Cto Inostranec Mozet Kupit' V Indonezii, A Cto Net: Zemla, Dom, Apartament

Иностранец вправе купить во Вьетнаме квартиру или отдельный дом — виллу, таунхаус — только в границах коммерческого жилого проекта, утверждённого властями. Жильё у частного продавца вне такого проекта, участок земли и дом в зоне обеспечения обороны и безопасности купить нельзя. Землю не покупает никто, включая граждан: в стране существует лишь право пользования землёй, и иностранному физическому лицу его не выдают.

Можно ли иностранцу купить квартиру

Да, если выполняются четыре условия:

1. Квартира находится в коммерческом жилом проекте, а не в старом доме, построенном вне проекта.
2. Проект расположен вне зон обеспечения обороны и безопасности — их перечни утверждают провинциальные органы, и застройщик обязан знать, попадает ли его проект в такой список.
3. Квота дома не исчерпана: иностранцам принадлежит не более 30% квартир в одном многоквартирном доме.
4. Покупатель законно въехал в страну — в паспорте стоит действующая отметка о въезде.

Оплата идёт безналичным переводом через банк во Вьетнаме. Расчёт наличными за квартиру у застройщика не допускается, а перевод со своего счёта упрощает последующий вывод денег после продажи.

Можно ли купить дом с землёй

Отдельный дом купить можно — виллу или дом в сцепке внутри жилого проекта. Ограничение здесь жёстче, чем по квартирам: в границах территории, равной по населению одному кварталу, иностранцам может принадлежать не более 250 отдельных домов.

Чего сделать нельзя:

• купить дом с участком у частного лица в обычном квартале или деревне;
• купить участок под застройку и построиться самому;
• получить право пользования сельскохозяйственной землёй;
• оформить покупку на вьетнамского знакомого и считать себя владельцем — право будет принадлежать ему, а не покупателю.

Аренда при этом не ограничена ничем: снимать дом с землёй иностранец может на любой срок и в любом месте, где это не запрещено по соображениям безопасности.

Почему землю оформляют не в собственность

Во Вьетнаме земля принадлежит всему народу, а государство распоряжается ею от его имени. Гражданин получает не участок, а право пользования землёй — бессрочное для жилой земли или срочное для проектной. Иностранное физическое лицо права пользования землёй не получает вовсе.

Что это значит на практике:

• иностранец владеет домом или квартирой как имуществом, а земля под ними остаётся в пользовании застройщика или общего дома;
• в документе о праве прямо указан срок владения жильём, а не бессрочность;
• при перепродаже передаётся жильё, а не участок; отдельно землю продать нельзя;
• застроить, разделить или изменить назначение участка иностранец не может — это решает держатель права пользования.

Какие ограничения действуют на долю иностранных владельцев

Тип жилья	Предел для иностранцев
Квартиры в многоквартирном доме	не более 30% квартир в одном доме
Отдельные дома в проекте	не более 250 домов на территории, равной по населению одному кварталу

Квота считается по дому, а не по проекту: в комплексе из пяти корпусов в одном лимит может быть исчерпан, а в соседнем свободен. Сделка сверх квоты не регистрируется, и покупатель получает обратно деньги, а не квартиру, поэтому квоту проверяют до задатка.

Какой статус пребывания нужен покупателю

Карта временного пребывания, разрешение на работу и вид на жительство для покупки не нужны. Достаточно действующей отметки о въезде в паспорте: подойдёт и туристическая виза, и безвизовый въезд. Ограничение одно — люди, пользующиеся дипломатическим или консульским иммунитетом, покупать жильё не могут.

Обратная связь тоже не работает: покупка квартиры не даёт ни визы, ни карты пребывания, ни права на постоянное проживание. Программы «жильё в обмен на статус» во Вьетнаме нет, и вложение в недвижимость не засчитывается как инвестиция для визы инвестора.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранцу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за 4 рабочих дня за 50 лари или быстрее за отдельную плату.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля — недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение действует с 2017 года и распространяется на участки за пределами городской черты: пашни, пастбища, многолетние насаждения.

Обычные подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решается муниципалитетом, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег, а не после.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной: в выписке из Публичного реестра категория указана прямо.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года; ранее было 100 000 долларов).

То есть покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности. Порядок такой:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Признак	Покупка на физическое лицо	Покупка на грузинскую компанию
Регистрация	сразу, документов минимум	сначала регистрация компании в Доме юстиции
Налог на имущество	только если годовой доход домохозяйства выше 40 000 лари, ставка до 1%	1% от стоимости имущества компании
Сдача в аренду	жилая — 5% с валового дохода	облагается в общем порядке, ставка выше
Продажа	через 2 года владения налога на прирост нет	доход входит в прибыль компании
Вид на жительство по объекту	доступен	не даёт основания: собственник — компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

Иностранец покупает жильё в ОАЭ в полную собственность только в специально назначенных зонах — их называют фрихолд-зонами. Резидентская виза для покупки не нужна: достаточно паспорта и денег на счёте. За пределами этих зон иностранцу доступны договоры долгосрочного пользования на срок до 99 лет, а состав зон и сами правила в каждом эмирате свои.

В каких зонах иностранцу разрешена полная собственность

В Дубае фрихолд для иностранцев действует с 2002 года, а перечень зон закреплён нормативно. Самые известные из них:

• Дубай-Марина, Джумейра-Лейк-Тауэрс, Пальма-Джумейра;
• Даунтаун, Бизнес-Бей, Дубай-Крик-Харбор;
• Джумейра-Виллидж-Серкл, Дубай-Хиллз, Арабиан-Ранчес, Дамак-Хиллз;
• Дубай-Саут, Мохаммед-бин-Рашид-Сити, финансовый центр DIFC.

Всего таких зон в эмирате больше шестидесяти, и их список расширяется вместе с новыми проектами. Проверять принадлежность объекта к фрихолд-зоне нужно не по описанию в объявлении, а по выписке о праве собственности и данным земельного департамента.

Чем полная собственность отличается от права аренды на срок

Что сравниваем	Фрихолд (полная собственность)	Лизхолд и узуфрукт
Срок	бессрочно	до 99 лет, в отдельных эмиратах до 100
Что принадлежит	и помещение, и доля в земле	право пользования, земля остаётся у владельца
Перепланировка и перестройка	по согласованию с управляющей компанией	только с согласия собственника земли
Продажа и наследование	свободно	с ограничениями по договору
Документ	выписка о праве собственности (title deed)	зарегистрированный долгосрочный договор

Практический вывод: для жизни разница почти не ощущается, а для перепродажи ощущается сильно — объект с ограниченным сроком права дешевеет по мере приближения к концу этого срока.

Нужен ли статус резидента для покупки

Нет. Покупка недвижимости в ОАЭ не требует ни визы, ни вида на жительство, ни местного счёта: сделку регистрируют по паспорту, а деньги переводят из-за рубежа. Зависимость обратная — купленный объект даёт право подать на резидентскую визу: от 750 000 дирхамов на 2 года и от 2 млн дирхамов на 10 лет.

Что на практике всё равно понадобится:

• счёт в местном банке — для оплаты сборов, коммунальных услуг и взносов управляющей компании; открывают и нерезидентам, но дольше и с большим числом вопросов;
• подтверждение происхождения средств — обязательная процедура и у застройщика, и у банка;
• личное присутствие или доверенность — сделку можно провести дистанционно, если доверенность оформлена и легализована по правилам ОАЭ.

Есть ли ограничения по гражданству покупателя

Общего запрета по гражданству в правилах покупки нет: во фрихолд-зонах жильё покупают граждане любых стран. Отдельный режим только у граждан ОАЭ и стран Персидского залива — им доступна покупка земли и жилья по всей стране, а не только в назначенных зонах.

При этом любой покупатель проходит проверку на стороне банка и застройщика: подтверждение источника денег, проверка санкционных и комплаенс-списков, декларирование крупных расчётов. Сделки с наличными свыше установленного порога отчитываются отдельно, поэтому оплата чемоданом наличных на практике невозможна.

Чем отличаются правила разных эмиратов

Эмират	Что доступно иностранцу
Дубай	фрихолд в назначенных зонах, лизхолд до 99 лет за их пределами
Абу-Даби	фрихолд в инвестиционных зонах (Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Раха, Масдар) — разрешён с 2019 года; ранее только права на 99 лет
Шарджа	полной собственности для иностранцев нет, доступен узуфрукт на срок до 100 лет
Рас-эль-Хайма	фрихолд в отдельных проектах, например в Аль-Хамра-Виллидж и Мина-Аль-Араб
Аджман	фрихолд в ряде проектов на побережье
Умм-эль-Кайвайн, Фуджейра	предложение ограничено, чаще встречаются проекты с правом пользования

Отсюда простое правило: цена квадратного метра в северных эмиратах ниже, но проверять там нужно не только объект, но и сам правовой режим — доля предложений с ограниченным правом там выше, чем в Дубае.

С чего начать проверку перед покупкой

1. Уточнить, находится ли объект во фрихолд-зоне того эмирата, где он расположен.
2. Запросить выписку о праве собственности и сверить имя продавца с паспортом.
3. Проверить, нет ли обременения ипотекой и долгов по обслуживанию.
4. Узнать размер ежегодного взноса управляющей компании — в Дубае он считается по площади и заметно различается по районам.
5. Заложить сверх цены объекта 7–10 % на сборы, комиссии и оформление.

Эти шаги разобраны подробно в главах о проверке объекта, сделке и расходах.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10% площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10% по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, поэтому статус конкретного адреса проверяют в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки, если покупка нужна ради ВНЖ.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра в рамках рассмотрения заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения по заявлению: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации разумно вносить только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10% на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4% от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2% с покупателя и 2% с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10% иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он старше трёх месяцев;
• нет справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Сдавать жильё иностранцу можно, но посуточная сдача — это гостиничная деятельность, а не пассивный доход: она требует компании и лицензии на размещение. Доход от аренды земли и строений облагается итоговым налогом 10% от валовой суммы платежа.

Можно ли иностранцу легально сдавать жильё

• Долгосрочная аренда собственного объекта — сдача на год и дольше по письменному договору — допустима: это распоряжение своим имуществом, а не предпринимательство.
• Посуточная сдача — гостиничная услуга. Систематически оказывать её как физическое лицо-иностранец нельзя: нужна компания с иностранным участием (PT PMA), регистрационный номер бизнеса и лицензия на размещение.
• Лицензию малого размещения (pondok wisata) местные правила традиционно закрепляют за гражданами страны, поэтому иностранцы работают через компанию с профильной лицензией либо передают объект лицензированному оператору.
• Сдача без лицензии в туристических районах разбирается местными властями: объект опечатывают, а деятельность прекращают. Для держателя вида на жительство это ещё и риск для самого статуса.

Какое разрешение нужно для краткосрочной аренды

1. Компания (PT PMA) с видом деятельности по коду размещения.
2. Регистрационный номер бизнеса (NIB) и лицензия на гостиничную деятельность или малое размещение через государственную систему лицензирования.
3. Разрешение на строение (PBG) с назначением, допускающим приём гостей, и соответствие территориальному плану.
4. Регистрация гостей и отчётность перед местными органами, а по иностранным гостям — сообщение в иммиграционную службу.
5. Налоговый номер компании и постановка на учёт по местному налогу на гостиничные услуги.

Как облагается доход от аренды

• Основная ставка — итоговый налог 10% от валовой суммы аренды земли и/или строения. Валовая сумма включает не только плату за помещение, но и расходы на обслуживание, охрану и услуги, даже если они прописаны отдельным договором.
• Если арендатор — компания или иное лицо, обязанное удерживать налог, он удерживает 10% при выплате и перечисляет их сам.
• Нерезидент — тот, кто живёт в стране менее 183 дней в году, — платит налог по ставке для нерезидентов, если соглашение об избежании двойного налогообложения не устанавливает меньшую ставку. Резидентство определяется днями пребывания, а не гражданством.
• Доход компании от гостиничной деятельности облагается иначе: корпоративным налогом, плюс местный налог на услуги размещения.
• Квитанции об уплате налога сохраняйте: их спрашивают при продаже объекта и при продлении вида на жительство по деловому основанию.

Как найти управляющую компанию и сколько она берёт

• Комиссия за посуточное управление обычно составляет заметную долю выручки — за неё компания берёт на себя приём гостей, уборку, бельё, размещение объявлений и отчётность.
• Комиссия за долгосрочное управление ниже: обычно это процент от арендной платы плюс оплата разовых работ.
• Что проверять до подписания: наличие лицензии, кто платит налог с дохода, как считается загрузка, кто оплачивает ремонт и мелкие поломки, какова частота отчётов и на чей счёт поступают деньги гостей.
• Договор с гарантированной доходностью читайте отдельно: гарантия обычно ограничена сроком и обеспечена только обещанием оператора.

Какая доходность реалистична

Считайте не валовую выручку, а деньги, остающиеся у вас в конце года. Из валовой выручки вычитаются:

• комиссия управляющей компании;
• налог с дохода от аренды;
• обслуживание, коммунальные услуги, взносы кондоминиума;
• ремонт и замена мебели и техники — в тропическом климате они изнашиваются быстрее;
• простои между гостями и сезонность: пик и низкий сезон различаются кратно.

Обещания застройщиков считаются от валовой выручки при полной загрузке, поэтому реальный результат ниже. Опорная точка для расчёта — ставки долгосрочной аренды похожих объектов в этом же районе: они устойчивее и проверяются по объявлениям, а не по презентации продавца.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность «на всё» — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: остров, квартал, участок, номер квартиры.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Что должно быть в договоре	Зачем
Точный срок передачи и пени за просрочку	без этого просрочка ничего не стоит застройщику
Гарантийный срок на конструктив, инженерные системы и отделку	скрытые дефекты проявляются в первый сезон дождей
Порядок приёмки и подписания акта передачи	пока акт не подписан, обязательства не исполнены
Сертификат пригодности здания (SLF) как условие передачи	без него эксплуатация объекта незаконна
Обязательство оформить право покупателя и срок этого оформления	иначе объект построен, а сертификата у покупателя нет
Условия снятия залога с земли под проектом	залог, оставшийся после передачи, — риск обращения взыскания
Перечень отделки и оборудования в приложении	защищает от подмены материалов
Порядок разрешения споров и применимая процедура	определяет, где и как быстро вы получите решение

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются со построенным объектом без документа.

Проверка объекта в Индонезии стоит копейки по сравнению с ценой ошибки: сверка сертификата в земельном офисе обходится в 50 000–150 000 IDR за документ, а онлайн-проверка через официальное приложение земельного ведомства бесплатна. Проверять нужно четыре вещи: сертификат и его подлинность, правомочия продавца, отсутствие залогов и споров, назначение земли и разрешение на строительство. Ни одна из них не делается по фотографии документа в мессенджере.

Какие документы на объект нужно запросить

• Сертификат на землю — SHM (собственность), HGB (право застройки) или Hak Pakai (право пользования) — вместе с планом межевания (surat ukur).
• Разрешение на строительство — PBG (прежнее название IMB) и, для готовых зданий, сертификат пригодности SLF.
• Квитанции налога на имущество (PBB) за последние годы и справка об отсутствии задолженности.
• Документы продавца: удостоверение KTP, семейная карта KK, свидетельство о браке; для компании — нотариальный акт, решение о продаже и подтверждение полномочий подписанта.
• Документы о наследстве, если объект получен по наследству: свидетельство о наследовании и согласие всех наследников.
• Технический пакет по квартире: сертификат на помещение, устав дома, размер взносов на обслуживание, задолженность прежнего владельца.
• Договоры аренды, если объект сдан: покупатель наследует обязательства арендодателя до конца срока.

Как проверить право собственности продавца

1. Сверить сертификат в земельном офисе по месту нахождения объекта. Услуга называется проверкой сертификата и стоит от 50 000 до 150 000 IDR за документ; результат — отметка о сверке с записями реестра.
2. Проверить онлайн. У земельного ведомства есть официальное приложение Sentuh Tanahku и портал, где видно площадь, местоположение и статус участка. Электронные сертификаты снабжены QR-кодом: сканирование сверяет документ с центральной базой.
3. Сравнить данные владельца в сертификате с удостоверением KTP: расхождение в написании имени или в номере — повод остановиться и не платить задаток.
4. Проверить цепочку переходов: как объект попал к продавцу, все ли предыдущие сделки зарегистрированы, нет ли разрывов.
5. Согласие супруга обязательно, если объект приобретён в браке. Без подписи второго супруга сделку оспаривают, и оспаривают успешно.
6. Доверенности читать целиком. Продажа по доверенности от «владельца за границей» — типовая схема, где доверенность отозвана или подделана.

Как убедиться в отсутствии обременений и долгов

• Залог. Запись об ипотеке (hak tanggungan) стоит на самом сертификате; снимается она только банком-кредитором, и до снятия регистрировать переход права нельзя.
• Блокировка и арест. Земельный офис по запросу выдаёт справку о состоянии записи по участку: в ней видно блокировки, аресты и заявленные споры.
• Спор о границах. План межевания сверяют с фактическими границами на месте, желательно с геодезистом: наложение участков — частая причина многолетних судов.
• Налог на имущество. Долг по PBB переходит вместе с объектом, поэтому квитанции за прошлые годы проверяют по каждому периоду.
• Долги по обслуживанию в комплексе или в жилом доме: у управляющей компании берут справку о состоянии счёта.
• Аренда и постройки третьих лиц. На участке может стоять строение соседа или храмовая постройка, а также действовать неоформленный доступ к воде — это выясняется только осмотром и разговором с соседями.

Как проверить назначение земли и разрешение на строительство

• Зонирование. У каждой территории есть план детальной планировки: он определяет, можно ли на участке жилое строительство, коммерческий объект или только сельское хозяйство. Запрос делают в органе планирования района либо через электронную систему выдачи разрешений.
• Продуктивная сельхозземля. Участки, отнесённые к защищаемым сельхозугодьям, под жилую застройку не переводятся; на Бали контроль за переводом таких земель усилен региональным актом 2026 года.
• Разрешение на строительство. Для существующего дома проверяют PBG и соответствие фактической постройки чертежам: пристроенный этаж без разрешения — это риск сноса и отказа в регистрации.
• Отступы и высотность. Береговые и речные отступы, ограничения высоты застройки в курортных районах, требования по площади озеленения — всё это ограничивает то, что можно достроить после покупки.
• Доступ. Право проезда к участку должно быть юридически оформлено, иначе дорога через соседний участок может закрыться на следующий день после сделки.

Зачем нужен независимый юрист и сколько стоят его услуги

Нотариус в индонезийской сделке — не защитник покупателя, а лицо, удостоверяющее акт. Проверка выгодности и рисков сделки в его обязанности не входит, поэтому юриста берут отдельно и не по рекомендации продавца или агента: у них конфликт интересов по определению.

Что входит в нормальную проверку:

1. Юридический анализ сертификата и цепочки переходов.
2. Запрос справки о состоянии записи в земельном офисе, включая залоги и споры.
3. Проверка зонирования и разрешений на строительство.
4. Проверка правомочий продавца, супружеского согласия и наследственных прав.
5. Правка проекта договора: сроки, ответственность за скрытые обременения, условия возврата задатка.

Цены: сверка сертификата — 50 000–150 000 IDR за документ, гонорар нотариуса по сделке ограничен планкой в 1% от суммы («honorarium PPAT maksimal 1%»), а работа юриста государством не тарифицирована — её называют фиксированной суммой за объект и обсуждают до начала работы. Ориентир простой: полная проверка дешевле задатка, который теряется при срыве сделки, и несопоставимо дешевле спора о ничтожном договоре.

Из-за чего сделки разваливаются на проверке

• Сертификат не сверяется с реестром: площадь, границы или владелец не совпадают.
• На объекте залог, а продавец рассчитывает погасить кредит деньгами покупателя.
• Нет согласия супруга или одного из наследников.
• Постройка не имеет разрешения либо не соответствует чертежам.
• Земля отнесена к сельскохозяйственной и жилое строительство на ней запрещено.
• Цена ниже минимальной планки для иностранца в этой провинции, и право пользования на такой объект не оформить.

Сдавать купленную квартиру иностранный собственник вправе. Условий три: уведомить районный орган управления жильём о том, что квартира сдаётся, платить налог с дохода и не превращать жильё в гостиницу. Налог при годовой выручке выше порога — 10% с оборота: 5% налога на добавленную стоимость и 5% подоходного. Посуточная сдача в обычном жилом доме запрещена, и штрафуют за неё собственника, а не гостя.

Что нужно оформить до первого арендатора

1. Сертификат собственности на руках — сдавать квартиру, на которую документ ещё не выдан, нельзя.
2. Уведомление районного органа управления жильём о сдаче: для иностранного собственника это отдельное требование закона.
3. Договор аренды в письменной форме, в донгах. Нотариальное удостоверение не обязательно, но договор понадобится налоговой и управляющей компании дома.
4. Регистрация налогоплательщика — по месту нахождения квартиры, с получением налогового номера, если его ещё нет.
5. Регистрация пребывания арендатора-иностранца в местном органе полиции. За постояльцев в своей квартире отвечает собственник.

Отдельного разрешения на предпринимательскую деятельность физическому лицу для сдачи жилья не требуется: достаточно налоговой регистрации и деклараций.

Сколько платят с дохода

Годовая выручка от аренды	Что платится
до порога освобождения (200 млн ₫ в год)	налог не начисляется
выше порога	5% НДС + 5% подоходного налога с полной суммы выручки

Важная деталь: 10% считаются с оборота, а не с прибыли. Плату за обслуживание дома, ремонт и комиссию агентства из базы не вычитают. Если по договору коммунальные платежи входят в стоимость аренды, они тоже попадают в базу — поэтому их обычно выносят отдельной строкой и оставляют на арендаторе.

К этому добавляется годовой лицензионный сбор — от 300 тыс ₫ до 1 млн ₫ в зависимости от оборота; при выручке ниже порога освобождения он не взимается.

Декларацию подают по каждому договору либо раз в год — способ выбирается при регистрации. Просрочка уплаты даёт пеню, а неучтённая аренда всплывает при продаже квартиры и при проверке дома управляющей компанией.

Посуточная сдача

Краткосрочная сдача в жилом многоквартирном доме считается использованием жилья не по назначению и запрещена. На практике это означает:

• управляющие компании блокируют карты доступа и лифты для потока гостей;
• жалоба соседей заканчивается штрафом собственнику;
• площадки бронирования снимают объявление по обращению управляющей компании.

Законная посуточная сдача возможна в зданиях с назначением апарт-отеля или сервисных апартаментов (condotel, officetel), где такая деятельность заложена в проект, а также при оформлении гостиничной деятельности с соблюдением требований к безопасности и регистрации гостей. Назначение здания указано в документах проекта — это первое, что нужно проверить, если посуточная сдача входит в план окупаемости.

Управляющая компания

Формат	Комиссия	Что входит
Долгосрочная аренда	10–20% арендной платы	поиск арендатора, договор, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	20–30% выручки	заселение, уборка, бельё, объявления на площадках
Разовый поиск арендатора	0,5–1 месячная плата	только подбор и договор

Чего управляющая компания обычно не берёт на себя: уплату ваших налогов, уведомление органа управления жильём и ответственность за простой. Налоговые обязанности остаются на собственнике, даже когда деньги приходят через посредника.

Что учесть в расчёте доходности

• Доходность по квартирам в крупных городах — порядка 4–6% годовых в донгах до налогов; посуточная сдача даёт больше валовой выручки при заметно больших расходах и простоях.
• Плата за обслуживание дома платится и в месяцы простоя.
• Ремонт и мебель обновляются каждые 3–5 лет: в сегменте аренды экспатами это условие спроса.
• Курс валюты: аренда получается в донгах, а расходы на жизнь могут быть в другой валюте.

Если квартира куплена ради дохода, планируйте её как бизнес с оборотным налогом 10% — по итоговым цифрам это ближе к реальности, чем расчёт по одной арендной ставке.

Ипотеку в ОАЭ дают и резидентам, и нерезидентам, но условия разные: резиденту банк финансирует до 80 % стоимости жилья, нерезиденту — 50–65 %, то есть первый взнос составляет от 35 до 50 %. Ставки в 2026 году начинаются примерно от 4 % годовых на фиксированный период, срок кредита — до 25 лет, одобрение занимает от 5 до 15 рабочих дней.

Дают ли ипотеку нерезиденту

Дают, но круг банков уже: с нерезидентами работают крупные банки с международными подразделениями, и они кредитуют не любой объект, а жильё в известных районах и у крупных застройщиков.

Что отличает ипотеку нерезидента:

• выше первый взнос — от 35 до 50 % против 20 % у резидента;
• уже перечень объектов — часть банков не кредитует стройку и объекты небольших застройщиков;
• больше документов — подтверждение дохода и налогового резидентства своей страны, иногда с переводом и легализацией;
• выше ставка — как правило, на 0,5–1 процентный пункт;
• личный визит для подписания документов и открытия счёта.

Статус резидента при этом не обязателен: виза для покупки не нужна, а купленный объект от 750 000 дирхамов сам даёт основание подать на визу инвестора.

Какой первоначальный взнос требуется

Кто заёмщик	Объект	Финансирование банка	Первый взнос
Резидент-иностранец	готовое жильё до 5 млн дирхамов	до 80 %	от 20 %
Резидент-иностранец	готовое жильё дороже 5 млн	до 70 %	от 30 %
Резидент-иностранец	вторая и последующая покупка	до 65 %	от 35 %
Резидент-иностранец	стройка	до 50 %	от 50 %
Нерезидент	готовое жильё	50–65 %	от 35 %

К первому взносу добавляются расходы по сделке — 7–10 % от цены, которые с 2025 года оплачиваются собственными деньгами и в кредит не включаются. Реальная сумма на руках при взносе 20 % получается около 28–30 % стоимости объекта.

Какие требования к доходу и документам

Банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

• Минимальный доход — ориентировочно от 15 000 дирхамов в месяц; у отдельных банков порог выше, особенно для нерезидентов.
• Долговая нагрузка — платежи по всем кредитам не должны превышать 50 % ежемесячного дохода; это требование центрального банка, а не политика конкретного банка.
• Возраст на дату погашения — до 65 лет для наёмных работников и до 70 лет для владельцев бизнеса.

Документы:

1. паспорт, для резидента — виза и Emirates ID;
2. выписки по счёту за 6 месяцев, для владельца бизнеса — за 12;
3. справка о зарплате или документы компании и налоговая отчётность;
4. кредитный отчёт: для резидента — местного бюро, для нерезидента — из страны проживания;
5. подтверждение адреса проживания;
6. договор купли-продажи и документы по объекту.

Какие ставки и сроки кредитования

В 2026 году фиксированные ставки начинаются примерно от 4 % годовых на первые 1–3 года, после чего кредит переходит на плавающую ставку, привязанную к межбанковскому индикатору. Общий диапазон по рынку — 4–6 % в зависимости от того, фиксированная ставка или плавающая, и кто заёмщик.

• Срок — до 25 лет, с ограничением по возрасту на дату последнего платежа.
• Фиксированный период — 1, 3 или 5 лет; чем он длиннее, тем выше ставка.
• Досрочное погашение — комиссия ограничена: 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.
• Перекредитование в другом банке возможно и распространено после окончания фиксированного периода.

Считать выгоду стоит по полной стоимости кредита: комиссия за оформление до 1 %, оценка объекта 2 500–3 500 дирхамов, страхование жизни и имущества, регистрация залога 0,25 % от суммы кредита.

Сколько занимает одобрение

1. Предварительное одобрение — 3–7 рабочих дней. Действует обычно 60 дней и показывает продавцу, что покупатель платёжеспособен.
2. Оценка объекта банком — 2–5 рабочих дней после выбора квартиры.
3. Окончательное одобрение и выпуск кредитного письма — 5–15 рабочих дней.
4. Регистрация сделки и залога — 1 день, при погашении прежней ипотеки продавца дольше на 1–2 недели.

Весь цикл покупки с ипотекой занимает 5–8 недель против 3–4 недель при покупке за свои деньги. Предварительное одобрение имеет смысл получать до поиска квартиры: оно определяет бюджет и ускоряет переговоры.

Из-за чего отказывают

• долговая нагрузка выше 50 % дохода с учётом действующих кредитов и карт;
• испорченная кредитная история — просрочки в ОАЭ видны банку в отчёте бюро;
• непрозрачный доход: поступления на счёт не совпадают со справкой о зарплате;
• оценка объекта ниже цены сделки — банк считает финансирование от своей оценки, разницу покупатель доплачивает сам;
• объект вне списка кредитуемых — стройка небольшого застройщика или район, который банк не финансирует;
• истёкший испытательный срок на работе — многие банки требуют от 6 месяцев стажа на текущем месте.

Сделка идёт по одной схеме: предварительный договор с задатком, проверка документов, уплата налогов, подписание акта купли-продажи у нотариуса с земельными полномочиями (PPAT) и регистрация перехода права в земельном офисе. Налоги платятся до подписания акта — нотариус «memungut, menghitung, dan menyetorkan pajak ini sebelum AJB diterbitkan». Заявление о регистрации подаётся в течение семи рабочих дней после акта, а вся сделка при чистых документах занимает один-три месяца.

Как оформляется предварительный договор и задаток

1. Согласовать условия письменно. Предварительный договор (PPJB) фиксирует объект, цену, срок выхода на основной акт, что входит в цену (мебель, техника, доступ к воде) и кто платит какие сборы.
2. Определить размер задатка. На рынке это обычно около 10% цены. Сумма меньше защищает хуже, больше — рискованнее для покупателя.
3. Прописать судьбу задатка. Три обязательных пункта: возврат при обнаружении обременений или несоответствий, удержание при отказе покупателя без причин, ответственность продавца при отказе после проверки.
4. Поставить срок проверки. Нормальная формула — задаток вносится под условие, что в течение оговорённого срока покупатель проверяет документы и вправе выйти из сделки с возвратом.
5. Заверить у нотариуса. Предварительный договор в простой письменной форме исполним хуже: расписка от продавца не остановит продажу объекта другому покупателю.

Для иностранца, покупающего дом, в предварительный договор добавляется отдельное условие: продавец отказывается от права собственности, а покупатель оформляет право пользования. Без этого пункта продавец вправе настаивать на обычной сделке, которую земельный офис не зарегистрирует.

Какова роль нотариуса при сделке

Акт купли-продажи составляет не любой нотариус, а PPAT — должностное лицо с полномочиями по земельным сделкам. Его функции:

• проверить сертификат по реестру и снять с него текущие отметки;
• рассчитать и собрать налоги: покупательский налог на приобретение и налог продавца с продажи — до подписания акта;
• составить и удостоверить акт купли-продажи (AJB);
• подать документы на регистрацию перехода права в земельный офис;
• выдать сторонам заверенные копии и вернуть покупателю сертификат с новой записью.

Чего PPAT не делает: не защищает интересы покупателя в торге, не оценивает объект, не проверяет зонирование глубже реестровых записей и не отвечает за скрытые дефекты постройки. Поэтому юрист покупателя работает параллельно, а не вместо нотариуса.

Как проходит оплата и в какой валюте

• Только в рупиях. Расчёты на территории Индонезии закон требует проводить в национальной валюте, поэтому цена в объявлении «в долларах» переводится в рупии на дату платежа, и курс фиксируют в договоре.
• Через банк. Платёж проводят банковским переводом: подтверждение платежа приобщается к делу, а наличные крупными суммами создают проблемы и продавцу, и покупателю.
• Источник средств. При переводе из-за рубежа банк запрашивает документы об источнике: договор продажи прежнего жилья, выписки, подтверждение дохода. Готовить их лучше заранее, иначе платёж застрянет на комплаенсе.
• Порядок платежей. Типичная схема: задаток по предварительному договору, основная сумма — в день подписания акта, остаток — после регистрации, если стороны так договорились.
• Налоги отдельно. Налог на приобретение и налог продавца перечисляются по отдельным квитанциям до подписания акта, и без них нотариус акт не подпишет.

Когда переходит право и как это регистрируется

Право переходит не в момент оплаты, а после регистрации в земельном офисе. Последовательность:

1. Подписание акта купли-продажи у PPAT в присутствии обеих сторон или их представителей по действующей доверенности.
2. Подача документов на переоформление: заявление о регистрации подаётся «dalam 7 hari kerja setelah AJB».
3. Проверка земельным офисом и внесение записи; для иностранца при покупке дома в этот же этап входит выдача права пользования.
4. Выдача сертификата с новым владельцем — в электронной форме или в виде бумажного документа с электронной отметкой.
5. Перерегистрация налога на имущество на нового владельца и, если объект в комплексе, — уведомление управляющей компании.

Сбор за переоформление в земельном офисе невелик: за смену владельца в реестре берут порядка 750 000–2 000 000 IDR в зависимости от объекта и региона.

Сколько занимает вся сделка

Этап	Срок
Проверка документов и объекта	от 1 до 3 недель
Подготовка предварительного договора и внесение задатка	несколько дней
Расчёт и уплата налогов	1–5 рабочих дней
Подписание акта у PPAT	один день
Подача на регистрацию	до 7 рабочих дней после акта
Регистрация и выдача сертификата	от двух недель до трёх месяцев

При чистых документах покупатель получает сертификат через один-три месяца после первого платежа. Дольше идут сделки, где право собственности переводится в право пользования, где объект в наследстве или где нужно снять залог: каждое такое обстоятельство добавляет к сроку недели, а не дни.

Где сделки срываются

• Задаток внесён до проверки документов — и не возвращается, когда всплывает залог или спор.
• Предварительный договор оформлен запиской, без нотариуса и без условий возврата.
• Продавец рассчитывает погасить свой кредит деньгами покупателя, а банк не снимает залог вовремя.
• Оплата проведена наличными или в валюте, и подтвердить платёж перед земельным офисом нечем.
• В акте не оговорено, что продавец отказывается от права собственности в пользу выдачи права пользования покупателю-иностранцу.
• Пропущен семидневный срок подачи на регистрацию, и документы приходится собирать заново.

У иностранца в Индонезии три рабочих формы: право пользования (Hak Pakai) на дом — 30 лет с продлением на 20 и возобновлением на 30, аренда (Hak Sewa) по договору без записи в земельном реестре и право застройки (HGB) на свою компанию — те же 30 + 20 + 30 лет, но с правом коммерческого использования. Квартиру в многоквартирном доме иностранец оформляет полным правом на помещение — «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun». Оформление на местного «держателя» формой владения не является: такой договор ничтожен.

Что такое право пользования и на какой срок его дают

Hak Pakai — вещное право пользоваться землёй и строением на ней, с записью в земельном реестре и собственным сертификатом. Закон прямо включает иностранца в круг тех, кому оно доступно: «Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, dan Orang Asing».

Срок задан формулой: «diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun» — до восьмидесяти лет в сумме.

Откуда берётся право при покупке дома у гражданина:

1. Продавец отказывается от своего права собственности на участок в пользу государства (pelepasan hak) — это оформляет нотариус, имеющий полномочия по земельным сделкам.
2. Покупатель подаёт в земельный офис заявление о выдаче права пользования на это же место.
3. Земельный офис выдаёт сертификат права пользования на имя иностранца, а прежний сертификат собственности гасится.

Поэтому покупка «дома с SHM» для иностранца всегда означает смену вида права, а не переоформление прежнего сертификата. Расходы и сроки этой процедуры закладывают в сделку заранее: она добавляет к обычной регистрации отдельное заявление и отдельные сборы.

Апартамент устроен проще. На квартиру иностранец получает полноценное право на помещение: «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada: Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan». Земля под домом при этом остаётся за застройщиком или за общей собственностью дома — с правом застройки или правом пользования.

Как устроена долгосрочная аренда земли

Аренда — договорное, а не вещное право: запись в земельном реестре не появляется, обеспечением по кредиту такой договор не служит.

• Срок. На практике заключают на 20–30 лет, часто с опционом продления, оговорённым в том же договоре.
• Оплата. Всю сумму обычно платят вперёд, поэтому цена аренды на длинный срок сопоставима с ценой покупки.
• Форма. Нотариальный акт с точным описанием участка, границ, срока, условий продления и права передавать договор третьему лицу.
• Что проверять. Сертификат собственника, согласие всех совладельцев и наследников, отсутствие залога у банка: аренда не защитит, если участок уйдёт с торгов за долги владельца.
• Риск конца срока. Постройка на арендованной земле по окончании договора остаётся владельцу земли, если в договоре не написано иное.

Аренда разумна там, где объект не набирает минимальную цену для права пользования, где горизонт короче десяти лет либо где участок принадлежит семье, не готовой отказываться от собственности.

Когда покупку оформляют на местную компанию

Компания с иностранным капиталом (PT PMA) получает право застройки — HGB — на тот же срок: «Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun».

Эта форма выбирается, когда объект покупается ради дохода:

• сдача в аренду как вид деятельности, а не разовая сделка;
• несколько объектов: ограничение «один объект на человека» относится к физическому лицу, а не к компании;
• участки, которые не подходят под жилое право пользования по назначению земли;
• строительство на продажу.

Цена входа: план инвестиций более 10 млрд IDR без учёта земли и зданий на каждый вид деятельности и каждую локацию, оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR, регулярная отчётность о реализации инвестиций, корпоративный налог и бухгалтерия. Посуточная сдача — отдельная лицензируемая деятельность, и оформлять её нужно как туристический бизнес, а не как «аренду своего дома».

Почему оформление на номинального владельца рискованно

Схема выглядит удобной: участок записан на гражданина Индонезии, а между ним и покупателем подписаны договор займа, доверенность и обязательство не распоряжаться землёй. Юридически это ничего не даёт.

• Договор ничтожен. Он направлен на обход запрета собственности для иностранца, а значит не создаёт прав и обязанностей, которые защищает суд.
• Право остаётся у номинала. Он может продать участок, заложить его, оставить наследникам — и покупатель окажется без объекта и без денег.
• Проигрывают оба. В спорах суд признаёт договор недействительным: номинал теряет право на землю, иностранец — вложения.
• Регулирование ужесточается. На Бали в 2026 году принят региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев: вопрос перешёл из частного спора в плоскость надзора.
• Нет выхода из схемы. Продать объект законно нельзя: продавать нечего, а переоформление на себя невозможно по тому же запрету.

Если объект нельзя оформить ни правом пользования, ни арендой, ни на компанию — это признак того, что объект не подходит, а не повод искать обходной путь.

Какая форма подходит для жизни, а какая для сдачи в аренду

Задача	Форма	Почему
Жить в отдельном доме	право пользования на своё имя	вещное право, сертификат, срок до 80 лет, наследуется
Жить в городе, в комплексе с управлением	право на квартиру в многоквартирном доме	полное право на помещение, проще перепродажа
Пожить 5–10 лет и не замораживать крупную сумму	аренда	нет минимальной цены и требований к площади, выход дешевле
Сдавать долгосрочно как частное лицо	право пользования	доход от аренды облагается налогом, лицензия не нужна
Сдавать посуточно, вести несколько объектов	компания с правом застройки	сдача посуточно — лицензируемая деятельность, а компания снимает ограничение на число объектов
Строить на продажу	компания с правом застройки	застройка и продажа — предпринимательская деятельность по определению

Смешанный вариант тоже встречается: дом для жизни оформляют правом пользования на себя, а доходные объекты держат на компании. Это дороже в обслуживании, но разделяет личное имущество и бизнес — и заодно не нарушает ограничение на число объектов у физического лица.

Сверх цены объекта покупатель в Индонезии платит 5% налога на приобретение, гонорар нотариуса 0,5–1% и мелкие сборы за проверку и регистрацию — в сумме около 6% цены. Продавец платит 2,5% налога с продажи и комиссию агентства, которая по правилам составляет от 2 до 5%. Покупка новостройки у застройщика добавляет НДС 12%.

Какие налоги платит покупатель

Налог на приобретение прав (BPHTB) — 5%. Считается не от всей суммы, а от стоимости приобретения за вычетом местного необлагаемого минимума: «BPHTB 5% × (NPOP – NPOPTKP)». В Джакарте вычет составляет 60 млн IDR, в других регионах он свой. За базу берут цену сделки или кадастровую стоимость NJOP — ту, что больше.

НДС (PPN) — 12% при покупке у застройщика. Он касается только первичного жилья от компании со статусом плательщика НДС; сделка между физическими лицами по вторичному объекту НДС не облагается. На элитное жильё застройщик дополнительно начисляет налог на предметы роскоши — эту сумму всегда просят показать отдельной строкой в расчёте, а не «в цене».

Сборы за оформление. Проверка сертификата в земельном офисе — 50 000–150 000 IDR за документ, переоформление владельца в реестре — 750 000–2 000 000 IDR.

Для иностранца, оформляющего право пользования вместо собственности, к этому добавляется сбор за выдачу права: он считается по стоимости объекта и зависит от региона, поэтому его сумму берут у нотариуса до подписания предварительного договора.

Какие налоги платит продавец

Налог с продажи (PPh final) — 2,5% от суммы сделки: «PPh Final 2,5% dari Harga transaksi». Пример из тарифного расчёта: «2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000». Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус собирает и перечисляет налоги «sebelum AJB diterbitkan».

Освобождение действует для очень дешёвых и социальных объектов: продавцы жилья стоимостью ниже 60 млн IDR и простого жилья по государственным программам налог не платят.

Если продавец — компания, применяется её обычный режим налогообложения, а не окончательный налог по ставке 2,5%.

Сколько стоят услуги нотариуса и регистрация

Позиция	Сумма
Гонорар нотариуса с земельными полномочиями	0,5–1% суммы сделки, обсуждаем
Проверка сертификата в земельном офисе	50 000–150 000 IDR
Переоформление владельца в реестре	750 000–2 000 000 IDR
Справка о состоянии записи по участку	несколько сотен тысяч IDR
Юридическая проверка объекта	по договорённости, тариф государством не установлен

Планка гонорара нотариуса задана прямо: «0,5% – 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan hingga 0,5%-0,75%». По крупным объектам её обсуждают: процент от трёх миллиардов и от пятисот миллионов — разная работа только на бумаге.

Какие комиссии берут агентства

Размер комиссии посредника ограничен правилами о посреднических компаниях: «paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi». Платит её, как правило, продавец — он даёт агенту поручение продать объект. Покупатель платит комиссию только тогда, когда сам поручил агенту искать объект и договорился об этом заранее.

Что важно проверить в договоре с агентством:

• за что именно берётся комиссия и в какой момент она считается заработанной;
• входит ли в услугу проверка документов или её делает отдельный юрист;
• есть ли у агента письменное поручение от собственника — иначе он показывает объект, которым не вправе распоряжаться;
• кто оплачивает переводы документов и услуги переводчика на подписании.

Какая сумма закладывается сверх цены объекта

Расчёт на объекте в 3 млрд IDR, купленном на вторичном рынке:

Платёж	Кто платит	Сумма
Налог на приобретение, 5% от 2,94 млрд после вычета 60 млн	покупатель	147 000 000 IDR
Гонорар нотариуса, 0,5–1%	покупатель	15–30 млн IDR
Переоформление в реестре и проверки	покупатель	около 2 млн IDR
Итого покупателю сверх цены		165–180 млн IDR, примерно 5,5–6%
Налог с продажи, 2,5%	продавец	75 000 000 IDR
Комиссия агентства, 2–5%	продавец	60–150 млн IDR

При покупке новостройки у застройщика к этому добавляется НДС 12% — на объекте в 3 млрд это 360 млн IDR, и он меняет структуру бюджета сильнее всех остальных сборов вместе.

После сделки появляется ежегодный налог на имущество (PBB): ставку устанавливает муниципалитет, обычно она составляет десятые доли процента от кадастровой стоимости, а верхняя граница по закону — 0,5%. Если объект сдаётся, доход от аренды облагается отдельно, и для нерезидента ставка выше, чем для резидента, — этот вопрос стоит посчитать до покупки, а не после первого арендатора.

На чём теряют деньги

• Считают налог на приобретение от цены в договоре, а земельный офис берёт кадастровую стоимость, если она выше.
• Забывают про НДС при покупке у застройщика и обнаруживают 12% в счёте перед подписанием.
• Соглашаются на «цену в договоре ниже реальной», чтобы сэкономить на налогах: заниженная цена уменьшает не только налог, но и сумму, которую можно доказать в споре.
• Не проверяют долг по налогу на имущество за прошлые годы — он переходит вместе с объектом.
• Оплачивают комиссию агенту, у которого нет письменного поручения собственника.
• Не считают заранее сбор за выдачу права пользования и получают счёт уже на сделке.

При продаже продавец платит итоговый подоходный налог 2,5% от цены сделки или кадастровой стоимости — смотря какая выше, покупатель — BPHTB 5%. Оба платежа вносятся до подписания акта у уполномоченного нотариуса (PPAT), иначе он не заверит сделку.

Как продать объект, если владелец — иностранец

1. Проверьте свой документ о праве: срок действия права пользования, отсутствие обременений, совпадение данных с паспортом и видом на жительство.
2. Определите круг покупателей. Другой иностранец сможет купить объект, только если у него есть действующий вид на жительство, а цена не ниже установленного порога: на Бали — от 5 000 000 000 IDR за отдельный дом и от 3 000 000 000 IDR за квартиру. Гражданину страны такие ограничения не мешают, и покупателей среди них больше.
3. Подпишите предварительный договор с задатком у нотариуса, а не в мессенджере.
4. Оплатите налоги: 2,5% — продавец, 5% — покупатель.
5. Подпишите акт купли-продажи у PPAT и передайте документы на перерегистрацию права в земельное ведомство.

Какой налог при продаже

• 2,5% от цены сделки или кадастровой стоимости — итоговый налог продавца. Занижение цены в договоре не помогает: база считается по большей из двух величин, а расхождение вскроется при перерегистрации.
• Покупатель отдельно платит 5% налога на приобретение прав, за вычетом необлагаемого минимума своего района.
• Новостройка от застройщика-плательщика НДС облагается НДС 12% сверх цены.
• Услуги нотариуса и перерегистрация оплачиваются отдельно; порядок распределения этих расходов между сторонами прописывается в договоре.

Что происходит с правами при истечении срока пользования

• Право пользования (Hak Pakai) даётся на срок и продлевается: типичная схема — 30 лет, затем продление на 20 и возобновление на 30, суммарно около 80 лет.
• Продление оформляется до окончания срока. Пропущенный срок прекращает право: земля возвращается в распоряжение государства или собственника участка, а вопрос о строении решается отдельно и не в пользу владельца.
• Дату окончания смотрите в самом свидетельстве о праве, а не в договоре с продавцом: сроки предыдущего владельца переходят к вам как есть, а не начинаются заново.
• Право пользования на квартиру в кондоминиуме привязано к сроку права на землю под домом — проверяйте оба.

Как наследуется недвижимость иностранца

• Право пользования наследуется, но наследник обязан сам иметь право владеть таким объектом — то есть законно жить в стране по действующему разрешению.
• Если наследник по закону не может владеть объектом, ему даётся один год, чтобы продать его или переоформить. По истечении срока право прекращается, а деньги от принудительной реализации возвращаются не всегда полностью.
• Завещание, составленное за границей, для местного ведомства нужно перевести присяжным переводчиком и легализовать апостилем.
• Наследникам понадобятся: свидетельство о смерти, документы о родстве, свидетельство о праве и справка об отсутствии долгов по налогу PBB.
• Оформление наследства ведёт нотариус; ведомство перерегистрирует право на наследника только после уплаты налогов и сборов.

Что делать при споре с продавцом или арендодателем

1. Соберите доказательства: договор, платёжные документы, переписку, свидетельство о праве, выписку из земельного реестра.
2. Направьте письменную претензию с требованием и сроком — она понадобится и для суда, и для переговоров.
3. Медиация через нотариуса или профессионального посредника обычно быстрее и дешевле суда.
4. Земельное ведомство разбирает споры о правах, границах и записях в реестре; полиция — подделку документов и мошенничество.
5. Суд общей юрисдикции рассматривает иск по договору; иностранец вправе быть истцом, но нужен местный адвокат и перевод документов.
6. Отдельно об оформлении на подставное лицо: соглашение, по которому объект записан на гражданина страны, а фактическим владельцем считается иностранец, суды признают недействительным. Вернуть деньги по такой схеме крайне сложно, и защиты у покупателя фактически нет.

Готовая вторичка с оформленным iskân — самый предсказуемый вариант для того, кто покупает первое жильё в Турции: дом стоит, соседи известны, взносы за обслуживание посчитаны, а право собственности переоформляется в день сделки. Новостройка на этапе стройки дешевле на 15–30% и даёт выбор планировки, но её риски — сроки, качество и документы — покупатель берёт на себя.

Чем новостройка отличается от вторички по рискам

Что сравниваем	Стройка (проект не сдан)	Готовый дом
Документ на объект	сервитут на этаж (kat irtifakı) или договор обещания продажи	право собственности на помещение (kat mülkiyeti)
Разрешение на ввод (iskân)	ещё нет	должно быть на руках
Главный риск	срок сдачи и качество исполнения	скрытые дефекты, долги, незаконные переделки
Расчёт	этапами, по графику застройщика	одним платежом на сделке
Взносы за обслуживание	заранее неизвестны	известны текущей суммой

При покупке в стройке защиту даёт только один документ — нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) с отметкой (şerh) в земельном реестре. Отметка мешает застройщику продать то же помещение второй раз. Расписка от офиса продаж такой защиты не даёт.

У готового дома вопрос номер один — iskân, то есть разрешение на пользование зданием (yapı kullanma izin belgesi). Без него в квартиру не подключают постоянные счётчики воды и электричества, а следующая продажа идёт со скидкой. Спрашивайте документ у продавца и сверяйте с данными муниципалитета.

На что смотреть при осмотре квартиры

Смотрите в сухой сезон и второй раз — после дождя или вечером, когда слышно улицу.

1. Сырость и плесень. Проверьте углы наружных стен, потолок под кровлей, стену за душевой кабиной. На побережье это дефект номер один.
2. Вода и напор. Откройте кран на верхнем этаже и посмотрите, есть ли бак и насос: летом в курортных районах напор падает.
3. Отопление. Уточните, чем греют: кондиционерами, газовым котлом (kombi) или центрально. Зимой в Анталье и Аланье в квартире без отопления держится 14–17 °C.
4. Ориентация окон. Юг и запад — жара с полудня до вечера и высокий счёт за кондиционер; север — прохлада и сырость.
5. Общее имущество. Лифт, кровля, фасад, бассейн, генератор: их ремонт делится на всех собственников через взносы.
6. Взносы за обслуживание (aidat). Спросите точную сумму за месяц и что в неё входит, а также нет ли решения о крупном ремонте — новый собственник платит его наравне со старыми.
7. Парковка и кладовая. Проверьте, закреплены ли они за помещением в документах, а не отданы по устной договорённости управляющего.
8. Планировка против документа. Сравните фактические стены с поэтажным планом: снесённая несущая стена или застеклённый балкон, оформленный как комната, — это незаконная переделка, и узаконивать её придётся новому владельцу.

Как проверить сейсмостойкость и год постройки дома

Год постройки — первый фильтр. Нормы сейсмостойкости в Турции пересматривали в 1998 и 2000 годах, а действующие требования (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) применяются к домам, спроектированным с 2019 года. Практическое следствие: дом до 2000 года постройки проверяют отдельно и с расчётом на усиление или снос, дом 2000–2018 годов — по документам стройконтроля, дом после 2019 года — по действующим нормам.

Что запросить и где:

• Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и iskân — у продавца, сверка в муниципалитете (belediye). В них стоит дата и класс здания.
• Заключение стройконтроля (yapı denetim) — для домов, построенных после введения обязательного технадзора.
• Собственная экспертиза. Гражданский инженер осматривает дом, оценивает бетон и армирование, при необходимости берёт пробы. Услуга платная и назначается по объекту — заказывайте до задатка, а не после.
• Полис DASK — обязательное страхование от землетрясения. Без него не переоформляют коммунальные абонементы, а страховая сумма ограничена и покрывает не всю стоимость жилья.

Признаки, при которых от объекта отказываются без экспертизы: трещины по несущим стенам и на стыках колонн, следы усиления без документов, первый этаж, полностью переделанный под витрины магазинов, подвал с водой.

Что важно знать про район и инфраструктуру

• Сезонность. В курортных районах часть кафе, рынков и школ работает только с апреля по октябрь. Зимой это спальный район, и это надо увидеть, а не представить.
• Транспорт без машины. Проверьте, ходит ли рядом долмуш и трамвай, как часто и до какого часа. Расстояние до моря считайте шагами по жаре, а не по карте.
• Ежедневная инфраструктура. Рынок (pazar) по дням недели, аптека, семейный врач, государственная больница, школа с классом для детей, не говорящих по-турецки.
• Планы застройки. В муниципалитете смотрят зонирование (imar planı): вид на море закрывает соседний участок, если на нём разрешена высотная стройка.
• Вода и уклон. Улицы в низинах на побережье подтапливает при сильных дождях; следы на стенах первых этажей это показывают.
• Шум. Ночные заведения, мечеть, автомагистраль, стройка по соседству — единственный способ узнать это, приехать вечером.

Сколько времени занимает поиск объекта

При готовом решении по району и бюджету на выбор уходит одна поездка на 5–10 дней с 10–15 просмотрами. Когда район ещё не выбран, реальный срок — 2–3 месяца и две поездки: первая на знакомство с районами, вторая на просмотры и задаток.

Порядок работы, который экономит поездки:

1. За месяц до поездки соберите объявления и отметьте объекты на карте — так видно, что цена привязана к району, а не к ремонту.
2. Заранее выясните, кому платит агент: в Турции комиссию платят обе стороны, порядок — 2% от цены с покупателя, и она обсуждается до просмотров.
3. На просмотрах фиксируйте кадастровые данные каждой квартиры (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) — по ним проверяют ограничения и обременения.
4. На понравившийся объект берите паузу в один день. Уходящая на глазах цена — приём продажи, а не свойство рынка.
5. Задаток вносите только по письменному предварительному договору с условиями возврата: отказ управления кадастра, обременение, отсутствие iskân.

Одно решение о районе стоит дороже всех остальных: квартиру можно продать за несколько месяцев, а неудачный район изменить нельзя.

Расчёт по сделке внутри страны идёт только в рупиях — этого требует закон о валюте, и валютный платёж продавцу не спасёт даже согласие обеих сторон. Деньги приходят переводом на индонезийский счёт, а перевод из-за рубежа от 500 000 000 IDR попадает в обязательную отчётность перед финансовой разведкой.

Как перевести деньги на сделку из-за рубежа

1. Откройте счёт в индонезийском банке и получите его реквизиты в формате для международных переводов.
2. Переводите на свой счёт, а не сразу продавцу: платёж от третьего лица усложняет и налоговую отчётность, и доказательство оплаты в споре.
3. В назначении платежа указывайте цель — покупка недвижимости: банк всё равно спросит основание, а заранее указанная цель ускоряет зачисление.
4. Валюта конвертируется в рупии по курсу банка; сравните курс и комиссию с несколькими банками, разница на крупной сумме заметна.
5. Платёж продавцу проводите со своего счёта перед подписанием акта у уполномоченного нотариуса (PPAT) — так платёж привязан к сделке.

Нужен ли местный счёт для покупки

Формально закон не обязывает иметь местный счёт, но без него сделка почти не собирается:

• налоги платятся через местные системы: BPHTB — в кассу муниципалитета, PPh — через государственный биллинг;
• продавец ждёт платёж в рупиях, и конвертация всё равно происходит внутри страны;
• коммунальные платежи, взносы за обслуживание и услуги управляющей компании оплачиваются местными переводами.

Счёт резидента открывают по виду на жительство, справке о месте жительства и налоговому номеру. Без вида на жительство доступны ограниченные счета для нерезидентов — набор операций у них уже, и не каждый банк их открывает.

Какие проверки происхождения средств проходят

• Банк проводит стандартную проверку клиента: спрашивает источник средств, документы о доходах и назначение перевода.
• Нотариус (PPAT) — обязанное лицо в системе противодействия отмыванию: он проверяет стороны и сообщает о сделке.
• Отчётность по порогу. Перевод из-за рубежа и наличные операции от 500 000 000 IDR сообщаются в финансовую разведку (PPATK). Это не запрет и не повод для отказа — это отчётность, о которой стоит знать заранее.
• Дробление платежа ради обхода порога вызывает обратный эффект: банк расценит это как подозрительную операцию.

Какие ограничения на валютные операции существуют

• Обязательность рупии для расчётов внутри страны — базовое правило.
• Ввоз и вывоз наличных сверх установленного порога декларируется на таможне; крупные суммы наличными в сделках с недвижимостью не используются.
• Покупка иностранной валюты за рупии сверх банковского порога требует документального основания — договора, счёта, обязательства.
• Ограничений на вывод денег после продажи объекта нет: важно лишь, чтобы налоги по сделке были уплачены, а происхождение средств документально прослеживалось.

Как подтвердить источник средств для налоговой

Собирайте доказательства заранее, до перевода: восстанавливать цепочку задним числом дороже.

• выписки по счетам за период, из которого пришли деньги;
• договор продажи прежнего жилья, автомобиля, доли в бизнесе;
• налоговая декларация из страны, где вы платите налоги, — она объясняет накопления;
• договор дарения или займа, если деньги дали родственники, — с датой и суммой;
• налоговый номер NPWP в Индонезии: он нужен и для уплаты налогов по сделке, и для регистрации права;
• квитанции об уплате BPHTB и PPh по сделке — их спрашивают и при последующей продаже объекта.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1%	0,2%
Нежилое помещение	0,2%	0,4%
Земля под застройку	0,3%	0,6%

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен номер налогоплательщика по объекту.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится сбор на охрану культурного наследия — небольшая надбавка к налогу, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Учтите, что в ряде кварталов регистрация иностранцев ограничена, и это выясняется до покупки, а не после.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.
5. Держите действующим DASK и полис на жильё — пустая квартира страхуется на общих условиях, но некоторые договоры ограничивают выплату при долгом отсутствии, это проверяется в исключениях.
6. Сдаёте квартиру — оформляйте это официально: доход от аренды облагается налогом, декларация подаётся ежегодно, а неучтённый доход всплывает при перепродаже.

Сверх цены объекта в Дубае платят 7–10 %: около 7–8 % при покупке за свои деньги и до 10 % с ипотекой. Основная часть — 4 % земельному департаменту и 2 % комиссии агентства плюс НДС, остальное складывается из регистрационных сборов, согласия застройщика и банковских расходов. С февраля 2025 года эти расходы вносятся заранее и не включаются в тело кредита.

Какой регистрационный сбор платит покупатель

Главный платёж — сбор земельного департамента 4 % от стоимости объекта. Формально он делится пополам между покупателем и продавцом, но рыночная практика такова, что всю сумму вносит покупатель, и это заранее закладывают в переговоры о цене.

К нему добавляются фиксированные платежи:

• регистрационный сбор офиса доверенного регистратора — 4 200 дирхамов с НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов и вдвое меньше для более дешёвых;
• выдача выписки о праве собственности — 250 дирхамов;
• план объекта — 250 дирхамов;
• сборы за знания и инновации — 20 дирхамов.

Пример на квартире за 1 500 000 дирхамов: 60 000 дирхамов земельному департаменту, 4 200 регистратору, 500 за выписку и план.

Сколько берут агентства

Стандартная комиссия на вторичном рынке — 2 % от цены плюс НДС 5 %, её платит покупатель. На объекты от застройщика комиссию платит застройщик, поэтому покупатель на стройке за услуги агента обычно не платит вовсе.

Чего стоит избегать: оплаты агенту наличными без квитанции и комиссии агенту, у которого нет действующего регистрационного номера. Проверить номер можно до подписания договора — он указывается в объявлении и в договоре с агентством.

Какие сборы у застройщика и управляющей компании

• Согласие на переход права (NOC) — 500–5 000 дирхамов, платит, как правило, продавец, но условие фиксируется в договоре.
• Взносы на обслуживание (service charges) — главный ежегодный расход владельца. В Дубае считаются по площади и различаются по районам: от примерно 10 до 35 дирхамов за квадратный фут в год. Для квартиры площадью 1 000 квадратных футов это 10 000–35 000 дирхамов ежегодно.
• Депозит за коммунальные услуги — 2 000–4 000 дирхамов при подключении электричества и воды, возвращается при закрытии счёта.
• Плата за переоформление договора с управляющей компанией и доступа в дом — несколько сотен дирхамов.

Взносы на обслуживание проверяют до сделки: они не зависят от того, живёте вы в квартире или нет, и в старых домах растут быстрее, чем в новых.

Какие расходы при покупке в ипотеку

Статья	Сумма
Регистрация залога в земельном департаменте	0,25 % суммы кредита плюс фиксированный сбор
Комиссия банка за оформление	до 1 % суммы кредита
Оценка объекта банком	2 500–3 500 дирхамов
Страхование жизни заёмщика	от 0,2 % остатка долга в год
Страхование имущества	от 0,05 % стоимости в год

Отдельно учитывают комиссию за досрочное погашение: она ограничена правилами центрального банка — 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.

Важное изменение: расходы по сделке — сбор земельного департамента, комиссия агентства, регистрационные платежи — оплачиваются собственными деньгами и не финансируются кредитом. Поэтому при взносе 20 % реально нужно иметь на руках около 28–30 % стоимости объекта.

Какую сумму закладывать сверх цены объекта

Способ покупки	Дополнительные расходы
За свои деньги	7–8 % от цены
С ипотекой	8–10 % от цены

Счёт на квартиру за 1 500 000 дирхамов при покупке за свои деньги выглядит примерно так: 60 000 — земельному департаменту, 31 500 — комиссия агентства с НДС, 4 200 — регистратору, до 5 000 — согласие застройщика, около 500 — выписка и план, 3 000 — депозит за коммунальные услуги. Итого около 104 000 дирхамов, то есть чуть меньше 7 %.

Чего в этом счёте нет и что появится позже: взносы на обслуживание, страхование, мебель и ремонт, а при сдаче в аренду — муниципальный сбор, который включают в счёт за электричество арендатора.

На чём ошибаются в расчётах

• считают только 4 % и забывают комиссию агентства с НДС;
• рассчитывают на кредитование расходов по сделке — с 2025 года их вносят своими деньгами;
• не спрашивают размер взноса на обслуживание до покупки и получают счёт на десятки тысяч дирхамов в первый же год;
• берут объект с долгом продавца, рассчитывая закрыть его позже: без чистого счёта согласие застройщика не выдадут;
• при покупке на стадии строительства забывают, что 4 % платятся в момент регистрации договора, а не при получении ключей.

Ипотеку иностранцу во Вьетнаме дают редко, и почти всегда — тому, кто здесь работает: с разрешением на работу, карточкой временного пребывания и зарплатой во вьетнамском банке. Первый взнос в таких кредитах — от 30%, ставка после промо-периода выходит на 10–13% годовых, а срок ограничен не только возрастом заёмщика, но и сроком его разрешения на пребывание. Основной способ купить в рассрочку — график платежей застройщика, и правила там задаёт закон, а не продавец.

Дают ли банки кредит иностранцу

Право заложить жильё во вьетнамском банке у иностранного собственника есть. Проблема на стороне банка: срок владения жильём у иностранца ограничен пятьюдесятью годами, а его пребывание в стране — визой, и кредитный комитет считает это повышенным риском.

Кто в реальности кредитует:

• банки с иностранным участием — HSBC, Standard Chartered, Shinhan, UOB: у них есть программы для экспатов с рабочим контрактом;
• крупные местные банки — рассматривают иностранцев точечно, обычно при зарплатном проекте у того же банка;
• банки-партнёры застройщика — самый проходимый вариант в новостройках, потому что объект банку уже знаком.

Без вида на жительство и дохода во Вьетнаме шансы близки к нулю. Кредит под залог зарубежной недвижимости в своей стране в такой ситуации обходится дешевле.

Первый взнос и ставки

Условие	Типичное значение
Первый взнос	30–50% стоимости
Промо-ставка на первый год-два	6–9% годовых
Ставка после промо-периода	база банка плюс маржа 3–4%, итого 10–13%
Срок кредита	до 20–25 лет, но не дольше срока разрешения на пребывание
Комиссия за досрочное погашение	1–3% в первые годы

Промо-ставка — главная ловушка расчёта: платёж считают по ней, а через два года он вырастает в полтора раза. Считать бюджет нужно по ставке после промо-периода, и просить у банка таблицу платежей на весь срок.

Что банк принимает как подтверждение дохода

1. Трудовой договор с вьетнамской компанией и разрешение на работу.
2. Карточку временного пребывания сроком, сопоставимым со сроком кредита.
3. Справку о заработной плате за 6–12 месяцев и выписку по счёту, куда она приходит.
4. Декларацию о подоходном налоге за прошлый год.
5. Для предпринимателя — отчётность компании и подтверждение доли участия.

Доход из-за рубежа учитывают неохотно: часть банков не принимает его вовсе, часть — с понижающим коэффициентом и переводом документов с легализацией.

Как устроена рассрочка от застройщика

В новостройке платят по графику, привязанному к этапам строительства: подписание договора, завершение фундамента, каждый следующий этаж, передача ключей, выдача сертификата. Типичный ритм — 5–10% каждые два-три месяца.

Закон ставит рамки, и они защищают покупателя:

• депозит до подписания договора — не более 5% цены, и брать его можно только за объект, допущенный к продаже;
• до передачи объекта покупатель платит не более 70% цены, а если продавец — компания с иностранным капиталом, не более 50%;
• до выдачи сертификата собственности — не более 95%, остаток вносится после его получения;
• продажа строящегося жилья требует банковской гарантии обязательств застройщика.

Беспроцентная рассрочка на 1–2 года — обычная акция; при этом цена по рассрочке выше, чем при единовременной оплате, на 5–10%. Скидка за полную оплату — это и есть стоимость рассрочки.

Чем рассрочка рискованнее кредита

• Нет независимой проверки объекта. Банк перед выдачей кредита проверяет разрешения, залоги и квоту для иностранцев; застройщик, продающий в рассрочку, проверяет только вашу платёжеспособность.
• Просрочка платежа стоит дорого. Договоры предусматривают пени и расторжение с удержанием части внесённого — иногда всей суммы депозита и штрафа сверх него.
• Срок сдачи двигается. Компенсация за задержку прописана не всегда, а взыскивать её приходится через переговоры или суд.
• Сертификат приходит позже ключей. Между заселением и получением документа проходит от нескольких месяцев до нескольких лет, и всё это время продать квартиру можно только переуступкой договора.

Что проверить до подписания: наличие банковской гарантии, разрешение на продажу будущего жилья от органа управления строительством, свободную квоту для иностранцев в этом доме и пункт об ответственности застройщика за срыв срока.

Главный ежегодный платёж владельца — земельно-имущественный налог PBB: муниципалитет назначает ставку в пределах 0,5% от кадастровой стоимости объекта (NJOP), а необлагаемый минимум составляет не менее 10 000 000 IDR на налогоплательщика. Остальные расходы — коммунальные услуги, взносы за обслуживание и, по желанию, страховка.

Какие ежегодные налоги платит владелец

• PBB — начисляется на землю и строение по кадастровой стоимости NJOP. Уведомление приходит раз в год, оплата — через банк или местную налоговую систему; просрочка даёт пеню.
• Ставку и льготы устанавливает муниципалитет: она различается между Джакартой, Бадунгом и Денпасаром, поэтому смотрите ставку своего района, а не среднюю по стране.
• Налог на доход от аренды платится отдельно, если объект сдаётся, — об этом отдельная глава.
• Разовые налоги сделки — BPHTB 5% при покупке и итоговый подоходный налог 2,5% при продаже — к ежегодным расходам не относятся, но их квитанции хранят весь срок владения.

Сколько стоят коммунальные услуги и обслуживание

• Электричество — по тарифу государственной компании, счёт зависит от мощности подключения и потребления; кондиционеры и бассейн дают основную часть расхода.
• Вода — городская подача либо скважина; в туристических районах вода часто оплачивается по договору с поставщиком.
• Взносы за обслуживание в кондоминиуме считаются за квадратный метр в месяц и покрывают охрану, уборку, лифты, бассейн. Точную ставку берут из договора с управляющей компанией.
• Местные взносы — вывоз мусора и общественные сборы посёлка или квартала; их платят наличными по квитанции.
• Пустующий дом дешевле не выходит: охрана, уход за садом и профилактика от влажности нужны и без жильцов.

Нужно ли страховать недвижимость

Закон этого не требует, банк при ипотеке — требует. Практический ответ зависит от расположения:

• страна сейсмичная, поэтому базовый полис от пожара дополняют покрытием землетрясения и наводнения;
• страховая стоимость считается от восстановительной стоимости строения, а не от цены покупки;
• если объект сдаётся, отдельно страхуют ответственность перед гостями и имущество внутри;
• в кондоминиуме общее имущество страхует управляющая компания, содержимое квартиры — вы.

Кто управляет объектом в отсутствие владельца

1. Управляющая компания — берёт на себя оплату счетов, уборку, ремонт и, при желании, сдачу в аренду.
2. Доверенность на местного представителя оформляется у нотариуса: без неё третье лицо не оплатит налог и не подпишет договор с поставщиком услуг.
3. Автоплатежи по счетам с местного счёта — простейший способ не копить долги за электричество.
4. Раз в год объект стоит осматривать лично или получать отчёт с фотографиями: сырость и протечки в тропиках развиваются быстро.

Какие штрафы за нарушение назначения земли

• Каждый участок имеет назначение по территориальному плану: жилая зона, сельскохозяйственная, зелёная. Строительство и коммерческая эксплуатация вопреки назначению — административное нарушение.
• Строение возводится по разрешению PBG; работа без него влечёт предписания, приостановку эксплуатации, штраф и в крайнем случае снос за счёт владельца.
• Гостевой бизнес в жилой зоне без нужного разрешения закрывают, а объект могут опечатать.
• Для иностранца последствия тяжелее: право пользования, использованное не по назначению, прекращается вместе с постройкой.
• Проверяйте назначение участка до покупки — по кадастровой выписке и территориальному плану района, а не по обещаниям продавца.