На какой срок иностранцу оформляют жильё во Вьетнаме и что потом

Право подтверждает свидетельство о праве пользования землёй и праве собственности на имущество, связанное с землёй — в обиходе розовая книжка. Документы подают в офис регистрации земли по месту нахождения объекта, а при покупке новостройки это делает застройщик: закон даёт ему 50 дней с даты передачи квартиры или полной оплаты. Сама регистрация занимает до 20 рабочих дней, выдача документа — ещё до 3 рабочих дней; основной сбор для покупателя — 0,5% стоимости.

Как называется документ, подтверждающий право

Единый документ на всё недвижимое имущество называется свидетельством о праве пользования землёй и праве собственности на имущество, связанное с землёй. Прежние названия — красная и розовая книжки — остались в обиходе и на старых бланках, выданных до объединения форм; юридической силы они не теряют.

Что читают в документе иностранного владельца в первую очередь:

• срок владения и дату, с которой он отсчитывается: у иностранца это 50 лет с даты выдачи;
• площадь, этаж и номер квартиры — они должны совпадать с актом приёма-передачи;
• дополнительные страницы с отметками об ипотеке и других обременениях;
• назначение помещения: жильё, апартаменты для отдыха или коммерческое помещение — от этого зависят и права, и налоги.

Куда подают документы на регистрацию

Ситуация	Кто подаёт	Куда
Квартира в новостройке	застройщик, если покупатель не взялся сам	офис регистрации земли через центр единого окна
Вторичное жильё	покупатель или его представитель по доверенности	офис регистрации земли по месту нахождения объекта
Наследство или дарение	получатель	тот же офис, с документами о наследстве

В комплект входят: заявление установленной формы, нотариально удостоверенный договор купли-продажи (для вторичного жилья) либо договор с застройщиком и акт приёма-передачи, документ о праве продавца, паспорт покупателя с отметкой о законном въезде и квитанции об уплате сборов и налогов.

Сколько ждать выдачи и сколько это стоит

Сроки, установленные законом:

• 50 дней — на подачу документов застройщиком после передачи квартиры или полной оплаты;
• до 20 рабочих дней — регистрация прав на землю и связанное с ней имущество;
• до 3 рабочих дней — выдача самого свидетельства.

Платежи покупателя:

• регистрационный сбор 0,5% от стоимости объекта;
• сбор за выдачу свидетельства и за рассмотрение досье — по ставкам провинции, обычно десятки тысяч донгов;
• 2% от стоимости квартиры — взнос в фонд обслуживания дома при покупке у застройщика;
• подоходный налог 2% от цены продажи платит продавец, но договором обязанность иногда переносят на покупателя — этот пункт проверяют до подписания.

Что делать, если застройщик тянет с оформлением

1. Направьте письменную претензию со ссылкой на срок в 50 дней и на пункт договора о подаче документов; требуйте письменный ответ с датой подачи.
2. Подайте документы самостоятельно — закон допускает, что покупатель оформляет свидетельство сам; тогда застройщик обязан передать ему полный комплект по проекту.
3. Обратитесь в департамент строительства или народный комитет провинции: за просрочку оформления застройщику грозит административный штраф, и жалоба нередко ускоряет дело быстрее переписки.
4. Взыщите неустойку по договору, если она предусмотрена; при её отсутствии остаётся требование о возмещении убытков в суде.
5. Соберите документы соседей по дому: коллективное обращение жильцов рассматривают внимательнее одиночного.

При выборе проекта эту историю проверяют заранее: если в сданных корпусах того же застройщика свидетельства не выданы годами, следующий корпус пойдёт тем же путём.

Как проверить готовность документа

• По расписке о приёме досье: в ней указаны номер дела и дата выдачи, с ней же получают готовый документ.
• На портале государственных услуг провинции по номеру досье, если оно подано через центр единого окна.
• Через застройщика — при подаче пакетом по всему дому: у него есть общий список поданных квартир и статус по ним.
• Лично в офисе регистрации земли, где принимали документы.

Получая свидетельство, сверьте написание имени и номер паспорта с документом, по которому подавали, площадь и срок владения. Ошибку в имени или площади исправляют по заявлению там же, где выдали, но после оформления кредита или продажи это выйдет дороже.

Иностранец вправе купить во Вьетнаме квартиру или отдельный дом — виллу, таунхаус — только в границах коммерческого жилого проекта, утверждённого властями. Жильё у частного продавца вне такого проекта, участок земли и дом в зоне обеспечения обороны и безопасности купить нельзя. Землю не покупает никто, включая граждан: в стране существует лишь право пользования землёй, и иностранному физическому лицу его не выдают.

Правила даны по закону о жилье № 27/2023/QH15 и постановлению правительства № 95/2024/NĐ-CP, действующим с 1 августа 2024 года.

Можно ли иностранцу купить квартиру

Да, если выполняются четыре условия:

1. Квартира находится в коммерческом жилом проекте, а не в старом доме, построенном вне проекта.
2. Проект расположен вне зон обеспечения обороны и безопасности — их перечни утверждают провинциальные органы, и застройщик обязан знать, попадает ли его проект в такой список.
3. Квота дома не исчерпана: иностранцам принадлежит не более 30% квартир в одном многоквартирном доме.
4. Покупатель законно въехал в страну — в паспорте стоит действующая отметка о въезде.

Оплата идёт безналичным переводом через банк во Вьетнаме. Расчёт наличными за квартиру у застройщика не допускается, а перевод со своего счёта упрощает последующий вывод денег после продажи.

Можно ли купить дом с землёй

Отдельный дом купить можно — виллу или дом в сцепке внутри жилого проекта. Ограничение здесь жёстче, чем по квартирам: на территории, равной по населению одной коммуне, иностранцам может принадлежать не более 250 отдельных домов.

Чего сделать нельзя:

• купить дом с участком у частного лица в обычном квартале или деревне;
• купить участок под застройку и построиться самому;
• получить право пользования сельскохозяйственной землёй;
• оформить покупку на вьетнамского знакомого и считать себя владельцем — право будет принадлежать ему, а не покупателю.

Аренда при этом не ограничена ничем: снимать дом с землёй иностранец может на любой срок и в любом месте, где это не запрещено по соображениям безопасности.

Почему землю оформляют не в собственность и что это значит на практике

Во Вьетнаме земля принадлежит всему народу, а государство распоряжается ею от его имени. Гражданин получает не участок, а право пользования землёй — бессрочное для жилой земли или срочное для проектной. Иностранное физическое лицо права пользования землёй не получает вовсе.

Что из этого следует:

• иностранец владеет домом или квартирой как имуществом, а земля под ними остаётся в пользовании застройщика или общего дома;
• в документе о праве прямо указан срок владения жильём, а не бессрочность;
• при перепродаже передаётся жильё, а не участок; отдельно землю продать нельзя;
• застроить, разделить или изменить назначение участка иностранец не может — это решает держатель права пользования.

Какие ограничения действуют на долю иностранных владельцев в доме

Тип жилья	Предел для иностранцев
Квартиры в многоквартирном доме	не более 30% квартир в одном доме
Отдельные дома в проекте	не более 250 домов на территории, равной по населению одной коммуне

Квоту считают по дому, а не по проекту: в комплексе из пяти корпусов в одном лимит может быть исчерпан, а в соседнем свободен. Сделка сверх квоты не регистрируется, и покупатель получает обратно деньги, а не квартиру, поэтому квоту проверяют до задатка — письмом застройщику и выпиской из органа управления жильём.

Какой статус пребывания нужен покупателю

Карта временного пребывания, разрешение на работу и вид на жительство для покупки не нужны. Достаточно действующей отметки о въезде в паспорте: подойдёт и туристическая виза, и безвизовый въезд. Ограничение одно — люди, пользующиеся дипломатическим или консульским иммунитетом, покупать жильё не могут.

Обратная связь тоже не работает: покупка квартиры не даёт ни визы, ни карты пребывания, ни права на постоянное проживание. Программы «жильё в обмен на статус» во Вьетнаме нет, и вложение в недвижимость не засчитывается как инвестиция для визы инвестора — для неё нужен вклад в уставный капитал компании от 3 млрд ₫.

Деньги за квартиру приходят во Вьетнам одним путём: банковским переводом на ваш собственный счёт во вьетнамском банке, оттуда — на счёт продавца. Расчёты по договорам с застройщиком закон разрешает только через банк. Схема имеет прямые последствия при выходе из сделки: вывести выручку от будущей продажи можно лишь в пределах суммы, законно заведённой в страну и подтверждённой документами банка.

Через какой счёт проводят оплату

1. Открыть счёт во вьетнамском банке. Нужны паспорт и действующая виза; большинство банков просит ещё карточку временного пребывания. Открывают валютный счёт и счёт в донгах.
2. Завести деньги переводом SWIFT со своего счёта за рубежом на свой валютный счёт во Вьетнаме. Перевод от третьего лица испортит всю конструкцию: подтвердить происхождение средств потом будет нечем.
3. Конвертировать в донги — расчёты внутри страны идут в национальной валюте.
4. Перевести продавцу с назначением платежа, где указан номер и дата договора.
5. Сохранить все подтверждения: SWIFT-выписки, платёжные поручения, справку банка о зачислении валюты.

Платежи застройщику идут по графику договора, каждый — отдельным поручением с той же ссылкой на договор.

Что банк просит при крупном переводе

• паспорт, визу или карточку временного пребывания;
• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• документ о происхождении средств: выписка со счёта за рубежом, договор продажи имущества, налоговая декларация;
• заполненную анкету по назначению платежа.

Банк-отправитель за границей задаёт те же вопросы, и чем крупнее сумма, тем формальнее проверка. Перевод в 200–300 тыс. долларов без объяснения источника застревает на комплаенсе — документы стоит подготовить до отправки, а не после блокировки.

Почему официальный путь важен для будущей продажи

При продаже квартиры выручка выводится за рубеж только при подтверждении, что деньги в страну заводились законно и налоги уплачены. Банк смотрит на цепочку: перевод из-за границы на ваше имя → оплата по договору → сертификат собственности → договор продажи → квитанция об уплате налога.

Если квартира оплачена наличными или с чужого счёта, звено выпадает, и выводить деньги придётся долго, частями и с объяснениями, а иногда — не выводить вовсе. Поэтому подтверждения хранят до конца владения, а не до получения ключей.

Можно ли платить наличными

По договорам с застройщиком — нет: закон требует расчёта через банк. В сделках между физическими лицами наличные встречаются, и риск здесь несёт покупатель:

• расписка о получении денег без банковского следа слабее платёжного поручения;
• ввоз наличной валюты декларируется на границе при сумме свыше эквивалента 5 000 долларов или 15 млн ₫;
• обмен валюты вне банка и лицензированных пунктов незаконен;
• при последующей продаже происхождение денег подтвердить нечем.

Если часть цены всё же передаётся наличными, деньги вносят на счёт продавца в кассе банка — тогда остаётся приходный документ.

Курс и потери на конвертации

Курс банка на продажу долларов отличается от межбанковского на 0,5–1,5%. При сделке в 200 тыс. долларов это 1–3 тыс. долларов разницы, поэтому крупные суммы имеет смысл обсуждать с валютным отделом банка: при переводе от нескольких сотен тысяч долларов курс согласовывают индивидуально и фиксируют на день сделки.

Что ещё влияет на итог:

• комиссия за перевод — 0,05–0,2% в банке-отправителе плюс фиксированная плата корреспондента;
• дробление платежей. Несколько переводов по графику застройщика означают несколько конвертаций по разным курсам; крупные суммы заводят разом и держат на валютном счёте;
• платёжные сервисы дешевле банка по комиссии, но по крупным суммам упираются в лимиты, а их выписка хуже принимается как подтверждение происхождения средств.

Практичный порядок: завести валюту одним переводом на своё имя, конвертировать по согласованному курсу перед каждым платежом застройщику и хранить полный комплект банковских документов.

При продаже квартиры во Вьетнаме продавец платит подоходный налог 2% от цены сделки — независимо от того, заработал он на ней или потерял. Продать иностранец может и гражданину Вьетнама, и другому иностранцу, если в доме есть свободная квота. Вся сделка от выхода на рынок до перерегистрации занимает 1–3 месяца, а деньги выводятся за рубеж только при подтверждённой истории платежей.

Кому иностранец может продать

• Гражданину Вьетнама или вьетнамской компании — самый простой вариант: покупатель получает жильё без ограничения срока владения, и спрос здесь шире.
• Другому иностранцу — при условии, что квота для иностранцев в доме не выбрана: не более 30% квартир в одном многоквартирном доме. Новый владелец получает остаток вашего 50-летнего срока, а не новый срок.
• Застройщику или инвестору — по обратному выкупу, если такое условие есть в договоре.

Продавать можно после получения сертификата собственности. Пока сертификат не выдан, из сделки выходят переуступкой договора купли-продажи (chuyển nhượng hợp đồng) — она оформляется через застройщика и облагается тем же налогом.

Налог при продаже и кто его платит

Платёж	Ставка	Кто платит
Подоходный налог с передачи недвижимости	2% от цены продажи	продавец
Регистрационный сбор	0,5%	покупатель
Нотариальный тариф	по шкале от суммы	по договорённости, чаще покупатель
Комиссия агента	1–2%	продавец

Налог считается от цены в договоре, но не ниже нормативной таблицы провинции: занижение суммы ради экономии не работает и создаёт риск при выводе денег. Декларация подаётся в течение 10 дней после подписания договора, и без отметки об уплате перерегистрацию не проведут.

Если продаётся единственное жильё, находившееся в собственности более 183 дней, применяется освобождение от налога, но на иностранцев с ограниченным сроком владения оно распространяется редко — вопрос решается налоговой по документам.

Сколько времени занимает продажа

1. Подготовка документов — 1–2 недели: сертификат, паспорт, свидетельство о браке или заявление о статусе, квитанции об оплате обслуживания.
2. Поиск покупателя — от двух недель до нескольких месяцев; ликвиднее всего квартиры в центральных районах и рядом с международными школами.
3. Нотариальное удостоверение договора — один день, при участии обеих сторон или их представителей по доверенности.
4. Налоговая декларация и уплата — 10–20 дней.
5. Перерегистрация права на покупателя — 15–30 дней.

Оплату обычно проводят через аккредитив или блокированный счёт в банке: деньги переходят продавцу после регистрации перехода права. Для иностранца это ещё и способ подтвердить происхождение выручки при переводе за рубеж.

Наследование

Собственность иностранца во Вьетнаме наследуется. Дальше всё зависит от того, вправе ли наследник сам владеть жильём в стране:

• наследник имеет право владеть (въезжает во Вьетнам на законных основаниях, дом не исчерпал квоту) — он получает сертификат на остаток срока владения наследодателя;
• наследник таким правом не обладает — он получает не квартиру, а её стоимость: объект продаётся, и деньги переходят наследнику.

Наследование идёт по завещанию либо по закону, очередями наследников. Завещание, составленное за границей, во Вьетнаме признаётся при условии легализации и перевода; проще, когда завещание на вьетнамское имущество составлено у вьетнамского нотариуса.

Что делать наследникам за границей

1. Собрать документы о смерти и о родстве, перевести их и легализовать консульски — апостиль здесь не применяется, Вьетнам не участвует в соответствующей конвенции.
2. Оформить у вьетнамского нотариуса документ о принятии наследства (văn bản khai nhận di sản) — лично либо через представителя по легализованной доверенности.
3. Дождаться публикации сведений о наследстве — нотариус вывешивает объявление, срок ожидания обычно 15 дней.
4. Подать на перерегистрацию права или на продажу объекта.
5. Уплатить налоги: наследование недвижимости облагается подоходным налогом 10% от стоимости, а при последующей продаже добавляется те же 2%.

Срок на принятие наследства — 10 лет для имущества и 30 лет для недвижимости в части требования о признании права; тянуть с оформлением не стоит: без сертификата квартира не продаётся и не сдаётся, а расходы на её содержание идут.

Как выйти из сделки с застройщиком

Основания для расторжения прописаны в договоре, и закон добавляет к ним свои:

• застройщик задерживает передачу объекта сверх согласованного срока — покупатель вправе расторгнуть договор и требовать возврата уплаченного с процентами и неустойкой;
• застройщик не передаёт сертификат в срок, установленный договором;
• покупатель отказывается сам — договор расторгается на условиях, прописанных в нём, и здесь обычно теряется депозит, а иногда и штраф сверх него.

Практический порядок: письменное уведомление застройщику с указанием нарушенного пункта, срок на устранение, затем требование о возврате. Возврат идёт по тому же банковскому маршруту, по которому шли платежи. Если застройщик тянет, спор решается судом либо арбитражем — оговорку об этом стоит прочитать в договоре до подписания, а не после.

При продаже квартиры и выходе из проекта храните полный комплект: договор, все платёжные документы, налоговые квитанции и подтверждение перевода денег из-за границы. Именно этот комплект банк потребует, когда вы будете переводить выручку домой.

Сдавать купленную квартиру иностранный собственник вправе. Условий три: уведомить районный орган управления жильём о том, что квартира сдаётся, платить налог с дохода и не превращать жильё в гостиницу. Налог при годовой выручке выше порога — 10% с оборота: 5% налога на добавленную стоимость и 5% подоходного. Посуточная сдача в обычном жилом доме запрещена, и штрафуют за неё собственника, а не гостя.

Что нужно оформить до первого арендатора

1. Сертификат собственности на руках — сдавать квартиру, на которую документ ещё не выдан, нельзя.
2. Уведомление районного органа управления жильём о сдаче: для иностранного собственника это отдельное требование закона.
3. Договор аренды в письменной форме, в донгах. Нотариальное удостоверение не обязательно, но договор понадобится налоговой и управляющей компании дома.
4. Регистрация налогоплательщика — по месту нахождения квартиры, с получением налогового номера, если его ещё нет.
5. Регистрация пребывания арендатора-иностранца в местном органе полиции. За постояльцев в своей квартире отвечает собственник.

Отдельного разрешения на предпринимательскую деятельность физическому лицу для сдачи жилья не требуется: достаточно налоговой регистрации и деклараций.

Сколько платят с дохода

Годовая выручка от аренды	Что платится
до порога освобождения (200 млн ₫ в год)	налог не начисляется
выше порога	5% НДС + 5% подоходного налога с полной суммы выручки

Важная деталь: 10% считаются с оборота, а не с прибыли. Плату за обслуживание дома, ремонт и комиссию агентства из базы не вычитают. Если по договору коммунальные платежи входят в стоимость аренды, они тоже попадают в базу — поэтому их обычно выносят отдельной строкой и оставляют на арендаторе.

К этому добавляется годовой лицензионный сбор — от 300 тыс ₫ до 1 млн ₫ в зависимости от оборота; при выручке ниже порога освобождения он не взимается.

Декларацию подают по каждому договору либо раз в год — способ выбирается при регистрации. Просрочка уплаты даёт пеню, а неучтённая аренда всплывает при продаже квартиры и при проверке дома управляющей компанией.

Посуточная сдача

Краткосрочная сдача в жилом многоквартирном доме считается использованием жилья не по назначению и запрещена. На практике это означает:

• управляющие компании блокируют карты доступа и лифты для потока гостей;
• жалоба соседей заканчивается штрафом собственнику;
• площадки бронирования снимают объявление по обращению управляющей компании.

Законная посуточная сдача возможна в зданиях с назначением апарт-отеля или сервисных апартаментов (condotel, officetel), где такая деятельность заложена в проект, а также при оформлении гостиничной деятельности с соблюдением требований к безопасности и регистрации гостей. Назначение здания указано в документах проекта — это первое, что нужно проверить, если посуточная сдача входит в план окупаемости.

Управляющая компания

Формат	Комиссия	Что входит
Долгосрочная аренда	10–20% арендной платы	поиск арендатора, договор, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	20–30% выручки	заселение, уборка, бельё, объявления на площадках
Разовый поиск арендатора	0,5–1 месячная плата	только подбор и договор

Чего управляющая компания обычно не берёт на себя: уплату ваших налогов, уведомление органа управления жильём и ответственность за простой. Налоговые обязанности остаются на собственнике, даже когда деньги приходят через посредника.

Что учесть в расчёте доходности

• Доходность по квартирам в крупных городах — порядка 4–6% годовых в донгах до налогов; посуточная сдача даёт больше валовой выручки при заметно больших расходах и простоях.
• Плата за обслуживание дома платится и в месяцы простоя.
• Ремонт и мебель обновляются каждые 3–5 лет: в сегменте аренды экспатами это условие спроса.
• Курс валюты: аренда получается в донгах, а расходы на жизнь могут быть в другой валюте.

Если квартира куплена ради дохода, планируйте её как бизнес с оборотным налогом 10% — по итоговым цифрам это ближе к реальности, чем расчёт по одной арендной ставке.

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет — собственник платит за обслуживание дома и коммунальные услуги. Для квартиры 70 м² это обычно 0,6–1,8 млн ₫ в месяц платы за обслуживание плюс электричество, вода и парковка. Разовый взнос в фонд ремонта — 2% стоимости квартиры — вносится один раз, при приёмке, и больше не повторяется.

Из чего складывается плата за обслуживание

Ставка считается за квадратный метр в месяц и зависит от класса дома:

Класс дома	Ставка за м² в месяц	Что входит
Простой жилой дом	8–12 тыс ₫	охрана, уборка мест общего пользования, лифты, вывоз мусора
Средний сегмент	12–18 тыс ₫	то же плюс бассейн, тренажёрный зал, озеленение
Премиум	20–30 тыс ₫ и выше	консьерж, круглосуточная стойка, обслуживание территории

Отдельно оплачиваются парковка (100–200 тыс ₫ за место для байка, 1–1,5 млн ₫ за автомобиль), электричество по прогрессивному тарифу и вода по счётчику. Интернет и телевидение — по договору с провайдером.

Ставку обслуживания утверждает общее собрание собственников; до его проведения действует ставка, указанная в договоре с застройщиком.

Есть ли ежегодный налог на владение

Налога на недвижимость в привычном виде нет. Есть налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены земельного участка: для квартиры он считается от доли, приходящейся на неё, и составляет от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч донгов в год. Квитанция приходит через районную налоговую или управляющую компанию.

Оплаченные квитанции стоит хранить: их спрашивают при продаже квартиры.

Кто отвечает за ремонт общего имущества

Крыша, фасад, лифты, насосы, электрощитовые и парковка — общее имущество дома. Ремонтируется оно из фонда обслуживания, того самого взноса в 2%, который собирается со всех покупателей и хранится на отдельном счёте.

Распоряжается фондом правление дома (ban quản trị), избранное общим собранием собственников. Правление нанимает управляющую компанию, утверждает смету ремонта и отчитывается перед собранием. Иностранный собственник участвует в собрании и голосует наравне с остальными, а вот избираться в правление ему не всегда удаётся — состав правления определяется решением собрания.

Внутри квартиры всё, что за входной дверью, — забота собственника: сантехника, проводка, кондиционеры, окна.

Страхование жилья

Для многоквартирных домов действует обязательное страхование от пожара и взрыва — его оформляет управляющая компания на здание, а расходы распределяются между собственниками через плату за обслуживание. Это страхование конструкции здания, оно не покрывает вашу отделку и вещи.

Собственный полис на квартиру оформляется добровольно, стоит порядка 1–3 млн ₫ в год и покрывает отделку, имущество и ответственность перед соседями — залив нижних этажей происходит куда чаще пожара. Полис продают вьетнамские страховщики (Bảo Việt, PVI, PJICO, Bảo Minh), для оформления нужны сертификат собственности и паспорт.

Если квартира сдаётся, ответственность перед арендатором и его имуществом покрывается отдельной оговоркой в полисе — по умолчанию её там нет.

Что делать, если вы подолгу живёте за границей

1. Оформить доверенность. Нотариально удостоверенная доверенность на управление квартирой — на оплату счетов, представительство в правлении дома, сдачу в аренду или продажу. Доверенность, оформленная за рубежом, требует консульской легализации: Вьетнам не участвует в конвенции об апостиле.
2. Настроить автоплатежи за обслуживание и коммунальные услуги с вьетнамского счёта. Долг по обслуживанию блокирует лифтовые карты и мешает продаже.
3. Следить за сроком владения. У иностранца это 50 лет с даты выдачи сертификата с правом продлить один раз; заявление о продлении подают до истечения срока, и пропуск этой даты — самая дорогая ошибка в главе.
4. Оставить доступ к квартире управляющей компании или доверенному лицу: при протечке у соседей вскрывать квартиру будут без вас, но с актом.
5. Проверять почту и уведомления дома — собрания собственников и решения о ремонте проходят без ожидания вашего возвращения.

Пустая квартира в тропическом климате портится быстрее жилой: раз в два-три месяца её стоит проветривать и запускать кондиционер — это входит в стандартный набор услуг управляющих компаний за 500 тыс – 1,5 млн ₫ в месяц.

Проверка проекта во Вьетнаме сводится к четырём документам: решение об одобрении инвестиционного проекта, право пользования землёй под ним, разрешение на строительство и уведомление департамента строительства о том, что жильё допущено к продаже. Без последнего застройщик не вправе брать деньги, а договор бронирования или вклада в этом случае защищает продавца, а не покупателя. Пятый вопрос — свободна ли квота иностранных владельцев в конкретном корпусе.

Требования к продаже будущего жилья установлены законом о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15, действующим с 1 августа 2024 года.

Чем новостройка отличается от вторичного жилья по рискам

Что сравниваем	Новостройка от застройщика	Вторичное жильё
Главный риск	сроки сдачи и задержка документа о праве	залог, спор, неполные документы продавца
Как проверяется	документы проекта и банковская гарантия	документ о праве, выписка из земельного реестра
Цена	ниже на стадии строительства	выше, но объект виден
Срок владения	50 лет начинают течь с выдачи документа	остаётся часть срока прежнего владельца
Оплата	по графику, привязанному к этапам	одним или двумя платежами при подписании

Вторичная квартира без выданного документа о праве продаётся уступкой прав по договору с застройщиком. Такая сделка законна, но покупатель наследует и все обязанности по договору, поэтому его читают целиком, а не подписывают одно приложение об уступке.

Как проверить разрешительные документы проекта

Запрашивайте у застройщика копии и сверяйте по ним названия и номера:

1. Решение об одобрении инвестиционного проекта — в нём указаны инвестор, площадь, число квартир и сроки.
2. Документ о праве пользования землёй участка проекта.
3. Разрешение на строительство и утверждённая планировка масштаба 1:500.
4. Уведомление департамента строительства о допуске жилья к продаже — ключевая бумага; в ней перечислены корпуса и квартиры, которые разрешено продавать.
5. Письменное обязательство банка о выдаче гарантии — по закону это обязанность застройщика, а не покупателя. Гарантия покрывает возврат денег, если жильё не передадут в срок.

Отдельно проверяют самого застройщика: год регистрации, сданные проекты, судебные споры. Реестр предприятий открыт, и сведения о компании смотрят по её налоговому номеру.

Как узнать, не исчерпана ли квота на иностранных покупателей в доме

Квоту считают по каждому многоквартирному дому: не более 30% квартир. Порядок проверки:

1. Спросите застройщика письменно, сколько квартир в корпусе уже принадлежит иностранцам и сколько осталось в квоте.
2. Сверьте ответ с данными департамента строительства провинции — застройщик обязан передавать туда сведения о проданных иностранцам квартирах.
3. Зафиксируйте в договоре условие: если квота окажется исчерпанной и право зарегистрировать не удастся, деньги возвращаются полностью и с процентами.

Для отдельных домов действует другой предел — 250 домов на территорию, равную по населению одной коммуне; его проверяют так же, через застройщика и департамент.

Какие признаки указывают на проблемный проект

• Продажа идёт по договору бронирования, вклада или сотрудничества вместо договора купли-продажи.
• Задаток больше 5% цены или требование внести его до получения уведомления о допуске к продаже.
• Оплата наличными или на личный счёт сотрудника вместо счёта компании.
• Нет письменного обязательства банка о гарантии.
• На площадке нет движения несколько месяцев, а сроки в договоре уже сдвигались.
• Застройщик отказывается показывать уведомление департамента строительства или ссылается на то, что оно «в процессе».
• В соседних корпусах того же проекта жильцы годами ждут документ о праве.

Стоит ли покупать на стадии котлована

Закон разрешает продавать будущее жильё только после того, как завершены работы по фундаменту и получено уведомление департамента о допуске к продаже. Продажа до этого момента незаконна, какими бы договорами её ни оформляли.

Если условия соблюдены, ранняя покупка даёт скидку к цене готового жилья и рассрочку по этапам строительства. Взамен покупатель принимает три риска: сдвиг сроков, расхождение планировки с рекламой и задержку документа о праве. Уменьшают их так:

• берут застройщика с законченными объектами в том же городе;
• проверяют банковскую гарантию до первого платежа;
• прописывают в договоре неустойку за просрочку передачи и за задержку подачи документов на регистрацию;
• держат платежи в законных пределах: первый вместе с задатком — не более 30% цены, до передачи ключей — не более 70%, до выдачи документа о праве — не более 95%.

Ипотеку иностранцу во Вьетнаме дают редко, и почти всегда — тому, кто здесь работает: с разрешением на работу, карточкой временного пребывания и зарплатой во вьетнамском банке. Первый взнос в таких кредитах — от 30%, ставка после промо-периода выходит на 10–13% годовых, а срок ограничен не только возрастом заёмщика, но и сроком его разрешения на пребывание. Основной способ купить в рассрочку — график платежей застройщика, и правила там задаёт закон, а не продавец.

Дают ли банки кредит иностранцу

Право заложить жильё во вьетнамском банке у иностранного собственника есть. Проблема на стороне банка: срок владения жильём у иностранца ограничен пятьюдесятью годами, а его пребывание в стране — визой, и кредитный комитет считает это повышенным риском.

Кто в реальности кредитует:

• банки с иностранным участием — HSBC, Standard Chartered, Shinhan, UOB: у них есть программы для экспатов с рабочим контрактом;
• крупные местные банки — рассматривают иностранцев точечно, обычно при зарплатном проекте у того же банка;
• банки-партнёры застройщика — самый проходимый вариант в новостройках, потому что объект банку уже знаком.

Без вида на жительство и дохода во Вьетнаме шансы близки к нулю. Кредит под залог зарубежной недвижимости в своей стране в такой ситуации обходится дешевле.

Первый взнос и ставки

Условие	Типичное значение
Первый взнос	30–50% стоимости
Промо-ставка на первый год-два	6–9% годовых
Ставка после промо-периода	база банка плюс маржа 3–4%, итого 10–13%
Срок кредита	до 20–25 лет, но не дольше срока разрешения на пребывание
Комиссия за досрочное погашение	1–3% в первые годы

Промо-ставка — главная ловушка расчёта: платёж считают по ней, а через два года он вырастает в полтора раза. Считать бюджет нужно по ставке после промо-периода, и просить у банка таблицу платежей на весь срок.

Что банк принимает как подтверждение дохода

1. Трудовой договор с вьетнамской компанией и разрешение на работу.
2. Карточку временного пребывания сроком, сопоставимым со сроком кредита.
3. Справку о заработной плате за 6–12 месяцев и выписку по счёту, куда она приходит.
4. Декларацию о подоходном налоге за прошлый год.
5. Для предпринимателя — отчётность компании и подтверждение доли участия.

Доход из-за рубежа учитывают неохотно: часть банков не принимает его вовсе, часть — с понижающим коэффициентом и переводом документов с легализацией.

Как устроена рассрочка от застройщика

В новостройке платят по графику, привязанному к этапам строительства: подписание договора, завершение фундамента, каждый следующий этаж, передача ключей, выдача сертификата. Типичный ритм — 5–10% каждые два-три месяца.

Закон ставит рамки, и они защищают покупателя:

• депозит до подписания договора — не более 5% цены, и брать его можно только за объект, допущенный к продаже;
• до передачи объекта покупатель платит не более 70% цены, а если продавец — компания с иностранным капиталом, не более 50%;
• до выдачи сертификата собственности — не более 95%, остаток вносится после его получения;
• продажа строящегося жилья требует банковской гарантии обязательств застройщика.

Беспроцентная рассрочка на 1–2 года — обычная акция; при этом цена по рассрочке выше, чем при единовременной оплате, на 5–10%. Скидка за полную оплату — это и есть стоимость рассрочки.

Чем рассрочка рискованнее кредита

• Нет независимой проверки объекта. Банк перед выдачей кредита проверяет разрешения, залоги и квоту для иностранцев; застройщик, продающий в рассрочку, проверяет только вашу платёжеспособность.
• Просрочка платежа стоит дорого. Договоры предусматривают пени и расторжение с удержанием части внесённого — иногда всей суммы депозита и штрафа сверх него.
• Срок сдачи двигается. Компенсация за задержку прописана не всегда, а взыскивать её приходится через переговоры или суд.
• Сертификат приходит позже ключей. Между заселением и получением документа проходит от нескольких месяцев до нескольких лет, и всё это время продать квартиру можно только переуступкой договора.

Что проверить до подписания: наличие банковской гарантии, разрешение на продажу будущего жилья от органа управления строительством, свободную квоту для иностранцев в этом доме и пункт об ответственности застройщика за срыв срока.

Готовый объект даёт ключи и арендный доход сразу, но требует всей суммы или ипотеки. Стройка дешевле на 10–30% и продаётся в рассрочку с первым взносом от 5 до 20%, зато деньги на 2–4 года замораживаются в объекте, которого пока нет. Защита покупателя на стройке держится на одном механизме — эскроу-счёте проекта, куда идут все платежи, и проверять нужно в первую очередь его.

Чем покупка на стадии строительства отличается от готового объекта

Что сравниваем	Стройка (off-plan)	Готовое жильё
Цена	ниже рынка на 10–30%	рыночная
Оплата	рассрочка застройщика, первый взнос 5–20%	вся сумма или ипотека
Когда въехать или сдать	через 2–4 года	сразу
Ипотека	до половины стоимости, часть банков не кредитует	до 80% для резидента
Взносы управляющей компании	начинаются с передачи ключей	платятся сразу
Главный риск	задержка и изменение проекта	скрытые дефекты и долги прежнего владельца
Документ на старте	договор купли-продажи и регистрация предварительного права	выписка о праве собственности

Логика выбора простая: нужен доход и предсказуемость — берут готовое; важна цена входа и есть запас времени — берут стройку и следят за графиком.

Как устроены рассрочка и график платежей у застройщика

План платежей прописывается в договоре и привязывается либо к календарю, либо к этапам строительства.

• 20/80 — пятая часть до начала стройки, остальное к передаче ключей;
• 40/60 и 60/40 — большая часть вносится по мере готовности, такие планы дают скидку к цене;
• план с рассрочкой после передачи (post-handover) — 30–50% платятся уже после ключей, в течение 1–3 лет.

Платёж по этапам безопаснее календарного: деньги вносятся только тогда, когда стройка действительно продвинулась. Просрочка собственного платежа опасна — застройщик вправе расторгнуть договор, и часть внесённой суммы удерживается; размер удержания зависит от того, насколько был построен объект на момент расторжения.

Сверх цены на стройке платят те же сборы, что и на вторичном рынке: 4% земельному департаменту и регистрационные платежи. Их вносят в момент регистрации договора, а не при передаче ключей.

Какие риски у объектов на стадии строительства

• Задержка сдачи. Полгода-год сверх срока — обычная история; договор обычно допускает такой сдвиг без санкций для застройщика.
• Отмена проекта. Тогда дело переходит в комиссию по остановленным проектам, а деньги возвращаются с эскроу-счёта — но процедура занимает месяцы.
• Расхождение с рекламой: площадь и планировка меняются в допустимых договором пределах, отделка и виды из окна — тем более.
• Просадка цены к моменту передачи, если в районе одновременно вводят много похожих проектов.
• Ограниченная ликвидность: перепродажа до передачи ключей возможна только с согласия застройщика и после оплаты установленной доли стоимости.

Застройщик отвечает за конструктивные дефекты здания в течение 10 лет с даты сдачи и за инженерные системы в течение года — это установлено законом, а не доброй волей компании.

Как проверить застройщика и разрешение на проект

1. Найти проект в реестре земельного департамента эмирата: у легального проекта есть номер, разрешение на продажу и указанный процент готовности.
2. Проверить лицензию застройщика и агентства: у брокера должен быть действующий регистрационный номер, у объявления — разрешение на рекламу.
3. Убедиться, что у проекта есть эскроу-счёт, и платить только на него: реквизиты счёта указываются в договоре и совпадают с данными реестра.
4. Посмотреть предыдущие проекты застройщика: сроки сдачи, качество, число судебных споров.
5. Прочитать договор до подписания — план платежей, срок передачи, допустимое отклонение площади, порядок расторжения и возврата.
6. Съездить на площадку. Отчёт о готовности в приложении и реальный вид котлована иногда расходятся.

Что даёт эскроу-счёт проекта

Эскроу-счёт — отдельный банковский счёт проекта, на который поступают все платежи покупателей. Застройщик не может снять с него деньги свободно: банк выдаёт средства траншами по мере подтверждённого выполнения работ, а часть суммы удерживается до окончания гарантийного периода после передачи объекта.

Что это значит для покупателя:

• деньги не уходят на другие стройки компании;
• при остановке проекта остаток на счёте служит источником возврата;
• платёж мимо эскроу-счёта — на личный счёт застройщика, агента или посредника — лишает этой защиты.

Поэтому единственное правило, которое стоит соблюдать без исключений: платить только на эскроу-счёт проекта, реквизиты которого указаны в договоре и подтверждаются в реестре, и сохранять все платёжные подтверждения.

Куда обращаться

• Земельный департамент эмирата (в Дубае — dubailand.gov.ae и приложение Dubai REST) — реестр проектов, разрешение на продажу, проверка застройщика и брокера.
• Агентство по регулированию недвижимости эмирата — жалобы на застройщика и брокера.
• Банк, ведущий эскроу-счёт проекта, — подтверждение реквизитов перед платежом.
• ICP (icp.gov.ae) — виза инвестора после регистрации права.

Сделка идёт по одной из двух схем. У застройщика: бронирование, задаток не более 5% цены, договор купли-продажи, платежи по графику — первый взнос до 30% вместе с задатком, до передачи ключей не более 70%, до выдачи документа о праве не более 95%. На вторичном рынке: договор задатка, нотариальное удостоверение договора купли-продажи, оплата, налоги и регистрация перехода права. Вторичная сделка занимает 3–6 недель, покупка строящегося жилья растягивается на срок стройки.

Пределы платежей и правила продажи будущего жилья установлены законом о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15, действующим с 1 августа 2024 года.

Как оформляется задаток и можно ли его вернуть

Задаток закрепляет намерение и обеспечивает договор. Правило возврата работает в обе стороны:

• покупатель отказался от сделки — задаток остаётся у продавца;
• продавец отказался — он возвращает задаток и платит штраф в размере задатка, то есть отдаёт вдвое больше полученного;
• стороны довели сделку до конца — задаток засчитывается в цену.

Иной порядок допустим, если он прямо записан в договоре задатка, поэтому этот пункт читают первым. У застройщика задаток ограничен: не более 5% цены и только после того, как жильё допущено к продаже.

В договор задатка вносят: точный адрес и номер квартиры, цену, срок подписания основного договора, кто платит налоги и сборы, а также условие возврата денег, если право не удастся зарегистрировать из-за исчерпанной квоты иностранных владельцев.

Какие этапы проходит договор купли-продажи

1. Проверка объекта и продавца — документ о праве, выписка из земельного реестра, полномочия подписанта.
2. Договор задатка с фиксированной ценой и сроком выхода на сделку.
3. Договор купли-продажи: у застройщика — по типовой форме с приложениями о планировке и графике платежей, на вторичном рынке — с нотариальным удостоверением.
4. Оплата по договору через банк.
5. Налоги и сборы: регистрационный сбор 0,5% от стоимости платит покупатель, подоходный налог 2% от цены продажи — продавец, если стороны не договорились иначе.
6. Регистрация перехода права в офисе регистрации земли и получение документа о праве.
7. Передача квартиры по акту и переоформление лицевых счетов на воду и электричество.

Нужно ли нотариальное удостоверение и где его делают

Кто продавец	Нотариус
Застройщик или компания, торгующая недвижимостью	не требуется, договор действителен без него
Частное лицо (вторичный рынок)	обязательно

Удостоверяют договор в нотариальной конторе провинции или города, где находится объект. Иностранцу, не владеющему вьетнамским, нужен переводчик при подписании: без него нотариус вправе отказать. С собой берут паспорт с отметкой о законном въезде, документ о праве, согласие супруга продавца и договор задатка.

Как передаются деньги и через какой счёт

Расчёты идут безналично. Порядок, который защищает покупателя-иностранца:

1. Откройте счёт в банке во Вьетнаме на своё имя и заведите деньги переводом из-за рубежа — назначение платежа сохранится в истории.
2. Платите со своего счёта на счёт продавца или застройщика, а не наличными и не через посредника. Компаниям платежи наличными за жильё запрещены.
3. Сохраняйте платёжные поручения и квитанции: при последующей продаже и выводе денег за границу банк попросит подтвердить происхождение средств и уплату налогов.
4. На вторичном рынке безопаснее разбить оплату: часть при нотариальном удостоверении, остаток — после подачи документов на регистрацию перехода права.

В какой момент передают квартиру и что подписывают при приёмке

Ключи выдают после оплаты по графику: у застройщика — когда внесено до 70% цены, если иное не записано в договоре. При приёмке подписывают акт приёма-передачи, и это ключевой документ:

• в нём фиксируют фактическую площадь; расхождение с договором даёт основание для перерасчёта цены;
• в него вносят замечания по отделке и инженерии со сроками устранения — подпись без замечаний закрывает эту возможность;
• с даты акта начинают начисляться платежи за обслуживание дома;
• вместе с актом передают технический паспорт квартиры, гарантийные обязательства и инструкции по оборудованию.

При покупке квартиры в новом доме дополнительно вносят взнос в фонд обслуживания — 2% от стоимости жилья.

Сколько занимает вся сделка по времени

Этап	Вторичное жильё	Новостройка
Проверка объекта и документов	3–7 дней	3–7 дней
Задаток и подготовка договора	1–2 недели	несколько дней
Подписание и удостоверение	1 день	1 день
Оплата и уплата налогов	3–10 дней	по графику стройки
Регистрация права	до 20 рабочих дней плюс 3 рабочих дня на выдачу документа	документы подаёт застройщик в течение 50 дней после передачи

Итого при готовых документах вторичная сделка укладывается в 3–6 недель. Покупка строящегося жилья заканчивается не ключами, а документом о праве, и до него от передачи квартиры проходит от нескольких месяцев до пары лет.

Готовое жильё с оформленным iskân — самый предсказуемый вариант для того, кто покупает первую квартиру в Турции: дом стоит, соседи известны, взносы за обслуживание посчитаны, а право собственности переоформляется в день сделки. Квартира в строящемся доме дешевле на 15–30 процентов и даёт выбор планировки, но её риски — сроки, качество и документы — покупатель берёт на себя.

Чем новостройка отличается от вторички по рискам

Что сравниваем	Стройка (проект не сдан)	Готовый дом
Документ на объект	сервитут на этаж (kat irtifakı) или договор обещания продажи	право собственности на помещение (kat mülkiyeti)
Разрешение на ввод (iskân)	ещё нет	должно быть на руках
Главный риск	срок сдачи и качество исполнения	скрытые дефекты, долги, незаконные переделки
Расчёт	этапами, по графику застройщика	одним платежом на сделке
Взносы за обслуживание	заранее неизвестны	известны текущей суммой

При покупке в стройке защиту даёт один документ — нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) с отметкой (şerh) в земельном реестре. Отметка мешает застройщику продать то же помещение второй раз. Расписка от офиса продаж такой защиты не даёт.

У готового дома вопрос номер один — iskân, разрешение на пользование зданием (yapı kullanma izin belgesi). Без него в квартиру не подключают постоянные счётчики воды и электричества, а следующая продажа идёт со скидкой. Спрашивайте документ у продавца и сверяйте с данными муниципалитета.

На что смотреть при осмотре квартиры

Смотрите в сухой сезон и второй раз — после дождя или вечером, когда слышно улицу.

1. Сырость и плесень. Проверьте углы наружных стен, потолок под кровлей, стену за душевой кабиной. На побережье это дефект номер один.
2. Вода и напор. Откройте кран на верхнем этаже и посмотрите, есть ли бак и насос: летом в курортных районах напор падает.
3. Отопление. Уточните, чем греют: кондиционерами, газовым котлом (kombi) или центрально. Зимой в Анталье и Аланье в квартире без отопления держится 14–17 °C.
4. Ориентация окон. Юг и запад — жара с полудня до вечера и высокий счёт за кондиционер; север — прохлада и сырость.
5. Общее имущество. Лифт, кровля, фасад, бассейн, генератор: их ремонт делится на всех собственников через взносы.
6. Взносы за обслуживание (aidat). Спросите точную сумму за месяц и что в неё входит, а также нет ли решения о крупном ремонте — новый собственник платит его наравне со старыми.
7. Парковка и кладовая. Проверьте, закреплены ли они за помещением в документах, а не отданы по устной договорённости управляющего.
8. Планировка против документа. Сравните фактические стены с поэтажным планом: снесённая несущая стена или застеклённый балкон, оформленный как комната, — это незаконная переделка, и узаконивать её придётся новому владельцу.

Как проверить сейсмостойкость и год постройки дома

Год постройки — первый фильтр. Нормы сейсмостойкости в Турции пересматривали в 1998 и 2000 годах, а действующие требования (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) применяются к домам, спроектированным с 2019 года. Практическое следствие: дом до 2000 года постройки проверяют отдельно и с расчётом на усиление или снос, дом 2000–2018 годов — по документам стройконтроля, дом после 2019 года — по действующим нормам.

Что запросить и где:

• Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и iskân — у продавца, сверка в муниципалитете (belediye). В них стоит дата и класс здания.
• Заключение стройконтроля (yapı denetim) — для домов, построенных после введения обязательного технадзора.
• Собственная экспертиза. Гражданский инженер осматривает дом, оценивает бетон и армирование, при необходимости берёт пробы. Услуга платная и назначается по объекту — заказывайте до задатка, а не после.
• Полис DASK — обязательное страхование от землетрясения. Без него не переоформляют коммунальные абонементы, а страховая сумма ограничена и покрывает не всю стоимость жилья.

Признаки, при которых от объекта отказываются без экспертизы: трещины по несущим стенам и на стыках колонн, следы усиления без документов, первый этаж, полностью переделанный под витрины магазинов, подвал с водой.

Что важно знать про район и инфраструктуру

• Сезонность. В курортных районах часть кафе, рынков и школ работает только с апреля по октябрь. Зимой это спальный район, и это надо увидеть, а не представить.
• Транспорт без машины. Проверьте, ходит ли рядом долмуш и трамвай, как часто и до какого часа. Расстояние до моря считайте шагами по жаре, а не по карте.
• Ежедневная инфраструктура. Рынок (pazar) по дням недели, аптека, семейный врач, государственная больница, школа с классом для детей, не говорящих по-турецки.
• Планы застройки. В муниципалитете смотрят зонирование (imar planı): вид на море закрывает соседний участок, если на нём разрешена высотная стройка.
• Вода и уклон. Улицы в низинах на побережье подтапливает при сильных дождях; следы на стенах первых этажей это показывают.
• Шум. Ночные заведения, мечеть, автомагистраль, стройка по соседству — это узнают вечерним визитом, а не по объявлению.

Сколько времени занимает поиск объекта

При готовом решении по району и бюджету на выбор уходит одна поездка на 5–10 дней с 10–15 просмотрами. Когда район ещё не выбран, реальный срок — 2–3 месяца и две поездки: первая на знакомство с районами, вторая на просмотры и задаток.

Порядок работы, который экономит поездки:

1. За месяц до поездки соберите объявления и отметьте объекты на карте — так видно, что цена привязана к району, а не к ремонту.
2. Заранее выясните, кому платит агент: в Турции комиссию платят обе стороны, порядок — 2 процента от цены с покупателя, и она обсуждается до просмотров.
3. На просмотрах фиксируйте кадастровые данные каждой квартиры (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) — по ним проверяют ограничения и обременения.
4. На понравившийся объект берите паузу в один день. Уходящая на глазах цена — приём продажи, а не свойство рынка.
5. Задаток вносите только по письменному предварительному договору с условиями возврата: отказ управления кадастра, обременение, отсутствие iskân.

Одно решение о районе стоит дороже всех остальных: квартиру можно продать за несколько месяцев, а неудачный район изменить нельзя.

Иностранец покупает жильё в ОАЭ в полную собственность только в специально назначенных зонах — их называют фрихолд-зонами. Резидентская виза для покупки не нужна: достаточно паспорта и денег на счёте. За пределами этих зон иностранцу доступны договоры долгосрочного пользования на срок до 99 лет, а состав зон и сами правила в каждом эмирате свои.

В каких зонах иностранцу разрешена полная собственность

В Дубае фрихолд для иностранцев действует с 2002 года, а перечень зон закреплён нормативно. Самые известные из них:

• Дубай-Марина, Джумейра-Лейк-Тауэрс, Пальма-Джумейра;
• Даунтаун, Бизнес-Бей, Дубай-Крик-Харбор;
• Джумейра-Виллидж-Серкл, Дубай-Хиллз, Арабиан-Ранчес, Дамак-Хиллз;
• Дубай-Саут, Мохаммед-бин-Рашид-Сити, финансовый центр DIFC.

Всего таких зон в эмирате больше шестидесяти, и их список расширяется вместе с новыми проектами. Проверять принадлежность объекта к фрихолд-зоне нужно не по описанию в объявлении, а по выписке о праве собственности и данным земельного департамента.

Чем полная собственность отличается от права аренды на срок

Что сравниваем	Фрихолд (полная собственность)	Лизхолд и узуфрукт
Срок	бессрочно	до 99 лет, в отдельных эмиратах до 100
Что принадлежит	и помещение, и доля в земле	право пользования, земля остаётся у владельца
Перепланировка и перестройка	по согласованию с управляющей компанией	только с согласия собственника земли
Продажа и наследование	свободно	с ограничениями по договору
Документ	выписка о праве собственности (title deed)	зарегистрированный долгосрочный договор

Практический вывод: для жизни разница почти не ощущается, а для перепродажи ощущается сильно — объект с ограниченным сроком права дешевеет по мере приближения к концу этого срока.

Нужен ли статус резидента для покупки

Нет. Покупка недвижимости в ОАЭ не требует ни визы, ни вида на жительство, ни местного счёта: сделку регистрируют по паспорту, а деньги переводят из-за рубежа. Зависимость обратная — купленный объект даёт право подать на резидентскую визу: от 750 000 дирхамов на 2 года и от 2 000 000 дирхамов на 10 лет.

Что на практике всё равно понадобится:

• счёт в местном банке — для оплаты сборов, коммунальных услуг и взносов управляющей компании; открывают и нерезидентам, но дольше и с большим числом вопросов;
• подтверждение происхождения средств — обязательная процедура и у застройщика, и у банка;
• личное присутствие или доверенность — сделку можно провести дистанционно, если доверенность оформлена и легализована по правилам ОАЭ.

Есть ли ограничения по гражданству покупателя

Общего запрета по гражданству в правилах покупки нет: во фрихолд-зонах жильё покупают граждане любых стран. Отдельный режим только у граждан ОАЭ и стран Персидского залива — им доступна покупка земли и жилья по всей стране, а не только в назначенных зонах.

При этом любой покупатель проходит проверку на стороне банка и застройщика: подтверждение источника денег, проверка комплаенс-списков, декларирование крупных расчётов. Сделки с наличными свыше установленного порога отчитываются отдельно, поэтому оплата наличными на практике не проходит.

Чем отличаются правила разных эмиратов

Эмират	Что доступно иностранцу
Дубай	фрихолд в назначенных зонах, лизхолд до 99 лет за их пределами
Абу-Даби	фрихолд в инвестиционных зонах (Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Раха, Масдар) — разрешён с 2019 года; ранее только права на 99 лет
Шарджа	полной собственности для иностранцев нет, доступен узуфрукт на срок до 100 лет
Рас-эль-Хайма	фрихолд в отдельных проектах, например в Аль-Хамра-Виллидж и Мина-Аль-Араб
Аджман	фрихолд в ряде проектов на побережье
Умм-эль-Кайвайн, Фуджейра	предложение ограничено, чаще встречаются проекты с правом пользования

Отсюда простое правило: цена квадратного метра в северных эмиратах ниже, но проверять там нужно не только объект, но и сам правовой режим — доля предложений с ограниченным правом там выше, чем в Дубае.

С чего начать проверку перед покупкой

1. Уточнить, находится ли объект во фрихолд-зоне того эмирата, где он расположен.
2. Запросить выписку о праве собственности и сверить имя продавца с паспортом.
3. Проверить, нет ли обременения ипотекой и долгов по обслуживанию.
4. Узнать размер ежегодного взноса управляющей компании — в Дубае он считается по площади и заметно различается по районам.
5. Заложить сверх цены объекта 7–10% на сборы, комиссии и оформление.

Куда обращаться

• Земельный департамент эмирата (в Дубае — dubailand.gov.ae, приложение Dubai REST) — перечень фрихолд-зон, выписки о праве, проверка объекта и брокера.
• Департамент муниципалитета и транспорта Абу-Даби — инвестиционные зоны эмирата.
• ICP (icp.gov.ae) — резидентская виза инвестора после покупки.
• Портал u.ae, раздел о покупке недвижимости — правила по эмиратам.

Проверка вторичной квартиры держится на трёх запросах: документ о праве у продавца, выписка из земельного реестра о залогах и ограничениях, подтверждение полномочий того, кто подписывает договор. Первый показывает, что и на какой срок продаётся, второй — не заложен ли объект и нет ли спора, третий — вправе ли человек распоряжаться жильём. Договор на вьетнамском имеет силу и тогда, когда покупатель его не понимает, поэтому перевод делают до подписания, а не после.

Какие документы просить у продавца

• Документ о праве (в обиходе — розовая книжка) с записью о владельце, площади, назначении и сроке владения для иностранца.
• Договор купли-продажи с застройщиком и акт приёма-передачи — они показывают историю объекта.
• Квитанции об оплате цены и взноса в фонд обслуживания дома.
• Паспорт или удостоверение личности продавца, а для иностранца — паспорт с отметкой о законном въезде.
• Свидетельство о браке и письменное согласие супруга на продажу либо документ, подтверждающий раздельную собственность.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на обслуживание.

Если документа о праве ещё нет, продавец показывает договор с застройщиком, все платёжные документы и письменное согласие застройщика на уступку прав.

Как проверить, что объект не в залоге и не в споре

1. Осмотрите дополнительные страницы документа о праве: отметки об ипотеке ставят прямо в него, там же видно снятие обременения.
2. Закажите выписку в офисе регистрации земли по месту нахождения объекта. В ней видны текущий правообладатель, обременения и ограничения. Запрос подаёт владелец или его представитель по доверенности, срок ответа — несколько рабочих дней.
3. Спросите в народном комитете коммуны, нет ли по адресу спора, ареста или уведомления об изъятии земли под городские нужды.
4. Сверьте площадь и границы в документе с фактическими: перепланировка и самовольная пристройка мешают регистрации перехода права.

Отдельный сигнал — свежая ипотека, снятая за несколько дней до сделки: посмотрите, откуда взялись деньги на её погашение и не оспаривается ли это третьими лицами.

Как проверить полномочия продавца и доверенность

• Собственность супругов считается общей, если не доказано иное; подписи обоих супругов обязательны, а согласие оформляется письменно.
• Долевая собственность требует согласия всех совладельцев, причём у остальных есть преимущественное право покупки.
• Доверенность проверяют по трём пунктам: удостоверена нотариусом, срок не истёк, объём полномочий прямо включает продажу и получение денег.
• Доверенность, выданная за границей, проходит консульскую легализацию и перевод; апостиль не подходит, поскольку Вьетнам не участвует в Гаагской конвенции 1961 года.
• Если владелец — компания, смотрят устав и решение уполномоченного органа о продаже объекта.

Зачем нужен юрист и во сколько обходятся его услуги

Юрист во Вьетнаме нужен не для подписи, а для трёх действий: получить выписку из земельного реестра, прочитать договор на вьетнамском и проверить, вправе ли иностранец зарегистрировать право на этот конкретный объект. Сопровождение сделки обычно стоит от 10 до 30 млн ₫ (примерно 400–1200 долларов), при дорогих объектах — процент от цены; отдельная проверка документов без сопровождения обходится дешевле.

Эта сумма сопоставима с потерей задатка, а разбираться с квотой иностранных владельцев и зонами обороны самостоятельно дороже: сделка сорвётся уже на регистрации, когда деньги уплачены.

Что делать, если документы только на местном языке

Официальный язык договора и всех регистрационных документов — вьетнамский; двуязычный текст допустим, но при расхождениях действует вьетнамская версия.

1. Возьмите перевод у лицензированного бюро до подписания, а не после.
2. Для нотариального удостоверения иностранцу, не владеющему языком, нужен переводчик при подписании; нотариальная контора обычно предоставляет своего.
3. Проверьте в переводе: точный адрес и номер квартиры, площадь, цену цифрами и прописью, срок владения, порядок и сроки платежей, ответственность за просрочку и условие возврата денег при отказе в регистрации.
4. Сохраните оба текста: при споре суд читает вьетнамский, а перевод помогает понять, что именно подписывалось.

Землю в полную собственность (Hak Milik) иностранец в Индонезии купить не может: это право закреплено за гражданами. Доступны четыре законных пути — дом на праве пользования (Hak Pakai) сроком до 80 лет, апартамент в многоквартирном доме, долгосрочная аренда и владение через собственную компанию. Требование к покупателю одно: действующий иммиграционный документ. Ограничения — один объект на человека или семью, участок не более 2 000 м² и минимальная цена: от 5 млрд IDR за дом в Джакарте, на Бали и на Яве.

Может ли иностранец владеть землёй

Нет, и запрет сформулирован жёстко. Земельный закон объявляет ничтожной любую сделку, которая прямо или косвенно передаёт иностранцу право собственности на землю: такая сделка не создаёт прав, а участок обращается в пользу государства. Отсюда же следует, что схема с оформлением земли на местного «держателя» не защищает покупателя — суды признают такие договоры недействительными, а деньги при этом не возвращаются.

Зато сам иностранец, находящийся в Индонезии, вправе иметь право пользования: «orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki Hak Pakai».

Что можно оформить	На что	Кому подходит
Hak Pakai — право пользования	дом на земле	тем, кто хочет жить в отдельном доме и держать право на своё имя
Право на квартиру в многоквартирном доме	апартамент на земле с правом пользования или правом застройки	тем, кто покупает в городе или в комплексе с управлением
Hak Sewa — аренда	земля и дом по договору на срок	тем, кто не набирает минимальную цену либо берёт объект на 20–30 лет
Hak Guna Bangunan через свою компанию (PT PMA)	земля под коммерческую застройку и аренду	тем, кто покупает под сдачу и бизнес

Чем право пользования отличается от права собственности

	Hak Milik (собственность)	Hak Pakai (право пользования)
Кому доступно	только гражданам Индонезии	иностранцу с иммиграционным документом
Срок	бессрочно	30 лет, продление до 20 лет, возобновление до 30 лет
Продажа	свободно	свободно, но покупатель-иностранец обязан отвечать тем же требованиям
Наследование	без ограничений	наследуется; наследник, не подходящий под требования, обязан продать объект
Залог	принимается банками	может обременяться, но кредит иностранцу дают неохотно
Сдача в аренду	свободно	разрешена, если это не превращает жильё в гостиничный бизнес без лицензии

Срок права пользования не единый: 30 лет первичного срока, затем продление на 20 лет и возобновление ещё на 30 — суммарно до восьмидесяти лет. Продление не автоматическое: его оформляют заранее, и за него платят.

Какие требования к статусу пребывания у покупателя

Основное требование сформулировано так: «Wajib memiliki dokumen keimigrasian yang berlaku (visa, izin tinggal, atau paspor yang sah)». То есть достаточно действующего иммиграционного документа, а вид на жительство обязательным условием покупки не является.

Что из этого следует на практике:

• Карточка ITAS или ITAP упрощает всё остальное: без неё сложнее открыть счёт в местном банке, получить налоговый номер и провести платёж по сделке в рупиях.
• Налоговый номер NPWP нужен для уплаты налога на приобретение и для регистрации права.
• Нотариус проверит статус: копию паспорта и иммиграционного документа приложат к акту, а расхождение данных остановит регистрацию.
• Срок иммиграционного документа не ограничивает срок права: право пользования не сгорает вместе с визой, но при его продлении статус спросят снова.

Какие ограничения по площади и стоимости объекта

Количество и площадь. Правило простое: «Hanya satu bidang tanah atau unit rumah susun per orang/keluarga. Luas tanah maksimal 2.000 m²». Больше одного объекта или участок крупнее двух тысяч квадратных метров — только с разрешения министра по земельным вопросам и при доказанной пользе для экономики региона.

Минимальная цена дома для иностранца задана по провинциям и отсекает от дешёвого и субсидированного жилья:

Регион	Минимальная цена дома
Джакарта, Бантен, Западная, Центральная и Восточная Ява, Джокьякарта, Бали	от 5 млрд IDR
Западные Малые Зондские острова (NTB)	от 3 млрд IDR
Северная Суматра, Восточный Калимантан, Южный Сулавеси, острова Риау	от 2 млрд IDR
Остальные провинции	от 1 млрд IDR

По апартаментам планка ниже и тоже зависит от региона. Для бывших граждан Индонезии, сменивших гражданство, пороги мягче. Смотрят по провинции, где стоит объект: цена ниже минимальной делает регистрацию невозможной, даже если продавец согласен.

Налоговая льгота 2026 года

На 2026 год государство продлило программу, по которой НДС по жилью берёт на себя бюджет: льгота действует для готовых домов и апартаментов ценой до 5 млрд рупий и покрывает налог с части стоимости до 2 млрд рупий. Воспользоваться ею можно один раз на один объект, и правило распространяется как на граждан, так и на иностранцев, если сама покупка отвечает требованиям к иностранному владению.

Практический вывод: объект стоимостью около 5 млрд рупий одновременно проходит минимальную планку для иностранца в крупных провинциях и попадает в границы льготы — это самое выгодное окно на рынке 2026 года.

Чего иностранцу купить нельзя

• Землю в собственность — ни на своё имя, ни через договор с местным «держателем».
• Сельскохозяйственную землю под ведение хозяйства: она предназначена гражданам и кооперативам.
• Жильё дешевле минимальной цены для этой провинции, включая субсидированные программы.
• Больше одного объекта без отдельного разрешения министра.
• Участок с несоответствующим назначением: земля под сельское хозяйство или зелёную зону не годится под жилой дом, а разрешение на строительство по ней не выдадут.

Особый случай — Бали, где в 2026 году появился региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев. Для покупателя это означает: схемы, которые прежде считались бытовым риском, теперь разбираются как нарушение регионального регулирования.

Что проверить до выбора объекта

1. Какое право оформлено на землю под объектом: собственность гражданина, право пользования или право застройки.
2. Проходит ли цена минимальную планку для этой провинции.
3. Не превышает ли участок 2 000 м² и нет ли у вас уже другого объекта в Индонезии.
4. Совпадает ли назначение земли с тем, как вы планируете её использовать.
5. Есть ли действующий иммиграционный документ и налоговый номер, чтобы сделку можно было оформить и оплатить законно.
6. Попадает ли объект в льготу по НДС на 2026 год и не использована ли она вами раньше.

Ипотеку в ОАЭ дают и резидентам, и нерезидентам, но условия разные: резиденту банк финансирует до 80% стоимости жилья, нерезиденту — 50–65%, то есть первый взнос составляет от 35 до 50%. Ставки начинаются примерно от 4% годовых на фиксированный период, срок кредита — до 25 лет, одобрение занимает от 5 до 15 рабочих дней.

Дают ли ипотеку нерезиденту

Дают, но круг банков уже: с нерезидентами работают крупные банки с международными подразделениями, и они кредитуют не любой объект, а жильё в известных районах и у крупных застройщиков.

Что отличает ипотеку нерезидента:

• выше первый взнос — от 35 до 50% против 20% у резидента;
• уже перечень объектов — часть банков не кредитует стройку и объекты небольших застройщиков;
• больше документов — подтверждение дохода и налогового резидентства своей страны, иногда с переводом и легализацией;
• выше ставка — как правило, на 0,5–1 процентный пункт;
• личный визит для подписания документов и открытия счёта.

Статус резидента при этом не обязателен: виза для покупки не нужна, а купленный объект от 750 000 дирхамов сам даёт основание подать на визу инвестора.

Какой первоначальный взнос требуется

Кто заёмщик	Объект	Финансирование банка	Первый взнос
Резидент-иностранец	первое готовое жильё до 5 000 000 дирхамов	до 80%	от 20%
Резидент-иностранец	готовое жильё дороже 5 000 000 дирхамов	до 70%	от 30%
Резидент-иностранец	вторая и последующая покупка	до 60%	от 40%
Резидент-иностранец	стройка	до 50%	от 50%
Нерезидент	готовое жильё	50–65%	от 35%

К первому взносу добавляются расходы по сделке — 7–10% от цены, которые оплачиваются собственными деньгами и в кредит не включаются. Реальная сумма на руках при взносе 20% получается около 28–30% стоимости объекта.

Какие требования к доходу и документам

Банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

• Минимальный доход — ориентировочно от 15 000 дирхамов в месяц; у отдельных банков порог выше, особенно для нерезидентов.
• Долговая нагрузка — платежи по всем кредитам не должны превышать 50% ежемесячного дохода; это требование центрального банка, а не политика конкретного банка.
• Возраст на дату погашения — до 65 лет для наёмных работников и до 70 лет для владельцев бизнеса.

Документы:

1. паспорт, для резидента — виза и Emirates ID;
2. выписки по счёту за 6 месяцев, для владельца бизнеса — за 12;
3. справка о зарплате или документы компании и налоговая отчётность;
4. кредитный отчёт: для резидента — местного бюро, для нерезидента — из страны проживания;
5. подтверждение адреса проживания;
6. договор купли-продажи и документы по объекту.

Какие ставки и сроки кредитования

Фиксированные ставки начинаются примерно от 4% годовых на первые 1–3 года, после чего кредит переходит на плавающую ставку, привязанную к межбанковскому индикатору. Общий диапазон по рынку — 4–6% в зависимости от того, фиксированная ставка или плавающая, и кто заёмщик.

• Срок — до 25 лет, с ограничением по возрасту на дату последнего платежа.
• Фиксированный период — 1, 3 или 5 лет; чем он длиннее, тем выше ставка.
• Досрочное погашение — комиссия ограничена: 1% остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.
• Перекредитование в другом банке возможно и распространено после окончания фиксированного периода.

Считать выгоду стоит по полной стоимости кредита: комиссия за оформление до 1%, оценка объекта 2 500–3 500 дирхамов, страхование жизни и имущества, регистрация залога 0,25% от суммы кредита.

Сколько занимает одобрение

1. Предварительное одобрение — 3–7 рабочих дней. Действует обычно 60 дней и показывает продавцу, что покупатель платёжеспособен.
2. Оценка объекта банком — 2–5 рабочих дней после выбора квартиры.
3. Окончательное одобрение и выпуск кредитного письма — 5–15 рабочих дней.
4. Регистрация сделки и залога — 1 день, при погашении прежней ипотеки продавца дольше на 1–2 недели.

Весь цикл покупки с ипотекой занимает 5–8 недель против 3–4 недель при покупке за свои деньги. Предварительное одобрение имеет смысл получать до поиска квартиры: оно определяет бюджет и ускоряет переговоры.

Из-за чего отказывают

• долговая нагрузка выше 50% дохода с учётом действующих кредитов и карт;
• испорченная кредитная история — просрочки в ОАЭ видны банку в отчёте бюро;
• непрозрачный доход: поступления на счёт не совпадают со справкой о зарплате;
• оценка объекта ниже цены сделки — банк считает финансирование от своей оценки, разницу покупатель доплачивает сам;
• объект вне списка кредитуемых — стройка небольшого застройщика или район, который банк не финансирует;
• непройденный испытательный срок на работе — многие банки требуют от 6 месяцев стажа на текущем месте.

Куда обращаться

• Банки ОАЭ и ипотечные брокеры — предварительное одобрение, ставки, перечень кредитуемых объектов.
• Центральный банк ОАЭ (centralbank.ae) — правила о долговой нагрузке и комиссиях за досрочное погашение.
• Кредитное бюро Al Etihad Credit Bureau — свой кредитный отчёт до подачи заявки.
• Земельный департамент эмирата — регистрация залога и снятие обременения.

Сверх цены квартиры покупатель во Вьетнаме тратит примерно 3–5% стоимости, и почти всё это — два платежа: фонд обслуживания дома 2% и регистрационный сбор 0,5%. Остальное — нотариус, выдача сертификата и первые платежи за содержание. НДС 10% в цене новостройки обычно уже учтён, но проверять это нужно в договоре: формулировка «цена без НДС» меняет бюджет сразу на десятую часть.

Что платит покупатель

Платёж	Сколько	Когда
НДС на новостройку	10%	в составе цены застройщика
Фонд обслуживания дома (phí bảo trì)	2% стоимости без НДС	при приёмке квартиры
Регистрационный сбор (lệ phí trước bạ)	0,5%	при оформлении сертификата
Нотариальное удостоверение договора	по шкале от суммы сделки	при подписании
Выдача сертификата собственности	от 100 тыс ₫	при регистрации
Плата за обслуживание	8–25 тыс ₫ за м² в месяц	с момента передачи ключей

Фонд обслуживания — деньги дома, а не застройщика: из него потом ремонтируют лифты, фасад, насосы и кровлю. Регистрационный сбор считается от цены договора, но не ниже нормативной таблицы провинции.

Нотариус: сколько это стоит

Договор купли-продажи между физическими лицами удостоверяется нотариально, и тариф считается по шкале от суммы сделки. Ориентиры: при цене до 1 млрд ₫ — 0,1% от суммы, при 1–3 млрд ₫ — 1 млн ₫ плюс 0,06% с превышения над миллиардом, при 3–5 млрд ₫ — 2,2 млн ₫ плюс 0,05%. Верхняя граница тарифа — 70 млн ₫, до неё доходят только крупные сделки.

К тарифу добавляется перевод документов и услуги нотариальной конторы — обычно ещё 500 тыс – 2 млн ₫. Для иностранца перевод паспорта и договора на вьетнамский обязателен.

При покупке у застройщика нотариус не нужен: договор долевого участия подписывается напрямую с компанией.

Комиссия агента

В новостройках комиссию платит застройщик — она уже заложена в цену, и покупатель ничего не доплачивает. Скидка «в обход агента» у застройщика не появляется: прайс единый.

На вторичном рынке комиссия составляет 1–2% от суммы сделки и по обычаю ложится на продавца. Иностранцу чаще имеет смысл нанять собственного представителя с почасовой или фиксированной оплатой: агент продавца работает на продавца, а проверка правового статуса объекта — самая рискованная часть сделки.

Юридическое сопровождение отдельной фирмой обходится в 15–40 млн ₫ за сделку и закрывает проверку разрешений, квоты для иностранцев и текста договора.

Что появляется сразу после передачи ключей

• Плата за обслуживание — от 8 тыс ₫ за м² в месяц в простом доме до 25 тыс ₫ и выше в комплексах с бассейном и охраной. Для квартиры 70 м² это 560 тыс – 1,75 млн ₫ в месяц.
• Парковка — 100–200 тыс ₫ в месяц за место для байка и 1–1,5 млн ₫ за автомобиль.
• Электричество и вода — по счётчикам, тариф на электричество прогрессивный.
• Отделка и мебель. Квартиры сдаются в разной степени готовности: от голых стен до полной меблировки. Разница между «без отделки» и «под ключ» — обычно 5–12 млн ₫ за м².

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет; для квартир начисляется лишь налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены, и в пересчёте на квартиру это сотни тысяч донгов в год.

Какой запас закладывать

Правило простое: к цене объекта прибавьте 5% и отдельно посчитайте отделку.

Для квартиры за 3 млрд ₫ бюджет выглядит так:

1. фонд обслуживания 2% — 60 млн ₫;
2. регистрационный сбор 0,5% — 15 млн ₫;
3. нотариус и оформление — 3–5 млн ₫ на вторичном рынке;
4. юридическая проверка — 15–40 млн ₫;
5. первые платежи за обслуживание и парковку — около 2 млн ₫ в месяц.

Итого около 100 млн ₫ сверх цены, без учёта мебели. Если квартира покупается в строящемся доме, эти расходы возникают не в день подписания, а при приёмке — через год-два, и к тому моменту курс валюты может измениться; закладывать сумму лучше в донгах.

Иностранец может оформить в полную собственность квартиру в кондоминиуме — если в доме свободна иностранная квота 49% площади. Землю иностранцу купить нельзя: Земельный кодекс это запрещает, а редкие исключения требуют разрешения министра. Дом как строение оформить на себя можно, но земля под ним останется чужой — её берут в долгосрочную аренду на срок до 30 лет с регистрацией в земельном управлении.

Квартира в кондоминиуме — полная собственность

Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) разрешает иностранцам владеть квартирами напрямую, с записью в свидетельстве о праве на помещение. Условие одно: суммарная площадь помещений в собственности иностранцев не превышает 49% зарегистрированной площади дома. Оставшийся 51% принадлежит гражданам Таиланда и тайским юридическим лицам.

Второе условие — деньги на покупку приходят из-за границы в иностранной валюте, а банк выдаёт справку о валютной операции. Без неё земельное управление собственность на иностранца не зарегистрирует.

Про обсуждаемые послабления: предложение поднять иностранную квоту с 49% до 75% площади и продлить максимальный срок аренды с 30 до 99 лет проходило рассмотрение в правительстве, но законом не стало. Планируйте сделку по действующим правилам, а не по новостям об инициативах.

Земля и дом на земле

Прямая покупка земли иностранцу закрыта. Законных путей три, и все они узкие:

• Долгосрочная аренда земли — договор до 30 лет, регистрируется в земельном управлении, если срок больше трёх лет. Продление на новый срок закон допускает, но обязательным для наследника или нового собственника оно не становится.
• Владение строением отдельно от земли. Дом регистрируют на иностранца по договору купли-продажи строения, землю под ним арендуют. Тогда у вас право на дом и право пользования участком — это не собственность на участок.
• Разрешение по инвестиционному основанию. Земельный кодекс допускает участок до одного рая под жильё при инвестициях в экономику Таиланда в размере 40 млн бат и с разрешения министра внутренних дел. Такие разрешения выдают штучно.

Как узнать, свободна ли иностранная квота

Квоту считают по площади, а не по числу квартир: одна большая квартира съедает столько же, сколько несколько студий. Проверяют так:

1. Запросить у юридического лица дома (управляющей компании) справку о состоянии иностранной квоты — в ней указывают, сколько площади уже оформлено на иностранцев.
2. Сверить данные в земельном управлении, где ведётся реестр помещений дома.
3. Зафиксировать в договоре, что сделка совершается по иностранной квоте, и предусмотреть возврат денег, если квота на дату регистрации окажется занята.

Если квота занята, продавец предложит купить помещение по тайской квоте — тогда собственником станет тайская компания или квартира оформляется в аренду. Это уже другой набор прав, а не отсрочка.

Аренда вместо собственности

	Собственность (freehold)	Долгосрочная аренда (leasehold)
Срок	бессрочно	до 30 лет по одному договору
Регистрация	в свидетельстве о праве	в земельном управлении, при сроке свыше 3 лет
Наследование	переходит наследникам	зависит от условий договора; право аренды прекращается со смертью арендатора, если иное не согласовано
Продажа	свободная	переуступка по условиям договора и с согласия собственника
Кому доступно	квартира по иностранной квоте	земля, дом, квартира сверх квоты

Аренда дешевле и доступнее, но это право пользования на срок, а не право собственности: по истечении срока объект возвращается собственнику, если стороны не оформили новый договор.

Покупка на тайскую компанию и на супруга

• Тайская компания. Схема с тайскими акционерами, которые держат доли формально, противоречит закону: земельные управления проверяют происхождение капитала акционеров-граждан Таиланда, а закон о ведении бизнеса иностранцами прямо запрещает подставное владение. Компания законна тогда, когда она ведёт реальную деятельность и покупка объекта нужна для этой деятельности.
• Супруг — гражданин Таиланда. Землю оформляют на него. При регистрации оба супруга подписывают заявление о том, что деньги на покупку — личное имущество тайского супруга, а иностранный супруг прав на участок не имеет. Развод такой участок делить не позволит: он остаётся личной собственностью.
• Квартира на супруга по тайской квоте возможна, но с теми же последствиями: собственник — гражданин Таиланда, иностранный супруг получает в лучшем случае договорные права.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранному физическому лицу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре — базовый тариф 50 лари при регистрации в течение четырёх рабочих дней, срочная обходится дороже.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение касается участков соответствующей категории: пашни, пастбища, многолетние насаждения. Категорию видно в выписке из Публичного реестра — смотрите её до задатка, а не после.

Подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решает муниципалитет, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года, до этого было 100 000 долларов).

Покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка сертифицированного оценщика.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Признак	Покупка на физическое лицо	Покупка на грузинскую компанию
Регистрация	сразу, документов минимум	сначала регистрация компании в Доме юстиции
Сдача в аренду	жилая недвижимость — 5% с полученного дохода	облагается в общем порядке
Продажа	при владении дольше 2 лет налога с продажи нет	доход входит в прибыль компании
Вид на жительство по объекту	доступен	не даёт основания: собственник — компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

Ипотеку в Грузии нерезиденту дают: с иностранцами работают TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty и Credo. Первый взнос начинается от 20%, на практике для нерезидента чаще просят 30–40%. Ставки зависят от валюты: в долларах — примерно 6–10% годовых, в лари — 11–15%. Вид на жительство не обязателен, но с ним условия лучше.

Кому и на что дают

Банк смотрит на три вещи: доход, кредитную историю и сам объект как залог. Гражданство и место получения дохода решающими не являются — заработок за пределами Грузии банки принимают, если он подтверждён документами.

Что повышает шансы:

• вид на жительство или зарплата в грузинской компании;
• счёт в этом же банке с историей поступлений хотя бы за несколько месяцев;
• ликвидный объект: готовая квартира в городе, а не дом в отдалённом районе и не белый каркас у незнакомого застройщика;
• крупный первый взнос: он одновременно снижает ставку и упрощает одобрение.

Что мешает: непрозрачный доход, короткая история отношений с банком, объект без завершённой регистрации права собственности, возраст заёмщика к концу срока кредита выше банковского предела.

Первый взнос и ставка

Параметр	Обычный диапазон
первый взнос	от 20%, для нерезидента чаще 30–40%
ставка в долларах	6–10% годовых
ставка в лари	11–15% годовых
срок	до 10–20 лет, у нерезидента обычно короче

Валюта кредита — отдельное решение, а не мелочь. Кредит в лари дороже по ставке, но защищает того, кто получает доход в лари. Кредит в долларах дешевле, однако при падении курса лари платёж в местной валюте растёт, а доход от аренды в лари — нет.

К ставке добавляются расходы: оценка объекта аккредитованной компанией, страхование залога (обязательно), иногда страхование жизни заёмщика, комиссия за выдачу. Считайте полную стоимость кредита, а не только процент.

Какие документы просят

1. Заграничный паспорт.
2. Подтверждение дохода: справка от работодателя, налоговая декларация, выписки по счетам за 6–12 месяцев. Зарубежные документы переводят на грузинский или английский и заверяют.
3. Документы на объект: выписка из реестра, договор с продавцом или застройщиком, отчёт об оценке.
4. Кредитная история: местную базу банк проверяет сам, зарубежную запрашивает у заёмщика выпиской.

Срок рассмотрения — от нескольких дней до трёх недель. Предварительное одобрение берут до поиска квартиры: с ним понятен бюджет, а продавцу видно, что покупатель платёжеспособен.

Рассрочка от застройщика

На первичном рынке распространён другой инструмент — беспроцентная рассрочка на срок строительства.

	Ипотека банка	Рассрочка застройщика
первый взнос	20–40%	20–30%
переплата	проценты за весь срок	обычно ноль до сдачи дома
срок	10–20 лет	до сдачи объекта, реже год-два после
право собственности	оформляется сразу, объект в залоге у банка	регистрируется после полной оплаты
кто проверяет объект	банк, потому что рискует деньгами	только вы сами

Главное различие не в деньгах, а в защите. Банк перед выдачей кредита проверяет застройщика и разрешение на строительство, и это бесплатная для вас экспертиза. При рассрочке эту работу никто не делает, а право собственности до последнего платежа остаётся не у вас — значит, объект не даст ни вида на жительство, ни возможности перепродать без согласия застройщика.

Что будет при просрочке платежей

• По ипотеке. Квартира находится в залоге, и после систематической просрочки банк обращает на неё взыскание. Реализация залога проходит быстро, в том числе во внесудебном порядке, если такое условие есть в договоре. Вырученная сумма идёт на погашение долга, остаток возвращают заёмщику; если денег не хватило, разница остаётся долгом.
• По рассрочке. Договор обычно даёт застройщику право расторжения, а условия возврата уже уплаченного бывают жёсткими: удерживается неустойка, деньги возвращают частями и без индексации. Этот пункт читают до подписания.

Правило простое: рассчитывайте платёж так, чтобы он покрывался вашим доходом без учёта будущей аренды. Арендный поток в Грузии сезонный, особенно на побережье, и зимой он может не покрыть даже коммунальные расходы.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1 процента	0,2 процента
Нежилое помещение	0,2 процента	0,4 процента
Земля под застройку	0,3 процента	0,6 процента

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом. Срок — до конца года покупки, а при сделке в последние три месяца года — в течение трёх месяцев с даты записи в тапу.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен учётный номер объекта.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится надбавка на охрану культурного наследия — 10 процентов от суммы налога, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Ограничение по кварталам, закрытым для регистрации иностранцев, действовало с 2022 года, а в Стамбуле приём возобновлён с 10 июня 2026 года — статус конкретного адреса всё равно проверяют до покупки.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.