.

Фонд капитального ремонта

Фонд капитального ремонта вносят один раз — при передаче квартиры от застройщика, обычно 350–1 000 бат за м² (для квартиры 45 м² это 16 000–45 000 бат). Деньги идут не на текущие расходы, а на замену лифтов, кровли, насосов, ремонт фасада.

Повторный взнос возможен, когда фонд исчерпан: решение принимает общее собрание владельцев, и оно обязательно для всех, включая тех, кто голосовал против. Перед покупкой на вторичном рынке имеет смысл спросить в офисе дома размер фонда и планы крупных работ — это единственный расход, который сваливается разом и крупной суммой.

Налог на землю и строения

Налог платит тот, кто владел объектом на 1 января соответствующего года. Считают его от оценочной стоимости, которую устанавливает казначейство, а не от цены сделки — она обычно заметно ниже рыночной.

Кто владелец и что за объект	Что не облагается	Ставка сверх освобождения
Основное жильё, владелец имеет и землю, и дом	первые 50 млн бат	0,03% (50–75 млн), 0,05% (75–100 млн), 0,10% (свыше 100 млн)
Основное жильё, только строение или квартира	первые 10 млн бат	0,02% (10–50 млн), далее по тем же ступеням
Второе и последующее жильё, в том числе сдаваемое	освобождения нет	0,02% до 50 млн и далее по ступеням до 0,10%

Основным жильё считается, если владелец вписан в домовую книгу по этому адресу; у иностранного владельца квартиры в иностранной квоте чаще работает третья строка таблицы. Пример: квартира с оценочной стоимостью 5 млн бат, не основное жильё, — 1 000 бат налога в год.

Порядок такой:

1. Местная администрация (муниципалитет или сельский совет) рассылает уведомление с расчётом — как правило, в феврале.
2. Налог платят в кассу той же администрации, по банковскому переводу или через приложение банка.
3. Срок уплаты сдвигается решениями министерства: за 2569 год по буддийскому календарю его продлили до июня.
4. Если начислено 3 000 бат и больше, многие администрации разрешают заплатить тремя частями подряд идущими месяцами.

Уведомление до иностранного владельца часто не доходит: письмо уходит на адрес квартиры или прежнему собственнику. Отсутствие письма от налога не освобождает — расчёт запрашивают в администрации сами, по адресу и номеру свидетельства.

Электричество и вода

• Электричество. Бытовой тариф городской и провинциальной электросетей — около 4–5 бат за кВт·ч с учётом топливной надбавки. Но в кондоминиумах счётчики нередко оформлены на дом, и владельцам перепродают электричество по 6–8 бат за кВт·ч. Разницу выясняют до покупки: при кондиционере, работающем круглый год, она набегает в тысячи бат.
• Вода. Городской водоканал берёт порядка 9–17 бат за м³, а дом при перепродаже — 25–30 бат за м³. В счёте от офиса дома вода обычно идёт отдельной строкой рядом с содержанием.
• Интернет подключают напрямую у провайдера: 400–800 бат в месяц за домашний тариф.

Во многих домах счёт за электричество и воду приходит вместе со счётом за содержание, а при неоплате первым отключают именно эти услуги.

Что будет при просрочке

По содержанию. Устав дома почти всегда предусматривает пеню — обычно около 12% годовых на долг, а при длительной просрочке она вырастает. Дальше владельца отключают от общих сервисов: карта-ключ перестаёт открывать бассейн и спортзал, машину не пускают на парковку. Главное последствие приходит при продаже: земельный офис регистрирует переход права на квартиру только при справке юрлица дома об отсутствии задолженности. Пока долг не погашен, квартиру не продать и не переоформить.

По налогу. На неуплаченную сумму начисляют надбавку около 1% за каждый месяц просрочки, а сверху — штраф, размер которого зависит от того, заплатили вы до письменного требования администрации или после (от 10 до 40% суммы налога). Долг по налогу тоже всплывает при сделке: администрация вправе сообщить о недоимке в земельный офис, и регистрацию притормозят до расчёта.

Два порога и одно ограничение. Вид на жительство по недвижимости даёт объект стоимостью от 200 000 долларов — правило действует для тапу, полученных с 16 октября 2023 года. Гражданство по программе инвестиций — от 400 000 долларов, с запретом продавать объект три года. Ограничение общее: в кварталах, закрытых для регистрации иностранцев, вид на жительство по адресу не оформят, сколько бы объект ни стоил.

Вид на жительство: порог и как считают

• минимальная стоимость — 200 000 долларов (до 16 октября 2023 года было 75 000). Раньше приобретённые объекты оцениваются по правилам, действовавшим на дату покупки;
• сумма считается в лирах по курсу Центрального банка на день оформления тапу, а не по цене в объявлении;
• стоимость подтверждается отчётом об оценке лицензированной компании — он обязателен;
• разрешение краткосрочное, обычно на один-два года, с продлением, пока объект в собственности;
• проживание в стране для сохранения статуса требуется в разумных пределах: долгие отлучки — основание для отказа в продлении.

Закрытые кварталы. Управление по вопросам миграции ограничивает регистрацию иностранцев там, где их доля приближается к пятой части населения: список закрытых кварталов исчисляется тысячами по десяткам провинций и пересматривается. Купить квартиру там можно, а получить по её адресу вид на жительство — нет. Проверять адрес нужно до внесения задатка.

Гражданство за инвестиции

Условие	Значение
Минимальная сумма	400 000 долларов в недвижимость
Запрет на продажу	3 года, отметка вносится в тапу
Оценка объекта	обязательный отчёт лицензированной компании
Оплата	банковским переводом, с подтверждением обмена валюты
Срок рассмотрения	обычно от нескольких месяцев
Проживание в стране	не требуется

Можно набрать сумму несколькими объектами, если все они куплены и оформлены под программу. Помимо недвижимости закон допускает и другие пути — вложение капитала, банковский депозит, государственные ценные бумаги, паи фондов, создание рабочих мест, — со своими порогами.

Последовательность действий: налоговый номер → счёт в турецком банке → перевод денег и обмен валюты через банк с получением подтверждающего документа → отчёт об оценке → сделка в кадастре с внесением отметки о запрете продажи → сертификат соответствия → заявление на вид на жительство → заявление о гражданстве.

Какие объекты не засчитываются

• купленные у продавца, который является вашим соотечественником, у вашей компании или у компании с вашим участием;
• ранее принадлежавшие вам, вашему супругу или детям и проданные, чтобы купить снова;
• оплаченные наличными без банковского перевода — подтвердить платёж нечем;
• с заниженной суммой в тапу: учитывается официальная стоимость, а не та, что вы заплатили на самом деле;
• без действующего отчёта об оценке;
• объекты, которые уже использовались для получения гражданства другим лицом и находятся под запретом продажи;
• земельные участки без строительства — для программы гражданства к ним предъявляются отдельные требования, и просто участок обычно не подходит.

Запрет перепродажи

При гражданстве — три года с отметкой в тапу: продать раньше нельзя, кадастр сделку не зарегистрирует. Аренда при этом разрешена, доход остаётся ваш.

При виде на жительство отдельного запрета нет, но статус привязан к собственности: продали объект — основание для продления исчезло.

После трёх лет ограничение снимается, и объект продаётся свободно. Учтите налог на прирост стоимости: при продаже в течение пяти лет с покупки разница между ценой покупки и продажи облагается налогом на доход, после пяти лет — нет.

Кто ещё получает статус вместе с вами

• вид на жительство — супруг и дети до 18 лет оформляются как члены семьи, каждому своё разрешение по вашему объекту;
• гражданство — распространяется на супруга и детей младше 18 лет; они подают заявления вместе с основным заявителем;
• совершеннолетние дети и родители права не получают: им нужны собственные основания;
• доля в объекте. Если недвижимость куплена в долях супругами, для программы гражданства учитывается доля каждого — на порог должна выходить сумма, оформленная на заявителя.

Частая ошибка: оформить квартиру на двоих по половине и рассчитывать, что каждый выполнил условие. Порог считается по оформленной доле, а не по цене объекта целиком.

Продажа раньше чем через пять лет после регистрации права в тапу облагается подоходным налогом с прибыли по шкале 15–40%; необлагаемая часть прибыли в 2026 году — 150 000 TL. После пяти полных лет владения налога нет вообще, какой бы ни была прибыль. Считается при этом не разница «продал минус купил»: цену покупки сначала индексируют на инфляцию, и у квартир, купленных 3–4 года назад, налогооблагаемая прибыль часто выходит близкой к нулю.

Пять лет владения: как считается срок

Срок отсчитывается по дням от даты регистрации в тапу, а не от даты договора, задатка или сдачи дома. Для новостройки, купленной у застройщика по предварительному договору, точка отсчёта — день, когда объект оформили на вас в кадастровом управлении. Это частая и дорогая ошибка: договору четыре года, тапу — год, срок считается по тапу.

Есть случаи, когда налога с прибыли не возникает независимо от срока:

• жильё получено безвозмездно — по наследству или в дар;
• объект продан после 60 месяцев владения;
• прибыль после всех вычетов не превысила необлагаемые 150 000 TL.

Как считается налогооблагаемая прибыль

1. Берёте цену продажи, указанную в тапу.
2. Индексируете цену покупки. Стоимость приобретения умножается на рост индекса цен производителей (Yİ-ÜFE) между месяцем перед покупкой и месяцем перед продажей. Индексация разрешена, только если этот рост составил 10% и больше — при турецкой инфляции условие выполняется почти всегда.
3. Вычитаете расходы по сделке — с документами: пошлина при покупке и при продаже, комиссия агентства, отчёт об оценке, нотариус, услуги переводчика.
4. Вычитаете необлагаемые 150 000 TL (сумма 2026 года).
5. Остаток облагаете по шкале.

Налогооблагаемая прибыль	Налог
до 190 000 TL	15%
190 001 – 400 000 TL	28 500 TL + 20% с суммы свыше 190 000 TL
400 001 – 1 000 000 TL	70 500 TL + 27% с суммы свыше 400 000 TL
1 000 001 – 5 300 000 TL	232 500 TL + 35% с суммы свыше 1 000 000 TL
свыше 5 300 000 TL	1 737 500 TL + 40% с суммы свыше 5 300 000 TL

Пример. Квартира куплена за 3 000 000 TL, через три года продана за 6 000 000 TL. Индекс цен производителей за это время вырос на 80%, значит для расчёта цена покупки равна 5 400 000 TL. Прибыль — 600 000 TL. Расходы по обеим сделкам с документами — 200 000 TL, остаётся 400 000 TL. Минус необлагаемые 150 000 TL база равна 250 000 TL. Налог: 28 500 TL плюс 20% с 60 000 TL, итого 40 500 TL.

Значение индекса за нужные месяцы публикует статистическое ведомство; бухгалтер считает коэффициент по двум цифрам, и эту часть стоит проверить самому — ошибка в месяце меняет сумму налога заметно.

Заниженная цена в тапу бьёт по продавцу. Если при покупке в документе указали сумму меньше реальной, то при продаже разница превращается в налогооблагаемую прибыль. Занизить обе стороны сделки не выйдет: цена в тапу не может быть ниже оценки из отчёта и ниже кадастровой стоимости муниципалитета.

Когда декларировать и платить

• Налоговый резидент Турции подаёт годовую декларацию с 1 по 31 марта года, следующего за продажей. Налог платится двумя равными частями — в марте и в июле.
• Нерезидент — тот, кто живёт за пределами Турции, — подаёт отдельную декларацию (münferit beyanname) в течение 15 дней после сделки, в налоговую по месту нахождения объекта, и в тот же срок платит налог. Дожидаться марта в этом случае нельзя: срок уже прошёл.

Практическое следствие: если вы продаёте квартиру и сразу уезжаете, налоговую часть надо закрыть до отъезда или оставить доверенность бухгалтеру.

Какие документы нужны для продажи

• Тапу на объект (оригинал или выписка).
• Паспорт и его нотариальный перевод, турецкий налоговый номер.
• Фотография продавца для оформления.
• Отчёт об оценке от компании с лицензией регулятора рынка капитала. Он обязателен во всех сделках, где иностранец выступает покупателем или продавцом, и действует 3 месяца.
• Справка муниципалитета о кадастровой стоимости и об отсутствии долга по налогу на недвижимость (rayiç bedel ve borcu yoktur yazısı).
• Действующий полис DASK — обязательное страхование от землетрясения.
• Энергетический сертификат здания (EKB).
• Присяжный переводчик на подписании, если вы не владеете турецким: без него кадастровое управление сделку не проведёт.
• Доверенность, если подписывает представитель: оформляется у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом, с фотографией и точным перечнем полномочий.
• Заявление подаётся через систему WebTapu или в кадастровом управлении по месту объекта; дальше назначается день подписания.

Сколько стоит сама сделка

• Пошлина за переход права — 4% от заявленной цены. По закону она делится поровну: по 2% с продавца и с покупателя, но стороны часто договариваются иначе — запишите это в договор до сделки.
• Оборотный сбор кадастрового управления (döner sermaye) — фиксированная сумма, несколько тысяч лир вместе с услугами.
• Комиссия агентства — по регламенту не выше 4% от цены сделки, делится между сторонами по договорённости, сверху начисляется KDV.
• Отчёт об оценке и переводчик — за счёт стороны, которой они нужны; обе услуги стоят порядка нескольких тысяч лир.

Как вывести деньги за рубеж

Валютных ограничений на вывод выручки от продажи нет, налог у источника при переводе не удерживается. Проверять будет банк — по правилам противодействия отмыванию, а не налоговая.

1. Получите оплату на свой турецкий счёт, а не наличными. Наличная передача денег не годится ни как доказательство источника средств, ни для последующего перевода.
2. Соберите пакет для банка: выписку из тапу о состоявшейся продаже, договор, платёжное поручение покупателя, отчёт об оценке, подтверждение уплаты налога, если он был, и справку о покупке валюты (DAB), если при покупке вы заводили валюту в страну.
3. Конвертируйте лиры и переведите сумму на свой собственный счёт за границей: перевод на счёт третьего лица банк проверяет дольше и чаще отказывает.
4. Предупредите отделение заранее, если сумма крупная: покупка валюты и исполнение перевода занимают время, а лимит одного перевода банк устанавливает сам.

Справку о покупке валюты, полученную при покупке жилья, стоит хранить всё время владения — она объясняет банку происхождение денег лучше любого объяснения.

Если квартира куплена под гражданство

• Три года продавать нельзя. При оформлении гражданства в реестр вносится отметка об обязательстве не продавать объект три года. Пока отметка стоит, кадастровое управление сделку не зарегистрирует.
• Срок считается с даты внесения отметки, а не с даты покупки или получения паспорта.
• После истечения трёх лет продажа свободна, и на уже полученное гражданство она не влияет.
• Ваш покупатель-иностранец, скорее всего, не сможет использовать этот объект для собственного гражданства. Объект не годится, если продавец — тот же по гражданству иностранец, что и покупатель, либо его супруг или ребёнок, а также если после 12 января 2017 года этот объект уже передавался турецкому гражданину или турецкой компании самим покупателем, его семьёй или его соотечественником. Круг покупателей из-за этого уже, и цена перепродажи обычно ниже той, по которой объект покупали в программе.
• Продажа раньше года после покупки с освобождением от KDV обходится дорого отдельно: если новостройка приобреталась с льготой по налогу на добавленную стоимость за ввезённую валюту, при продаже в течение года неуплаченный налог взыскивается с процентами до регистрации сделки в кадастре.

Из-за чего сделки срываются и дорожают

• Долг по налогу на недвижимость или по взносам дома — справку об отсутствии долга не выдадут, день подписания сдвинется.
• Просроченный полис DASK — оформляется заново до сделки.
• Отчёт об оценке старше трёх месяцев — нужен новый.
• Отметка о трёхлетнем обязательстве по программе гражданства, о которой продавец забыл.
• Цена в тапу ниже оценки — сделку не проведут.
• Расчёт наличными — деньги потом не вывести: банк не примет их без документального следа.
• Нерезидент пропустил 15 дней на отдельную декларацию — пени и штраф поверх налога.

Покупатель недвижимости в Грузии не платит при сделке ничего, кроме регистрационной пошлины: налога на приобретение здесь нет. Ежегодный налог на имущество платят только семьи с годовым доходом выше 40 000 лари, ставка — от 0,05% до 1% рыночной стоимости. Доход от сдачи жилья облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи не облагается вовсе, если объект был в собственности больше двух лет.

При покупке: налога нет

Ни налога на приобретение, ни гербового сбора, ни отдельного сбора для иностранцев в Грузии не существует. Расходы покупателя — это пошлина за регистрацию права и услуги, которыми он решил воспользоваться.

Одно уточнение по новостройкам: НДС по ставке 18% уже включён в цену застройщика и отдельной строкой покупателю не выставляется. При покупке у физического лица на вторичном рынке НДС не возникает вовсе.

Ежегодный налог на имущество

Это налог не на объект, а на семью: его платят только те, у кого совокупный годовой доход домохозяйства превысил порог.

Годовой доход семьи	Ставка от рыночной стоимости
до 40 000 лари	налог не платится
40 000–100 000 лари	0,05–0,2%
свыше 100 000 лари	0,8–1%

Конкретную ставку внутри вилки устанавливает муниципалитет, поэтому в Тбилиси и в небольшом городе она может отличаться. Стоимость объекта берётся рыночная, а не та, что написана в старом договоре.

Порядок такой:

1. Заводится налоговый номер и личный кабинет в Службе доходов (rs.ge).
2. Декларация за прошедший год подаётся до 1 ноября.
3. Налог уплачивается до 15 ноября.
4. За просрочку начисляется пеня — 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день.

Если доход семьи ниже порога, декларацию по этому основанию не подают вовсе. Это самая частая ошибка новых владельцев: одни платят налог там, где он не начисляется, другие пропускают срок, будучи уверенными, что налог берут «сам собой» из уведомления.

Налог с дохода от аренды

Для физического лица, которое сдаёт жильё людям для проживания, действует ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Она применяется независимо от числа сдаваемых квартир.

Альтернатива — общий режим со ставкой 20% и вычетом документально подтверждённых расходов; он выгоден редко, обычно только при крупном ремонте в том же году.

Что важно помнить:

• Доход декларируется ежемесячно через кабинет на rs.ge; налог перечисляется по итогам месяца.
• Посуточная сдача обычно ведётся как предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем и при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота.
• При обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев возникает обязанность встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
• Сдача помещения юридическому лицу меняет схему: компания-арендатор удерживает налог у источника.

Налог при продаже

• Владели объектом больше двух лет — прибыль от продажи налогом не облагается, декларация по этой сделке не нужна.
• Продали раньше двух лет — платится 5% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Именно с разницы, а не со всей суммы, поэтому договор о покупке стоит хранить: без него подтвердить затраты нечем.
• Отсчёт ведётся от даты регистрации права собственности в реестре, а не от даты договора или оплаты застройщику.

При перепродаже строящегося объекта до его регистрации сделка оформляется как уступка прав по договору, и налоговые последствия считаются иначе — этот случай стоит разбирать с бухгалтером до подписания.

Нужно ли отчитываться в стране прежнего проживания

Это зависит не от Грузии, а от того, где вы остаётесь налоговым резидентом. Общее правило: страна, резидентом которой вы являетесь, обычно облагает мировой доход и требует сведений о зарубежных активах и счетах.

Проверьте три вещи:

1. Остаётесь ли вы налоговым резидентом прежней страны по числу дней и по центру жизненных интересов.
2. Есть ли между ней и Грузией соглашение об избежании двойного налогообложения и как оно распределяет доход от недвижимости — как правило, он облагается там, где объект.
3. Есть ли у вас обязанность уведомлять о зарубежной недвижимости и счетах и в какой срок.

Грузинский налог, уплаченный с аренды или продажи, обычно засчитывается в прежней стране по соглашению — но зачёт нужно заявить, автоматически он не произойдёт.

У иностранца в Индонезии три рабочих формы: право пользования (Hak Pakai) на дом — 30 лет с продлением на 20 и возобновлением на 30, аренда (Hak Sewa) по договору без записи в земельном реестре и право застройки (HGB) на свою компанию — те же 30 + 20 + 30 лет, но с правом коммерческого использования. Квартиру в многоквартирном доме иностранец оформляет полным правом на помещение — «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun». Оформление на местного «держателя» формой владения не является: такой договор ничтожен.

Что такое право пользования и на какой срок его дают

Hak Pakai — вещное право пользоваться землёй и строением на ней, с записью в земельном реестре и собственным сертификатом. Закон прямо включает иностранца в круг тех, кому оно доступно: «Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, dan Orang Asing».

Срок задан формулой: «diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun» — до восьмидесяти лет в сумме.

Откуда берётся право при покупке дома у гражданина:

1. Продавец отказывается от своего права собственности на участок в пользу государства (pelepasan hak) — это оформляет нотариус, имеющий полномочия по земельным сделкам.
2. Покупатель подаёт в земельный офис заявление о выдаче права пользования на это же место.
3. Земельный офис выдаёт сертификат права пользования на имя иностранца, а прежний сертификат собственности гасится.

Поэтому покупка «дома с SHM» для иностранца всегда означает смену вида права, а не переоформление прежнего сертификата. Расходы и сроки этой процедуры закладывают в сделку заранее: она добавляет к обычной регистрации отдельное заявление и отдельные сборы.

Апартамент устроен проще. На квартиру иностранец получает полноценное право на помещение: «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada: Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan». Земля под домом при этом остаётся за застройщиком или за общей собственностью дома — с правом застройки или правом пользования.

Как устроена долгосрочная аренда земли

Аренда — договорное, а не вещное право: запись в земельном реестре не появляется, обеспечением по кредиту такой договор не служит.

• Срок. На практике заключают на 20–30 лет, часто с опционом продления, оговорённым в том же договоре.
• Оплата. Всю сумму обычно платят вперёд, поэтому цена аренды на длинный срок сопоставима с ценой покупки.
• Форма. Нотариальный акт с точным описанием участка, границ, срока, условий продления и права передавать договор третьему лицу.
• Что проверять. Сертификат собственника, согласие всех совладельцев и наследников, отсутствие залога у банка: аренда не защитит, если участок уйдёт с торгов за долги владельца.
• Риск конца срока. Постройка на арендованной земле по окончании договора остаётся владельцу земли, если в договоре не написано иное.

Аренда разумна там, где объект не набирает минимальную цену для права пользования, где горизонт короче десяти лет либо где участок принадлежит семье, не готовой отказываться от собственности.

Когда покупку оформляют на местную компанию

Компания с иностранным капиталом (PT PMA) получает право застройки — HGB — на тот же срок: «Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun».

Эта форма выбирается, когда объект покупается ради дохода:

• сдача в аренду как вид деятельности, а не разовая сделка;
• несколько объектов: ограничение «один объект на человека» относится к физическому лицу, а не к компании;
• участки, которые не подходят под жилое право пользования по назначению земли;
• строительство на продажу.

Цена входа: план инвестиций более 10 млрд IDR без учёта земли и зданий на каждый вид деятельности и каждую локацию, оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR, регулярная отчётность о реализации инвестиций, корпоративный налог и бухгалтерия. Посуточная сдача — отдельная лицензируемая деятельность, и оформлять её нужно как туристический бизнес, а не как «аренду своего дома».

Почему оформление на номинального владельца рискованно

Схема выглядит удобной: участок записан на гражданина Индонезии, а между ним и покупателем подписаны договор займа, доверенность и обязательство не распоряжаться землёй. Юридически это ничего не даёт.

• Договор ничтожен. Он направлен на обход запрета собственности для иностранца, а значит не создаёт прав и обязанностей, которые защищает суд.
• Право остаётся у номинала. Он может продать участок, заложить его, оставить наследникам — и покупатель окажется без объекта и без денег.
• Проигрывают оба. В спорах суд признаёт договор недействительным: номинал теряет право на землю, иностранец — вложения.
• Регулирование ужесточается. На Бали в 2026 году принят региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев: вопрос перешёл из частного спора в плоскость надзора.
• Нет выхода из схемы. Продать объект законно нельзя: продавать нечего, а переоформление на себя невозможно по тому же запрету.

Если объект нельзя оформить ни правом пользования, ни арендой, ни на компанию — это признак того, что объект не подходит, а не повод искать обходной путь.

Какая форма подходит для жизни, а какая для сдачи в аренду

Задача	Форма	Почему
Жить в отдельном доме	право пользования на своё имя	вещное право, сертификат, срок до 80 лет, наследуется
Жить в городе, в комплексе с управлением	право на квартиру в многоквартирном доме	полное право на помещение, проще перепродажа
Пожить 5–10 лет и не замораживать крупную сумму	аренда	нет минимальной цены и требований к площади, выход дешевле
Сдавать долгосрочно как частное лицо	право пользования	доход от аренды облагается налогом, лицензия не нужна
Сдавать посуточно, вести несколько объектов	компания с правом застройки	сдача посуточно — лицензируемая деятельность, а компания снимает ограничение на число объектов
Строить на продажу	компания с правом застройки	застройка и продажа — предпринимательская деятельность по определению

Смешанный вариант тоже встречается: дом для жизни оформляют правом пользования на себя, а доходные объекты держат на компании. Это дороже в обслуживании, но разделяет личное имущество и бизнес — и заодно не нарушает ограничение на число объектов у физического лица.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10% площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10% по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, поэтому статус конкретного адреса проверяют в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки, если покупка нужна ради ВНЖ.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра в рамках рассмотрения заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения по заявлению: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации разумно вносить только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10% на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4% от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2% с покупателя и 2% с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10% иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он старше трёх месяцев;
• нет справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Недвижимость в ОАЭ даёт право на резидентскую визу с порога 750 000 дирхамов — это двухлетний статус владельца объекта; при стоимости от 2 миллионов дирхамов оформляют золотую визу, и по правилам портала правительства инвестиции в недвижимость дают статус на 5 лет. Продажа объекта налогом на прирост стоимости не облагается: расходы сводятся к сбору Земельного департамента, комиссии агента и разрешению застройщика. Наследование для иностранца-немусульманина решается заранее составленным завещанием — без него порядок наследования определяет суд по местному праву.

Виза владельца недвижимости

Стоимость объекта	Какой статус	Срок
от 750 000 дирхамов	резидентская виза владельца недвижимости	2 года с продлением
от 2 000 000 дирхамов	золотая виза инвестора в недвижимость	5 лет с продлением

Условия, которые проверяют:

• объект достроен и сдан, право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте;
• недвижимость находится в зоне свободного владения для иностранцев;
• при ипотеке — оплаченная доля должна достигать порога, требуется письмо банка;
• при долевой собственности супругов доля каждого считается отдельно, поэтому объект на двоих должен стоить вдвое больше порога;
• допускается сложение нескольких объектов до нужной суммы.

Порядок оформления:

1. Получите документ о праве собственности и справку об оценке объекта Земельным департаментом.
2. Подайте заявление на визу инвестора через миграционный орган эмирата или центр приёма документов.
3. Пройдите медицинскую проверку и сдайте биометрию.
4. Получите Emirates ID и активированный резидентский статус.

Виза владельца недвижимости даёт право жить в стране и спонсировать семью, но не даёт разрешения на работу по найму — для работы нужен статус от работодателя. Продали объект — основание отпало, и статус аннулируется.

Как продать объект и сколько это стоит

1. Оцените объект по сделкам в своём доме: Земельный департамент публикует реальные цены зарегистрированных сделок.
2. Заключите договор с агентом — комиссия обычно 2% цены продажи. Договор с эксклюзивом ускоряет продажу, но связывает руки на срок.
3. Погасите ипотеку, если она есть: покупатель или его банк вносят сумму долга, банк выдаёт письмо о закрытии и снимает обременение.
4. Возьмите разрешение застройщика (NOC) — им подтверждается отсутствие долга по плате за обслуживание. Стоит от нескольких сотен до 5 000 дирхамов и готовится от одного дня до двух недель.
5. Подпишите договор купли-продажи в форме, принятой в эмирате, и получите задаток — обычно 10% цены.
6. Зарегистрируйте переход права в центре регистрации: покупатель платит регистрационный сбор 4% в Дубае (2% в Абу-Даби), вы получаете банковский чек, покупатель — документ о праве.

Расходы продавца: комиссия агента, разрешение застройщика, оплата обслуживания до даты сделки, при ипотеке — комиссия банка за досрочное погашение. Налога на прирост стоимости нет, декларацию подавать не нужно.

Продажа на расстоянии возможна по нотариальной доверенности: её оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с легализацией и переводом. В доверенности прямо указывают право продать конкретный объект и получить деньги.

Продажа недостроенного объекта (переуступка) требует согласия застройщика и обычно возможна после оплаты определённой доли стоимости; застройщик берёт за оформление отдельный сбор.

Наследование недвижимости иностранца

Без завещания судьбу объекта решает суд, применяя нормы местного законодательства о наследовании, а счета и активы умершего до решения суда блокируются. Для иностранца-немусульманина это означает долгую процедуру и порядок распределения, который может не совпасть с ожиданиями семьи.

Что делают заранее:

• Регистрируют завещание в специализированном реестре. В Дубае и Рас-эль-Хайме завещания иностранцев регистрирует центр завещаний DIFC, в Абу-Даби — судебный департамент эмирата. Стоимость регистрации — порядка 10 000 дирхамов за индивидуальное завещание и дороже за совместное; составление у юриста оплачивается отдельно.
• Указывают конкретные объекты с номерами документов о праве, наследников и доли, а также исполнителя завещания и опекуна для несовершеннолетних детей.
• Проверяют совместимость с завещанием в стране гражданства: два документа не должны противоречить друг другу, иначе спор решается в суде.
• Оформляют долевую собственность или траст, если объектов несколько и наследников тоже.

Как наследники вступают в права: обращаются в суд эмирата с завещанием и свидетельством о смерти, получают судебный приказ, с ним идут в Земельный департамент и переоформляют документ о праве. Налога на наследство в ОАЭ нет, но переоформление облагается сбором департамента.

Что происходит с объектом при долгах владельца

• Ипотека. Просрочка даёт банку право обратиться в суд и продать объект с торгов; остаток после погашения долга и расходов возвращается собственнику.
• Долг по плате за обслуживание. Объединение собственников взыскивает его через центр разрешения споров; на объект накладывается ограничение, и продать его без погашения нельзя.
• Судебный долг перед третьими лицами. По решению суда на недвижимость накладывают арест, а затем выставляют на торги.
• Долг по рассрочке застройщику. По незавершённым объектам застройщик вправе расторгнуть договор, удержав часть внесённых средств; порядок удержания зависит от стадии готовности проекта.
• Запрет на выезд. Судебное производство по долгу может сопровождаться ограничением выезда из страны для должника.

Что снижает риск: платить обслуживание в срок и хранить квитанции, держать письмо банка о состоянии кредита, а перед длительным отъездом оставлять доверенное лицо с полномочиями получать корреспонденцию и представлять вас в спорах.

Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет, и это главная особенность владения. Основной постоянный расход — плата за обслуживание комплекса: её считают за квадратный фут в год, и для обычной квартиры в Дубае она выходит порядка 10–30 дирхамов за квадратный фут, то есть примерно 10 000–30 000 дирхамов в год за квартиру площадью около 90 квадратных метров. Сверху идут электричество и вода, отдельный счёт за охлаждение, страховка содержимого и — при сдаче в аренду — вознаграждение управляющей компании.

Годовой бюджет владельца

Пример для квартиры с одной спальней площадью около 90 квадратных метров (примерно 970 квадратных футов) в среднем по цене районе Дубая.

Статья	Порядок суммы в год	Кто платит
Плата за обслуживание	10 000–25 000 дирхамов	собственник
Электричество и вода	4 000–9 000 дирхамов	тот, кто живёт
Охлаждение (chiller)	3 000–8 000 дирхамов, если считается отдельно	тот, кто живёт
Муниципальный сбор за жильё	5% расчётной годовой аренды	арендатор
Страхование содержимого	500–1 500 дирхамов	собственник
Управление при сдаче	5–10% годовой аренды	собственник
Интернет и телевидение	3 500–6 000 дирхамов	тот, кто живёт

Суммы зависят от района и класса дома сильнее, чем от площади: в премиальных башнях с бассейнами, консьержем и большими холлами обслуживание доходит до 40–60 дирхамов за квадратный фут, в простых домах спальных районов держится в районе 8–12.

Плата за обслуживание: из чего складывается

Плату утверждает регулятор рынка недвижимости эмирата, а собирает управляющая компания или объединение собственников. В Дубае деньги идут через систему Mollak: собственник платит на счёт, привязанный к своему комплексу, и видит утверждённый тариф.

В платёж входят уборка и охрана общих зон, лифты, вывоз мусора, освещение и кондиционирование холлов, бассейн и спортзал, страхование здания, вознаграждение управляющей компании и взносы в резервный фонд на капитальный ремонт.

Как проверить до покупки:

1. Запросите утверждённый тариф за квадратный фут по конкретному комплексу и год, за который он утверждён.
2. Умножьте на площадь по свидетельству о праве — считается вся площадь, включая балкон, если он учтён в документе.
3. Спросите о задолженности прежнего владельца: долг привязан к объекту, и без справки о его отсутствии сделку не зарегистрируют.
4. Уточните периодичность: обычно платят раз в квартал, реже раз в полгода.

Что бывает за неуплату. Объединение собственников обращается в центр разрешения споров, начисляются пени, а на объект накладывается ограничение — продать его с долгом не получится.

Налоги на недвижимость

• Ежегодного налога на недвижимость нет. Ни в одном эмирате.
• Налога на доход физического лица нет, поэтому доход от аренды у частного собственника налогом не облагается.
• Налога на прирост капитала при продаже нет для физических лиц.
• Разовый сбор при покупке — регистрационный сбор Земельного департамента: 4% от цены в Дубае и 2% в Абу-Даби, плюс небольшие административные сборы за оформление документа о праве.
• НДС по ставке 5% относится к коммерческой недвижимости; жилая аренда от НДС освобождена.
• Корпоративный налог касается компаний: если объект оформлен на юридическое лицо и сдаётся, доход попадает в его налоговую базу.

Коммунальные платежи и депозиты

• Электричество и вода. В Дубае поставщик DEWA: возвратный депозит 2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 за виллу, плюс сбор за активацию около 100–130 дирхамов. В Абу-Даби услуги подключает ADDC, в Шардже — SEWA.
• Охлаждение. В новых районах кондиционирование обеспечивает отдельная компания (Empower, Emicool и подобные): свой депозит, своя абонентская плата и оплата по счётчику. Этот счёт бывает сопоставим со счётом за электричество, и его часто не учитывают при расчёте доходности.
• Муниципальный сбор за жильё в Дубае — 5% расчётной годовой аренды, начисляется ежемесячно в счёте за электричество и платится тем, кто в квартире живёт.
• Газ. В большинстве башен централизованного газа нет; там, где он есть, счёт выставляет отдельный оператор.

При сдаче квартиры счета обычно переоформляют на арендатора: договор аренды и его регистрация — основание для перевода лицевого счёта.

Кто управляет квартирой в отсутствие владельца

Собственнику, который живёт в другой стране, нужен представитель на месте. Варианты:

• Управляющая компания. Берёт 5–10% годовой аренды за долгосрочную сдачу: ищет арендатора, регистрирует договор, собирает платежи, решает вопросы ремонта. За краткосрочную сдачу вознаграждение выше.
• Доверенное лицо по нотариальной доверенности. Доверенность оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с последующей легализацией и переводом. Ею определяют, что человек вправе делать: подписывать договоры аренды, получать деньги, представлять интересы в госорганах, продавать объект.
• Услуга застройщика. У части проектов есть собственная программа аренды с фиксированной долей дохода.

Без представителя тяжело закрыть даже простые задачи: подключение услуг, приём квартиры от застройщика, доступ мастера в квартиру, споры с объединением собственников.

Как страхуют недвижимость

• Здание страхует управляющая компания за счёт платы за обслуживание — отдельно платить не нужно, но полис стоит запросить и посмотреть покрытие.
• Содержимое и отделка страхуются отдельно: полис на мебель, технику и ремонт стоит порядка 500–1 500 дирхамов в год.
• Гражданская ответственность перед соседями — обычно опция в том же полисе; протечка в башне обходится дорого, и без страховки платит собственник.
• Страхование при ипотеке обязательно: банк требует полис на недвижимость, а часто и страхование жизни заёмщика; взносы включают в платёж по кредиту.

При сдаче в аренду проверьте, покрывает ли полис ущерб, нанесённый арендатором: стандартные условия часто это исключают.

Сдавать свою квартиру иностранному владельцу можно, и разрешение на работу для этого не нужно. Ограничение одно, зато жёсткое: сдача на срок менее 30 дней приравнена к гостиничной деятельности и без лицензии отеля запрещена. Долгосрочная аренда законна, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале и требует уведомить иммиграцию о каждом жильце-иностранце в течение суток.

Может ли иностранный владелец сдавать квартиру

Да. Получение дохода от собственного имущества не считается работой, на которую нужно разрешение. Но граница проходит по услугам:

• Сдавать своё — доход владельца, разрешение на работу не требуется;
• Управлять чужими квартирами, искать арендаторов за комиссию, вести уборку и встречу гостей как услугу — это уже деятельность, для которой иностранцу нужны компания и разрешение на работу.

Поэтому владельцы, живущие за границей, обычно отдают квартиру агентству или управляющей компании: за долгосрочную сдачу берут комиссию около месячной аренды, за посуточную — 15–30% выручки. Договор с арендатором подписывает при этом сам владелец или агент по доверенности.

Посуточно и долгосрочно: в чём разница по правилам

	Долгосрочная аренда (от 30 дней)	Посуточная (менее 30 дней)
Лицензия	не нужна	нужна лицензия отеля
Правила дома	обычно разрешено	почти всегда запрещено уставом
Регистрация договора	при сроке дольше 3 лет — в земельном офисе	не применяется
Риск	спор с арендатором	штраф и предписание прекратить

Гостиничная деятельность без лицензии наказывается штрафом до 20 000 бат и дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается; закон предусматривает и лишение свободы до года. Получить лицензию отеля на отдельную квартиру в жилом доме почти невозможно: её выдают на здание, а не на юнит, и требуют соответствия по пожарной безопасности, выходам и парковке.

Сверх этого закон о кондоминиуме запрещает вести в жилом доме коммерческую деятельность вне отведённых для неё помещений — штраф для нарушителя и отдельная сумма за каждый день продолжения. Жалобы обычно идут от соседей и от офиса дома: поток незнакомых людей с чемоданами виден на ресепшене.

Договор аренды дольше 3 лет регистрируют в земельном офисе, иначе он действует только три года.

Налог с дохода от аренды

Арендная плата — доход, который декларируют в Таиланде независимо от того, живёте вы в стране или нет.

• Вычет расходов. Из дохода от сдачи зданий вычитают либо 30% паушально, либо фактические расходы, если они подтверждены документами.
• Ставка. К оставшейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 150 000 бат в год не облагаются, дальше ступени от 5% до 35%. Плюс личные вычеты, на которые вы имеете право.
• Удержание у источника. Если арендатор — компания, она удерживает 5% с каждого платежа и перечисляет их за вас; эта сумма засчитывается в годовой налог. Арендатор-физлицо ничего не удерживает.
• Две декларации в год. Полугодовую (доход января–июня) подают до конца сентября, годовую — до 31 марта следующего года; при электронной подаче срок обычно на неделю дольше.

Для декларации нужен налоговый номер: его получают в районной налоговой инспекции по паспорту и документу на квартиру. Налоговое резидентство возникает при 183 днях пребывания в году и влияет на то, какие вычеты вам доступны и как считается доход из-за рубежа, но налог с тайской аренды платят и нерезиденты.

Сдача квартиры не переводит её в коммерческую категорию по налогу на землю и строения: пока в ней живут, ставка остаётся жилой.

Уведомление о жильце-иностранце

Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе о поселившемся иностранце в течение 24 часов с момента заселения. Это уведомление TM.30, и обязанность лежит на владельце квартиры, а не на арендаторе.

1. Зарегистрируйтесь в системе уведомлений иммиграции или подайте бумажную форму в офис по месту нахождения квартиры.
2. Приложите копию паспорта арендатора со штампом въезда и документ о праве на квартиру.
3. Подавайте уведомление заново после каждого нового заезда арендатора из-за границы.

За неподачу владельцу выписывают штраф — по закону до 2 000 бат. Практическая цена ошибки выше: без записи о месте проживания арендатору отказывают в продлении визы и в подаче на 90-дневную отметку, и вопросы он адресует вам.

Что может запретить сам дом

Правила кондоминиума обязательны для всех владельцев и часто жёстче закона:

• запрет сдачи менее чем на 30 дней или на 6 месяцев — второй порог встречается в домах, где борются с посуточной сдачей;
• регистрация арендатора в офисе дома до заселения, с копией паспорта и договора;
• депозит за карту-ключ и въезд — от 1 000 до 5 000 бат, возвращается при выезде;
• ограничение числа проживающих и запрет размещать гостей на ночь сверх этого числа;
• запрет животных, ограничения на перевозку мебели по времени, плата за пользование грузовым лифтом при переезде.

Устав и решения собраний запрашивают в офисе дома до покупки, если вы берёте квартиру ради сдачи: инвестиционная модель, построенная на посуточной аренде, разбивается именно об эти пункты, а не о налоги.