Что платить после покупки квартиры в Таиланде: содержание, коммунальные и налог

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1 процента	0,2 процента
Нежилое помещение	0,2 процента	0,4 процента
Земля под застройку	0,3 процента	0,6 процента

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом. Срок — до конца года покупки, а при сделке в последние три месяца года — в течение трёх месяцев с даты записи в тапу.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен учётный номер объекта.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится надбавка на охрану культурного наследия — 10 процентов от суммы налога, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Ограничение по кварталам, закрытым для регистрации иностранцев, действовало с 2022 года, а в Стамбуле приём возобновлён с 10 июня 2026 года — статус конкретного адреса всё равно проверяют до покупки.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.

Главный ежегодный платёж владельца — земельно-имущественный налог PBB: муниципалитет назначает ставку в пределах 0,5% от кадастровой стоимости объекта (NJOP), а необлагаемый минимум составляет не менее 10 000 000 IDR на налогоплательщика. Остальные расходы — коммунальные услуги, взносы за обслуживание и, по желанию, страховка.

Какие ежегодные налоги платит владелец

• PBB — начисляется на землю и строение по кадастровой стоимости NJOP. Уведомление приходит раз в год, оплата — через банк или местную налоговую систему; просрочка даёт пеню.
• Ставку и льготы устанавливает муниципалитет: она различается между Джакартой, Бадунгом и Денпасаром, поэтому смотрите ставку своего района, а не среднюю по стране.
• Налог на доход от аренды платится отдельно, если объект сдаётся, — об этом отдельная глава.
• Разовые налоги сделки — BPHTB 5% при покупке и итоговый подоходный налог 2,5% при продаже — к ежегодным расходам не относятся, но их квитанции хранят весь срок владения.

Сколько стоят коммунальные услуги и обслуживание

• Электричество — по тарифу государственной компании, счёт зависит от мощности подключения и потребления; кондиционеры и бассейн дают основную часть расхода.
• Вода — городская подача либо скважина; в туристических районах вода часто оплачивается по договору с поставщиком.
• Взносы за обслуживание в кондоминиуме считаются за квадратный метр в месяц и покрывают охрану, уборку, лифты, бассейн. Точную ставку берут из договора с управляющей компанией.
• Местные взносы — вывоз мусора и общественные сборы посёлка или квартала; их платят наличными по квитанции.
• Пустующий дом дешевле не выходит: охрана, уход за садом и профилактика от влажности нужны и без жильцов.

Нужно ли страховать недвижимость

Закон этого не требует, банк при ипотеке — требует. Практический ответ зависит от расположения:

• страна сейсмичная, поэтому базовый полис от пожара дополняют покрытием землетрясения и наводнения;
• страховая стоимость считается от восстановительной стоимости строения, а не от цены покупки;
• если объект сдаётся, отдельно страхуют ответственность перед гостями и имущество внутри;
• в кондоминиуме общее имущество страхует управляющая компания, содержимое квартиры — вы.

Кто управляет объектом в отсутствие владельца

1. Управляющая компания — берёт на себя оплату счетов, уборку, ремонт и, при желании, сдачу в аренду.
2. Доверенность на местного представителя оформляется у нотариуса: без неё третье лицо не оплатит налог и не подпишет договор с поставщиком услуг.
3. Автоплатежи по счетам с местного счёта — простейший способ не копить долги за электричество.
4. Раз в год объект стоит осматривать лично или получать отчёт с фотографиями: сырость и протечки в тропиках развиваются быстро.

Какие штрафы за нарушение назначения земли

• Каждый участок имеет назначение по территориальному плану: жилая зона, сельскохозяйственная, зелёная. Строительство и коммерческая эксплуатация вопреки назначению — административное нарушение.
• Строение возводится по разрешению PBG; работа без него влечёт предписания, приостановку эксплуатации, штраф и в крайнем случае снос за счёт владельца.
• Гостевой бизнес в жилой зоне без нужного разрешения закрывают, а объект могут опечатать.
• Для иностранца последствия тяжелее: право пользования, использованное не по назначению, прекращается вместе с постройкой.
• Проверяйте назначение участка до покупки — по кадастровой выписке и территориальному плану района, а не по обещаниям продавца.

Содержание квартиры 60–70 м² в Тбилиси обходится примерно в 80–150 лари в месяц летом и 250–400 лари зимой, когда работает газовое отопление. Сверху — интернет 30–60 лари и платёж управляющей компании, если дом новый: обычно 30–150 лари в месяц. Ремонт из состояния белого каркаса до жилого вида стоит от 350 долларов за квадратный метр.

Сколько выходит на коммунальные услуги

Услуга	Ориентир
электричество	около 0,2–0,3 лари за кВт·ч, тариф растёт ступенями по объёму потребления
природный газ	около 0,5 лари за кубометр
вода	по счётчику или по числу зарегистрированных жильцов, обычно 10–30 лари в месяц
вывоз мусора	несколько лари в месяц, часто в счёте за воду
интернет	30–60 лари за домашний тариф

Главная сезонная статья — отопление. В квартирах с газовым котлом зимний счёт за газ доходит до 200–300 лари в месяц, электрический обогрев обходится дороже. Централизованного отопления в грузинских домах, как правило, нет: каждый греется сам, и это стоит учитывать при выборе квартиры.

Вторая деталь — энергоэффективность дома. Старый фонд без утепления зимой съедает вдвое больше, чем новостройка с современными окнами. Разница в квитанциях за отопительный сезон перекрывает разницу в цене квадратного метра быстрее, чем кажется.

За что платят управляющей компании

В новостройках сервис берёт на себя управляющая компания или товарищество собственников. В счёт входят уборка мест общего пользования, обслуживание лифтов, охрана и консьерж, освещение подъездов и двора, вывоз мусора, содержание территории и бассейна, если он есть.

Тариф считают двумя способами: фиксированной суммой с квартиры (обычно 30–150 лари в месяц) или ставкой за квадратный метр (0,2–0,5 лари за м²). В домах бизнес-класса с охраной, подземным паркингом и бассейном платёж доходит до 200–300 лари.

В старом фонде управляющей компании чаще нет: расходы на дом собирают взносами на конкретную задачу — ремонт лифта, замена кровли, покраска фасада.

До покупки спросите: размер ежемесячного платежа, что в него входит, есть ли долг по квартире и планируется ли крупный сбор на ремонт. Долг предыдущего владельца перед управляющей компанией переходит не по закону, а по факту: платить попросят вас.

Как переоформить лицевые счета

После регистрации права собственности счета переводят на нового владельца. Порядок одинаковый у всех поставщиков.

1. Возьмите выписку из публичного реестра — она подтверждает право.
2. Придите в офис поставщика или подайте заявку в его приложении: электроснабжение, газ, вода — три отдельные компании.
3. Предъявите паспорт, выписку и номер лицевого счёта из старой квитанции.
4. Возьмите справку об отсутствии задолженности по каждому счёту — лучше до сделки, а не после.
5. Проверьте показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом.

Переоформление бесплатное и занимает от одного дня. Пока счета оформлены на прежнего владельца, платить можно и по ним, но любая спорная ситуация — отключение, перерасчёт, замена счётчика — упрётся в чужое имя.

Сколько стоит ремонт и мебель

Большая часть новостроек продаётся в состоянии белого каркаса: стены, стяжка, окна и разводка на этаж. Всё остальное — за счёт покупателя.

Уровень	Стоимость за м²	Что входит
экономичный	250–350 долларов	базовая отделка, простая сантехника и техника
средний	400–600 долларов	качественные материалы, кухня, встроенная техника
дорогой	от 700 долларов	дизайн-проект, индивидуальная мебель

Меблировка двухкомнатной квартиры обходится в 5 000–15 000 долларов в зависимости от того, покупаете вы местную мебель или привозите. Кондиционеры, водонагреватель и кухонная техника — отдельные 1 500–3 000 долларов.

Сроки: ремонт под ключ в квартире 60 м² занимает два-четыре месяца. Летом работы идут быстрее — зимой дольше сохнут стяжка и штукатурка.

Если квартира покупается под сдачу, считайте ремонт частью цены входа: жильё в белом каркасе дешевле готового ровно на стоимость ремонта, но приносить доход начинает на несколько месяцев позже.

Кто отвечает за общее имущество дома

Общее имущество — крыша, фасад, подъезды, лифты, двор, коммуникации до квартиры — принадлежит собственникам совместно. Управляет им товарищество собственников или нанятая им управляющая компания.

• Решения принимаются на общем собрании собственников: голосуют по долям, оформляют протоколом.
• Взносы бывают регулярными (ежемесячный тариф) и целевыми (ремонт лифта, замена труб). Целевой сбор обязателен для всех, если собрание его утвердило.
• Муниципальные программы софинансируют капитальный ремонт: город берёт на себя часть стоимости работ по фасадам, кровлям и лифтам, остальное собирают жильцы. Условия отличаются по муниципалитетам.

Собственник-иностранец участвует в собраниях наравне с остальными. Если вы живёте не в Грузии постоянно, оформите доверенность на представителя или хотя бы попросите включить вас в чат дома: решения о целевых сборах принимаются без вашего участия, а платить придётся.

Квартиру в строящемся доме в Таиланде оплачивают частями: бронь, первый взнос при подписании договора, платежи по ходу стройки и крупный остаток в день передачи ключей. Деньги идут напрямую застройщику — счёт условного депонирования закон разрешает, но не требует, и в обычной сделке его не открывают. Поэтому разрешения проекта проверяют до первого платежа, а не после.

Как устроен график платежей

1. Бронь. Обычно 50 000–200 000 бат, в дорогих проектах около 1 % цены. Платёж закрепляет за вами конкретную квартиру на 7–30 дней, до подписания основного договора. Бронь почти всегда невозвратная.
2. Первый взнос при подписании договора. Чаще всего 15–30 % цены за вычетом брони. Иностранцу в кондоминиуме обычно называют верхнюю границу этого диапазона.
3. Рассрочка на время стройки. Либо равные ежемесячные платежи до сдачи, либо платежи по этапам: закончен каркас, закрыт контур, начата отделка. Совокупно на этот период приходится 10–40 % цены.
4. Остаток при передаче. 50–70 % цены платят в день регистрации перехода права в земельном управлении. Это самый крупный платёж, и под него планируют перевод денег из-за границы.

Этап	Типичная доля цены	Когда
Бронь	50 000–200 000 бат	сразу
Договор купли-продажи	15–30 %	7–30 дней после брони
Платежи по ходу стройки	10–40 %	до сдачи дома
Передача и регистрация	50–70 %	в день сделки в земельном управлении

Для квартир в кондоминиуме министерство утвердило типовую форму договора: условия, которые ухудшают положение покупателя по сравнению с ней, не действуют, даже если вы их подписали. Договор на английском — перевод; юридическую силу имеет тайский текст, и сверять нужно именно его.

Чем подтверждают, что проект получил разрешения

Копии документов просят у отдела продаж и проверяют до первого платежа:

• Свидетельство о праве на землю проекта — на чьё имя оформлен участок и нет ли на нём ипотеки. Земля под стройкой почти всегда заложена банку; в договоре должно быть условие о снятии обременения с вашей квартиры к моменту передачи.
• Разрешение на строительство от местной администрации — на тот объём и этажность, которые показывают на плане продаж.
• Заключение экологической экспертизы — обязательное для жилых проектов от 80 квартир или площадью более 4 000 м². Продажи часто открывают до его получения; отказ или требование переделать проект сдвигает сроки на месяцы.
• Регистрация компании-застройщика в реестре министерства торговли: возраст компании, уставный капитал, сданные проекты.
• Письменное подтверждение, что квартира продаётся в иностранной квоте. Иностранцам принадлежит не более 49 % площади квартир дома; если ваша квартира попала в тайскую часть, зарегистрировать её на себя вы не сможете.

Что происходит с деньгами покупателя до сдачи дома

Ваши платежи — оборотные средства стройки, а не защищённый депозит:

• Счёт условного депонирования необязателен. Закон позволяет держать деньги у банка-посредника до выполнения обязательств, но обязанности застройщика открывать такой счёт нет. В небольшом или незнакомом проекте об этом договариваются отдельно и закрепляют в договоре.
• Гарантия возврата — только договор. Опираться приходится на его условия о просрочке и расторжении и на историю застройщика.
• Валютные документы. Оплату из-за границы переводят в иностранной валюте, указывая в назначении платежа покупку конкретной квартиры. По переводу от 50 000 долларов США банк выдаёт форму валютной операции, по меньшим суммам — справку о зачислении. Эти бумаги нужны дважды: при регистрации права и потом при выводе денег от продажи.

Если сроки сдачи сорваны или проект остановлен

1. Письменное требование застройщику с отсылкой к пункту договора о сроке передачи. Переписка в мессенджере доказательством не станет — нужно письмо с отметкой о вручении или почтой с уведомлением.
2. Пеня за просрочку. Типовой договор кондоминиума предусматривает неустойку за каждый день задержки передачи. Если её размер вычеркнут или занижен, работает законная ставка процентов за просрочку по гражданскому кодексу.
3. Расторжение с возвратом. При существенной просрочке покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать уплаченное назад вместе с процентами. Уведомление о расторжении тоже делают письменно.
4. Жалоба. Управление защиты прав потребителей принимает обращения по договорам с застройщиками; вопросы регистрации кондоминиума и продажи квартир — к земельному департаменту провинции.
5. Суд по потребительским делам. Покупатель-потребитель освобождён от судебной пошлины, иск подают по месту нахождения объекта. Рассмотрение занимает от нескольких месяцев до пары лет.

Отдельный сценарий — банкротство застройщика: требования покупателей попадают в общую очередь кредиторов, а достраивать дом может банк-залогодержатель или новый инвестор. Чем раньше собрана папка договоров и платёжек, тем проще заявить требование.

Чем документы отличаются от вторичного рынка

Что	Строящийся дом	Вторичный рынок
Основной документ до сделки	договор с застройщиком и разрешения проекта	свидетельство о праве на квартиру
Кто продавец	компания-застройщик	человек или компания
Долги по содержанию	ещё не начислялись	справка юридического лица дома об отсутствии задолженности
Иностранная квота	подтверждает застройщик в договоре	подтверждает письмом юридическое лицо дома
Главный риск	сроки и качество стройки	скрытые долги и обременения

На вторичном рынке вы видите готовую квартиру и её документы; в строящемся доме — только бумаги проекта, поэтому вес проверок смещается на застройщика: сколько домов он сдал, были ли просрочки, чем закончились его прошлые проекты в этой же провинции.

Сдавать свою квартиру иностранному владельцу можно, и разрешение на работу для этого не нужно. Ограничение одно, зато жёсткое: сдача на срок менее 30 дней приравнена к гостиничной деятельности и без лицензии отеля запрещена. Долгосрочная аренда законна, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале и требует уведомить иммиграцию о каждом жильце-иностранце в течение суток.

Может ли иностранный владелец сдавать квартиру

Да. Получение дохода от собственного имущества не считается работой, на которую нужно разрешение. Но граница проходит по услугам:

• сдавать своё — доход владельца, разрешение на работу не требуется;
• управлять чужими квартирами, искать арендаторов за комиссию, вести уборку и встречу гостей как услугу — это деятельность, для которой иностранцу нужны компания и разрешение на работу.

Поэтому владельцы, живущие за границей, обычно отдают квартиру агентству: за долгосрочную сдачу берут комиссию около месячной аренды, за посуточную — 15–30 % выручки. Договор с арендатором подписывает при этом сам владелец или агент по доверенности.

Посуточно и долгосрочно: разница по правилам

	Долгосрочная аренда (от 30 дней)	Посуточная (менее 30 дней)
Лицензия	не нужна	нужна лицензия отеля
Правила дома	обычно разрешено	почти всегда запрещено уставом
Регистрация договора	при сроке дольше 3 лет — в земельном управлении	не применяется
Риск	спор с арендатором	штраф и предписание прекратить

Гостиничная деятельность без лицензии наказывается штрафом до 20 000 бат и дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается; закон предусматривает и лишение свободы до года. Получить лицензию отеля на отдельную квартиру в жилом доме почти невозможно: её выдают на здание, а не на отдельный юнит.

Сверх этого закон о кондоминиуме запрещает вести в жилом доме коммерческую деятельность вне отведённых для неё помещений. Жалобы обычно идут от соседей и от офиса дома: поток незнакомых людей с чемоданами виден на ресепшене.

Договор аренды дольше 3 лет регистрируют в земельном управлении, иначе он действует только три года.

Налог с дохода от аренды

Арендная плата — доход, который декларируют в Таиланде независимо от того, живёте вы в стране или нет.

• Вычет расходов. Из дохода от сдачи зданий вычитают либо 30 % без подтверждения, либо фактические расходы, если они подтверждены документами.
• Ставка. К оставшейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 150 000 бат в год не облагаются, дальше ступени от 5 % до 35 %.
• Удержание у источника. Если арендатор — компания, она удерживает 5 % с каждого платежа; эта сумма засчитывается в годовой налог. Арендатор-человек ничего не удерживает.
• Две декларации в год. Полугодовую (доход января–июня) подают до конца сентября, годовую — до 31 марта следующего года; при электронной подаче срок обычно на неделю дольше.

Для декларации нужен налоговый номер: его получают в районной налоговой инспекции по паспорту и документу на квартиру. Налоговое резидентство возникает при 180 днях пребывания в году и влияет на доступные вычеты и на учёт дохода из-за рубежа, но налог с тайской аренды платят и нерезиденты.

Сдача квартиры не переводит её в коммерческую категорию по налогу на землю и строения: пока в ней живут, ставка остаётся жилой.

Уведомление о жильце-иностранце

Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе о поселившемся иностранце в течение 24 часов с момента заселения. Это уведомление TM.30, и обязанность лежит на владельце квартиры, а не на арендаторе.

1. Зарегистрируйтесь в системе уведомлений иммиграции или подайте бумажную форму в офис по месту нахождения квартиры.
2. Приложите копию паспорта арендатора со штампом въезда и документ о праве на квартиру.
3. Подавайте уведомление заново после каждого нового заезда арендатора из-за границы.

За неподачу владельцу выписывают штраф — по закону до 2 000 бат. Практическая цена ошибки выше: без записи о месте проживания арендатору откажут в продлении визы и в подаче отметки каждые 90 дней.

Что может запретить сам дом

Правила кондоминиума обязательны для всех владельцев и часто жёстче закона:

• запрет сдачи менее чем на 30 дней или на 6 месяцев — второй порог встречается в домах, где борются с посуточной сдачей;
• регистрация арендатора в офисе дома до заселения, с копией паспорта и договора;
• депозит за карту-ключ и въезд — от 1 000 до 5 000 бат, возвращается при выезде;
• ограничение числа проживающих и запрет размещать гостей на ночь сверх этого числа;
• запрет животных, ограничения на перевозку мебели по времени, плата за пользование грузовым лифтом при переезде.

Устав и решения собраний запрашивают в офисе дома до покупки, если вы берёте квартиру ради сдачи: инвестиционная модель, построенная на посуточной аренде, разбивается именно об эти пункты, а не о налоги.

Иностранец может оформить в полную собственность квартиру в кондоминиуме — если в доме свободна иностранная квота 49% площади. Землю иностранцу купить нельзя: Земельный кодекс это запрещает, а редкие исключения требуют разрешения министра. Дом как строение оформить на себя можно, но земля под ним останется чужой — её берут в долгосрочную аренду на срок до 30 лет с регистрацией в земельном управлении.

Квартира в кондоминиуме — полная собственность

Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) разрешает иностранцам владеть квартирами напрямую, с записью в свидетельстве о праве на помещение. Условие одно: суммарная площадь помещений в собственности иностранцев не превышает 49% зарегистрированной площади дома. Оставшийся 51% принадлежит гражданам Таиланда и тайским юридическим лицам.

Второе условие — деньги на покупку приходят из-за границы в иностранной валюте, а банк выдаёт справку о валютной операции. Без неё земельное управление собственность на иностранца не зарегистрирует.

Про обсуждаемые послабления: предложение поднять иностранную квоту с 49% до 75% площади и продлить максимальный срок аренды с 30 до 99 лет проходило рассмотрение в правительстве, но законом не стало. Планируйте сделку по действующим правилам, а не по новостям об инициативах.

Земля и дом на земле

Прямая покупка земли иностранцу закрыта. Законных путей три, и все они узкие:

• Долгосрочная аренда земли — договор до 30 лет, регистрируется в земельном управлении, если срок больше трёх лет. Продление на новый срок закон допускает, но обязательным для наследника или нового собственника оно не становится.
• Владение строением отдельно от земли. Дом регистрируют на иностранца по договору купли-продажи строения, землю под ним арендуют. Тогда у вас право на дом и право пользования участком — это не собственность на участок.
• Разрешение по инвестиционному основанию. Земельный кодекс допускает участок до одного рая под жильё при инвестициях в экономику Таиланда в размере 40 млн бат и с разрешения министра внутренних дел. Такие разрешения выдают штучно.

Как узнать, свободна ли иностранная квота

Квоту считают по площади, а не по числу квартир: одна большая квартира съедает столько же, сколько несколько студий. Проверяют так:

1. Запросить у юридического лица дома (управляющей компании) справку о состоянии иностранной квоты — в ней указывают, сколько площади уже оформлено на иностранцев.
2. Сверить данные в земельном управлении, где ведётся реестр помещений дома.
3. Зафиксировать в договоре, что сделка совершается по иностранной квоте, и предусмотреть возврат денег, если квота на дату регистрации окажется занята.

Если квота занята, продавец предложит купить помещение по тайской квоте — тогда собственником станет тайская компания или квартира оформляется в аренду. Это уже другой набор прав, а не отсрочка.

Аренда вместо собственности

	Собственность (freehold)	Долгосрочная аренда (leasehold)
Срок	бессрочно	до 30 лет по одному договору
Регистрация	в свидетельстве о праве	в земельном управлении, при сроке свыше 3 лет
Наследование	переходит наследникам	зависит от условий договора; право аренды прекращается со смертью арендатора, если иное не согласовано
Продажа	свободная	переуступка по условиям договора и с согласия собственника
Кому доступно	квартира по иностранной квоте	земля, дом, квартира сверх квоты

Аренда дешевле и доступнее, но это право пользования на срок, а не право собственности: по истечении срока объект возвращается собственнику, если стороны не оформили новый договор.

Покупка на тайскую компанию и на супруга

• Тайская компания. Схема с тайскими акционерами, которые держат доли формально, противоречит закону: земельные управления проверяют происхождение капитала акционеров-граждан Таиланда, а закон о ведении бизнеса иностранцами прямо запрещает подставное владение. Компания законна тогда, когда она ведёт реальную деятельность и покупка объекта нужна для этой деятельности.
• Супруг — гражданин Таиланда. Землю оформляют на него. При регистрации оба супруга подписывают заявление о том, что деньги на покупку — личное имущество тайского супруга, а иностранный супруг прав на участок не имеет. Развод такой участок делить не позволит: он остаётся личной собственностью.
• Квартира на супруга по тайской квоте возможна, но с теми же последствиями: собственник — гражданин Таиланда, иностранный супруг получает в лучшем случае договорные права.

Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет, и это главная особенность владения. Основной постоянный расход — плата за обслуживание комплекса: её считают за квадратный фут в год, и для обычной квартиры в Дубае она выходит порядка 10–30 дирхамов за квадратный фут, то есть примерно 10 000–30 000 дирхамов в год за квартиру площадью около 90 квадратных метров. Сверху идут электричество и вода, отдельный счёт за охлаждение, страховка содержимого и — при сдаче в аренду — вознаграждение управляющей компании.

Годовой бюджет владельца

Пример для квартиры с одной спальней площадью около 90 квадратных метров (примерно 970 квадратных футов) в среднем по цене районе Дубая.

Статья	Порядок суммы в год	Кто платит
Плата за обслуживание	10 000–25 000 дирхамов	собственник
Электричество и вода	4 000–9 000 дирхамов	тот, кто живёт
Охлаждение (chiller)	3 000–8 000 дирхамов, если считается отдельно	тот, кто живёт
Муниципальный сбор за жильё	5% расчётной годовой аренды	арендатор
Страхование содержимого	500–1 500 дирхамов	собственник
Управление при сдаче	5–10% годовой аренды	собственник
Интернет и телевидение	3 500–6 000 дирхамов	тот, кто живёт

Суммы зависят от района и класса дома сильнее, чем от площади: в премиальных башнях с бассейнами, консьержем и большими холлами обслуживание доходит до 40–60 дирхамов за квадратный фут, в простых домах спальных районов держится в районе 8–12.

Плата за обслуживание: из чего складывается

Плату утверждает регулятор рынка недвижимости эмирата, а собирает управляющая компания или объединение собственников. В Дубае деньги идут через систему Mollak: собственник платит на счёт, привязанный к своему комплексу, и видит утверждённый тариф.

В платёж входят уборка и охрана общих зон, лифты, вывоз мусора, освещение и кондиционирование холлов, бассейн и спортзал, страхование здания, вознаграждение управляющей компании и взносы в резервный фонд на капитальный ремонт.

Как проверить до покупки:

1. Запросите утверждённый тариф за квадратный фут по конкретному комплексу и год, за который он утверждён.
2. Умножьте на площадь по свидетельству о праве — считается вся площадь, включая балкон, если он учтён в документе.
3. Спросите о задолженности прежнего владельца: долг привязан к объекту, и без справки о его отсутствии сделку не зарегистрируют.
4. Уточните периодичность: обычно платят раз в квартал, реже раз в полгода.

Что бывает за неуплату. Объединение собственников обращается в центр разрешения споров, начисляются пени, а на объект накладывается ограничение — продать его с долгом не получится.

Налоги на недвижимость

• Ежегодного налога на недвижимость нет. Ни в одном эмирате.
• Налога на доход физического лица нет, поэтому доход от аренды у частного собственника налогом не облагается.
• Налога на прирост капитала при продаже нет для физических лиц.
• Разовый сбор при покупке — регистрационный сбор Земельного департамента: 4% от цены в Дубае и 2% в Абу-Даби, плюс небольшие административные сборы за оформление документа о праве.
• НДС по ставке 5% относится к коммерческой недвижимости; жилая аренда от НДС освобождена.
• Корпоративный налог касается компаний: если объект оформлен на юридическое лицо и сдаётся, доход попадает в его налоговую базу.

Коммунальные платежи и депозиты

• Электричество и вода. В Дубае поставщик DEWA: возвратный депозит 2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 за виллу, плюс сбор за активацию около 100–130 дирхамов. В Абу-Даби услуги подключает ADDC, в Шардже — SEWA.
• Охлаждение. В новых районах кондиционирование обеспечивает отдельная компания (Empower, Emicool и подобные): свой депозит, своя абонентская плата и оплата по счётчику. Этот счёт бывает сопоставим со счётом за электричество, и его часто не учитывают при расчёте доходности.
• Муниципальный сбор за жильё в Дубае — 5% расчётной годовой аренды, начисляется ежемесячно в счёте за электричество и платится тем, кто в квартире живёт.
• Газ. В большинстве башен централизованного газа нет; там, где он есть, счёт выставляет отдельный оператор.

При сдаче квартиры счета обычно переоформляют на арендатора: договор аренды и его регистрация — основание для перевода лицевого счёта.

Кто управляет квартирой в отсутствие владельца

Собственнику, который живёт в другой стране, нужен представитель на месте. Варианты:

• Управляющая компания. Берёт 5–10% годовой аренды за долгосрочную сдачу: ищет арендатора, регистрирует договор, собирает платежи, решает вопросы ремонта. За краткосрочную сдачу вознаграждение выше.
• Доверенное лицо по нотариальной доверенности. Доверенность оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с последующей легализацией и переводом. Ею определяют, что человек вправе делать: подписывать договоры аренды, получать деньги, представлять интересы в госорганах, продавать объект.
• Услуга застройщика. У части проектов есть собственная программа аренды с фиксированной долей дохода.

Без представителя тяжело закрыть даже простые задачи: подключение услуг, приём квартиры от застройщика, доступ мастера в квартиру, споры с объединением собственников.

Как страхуют недвижимость

• Здание страхует управляющая компания за счёт платы за обслуживание — отдельно платить не нужно, но полис стоит запросить и посмотреть покрытие.
• Содержимое и отделка страхуются отдельно: полис на мебель, технику и ремонт стоит порядка 500–1 500 дирхамов в год.
• Гражданская ответственность перед соседями — обычно опция в том же полисе; протечка в башне обходится дорого, и без страховки платит собственник.
• Страхование при ипотеке обязательно: банк требует полис на недвижимость, а часто и страхование жизни заёмщика; взносы включают в платёж по кредиту.

При сдаче в аренду проверьте, покрывает ли полис ущерб, нанесённый арендатором: стандартные условия часто это исключают.

Сверх цены объекта покупатель в Индонезии платит 5% налога на приобретение, гонорар нотариуса 0,5–1% и мелкие сборы за проверку и регистрацию — в сумме около 6% цены. Продавец платит 2,5% налога с продажи и комиссию агентства, которая по правилам составляет от 2 до 5%. Покупка новостройки у застройщика добавляет НДС, но в 2026 году по жилью до 5 млрд рупий его берёт на себя бюджет.

Какие налоги платит покупатель

Налог на приобретение прав (BPHTB) — 5%. Считается не от всей суммы, а от стоимости приобретения за вычетом местного необлагаемого минимума: «BPHTB 5% × (NPOP – NPOPTKP)». В Джакарте вычет составляет 60 млн IDR, в других регионах он свой. За базу берут цену сделки или кадастровую стоимость NJOP — ту, что больше.

НДС при покупке у застройщика. Ставка налога — 12%, но для обычного, не элитного жилья база считается как 11/12 цены, поэтому фактическая нагрузка выходит 11%. Налог касается только первичного жилья от компании-плательщика НДС: сделка между физическими лицами по вторичному объекту НДС не облагается. На элитное жильё застройщик дополнительно начисляет налог на предметы роскоши — эту сумму просят показать отдельной строкой, а не «в цене».

Льгота 2026 года. Весь 2026 год действует программа, по которой НДС по жилью берёт на себя бюджет: 100% налога с части цены до 2 млрд рупий при цене объекта не выше 5 млрд рупий, один раз на один объект. Она распространяется и на иностранцев, если покупка отвечает правилам иностранного владения. На объекте в 2 млрд рупий это экономия порядка 220 млн рупий.

Сборы за оформление. Проверка сертификата в земельном офисе — 50 000–150 000 IDR за документ, переоформление владельца в реестре — 750 000–2 000 000 IDR.

Для иностранца, оформляющего право пользования вместо собственности, к этому добавляется сбор за выдачу права: он считается по стоимости объекта и зависит от региона, поэтому его сумму берут у нотариуса до подписания предварительного договора.

Какие налоги платит продавец

Налог с продажи (PPh final) — 2,5% от суммы сделки: «PPh Final 2,5% dari Harga transaksi». Пример из тарифного расчёта: «2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000». Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус собирает и перечисляет налоги «sebelum AJB diterbitkan».

Освобождение действует для очень дешёвых и социальных объектов: продавцы жилья стоимостью ниже 60 млн IDR и простого жилья по государственным программам налог не платят.

Если продавец — компания, применяется её обычный режим налогообложения, а не окончательный налог по ставке 2,5%.

Сколько стоят услуги нотариуса и регистрация

Позиция	Сумма
Гонорар нотариуса с земельными полномочиями	0,5–1% суммы сделки, обсуждаем
Проверка сертификата в земельном офисе	50 000–150 000 IDR
Переоформление владельца в реестре	750 000–2 000 000 IDR
Справка о состоянии записи по участку	несколько сотен тысяч IDR
Юридическая проверка объекта	по договорённости, тариф государством не установлен

Планка гонорара нотариуса задана прямо: «0,5% – 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan hingga 0,5%-0,75%». По крупным объектам её обсуждают: процент от трёх миллиардов и от пятисот миллионов — разная работа только на бумаге.

Какие комиссии берут агентства

Размер комиссии посредника ограничен правилами о посреднических компаниях: «paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi». Платит её, как правило, продавец — он даёт агенту поручение продать объект. Покупатель платит комиссию только тогда, когда сам поручил агенту искать объект и договорился об этом заранее.

Что важно проверить в договоре с агентством:

• за что именно берётся комиссия и в какой момент она считается заработанной;
• входит ли в услугу проверка документов или её делает отдельный юрист;
• есть ли у агента письменное поручение от собственника — иначе он показывает объект, которым не вправе распоряжаться;
• кто оплачивает переводы документов и услуги переводчика на подписании.

Какая сумма закладывается сверх цены объекта

Расчёт на объекте в 3 млрд IDR, купленном на вторичном рынке:

Платёж	Кто платит	Сумма
Налог на приобретение, 5% от 2,94 млрд после вычета 60 млн	покупатель	147 000 000 IDR
Гонорар нотариуса, 0,5–1%	покупатель	15–30 млн IDR
Переоформление в реестре и проверки	покупатель	около 2 млн IDR
Итого покупателю сверх цены		165–180 млн IDR, примерно 5,5–6%
Налог с продажи, 2,5%	продавец	75 000 000 IDR
Комиссия агентства, 2–5%	продавец	60–150 млн IDR

При покупке новостройки у застройщика к этому добавляется НДС — около 11% фактической нагрузки, если объект не попадает в льготу. На объекте в 3 млрд рупий это примерно 330 млн рупий: больше, чем все остальные сборы вместе. Поэтому цену новостройки всегда сравнивают с потолком льготы в 5 млрд рупий: за ним налог платится полностью.

После сделки появляется ежегодный налог на имущество (PBB): ставку устанавливает муниципалитет, обычно она составляет десятые доли процента от кадастровой стоимости, а верхняя граница по закону — 0,5%. Если объект сдаётся, доход от аренды облагается отдельно, и для нерезидента ставка выше, чем для резидента, — этот вопрос стоит посчитать до покупки, а не после первого арендатора.

На чём теряют деньги

• Считают налог на приобретение от цены в договоре, а земельный офис берёт кадастровую стоимость, если она выше.
• Забывают про НДС при покупке у застройщика и обнаруживают его в счёте перед подписанием.
• Не оформляют льготу 2026 года у застройщика до оплаты — задним числом её не применяют.
• Соглашаются на «цену в договоре ниже реальной», чтобы сэкономить на налогах: заниженная цена уменьшает не только налог, но и сумму, которую можно доказать в споре.
• Не проверяют долг по налогу на имущество за прошлые годы — он переходит вместе с объектом.
• Оплачивают комиссию агенту, у которого нет письменного поручения собственника.
• Не считают заранее сбор за выдачу права пользования и получают счёт уже на сделке.

Квартиру по иностранной квоте регистрируют только на деньги, пришедшие из-за границы в иностранной валюте и обменянные на баты уже в Таиланде. Подтверждение — справка тайского банка о валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form, прежнее название Тор Тор 3). Банк выдаёт её автоматически при поступлении свыше 50 000 долларов США; на меньшие суммы её выписывают по вашему заявлению — просить нужно сразу, задним числом получить сложнее.

Почему деньги переводят именно так

Закон о кондоминиумах связывает право иностранца на квартиру с ввозом валюты в страну. Земельное управление на регистрации проверяет, что сумма пришла из-за рубежа, была конвертирована в баты и получателем значится покупатель. Наличные, привезённые с собой, и деньги, накопленные на тайском счёте, для иностранной квоты не годятся.

Порядок действий:

1. Откройте счёт в тайском банке на своё имя (либо используйте счёт получателя, оформленный на вас же).
2. Переведите сумму из-за границы в иностранной валюте — доллары, евро, фунты. Конвертацию делает тайский банк при зачислении.
3. Получите справку о валютной операции на сумму, равную цене объекта или больше.
4. Соберите справки по всем траншам, если платите частями: земельное управление принимает несколько документов, покрывающих цену сделки.

Что писать в назначении платежа

В назначении указывают цель — покупка недвижимости — и идентификацию объекта: название дома и номер квартиры. Формулировка вида «to purchase a condominium unit No. … at …» принимается земельными управлениями без вопросов. Расплывчатое «personal transfer» или «investment» приведёт к тому, что банк выпишет справку с другим назначением, и её придётся исправлять.

Перевод приходит на имя покупателя — того, кто будет записан в свидетельстве о праве. Деньги от родственника, партнёра или компании создают несоответствие: получателем в справке будет не будущий собственник, и земельное управление вправе отказать. Если деньги всё же идут от третьего лица, назначение платежа должно прямо называть покупателя и объект.

Какую справку выдаёт банк

Что	Детали
Название	Foreign Exchange Transaction Form, ранее Тор Тор 3
Когда выдают автоматически	при поступлении свыше 50 000 USD
Когда просить самому	при меньшей сумме — в отделении, при зачислении
Что в ней указано	отправитель, получатель, сумма в валюте и в батах, курс, дата, назначение платежа
Для чего нужна	регистрация права иностранца в земельном управлении и обратный вывод денег после продажи

Сохраните оригиналы: та же справка понадобится при продаже квартиры, чтобы вывести выручку за границу без ограничений.

Дают ли иностранцу кредит на жильё

Тайские банки кредитуют иностранцев редко и на жёстких условиях: обычно требуется постоянная работа в Таиланде, разрешение на работу, история дохода и тайский поручитель или созаёмщик-гражданин Таиланда. Ставки выше, срок короче, первый взнос больше.

Чаще работают три других варианта:

• рассрочка от застройщика на срок строительства, иногда с продлением на год-два после сдачи;
• кредит в зарубежном банке под залог имущества в своей стране, с последующим переводом суммы в Таиланд (справку о валютной операции это не отменяет);
• ипотека тайского банка на супруга-гражданина Таиланда — но тогда и собственником становится он.

Кредитные деньги, пришедшие из-за границы, для иностранной квоты годятся так же, как собственные: важен факт ввода валюты и справка банка, а не источник средств.

Что проверить до перевода

• имя получателя в реквизитах совпадает с тем, как вы будете записаны в свидетельстве о праве, буква в букву по паспорту;
• валюта перевода — иностранная, а не баты: конвертация на стороне отправителя лишает вас справки нужного вида;
• сумма покрывает цену объекта целиком, вместе с той частью, что вы уже внесли задатком;
• сроки — банковский перевод идёт от одного до пяти рабочих дней, и дату регистрации назначают с запасом.

Сделка идёт через два документа: договор бронирования с задатком и основной договор купли-продажи. Задаток обычно составляет 50 000–200 000 бат или около 5% цены и по умолчанию не возвращается, если покупатель передумал. Возврат работает только тогда, когда он прямо записан в договоре: проверка выявила обременение, иностранная квота занята, банк не выдал справку о валютной операции.

Какие договоры подписывают и в каком порядке

1. Договор бронирования (reservation agreement). Фиксирует объект, цену, срок выхода на основной договор и сумму задатка. Подписывают после осмотра, до полной проверки документов.
2. Основной договор купли-продажи (sale and purchase agreement). Содержит порядок расчётов, дату регистрации, распределение сборов и налогов, гарантии продавца, ответственность сторон.
3. Договор долевого участия у застройщика — вместо второго пункта при покупке в строящемся доме: график платежей по этапам, срок сдачи, штраф за просрочку, порядок передачи помещения.
4. Заявление и типовой договор земельного управления — короткая форма, которую подписывают в день регистрации. Она не заменяет ваш договор, а фиксирует переход права.

Размер задатка и его возврат

Ситуация	Что происходит с задатком
Покупатель передумал	остаётся у продавца
Продавец отказался от сделки	по закону возвращается в двойном размере, если договор не установил иное
Обнаружено обременение, о котором продавец умолчал	возвращается, если это записано в договоре
Иностранная квота занята на дату регистрации	возвращается только по прямому условию договора
Банк не выдал справку о валютной операции	возвращается только по прямому условию договора

Поэтому условие о возврате пишут до внесения денег, а не после. Формулировка должна называть событие и срок возврата — например, семь дней с даты уведомления.

На каком языке договор и какой текст имеет силу

Договор составляют двуязычным: тайский и английский в две колонки. В споре тайский суд работает с тайским текстом, поэтому в договоре указывают, какая версия имеет преимущественную силу, — и разумно, если это тайская, при условии, что перевод сделал ваш юрист, а не юрист продавца.

Русскоязычный перевод годится для понимания, но юридической силы не имеет; в суде понадобится заверенный перевод на тайский.

Что защищает покупателя, если сделка сорвётся

• Отлагательные условия: сделка состоится, если объект свободен от обременений, квота свободна, справка банка получена.
• Срок регистрации с конкретной датой и штрафом за просрочку со стороны продавца.
• Обязанность продавца снять ипотеку к дате регистрации, с оплатой из цены сделки.
• Распределение сборов и налогов — прописать поимённо: сбор за регистрацию, специальный налог на бизнес, гербовый сбор, удерживаемый налог.
• Расчёт через кассовый чек или условный счёт, а не наличными на месте.
• Гарантии продавца: отсутствие долгов, арендаторов, судебных споров, ответственность за недостоверность.
• Порядок передачи объекта: дата, состояние, мебель по описи, показания счётчиков.

Юрист и доверенность

Юрист нужен на трёх шагах: проверка объекта в земельном управлении, составление и правка договора, представление интересов на регистрации. Сопровождение сделки обычно стоит 30 000–80 000 бат в зависимости от объёма проверки; отдельно оплачивается перевод документов.

Если приехать на регистрацию невозможно, оформляют доверенность земельного управления (форма Тор Дор 21). Правила простые:

• доверенность выдают на конкретное действие и конкретный объект;
• бланк заполняют полностью, пустые графы прочеркивают: незаполненное поле позволит вписать другое действие;
• подпись доверителя заверяют — в Таиланде у нотариального юриста, за границей в посольстве или консульстве Таиланда;
• к доверенности прикладывают копии паспорта с подписью доверителя.

На регистрацию представитель приходит с оригиналом доверенности, копией паспорта доверителя и своим удостоверением личности.

Долгосрочная аренда в Тбилиси приносит примерно 5–7% годовых от стоимости квартиры, в Батуми — 7–10%. Посуточная сдача при хорошей загрузке даёт больше, 10–18%, но это уже не пассивный доход, а работа с гостями, уборкой и сезонностью: летний Батуми и зимний Батуми — два разных бизнеса. Налог на доход от долгосрочной сдачи жилья — 5%.

Посуточно или на год

	Долгосрочная аренда	Посуточная сдача
доходность	5–10% годовых	10–18% при высокой загрузке
стабильность	ровный платёж круглый год	сильная сезонность, особенно на побережье
затраты времени	несколько часов в год	ежедневное управление или управляющая компания
расходы	мелкий ремонт	уборка, бельё, комиссии площадок, амортизация
износ квартиры	умеренный	высокий
налог	5% с дохода	режим предпринимателя, обычно 1% с оборота

Правило выбора простое. Квартира в Тбилиси в жилом районе, рядом с метро и офисами, работает лучше в долгосрочной аренде. Квартира у моря в Батуми или в туристическом центре Тбилиси зарабатывает на посуточной, но зимой ставка падает, а расходы остаются.

Чего реально ждать по деньгам

• Тбилиси. Устойчивый спрос от арендаторов, живущих в городе круглый год. Доходность около 5–7%, риск простоя низкий.
• Батуми. Летом посуточная ставка кратно выше зимней; годовая доходность в туристических зонах достигает 10% и выше, но считать её нужно с учётом трёх-четырёх слабых месяцев.
• Загрузка. Реалистичный расчёт делают не по летней ставке, а по среднегодовой: цена за ночь, умноженная на реальную занятость, минус комиссия площадки, уборка и коммунальные платежи.
• Цена входа. Готовая двухкомнатная квартира в Батуми начинается примерно от 80 тысяч долларов без ремонта; с отделкой и мебелью бюджет вырастает заметно, и именно от полного бюджета считается доходность.

Регистрация и налоговый режим

1. Долгосрочная сдача жилья физическим лицам. Ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Нужен налоговый номер и личный кабинет Службы доходов.
2. Посуточная сдача. Это предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем, при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота. Лимит оборота для статуса — 500 000 лари в год.
3. Порог НДС. Оборот выше 100 000 лари за 12 месяцев обязывает встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
4. Аренда юридическому лицу. Компания-арендатор удерживает налог у источника, и схема расчёта отличается — условие прописывают в договоре.

Выбор режима делается до первой сделки, а не в конце года: перерегистрация задним числом не работает, а неуплаченный налог обрастает пеней.

Управляющая компания: что делает и сколько берёт

• Посуточное управление — размещение объявлений, общение с гостями, заселение, уборка, бельё, мелкий ремонт. Комиссия обычно 15–25% от выручки, иногда фиксированная ставка плюс процент.
• Долгосрочное управление — поиск арендатора, договор, сбор платежей, контроль состояния. Оплата — процент от месячной платы или разовая комиссия в размере месячной аренды за поиск жильца.
• Гарантированный доход от застройщика. Схема, при которой отель или управляющая компания платит фиксированный процент от стоимости. Читайте, на сколько лет закреплена гарантия, что происходит после её окончания и вправе ли вы пользоваться квартирой сами.

Что проверять в договоре с управляющей компанией: как считается база комиссии (от валовой выручки или после расходов), кто оплачивает коммунальные услуги и расходники, как часто перечисляют деньги, кто отвечает за порчу имущества, как расторгнуть договор.

Договор с арендатором и неплатежи

Договор заключают письменно даже со знакомыми. В нём фиксируют:

• срок и размер платы, дату платежа и способ расчёта;
• депозит — обычно месячная плата, с условиями возврата;
• кто оплачивает коммунальные услуги и по каким показаниям;
• состояние квартиры и опись имущества с фотографиями;
• порядок расторжения и срок предупреждения.

Если арендатор перестал платить, выселить его своими силами нельзя: отключение электричества, смена замков и вынос вещей — это самоуправство, а не защита права. Законный путь — расторжение договора и обращение в суд, а это месяцы. Отсюда практика рынка: депозит вперёд, оплата помесячно вперёд, а для дорогих квартир — нотариально удостоверенный договор, который упрощает взыскание.

Отдельно: договор аренды можно зарегистрировать в публичном реестре. Это добавляет обеим сторонам защиты при смене собственника и в спорах.

Сверх цены объекта на сделку уходит примерно 3–6% стоимости. Основной платёж — сбор за регистрацию перехода права: 2% от оценочной стоимости объекта. К нему добавляются специальный налог на бизнес 3,3% либо гербовый сбор 0,5%, а также удерживаемый налог с продавца. Пониженная ставка 0,01%, действующая по 30 июня 2027 года для жилья дешевле 7 млн бат, распространяется только на покупателей — граждан Таиланда.

Сбор за регистрацию перехода права

Ставка — 2%, база — оценочная стоимость объекта по данным Департамента земель, а не цена договора. Платят в кассу земельного управления в день регистрации. По практике сбор делят пополам между продавцом и покупателем, но это предмет договора, а не правило: распределение прописывают отдельным пунктом.

Если покупка оформляется с ипотекой, отдельно берут сбор за регистрацию залога — 1% от суммы кредита.

Налоги при продаже и кто их платит

Платёж	Ставка	Кто платит по практике
Сбор за переход права	2% оценочной стоимости	пополам, по договорённости
Специальный налог на бизнес	3,3% от большей из двух сумм: цены или оценки — если продавец владел объектом менее 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5% — если специальный налог не взимается	продавец
Удерживаемый налог с дохода	для физического лица — по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с вычетом за годы владения; для компании — 1% от большей из сумм	продавец

Закон не устанавливает, кто именно платит: распределение целиком определяет договор. Частая схема — продавец берёт на себя налоги, покупатель сбор за переход права; всё остальное — предмет торга.

Пять лет владения отсчитывают от даты регистрации права. Исключение — объект, где продавец был зарегистрирован в домовой книге более года: тогда специальный налог не берут даже при более раннем сроке продажи.

Оценочная стоимость и цена сделки

Оценочную стоимость устанавливает Департамент земель и пересматривает раз в несколько лет. Она почти всегда ниже рыночной цены, поэтому налоговая база оказывается меньше суммы, которую вы фактически платите.

Узнать её заранее можно в земельном управлении по номеру свидетельства — это стоит сделать до подписания договора: от неё считается сбор за регистрацию, и точная сумма расходов становится известна заранее. Занижать цену в договоре ниже оценочной бессмысленно: сбор всё равно считают от оценки.

Какие льготы действуют сейчас

Сбор за переход права снижен с 2% до 0,01%, а сбор за регистрацию ипотеки — с 1% до 0,01%. Мера продлена решением кабинета министров от 30 июня 2026 года и действует по 30 июня 2027 года. Условия:

• цена сделки, оценочная стоимость и сумма кредита — не более 7 млн бат каждая;
• объекты: жилой дом, таунхаус, дом на две семьи, торговое здание, земля с таким строением, зарегистрированная квартира в кондоминиуме;
• покупатель — физическое лицо, гражданин Таиланда.

Иностранному покупателю льгота не даёт ничего: он платит полные 2%. Но она пригодится при перепродаже объекта покупателю-гражданину Таиланда и при покупке на супруга-гражданина Таиланда.

Сопровождение сделки

• Юрист: 30 000–80 000 бат за полную проверку и сопровождение; отдельная проверка объекта без сопровождения дешевле.
• Перевод и заверение документов: несколько тысяч бат за комплект, порядка 200 бат за документ при заверении в МИД Таиланда.
• Доверенность и её заверение в консульстве: сбор консульства плюс перевод.
• Комиссия агентства платится продавцом, обычно 3% цены; покупателю её не выставляют, но она заложена в цену.
• Расходы дома: при заселении управляющая компания берёт взнос в резервный фонд (разово, из расчёта за квадратный метр) и взносы на содержание вперёд за год.

Сложите заранее: сбор за регистрацию, свою часть налогов по договору, юриста, переводы и платежи дому — это и есть реальная сумма сверх цены объекта.

Сверх цены квартиры в Грузии покупатель тратит немного: налога на покупку нет, а основной обязательный платёж — государственная пошлина за регистрацию права собственности, от 150 лари при обычном сроке и до 350 лари, если оформить в день обращения. Всё остальное зависит от того, нанимаете ли вы юриста, агента и переводчика. Разумный резерв на сделку — 3–5% от цены объекта.

Регистрация права собственности

Сделку регистрирует Национальное агентство публичного реестра, приём документов идёт в Домах юстиции. Договор купли-продажи составляют прямо там, нотариус для обычной сделки не нужен.

Срок регистрации	Пошлина
4 рабочих дня	150 лари
1 рабочий день	270 лари
в день обращения	350 лари

Пошлину платят на месте, в кассе или терминале. Тарифы периодически пересматривают, поэтому сумму подтверждают в окне приёма до подписания. Выписка из реестра о праве собственности приходит в электронном виде.

Если одна из сторон действует по доверенности, добавляется нотариус: удостоверение доверенности и подписей стоит примерно 80–160 долларов, иностранная доверенность вдобавок требует апостиля и перевода.

Агент, юрист, переводчик

• Агент. Комиссия на грузинском рынке — обычно 2–3% от суммы сделки. Кто её платит, определяется договорённостью: на вторичном рынке чаще продавец, у новостроек агент получает вознаграждение от застройщика.
• Юрист. Проверка объекта стоит около 1% от цены либо фиксированную сумму в несколько сотен долларов. Он смотрит выписку из реестра, обременения и аресты, законность строительства, задолженности по коммунальным платежам и права третьих лиц.
• Переводчик. Присутствие при подписании — 15–30 долларов за визит, письменный перевод документа — 5–10 долларов за страницу. Договор в Доме юстиции подписывается на грузинском; английская или русская версия делается параллельно.
• Банк. Международный перевод денег стоит 50–150 долларов плюс комиссия банка-получателя; расчёт наличными на сделке возможен, но крупные суммы удобнее проводить через счёт, чтобы происхождение денег подтверждалось документально.

Оценка объекта: когда она нужна

Оценка обязательна в двух случаях:

1. Ипотека. Банк принимает отчёт только от аккредитованной им оценочной компании и считает по нему сумму кредита.
2. Вид на жительство по недвижимости. Стоимость объекта подтверждается отчётом сертифицированного оценщика: цена в договоре сама по себе основанием не служит.

Стоимость отчёта — обычно от 100 до 300 лари для квартиры, дороже для дома и участка. Срок готовности — один-три рабочих дня. Оценку заказывают и просто так, если объект покупается удалённо: отчёт показывает рыночную вилку и состояние.

Документы покупателя: перевод и апостиль

Для обычной покупки иностранцу достаточно заграничного паспорта: ни вида на жительство, ни местного налогового номера, ни счёта в грузинском банке закон не требует. Расходы на документы появляются в трёх ситуациях:

• покупка по доверенности — доверенность оформляется у нотариуса, апостилируется в стране выдачи и переводится на грузинский с нотариальным заверением;
• покупка на компанию — нужны учредительные документы с апостилем и переводом;
• свидетельство о браке — если объект оформляется на супругов или требуется согласие супруга по законодательству страны гражданства.

Апостиль ставят только в стране, выдавшей документ. Заложите на это две-три недели до поездки.

Какой резерв закладывать

Статья	Ориентир
регистрация права	150–350 лари
юридическая проверка	около 1% цены
агент (если платит покупатель)	2–3% цены
оценка	100–300 лари
переводы, нотариус, доверенность	100–400 долларов
банковские комиссии	50–150 долларов

Итого при покупке без агентской комиссии расходы укладываются в 1–2% от цены, с агентом — в 3–5%. Отдельно считайте деньги на въезд в жильё: у новостроек цена почти всегда указана за белый каркас, и ремонт с мебелью стоит дороже всех перечисленных сборов вместе взятых.

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет — собственник платит за обслуживание дома и коммунальные услуги. Для квартиры 70 м² это обычно 0,6–1,8 млн ₫ в месяц платы за обслуживание плюс электричество, вода и парковка. Разовый взнос в фонд ремонта — 2% стоимости квартиры — вносится один раз, при приёмке, и больше не повторяется.

Из чего складывается плата за обслуживание

Ставка считается за квадратный метр в месяц и зависит от класса дома:

Класс дома	Ставка за м² в месяц	Что входит
Простой жилой дом	8–12 тыс ₫	охрана, уборка мест общего пользования, лифты, вывоз мусора
Средний сегмент	12–18 тыс ₫	то же плюс бассейн, тренажёрный зал, озеленение
Премиум	20–30 тыс ₫ и выше	консьерж, круглосуточная стойка, обслуживание территории

Отдельно оплачиваются парковка (100–200 тыс ₫ за место для байка, 1–1,5 млн ₫ за автомобиль), электричество по прогрессивному тарифу и вода по счётчику. Интернет и телевидение — по договору с провайдером.

Ставку обслуживания утверждает общее собрание собственников; до его проведения действует ставка, указанная в договоре с застройщиком.

Есть ли ежегодный налог на владение

Налога на недвижимость в привычном виде нет. Есть налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены земельного участка: для квартиры он считается от доли, приходящейся на неё, и составляет от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч донгов в год. Квитанция приходит через районную налоговую или управляющую компанию.

Оплаченные квитанции стоит хранить: их спрашивают при продаже квартиры.

Кто отвечает за ремонт общего имущества

Крыша, фасад, лифты, насосы, электрощитовые и парковка — общее имущество дома. Ремонтируется оно из фонда обслуживания, того самого взноса в 2%, который собирается со всех покупателей и хранится на отдельном счёте.

Распоряжается фондом правление дома (ban quản trị), избранное общим собранием собственников. Правление нанимает управляющую компанию, утверждает смету ремонта и отчитывается перед собранием. Иностранный собственник участвует в собрании и голосует наравне с остальными, а вот избираться в правление ему не всегда удаётся — состав правления определяется решением собрания.

Внутри квартиры всё, что за входной дверью, — забота собственника: сантехника, проводка, кондиционеры, окна.

Страхование жилья

Для многоквартирных домов действует обязательное страхование от пожара и взрыва — его оформляет управляющая компания на здание, а расходы распределяются между собственниками через плату за обслуживание. Это страхование конструкции здания, оно не покрывает вашу отделку и вещи.

Собственный полис на квартиру оформляется добровольно, стоит порядка 1–3 млн ₫ в год и покрывает отделку, имущество и ответственность перед соседями — залив нижних этажей происходит куда чаще пожара. Полис продают вьетнамские страховщики (Bảo Việt, PVI, PJICO, Bảo Minh), для оформления нужны сертификат собственности и паспорт.

Если квартира сдаётся, ответственность перед арендатором и его имуществом покрывается отдельной оговоркой в полисе — по умолчанию её там нет.

Что делать, если вы подолгу живёте за границей

1. Оформить доверенность. Нотариально удостоверенная доверенность на управление квартирой — на оплату счетов, представительство в правлении дома, сдачу в аренду или продажу. Доверенность, оформленная за рубежом, требует консульской легализации: Вьетнам не участвует в конвенции об апостиле.
2. Настроить автоплатежи за обслуживание и коммунальные услуги с вьетнамского счёта. Долг по обслуживанию блокирует лифтовые карты и мешает продаже.
3. Следить за сроком владения. У иностранца это 50 лет с даты выдачи сертификата с правом продлить один раз; заявление о продлении подают до истечения срока, и пропуск этой даты — самая дорогая ошибка в главе.
4. Оставить доступ к квартире управляющей компании или доверенному лицу: при протечке у соседей вскрывать квартиру будут без вас, но с актом.
5. Проверять почту и уведомления дома — собрания собственников и решения о ремонте проходят без ожидания вашего возвращения.

Пустая квартира в тропическом климате портится быстрее жилой: раз в два-три месяца её стоит проветривать и запускать кондиционер — это входит в стандартный набор услуг управляющих компаний за 500 тыс – 1,5 млн ₫ в месяц.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность на все случаи жизни — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации. Счёт при этом нужен обязательно: без перевода через турецкий банк не будет справки о продаже валюты, а без неё сделку иностранца не зарегистрируют.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: провинция, уезд, квартал, участок, номер помещения.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK, справка о продаже валюты.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

Землю в Таиланде иностранец на своё имя купить не может, поэтому дома и виллы продают по двум схемам: долгосрочная аренда участка и покупка через тайскую компанию. Первая законна и прозрачна, но ограничена 30 годами на один зарегистрированный договор. Вторая даёт формальную собственность компании, но требует настоящей компании с тайскими акционерами — иначе это обход закона о земле с изъятием участка и ответственностью для участников.

Аренда земли: сроки и продление

• Максимальный срок одного договора — 30 лет. Гражданский кодекс не допускает большего, и условие о шестидесяти годах суд урежет до тридцати.
• Договор дольше 3 лет регистрируют в земельном управлении. Незарегистрированная аренда действует только 3 года, и новый собственник участка её не признает. Регистрация стоит 1 % от суммы арендных платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1 %.
• Продление обещают, но не гарантируют. Схема «30 плюс 30» — это обязательство арендодателя заключить новый договор, а не вещное право на 60 лет. Оно связывает того, кто подписал, и не переходит на покупателя участка автоматически. Возобновление регистрируют отдельно, когда срок подойдёт.
• Наследование прописывают отдельно. Право аренды считается личным: без прямого условия в договоре наследники арендатора продолжить аренду не смогут. Пункт о переходе прав наследникам и о праве передать аренду третьему лицу вносят до подписания.

Какие ещё права на чужую землю регистрируют

Помимо аренды тайское право знает несколько вещных прав. Их регистрируют в земельном управлении, они вносятся на оборот свидетельства о праве на землю и работают против любого нового собственника.

Право	Срок	Что даёт	Переходит по наследству
Аренда	до 30 лет	пользоваться участком по договору	только если прямо оговорено
Узуфрукт	до 30 лет или пожизненно	пользоваться участком и получать доход, в том числе сдавать	нет, прекращается со смертью
Право поверхности	до 30 лет или пожизненно	иметь на чужой земле свой дом или посадки	да
Право проживания	до 30 лет или пожизненно	жить в доме без права сдавать	нет
Сервитут	бессрочно	проход, проезд, коммуникации через соседний участок	следует за участком

Связку аренды участка с правом поверхности на дом используют, когда дом строится: аренда даёт пользование землёй, право поверхности закрепляет, что дом принадлежит вам.

Как оформляют дом отдельно от земли

Строение в Таиланде — самостоятельный объект: иностранец вправе владеть домом на своё имя, даже если земля под ним чужая.

1. Разрешение на строительство оформляют сразу на имя будущего владельца дома — это главный документ, доказывающий, кто построил объект.
2. Права на землю закрепляют до начала стройки: зарегистрированная аренда, право поверхности или узуфрукт. Устная договорённость с владельцем участка не работает.
3. Покупку готового дома без земли регистрируют в земельном управлении. Для отдельно стоящего строения местная администрация публикует объявление о сделке — процедура занимает около 30 дней, после чего переход права оформляют и платят те же сборы, что при продаже недвижимости.
4. Домовая книга. На дом заводят домовую книгу; иностранного владельца вписывают в жёлтую книгу, для чего понадобится перевод паспорта, заверенный в консульстве или МИД.

Требования к тайской компании-владельцу

Компания с ограниченной ответственностью может владеть землёй как тайское юридическое лицо, если её иностранное участие не превышает 49 % акций. Дополнительно:

• минимум два акционера, тайские акционеры — реальные люди со своими деньгами;
• источники средств тайских акционеров земельное управление вправе проверить при регистрации покупки земли: у совладельцев спрашивают справки о доходах и происхождении взноса в капитал;
• компания ведёт деятельность и отчитывается: годовая финансовая отчётность с аудиторским заключением, налоговый учёт, ежегодное собрание акционеров. Поддержание обходится примерно в 20 000–50 000 бат в год без учёта налогов;
• иностранец может быть директором и подписантом; чем очевиднее перекос между 49 % денег и полным контролем, тем выше внимание проверяющих.

Подставные акционеры запрещены прямо. Тайцы, которые числятся владельцами акций, но не вкладывали денег и не участвуют в делах, — это номиналы: и они, и иностранец, ради которого схема построена, отвечают по закону о земле и закону об иностранном бизнесе.

Что бывает, когда схему оспаривают

• Земля, купленная через номиналов, подлежит принудительной продаже. Директор земельного департамента устанавливает срок на добровольную продажу; если срок прошёл, участок продают без согласия владельца, а деньги за вычетом издержек отдают ему.
• Ответственность участников. За удержание земли через подставных лиц закон предусматривает штраф и лишение свободы — как для номинальных акционеров, так и для иностранца.
• Аренда рушится вместе с регистрацией. Незарегистрированный или неверно оформленный договор новый собственник участка не исполняет.
• Обещание продлить не исполняют в натуре. Суд по такому спору чаще присуждает возмещение убытков, чем принуждает заключить новый договор на 30 лет.
• Компания без деятельности — повод для проверки. Юридическое лицо без оборотов, отчётности и расходов, кроме содержания дома, привлекает внимание и налоговой, и департамента развития бизнеса.

Поэтому квартиру в кондоминиуме в иностранной квоте оформляют в полную собственность, а участок под дом берут в аренду с регистрацией и внятными условиями о наследовании и передаче.

Проверка делается в земельном управлении по месту объекта и занимает один рабочий день. Там смотрят подлинник свидетельства о праве, сверяют имя продавца с его удостоверением личности и читают оборот документа: именно на нём стоят отметки об ипотеке, сервитутах и арестах. У квартиры дополнительно берут справку об отсутствии долгов от юридического лица дома — без неё регистрацию не проведут.

Как убедиться, что продавец — собственник

1. Возьмите у продавца копию свидетельства о праве и копию удостоверения личности (у компании — свидетельство о регистрации и список директоров с правом подписи).
2. Закажите в земельном управлении заверенную выписку по объекту. Данные в реестре первичны: свидетельство на руках может быть устаревшим.
3. Сверьте имя в реестре с документом продавца. Расхождение в написании имени после брака или смены фамилии закрывают справкой из районного офиса.
4. Если продаёт представитель — проверьте доверенность (Тор Дор 21 для сделок с недвижимостью): дату, объём полномочий, подпись и удостоверение доверителя.
5. Женатый продавец-гражданин Таиланда предъявляет согласие супруга на сделку — совместное имущество продаётся только с ним.

Какие бывают документы о праве на землю

Документ	Что даёт
Чанот (Нор Сор 4 Джор)	полное право собственности, границы измерены по спутнику; единственный документ, с которым сделка безопасна
Нор Сор 3 Гор	право владения с подтверждёнными границами; сделка возможна, но перевод в чанот требует времени
Нор Сор 3	право владения без точных границ; продажа требует публикации объявления и ожидания
Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5	заявленное пользование или налоговый документ, не право собственности; покупать по ним нельзя

У квартиры документ свой — свидетельство о праве на помещение в кондоминиуме, с указанием площади, этажа и доли в общем имуществе.

Обременения, залог и долги

На обороте свидетельства земельное управление ставит все записи: ипотеку в пользу банка, аренду, сервитут, судебный запрет на отчуждение. Проверять нужно именно реестровый экземпляр, а не копию продавца.

Что ещё проверяют до задатка:

• долги по объекту — коммунальные платежи, взносы на содержание дома, налог на землю и строения;
• ипотека — если она есть, в договоре прописывают порядок погашения из цены сделки и снятия записи в тот же день;
• арендаторы — зарегистрированный договор аренды переживает смену собственника;
• судебные споры — по объекту и по продавцу, через юриста.

Справки у управляющей компании дома

Для квартиры нужны три бумаги от юридического лица дома:

• справка об отсутствии задолженности — земельное управление требует её на регистрации;
• справка о состоянии иностранной квоты — сколько площади уже оформлено на иностранцев;
• выписка о размере взносов на содержание и о запланированных дополнительных сборах — их платит новый собственник.

Заодно попросите протокол последнего общего собрания: из него видно состояние резервного фонда и предстоящий ремонт.

Проверка застройщика и стройки

При покупке в строящемся доме смотрят:

1. Право застройщика на землю — свидетельство должно быть на компанию-застройщика или на связанное лицо с зарегистрированным правом.
2. Разрешение на строительство от местной администрации и его соответствие проекту, который вам показывают.
3. Заключение по оценке воздействия на окружающую среду — для домов выше восьми этажей или крупнее установленного размера оно обязательно.
4. Регистрацию кондоминиума — до неё продают только по договору бронирования, а право собственности возникает после регистрации дома и раздела на помещения.
5. Историю компании: сданные объекты, сроки сдачи, судебные дела, финансовая отчётность из реестра юридических лиц.

Отдельно проверьте свободную иностранную квоту в проекте: у новостроек её выбирают быстро, и обещание застройщика «квота будет» без письменного подтверждения ничего не значит.

Деньги в строящийся объект вносят по графику, привязанному к этапам строительства, а не одной суммой вперёд. Условие возврата при срыве срока сдачи прописывают в договоре отдельным пунктом.

При продаже квартиры в земельном управлении платят четыре суммы: сбор за переоформление 2 % от оценочной стоимости, специальный налог на сделку 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % вместо него, и подоходный налог продавца, который удерживают прямо на сделке. Дальше деньги выводят за границу — для этого банку нужны бумаги, полученные ещё при покупке. Сама регистрация занимает несколько часов, подготовка к ней — 2–6 недель.

Какие налоги и сборы возникают при продаже

Всё считают от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости казначейства.

Платёж	Сколько	Кто платит по закону
Сбор за переоформление	2 % оценочной стоимости	делится между сторонами, обычно поровну
Специальный налог на сделку	3,3 %, если владели меньше 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5 %, если владели 5 лет и дольше	продавец
Подоходный налог, удерживаемый на сделке	по прогрессивной шкале	продавец

Два последних платежа взаимоисключающие: платят либо специальный налог, либо гербовый сбор. Пятилетний срок отсчитывают от даты регистрации права; он не применяется, если объект получен по наследству, а владелец, вписанный в домовую книгу дольше года, освобождается от специального налога и при более коротком сроке.

Подоходный налог продавца-физического лица считают так: из оценочной стоимости вычитают долю расходов, которая зависит от числа лет владения, остаток делят на количество лет, применяют к нему прогрессивную шкалу и умножают результат обратно на число лет. Для компании расчёт проще — 1 % от базы. Итоговую сумму называет земельное управление в день сделки, поэтому предварительный расчёт заказывают заранее.

Кто платит на практике — предмет договора. Распространённая формула: сбор за переоформление пополам, налоги на продавце. Записывать это нужно в договоре словами: в кассе земельного управления спорить уже поздно.

Документы для вывода денег за границу

Деньги от продажи иностранец вправе перевести за рубеж, но банк потребует показать всю цепочку:

• форма валютной операции или банковская справка о вводе денег — та, что оформлялась при покупке;
• договор купли-продажи с покупателем и подтверждение получения оплаты;
• свидетельство о праве на квартиру с записью о переходе права к новому владельцу;
• квитанции земельного управления об уплате сборов и налогов;
• паспорт и, если он есть, тайский налоговый номер.

Перевод оформляют в том же банке, где обслуживался счёт; сумму сверх ввезённой раньше банк тоже переводит, но спрашивает подтверждение происхождения дохода. Заявку на крупный исходящий перевод рассматривают от одного до нескольких рабочих дней.

Зачем нужна банковская справка, полученная при покупке

Квартиру в иностранной квоте регистрируют только при доказательстве, что деньги на покупку пришли из-за границы в иностранной валюте. Банк выдаёт форму валютной операции по переводам от 50 000 долларов США и справку о зачислении по меньшим суммам — этот документ подают в земельное управление при покупке.

При продаже он работает второй раз, уже как основание вывести выручку без лишних вопросов: банк видит, сколько валюты вы ввозили на этот объект. Оригинал хранят все годы владения, а копию — отдельно от оригинала. Утерянную форму запрашивают в банке повторно: восстановление занимает от нескольких дней до пары недель.

Как продают объект, купленный в долгосрочную аренду

Право аренды продают не как собственность, а как передачу прав по договору:

1. Проверьте договор. В нём должно быть право арендатора передать аренду третьему лицу. Если такого пункта нет, сделка возможна только с письменного согласия собственника участка.
2. Согласуйте условия с собственником земли. Часто договор предусматривает его комиссию за переоформление.
3. Зарегистрируйте передачу в земельном управлении: сбор — 1 % от суммы арендных платежей за оставшийся срок плюс гербовый сбор 0,1 %.
4. Учтите остаток срока. Покупатель получает не 30 лет, а то, что осталось от вашего договора; это главная причина, по которой арендованные объекты дешевеют с годами.

Дом, оформленный отдельно от земли, продают как строение: переход права регистрируют с публичным объявлением, а права на землю переоформляют тем же днём.

Сколько времени занимает сделка

• Справка юридического лица дома об отсутствии долгов — 3–7 дней; без неё земельное управление регистрацию не проведёт.
• Письмо о наличии свободной иностранной квоты, если покупатель иностранец, — те же несколько дней.
• Перевод денег покупателя из-за границы — от 1 до 5 рабочих дней, плюс время на оформление формы валютной операции.
• Запись на регистрацию — от одного дня до недели, в курортных провинциях в сезон дольше.
• Сама сделка — 2–4 часа в один день: подписание, расчёт кассирским чеком, уплата сборов, выдача свидетельства с новой записью.

Общий срок от подписания предварительного договора до денег на счёте — обычно 3–6 недель. Дольше всего тянутся не документы, а сбор денег покупателем и очередь в земельном управлении.

Покупатель недвижимости в Грузии не платит при сделке ничего, кроме регистрационной пошлины: налога на приобретение здесь нет. Ежегодный налог на имущество платят только семьи с годовым доходом выше 40 000 лари, ставка — от 0,05% до 1% рыночной стоимости. Доход от сдачи жилья облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи не облагается вовсе, если объект был в собственности больше двух лет.

При покупке: налога нет

Ни налога на приобретение, ни гербового сбора, ни отдельного сбора для иностранцев в Грузии не существует. Расходы покупателя — это пошлина за регистрацию права и услуги, которыми он решил воспользоваться.

Уточнение по новостройкам: НДС по ставке 18% уже включён в цену застройщика и отдельной строкой покупателю не выставляется. При покупке у физического лица на вторичном рынке НДС не возникает вовсе.

Ежегодный налог на имущество

Это налог не на объект, а на семью: его платят только те, у кого совокупный годовой доход домохозяйства превысил порог.

Годовой доход семьи	Ставка от рыночной стоимости
до 40 000 лари	налог не платится
40 000–100 000 лари	0,05–0,2%
свыше 100 000 лари	0,8–1%

Конкретную ставку внутри вилки устанавливает муниципалитет, поэтому в Тбилиси и в небольшом городе она может отличаться. Стоимость объекта берётся рыночная, а не та, что написана в старом договоре.

Порядок такой:

1. Заводится налоговый номер и личный кабинет в Службе доходов.
2. Декларация за прошедший год подаётся до 1 ноября.
3. Налог уплачивается до 15 ноября.
4. За просрочку начисляется пеня.

Если доход семьи ниже порога, декларацию по этому основанию не подают вовсе. Это самая частая ошибка новых владельцев: одни платят налог там, где он не начисляется, другие пропускают срок, будучи уверенными, что налог берут сам собой по уведомлению.

Налог с дохода от аренды

Для физического лица, которое сдаёт жильё людям для проживания, действует ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Она применяется независимо от числа сдаваемых квартир.

Альтернатива — общий режим со ставкой 20% и вычетом документально подтверждённых расходов; он выгоден редко, обычно только при крупном ремонте в том же году.

Что важно помнить:

• доход декларируется через кабинет Службы доходов, налог перечисляется по итогам периода;
• посуточная сдача обычно ведётся как предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем и при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота;
• при обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев возникает обязанность встать на учёт по НДС со ставкой 18%;
• сдача помещения юридическому лицу меняет схему: компания-арендатор удерживает налог у источника.

Налог при продаже

• Владели объектом больше двух лет — прибыль от продажи налогом не облагается, декларация по этой сделке не нужна.
• Продали раньше двух лет — платится 5% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Именно с разницы, поэтому договор о покупке стоит хранить: без него подтвердить затраты нечем.
• Отсчёт ведётся от даты регистрации права собственности в реестре, а не от даты договора или оплаты застройщику.

При перепродаже строящегося объекта до его регистрации сделка оформляется как уступка прав по договору, и налоговые последствия считаются иначе — этот случай разбирают с бухгалтером до подписания.

Нужно ли отчитываться в стране прежнего проживания

Это зависит не от Грузии, а от того, где вы остаётесь налоговым резидентом. Общее правило: страна вашего резидентства обычно облагает мировой доход и требует сведений о зарубежных активах и счетах.

Проверьте три вещи:

1. Остаётесь ли вы налоговым резидентом прежней страны по числу дней и по центру жизненных интересов.
2. Есть ли между ней и Грузией соглашение об избежании двойного налогообложения и как оно распределяет доход от недвижимости — как правило, он облагается там, где объект.
3. Есть ли у вас обязанность уведомлять о зарубежной недвижимости и счетах и в какой срок.

Грузинский налог, уплаченный с аренды или продажи, обычно засчитывается в прежней стране по соглашению — но зачёт нужно заявить, автоматически он не произойдёт.

Сверх цены квартиры закладывайте 6–9 процентов от суммы сделки. Основная часть — налог при переоформлении собственности: 4 процента от заявленной в тапу стоимости. Остальное складывается из обязательного отчёта об оценке, сбора кадастра, присяжного переводчика, полиса страхования от землетрясения, комиссии агентства и залогов за подключение коммунальных услуг.

Для квартиры за 150 000 долларов это примерно 9 000–13 500 долларов дополнительных расходов, и их нужно иметь на счёте к дню сделки, а не искать после неё.

Налог при переоформлении собственности

Ставка — 4 процента от стоимости, указанной в тапу. По закону она делится пополам: 2 процента платит покупатель и 2 продавец. На практике стороны договариваются иначе, и чаще всего все 4 процента ложатся на покупателя — особенно при покупке у застройщика. Это предмет торга, и обсуждать его нужно до подписания предварительного договора, а не у окошка кадастра.

Важная деталь: налог считается от заявленной стоимости, и она не может быть ниже кадастровой оценки муниципалитета. Занижение суммы в тапу ради экономии на налоге бьёт по покупателю дважды — при перепродаже вырастет налог на прирост стоимости, а для программ вида на жительство и гражданства учитывается именно официальная сумма.

Кто и за что платит: полный список

Расход	Сколько	Кто обычно платит
Налог при переоформлении (tapu harcı)	4 процента от заявленной стоимости	по закону поровну, по факту чаще покупатель
Оборотный сбор кадастра (döner sermaye)	несколько тысяч лир	покупатель
Отчёт об оценке (обязателен при сделке с иностранцем)	5 000–12 000 лир	покупатель
Присяжный переводчик на сделке	1 500–4 000 лир	покупатель
Полис страхования от землетрясения DASK	от нескольких сотен до пары тысяч лир в год	покупатель
Комиссия агентства	обычно 2 процента с каждой стороны	покупатель и продавец
Юридическое сопровождение	1 000–3 000 долларов	покупатель
Нотариальная доверенность и переводы	3 000–8 000 лир	покупатель
Залоги за подключение электричества и воды	несколько тысяч лир	покупатель

Обязательные расходы, о которых узнают поздно

1. Отчёт об оценке от лицензированной компании — без него сделку с иностранцем не зарегистрируют. Отчёт действует три месяца, поэтому заказывают его ближе к сделке.
2. Присяжный переводчик — если вы не владеете турецким, в кадастровом управлении обязателен переводчик из официального списка. Родственник или знакомый в этой роли не подходит.
3. Полис DASK — без него не зарегистрируют переход права и не подключат электричество и воду.
4. Налоговый номер — оформляется бесплатно, но без него нельзя ни открыть счёт, ни оплатить налог.
5. Перевод денег через банк и справка о продаже валюты — наличный расчёт такого документа не создаёт, а без него сделку иностранца не зарегистрируют и программы статуса не откроются.

Что платят каждый год после покупки

• Налог на недвижимость — 0,1 процента от кадастровой стоимости жилья в обычных муниципалитетах и 0,2 процента в крупных городах, двумя платежами в год: до конца мая и до конца ноября.
• Взносы за обслуживание комплекса — от нескольких сотен лир в скромном доме до нескольких тысяч в комплексе с бассейном и охраной.
• DASK — продлевается ежегодно; максимальное покрытие с сентября 2026 года составляет 2 488 318 лир.
• Коммунальные услуги — оплачиваются даже при пустой квартире: абонентская часть начисляется независимо от потребления.

Как посчитать бюджет сделки заранее

1. Возьмите цену объекта и умножьте на 0,04 — это налог при переоформлении, если он целиком на вас.
2. Прибавьте 2 процента на комиссию агентства, если работаете через него.
3. Прибавьте фиксированные расходы: оценка, переводчик, сбор кадастра, DASK, доверенность — суммарно обычно от 15 000 до 30 000 лир.
4. Прибавьте юриста, если сделка непростая или вы покупаете удалённо.
5. Отдельно отложите на въезд: залоги за счётчики, мебель, первый взнос за обслуживание.
6. Проверьте курс на день сделки. Цена в договоре может быть в лирах, а ваши деньги — в другой валюте; движение курса за неделю до сделки меняет итог сильнее, чем торг по комиссии.

Контрольный вопрос перед подписанием: кто платит 4 процента и записано ли это в договоре? Устная договорённость о том, что продавец возьмёт налог на себя, на сделке превращается в требование заплатить всё самому, и отказаться уже поздно.