Сдача купленной квартиры в аренду в Таиланде: правила, налоги и уведомления

Сдавать купленную квартиру иностранный собственник вправе. Условий три: уведомить районный орган управления жильём о том, что квартира сдаётся, платить налог с дохода и не превращать жильё в гостиницу. Налог при годовой выручке выше порога — 10% с оборота: 5% налога на добавленную стоимость и 5% подоходного. Посуточная сдача в обычном жилом доме запрещена, и штрафуют за неё собственника, а не гостя.

Что нужно оформить до первого арендатора

1. Сертификат собственности на руках — сдавать квартиру, на которую документ ещё не выдан, нельзя.
2. Уведомление районного органа управления жильём о сдаче: для иностранного собственника это отдельное требование закона.
3. Договор аренды в письменной форме, в донгах. Нотариальное удостоверение не обязательно, но договор понадобится налоговой и управляющей компании дома.
4. Регистрация налогоплательщика — по месту нахождения квартиры, с получением налогового номера, если его ещё нет.
5. Регистрация пребывания арендатора-иностранца в местном органе полиции. За постояльцев в своей квартире отвечает собственник.

Отдельного разрешения на предпринимательскую деятельность физическому лицу для сдачи жилья не требуется: достаточно налоговой регистрации и деклараций.

Сколько платят с дохода

Годовая выручка от аренды	Что платится
до порога освобождения (200 млн ₫ в год)	налог не начисляется
выше порога	5% НДС + 5% подоходного налога с полной суммы выручки

Важная деталь: 10% считаются с оборота, а не с прибыли. Плату за обслуживание дома, ремонт и комиссию агентства из базы не вычитают. Если по договору коммунальные платежи входят в стоимость аренды, они тоже попадают в базу — поэтому их обычно выносят отдельной строкой и оставляют на арендаторе.

К этому добавляется годовой лицензионный сбор — от 300 тыс ₫ до 1 млн ₫ в зависимости от оборота; при выручке ниже порога освобождения он не взимается.

Декларацию подают по каждому договору либо раз в год — способ выбирается при регистрации. Просрочка уплаты даёт пеню, а неучтённая аренда всплывает при продаже квартиры и при проверке дома управляющей компанией.

Посуточная сдача

Краткосрочная сдача в жилом многоквартирном доме считается использованием жилья не по назначению и запрещена. На практике это означает:

• управляющие компании блокируют карты доступа и лифты для потока гостей;
• жалоба соседей заканчивается штрафом собственнику;
• площадки бронирования снимают объявление по обращению управляющей компании.

Законная посуточная сдача возможна в зданиях с назначением апарт-отеля или сервисных апартаментов (condotel, officetel), где такая деятельность заложена в проект, а также при оформлении гостиничной деятельности с соблюдением требований к безопасности и регистрации гостей. Назначение здания указано в документах проекта — это первое, что нужно проверить, если посуточная сдача входит в план окупаемости.

Управляющая компания

Формат	Комиссия	Что входит
Долгосрочная аренда	10–20% арендной платы	поиск арендатора, договор, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	20–30% выручки	заселение, уборка, бельё, объявления на площадках
Разовый поиск арендатора	0,5–1 месячная плата	только подбор и договор

Чего управляющая компания обычно не берёт на себя: уплату ваших налогов, уведомление органа управления жильём и ответственность за простой. Налоговые обязанности остаются на собственнике, даже когда деньги приходят через посредника.

Что учесть в расчёте доходности

• Доходность по квартирам в крупных городах — порядка 4–6% годовых в донгах до налогов; посуточная сдача даёт больше валовой выручки при заметно больших расходах и простоях.
• Плата за обслуживание дома платится и в месяцы простоя.
• Ремонт и мебель обновляются каждые 3–5 лет: в сегменте аренды экспатами это условие спроса.
• Курс валюты: аренда получается в донгах, а расходы на жизнь могут быть в другой валюте.

Если квартира куплена ради дохода, планируйте её как бизнес с оборотным налогом 10% — по итоговым цифрам это ближе к реальности, чем расчёт по одной арендной ставке.

Долгосрочная аренда в Тбилиси приносит примерно 5–7% годовых от стоимости квартиры, в Батуми — 7–10%. Посуточная сдача при хорошей загрузке даёт больше, 10–18%, но это уже не пассивный доход, а работа с гостями, уборкой и сезонностью: летний Батуми и зимний Батуми — два разных бизнеса. Налог на доход от долгосрочной сдачи жилья — 5%.

Посуточно или на год

	Долгосрочная аренда	Посуточная сдача
доходность	5–10% годовых	10–18% при высокой загрузке
стабильность	ровный платёж круглый год	сильная сезонность, особенно на побережье
затраты времени	несколько часов в год	ежедневное управление или управляющая компания
расходы	мелкий ремонт	уборка, бельё, комиссии площадок, амортизация
износ квартиры	умеренный	высокий
налог	5% с дохода	режим предпринимателя, обычно 1% с оборота

Правило выбора простое. Квартира в Тбилиси в жилом районе, рядом с метро и офисами, работает лучше в долгосрочной аренде. Квартира у моря в Батуми или в туристическом центре Тбилиси зарабатывает на посуточной, но зимой ставка падает, а расходы остаются.

Чего реально ждать по деньгам

• Тбилиси. Устойчивый спрос от арендаторов, живущих в городе круглый год. Доходность около 5–7%, риск простоя низкий.
• Батуми. Летом посуточная ставка кратно выше зимней; годовая доходность в туристических зонах достигает 10% и выше, но считать её нужно с учётом трёх-четырёх слабых месяцев.
• Загрузка. Реалистичный расчёт делают не по летней ставке, а по среднегодовой: цена за ночь, умноженная на реальную занятость, минус комиссия площадки, уборка и коммунальные платежи.
• Цена входа. Готовая двухкомнатная квартира в Батуми начинается примерно от 80 тысяч долларов без ремонта; с отделкой и мебелью бюджет вырастает заметно, и именно от полного бюджета считается доходность.

Регистрация и налоговый режим

1. Долгосрочная сдача жилья физическим лицам. Ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Нужен налоговый номер и личный кабинет Службы доходов.
2. Посуточная сдача. Это предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем, при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота. Лимит оборота для статуса — 500 000 лари в год.
3. Порог НДС. Оборот выше 100 000 лари за 12 месяцев обязывает встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
4. Аренда юридическому лицу. Компания-арендатор удерживает налог у источника, и схема расчёта отличается — условие прописывают в договоре.

Выбор режима делается до первой сделки, а не в конце года: перерегистрация задним числом не работает, а неуплаченный налог обрастает пеней.

Управляющая компания: что делает и сколько берёт

• Посуточное управление — размещение объявлений, общение с гостями, заселение, уборка, бельё, мелкий ремонт. Комиссия обычно 15–25% от выручки, иногда фиксированная ставка плюс процент.
• Долгосрочное управление — поиск арендатора, договор, сбор платежей, контроль состояния. Оплата — процент от месячной платы или разовая комиссия в размере месячной аренды за поиск жильца.
• Гарантированный доход от застройщика. Схема, при которой отель или управляющая компания платит фиксированный процент от стоимости. Читайте, на сколько лет закреплена гарантия, что происходит после её окончания и вправе ли вы пользоваться квартирой сами.

Что проверять в договоре с управляющей компанией: как считается база комиссии (от валовой выручки или после расходов), кто оплачивает коммунальные услуги и расходники, как часто перечисляют деньги, кто отвечает за порчу имущества, как расторгнуть договор.

Договор с арендатором и неплатежи

Договор заключают письменно даже со знакомыми. В нём фиксируют:

• срок и размер платы, дату платежа и способ расчёта;
• депозит — обычно месячная плата, с условиями возврата;
• кто оплачивает коммунальные услуги и по каким показаниям;
• состояние квартиры и опись имущества с фотографиями;
• порядок расторжения и срок предупреждения.

Если арендатор перестал платить, выселить его своими силами нельзя: отключение электричества, смена замков и вынос вещей — это самоуправство, а не защита права. Законный путь — расторжение договора и обращение в суд, а это месяцы. Отсюда практика рынка: депозит вперёд, оплата помесячно вперёд, а для дорогих квартир — нотариально удостоверенный договор, который упрощает взыскание.

Отдельно: договор аренды можно зарегистрировать в публичном реестре. Это добавляет обеим сторонам защиты при смене собственника и в спорах.

Долгосрочная сдача — на год или несколько месяцев — разрешений не требует: нужны письменный договор, оплата через банк и декларация о доходе в марте. Посуточная и любая другая сдача сроком 100 дней и меньше с 1 января 2024 года возможна только с разрешением Министерства культуры и туризма (turizm amaçlı kiralama izin belgesi), а его выдают лишь при единогласном письменном согласии всех собственников дома. Сдача без разрешения обходится в 180 617 TL за каждую квартиру — это сумма штрафа на 2026 год.

Долгосрочная сдача: порядок действий

1. Проверьте документы на квартиру. Тапу оформлено на вас, полис DASK действует, налог на недвижимость (emlak vergisi) уплачен. Без действующего DASK коммунальные подписки на нового пользователя не переоформят.
2. Заключите письменный договор (kira sözleşmesi) в двух экземплярах, каждая страница подписана обеими сторонами. Нотариус не обязателен.
3. Откройте счёт в турецком банке, если его ещё нет: плата за жильё принимается только безналично.
4. Решите, что делать с коммунальными подписками. Электричество, вода и газ переоформляются на арендатора либо остаются на вас — тогда счета платите вы, а расход закладываете в ставку.
5. Храните банковские выписки. Это одновременно доказательство дохода для налоговой и основание для взыскания долга с арендатора.
6. Подайте декларацию в марте следующего года, даже если живёте за пределами Турции.

Какие документы понадобятся: тапу, паспорта или удостоверения обеих сторон, налоговые номера (vergi kimlik numarası), номер полиса DASK, адресный код квартиры.

Плата за аренду — только через банк

Расчёты по аренде жилья проводятся через банк или PTT независимо от суммы: правило действует для всех жилых помещений, а не только для дорогих квартир. Наличные грозят штрафом за нарушение порядка документирования обеим сторонам, а вам вдобавок оставляют без доказательств дохода и без основания для иска.

В назначении платежа арендатор указывает адрес квартиры и месяц, за который платит. Эта строка потом закрывает спор о том, какой месяц оплачен.

Что в договоре: сроки, депозит, повышение платы

• Депозит — не больше трёх месячных плат, это потолок по Кодексу обязательств. Взяли шесть — суд вернёт разницу.
• Повышение платы при продлении — не выше среднего роста индекса потребительских цен за последние 12 месяцев. Условие о большем повышении в этой части недействительно, даже если арендатор его подписал.
• Срок обычно год. По окончании договор продлевается сам на год: чтобы он прекратился, арендатор уведомляет минимум за 15 дней до конца срока.
• Расторжение по инициативе собственника возможно не по желанию, а по основаниям закона: жильё нужно вам, супругу, детям или родителям; предстоит капитальная перестройка; вы купили квартиру с арендатором и уведомили его в течение месяца после покупки — тогда выселение через шесть месяцев. Отдельное основание — десять лет продлений: после них договор прекращается уведомлением за 3 месяца без объяснения причин.
• Выселение без суда невозможно. Единственный быстрый путь — письменное обязательство арендатора освободить жильё к дате (tahliye taahhütnamesi), подписанное после въезда, а не вместе с договором.

В договор впишите: стороны и их налоговые номера, адрес и площадь, срок, размер платы и дату платежа, номер счёта, депозит, кто платит взносы дома (aidat) и коммунальные, опись мебели и техники.

Налог с дохода от долгосрочной сдачи

Доход от сдачи жилья физическим лицом облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Считается он так:

1. Складываете всю плату, полученную за календарный год по всем квартирам.
2. Вычитаете необлагаемый минимум — 58 000 TL за 2026 год. Он даётся один раз на все жилые объекты, а не на каждый.
3. Вычитаете расходы. Простой способ — 15% от оставшейся суммы без документов (götürü gider). Второй способ — фактические расходы: проценты по кредиту, налог на недвижимость, страховка, взносы дома, ремонт, амортизация 2% от стоимости покупки в течение пяти лет. Выбранный способ нельзя менять два года, поэтому считайте оба заранее.
4. К результату применяете шкалу.

Годовой доход после вычетов	Налог
до 190 000 TL	15%
190 001 – 400 000 TL	28 500 TL + 20% с суммы свыше 190 000 TL
400 001 – 1 000 000 TL	70 500 TL + 27% с суммы свыше 400 000 TL
1 000 001 – 5 300 000 TL	232 500 TL + 35% с суммы свыше 1 000 000 TL
свыше 5 300 000 TL	1 737 500 TL + 40% с суммы свыше 5 300 000 TL

Пример. Квартира сдана за 25 000 TL в месяц, за год — 300 000 TL. Минус необлагаемые 58 000 TL остаётся 242 000 TL, минус 15% расходов (36 300 TL) база равна 205 700 TL. Налог: 28 500 TL плюс 20% с 15 700 TL, итого 31 640 TL.

Сроки. Декларация подаётся с 1 по 31 марта года, следующего за годом получения дохода. Налог платится двумя равными частями — в марте и в июле. Подать можно через систему предзаполненных деклараций налоговой службы (Hazır Beyan Sistemi) или в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.

Когда необлагаемый минимум не действует:

• декларация подана с опозданием или доход занижен — право на 58 000 TL теряется целиком;
• совокупный годовой доход (зарплата, аренда, проценты, дивиденды) превышает 1 900 000 TL;
• квартира сдана под офис или магазин: минимум действует только для жилой аренды.

Если арендатор — компания, она сама удерживает 20% налога у источника и перечисляет его в бюджет. Нерезиденту, у которого в Турции нет других доходов, декларацию в этом случае подавать не нужно. При сдаче физическому лицу удерживать некому — декларируете сами.

Посуточная сдача: разрешение Министерства культуры и туризма

Сдача жилья на 100 дней или меньше считается туристической арендой и требует разрешения. Правило введено законом № 7464 и действует с 1 января 2024 года. Оно не зависит от того, где размещено объявление и есть ли посредник.

Порядок:

1. Соберите согласие собственников. Нужно решение общего собрания собственников дома, принятое единогласно, в письменном виде.
2. Подайте заявление в провинциальное управление культуры и туризма (İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü) по месту нахождения квартиры — лично или через портал e-Devlet.
3. Приложите документы: тапу, решение собственников, паспорт или удостоверение личности, налоговый номер. Если сдаёте не своё жильё — нотариальное согласие собственника.
4. Получите разрешение и табличку (plaket) и повесьте её у входа в квартиру. Отсутствие таблички — самостоятельное нарушение.
5. Встаньте на налоговый учёт. Посуточная сдача считается предпринимательской деятельностью, а не пассивным доходом.
6. Сообщайте данные постояльцев в систему уведомления о проживающих. Это обязанность владельца жилья, а не гостя.

Ограничения, о которых узнают поздно:

• в доме больше трёх квартир — одному арендодателю выдадут разрешения максимум на 25% квартир дома;
• арендатор не вправе пересдавать квартиру посуточно, даже с разрешением собственника;
• разрешение привязано к конкретной квартире и к конкретному владельцу: при продаже жилья оно не переходит покупателю.

Согласие соседей: главное препятствие

Да, согласие нужно, и требуется именно единогласное решение всех собственников дома, а не большинства и не только соседей по этажу: «tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış kararının belgelenmesi». Один голос против — разрешения не будет.

Что из этого следует практически:

• в большом жилом комплексе собрать единогласие почти нереально, и объявления «квартира с лицензией» в таких домах стоят дороже именно поэтому;
• согласие даётся на конкретную квартиру: разрешение соседа сдавать свою вам ничего не даёт;
• если весь дом принадлежит вам одному, согласовывать не с кем — правило теряет смысл;
• решение оформляется протоколом собрания с подписями, устная договорённость с управляющим не подходит.

Проверять наличие единогласия стоит до покупки, если жильё берётся ради посуточной сдачи: правила дома и настрой собственников меняют экономику вложения сильнее, чем вид из окна.

Налоги при посуточной сдаче — другие

Это уже коммерческий доход, и правила жилой аренды к нему не применяются:

• необлагаемый минимум 58 000 TL и вычет 15% без документов не действуют;
• нужна регистрация плательщика налогов, учёт доходов и расходов, счета за проживание;
• на выручку начисляется KDV; ставку под конкретный случай подтверждает бухгалтер при постановке на учёт, поскольку для услуг размещения она отличается от общей;
• при выплатах через платформы применяется удержание 20% у источника;
• без другого социального страхования владелец платит взносы Bağ-Kur.

Штрафы за сдачу без разрешения

Нарушение	Штраф в 2026 году
Сдача без разрешения, первое выявление	180 617 TL за каждую квартиру и 15 дней на оформление
Сдача продолжается после этих 15 дней	903 088 TL и ещё 15 дней
Сдача продолжается и дальше	1 806 177 TL за каждое следующее выявление
Арендатор пересдал квартиру посуточно	180 617 TL за каждый договор
Посредник или платформа разместили объявление без номера разрешения	180 617 TL за каждое объявление

В самом законе стоят суммы 100 000, 500 000 и 1 000 000 TL, но они пересчитываются каждый январь на коэффициент переоценки — за два года выросли примерно вдвое. Штрафы считаются по каждой квартире отдельно: три квартиры в одном доме дают три штрафа.

К административному штрафу добавляется налоговая часть: незадекларированный доход доначисляют с пенями и штрафом, а право на необлагаемый минимум при этом теряется.

Из-за чего обычно срывается сдача

• Нет единогласия собственников — самая частая причина отказа в разрешении.
• Превышен лимит 25% квартир в доме на одного арендодателя.
• Договоры на 101 день ради обхода правила. Проверяют фактическое использование, а не текст договора: короткие заезды подряд остаются туристической арендой.
• Расчёты наличными — штраф и невозможность доказать доход.
• Просроченная декларация — потеря необлагаемых 58 000 TL и доначисление.
• Просроченный DASK и неоплаченный налог на недвижимость — всплывают при переоформлении подписок и при продаже.

Квартиру в строящемся доме в Таиланде оплачивают частями: бронь, первый взнос при подписании договора, платежи по ходу стройки и крупный остаток в день передачи ключей. Деньги идут напрямую застройщику — счёт условного депонирования закон разрешает, но не требует, и в обычной сделке его не открывают. Поэтому разрешения проекта проверяют до первого платежа, а не после.

Как устроен график платежей

1. Бронь. Обычно 50 000–200 000 бат, в дорогих проектах около 1 % цены. Платёж закрепляет за вами конкретную квартиру на 7–30 дней, до подписания основного договора. Бронь почти всегда невозвратная.
2. Первый взнос при подписании договора. Чаще всего 15–30 % цены за вычетом брони. Иностранцу в кондоминиуме обычно называют верхнюю границу этого диапазона.
3. Рассрочка на время стройки. Либо равные ежемесячные платежи до сдачи, либо платежи по этапам: закончен каркас, закрыт контур, начата отделка. Совокупно на этот период приходится 10–40 % цены.
4. Остаток при передаче. 50–70 % цены платят в день регистрации перехода права в земельном управлении. Это самый крупный платёж, и под него планируют перевод денег из-за границы.

Этап	Типичная доля цены	Когда
Бронь	50 000–200 000 бат	сразу
Договор купли-продажи	15–30 %	7–30 дней после брони
Платежи по ходу стройки	10–40 %	до сдачи дома
Передача и регистрация	50–70 %	в день сделки в земельном управлении

Для квартир в кондоминиуме министерство утвердило типовую форму договора: условия, которые ухудшают положение покупателя по сравнению с ней, не действуют, даже если вы их подписали. Договор на английском — перевод; юридическую силу имеет тайский текст, и сверять нужно именно его.

Чем подтверждают, что проект получил разрешения

Копии документов просят у отдела продаж и проверяют до первого платежа:

• Свидетельство о праве на землю проекта — на чьё имя оформлен участок и нет ли на нём ипотеки. Земля под стройкой почти всегда заложена банку; в договоре должно быть условие о снятии обременения с вашей квартиры к моменту передачи.
• Разрешение на строительство от местной администрации — на тот объём и этажность, которые показывают на плане продаж.
• Заключение экологической экспертизы — обязательное для жилых проектов от 80 квартир или площадью более 4 000 м². Продажи часто открывают до его получения; отказ или требование переделать проект сдвигает сроки на месяцы.
• Регистрация компании-застройщика в реестре министерства торговли: возраст компании, уставный капитал, сданные проекты.
• Письменное подтверждение, что квартира продаётся в иностранной квоте. Иностранцам принадлежит не более 49 % площади квартир дома; если ваша квартира попала в тайскую часть, зарегистрировать её на себя вы не сможете.

Что происходит с деньгами покупателя до сдачи дома

Ваши платежи — оборотные средства стройки, а не защищённый депозит:

• Счёт условного депонирования необязателен. Закон позволяет держать деньги у банка-посредника до выполнения обязательств, но обязанности застройщика открывать такой счёт нет. В небольшом или незнакомом проекте об этом договариваются отдельно и закрепляют в договоре.
• Гарантия возврата — только договор. Опираться приходится на его условия о просрочке и расторжении и на историю застройщика.
• Валютные документы. Оплату из-за границы переводят в иностранной валюте, указывая в назначении платежа покупку конкретной квартиры. По переводу от 50 000 долларов США банк выдаёт форму валютной операции, по меньшим суммам — справку о зачислении. Эти бумаги нужны дважды: при регистрации права и потом при выводе денег от продажи.

Если сроки сдачи сорваны или проект остановлен

1. Письменное требование застройщику с отсылкой к пункту договора о сроке передачи. Переписка в мессенджере доказательством не станет — нужно письмо с отметкой о вручении или почтой с уведомлением.
2. Пеня за просрочку. Типовой договор кондоминиума предусматривает неустойку за каждый день задержки передачи. Если её размер вычеркнут или занижен, работает законная ставка процентов за просрочку по гражданскому кодексу.
3. Расторжение с возвратом. При существенной просрочке покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать уплаченное назад вместе с процентами. Уведомление о расторжении тоже делают письменно.
4. Жалоба. Управление защиты прав потребителей принимает обращения по договорам с застройщиками; вопросы регистрации кондоминиума и продажи квартир — к земельному департаменту провинции.
5. Суд по потребительским делам. Покупатель-потребитель освобождён от судебной пошлины, иск подают по месту нахождения объекта. Рассмотрение занимает от нескольких месяцев до пары лет.

Отдельный сценарий — банкротство застройщика: требования покупателей попадают в общую очередь кредиторов, а достраивать дом может банк-залогодержатель или новый инвестор. Чем раньше собрана папка договоров и платёжек, тем проще заявить требование.

Чем документы отличаются от вторичного рынка

Что	Строящийся дом	Вторичный рынок
Основной документ до сделки	договор с застройщиком и разрешения проекта	свидетельство о праве на квартиру
Кто продавец	компания-застройщик	человек или компания
Долги по содержанию	ещё не начислялись	справка юридического лица дома об отсутствии задолженности
Иностранная квота	подтверждает застройщик в договоре	подтверждает письмом юридическое лицо дома
Главный риск	сроки и качество стройки	скрытые долги и обременения

На вторичном рынке вы видите готовую квартиру и её документы; в строящемся доме — только бумаги проекта, поэтому вес проверок смещается на застройщика: сколько домов он сдал, были ли просрочки, чем закончились его прошлые проекты в этой же провинции.

Владение квартирой в Таиланде обходится в три регулярных платежа: содержание дома (обычно 30–100 бат за м² в месяц), электричество с водой по счётчику и годовой налог на землю и строения (для жилья — 0,02–0,10 % оценочной стоимости). Разово при передаче ключей вносят фонд капитального ремонта. Для квартиры 45 м² в Бангкоке это порядка 2 000–4 000 бат в месяц плюс около тысячи бат налога в год.

Из чего складывается платёж за содержание

Платёж считают по площади квартиры: ставка за квадратный метр умножается на площадь по свидетельству о праве.

• Обычный дом без излишеств — 30–50 бат за м² в месяц.
• Дом с бассейном, спортзалом и охраной — 50–80 бат за м².
• Дорогие проекты в центре Бангкока и на первой линии моря — от 80 до 150 бат за м².

В сумму входят уборка и охрана территории, лифты, освещение и вода общих зон, бассейн, вывоз мусора, работа управляющей компании и офиса дома. Счёт выставляет юридическое лицо кондоминиума — объединение всех владельцев квартир; ставку утверждает общее собрание. Платят обычно вперёд за год, реже за полгода или квартал; за оплату вперёд иногда дают скидку.

Содержание платит владелец, а не арендатор: даже если квартира сдана, долг числится за квартирой.

Фонд капитального ремонта

Фонд вносят один раз — при передаче квартиры от застройщика, обычно 350–1 000 бат за м² (для квартиры 45 м² это 16 000–45 000 бат). Деньги идут не на текущие расходы, а на замену лифтов, кровли, насосов, ремонт фасада.

Повторный взнос возможен, когда фонд исчерпан: решение принимает общее собрание владельцев, и оно обязательно для всех, включая тех, кто голосовал против. Перед покупкой на вторичном рынке спросите в офисе дома размер фонда и планы крупных работ: это единственный расход, который сваливается разом и крупной суммой.

Налог на землю и строения

Налог платит тот, кто владел объектом на 1 января соответствующего года. Считают его от оценочной стоимости, которую устанавливает казначейство, а не от цены сделки.

Кто владелец и что за объект	Что не облагается	Ставка сверх освобождения
Основное жильё, владелец имеет и землю, и дом	первые 50 млн бат	0,03 % (50–75 млн), 0,05 % (75–100 млн), 0,10 % (свыше 100 млн)
Основное жильё, только строение или квартира	первые 10 млн бат	0,02 % (10–50 млн), далее по тем же ступеням
Второе и последующее жильё, в том числе сдаваемое	освобождения нет	0,02 % до 50 млн и далее по ступеням до 0,10 %

Основным жильё считается, если владелец вписан в домовую книгу по этому адресу; у иностранного владельца квартиры в иностранной квоте чаще работает третья строка таблицы. Пример: квартира с оценочной стоимостью 5 млн бат, не основное жильё, — 1 000 бат налога в год.

Порядок такой:

1. Местная администрация рассылает уведомление с расчётом, как правило в феврале.
2. Налог платят в кассу той же администрации, банковским переводом или через приложение банка.
3. Срок уплаты иногда сдвигают решениями министерства.
4. Если начислено 3 000 бат и больше, многие администрации разрешают заплатить тремя частями подряд идущими месяцами.

Уведомление до иностранного владельца часто не доходит: письмо уходит на адрес квартиры или прежнему собственнику. Отсутствие письма от налога не освобождает — расчёт запрашивают в администрации сами, по адресу и номеру свидетельства.

Электричество и вода

• Электричество. Бытовой тариф городской и провинциальной электросетей — около 4–5 бат за кВт·ч с учётом топливной надбавки. Но в кондоминиумах счётчики нередко оформлены на дом, и владельцам перепродают электричество по 6–8 бат за кВт·ч. Разницу выясняют до покупки: при кондиционере, работающем круглый год, она набегает в тысячи бат.
• Вода. Городской водоканал берёт порядка 9–17 бат за м³, а дом при перепродаже — 25–30 бат за м³.
• Интернет подключают напрямую у провайдера: 400–800 бат в месяц за домашний тариф.

Во многих домах счёт за электричество и воду приходит вместе со счётом за содержание, а при неоплате первым отключают именно эти услуги.

Что будет при просрочке

По содержанию. Устав дома почти всегда предусматривает пеню, а при длительной просрочке она растёт. Дальше владельца отключают от общих сервисов: карта-ключ перестаёт открывать бассейн и спортзал, машину не пускают на парковку. Главное последствие приходит при продаже: земельное управление регистрирует переход права только при справке юридического лица дома об отсутствии задолженности. Пока долг не погашен, квартиру не продать и не переоформить.

По налогу. На неуплаченную сумму начисляют надбавку примерно 1 % за каждый месяц просрочки, а сверху штраф, размер которого зависит от того, заплатили вы до письменного требования администрации или после. Долг по налогу тоже всплывает при сделке: администрация вправе сообщить о недоимке в земельное управление, и регистрацию притормозят до расчёта.

Сдавать жильё иностранцу можно, но посуточная сдача — это гостиничная деятельность, а не пассивный доход: она требует компании и лицензии на размещение. Доход от аренды земли и строений облагается итоговым налогом 10% от валовой суммы платежа.

Можно ли иностранцу легально сдавать жильё

• Долгосрочная аренда собственного объекта — сдача на год и дольше по письменному договору — допустима: это распоряжение своим имуществом, а не предпринимательство.
• Посуточная сдача — гостиничная услуга. Систематически оказывать её как физическое лицо-иностранец нельзя: нужна компания с иностранным участием (PT PMA), регистрационный номер бизнеса и лицензия на размещение.
• Лицензию малого размещения (pondok wisata) местные правила традиционно закрепляют за гражданами страны, поэтому иностранцы работают через компанию с профильной лицензией либо передают объект лицензированному оператору.
• Сдача без лицензии в туристических районах разбирается местными властями: объект опечатывают, а деятельность прекращают. Для держателя вида на жительство это ещё и риск для самого статуса.

Какое разрешение нужно для краткосрочной аренды

1. Компания (PT PMA) с видом деятельности по коду размещения.
2. Регистрационный номер бизнеса (NIB) и лицензия на гостиничную деятельность или малое размещение через государственную систему лицензирования.
3. Разрешение на строение (PBG) с назначением, допускающим приём гостей, и соответствие территориальному плану.
4. Регистрация гостей и отчётность перед местными органами, а по иностранным гостям — сообщение в иммиграционную службу.
5. Налоговый номер компании и постановка на учёт по местному налогу на гостиничные услуги.

Как облагается доход от аренды

• Основная ставка — итоговый налог 10% от валовой суммы аренды земли и/или строения. Валовая сумма включает не только плату за помещение, но и расходы на обслуживание, охрану и услуги, даже если они прописаны отдельным договором.
• Если арендатор — компания или иное лицо, обязанное удерживать налог, он удерживает 10% при выплате и перечисляет их сам.
• Нерезидент — тот, кто живёт в стране менее 183 дней в году, — платит налог по ставке для нерезидентов, если соглашение об избежании двойного налогообложения не устанавливает меньшую ставку. Резидентство определяется днями пребывания, а не гражданством.
• Доход компании от гостиничной деятельности облагается иначе: корпоративным налогом, плюс местный налог на услуги размещения.
• Квитанции об уплате налога сохраняйте: их спрашивают при продаже объекта и при продлении вида на жительство по деловому основанию.

Как найти управляющую компанию и сколько она берёт

• Комиссия за посуточное управление обычно составляет заметную долю выручки — за неё компания берёт на себя приём гостей, уборку, бельё, размещение объявлений и отчётность.
• Комиссия за долгосрочное управление ниже: обычно это процент от арендной платы плюс оплата разовых работ.
• Что проверять до подписания: наличие лицензии, кто платит налог с дохода, как считается загрузка, кто оплачивает ремонт и мелкие поломки, какова частота отчётов и на чей счёт поступают деньги гостей.
• Договор с гарантированной доходностью читайте отдельно: гарантия обычно ограничена сроком и обеспечена только обещанием оператора.

Какая доходность реалистична

Считайте не валовую выручку, а деньги, остающиеся у вас в конце года. Из валовой выручки вычитаются:

• комиссия управляющей компании;
• налог с дохода от аренды;
• обслуживание, коммунальные услуги, взносы кондоминиума;
• ремонт и замена мебели и техники — в тропическом климате они изнашиваются быстрее;
• простои между гостями и сезонность: пик и низкий сезон различаются кратно.

Обещания застройщиков считаются от валовой выручки при полной загрузке, поэтому реальный результат ниже. Опорная точка для расчёта — ставки долгосрочной аренды похожих объектов в этом же районе: они устойчивее и проверяются по объявлениям, а не по презентации продавца.

Иностранец может оформить в полную собственность квартиру в кондоминиуме — если в доме свободна иностранная квота 49% площади. Землю иностранцу купить нельзя: Земельный кодекс это запрещает, а редкие исключения требуют разрешения министра. Дом как строение оформить на себя можно, но земля под ним останется чужой — её берут в долгосрочную аренду на срок до 30 лет с регистрацией в земельном управлении.

Квартира в кондоминиуме — полная собственность

Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) разрешает иностранцам владеть квартирами напрямую, с записью в свидетельстве о праве на помещение. Условие одно: суммарная площадь помещений в собственности иностранцев не превышает 49% зарегистрированной площади дома. Оставшийся 51% принадлежит гражданам Таиланда и тайским юридическим лицам.

Второе условие — деньги на покупку приходят из-за границы в иностранной валюте, а банк выдаёт справку о валютной операции. Без неё земельное управление собственность на иностранца не зарегистрирует.

Про обсуждаемые послабления: предложение поднять иностранную квоту с 49% до 75% площади и продлить максимальный срок аренды с 30 до 99 лет проходило рассмотрение в правительстве, но законом не стало. Планируйте сделку по действующим правилам, а не по новостям об инициативах.

Земля и дом на земле

Прямая покупка земли иностранцу закрыта. Законных путей три, и все они узкие:

• Долгосрочная аренда земли — договор до 30 лет, регистрируется в земельном управлении, если срок больше трёх лет. Продление на новый срок закон допускает, но обязательным для наследника или нового собственника оно не становится.
• Владение строением отдельно от земли. Дом регистрируют на иностранца по договору купли-продажи строения, землю под ним арендуют. Тогда у вас право на дом и право пользования участком — это не собственность на участок.
• Разрешение по инвестиционному основанию. Земельный кодекс допускает участок до одного рая под жильё при инвестициях в экономику Таиланда в размере 40 млн бат и с разрешения министра внутренних дел. Такие разрешения выдают штучно.

Как узнать, свободна ли иностранная квота

Квоту считают по площади, а не по числу квартир: одна большая квартира съедает столько же, сколько несколько студий. Проверяют так:

1. Запросить у юридического лица дома (управляющей компании) справку о состоянии иностранной квоты — в ней указывают, сколько площади уже оформлено на иностранцев.
2. Сверить данные в земельном управлении, где ведётся реестр помещений дома.
3. Зафиксировать в договоре, что сделка совершается по иностранной квоте, и предусмотреть возврат денег, если квота на дату регистрации окажется занята.

Если квота занята, продавец предложит купить помещение по тайской квоте — тогда собственником станет тайская компания или квартира оформляется в аренду. Это уже другой набор прав, а не отсрочка.

Аренда вместо собственности

	Собственность (freehold)	Долгосрочная аренда (leasehold)
Срок	бессрочно	до 30 лет по одному договору
Регистрация	в свидетельстве о праве	в земельном управлении, при сроке свыше 3 лет
Наследование	переходит наследникам	зависит от условий договора; право аренды прекращается со смертью арендатора, если иное не согласовано
Продажа	свободная	переуступка по условиям договора и с согласия собственника
Кому доступно	квартира по иностранной квоте	земля, дом, квартира сверх квоты

Аренда дешевле и доступнее, но это право пользования на срок, а не право собственности: по истечении срока объект возвращается собственнику, если стороны не оформили новый договор.

Покупка на тайскую компанию и на супруга

• Тайская компания. Схема с тайскими акционерами, которые держат доли формально, противоречит закону: земельные управления проверяют происхождение капитала акционеров-граждан Таиланда, а закон о ведении бизнеса иностранцами прямо запрещает подставное владение. Компания законна тогда, когда она ведёт реальную деятельность и покупка объекта нужна для этой деятельности.
• Супруг — гражданин Таиланда. Землю оформляют на него. При регистрации оба супруга подписывают заявление о том, что деньги на покупку — личное имущество тайского супруга, а иностранный супруг прав на участок не имеет. Развод такой участок делить не позволит: он остаётся личной собственностью.
• Квартира на супруга по тайской квоте возможна, но с теми же последствиями: собственник — гражданин Таиланда, иностранный супруг получает в лучшем случае договорные права.

Сверх цены объекта на сделку уходит примерно 3–6% стоимости. Основной платёж — сбор за регистрацию перехода права: 2% от оценочной стоимости объекта. К нему добавляются специальный налог на бизнес 3,3% либо гербовый сбор 0,5%, а также удерживаемый налог с продавца. Пониженная ставка 0,01%, действующая по 30 июня 2027 года для жилья дешевле 7 млн бат, распространяется только на покупателей — граждан Таиланда.

Сбор за регистрацию перехода права

Ставка — 2%, база — оценочная стоимость объекта по данным Департамента земель, а не цена договора. Платят в кассу земельного управления в день регистрации. По практике сбор делят пополам между продавцом и покупателем, но это предмет договора, а не правило: распределение прописывают отдельным пунктом.

Если покупка оформляется с ипотекой, отдельно берут сбор за регистрацию залога — 1% от суммы кредита.

Налоги при продаже и кто их платит

Платёж	Ставка	Кто платит по практике
Сбор за переход права	2% оценочной стоимости	пополам, по договорённости
Специальный налог на бизнес	3,3% от большей из двух сумм: цены или оценки — если продавец владел объектом менее 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5% — если специальный налог не взимается	продавец
Удерживаемый налог с дохода	для физического лица — по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с вычетом за годы владения; для компании — 1% от большей из сумм	продавец

Закон не устанавливает, кто именно платит: распределение целиком определяет договор. Частая схема — продавец берёт на себя налоги, покупатель сбор за переход права; всё остальное — предмет торга.

Пять лет владения отсчитывают от даты регистрации права. Исключение — объект, где продавец был зарегистрирован в домовой книге более года: тогда специальный налог не берут даже при более раннем сроке продажи.

Оценочная стоимость и цена сделки

Оценочную стоимость устанавливает Департамент земель и пересматривает раз в несколько лет. Она почти всегда ниже рыночной цены, поэтому налоговая база оказывается меньше суммы, которую вы фактически платите.

Узнать её заранее можно в земельном управлении по номеру свидетельства — это стоит сделать до подписания договора: от неё считается сбор за регистрацию, и точная сумма расходов становится известна заранее. Занижать цену в договоре ниже оценочной бессмысленно: сбор всё равно считают от оценки.

Какие льготы действуют сейчас

Сбор за переход права снижен с 2% до 0,01%, а сбор за регистрацию ипотеки — с 1% до 0,01%. Мера продлена решением кабинета министров от 30 июня 2026 года и действует по 30 июня 2027 года. Условия:

• цена сделки, оценочная стоимость и сумма кредита — не более 7 млн бат каждая;
• объекты: жилой дом, таунхаус, дом на две семьи, торговое здание, земля с таким строением, зарегистрированная квартира в кондоминиуме;
• покупатель — физическое лицо, гражданин Таиланда.

Иностранному покупателю льгота не даёт ничего: он платит полные 2%. Но она пригодится при перепродаже объекта покупателю-гражданину Таиланда и при покупке на супруга-гражданина Таиланда.

Сопровождение сделки

• Юрист: 30 000–80 000 бат за полную проверку и сопровождение; отдельная проверка объекта без сопровождения дешевле.
• Перевод и заверение документов: несколько тысяч бат за комплект, порядка 200 бат за документ при заверении в МИД Таиланда.
• Доверенность и её заверение в консульстве: сбор консульства плюс перевод.
• Комиссия агентства платится продавцом, обычно 3% цены; покупателю её не выставляют, но она заложена в цену.
• Расходы дома: при заселении управляющая компания берёт взнос в резервный фонд (разово, из расчёта за квадратный метр) и взносы на содержание вперёд за год.

Сложите заранее: сбор за регистрацию, свою часть налогов по договору, юриста, переводы и платежи дому — это и есть реальная сумма сверх цены объекта.

Землю в Таиланде иностранец на своё имя купить не может, поэтому дома и виллы продают по двум схемам: долгосрочная аренда участка и покупка через тайскую компанию. Первая законна и прозрачна, но ограничена 30 годами на один зарегистрированный договор. Вторая даёт формальную собственность компании, но требует настоящей компании с тайскими акционерами — иначе это обход закона о земле с изъятием участка и ответственностью для участников.

Аренда земли: сроки и продление

• Максимальный срок одного договора — 30 лет. Гражданский кодекс не допускает большего, и условие о шестидесяти годах суд урежет до тридцати.
• Договор дольше 3 лет регистрируют в земельном управлении. Незарегистрированная аренда действует только 3 года, и новый собственник участка её не признает. Регистрация стоит 1 % от суммы арендных платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1 %.
• Продление обещают, но не гарантируют. Схема «30 плюс 30» — это обязательство арендодателя заключить новый договор, а не вещное право на 60 лет. Оно связывает того, кто подписал, и не переходит на покупателя участка автоматически. Возобновление регистрируют отдельно, когда срок подойдёт.
• Наследование прописывают отдельно. Право аренды считается личным: без прямого условия в договоре наследники арендатора продолжить аренду не смогут. Пункт о переходе прав наследникам и о праве передать аренду третьему лицу вносят до подписания.

Какие ещё права на чужую землю регистрируют

Помимо аренды тайское право знает несколько вещных прав. Их регистрируют в земельном управлении, они вносятся на оборот свидетельства о праве на землю и работают против любого нового собственника.

Право	Срок	Что даёт	Переходит по наследству
Аренда	до 30 лет	пользоваться участком по договору	только если прямо оговорено
Узуфрукт	до 30 лет или пожизненно	пользоваться участком и получать доход, в том числе сдавать	нет, прекращается со смертью
Право поверхности	до 30 лет или пожизненно	иметь на чужой земле свой дом или посадки	да
Право проживания	до 30 лет или пожизненно	жить в доме без права сдавать	нет
Сервитут	бессрочно	проход, проезд, коммуникации через соседний участок	следует за участком

Связку аренды участка с правом поверхности на дом используют, когда дом строится: аренда даёт пользование землёй, право поверхности закрепляет, что дом принадлежит вам.

Как оформляют дом отдельно от земли

Строение в Таиланде — самостоятельный объект: иностранец вправе владеть домом на своё имя, даже если земля под ним чужая.

1. Разрешение на строительство оформляют сразу на имя будущего владельца дома — это главный документ, доказывающий, кто построил объект.
2. Права на землю закрепляют до начала стройки: зарегистрированная аренда, право поверхности или узуфрукт. Устная договорённость с владельцем участка не работает.
3. Покупку готового дома без земли регистрируют в земельном управлении. Для отдельно стоящего строения местная администрация публикует объявление о сделке — процедура занимает около 30 дней, после чего переход права оформляют и платят те же сборы, что при продаже недвижимости.
4. Домовая книга. На дом заводят домовую книгу; иностранного владельца вписывают в жёлтую книгу, для чего понадобится перевод паспорта, заверенный в консульстве или МИД.

Требования к тайской компании-владельцу

Компания с ограниченной ответственностью может владеть землёй как тайское юридическое лицо, если её иностранное участие не превышает 49 % акций. Дополнительно:

• минимум два акционера, тайские акционеры — реальные люди со своими деньгами;
• источники средств тайских акционеров земельное управление вправе проверить при регистрации покупки земли: у совладельцев спрашивают справки о доходах и происхождении взноса в капитал;
• компания ведёт деятельность и отчитывается: годовая финансовая отчётность с аудиторским заключением, налоговый учёт, ежегодное собрание акционеров. Поддержание обходится примерно в 20 000–50 000 бат в год без учёта налогов;
• иностранец может быть директором и подписантом; чем очевиднее перекос между 49 % денег и полным контролем, тем выше внимание проверяющих.

Подставные акционеры запрещены прямо. Тайцы, которые числятся владельцами акций, но не вкладывали денег и не участвуют в делах, — это номиналы: и они, и иностранец, ради которого схема построена, отвечают по закону о земле и закону об иностранном бизнесе.

Что бывает, когда схему оспаривают

• Земля, купленная через номиналов, подлежит принудительной продаже. Директор земельного департамента устанавливает срок на добровольную продажу; если срок прошёл, участок продают без согласия владельца, а деньги за вычетом издержек отдают ему.
• Ответственность участников. За удержание земли через подставных лиц закон предусматривает штраф и лишение свободы — как для номинальных акционеров, так и для иностранца.
• Аренда рушится вместе с регистрацией. Незарегистрированный или неверно оформленный договор новый собственник участка не исполняет.
• Обещание продлить не исполняют в натуре. Суд по такому спору чаще присуждает возмещение убытков, чем принуждает заключить новый договор на 30 лет.
• Компания без деятельности — повод для проверки. Юридическое лицо без оборотов, отчётности и расходов, кроме содержания дома, привлекает внимание и налоговой, и департамента развития бизнеса.

Поэтому квартиру в кондоминиуме в иностранной квоте оформляют в полную собственность, а участок под дом берут в аренду с регистрацией и внятными условиями о наследовании и передаче.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1 процента	0,2 процента
Нежилое помещение	0,2 процента	0,4 процента
Земля под застройку	0,3 процента	0,6 процента

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом. Срок — до конца года покупки, а при сделке в последние три месяца года — в течение трёх месяцев с даты записи в тапу.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен учётный номер объекта.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится надбавка на охрану культурного наследия — 10 процентов от суммы налога, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Ограничение по кварталам, закрытым для регистрации иностранцев, действовало с 2022 года, а в Стамбуле приём возобновлён с 10 июня 2026 года — статус конкретного адреса всё равно проверяют до покупки.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.

Главный ежегодный платёж владельца — земельно-имущественный налог PBB: муниципалитет назначает ставку в пределах 0,5% от кадастровой стоимости объекта (NJOP), а необлагаемый минимум составляет не менее 10 000 000 IDR на налогоплательщика. Остальные расходы — коммунальные услуги, взносы за обслуживание и, по желанию, страховка.

Какие ежегодные налоги платит владелец

• PBB — начисляется на землю и строение по кадастровой стоимости NJOP. Уведомление приходит раз в год, оплата — через банк или местную налоговую систему; просрочка даёт пеню.
• Ставку и льготы устанавливает муниципалитет: она различается между Джакартой, Бадунгом и Денпасаром, поэтому смотрите ставку своего района, а не среднюю по стране.
• Налог на доход от аренды платится отдельно, если объект сдаётся, — об этом отдельная глава.
• Разовые налоги сделки — BPHTB 5% при покупке и итоговый подоходный налог 2,5% при продаже — к ежегодным расходам не относятся, но их квитанции хранят весь срок владения.

Сколько стоят коммунальные услуги и обслуживание

• Электричество — по тарифу государственной компании, счёт зависит от мощности подключения и потребления; кондиционеры и бассейн дают основную часть расхода.
• Вода — городская подача либо скважина; в туристических районах вода часто оплачивается по договору с поставщиком.
• Взносы за обслуживание в кондоминиуме считаются за квадратный метр в месяц и покрывают охрану, уборку, лифты, бассейн. Точную ставку берут из договора с управляющей компанией.
• Местные взносы — вывоз мусора и общественные сборы посёлка или квартала; их платят наличными по квитанции.
• Пустующий дом дешевле не выходит: охрана, уход за садом и профилактика от влажности нужны и без жильцов.

Нужно ли страховать недвижимость

Закон этого не требует, банк при ипотеке — требует. Практический ответ зависит от расположения:

• страна сейсмичная, поэтому базовый полис от пожара дополняют покрытием землетрясения и наводнения;
• страховая стоимость считается от восстановительной стоимости строения, а не от цены покупки;
• если объект сдаётся, отдельно страхуют ответственность перед гостями и имущество внутри;
• в кондоминиуме общее имущество страхует управляющая компания, содержимое квартиры — вы.

Кто управляет объектом в отсутствие владельца

1. Управляющая компания — берёт на себя оплату счетов, уборку, ремонт и, при желании, сдачу в аренду.
2. Доверенность на местного представителя оформляется у нотариуса: без неё третье лицо не оплатит налог и не подпишет договор с поставщиком услуг.
3. Автоплатежи по счетам с местного счёта — простейший способ не копить долги за электричество.
4. Раз в год объект стоит осматривать лично или получать отчёт с фотографиями: сырость и протечки в тропиках развиваются быстро.

Какие штрафы за нарушение назначения земли

• Каждый участок имеет назначение по территориальному плану: жилая зона, сельскохозяйственная, зелёная. Строительство и коммерческая эксплуатация вопреки назначению — административное нарушение.
• Строение возводится по разрешению PBG; работа без него влечёт предписания, приостановку эксплуатации, штраф и в крайнем случае снос за счёт владельца.
• Гостевой бизнес в жилой зоне без нужного разрешения закрывают, а объект могут опечатать.
• Для иностранца последствия тяжелее: право пользования, использованное не по назначению, прекращается вместе с постройкой.
• Проверяйте назначение участка до покупки — по кадастровой выписке и территориальному плану района, а не по обещаниям продавца.

Покупатель недвижимости в Грузии не платит при сделке ничего, кроме регистрационной пошлины: налога на приобретение здесь нет. Ежегодный налог на имущество платят только семьи с годовым доходом выше 40 000 лари, ставка — от 0,05% до 1% рыночной стоимости. Доход от сдачи жилья облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи не облагается вовсе, если объект был в собственности больше двух лет.

При покупке: налога нет

Ни налога на приобретение, ни гербового сбора, ни отдельного сбора для иностранцев в Грузии не существует. Расходы покупателя — это пошлина за регистрацию права и услуги, которыми он решил воспользоваться.

Уточнение по новостройкам: НДС по ставке 18% уже включён в цену застройщика и отдельной строкой покупателю не выставляется. При покупке у физического лица на вторичном рынке НДС не возникает вовсе.

Ежегодный налог на имущество

Это налог не на объект, а на семью: его платят только те, у кого совокупный годовой доход домохозяйства превысил порог.

Годовой доход семьи	Ставка от рыночной стоимости
до 40 000 лари	налог не платится
40 000–100 000 лари	0,05–0,2%
свыше 100 000 лари	0,8–1%

Конкретную ставку внутри вилки устанавливает муниципалитет, поэтому в Тбилиси и в небольшом городе она может отличаться. Стоимость объекта берётся рыночная, а не та, что написана в старом договоре.

Порядок такой:

1. Заводится налоговый номер и личный кабинет в Службе доходов.
2. Декларация за прошедший год подаётся до 1 ноября.
3. Налог уплачивается до 15 ноября.
4. За просрочку начисляется пеня.

Если доход семьи ниже порога, декларацию по этому основанию не подают вовсе. Это самая частая ошибка новых владельцев: одни платят налог там, где он не начисляется, другие пропускают срок, будучи уверенными, что налог берут сам собой по уведомлению.

Налог с дохода от аренды

Для физического лица, которое сдаёт жильё людям для проживания, действует ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Она применяется независимо от числа сдаваемых квартир.

Альтернатива — общий режим со ставкой 20% и вычетом документально подтверждённых расходов; он выгоден редко, обычно только при крупном ремонте в том же году.

Что важно помнить:

• доход декларируется через кабинет Службы доходов, налог перечисляется по итогам периода;
• посуточная сдача обычно ведётся как предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем и при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота;
• при обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев возникает обязанность встать на учёт по НДС со ставкой 18%;
• сдача помещения юридическому лицу меняет схему: компания-арендатор удерживает налог у источника.

Налог при продаже

• Владели объектом больше двух лет — прибыль от продажи налогом не облагается, декларация по этой сделке не нужна.
• Продали раньше двух лет — платится 5% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Именно с разницы, поэтому договор о покупке стоит хранить: без него подтвердить затраты нечем.
• Отсчёт ведётся от даты регистрации права собственности в реестре, а не от даты договора или оплаты застройщику.

При перепродаже строящегося объекта до его регистрации сделка оформляется как уступка прав по договору, и налоговые последствия считаются иначе — этот случай разбирают с бухгалтером до подписания.

Нужно ли отчитываться в стране прежнего проживания

Это зависит не от Грузии, а от того, где вы остаётесь налоговым резидентом. Общее правило: страна вашего резидентства обычно облагает мировой доход и требует сведений о зарубежных активах и счетах.

Проверьте три вещи:

1. Остаётесь ли вы налоговым резидентом прежней страны по числу дней и по центру жизненных интересов.
2. Есть ли между ней и Грузией соглашение об избежании двойного налогообложения и как оно распределяет доход от недвижимости — как правило, он облагается там, где объект.
3. Есть ли у вас обязанность уведомлять о зарубежной недвижимости и счетах и в какой срок.

Грузинский налог, уплаченный с аренды или продажи, обычно засчитывается в прежней стране по соглашению — но зачёт нужно заявить, автоматически он не произойдёт.

Квартиру по иностранной квоте регистрируют только на деньги, пришедшие из-за границы в иностранной валюте и обменянные на баты уже в Таиланде. Подтверждение — справка тайского банка о валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form, прежнее название Тор Тор 3). Банк выдаёт её автоматически при поступлении свыше 50 000 долларов США; на меньшие суммы её выписывают по вашему заявлению — просить нужно сразу, задним числом получить сложнее.

Почему деньги переводят именно так

Закон о кондоминиумах связывает право иностранца на квартиру с ввозом валюты в страну. Земельное управление на регистрации проверяет, что сумма пришла из-за рубежа, была конвертирована в баты и получателем значится покупатель. Наличные, привезённые с собой, и деньги, накопленные на тайском счёте, для иностранной квоты не годятся.

Порядок действий:

1. Откройте счёт в тайском банке на своё имя (либо используйте счёт получателя, оформленный на вас же).
2. Переведите сумму из-за границы в иностранной валюте — доллары, евро, фунты. Конвертацию делает тайский банк при зачислении.
3. Получите справку о валютной операции на сумму, равную цене объекта или больше.
4. Соберите справки по всем траншам, если платите частями: земельное управление принимает несколько документов, покрывающих цену сделки.

Что писать в назначении платежа

В назначении указывают цель — покупка недвижимости — и идентификацию объекта: название дома и номер квартиры. Формулировка вида «to purchase a condominium unit No. … at …» принимается земельными управлениями без вопросов. Расплывчатое «personal transfer» или «investment» приведёт к тому, что банк выпишет справку с другим назначением, и её придётся исправлять.

Перевод приходит на имя покупателя — того, кто будет записан в свидетельстве о праве. Деньги от родственника, партнёра или компании создают несоответствие: получателем в справке будет не будущий собственник, и земельное управление вправе отказать. Если деньги всё же идут от третьего лица, назначение платежа должно прямо называть покупателя и объект.

Какую справку выдаёт банк

Что	Детали
Название	Foreign Exchange Transaction Form, ранее Тор Тор 3
Когда выдают автоматически	при поступлении свыше 50 000 USD
Когда просить самому	при меньшей сумме — в отделении, при зачислении
Что в ней указано	отправитель, получатель, сумма в валюте и в батах, курс, дата, назначение платежа
Для чего нужна	регистрация права иностранца в земельном управлении и обратный вывод денег после продажи

Сохраните оригиналы: та же справка понадобится при продаже квартиры, чтобы вывести выручку за границу без ограничений.

Дают ли иностранцу кредит на жильё

Тайские банки кредитуют иностранцев редко и на жёстких условиях: обычно требуется постоянная работа в Таиланде, разрешение на работу, история дохода и тайский поручитель или созаёмщик-гражданин Таиланда. Ставки выше, срок короче, первый взнос больше.

Чаще работают три других варианта:

• рассрочка от застройщика на срок строительства, иногда с продлением на год-два после сдачи;
• кредит в зарубежном банке под залог имущества в своей стране, с последующим переводом суммы в Таиланд (справку о валютной операции это не отменяет);
• ипотека тайского банка на супруга-гражданина Таиланда — но тогда и собственником становится он.

Кредитные деньги, пришедшие из-за границы, для иностранной квоты годятся так же, как собственные: важен факт ввода валюты и справка банка, а не источник средств.

Что проверить до перевода

• имя получателя в реквизитах совпадает с тем, как вы будете записаны в свидетельстве о праве, буква в букву по паспорту;
• валюта перевода — иностранная, а не баты: конвертация на стороне отправителя лишает вас справки нужного вида;
• сумма покрывает цену объекта целиком, вместе с той частью, что вы уже внесли задатком;
• сроки — банковский перевод идёт от одного до пяти рабочих дней, и дату регистрации назначают с запасом.

При продаже квартиры в земельном управлении платят четыре суммы: сбор за переоформление 2 % от оценочной стоимости, специальный налог на сделку 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % вместо него, и подоходный налог продавца, который удерживают прямо на сделке. Дальше деньги выводят за границу — для этого банку нужны бумаги, полученные ещё при покупке. Сама регистрация занимает несколько часов, подготовка к ней — 2–6 недель.

Какие налоги и сборы возникают при продаже

Всё считают от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости казначейства.

Платёж	Сколько	Кто платит по закону
Сбор за переоформление	2 % оценочной стоимости	делится между сторонами, обычно поровну
Специальный налог на сделку	3,3 %, если владели меньше 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5 %, если владели 5 лет и дольше	продавец
Подоходный налог, удерживаемый на сделке	по прогрессивной шкале	продавец

Два последних платежа взаимоисключающие: платят либо специальный налог, либо гербовый сбор. Пятилетний срок отсчитывают от даты регистрации права; он не применяется, если объект получен по наследству, а владелец, вписанный в домовую книгу дольше года, освобождается от специального налога и при более коротком сроке.

Подоходный налог продавца-физического лица считают так: из оценочной стоимости вычитают долю расходов, которая зависит от числа лет владения, остаток делят на количество лет, применяют к нему прогрессивную шкалу и умножают результат обратно на число лет. Для компании расчёт проще — 1 % от базы. Итоговую сумму называет земельное управление в день сделки, поэтому предварительный расчёт заказывают заранее.

Кто платит на практике — предмет договора. Распространённая формула: сбор за переоформление пополам, налоги на продавце. Записывать это нужно в договоре словами: в кассе земельного управления спорить уже поздно.

Документы для вывода денег за границу

Деньги от продажи иностранец вправе перевести за рубеж, но банк потребует показать всю цепочку:

• форма валютной операции или банковская справка о вводе денег — та, что оформлялась при покупке;
• договор купли-продажи с покупателем и подтверждение получения оплаты;
• свидетельство о праве на квартиру с записью о переходе права к новому владельцу;
• квитанции земельного управления об уплате сборов и налогов;
• паспорт и, если он есть, тайский налоговый номер.

Перевод оформляют в том же банке, где обслуживался счёт; сумму сверх ввезённой раньше банк тоже переводит, но спрашивает подтверждение происхождения дохода. Заявку на крупный исходящий перевод рассматривают от одного до нескольких рабочих дней.

Зачем нужна банковская справка, полученная при покупке

Квартиру в иностранной квоте регистрируют только при доказательстве, что деньги на покупку пришли из-за границы в иностранной валюте. Банк выдаёт форму валютной операции по переводам от 50 000 долларов США и справку о зачислении по меньшим суммам — этот документ подают в земельное управление при покупке.

При продаже он работает второй раз, уже как основание вывести выручку без лишних вопросов: банк видит, сколько валюты вы ввозили на этот объект. Оригинал хранят все годы владения, а копию — отдельно от оригинала. Утерянную форму запрашивают в банке повторно: восстановление занимает от нескольких дней до пары недель.

Как продают объект, купленный в долгосрочную аренду

Право аренды продают не как собственность, а как передачу прав по договору:

1. Проверьте договор. В нём должно быть право арендатора передать аренду третьему лицу. Если такого пункта нет, сделка возможна только с письменного согласия собственника участка.
2. Согласуйте условия с собственником земли. Часто договор предусматривает его комиссию за переоформление.
3. Зарегистрируйте передачу в земельном управлении: сбор — 1 % от суммы арендных платежей за оставшийся срок плюс гербовый сбор 0,1 %.
4. Учтите остаток срока. Покупатель получает не 30 лет, а то, что осталось от вашего договора; это главная причина, по которой арендованные объекты дешевеют с годами.

Дом, оформленный отдельно от земли, продают как строение: переход права регистрируют с публичным объявлением, а права на землю переоформляют тем же днём.

Сколько времени занимает сделка

• Справка юридического лица дома об отсутствии долгов — 3–7 дней; без неё земельное управление регистрацию не проведёт.
• Письмо о наличии свободной иностранной квоты, если покупатель иностранец, — те же несколько дней.
• Перевод денег покупателя из-за границы — от 1 до 5 рабочих дней, плюс время на оформление формы валютной операции.
• Запись на регистрацию — от одного дня до недели, в курортных провинциях в сезон дольше.
• Сама сделка — 2–4 часа в один день: подписание, расчёт кассирским чеком, уплата сборов, выдача свидетельства с новой записью.

Общий срок от подписания предварительного договора до денег на счёте — обычно 3–6 недель. Дольше всего тянутся не документы, а сбор денег покупателем и очередь в земельном управлении.

Переход права оформляют в земельном управлении по месту объекта: для квартиры — в отделении, где зарегистрирован кондоминиум. Присутствовать лично не обязательно — можно действовать через представителя по доверенности земельного управления (форма Тор Дор 21). Вся процедура занимает от двух до четырёх часов, и в тот же день покупатель получает свидетельство о праве со своим именем.

Куда подают документы

Заявление подают обе стороны одновременно: продавец с документом о праве, покупатель с паспортом и справкой банка. Приходить лучше с утра: приём заявлений заканчивается заметно раньше конца рабочего дня, а очередь в сезон сделок бывает на несколько часов.

Если покупатель за границей, его представляет доверенное лицо: оригинал доверенности, копия паспорта доверителя с подписью, паспорт представителя. Доверенность заполняют полностью, пустые графы прочеркивают.

Что просят у иностранного покупателя

• паспорт — оригинал и копии страниц с личными данными и действующей визой, каждая копия с подписью;
• справка банка о валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form) на сумму не меньше цены объекта; при нескольких переводах — все справки;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на объект — приносит продавец;
• справка юридического лица дома об отсутствии долгов — оригинал, свежий;
• справка о состоянии иностранной квоты от юридического лица дома;
• доверенность (Тор Дор 21) — если действует представитель;
• свидетельство о браке или подтверждение семейного положения — если объект приобретается в браке;
• средства на оплату сборов — наличными или кассовым чеком по правилам конкретного управления.

Продавец приносит удостоверение личности, домовую книгу, согласие супруга, а компания-продавец — свидетельство о регистрации, список директоров и протокол о сделке, выданные не ранее чем за месяц.

Как передают деньги

1. Основную сумму передают кассовым чеком (cashier cheque) тайского банка, выписанным на имя продавца, — в момент, когда чиновник принял документы и подтвердил, что препятствий к регистрации нет.
2. Чеки готовят заранее, в день сделки или накануне: сумму дробят по получателям — продавцу, банку продавца при погашении ипотеки, управляющей компании при наличии долга.
3. Мелкие суммы и сборы платят наличными в кассе управления.
4. Расписку о получении денег продавец подписывает на месте.

Передавать полную сумму до подачи документов не нужно: расчёт и регистрация происходят в одном окне и в один час.

Сколько занимает и что выдают

Шаг	Время
Приём и проверка документов	30–60 минут
Расчёт сборов и налогов, оплата в кассе	30–60 минут
Внесение записи и выдача документа	30–90 минут

На руки покупатель получает свидетельство о праве с записью о новом собственнике, договор земельного управления и квитанции об уплате сборов. Проверьте прямо в окне: имя латиницей по паспорту, номер квартиры, площадь, отсутствие лишних отметок на обороте.

Сразу после регистрации сделайте два дела: переоформите счётчики воды и электричества на себя в управляющей компании и подайте документы на внесение в домовую книгу, если это нужно вашему статусу пребывания.

Из-за чего отказывают в тот же день

• иностранная квота исчерпана — площадь, оформленная на иностранцев, дошла до 49%;
• справка банка не подходит: сумма меньше цены, получатель не покупатель, назначение платежа не про покупку недвижимости;
• справка об отсутствии долгов просрочена или в ней есть задолженность;
• не снята ипотека продавца, а банк не прислал представителя с документами о погашении;
• не совпадают имена: написание в паспорте и в договоре, смена фамилии без подтверждающей справки;
• дефект доверенности: пустые графы, неверный объём полномочий, отсутствие заверения;
• нет согласия супруга продавца на распоряжение совместным имуществом;
• не хватает денег на сборы — сумму считает чиновник по оценочной стоимости, и она может отличаться от вашего расчёта.

Поэтому комплект собирают за день-два до сделки и перепроверяют утром: почти каждый отказ здесь — про бумагу, которую можно было заменить заранее.

Проверка делается в земельном управлении по месту объекта и занимает один рабочий день. Там смотрят подлинник свидетельства о праве, сверяют имя продавца с его удостоверением личности и читают оборот документа: именно на нём стоят отметки об ипотеке, сервитутах и арестах. У квартиры дополнительно берут справку об отсутствии долгов от юридического лица дома — без неё регистрацию не проведут.

Как убедиться, что продавец — собственник

1. Возьмите у продавца копию свидетельства о праве и копию удостоверения личности (у компании — свидетельство о регистрации и список директоров с правом подписи).
2. Закажите в земельном управлении заверенную выписку по объекту. Данные в реестре первичны: свидетельство на руках может быть устаревшим.
3. Сверьте имя в реестре с документом продавца. Расхождение в написании имени после брака или смены фамилии закрывают справкой из районного офиса.
4. Если продаёт представитель — проверьте доверенность (Тор Дор 21 для сделок с недвижимостью): дату, объём полномочий, подпись и удостоверение доверителя.
5. Женатый продавец-гражданин Таиланда предъявляет согласие супруга на сделку — совместное имущество продаётся только с ним.

Какие бывают документы о праве на землю

Документ	Что даёт
Чанот (Нор Сор 4 Джор)	полное право собственности, границы измерены по спутнику; единственный документ, с которым сделка безопасна
Нор Сор 3 Гор	право владения с подтверждёнными границами; сделка возможна, но перевод в чанот требует времени
Нор Сор 3	право владения без точных границ; продажа требует публикации объявления и ожидания
Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5	заявленное пользование или налоговый документ, не право собственности; покупать по ним нельзя

У квартиры документ свой — свидетельство о праве на помещение в кондоминиуме, с указанием площади, этажа и доли в общем имуществе.

Обременения, залог и долги

На обороте свидетельства земельное управление ставит все записи: ипотеку в пользу банка, аренду, сервитут, судебный запрет на отчуждение. Проверять нужно именно реестровый экземпляр, а не копию продавца.

Что ещё проверяют до задатка:

• долги по объекту — коммунальные платежи, взносы на содержание дома, налог на землю и строения;
• ипотека — если она есть, в договоре прописывают порядок погашения из цены сделки и снятия записи в тот же день;
• арендаторы — зарегистрированный договор аренды переживает смену собственника;
• судебные споры — по объекту и по продавцу, через юриста.

Справки у управляющей компании дома

Для квартиры нужны три бумаги от юридического лица дома:

• справка об отсутствии задолженности — земельное управление требует её на регистрации;
• справка о состоянии иностранной квоты — сколько площади уже оформлено на иностранцев;
• выписка о размере взносов на содержание и о запланированных дополнительных сборах — их платит новый собственник.

Заодно попросите протокол последнего общего собрания: из него видно состояние резервного фонда и предстоящий ремонт.

Проверка застройщика и стройки

При покупке в строящемся доме смотрят:

1. Право застройщика на землю — свидетельство должно быть на компанию-застройщика или на связанное лицо с зарегистрированным правом.
2. Разрешение на строительство от местной администрации и его соответствие проекту, который вам показывают.
3. Заключение по оценке воздействия на окружающую среду — для домов выше восьми этажей или крупнее установленного размера оно обязательно.
4. Регистрацию кондоминиума — до неё продают только по договору бронирования, а право собственности возникает после регистрации дома и раздела на помещения.
5. Историю компании: сданные объекты, сроки сдачи, судебные дела, финансовая отчётность из реестра юридических лиц.

Отдельно проверьте свободную иностранную квоту в проекте: у новостроек её выбирают быстро, и обещание застройщика «квота будет» без письменного подтверждения ничего не значит.

Деньги в строящийся объект вносят по графику, привязанному к этапам строительства, а не одной суммой вперёд. Условие возврата при срыве срока сдачи прописывают в договоре отдельным пунктом.

Долгосрочная сдача квартиры законна для любого собственника и требует одного действия — регистрации договора аренды в системе эмирата: в Дубае это Ejari (порядка 155–220 дирхамов), в Абу-Даби — Tawtheeq. Посуточная сдача устроена иначе: на неё нужно разрешение на гостевой дом от туристического ведомства эмирата, без него сдача считается нарушением и штрафуется. Валовая доходность по Дубаю обычно укладывается в 5–8% годовых, чистая после обслуживания и управления — в 4–6%.

Долгосрочная аренда: порядок действий

1. Определите ставку по сопоставимым объявлениям в своём доме и районе. Ориентир на объявления соседей точнее, чем на средние цифры по эмирату.
2. Найдите арендатора — сами или через агентство. Комиссия агента за сдачу составляет обычно 5% годовой аренды и по договорённости ложится на арендатора или на собственника.
3. Подпишите договор. В нём фиксируют срок (стандарт — год), сумму, число платежей, депозит (обычно 5% годовой аренды за жильё без мебели и 10% за меблированное), распределение расходов на ремонт.
4. Возьмите оплату. Классическая схема — чеки с датами по графику: один чек дешевле для арендатора, четыре и больше — дороже. Банковский перевод тоже применяется, но чек остаётся обеспечением.
5. Зарегистрируйте договор в Ejari или Tawtheeq. Без регистрации арендатор не подключит электричество и воду, не оформит визу семье, а вы не сможете обратиться в центр разрешения споров.
6. Переоформите лицевые счета на арендатора и передайте квартиру по акту с показаниями счётчиков.

Повышение ставки при продлении ограничено: рост считается по официальному калькулятору эмирата исходя из того, насколько текущая ставка отстала от рыночной, а уведомить арендатора нужно не позднее чем за 90 дней до конца срока. Такой же срок действует, если вы хотите изменить условия договора.

Выселение для собственного проживания или продажи требует уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Договор нельзя прекратить досрочно только потому, что нашёлся арендатор подороже.

Краткосрочная сдача: что нужно

Посуточная и помесячная сдача туристам — лицензируемая деятельность.

• Разрешение на гостевой дом. В Дубае его выдаёт Департамент экономики и туризма: объект регистрируют, платят ежегодный сбор за каждую единицу жилья, проходят проверку соответствия. В Абу-Даби разрешение выдаёт департамент культуры и туризма.
• Согласие управляющей компании. Часть комплексов ограничивает или запрещает посуточную сдачу правилами объединения собственников — это проверяют до покупки, если объект берут под краткосрочную аренду.
• Туристический сбор. С каждой ночи взимается сбор по категории жилья; его платит гость, а перечисляет собственник или оператор.
• Оператор. Управляющий посуточной арендой берёт заметно больше, чем при годовой сдаче: 15–25% выручки плюс расходы на уборку, бельё и расходники. Взамен он держит объявления на площадках, ведёт заселение и отвечает за состояние квартиры.

Штрафы за сдачу без разрешения назначает туристическое ведомство; повторные нарушения дороже первого, а объявление снимают с площадок по запросу регулятора.

Сколько берёт управляющая компания

Услуга	Вознаграждение	Что входит
Годовая сдача	5–10% годовой аренды	поиск арендатора, договор, регистрация, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	15–25% выручки	объявления, заселение, уборка, расходники, отчётность
Разовая сдача через агента	5% годовой аренды	только поиск арендатора и договор

Перед подписанием проверьте: срок договора с управляющей компанией и порядок расторжения, кто оплачивает ремонт и до какой суммы без вашего согласия, как часто перечисляют деньги, отчитываются ли по фактическим счетам.

Какая доходность реалистична

Считать нужно не по цене объявления, а по деньгам, которые остаются на счёте.

Пример расчёта для квартиры за 1 200 000 дирхамов:

• годовая аренда — 84 000 дирхамов, это 7% валовой доходности;
• минус плата за обслуживание — около 14 000 дирхамов;
• минус управление 8% — около 6 700 дирхамов;
• минус страховка и мелкий ремонт — около 3 000 дирхамов;
• остаётся примерно 60 000 дирхамов, то есть 5% чистыми к цене покупки.

Что съедает доход сверх расчёта: простой между арендаторами (обычно закладывают 2–4 недели в год), подготовка квартиры к новому жильцу, замена техники, разовые взносы объединения собственников на ремонт фасада или лифтов. У посуточной сдачи валовая доходность выше, но загрузка редко бывает круглогодичной, а расходы на уборку и площадки постоянны.

На что смотреть до покупки под сдачу: размер платы за обслуживание в этом комплексе, разрешена ли посуточная сдача, сколько похожих квартир в доме уже сдаётся, есть ли рядом станция метро и школы, каким числом чеков платят арендаторы в этом районе.

У иностранца в Индонезии три рабочих формы: право пользования (Hak Pakai) на дом — 30 лет с продлением на 20 и возобновлением на 30, аренда (Hak Sewa) по договору без записи в земельном реестре и право застройки (HGB) на свою компанию — те же 30 + 20 + 30 лет, но с правом коммерческого использования. Квартиру в многоквартирном доме иностранец оформляет полным правом на помещение — «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun». Оформление на местного «держателя» формой владения не является: такой договор ничтожен.

Что такое право пользования и на какой срок его дают

Hak Pakai — вещное право пользоваться землёй и строением на ней, с записью в земельном реестре и собственным сертификатом. Закон прямо включает иностранца в круг тех, кому оно доступно: «Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, dan Orang Asing».

Срок задан формулой: «diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun» — до восьмидесяти лет в сумме.

Откуда берётся право при покупке дома у гражданина:

1. Продавец отказывается от своего права собственности на участок в пользу государства (pelepasan hak) — это оформляет нотариус, имеющий полномочия по земельным сделкам.
2. Покупатель подаёт в земельный офис заявление о выдаче права пользования на это же место.
3. Земельный офис выдаёт сертификат права пользования на имя иностранца, а прежний сертификат собственности гасится.

Поэтому покупка «дома с SHM» для иностранца всегда означает смену вида права, а не переоформление прежнего сертификата. Расходы и сроки этой процедуры закладывают в сделку заранее: она добавляет к обычной регистрации отдельное заявление и отдельные сборы.

Апартамент устроен проще. На квартиру иностранец получает полноценное право на помещение: «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada: Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan». Земля под домом при этом остаётся за застройщиком или за общей собственностью дома — с правом застройки или правом пользования.

Как устроена долгосрочная аренда земли

Аренда — договорное, а не вещное право: запись в земельном реестре не появляется, обеспечением по кредиту такой договор не служит.

• Срок. На практике заключают на 20–30 лет, часто с опционом продления, оговорённым в том же договоре.
• Оплата. Всю сумму обычно платят вперёд, поэтому цена аренды на длинный срок сопоставима с ценой покупки.
• Форма. Нотариальный акт с точным описанием участка, границ, срока, условий продления и права передавать договор третьему лицу.
• Что проверять. Сертификат собственника, согласие всех совладельцев и наследников, отсутствие залога у банка: аренда не защитит, если участок уйдёт с торгов за долги владельца.
• Риск конца срока. Постройка на арендованной земле по окончании договора остаётся владельцу земли, если в договоре не написано иное.

Аренда разумна там, где объект не набирает минимальную цену для права пользования, где горизонт короче десяти лет либо где участок принадлежит семье, не готовой отказываться от собственности.

Когда покупку оформляют на местную компанию

Компания с иностранным капиталом (PT PMA) получает право застройки — HGB — на тот же срок: «Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun».

Эта форма выбирается, когда объект покупается ради дохода:

• сдача в аренду как вид деятельности, а не разовая сделка;
• несколько объектов: ограничение «один объект на человека» относится к физическому лицу, а не к компании;
• участки, которые не подходят под жилое право пользования по назначению земли;
• строительство на продажу.

Цена входа: план инвестиций более 10 млрд IDR без учёта земли и зданий на каждый вид деятельности и каждую локацию, оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR, регулярная отчётность о реализации инвестиций, корпоративный налог и бухгалтерия. Посуточная сдача — отдельная лицензируемая деятельность, и оформлять её нужно как туристический бизнес, а не как «аренду своего дома».

У компании есть и побочный эффект в пользу владельца: доля в PT PMA от 10 млрд IDR даёт основание для инвесторского вида на жительство E28A, то есть недвижимость и статус решаются одним решением.

Почему оформление на номинального владельца рискованно

Схема выглядит удобной: участок записан на гражданина Индонезии, а между ним и покупателем подписаны договор займа, доверенность и обязательство не распоряжаться землёй. Юридически это ничего не даёт.

• Договор ничтожен. Он направлен на обход запрета собственности для иностранца, а значит не создаёт прав и обязанностей, которые защищает суд.
• Право остаётся у номинала. Он может продать участок, заложить его, оставить наследникам — и покупатель окажется без объекта и без денег.
• Проигрывают оба. В спорах суд признаёт договор недействительным: номинал теряет право на землю, иностранец — вложения.
• Регулирование ужесточается. На Бали в 2026 году принят региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев: вопрос перешёл из частного спора в плоскость надзора.
• Нет выхода из схемы. Продать объект законно нельзя: продавать нечего, а переоформление на себя невозможно по тому же запрету.

Если объект нельзя оформить ни правом пользования, ни арендой, ни на компанию — это признак того, что объект не подходит, а не повод искать обходной путь.

Какая форма подходит для жизни, а какая для сдачи в аренду

Задача	Форма	Почему
Жить в отдельном доме	право пользования на своё имя	вещное право, сертификат, срок до 80 лет, наследуется
Жить в городе, в комплексе с управлением	право на квартиру в многоквартирном доме	полное право на помещение, проще перепродажа
Пожить 5–10 лет и не замораживать крупную сумму	аренда	нет минимальной цены и требований к площади, выход дешевле
Сдавать долгосрочно как частное лицо	право пользования	доход от аренды облагается налогом, лицензия не нужна
Сдавать посуточно, вести несколько объектов	компания с правом застройки	сдача посуточно — лицензируемая деятельность, а компания снимает ограничение на число объектов
Строить на продажу	компания с правом застройки	застройка и продажа — предпринимательская деятельность по определению

Смешанный вариант тоже встречается: дом для жизни оформляют правом пользования на себя, а доходные объекты держат на компании. Это дороже в обслуживании, но разделяет личное имущество и бизнес — и заодно не нарушает ограничение на число объектов у физического лица.

Сверх цены объекта покупатель в Индонезии платит 5% налога на приобретение, гонорар нотариуса 0,5–1% и мелкие сборы за проверку и регистрацию — в сумме около 6% цены. Продавец платит 2,5% налога с продажи и комиссию агентства, которая по правилам составляет от 2 до 5%. Покупка новостройки у застройщика добавляет НДС, но в 2026 году по жилью до 5 млрд рупий его берёт на себя бюджет.

Какие налоги платит покупатель

Налог на приобретение прав (BPHTB) — 5%. Считается не от всей суммы, а от стоимости приобретения за вычетом местного необлагаемого минимума: «BPHTB 5% × (NPOP – NPOPTKP)». В Джакарте вычет составляет 60 млн IDR, в других регионах он свой. За базу берут цену сделки или кадастровую стоимость NJOP — ту, что больше.

НДС при покупке у застройщика. Ставка налога — 12%, но для обычного, не элитного жилья база считается как 11/12 цены, поэтому фактическая нагрузка выходит 11%. Налог касается только первичного жилья от компании-плательщика НДС: сделка между физическими лицами по вторичному объекту НДС не облагается. На элитное жильё застройщик дополнительно начисляет налог на предметы роскоши — эту сумму просят показать отдельной строкой, а не «в цене».

Льгота 2026 года. Весь 2026 год действует программа, по которой НДС по жилью берёт на себя бюджет: 100% налога с части цены до 2 млрд рупий при цене объекта не выше 5 млрд рупий, один раз на один объект. Она распространяется и на иностранцев, если покупка отвечает правилам иностранного владения. На объекте в 2 млрд рупий это экономия порядка 220 млн рупий.

Сборы за оформление. Проверка сертификата в земельном офисе — 50 000–150 000 IDR за документ, переоформление владельца в реестре — 750 000–2 000 000 IDR.

Для иностранца, оформляющего право пользования вместо собственности, к этому добавляется сбор за выдачу права: он считается по стоимости объекта и зависит от региона, поэтому его сумму берут у нотариуса до подписания предварительного договора.

Какие налоги платит продавец

Налог с продажи (PPh final) — 2,5% от суммы сделки: «PPh Final 2,5% dari Harga transaksi». Пример из тарифного расчёта: «2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000». Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус собирает и перечисляет налоги «sebelum AJB diterbitkan».

Освобождение действует для очень дешёвых и социальных объектов: продавцы жилья стоимостью ниже 60 млн IDR и простого жилья по государственным программам налог не платят.

Если продавец — компания, применяется её обычный режим налогообложения, а не окончательный налог по ставке 2,5%.

Сколько стоят услуги нотариуса и регистрация

Позиция	Сумма
Гонорар нотариуса с земельными полномочиями	0,5–1% суммы сделки, обсуждаем
Проверка сертификата в земельном офисе	50 000–150 000 IDR
Переоформление владельца в реестре	750 000–2 000 000 IDR
Справка о состоянии записи по участку	несколько сотен тысяч IDR
Юридическая проверка объекта	по договорённости, тариф государством не установлен

Планка гонорара нотариуса задана прямо: «0,5% – 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan hingga 0,5%-0,75%». По крупным объектам её обсуждают: процент от трёх миллиардов и от пятисот миллионов — разная работа только на бумаге.

Какие комиссии берут агентства

Размер комиссии посредника ограничен правилами о посреднических компаниях: «paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi». Платит её, как правило, продавец — он даёт агенту поручение продать объект. Покупатель платит комиссию только тогда, когда сам поручил агенту искать объект и договорился об этом заранее.

Что важно проверить в договоре с агентством:

• за что именно берётся комиссия и в какой момент она считается заработанной;
• входит ли в услугу проверка документов или её делает отдельный юрист;
• есть ли у агента письменное поручение от собственника — иначе он показывает объект, которым не вправе распоряжаться;
• кто оплачивает переводы документов и услуги переводчика на подписании.

Какая сумма закладывается сверх цены объекта

Расчёт на объекте в 3 млрд IDR, купленном на вторичном рынке:

Платёж	Кто платит	Сумма
Налог на приобретение, 5% от 2,94 млрд после вычета 60 млн	покупатель	147 000 000 IDR
Гонорар нотариуса, 0,5–1%	покупатель	15–30 млн IDR
Переоформление в реестре и проверки	покупатель	около 2 млн IDR
Итого покупателю сверх цены		165–180 млн IDR, примерно 5,5–6%
Налог с продажи, 2,5%	продавец	75 000 000 IDR
Комиссия агентства, 2–5%	продавец	60–150 млн IDR

При покупке новостройки у застройщика к этому добавляется НДС — около 11% фактической нагрузки, если объект не попадает в льготу. На объекте в 3 млрд рупий это примерно 330 млн рупий: больше, чем все остальные сборы вместе. Поэтому цену новостройки всегда сравнивают с потолком льготы в 5 млрд рупий: за ним налог платится полностью.

После сделки появляется ежегодный налог на имущество (PBB): ставку устанавливает муниципалитет, обычно она составляет десятые доли процента от кадастровой стоимости, а верхняя граница по закону — 0,5%. Если объект сдаётся, доход от аренды облагается отдельно, и для нерезидента ставка выше, чем для резидента, — этот вопрос стоит посчитать до покупки, а не после первого арендатора.

На чём теряют деньги

• Считают налог на приобретение от цены в договоре, а земельный офис берёт кадастровую стоимость, если она выше.
• Забывают про НДС при покупке у застройщика и обнаруживают его в счёте перед подписанием.
• Не оформляют льготу 2026 года у застройщика до оплаты — задним числом её не применяют.
• Соглашаются на «цену в договоре ниже реальной», чтобы сэкономить на налогах: заниженная цена уменьшает не только налог, но и сумму, которую можно доказать в споре.
• Не проверяют долг по налогу на имущество за прошлые годы — он переходит вместе с объектом.
• Оплачивают комиссию агенту, у которого нет письменного поручения собственника.
• Не считают заранее сбор за выдачу права пользования и получают счёт уже на сделке.

Сверх цены квартиры в Грузии покупатель тратит немного: налога на покупку нет, а основной обязательный платёж — государственная пошлина за регистрацию права собственности, от 150 лари при обычном сроке и до 350 лари, если оформить в день обращения. Всё остальное зависит от того, нанимаете ли вы юриста, агента и переводчика. Разумный резерв на сделку — 3–5% от цены объекта.

Регистрация права собственности

Сделку регистрирует Национальное агентство публичного реестра, приём документов идёт в Домах юстиции. Договор купли-продажи составляют прямо там, нотариус для обычной сделки не нужен.

Срок регистрации	Пошлина
4 рабочих дня	150 лари
1 рабочий день	270 лари
в день обращения	350 лари

Пошлину платят на месте, в кассе или терминале. Тарифы периодически пересматривают, поэтому сумму подтверждают в окне приёма до подписания. Выписка из реестра о праве собственности приходит в электронном виде.

Если одна из сторон действует по доверенности, добавляется нотариус: удостоверение доверенности и подписей стоит примерно 80–160 долларов, иностранная доверенность вдобавок требует апостиля и перевода.

Агент, юрист, переводчик

• Агент. Комиссия на грузинском рынке — обычно 2–3% от суммы сделки. Кто её платит, определяется договорённостью: на вторичном рынке чаще продавец, у новостроек агент получает вознаграждение от застройщика.
• Юрист. Проверка объекта стоит около 1% от цены либо фиксированную сумму в несколько сотен долларов. Он смотрит выписку из реестра, обременения и аресты, законность строительства, задолженности по коммунальным платежам и права третьих лиц.
• Переводчик. Присутствие при подписании — 15–30 долларов за визит, письменный перевод документа — 5–10 долларов за страницу. Договор в Доме юстиции подписывается на грузинском; английская или русская версия делается параллельно.
• Банк. Международный перевод денег стоит 50–150 долларов плюс комиссия банка-получателя; расчёт наличными на сделке возможен, но крупные суммы удобнее проводить через счёт, чтобы происхождение денег подтверждалось документально.

Оценка объекта: когда она нужна

Оценка обязательна в двух случаях:

1. Ипотека. Банк принимает отчёт только от аккредитованной им оценочной компании и считает по нему сумму кредита.
2. Вид на жительство по недвижимости. Стоимость объекта подтверждается отчётом сертифицированного оценщика: цена в договоре сама по себе основанием не служит.

Стоимость отчёта — обычно от 100 до 300 лари для квартиры, дороже для дома и участка. Срок готовности — один-три рабочих дня. Оценку заказывают и просто так, если объект покупается удалённо: отчёт показывает рыночную вилку и состояние.

Документы покупателя: перевод и апостиль

Для обычной покупки иностранцу достаточно заграничного паспорта: ни вида на жительство, ни местного налогового номера, ни счёта в грузинском банке закон не требует. Расходы на документы появляются в трёх ситуациях:

• покупка по доверенности — доверенность оформляется у нотариуса, апостилируется в стране выдачи и переводится на грузинский с нотариальным заверением;
• покупка на компанию — нужны учредительные документы с апостилем и переводом;
• свидетельство о браке — если объект оформляется на супругов или требуется согласие супруга по законодательству страны гражданства.

Апостиль ставят только в стране, выдавшей документ. Заложите на это две-три недели до поездки.

Какой резерв закладывать

Статья	Ориентир
регистрация права	150–350 лари
юридическая проверка	около 1% цены
агент (если платит покупатель)	2–3% цены
оценка	100–300 лари
переводы, нотариус, доверенность	100–400 долларов
банковские комиссии	50–150 долларов

Итого при покупке без агентской комиссии расходы укладываются в 1–2% от цены, с агентом — в 3–5%. Отдельно считайте деньги на въезд в жильё: у новостроек цена почти всегда указана за белый каркас, и ремонт с мебелью стоит дороже всех перечисленных сборов вместе взятых.