Kak Inostrancu Sdavat' Kuplennuu Kvartiru Vo V'etname

Иностранец вправе купить во Вьетнаме квартиру или отдельный дом — виллу, таунхаус — только в границах коммерческого жилого проекта, утверждённого властями. Жильё у частного продавца вне такого проекта, участок земли и дом в зоне обеспечения обороны и безопасности купить нельзя. Землю не покупает никто, включая граждан: в стране существует лишь право пользования землёй, и иностранному физическому лицу его не выдают.

Можно ли иностранцу купить квартиру

Да, если выполняются четыре условия:

1. Квартира находится в коммерческом жилом проекте, а не в старом доме, построенном вне проекта.
2. Проект расположен вне зон обеспечения обороны и безопасности — их перечни утверждают провинциальные органы, и застройщик обязан знать, попадает ли его проект в такой список.
3. Квота дома не исчерпана: иностранцам принадлежит не более 30% квартир в одном многоквартирном доме.
4. Покупатель законно въехал в страну — в паспорте стоит действующая отметка о въезде.

Оплата идёт безналичным переводом через банк во Вьетнаме. Расчёт наличными за квартиру у застройщика не допускается, а перевод со своего счёта упрощает последующий вывод денег после продажи.

Можно ли купить дом с землёй

Отдельный дом купить можно — виллу или дом в сцепке внутри жилого проекта. Ограничение здесь жёстче, чем по квартирам: в границах территории, равной по населению одному кварталу, иностранцам может принадлежать не более 250 отдельных домов.

Чего сделать нельзя:

• купить дом с участком у частного лица в обычном квартале или деревне;
• купить участок под застройку и построиться самому;
• получить право пользования сельскохозяйственной землёй;
• оформить покупку на вьетнамского знакомого и считать себя владельцем — право будет принадлежать ему, а не покупателю.

Аренда при этом не ограничена ничем: снимать дом с землёй иностранец может на любой срок и в любом месте, где это не запрещено по соображениям безопасности.

Почему землю оформляют не в собственность

Во Вьетнаме земля принадлежит всему народу, а государство распоряжается ею от его имени. Гражданин получает не участок, а право пользования землёй — бессрочное для жилой земли или срочное для проектной. Иностранное физическое лицо права пользования землёй не получает вовсе.

Что это значит на практике:

• иностранец владеет домом или квартирой как имуществом, а земля под ними остаётся в пользовании застройщика или общего дома;
• в документе о праве прямо указан срок владения жильём, а не бессрочность;
• при перепродаже передаётся жильё, а не участок; отдельно землю продать нельзя;
• застроить, разделить или изменить назначение участка иностранец не может — это решает держатель права пользования.

Какие ограничения действуют на долю иностранных владельцев

Тип жилья	Предел для иностранцев
Квартиры в многоквартирном доме	не более 30% квартир в одном доме
Отдельные дома в проекте	не более 250 домов на территории, равной по населению одному кварталу

Квота считается по дому, а не по проекту: в комплексе из пяти корпусов в одном лимит может быть исчерпан, а в соседнем свободен. Сделка сверх квоты не регистрируется, и покупатель получает обратно деньги, а не квартиру, поэтому квоту проверяют до задатка.

Какой статус пребывания нужен покупателю

Карта временного пребывания, разрешение на работу и вид на жительство для покупки не нужны. Достаточно действующей отметки о въезде в паспорте: подойдёт и туристическая виза, и безвизовый въезд. Ограничение одно — люди, пользующиеся дипломатическим или консульским иммунитетом, покупать жильё не могут.

Обратная связь тоже не работает: покупка квартиры не даёт ни визы, ни карты пребывания, ни права на постоянное проживание. Программы «жильё в обмен на статус» во Вьетнаме нет, и вложение в недвижимость не засчитывается как инвестиция для визы инвестора.

Долгосрочная сдача квартиры законна для любого собственника и требует одного действия — регистрации договора аренды в системе эмирата: в Дубае это Ejari (порядка 155–220 дирхамов), в Абу-Даби — Tawtheeq. Посуточная сдача устроена иначе: на неё нужно разрешение на гостевой дом от туристического ведомства эмирата, без него сдача считается нарушением и штрафуется. Валовая доходность по Дубаю обычно укладывается в 5–8% годовых, чистая после обслуживания и управления — в 4–6%.

Долгосрочная аренда: порядок действий

1. Определите ставку по сопоставимым объявлениям в своём доме и районе. Ориентир на объявления соседей точнее, чем на средние цифры по эмирату.
2. Найдите арендатора — сами или через агентство. Комиссия агента за сдачу составляет обычно 5% годовой аренды и по договорённости ложится на арендатора или на собственника.
3. Подпишите договор. В нём фиксируют срок (стандарт — год), сумму, число платежей, депозит (обычно 5% годовой аренды за жильё без мебели и 10% за меблированное), распределение расходов на ремонт.
4. Возьмите оплату. Классическая схема — чеки с датами по графику: один чек дешевле для арендатора, четыре и больше — дороже. Банковский перевод тоже применяется, но чек остаётся обеспечением.
5. Зарегистрируйте договор в Ejari или Tawtheeq. Без регистрации арендатор не подключит электричество и воду, не оформит визу семье, а вы не сможете обратиться в центр разрешения споров.
6. Переоформите лицевые счета на арендатора и передайте квартиру по акту с показаниями счётчиков.

Повышение ставки при продлении ограничено: рост считается по официальному калькулятору эмирата исходя из того, насколько текущая ставка отстала от рыночной, а уведомить арендатора нужно не позднее чем за 90 дней до конца срока. Такой же срок действует, если вы хотите изменить условия договора.

Выселение для собственного проживания или продажи требует уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Договор нельзя прекратить досрочно только потому, что нашёлся арендатор подороже.

Краткосрочная сдача: что нужно

Посуточная и помесячная сдача туристам — лицензируемая деятельность.

• Разрешение на гостевой дом. В Дубае его выдаёт Департамент экономики и туризма: объект регистрируют, платят ежегодный сбор за каждую единицу жилья, проходят проверку соответствия. В Абу-Даби разрешение выдаёт департамент культуры и туризма.
• Согласие управляющей компании. Часть комплексов ограничивает или запрещает посуточную сдачу правилами объединения собственников — это проверяют до покупки, если объект берут под краткосрочную аренду.
• Туристический сбор. С каждой ночи взимается сбор по категории жилья; его платит гость, а перечисляет собственник или оператор.
• Оператор. Управляющий посуточной арендой берёт заметно больше, чем при годовой сдаче: 15–25% выручки плюс расходы на уборку, бельё и расходники. Взамен он держит объявления на площадках, ведёт заселение и отвечает за состояние квартиры.

Штрафы за сдачу без разрешения назначает туристическое ведомство; повторные нарушения дороже первого, а объявление снимают с площадок по запросу регулятора.

Сколько берёт управляющая компания

Услуга	Вознаграждение	Что входит
Годовая сдача	5–10% годовой аренды	поиск арендатора, договор, регистрация, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	15–25% выручки	объявления, заселение, уборка, расходники, отчётность
Разовая сдача через агента	5% годовой аренды	только поиск арендатора и договор

Перед подписанием проверьте: срок договора с управляющей компанией и порядок расторжения, кто оплачивает ремонт и до какой суммы без вашего согласия, как часто перечисляют деньги, отчитываются ли по фактическим счетам.

Какая доходность реалистична

Считать нужно не по цене объявления, а по деньгам, которые остаются на счёте.

Пример расчёта для квартиры за 1 200 000 дирхамов:

• годовая аренда — 84 000 дирхамов, это 7% валовой доходности;
• минус плата за обслуживание — около 14 000 дирхамов;
• минус управление 8% — около 6 700 дирхамов;
• минус страховка и мелкий ремонт — около 3 000 дирхамов;
• остаётся примерно 60 000 дирхамов, то есть 5% чистыми к цене покупки.

Что съедает доход сверх расчёта: простой между арендаторами (обычно закладывают 2–4 недели в год), подготовка квартиры к новому жильцу, замена техники, разовые взносы объединения собственников на ремонт фасада или лифтов. У посуточной сдачи валовая доходность выше, но загрузка редко бывает круглогодичной, а расходы на уборку и площадки постоянны.

На что смотреть до покупки под сдачу: размер платы за обслуживание в этом комплексе, разрешена ли посуточная сдача, сколько похожих квартир в доме уже сдаётся, есть ли рядом станция метро и школы, каким числом чеков платят арендаторы в этом районе.

Деньги за квартиру приходят во Вьетнам одним путём: банковским переводом на ваш собственный счёт во вьетнамском банке, оттуда — на счёт продавца. Расчёты по договорам с застройщиком закон разрешает только через банк. Схема имеет прямые последствия при выходе из сделки: вывести выручку от будущей продажи можно лишь в пределах суммы, законно заведённой в страну и подтверждённой документами банка.

Через какой счёт проводят оплату

1. Открыть счёт во вьетнамском банке. Нужны паспорт и действующая виза; большинство банков просит ещё карточку временного пребывания. Открывают валютный счёт и счёт в донгах.
2. Завести деньги переводом SWIFT со своего счёта за рубежом на свой валютный счёт во Вьетнаме. Перевод от третьего лица испортит всю конструкцию: подтвердить происхождение средств потом будет нечем.
3. Конвертировать в донги — расчёты внутри страны идут в национальной валюте.
4. Перевести продавцу с назначением платежа, где указан номер и дата договора.
5. Сохранить все подтверждения: SWIFT-выписки, платёжные поручения, справку банка о зачислении валюты.

Платежи застройщику идут по графику договора, каждый — отдельным поручением с той же ссылкой на договор.

Что банк просит при крупном переводе

• паспорт, визу или карточку временного пребывания;
• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• документ о происхождении средств: выписка со счёта за рубежом, договор продажи имущества, налоговая декларация;
• заполненную анкету по назначению платежа.

Банк-отправитель за границей задаёт те же вопросы, и чем крупнее сумма, тем формальнее проверка. Перевод в 200–300 тыс. долларов без объяснения источника застревает на комплаенсе — документы стоит подготовить до отправки, а не после блокировки.

Почему официальный путь важен для будущей продажи

При продаже квартиры выручка выводится за рубеж только при подтверждении, что деньги в страну заводились законно и налоги уплачены. Банк смотрит на цепочку: перевод из-за границы на ваше имя → оплата по договору → сертификат собственности → договор продажи → квитанция об уплате налога.

Если квартира оплачена наличными или с чужого счёта, звено выпадает, и выводить деньги придётся долго, частями и с объяснениями, а иногда — не выводить вовсе. Поэтому подтверждения хранят до конца владения, а не до получения ключей.

Можно ли платить наличными

По договорам с застройщиком — нет: закон требует расчёта через банк. В сделках между физическими лицами наличные встречаются, и риск здесь несёт покупатель:

• расписка о получении денег без банковского следа слабее платёжного поручения;
• ввоз наличной валюты декларируется на границе при сумме свыше эквивалента 5 000 долларов или 15 млн ₫;
• обмен валюты вне банка и лицензированных пунктов незаконен;
• при последующей продаже происхождение денег подтвердить нечем.

Если часть цены всё же передаётся наличными, деньги вносят на счёт продавца в кассе банка — тогда остаётся приходный документ.

Курс и потери на конвертации

Курс банка на продажу долларов отличается от межбанковского на 0,5–1,5%. При сделке в 200 тыс. долларов это 1–3 тыс. долларов разницы, поэтому крупные суммы имеет смысл обсуждать с валютным отделом банка: при переводе от нескольких сотен тысяч долларов курс согласовывают индивидуально и фиксируют на день сделки.

Что ещё влияет на итог:

• комиссия за перевод — 0,05–0,2% в банке-отправителе плюс фиксированная плата корреспондента;
• дробление платежей. Несколько переводов по графику застройщика означают несколько конвертаций по разным курсам; крупные суммы заводят разом и держат на валютном счёте;
• платёжные сервисы дешевле банка по комиссии, но по крупным суммам упираются в лимиты, а их выписка хуже принимается как подтверждение происхождения средств.

Практичный порядок: завести валюту одним переводом на своё имя, конвертировать по согласованному курсу перед каждым платежом застройщику и хранить полный комплект банковских документов.

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет — собственник платит за обслуживание дома и коммунальные услуги. Для квартиры 70 м² это обычно 0,6–1,8 млн ₫ в месяц платы за обслуживание плюс электричество, вода и парковка. Разовый взнос в фонд ремонта — 2% стоимости квартиры — вносится один раз, при приёмке, и больше не повторяется.

Из чего складывается плата за обслуживание

Ставка считается за квадратный метр в месяц и зависит от класса дома:

Класс дома	Ставка за м² в месяц	Что входит
Простой жилой дом	8–12 тыс ₫	охрана, уборка мест общего пользования, лифты, вывоз мусора
Средний сегмент	12–18 тыс ₫	то же плюс бассейн, тренажёрный зал, озеленение
Премиум	20–30 тыс ₫ и выше	консьерж, круглосуточная стойка, обслуживание территории

Отдельно оплачиваются парковка (100–200 тыс ₫ за место для байка, 1–1,5 млн ₫ за автомобиль), электричество по прогрессивному тарифу и вода по счётчику. Интернет и телевидение — по договору с провайдером.

Ставку обслуживания утверждает общее собрание собственников; до его проведения действует ставка, указанная в договоре с застройщиком.

Есть ли ежегодный налог на владение

Налога на недвижимость в привычном виде нет. Есть налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены земельного участка: для квартиры он считается от доли, приходящейся на неё, и составляет от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч донгов в год. Квитанция приходит через районную налоговую или управляющую компанию.

Оплаченные квитанции стоит хранить: их спрашивают при продаже квартиры.

Кто отвечает за ремонт общего имущества

Крыша, фасад, лифты, насосы, электрощитовые и парковка — общее имущество дома. Ремонтируется оно из фонда обслуживания, того самого взноса в 2%, который собирается со всех покупателей и хранится на отдельном счёте.

Распоряжается фондом правление дома (ban quản trị), избранное общим собранием собственников. Правление нанимает управляющую компанию, утверждает смету ремонта и отчитывается перед собранием. Иностранный собственник участвует в собрании и голосует наравне с остальными, а вот избираться в правление ему не всегда удаётся — состав правления определяется решением собрания.

Внутри квартиры всё, что за входной дверью, — забота собственника: сантехника, проводка, кондиционеры, окна.

Страхование жилья

Для многоквартирных домов действует обязательное страхование от пожара и взрыва — его оформляет управляющая компания на здание, а расходы распределяются между собственниками через плату за обслуживание. Это страхование конструкции здания, оно не покрывает вашу отделку и вещи.

Собственный полис на квартиру оформляется добровольно, стоит порядка 1–3 млн ₫ в год и покрывает отделку, имущество и ответственность перед соседями — залив нижних этажей происходит куда чаще пожара. Полис продают вьетнамские страховщики (Bảo Việt, PVI, PJICO, Bảo Minh), для оформления нужны сертификат собственности и паспорт.

Если квартира сдаётся, ответственность перед арендатором и его имуществом покрывается отдельной оговоркой в полисе — по умолчанию её там нет.

Что делать, если вы подолгу живёте за границей

1. Оформить доверенность. Нотариально удостоверенная доверенность на управление квартирой — на оплату счетов, представительство в правлении дома, сдачу в аренду или продажу. Доверенность, оформленная за рубежом, требует консульской легализации: Вьетнам не участвует в конвенции об апостиле.
2. Настроить автоплатежи за обслуживание и коммунальные услуги с вьетнамского счёта. Долг по обслуживанию блокирует лифтовые карты и мешает продаже.
3. Следить за сроком владения. У иностранца это 50 лет с даты выдачи сертификата с правом продлить один раз; заявление о продлении подают до истечения срока, и пропуск этой даты — самая дорогая ошибка в главе.
4. Оставить доступ к квартире управляющей компании или доверенному лицу: при протечке у соседей вскрывать квартиру будут без вас, но с актом.
5. Проверять почту и уведомления дома — собрания собственников и решения о ремонте проходят без ожидания вашего возвращения.

Пустая квартира в тропическом климате портится быстрее жилой: раз в два-три месяца её стоит проветривать и запускать кондиционер — это входит в стандартный набор услуг управляющих компаний за 500 тыс – 1,5 млн ₫ в месяц.

Ипотеку иностранцу во Вьетнаме дают редко, и почти всегда — тому, кто здесь работает: с разрешением на работу, карточкой временного пребывания и зарплатой во вьетнамском банке. Первый взнос в таких кредитах — от 30%, ставка после промо-периода выходит на 10–13% годовых, а срок ограничен не только возрастом заёмщика, но и сроком его разрешения на пребывание. Основной способ купить в рассрочку — график платежей застройщика, и правила там задаёт закон, а не продавец.

Дают ли банки кредит иностранцу

Право заложить жильё во вьетнамском банке у иностранного собственника есть. Проблема на стороне банка: срок владения жильём у иностранца ограничен пятьюдесятью годами, а его пребывание в стране — визой, и кредитный комитет считает это повышенным риском.

Кто в реальности кредитует:

• банки с иностранным участием — HSBC, Standard Chartered, Shinhan, UOB: у них есть программы для экспатов с рабочим контрактом;
• крупные местные банки — рассматривают иностранцев точечно, обычно при зарплатном проекте у того же банка;
• банки-партнёры застройщика — самый проходимый вариант в новостройках, потому что объект банку уже знаком.

Без вида на жительство и дохода во Вьетнаме шансы близки к нулю. Кредит под залог зарубежной недвижимости в своей стране в такой ситуации обходится дешевле.

Первый взнос и ставки

Условие	Типичное значение
Первый взнос	30–50% стоимости
Промо-ставка на первый год-два	6–9% годовых
Ставка после промо-периода	база банка плюс маржа 3–4%, итого 10–13%
Срок кредита	до 20–25 лет, но не дольше срока разрешения на пребывание
Комиссия за досрочное погашение	1–3% в первые годы

Промо-ставка — главная ловушка расчёта: платёж считают по ней, а через два года он вырастает в полтора раза. Считать бюджет нужно по ставке после промо-периода, и просить у банка таблицу платежей на весь срок.

Что банк принимает как подтверждение дохода

1. Трудовой договор с вьетнамской компанией и разрешение на работу.
2. Карточку временного пребывания сроком, сопоставимым со сроком кредита.
3. Справку о заработной плате за 6–12 месяцев и выписку по счёту, куда она приходит.
4. Декларацию о подоходном налоге за прошлый год.
5. Для предпринимателя — отчётность компании и подтверждение доли участия.

Доход из-за рубежа учитывают неохотно: часть банков не принимает его вовсе, часть — с понижающим коэффициентом и переводом документов с легализацией.

Как устроена рассрочка от застройщика

В новостройке платят по графику, привязанному к этапам строительства: подписание договора, завершение фундамента, каждый следующий этаж, передача ключей, выдача сертификата. Типичный ритм — 5–10% каждые два-три месяца.

Закон ставит рамки, и они защищают покупателя:

• депозит до подписания договора — не более 5% цены, и брать его можно только за объект, допущенный к продаже;
• до передачи объекта покупатель платит не более 70% цены, а если продавец — компания с иностранным капиталом, не более 50%;
• до выдачи сертификата собственности — не более 95%, остаток вносится после его получения;
• продажа строящегося жилья требует банковской гарантии обязательств застройщика.

Беспроцентная рассрочка на 1–2 года — обычная акция; при этом цена по рассрочке выше, чем при единовременной оплате, на 5–10%. Скидка за полную оплату — это и есть стоимость рассрочки.

Чем рассрочка рискованнее кредита

• Нет независимой проверки объекта. Банк перед выдачей кредита проверяет разрешения, залоги и квоту для иностранцев; застройщик, продающий в рассрочку, проверяет только вашу платёжеспособность.
• Просрочка платежа стоит дорого. Договоры предусматривают пени и расторжение с удержанием части внесённого — иногда всей суммы депозита и штрафа сверх него.
• Срок сдачи двигается. Компенсация за задержку прописана не всегда, а взыскивать её приходится через переговоры или суд.
• Сертификат приходит позже ключей. Между заселением и получением документа проходит от нескольких месяцев до нескольких лет, и всё это время продать квартиру можно только переуступкой договора.

Что проверить до подписания: наличие банковской гарантии, разрешение на продажу будущего жилья от органа управления строительством, свободную квоту для иностранцев в этом доме и пункт об ответственности застройщика за срыв срока.

При продаже квартиры во Вьетнаме продавец платит подоходный налог 2% от цены сделки — независимо от того, заработал он на ней или потерял. Продать иностранец может и гражданину Вьетнама, и другому иностранцу, если в доме есть свободная квота. Вся сделка от выхода на рынок до перерегистрации занимает 1–3 месяца, а деньги выводятся за рубеж только при подтверждённой истории платежей.

Кому иностранец может продать

• Гражданину Вьетнама или вьетнамской компании — самый простой вариант: покупатель получает жильё без ограничения срока владения, и спрос здесь шире.
• Другому иностранцу — при условии, что квота для иностранцев в доме не выбрана: не более 30% квартир в одном многоквартирном доме. Новый владелец получает остаток вашего 50-летнего срока, а не новый срок.
• Застройщику или инвестору — по обратному выкупу, если такое условие есть в договоре.

Продавать можно после получения сертификата собственности. Пока сертификат не выдан, из сделки выходят переуступкой договора купли-продажи (chuyển nhượng hợp đồng) — она оформляется через застройщика и облагается тем же налогом.

Налог при продаже и кто его платит

Платёж	Ставка	Кто платит
Подоходный налог с передачи недвижимости	2% от цены продажи	продавец
Регистрационный сбор	0,5%	покупатель
Нотариальный тариф	по шкале от суммы	по договорённости, чаще покупатель
Комиссия агента	1–2%	продавец

Налог считается от цены в договоре, но не ниже нормативной таблицы провинции: занижение суммы ради экономии не работает и создаёт риск при выводе денег. Декларация подаётся в течение 10 дней после подписания договора, и без отметки об уплате перерегистрацию не проведут.

Если продаётся единственное жильё, находившееся в собственности более 183 дней, применяется освобождение от налога, но на иностранцев с ограниченным сроком владения оно распространяется редко — вопрос решается налоговой по документам.

Сколько времени занимает продажа

1. Подготовка документов — 1–2 недели: сертификат, паспорт, свидетельство о браке или заявление о статусе, квитанции об оплате обслуживания.
2. Поиск покупателя — от двух недель до нескольких месяцев; ликвиднее всего квартиры в центральных районах и рядом с международными школами.
3. Нотариальное удостоверение договора — один день, при участии обеих сторон или их представителей по доверенности.
4. Налоговая декларация и уплата — 10–20 дней.
5. Перерегистрация права на покупателя — 15–30 дней.

Оплату обычно проводят через аккредитив или блокированный счёт в банке: деньги переходят продавцу после регистрации перехода права. Для иностранца это ещё и способ подтвердить происхождение выручки при переводе за рубеж.

Наследование

Собственность иностранца во Вьетнаме наследуется. Дальше всё зависит от того, вправе ли наследник сам владеть жильём в стране:

• наследник имеет право владеть (въезжает во Вьетнам на законных основаниях, дом не исчерпал квоту) — он получает сертификат на остаток срока владения наследодателя;
• наследник таким правом не обладает — он получает не квартиру, а её стоимость: объект продаётся, и деньги переходят наследнику.

Наследование идёт по завещанию либо по закону, очередями наследников. Завещание, составленное за границей, во Вьетнаме признаётся при условии легализации и перевода; проще, когда завещание на вьетнамское имущество составлено у вьетнамского нотариуса.

Что делать наследникам за границей

1. Собрать документы о смерти и о родстве, перевести их и легализовать консульски — апостиль здесь не применяется, Вьетнам не участвует в соответствующей конвенции.
2. Оформить у вьетнамского нотариуса документ о принятии наследства (văn bản khai nhận di sản) — лично либо через представителя по легализованной доверенности.
3. Дождаться публикации сведений о наследстве — нотариус вывешивает объявление, срок ожидания обычно 15 дней.
4. Подать на перерегистрацию права или на продажу объекта.
5. Уплатить налоги: наследование недвижимости облагается подоходным налогом 10% от стоимости, а при последующей продаже добавляется те же 2%.

Срок на принятие наследства — 10 лет для имущества и 30 лет для недвижимости в части требования о признании права; тянуть с оформлением не стоит: без сертификата квартира не продаётся и не сдаётся, а расходы на её содержание идут.

Как выйти из сделки с застройщиком

Основания для расторжения прописаны в договоре, и закон добавляет к ним свои:

• застройщик задерживает передачу объекта сверх согласованного срока — покупатель вправе расторгнуть договор и требовать возврата уплаченного с процентами и неустойкой;
• застройщик не передаёт сертификат в срок, установленный договором;
• покупатель отказывается сам — договор расторгается на условиях, прописанных в нём, и здесь обычно теряется депозит, а иногда и штраф сверх него.

Практический порядок: письменное уведомление застройщику с указанием нарушенного пункта, срок на устранение, затем требование о возврате. Возврат идёт по тому же банковскому маршруту, по которому шли платежи. Если застройщик тянет, спор решается судом либо арбитражем — оговорку об этом стоит прочитать в договоре до подписания, а не после.

При продаже квартиры и выходе из проекта храните полный комплект: договор, все платёжные документы, налоговые квитанции и подтверждение перевода денег из-за границы. Именно этот комплект банк потребует, когда вы будете переводить выручку домой.

Долгосрочная аренда в Тбилиси приносит примерно 5–7% годовых от стоимости квартиры, в Батуми — 7–10%. Посуточная сдача при хорошей загрузке даёт больше, 10–18%, но это уже не пассивный доход, а работа с гостями, уборкой и сезонностью: летний Батуми и зимний Батуми — два разных бизнеса. Налог на доход от долгосрочной сдачи жилья — 5%.

Посуточно или на год

	Долгосрочная аренда	Посуточная сдача
Доходность	5–10% годовых	10–18% при высокой загрузке
Стабильность	ровный платёж круглый год	сильная сезонность, особенно на побережье
Затраты времени	несколько часов в год	ежедневное управление или управляющая компания
Расходы	мелкий ремонт	уборка, бельё, комиссии площадок, амортизация
Износ квартиры	умеренный	высокий
Налог	5% с дохода	режим предпринимателя, обычно 1% с оборота

Правило выбора простое. Квартира в Тбилиси в жилом районе, рядом с метро и офисами, работает лучше в долгосрочной аренде. Квартира у моря в Батуми или в туристическом центре Тбилиси зарабатывает на посуточной, но зимой ставка падает, а расходы остаются.

Чего реально ждать по деньгам

• Тбилиси. Устойчивый спрос от арендаторов, живущих в городе круглый год. Доходность около 5–7%, риск простоя низкий.
• Батуми. Летом посуточная ставка кратно выше зимней; годовая доходность в туристических зонах достигает 10% и выше, но считать её нужно с учётом трёх-четырёх слабых месяцев.
• Загрузка. Реалистичный расчёт делают не по летней ставке, а по среднегодовой: цена за ночь, умноженная на реальную занятость, минус комиссия площадки, уборка и коммунальные платежи.
• Цена входа. Готовая двухкомнатная квартира в Батуми начинается примерно от 80 тысяч долларов без ремонта; с отделкой и мебелью бюджет вырастает заметно, и именно от полного бюджета считается доходность.

Регистрация и налоговый режим

1. Долгосрочная сдача жилья физическим лицам. Ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Нужен налоговый номер и личный кабинет на rs.ge, декларация подаётся ежемесячно.
2. Посуточная сдача. Это предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем, при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота. Статус подтверждают в Службе доходов, лимит оборота для него — 500 000 лари в год.
3. Порог НДС. Оборот выше 100 000 лари за 12 месяцев обязывает встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
4. Аренда юридическому лицу. Компания-арендатор удерживает налог у источника, и схема расчёта отличается — условие прописывают в договоре.

Выбор режима делается до первой сделки, а не в конце года: перерегистрация задним числом не работает, а неуплаченный налог обрастает пеней 0,05% в день.

Управляющая компания: что она делает и сколько берёт

• Посуточное управление — размещение объявлений, общение с гостями, заселение, уборка, бельё, мелкий ремонт. Комиссия обычно 15–25% от выручки, иногда фиксированная ставка плюс процент.
• Долгосрочное управление — поиск арендатора, договор, сбор платежей, контроль состояния. Оплата — процент от месячной платы или разовая комиссия в размере месячной аренды за поиск жильца.
• Гарантированный доход от застройщика. Схема, при которой отель или управляющая компания платит фиксированный процент от стоимости. Читайте, на сколько лет закреплена гарантия, что происходит после её окончания и вправе ли вы пользоваться квартирой сами.

Что проверять в договоре с управляющей компанией: как считается база комиссии (от валовой выручки или после расходов), кто оплачивает коммунальные услуги и расходники, как часто перечисляют деньги, кто отвечает за порчу имущества, как расторгнуть договор.

Договор с арендатором и неплатежи

Договор заключают письменно даже с знакомыми. В нём фиксируют:

• срок и размер платы, дату платежа и способ расчёта;
• депозит — обычно месячная плата, с условиями возврата;
• кто оплачивает коммунальные услуги и по каким показаниям;
• состояние квартиры и опись имущества с фотографиями;
• порядок расторжения и срок предупреждения.

Если арендатор перестал платить, выселить его своими силами нельзя: отключение электричества, смена замков и вынос вещей — это самоуправство, а не защита права. Законный путь — расторжение договора и обращение в суд, а это месяцы. Отсюда практика рынка: депозит вперёд, оплата помесячно вперёд, а для дорогих квартир — нотариально удостоверенный договор, который упрощает взыскание.

И отдельно: договор аренды можно зарегистрировать в публичном реестре. Это добавляет обеим сторонам защиты при смене собственника и в спорах.

Сдавать свою квартиру иностранному владельцу можно, и разрешение на работу для этого не нужно. Ограничение одно, зато жёсткое: сдача на срок менее 30 дней приравнена к гостиничной деятельности и без лицензии отеля запрещена. Долгосрочная аренда законна, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале и требует уведомить иммиграцию о каждом жильце-иностранце в течение суток.

Может ли иностранный владелец сдавать квартиру

Да. Получение дохода от собственного имущества не считается работой, на которую нужно разрешение. Но граница проходит по услугам:

• Сдавать своё — доход владельца, разрешение на работу не требуется;
• Управлять чужими квартирами, искать арендаторов за комиссию, вести уборку и встречу гостей как услугу — это уже деятельность, для которой иностранцу нужны компания и разрешение на работу.

Поэтому владельцы, живущие за границей, обычно отдают квартиру агентству или управляющей компании: за долгосрочную сдачу берут комиссию около месячной аренды, за посуточную — 15–30% выручки. Договор с арендатором подписывает при этом сам владелец или агент по доверенности.

Посуточно и долгосрочно: в чём разница по правилам

	Долгосрочная аренда (от 30 дней)	Посуточная (менее 30 дней)
Лицензия	не нужна	нужна лицензия отеля
Правила дома	обычно разрешено	почти всегда запрещено уставом
Регистрация договора	при сроке дольше 3 лет — в земельном офисе	не применяется
Риск	спор с арендатором	штраф и предписание прекратить

Гостиничная деятельность без лицензии наказывается штрафом до 20 000 бат и дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается; закон предусматривает и лишение свободы до года. Получить лицензию отеля на отдельную квартиру в жилом доме почти невозможно: её выдают на здание, а не на юнит, и требуют соответствия по пожарной безопасности, выходам и парковке.

Сверх этого закон о кондоминиуме запрещает вести в жилом доме коммерческую деятельность вне отведённых для неё помещений — штраф для нарушителя и отдельная сумма за каждый день продолжения. Жалобы обычно идут от соседей и от офиса дома: поток незнакомых людей с чемоданами виден на ресепшене.

Договор аренды дольше 3 лет регистрируют в земельном офисе, иначе он действует только три года.

Налог с дохода от аренды

Арендная плата — доход, который декларируют в Таиланде независимо от того, живёте вы в стране или нет.

• Вычет расходов. Из дохода от сдачи зданий вычитают либо 30% паушально, либо фактические расходы, если они подтверждены документами.
• Ставка. К оставшейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 150 000 бат в год не облагаются, дальше ступени от 5% до 35%. Плюс личные вычеты, на которые вы имеете право.
• Удержание у источника. Если арендатор — компания, она удерживает 5% с каждого платежа и перечисляет их за вас; эта сумма засчитывается в годовой налог. Арендатор-физлицо ничего не удерживает.
• Две декларации в год. Полугодовую (доход января–июня) подают до конца сентября, годовую — до 31 марта следующего года; при электронной подаче срок обычно на неделю дольше.

Для декларации нужен налоговый номер: его получают в районной налоговой инспекции по паспорту и документу на квартиру. Налоговое резидентство возникает при 183 днях пребывания в году и влияет на то, какие вычеты вам доступны и как считается доход из-за рубежа, но налог с тайской аренды платят и нерезиденты.

Сдача квартиры не переводит её в коммерческую категорию по налогу на землю и строения: пока в ней живут, ставка остаётся жилой.

Уведомление о жильце-иностранце

Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе о поселившемся иностранце в течение 24 часов с момента заселения. Это уведомление TM.30, и обязанность лежит на владельце квартиры, а не на арендаторе.

1. Зарегистрируйтесь в системе уведомлений иммиграции или подайте бумажную форму в офис по месту нахождения квартиры.
2. Приложите копию паспорта арендатора со штампом въезда и документ о праве на квартиру.
3. Подавайте уведомление заново после каждого нового заезда арендатора из-за границы.

За неподачу владельцу выписывают штраф — по закону до 2 000 бат. Практическая цена ошибки выше: без записи о месте проживания арендатору отказывают в продлении визы и в подаче на 90-дневную отметку, и вопросы он адресует вам.

Что может запретить сам дом

Правила кондоминиума обязательны для всех владельцев и часто жёстче закона:

• запрет сдачи менее чем на 30 дней или на 6 месяцев — второй порог встречается в домах, где борются с посуточной сдачей;
• регистрация арендатора в офисе дома до заселения, с копией паспорта и договора;
• депозит за карту-ключ и въезд — от 1 000 до 5 000 бат, возвращается при выезде;
• ограничение числа проживающих и запрет размещать гостей на ночь сверх этого числа;
• запрет животных, ограничения на перевозку мебели по времени, плата за пользование грузовым лифтом при переезде.

Устав и решения собраний запрашивают в офисе дома до покупки, если вы берёте квартиру ради сдачи: инвестиционная модель, построенная на посуточной аренде, разбивается именно об эти пункты, а не о налоги.

Землю в полную собственность (Hak Milik) иностранец в Индонезии купить не может: это право закреплено за гражданами. Доступны четыре законных пути — дом на праве пользования (Hak Pakai) сроком до 80 лет, апартамент в многоквартирном доме, долгосрочная аренда и владение через собственную компанию. Требование к покупателю одно: действующий иммиграционный документ. Ограничения — один объект на человека или семью, участок не более 2 000 м² и минимальная цена: от 5 млрд IDR за дом в Джакарте, на Бали и на Яве.

Может ли иностранец владеть землёй

Нет, и запрет сформулирован жёстко. Земельный закон объявляет ничтожной любую сделку, которая прямо или косвенно передаёт иностранцу право собственности на землю: такая сделка не создаёт прав, а участок обращается в пользу государства. Отсюда же следует, что схема с оформлением земли на местного «держателя» не защищает покупателя — суды признают такие договоры недействительными, а деньги при этом не возвращаются.

Зато сам иностранец, находящийся в Индонезии, вправе иметь право пользования: «orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki Hak Pakai».

Что можно оформить	На что	Кому подходит
Hak Pakai — право пользования	дом на земле	тем, кто хочет жить в отдельном доме и держать право на своё имя
Право на квартиру в многоквартирном доме	апартамент на земле с правом пользования или правом застройки	тем, кто покупает в городе или в комплексе с управлением
Hak Sewa — аренда	земля и дом по договору на срок	тем, кто не набирает минимальную цену либо берёт объект на 20–30 лет
Hak Guna Bangunan через свою компанию (PT PMA)	земля под коммерческую застройку и аренду	тем, кто покупает под сдачу и бизнес

Чем право пользования отличается от права собственности

	Hak Milik (собственность)	Hak Pakai (право пользования)
Кому доступно	только гражданам Индонезии	иностранцу с иммиграционным документом
Срок	бессрочно	30 лет, продление до 20 лет, возобновление до 30 лет
Продажа	свободно	свободно, но покупатель-иностранец обязан отвечать тем же требованиям
Наследование	без ограничений	наследуется; наследник, не подходящий под требования, обязан продать объект
Залог	принимается банками	может обременяться, но кредит иностранцу дают неохотно
Сдача в аренду	свободно	разрешена, если это не превращает жильё в гостиничный бизнес без лицензии

Срок права пользования не единый: 30 лет первичного срока, затем продление на 20 лет и возобновление ещё на 30 — суммарно до восьмидесяти лет. Продление не автоматическое: его оформляют заранее, и за него платят.

Какие требования к статусу пребывания у покупателя

Основное требование сформулировано так: «Wajib memiliki dokumen keimigrasian yang berlaku (visa, izin tinggal, atau paspor yang sah)». То есть достаточно действующего иммиграционного документа, а вид на жительство обязательным условием покупки не является.

Что из этого следует на практике:

• Карточка ITAS или ITAP упрощает всё остальное: без неё сложнее открыть счёт в местном банке, получить налоговый номер и провести платёж по сделке в рупиях.
• Налоговый номер NPWP нужен для уплаты налога на приобретение и для регистрации права.
• Нотариус проверит статус: копию паспорта и иммиграционного документа приложат к акту, а расхождение данных остановит регистрацию.
• Срок иммиграционного документа не ограничивает срок права: право пользования не сгорает вместе с визой, но при его продлении статус спросят снова.

Какие ограничения по площади и стоимости объекта

Количество и площадь. Правило простое: «Hanya satu bidang tanah atau unit rumah susun per orang/keluarga. Luas tanah maksimal 2.000 m²». Больше одного объекта или участок крупнее двух тысяч квадратных метров — только с разрешения министра по земельным вопросам и при доказанной пользе для экономики региона.

Минимальная цена. Решение министерства задаёт нижнюю планку по провинциям — она отсекает иностранцев от дешёвого и субсидированного жилья:

Регион	Дом на земле	Апартамент
Джакарта	от 5 млрд IDR	от 3 млрд IDR
Бали	от 5 млрд IDR	от 3 млрд IDR
Западная, Центральная, Восточная Ява, Джокьякарта, Бантен	от 5 млрд IDR	от 2 млрд IDR
Северная Суматра, Западные Малые Зундские острова	от 3 млрд IDR	от 1 млрд IDR
Восточный Калимантан, Южный Сулавеси	от 2 млрд IDR	от 1 млрд IDR
Остальные провинции	от 1 млрд IDR	от 1 млрд IDR

Для бывших граждан Индонезии, сменивших гражданство, пороги ниже. Планку смотрят по провинции, где стоит объект: цена ниже минимальной делает регистрацию невозможной, даже если продавец согласен.

Чего иностранцу купить нельзя

• Землю в собственность — ни на своё имя, ни через договор с местным «держателем».
• Сельскохозяйственную землю под ведение хозяйства: она предназначена гражданам и кооперативам.
• Жильё дешевле минимальной цены для этой провинции, включая субсидированные программы.
• Больше одного объекта без отдельного разрешения министра.
• Участок с несоответствующим назначением: земля под сельское хозяйство или зелёную зону не годится под жилой дом, а разрешение на строительство по ней не выдадут.

Особый случай — Бали, где в 2026 году появился региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев. Для покупателя это означает: схемы, которые прежде считались бытовым риском, теперь разбираются как нарушение регионального регулирования.

Что проверить до выбора объекта

1. Какое право оформлено на землю под объектом: собственность гражданина, право пользования или право застройки.
2. Проходит ли цена минимальную планку для этой провинции.
3. Не превышает ли участок 2 000 м² и нет ли у вас уже другого объекта в Индонезии.
4. Совпадает ли назначение земли с тем, как вы планируете её использовать.
5. Есть ли действующий иммиграционный документ и налоговый номер, чтобы сделку можно было оформить и оплатить законно.

Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет, и это главная особенность владения. Основной постоянный расход — плата за обслуживание комплекса: её считают за квадратный фут в год, и для обычной квартиры в Дубае она выходит порядка 10–30 дирхамов за квадратный фут, то есть примерно 10 000–30 000 дирхамов в год за квартиру площадью около 90 квадратных метров. Сверху идут электричество и вода, отдельный счёт за охлаждение, страховка содержимого и — при сдаче в аренду — вознаграждение управляющей компании.

Годовой бюджет владельца

Пример для квартиры с одной спальней площадью около 90 квадратных метров (примерно 970 квадратных футов) в среднем по цене районе Дубая.

Статья	Порядок суммы в год	Кто платит
Плата за обслуживание	10 000–25 000 дирхамов	собственник
Электричество и вода	4 000–9 000 дирхамов	тот, кто живёт
Охлаждение (chiller)	3 000–8 000 дирхамов, если считается отдельно	тот, кто живёт
Муниципальный сбор за жильё	5% расчётной годовой аренды	арендатор
Страхование содержимого	500–1 500 дирхамов	собственник
Управление при сдаче	5–10% годовой аренды	собственник
Интернет и телевидение	3 500–6 000 дирхамов	тот, кто живёт

Суммы зависят от района и класса дома сильнее, чем от площади: в премиальных башнях с бассейнами, консьержем и большими холлами обслуживание доходит до 40–60 дирхамов за квадратный фут, в простых домах спальных районов держится в районе 8–12.

Плата за обслуживание: из чего складывается

Плату утверждает регулятор рынка недвижимости эмирата, а собирает управляющая компания или объединение собственников. В Дубае деньги идут через систему Mollak: собственник платит на счёт, привязанный к своему комплексу, и видит утверждённый тариф.

В платёж входят уборка и охрана общих зон, лифты, вывоз мусора, освещение и кондиционирование холлов, бассейн и спортзал, страхование здания, вознаграждение управляющей компании и взносы в резервный фонд на капитальный ремонт.

Как проверить до покупки:

1. Запросите утверждённый тариф за квадратный фут по конкретному комплексу и год, за который он утверждён.
2. Умножьте на площадь по свидетельству о праве — считается вся площадь, включая балкон, если он учтён в документе.
3. Спросите о задолженности прежнего владельца: долг привязан к объекту, и без справки о его отсутствии сделку не зарегистрируют.
4. Уточните периодичность: обычно платят раз в квартал, реже раз в полгода.

Что бывает за неуплату. Объединение собственников обращается в центр разрешения споров, начисляются пени, а на объект накладывается ограничение — продать его с долгом не получится.

Налоги на недвижимость

• Ежегодного налога на недвижимость нет. Ни в одном эмирате.
• Налога на доход физического лица нет, поэтому доход от аренды у частного собственника налогом не облагается.
• Налога на прирост капитала при продаже нет для физических лиц.
• Разовый сбор при покупке — регистрационный сбор Земельного департамента: 4% от цены в Дубае и 2% в Абу-Даби, плюс небольшие административные сборы за оформление документа о праве.
• НДС по ставке 5% относится к коммерческой недвижимости; жилая аренда от НДС освобождена.
• Корпоративный налог касается компаний: если объект оформлен на юридическое лицо и сдаётся, доход попадает в его налоговую базу.

Коммунальные платежи и депозиты

• Электричество и вода. В Дубае поставщик DEWA: возвратный депозит 2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 за виллу, плюс сбор за активацию около 100–130 дирхамов. В Абу-Даби услуги подключает ADDC, в Шардже — SEWA.
• Охлаждение. В новых районах кондиционирование обеспечивает отдельная компания (Empower, Emicool и подобные): свой депозит, своя абонентская плата и оплата по счётчику. Этот счёт бывает сопоставим со счётом за электричество, и его часто не учитывают при расчёте доходности.
• Муниципальный сбор за жильё в Дубае — 5% расчётной годовой аренды, начисляется ежемесячно в счёте за электричество и платится тем, кто в квартире живёт.
• Газ. В большинстве башен централизованного газа нет; там, где он есть, счёт выставляет отдельный оператор.

При сдаче квартиры счета обычно переоформляют на арендатора: договор аренды и его регистрация — основание для перевода лицевого счёта.

Кто управляет квартирой в отсутствие владельца

Собственнику, который живёт в другой стране, нужен представитель на месте. Варианты:

• Управляющая компания. Берёт 5–10% годовой аренды за долгосрочную сдачу: ищет арендатора, регистрирует договор, собирает платежи, решает вопросы ремонта. За краткосрочную сдачу вознаграждение выше.
• Доверенное лицо по нотариальной доверенности. Доверенность оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с последующей легализацией и переводом. Ею определяют, что человек вправе делать: подписывать договоры аренды, получать деньги, представлять интересы в госорганах, продавать объект.
• Услуга застройщика. У части проектов есть собственная программа аренды с фиксированной долей дохода.

Без представителя тяжело закрыть даже простые задачи: подключение услуг, приём квартиры от застройщика, доступ мастера в квартиру, споры с объединением собственников.

Как страхуют недвижимость

• Здание страхует управляющая компания за счёт платы за обслуживание — отдельно платить не нужно, но полис стоит запросить и посмотреть покрытие.
• Содержимое и отделка страхуются отдельно: полис на мебель, технику и ремонт стоит порядка 500–1 500 дирхамов в год.
• Гражданская ответственность перед соседями — обычно опция в том же полисе; протечка в башне обходится дорого, и без страховки платит собственник.
• Страхование при ипотеке обязательно: банк требует полис на недвижимость, а часто и страхование жизни заёмщика; взносы включают в платёж по кредиту.

При сдаче в аренду проверьте, покрывает ли полис ущерб, нанесённый арендатором: стандартные условия часто это исключают.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1%	0,2%
Нежилое помещение	0,2%	0,4%
Земля под застройку	0,3%	0,6%

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен номер налогоплательщика по объекту.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится сбор на охрану культурного наследия — небольшая надбавка к налогу, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Учтите, что в ряде кварталов регистрация иностранцев ограничена, и это выясняется до покупки, а не после.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.
5. Держите действующим DASK и полис на жильё — пустая квартира страхуется на общих условиях, но некоторые договоры ограничивают выплату при долгом отсутствии, это проверяется в исключениях.
6. Сдаёте квартиру — оформляйте это официально: доход от аренды облагается налогом, декларация подаётся ежегодно, а неучтённый доход всплывает при перепродаже.

Сверх цены квартиры покупатель во Вьетнаме тратит примерно 3–5% стоимости, и почти всё это — два платежа: фонд обслуживания дома 2% и регистрационный сбор 0,5%. Остальное — нотариус, выдача сертификата и первые платежи за содержание. НДС 10% в цене новостройки обычно уже учтён, но проверять это нужно в договоре: формулировка «цена без НДС» меняет бюджет сразу на десятую часть.

Что платит покупатель

Платёж	Сколько	Когда
НДС на новостройку	10%	в составе цены застройщика
Фонд обслуживания дома (phí bảo trì)	2% стоимости без НДС	при приёмке квартиры
Регистрационный сбор (lệ phí trước bạ)	0,5%	при оформлении сертификата
Нотариальное удостоверение договора	по шкале от суммы сделки	при подписании
Выдача сертификата собственности	от 100 тыс ₫	при регистрации
Плата за обслуживание	8–25 тыс ₫ за м² в месяц	с момента передачи ключей

Фонд обслуживания — деньги дома, а не застройщика: из него потом ремонтируют лифты, фасад, насосы и кровлю. Регистрационный сбор считается от цены договора, но не ниже нормативной таблицы провинции.

Нотариус: сколько это стоит

Договор купли-продажи между физическими лицами удостоверяется нотариально, и тариф считается по шкале от суммы сделки. Ориентиры: при цене до 1 млрд ₫ — 0,1% от суммы, при 1–3 млрд ₫ — 1 млн ₫ плюс 0,06% с превышения над миллиардом, при 3–5 млрд ₫ — 2,2 млн ₫ плюс 0,05%. Верхняя граница тарифа — 70 млн ₫, до неё доходят только крупные сделки.

К тарифу добавляется перевод документов и услуги нотариальной конторы — обычно ещё 500 тыс – 2 млн ₫. Для иностранца перевод паспорта и договора на вьетнамский обязателен.

При покупке у застройщика нотариус не нужен: договор долевого участия подписывается напрямую с компанией.

Комиссия агента

В новостройках комиссию платит застройщик — она уже заложена в цену, и покупатель ничего не доплачивает. Скидка «в обход агента» у застройщика не появляется: прайс единый.

На вторичном рынке комиссия составляет 1–2% от суммы сделки и по обычаю ложится на продавца. Иностранцу чаще имеет смысл нанять собственного представителя с почасовой или фиксированной оплатой: агент продавца работает на продавца, а проверка правового статуса объекта — самая рискованная часть сделки.

Юридическое сопровождение отдельной фирмой обходится в 15–40 млн ₫ за сделку и закрывает проверку разрешений, квоты для иностранцев и текста договора.

Что появляется сразу после передачи ключей

• Плата за обслуживание — от 8 тыс ₫ за м² в месяц в простом доме до 25 тыс ₫ и выше в комплексах с бассейном и охраной. Для квартиры 70 м² это 560 тыс – 1,75 млн ₫ в месяц.
• Парковка — 100–200 тыс ₫ в месяц за место для байка и 1–1,5 млн ₫ за автомобиль.
• Электричество и вода — по счётчикам, тариф на электричество прогрессивный.
• Отделка и мебель. Квартиры сдаются в разной степени готовности: от голых стен до полной меблировки. Разница между «без отделки» и «под ключ» — обычно 5–12 млн ₫ за м².

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет; для квартир начисляется лишь налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены, и в пересчёте на квартиру это сотни тысяч донгов в год.

Какой запас закладывать

Правило простое: к цене объекта прибавьте 5% и отдельно посчитайте отделку.

Для квартиры за 3 млрд ₫ бюджет выглядит так:

1. фонд обслуживания 2% — 60 млн ₫;
2. регистрационный сбор 0,5% — 15 млн ₫;
3. нотариус и оформление — 3–5 млн ₫ на вторичном рынке;
4. юридическая проверка — 15–40 млн ₫;
5. первые платежи за обслуживание и парковку — около 2 млн ₫ в месяц.

Итого около 100 млн ₫ сверх цены, без учёта мебели. Если квартира покупается в строящемся доме, эти расходы возникают не в день подписания, а при приёмке — через год-два, и к тому моменту курс валюты может измениться; закладывать сумму лучше в донгах.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранцу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за 4 рабочих дня за 50 лари или быстрее за отдельную плату.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля — недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение действует с 2017 года и распространяется на участки за пределами городской черты: пашни, пастбища, многолетние насаждения.

Обычные подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решается муниципалитетом, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег, а не после.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной: в выписке из Публичного реестра категория указана прямо.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года; ранее было 100 000 долларов).

То есть покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности. Порядок такой:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Признак	Покупка на физическое лицо	Покупка на грузинскую компанию
Регистрация	сразу, документов минимум	сначала регистрация компании в Доме юстиции
Налог на имущество	только если годовой доход домохозяйства выше 40 000 лари, ставка до 1%	1% от стоимости имущества компании
Сдача в аренду	жилая — 5% с валового дохода	облагается в общем порядке, ставка выше
Продажа	через 2 года владения налога на прирост нет	доход входит в прибыль компании
Вид на жительство по объекту	доступен	не даёт основания: собственник — компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

Ипотеку в ОАЭ дают и резидентам, и нерезидентам, но условия разные: резиденту банк финансирует до 80 % стоимости жилья, нерезиденту — 50–65 %, то есть первый взнос составляет от 35 до 50 %. Ставки в 2026 году начинаются примерно от 4 % годовых на фиксированный период, срок кредита — до 25 лет, одобрение занимает от 5 до 15 рабочих дней.

Дают ли ипотеку нерезиденту

Дают, но круг банков уже: с нерезидентами работают крупные банки с международными подразделениями, и они кредитуют не любой объект, а жильё в известных районах и у крупных застройщиков.

Что отличает ипотеку нерезидента:

• выше первый взнос — от 35 до 50 % против 20 % у резидента;
• уже перечень объектов — часть банков не кредитует стройку и объекты небольших застройщиков;
• больше документов — подтверждение дохода и налогового резидентства своей страны, иногда с переводом и легализацией;
• выше ставка — как правило, на 0,5–1 процентный пункт;
• личный визит для подписания документов и открытия счёта.

Статус резидента при этом не обязателен: виза для покупки не нужна, а купленный объект от 750 000 дирхамов сам даёт основание подать на визу инвестора.

Какой первоначальный взнос требуется

Кто заёмщик	Объект	Финансирование банка	Первый взнос
Резидент-иностранец	готовое жильё до 5 млн дирхамов	до 80 %	от 20 %
Резидент-иностранец	готовое жильё дороже 5 млн	до 70 %	от 30 %
Резидент-иностранец	вторая и последующая покупка	до 65 %	от 35 %
Резидент-иностранец	стройка	до 50 %	от 50 %
Нерезидент	готовое жильё	50–65 %	от 35 %

К первому взносу добавляются расходы по сделке — 7–10 % от цены, которые с 2025 года оплачиваются собственными деньгами и в кредит не включаются. Реальная сумма на руках при взносе 20 % получается около 28–30 % стоимости объекта.

Какие требования к доходу и документам

Банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

• Минимальный доход — ориентировочно от 15 000 дирхамов в месяц; у отдельных банков порог выше, особенно для нерезидентов.
• Долговая нагрузка — платежи по всем кредитам не должны превышать 50 % ежемесячного дохода; это требование центрального банка, а не политика конкретного банка.
• Возраст на дату погашения — до 65 лет для наёмных работников и до 70 лет для владельцев бизнеса.

Документы:

1. паспорт, для резидента — виза и Emirates ID;
2. выписки по счёту за 6 месяцев, для владельца бизнеса — за 12;
3. справка о зарплате или документы компании и налоговая отчётность;
4. кредитный отчёт: для резидента — местного бюро, для нерезидента — из страны проживания;
5. подтверждение адреса проживания;
6. договор купли-продажи и документы по объекту.

Какие ставки и сроки кредитования

В 2026 году фиксированные ставки начинаются примерно от 4 % годовых на первые 1–3 года, после чего кредит переходит на плавающую ставку, привязанную к межбанковскому индикатору. Общий диапазон по рынку — 4–6 % в зависимости от того, фиксированная ставка или плавающая, и кто заёмщик.

• Срок — до 25 лет, с ограничением по возрасту на дату последнего платежа.
• Фиксированный период — 1, 3 или 5 лет; чем он длиннее, тем выше ставка.
• Досрочное погашение — комиссия ограничена: 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.
• Перекредитование в другом банке возможно и распространено после окончания фиксированного периода.

Считать выгоду стоит по полной стоимости кредита: комиссия за оформление до 1 %, оценка объекта 2 500–3 500 дирхамов, страхование жизни и имущества, регистрация залога 0,25 % от суммы кредита.

Сколько занимает одобрение

1. Предварительное одобрение — 3–7 рабочих дней. Действует обычно 60 дней и показывает продавцу, что покупатель платёжеспособен.
2. Оценка объекта банком — 2–5 рабочих дней после выбора квартиры.
3. Окончательное одобрение и выпуск кредитного письма — 5–15 рабочих дней.
4. Регистрация сделки и залога — 1 день, при погашении прежней ипотеки продавца дольше на 1–2 недели.

Весь цикл покупки с ипотекой занимает 5–8 недель против 3–4 недель при покупке за свои деньги. Предварительное одобрение имеет смысл получать до поиска квартиры: оно определяет бюджет и ускоряет переговоры.

Из-за чего отказывают

• долговая нагрузка выше 50 % дохода с учётом действующих кредитов и карт;
• испорченная кредитная история — просрочки в ОАЭ видны банку в отчёте бюро;
• непрозрачный доход: поступления на счёт не совпадают со справкой о зарплате;
• оценка объекта ниже цены сделки — банк считает финансирование от своей оценки, разницу покупатель доплачивает сам;
• объект вне списка кредитуемых — стройка небольшого застройщика или район, который банк не финансирует;
• истёкший испытательный срок на работе — многие банки требуют от 6 месяцев стажа на текущем месте.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10% площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10% по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, поэтому статус конкретного адреса проверяют в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки, если покупка нужна ради ВНЖ.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра в рамках рассмотрения заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения по заявлению: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации разумно вносить только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10% на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4% от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2% с покупателя и 2% с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10% иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он старше трёх месяцев;
• нет справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Ипотеку в Грузии нерезиденту дают: с иностранцами работают TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty и Credo. Первый взнос начинается от 20%, на практике для нерезидента чаще просят 30–40%. Ставки зависят от валюты: в долларах — примерно 6–10% годовых, в лари — 11–15%. Вид на жительство не обязателен, но с ним условия лучше.

Кому и на что дают

Банк смотрит на три вещи: доход, кредитную историю и сам объект как залог. Гражданство и место получения дохода решающими не являются — заработок за пределами Грузии банки принимают, если он подтверждён документами.

Что повышает шансы:

• вид на жительство или зарплата в грузинской компании;
• счёт в этом же банке с историей поступлений хотя бы за несколько месяцев;
• ликвидный объект: готовая квартира в городе, а не дом в отдалённом районе и не «белый каркас» у незнакомого застройщика;
• крупный первый взнос: он одновременно снижает ставку и упрощает одобрение.

Что мешает: непрозрачный доход, короткая история отношений с банком, объект без завершённой регистрации права собственности, возраст заёмщика к концу срока кредита выше банковского предела.

Первый взнос и ставка

Параметр	Обычный диапазон
Первый взнос	от 20%, для нерезидента чаще 30–40%
Ставка в долларах	6–10% годовых
Ставка в лари	11–15% годовых
Срок	до 10–20 лет, у нерезидента обычно короче

Валюта кредита — отдельное решение, а не мелочь. Кредит в лари дороже по ставке, но защищает того, кто получает доход в лари. Кредит в долларах дешевле, однако при падении курса лари платёж в местной валюте растёт, а доход от аренды в лари — нет.

К ставке добавляются расходы: оценка объекта аккредитованной компанией, страхование залога (обязательно), иногда страхование жизни заёмщика, комиссия за выдачу. Считайте полную стоимость кредита, а не только процент.

Какие документы просят

1. Заграничный паспорт.
2. Подтверждение дохода: справка от работодателя, налоговая декларация, выписки по счетам за 6–12 месяцев. Зарубежные документы переводят на грузинский или английский и заверяют.
3. Документы на объект: выписка из реестра, договор с продавцом или застройщиком, отчёт об оценке.
4. Кредитная история — банк проверяет местную базу, зарубежную запрашивают у заёмщика в виде выписки.

Срок рассмотрения — от нескольких дней до трёх недель. Предварительное одобрение (pre-approval) берут до поиска квартиры: с ним понятен бюджет, а продавцу видно, что покупатель платёжеспособен.

Рассрочка от застройщика

На первичном рынке распространён другой инструмент — беспроцентная рассрочка на срок строительства.

	Ипотека банка	Рассрочка застройщика
Первый взнос	20–40%	20–30%
Переплата	проценты за весь срок	обычно ноль до сдачи дома
Срок	10–20 лет	до сдачи объекта, реже год-два после
Право собственности	оформляется сразу, объект в залоге у банка	регистрируется после полной оплаты
Кто проверяет объект	банк, потому что рискует деньгами	только вы сами

Главное различие не в деньгах, а в защите. Банк перед выдачей кредита проверяет застройщика и разрешение на строительство, и это бесплатная для вас экспертиза. При рассрочке эту работу никто не делает, а право собственности до последнего платежа остаётся не у вас — значит, объект не даст ни вида на жительство, ни возможности перепродать без согласия застройщика.

Что будет при просрочке платежей

• По ипотеке. Квартира находится в залоге, и после систематической просрочки банк обращает на неё взыскание. В Грузии реализация залога проходит быстро, в том числе во внесудебном порядке, если такое условие есть в договоре. Вырученная сумма идёт на погашение долга, остаток возвращают заёмщику; если денег не хватило, разница остаётся долгом.
• По рассрочке. Договор обычно даёт застройщику право расторжения, а условия возврата уже уплаченного бывают жёсткими: удерживается неустойка, деньги возвращают частями и без индексации. Этот пункт читают до подписания, а не после.

Практическое правило: рассчитывайте платёж так, чтобы он покрывался вашим доходом без учёта будущей аренды. Арендный поток в Грузии сезонный, особенно на побережье, и зимой он может не покрыть даже коммунальные расходы.

Иностранец покупает жильё в ОАЭ в полную собственность только в специально назначенных зонах — их называют фрихолд-зонами. Резидентская виза для покупки не нужна: достаточно паспорта и денег на счёте. За пределами этих зон иностранцу доступны договоры долгосрочного пользования на срок до 99 лет, а состав зон и сами правила в каждом эмирате свои.

В каких зонах иностранцу разрешена полная собственность

В Дубае фрихолд для иностранцев действует с 2002 года, а перечень зон закреплён нормативно. Самые известные из них:

• Дубай-Марина, Джумейра-Лейк-Тауэрс, Пальма-Джумейра;
• Даунтаун, Бизнес-Бей, Дубай-Крик-Харбор;
• Джумейра-Виллидж-Серкл, Дубай-Хиллз, Арабиан-Ранчес, Дамак-Хиллз;
• Дубай-Саут, Мохаммед-бин-Рашид-Сити, финансовый центр DIFC.

Всего таких зон в эмирате больше шестидесяти, и их список расширяется вместе с новыми проектами. Проверять принадлежность объекта к фрихолд-зоне нужно не по описанию в объявлении, а по выписке о праве собственности и данным земельного департамента.

Чем полная собственность отличается от права аренды на срок

Что сравниваем	Фрихолд (полная собственность)	Лизхолд и узуфрукт
Срок	бессрочно	до 99 лет, в отдельных эмиратах до 100
Что принадлежит	и помещение, и доля в земле	право пользования, земля остаётся у владельца
Перепланировка и перестройка	по согласованию с управляющей компанией	только с согласия собственника земли
Продажа и наследование	свободно	с ограничениями по договору
Документ	выписка о праве собственности (title deed)	зарегистрированный долгосрочный договор

Практический вывод: для жизни разница почти не ощущается, а для перепродажи ощущается сильно — объект с ограниченным сроком права дешевеет по мере приближения к концу этого срока.

Нужен ли статус резидента для покупки

Нет. Покупка недвижимости в ОАЭ не требует ни визы, ни вида на жительство, ни местного счёта: сделку регистрируют по паспорту, а деньги переводят из-за рубежа. Зависимость обратная — купленный объект даёт право подать на резидентскую визу: от 750 000 дирхамов на 2 года и от 2 млн дирхамов на 10 лет.

Что на практике всё равно понадобится:

• счёт в местном банке — для оплаты сборов, коммунальных услуг и взносов управляющей компании; открывают и нерезидентам, но дольше и с большим числом вопросов;
• подтверждение происхождения средств — обязательная процедура и у застройщика, и у банка;
• личное присутствие или доверенность — сделку можно провести дистанционно, если доверенность оформлена и легализована по правилам ОАЭ.

Есть ли ограничения по гражданству покупателя

Общего запрета по гражданству в правилах покупки нет: во фрихолд-зонах жильё покупают граждане любых стран. Отдельный режим только у граждан ОАЭ и стран Персидского залива — им доступна покупка земли и жилья по всей стране, а не только в назначенных зонах.

При этом любой покупатель проходит проверку на стороне банка и застройщика: подтверждение источника денег, проверка санкционных и комплаенс-списков, декларирование крупных расчётов. Сделки с наличными свыше установленного порога отчитываются отдельно, поэтому оплата чемоданом наличных на практике невозможна.

Чем отличаются правила разных эмиратов

Эмират	Что доступно иностранцу
Дубай	фрихолд в назначенных зонах, лизхолд до 99 лет за их пределами
Абу-Даби	фрихолд в инвестиционных зонах (Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Раха, Масдар) — разрешён с 2019 года; ранее только права на 99 лет
Шарджа	полной собственности для иностранцев нет, доступен узуфрукт на срок до 100 лет
Рас-эль-Хайма	фрихолд в отдельных проектах, например в Аль-Хамра-Виллидж и Мина-Аль-Араб
Аджман	фрихолд в ряде проектов на побережье
Умм-эль-Кайвайн, Фуджейра	предложение ограничено, чаще встречаются проекты с правом пользования

Отсюда простое правило: цена квадратного метра в северных эмиратах ниже, но проверять там нужно не только объект, но и сам правовой режим — доля предложений с ограниченным правом там выше, чем в Дубае.

С чего начать проверку перед покупкой

1. Уточнить, находится ли объект во фрихолд-зоне того эмирата, где он расположен.
2. Запросить выписку о праве собственности и сверить имя продавца с паспортом.
3. Проверить, нет ли обременения ипотекой и долгов по обслуживанию.
4. Узнать размер ежегодного взноса управляющей компании — в Дубае он считается по площади и заметно различается по районам.
5. Заложить сверх цены объекта 7–10 % на сборы, комиссии и оформление.

Эти шаги разобраны подробно в главах о проверке объекта, сделке и расходах.

Долгосрочная сдача — на год или несколько месяцев — разрешений не требует: нужны письменный договор, оплата через банк и декларация о доходе в марте. Посуточная и любая другая сдача сроком 100 дней и меньше с 1 января 2024 года возможна только с разрешением Министерства культуры и туризма (turizm amaçlı kiralama izin belgesi), а его выдают лишь при единогласном письменном согласии всех собственников дома. Сдача без разрешения обходится в 180 617 TL за каждую квартиру — это сумма штрафа на 2026 год.

Долгосрочная сдача: порядок действий

1. Проверьте документы на квартиру. Тапу оформлено на вас, полис DASK действует, налог на недвижимость (emlak vergisi) уплачен. Без действующего DASK коммунальные подписки на нового пользователя не переоформят.
2. Заключите письменный договор (kira sözleşmesi) в двух экземплярах, каждая страница подписана обеими сторонами. Нотариус не обязателен.
3. Откройте счёт в турецком банке, если его ещё нет: плата за жильё принимается только безналично.
4. Решите, что делать с коммунальными подписками. Электричество, вода и газ переоформляются на арендатора либо остаются на вас — тогда счета платите вы, а расход закладываете в ставку.
5. Храните банковские выписки. Это одновременно доказательство дохода для налоговой и основание для взыскания долга с арендатора.
6. Подайте декларацию в марте следующего года, даже если живёте за пределами Турции.

Какие документы понадобятся: тапу, паспорта или удостоверения обеих сторон, налоговые номера (vergi kimlik numarası), номер полиса DASK, адресный код квартиры.

Плата за аренду — только через банк

Расчёты по аренде жилья проводятся через банк или PTT независимо от суммы: правило действует для всех жилых помещений, а не только для дорогих квартир. Наличные грозят штрафом за нарушение порядка документирования обеим сторонам, а вам вдобавок оставляют без доказательств дохода и без основания для иска.

В назначении платежа арендатор указывает адрес квартиры и месяц, за который платит. Эта строка потом закрывает спор о том, какой месяц оплачен.

Что в договоре: сроки, депозит, повышение платы

• Депозит — не больше трёх месячных плат, это потолок по Кодексу обязательств. Взяли шесть — суд вернёт разницу.
• Повышение платы при продлении — не выше среднего роста индекса потребительских цен за последние 12 месяцев. Условие о большем повышении в этой части недействительно, даже если арендатор его подписал.
• Срок обычно год. По окончании договор продлевается сам на год: чтобы он прекратился, арендатор уведомляет минимум за 15 дней до конца срока.
• Расторжение по инициативе собственника возможно не по желанию, а по основаниям закона: жильё нужно вам, супругу, детям или родителям; предстоит капитальная перестройка; вы купили квартиру с арендатором и уведомили его в течение месяца после покупки — тогда выселение через шесть месяцев. Отдельное основание — десять лет продлений: после них договор прекращается уведомлением за 3 месяца без объяснения причин.
• Выселение без суда невозможно. Единственный быстрый путь — письменное обязательство арендатора освободить жильё к дате (tahliye taahhütnamesi), подписанное после въезда, а не вместе с договором.

В договор впишите: стороны и их налоговые номера, адрес и площадь, срок, размер платы и дату платежа, номер счёта, депозит, кто платит взносы дома (aidat) и коммунальные, опись мебели и техники.

Налог с дохода от долгосрочной сдачи

Доход от сдачи жилья физическим лицом облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Считается он так:

1. Складываете всю плату, полученную за календарный год по всем квартирам.
2. Вычитаете необлагаемый минимум — 58 000 TL за 2026 год. Он даётся один раз на все жилые объекты, а не на каждый.
3. Вычитаете расходы. Простой способ — 15% от оставшейся суммы без документов (götürü gider). Второй способ — фактические расходы: проценты по кредиту, налог на недвижимость, страховка, взносы дома, ремонт, амортизация 2% от стоимости покупки в течение пяти лет. Выбранный способ нельзя менять два года, поэтому считайте оба заранее.
4. К результату применяете шкалу.

Годовой доход после вычетов	Налог
до 190 000 TL	15%
190 001 – 400 000 TL	28 500 TL + 20% с суммы свыше 190 000 TL
400 001 – 1 000 000 TL	70 500 TL + 27% с суммы свыше 400 000 TL
1 000 001 – 5 300 000 TL	232 500 TL + 35% с суммы свыше 1 000 000 TL
свыше 5 300 000 TL	1 737 500 TL + 40% с суммы свыше 5 300 000 TL

Пример. Квартира сдана за 25 000 TL в месяц, за год — 300 000 TL. Минус необлагаемые 58 000 TL остаётся 242 000 TL, минус 15% расходов (36 300 TL) база равна 205 700 TL. Налог: 28 500 TL плюс 20% с 15 700 TL, итого 31 640 TL.

Сроки. Декларация подаётся с 1 по 31 марта года, следующего за годом получения дохода. Налог платится двумя равными частями — в марте и в июле. Подать можно через систему предзаполненных деклараций налоговой службы (Hazır Beyan Sistemi) или в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.

Когда необлагаемый минимум не действует:

• декларация подана с опозданием или доход занижен — право на 58 000 TL теряется целиком;
• совокупный годовой доход (зарплата, аренда, проценты, дивиденды) превышает 1 500 000 TL;
• квартира сдана под офис или магазин: минимум действует только для жилой аренды.

Если арендатор — компания, она сама удерживает 20% налога у источника и перечисляет его в бюджет. Нерезиденту, у которого в Турции нет других доходов, декларацию в этом случае подавать не нужно. При сдаче физическому лицу удерживать некому — декларируете сами.

Посуточная сдача: разрешение Министерства культуры и туризма

Сдача жилья на 100 дней или меньше считается туристической арендой и требует разрешения. Правило введено законом № 7464 и действует с 1 января 2024 года. Оно не зависит от того, где размещено объявление и есть ли посредник.

Порядок:

1. Соберите согласие собственников. Нужно решение общего собрания собственников дома, принятое единогласно, в письменном виде.
2. Подайте заявление в провинциальное управление культуры и туризма (İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü) по месту нахождения квартиры — лично или через портал e-Devlet.
3. Приложите документы: тапу, решение собственников, паспорт или удостоверение личности, налоговый номер. Если сдаёте не своё жильё — нотариальное согласие собственника.
4. Получите разрешение и табличку (plaket) и повесьте её у входа в квартиру. Отсутствие таблички — самостоятельное нарушение.
5. Встаньте на налоговый учёт. Посуточная сдача считается предпринимательской деятельностью, а не пассивным доходом.
6. Сообщайте данные постояльцев в систему уведомления о проживающих. Это обязанность владельца жилья, а не гостя.

Ограничения, о которых узнают поздно:

• в доме больше трёх квартир — одному арендодателю выдадут разрешения максимум на 25% квартир дома;
• арендатор не вправе пересдавать квартиру посуточно, даже с разрешением собственника;
• разрешение привязано к конкретной квартире и к конкретному владельцу: при продаже жилья оно не переходит покупателю.

Согласие соседей: главное препятствие

Да, согласие нужно, и требуется именно единогласное решение всех собственников дома, а не большинства и не только соседей по этажу: «tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış kararının belgelenmesi». Один голос против — разрешения не будет.

Что из этого следует практически:

• в большом жилом комплексе собрать единогласие почти нереально, и объявления «квартира с лицензией» в таких домах стоят дороже именно поэтому;
• согласие даётся на конкретную квартиру: разрешение соседа сдавать свою вам ничего не даёт;
• если весь дом принадлежит вам одному, согласовывать не с кем — правило теряет смысл;
• решение оформляется протоколом собрания с подписями, устная договорённость с управляющим не подходит.

Проверять наличие единогласия стоит до покупки, если жильё берётся ради посуточной сдачи: правила дома и настрой собственников меняют экономику вложения сильнее, чем вид из окна.

Налоги при посуточной сдаче — другие

Это уже коммерческий доход, и правила жилой аренды к нему не применяются:

• необлагаемый минимум 58 000 TL и вычет 15% без документов не действуют;
• нужна регистрация плательщика налогов, учёт доходов и расходов, счета за проживание;
• на выручку начисляется KDV; ставку под конкретный случай подтверждает бухгалтер при постановке на учёт, поскольку для услуг размещения она отличается от общей;
• при выплатах через платформы применяется удержание 20% у источника;
• без другого социального страхования владелец платит взносы Bağ-Kur.

Штрафы за сдачу без разрешения

Нарушение	Штраф в 2026 году
Сдача без разрешения, первое выявление	180 617 TL за каждую квартиру и 15 дней на оформление
Сдача продолжается после этих 15 дней	903 088 TL и ещё 15 дней
Сдача продолжается и дальше	1 806 177 TL за каждое следующее выявление
Арендатор пересдал квартиру посуточно	180 617 TL за каждый договор
Посредник или платформа разместили объявление без номера разрешения	180 617 TL за каждое объявление

В самом законе стоят суммы 100 000, 500 000 и 1 000 000 TL, но они пересчитываются каждый январь на коэффициент переоценки — за два года выросли примерно вдвое. Штрафы считаются по каждой квартире отдельно: три квартиры в одном доме дают три штрафа.

К административному штрафу добавляется налоговая часть: незадекларированный доход доначисляют с пенями и штрафом, а право на необлагаемый минимум при этом теряется.

Из-за чего обычно срывается сдача

• Нет единогласия собственников — самая частая причина отказа в разрешении.
• Превышен лимит 25% квартир в доме на одного арендодателя.
• Договоры на 101 день ради обхода правила. Проверяют фактическое использование, а не текст договора: короткие заезды подряд остаются туристической арендой.
• Расчёты наличными — штраф и невозможность доказать доход.
• Просроченная декларация — потеря необлагаемых 58 000 TL и доначисление.
• Просроченный DASK и неоплаченный налог на недвижимость — всплывают при переоформлении подписок и при продаже.

Расчёт по сделке в Грузии проводят банковским переводом на счёт продавца в день подачи документов на регистрацию. Деньги заводят в страну переводом на свой счёт в грузинском банке либо ввозят наличными — с обязательным декларированием суммы свыше 30 000 лари или её эквивалента. Банки проверяют происхождение средств, поэтому договор купли-продажи, выписки и документы об источнике денег готовят заранее: задержка перевода на несколько дней срывает дату сделки чаще, чем любые другие мелочи.

Как перевести деньги и какие комиссии

Способ	Комиссия	Срок
Банковский перевод SWIFT	комиссия банка-отправителя плюс фиксированный сбор порядка 15–30 долларов, у отдельных банков — процент от суммы	1–5 рабочих дней
Платёжные сервисы и системы переводов	2–5% в зависимости от оператора	от нескольких минут до суток
Ввоз наличных	без комиссии, но с декларированием свыше 30 000 лари	сразу

Что снижает риск задержки:

1. Сверьте реквизиты по банковской выписке получателя. Грузинский IBAN начинается на GE и содержит 20 знаков после кода страны; ошибка в реквизитах разворачивает платёж, а возврат идёт две-четыре недели, комиссия при этом теряется.
2. Заранее сообщите банку назначение платежа. Формулировка «покупка недвижимости, договор от такой-то даты» с приложенным договором проходит проверку быстрее общего «перевод собственных средств».
3. Не дробите сумму на десятки мелких переводов. Для банка это повод для дополнительных вопросов, а не способ их избежать.
4. Держите запас времени — минимум неделя между отправкой денег и датой сделки.

В какой валюте рассчитываются

Цены в объявлениях называют в долларах, а расчёты между сторонами в стране проводят в лари. Практическая схема: в договоре фиксируют сумму в долларах и указывают, что платёж исполняется в лари по курсу Национального банка Грузии на день оплаты.

Курсовые потери несёт тот, кто не зафиксировал условие в договоре. Поэтому в тексте прописывают:

• сумму цифрами в обеих валютах;
• курс и дату, по которым она пересчитывается;
• кто платит банковские комиссии — отправитель, получатель или каждый свои.

Обменивать крупную сумму лучше через банк в день расчёта, а не в обменных пунктах частями: курс сопоставим, но происхождение денег документально подтверждено.

Безопасно ли платить наличными

Наличные в грузинских сделках распространены, но у них три слабых места: пересчёт и проверка купюр, отсутствие удобного доказательства оплаты и лимиты на границе.

Правила ввоза и вывоза:

• сумма до 30 000 лари или её эквивалента ввозится и вывозится без декларации;
• всё, что выше, декларируется на границе;
• нарушение грозит штрафом — до 10% от суммы, вплоть до изъятия средств.

Если расчёт всё же наличными:

1. Проводите его в отделении банка, где купюры пересчитает и проверит кассир.
2. Сразу вносите деньги на счёт продавца — тогда останется банковский документ.
3. Берите расписку с указанием суммы, объекта, кадастрового кода и даты.
4. Не передавайте деньги до подачи документов на регистрацию.

Более спокойная альтернатива — перевод со счёта на счёт в день сделки, а при сложных условиях — расчёт через нотариальный депозит.

Нужен ли счёт в местном банке

Для самой сделки — нет: заплатить можно переводом из зарубежного банка. Но счёт в грузинском банке нужен почти сразу после покупки:

• оплата коммунальных услуг и сбора за обслуживание дома;
• получение арендных платежей;
• уплата налога с дохода от аренды;
• расчёты с подрядчиками при ремонте.

Счёт открывают нерезиденту по загранпаспорту; банк проводит проверку и может запросить подтверждение источника средств и цели открытия. Срок — от одного дня до нескольких недель в зависимости от банка и профиля клиента.

Как вывести деньги при продаже

Валютных ограничений на вывод средств в Грузии нет: деньги от продажи переводят за рубеж со своего счёта. Готовьте пакет, который банк спросит при крупном исходящем переводе:

• договор купли-продажи объекта;
• выписку из Публичного реестра о переходе права к покупателю;
• документы о поступлении денег от покупателя;
• подтверждение уплаты налога, если он возник.

Налог с продажи жилой недвижимости не возникает, если объект был в собственности более 2 лет; при продаже раньше ставка составляет 5% с прибыли. Коммерческая недвижимость облагается по ставке 20% независимо от срока владения. Продавать через месяц после покупки с прибылью и рассчитывать на нулевой налог не стоит — этот срок проверяется по датам регистрации в реестре.

Проверка проекта во Вьетнаме сводится к четырём документам: решение об одобрении инвестиционного проекта, право пользования землёй под ним, разрешение на строительство и уведомление департамента строительства о том, что жильё допущено к продаже. Без последнего застройщик не вправе брать деньги, а договор бронирования или вклада в этом случае защищает продавца, а не покупателя. Пятый вопрос — свободна ли квота иностранных владельцев в конкретном корпусе.

Чем новостройка отличается от вторичного жилья по рискам

Что сравниваем	Новостройка от застройщика	Вторичное жильё
Главный риск	сроки сдачи и задержка документа о праве	залог, спор, неполные документы продавца
Как проверяется	документы проекта и банковская гарантия	документ о праве, выписка из земельного реестра
Цена	ниже на стадии строительства	выше, но объект виден
Срок владения	50 лет начинают течь с выдачи документа	остаётся часть срока прежнего владельца
Оплата	по графику, привязанному к этапам	одним или двумя платежами при подписании

Вторичная квартира без выданного документа о праве продаётся уступкой прав по договору с застройщиком. Такая сделка законна, но покупатель наследует и все обязанности по договору, поэтому его читают целиком, а не подписывают приложение об уступке.

Как проверить разрешительные документы проекта

Запрашивайте у застройщика копии и сверяйте по ним же названия и номера:

1. Решение об одобрении инвестиционного проекта — в нём указаны инвестор, площадь, число квартир и сроки.
2. Документ о праве пользования землёй участка проекта.
3. Разрешение на строительство и утверждённая планировка масштаба 1:500.
4. Уведомление департамента строительства о допуске жилья к продаже — ключевая бумага; в ней перечислены корпуса и квартиры, которые разрешено продавать.
5. Письменное обязательство банка о выдаче гарантии — по закону обязанность застройщика, а не покупателя. Гарантия покрывает возврат денег, если жильё не передадут в срок.

Отдельно проверяют самого застройщика: год регистрации, сданные проекты, судебные споры. Реестр предприятий открыт, и сведения о компании можно посмотреть по её налоговому номеру.

Как узнать, не исчерпана ли квота на иностранных покупателей

Квота считается по каждому многоквартирному дому: не более 30% квартир. Порядок проверки:

1. Спросите застройщика письменно, сколько квартир в корпусе уже принадлежит иностранцам и сколько осталось в квоте.
2. Сверьте ответ с данными департамента строительства провинции — застройщик обязан передавать туда сведения о проданных иностранцам квартирах.
3. Зафиксируйте в договоре условие: если квота окажется исчерпанной и право зарегистрировать не удастся, деньги возвращаются полностью и с процентами.

Для отдельных домов действует другой предел — 250 домов на территорию, равную по населению одному кварталу; его проверяют так же, через застройщика и департамент.

Какие признаки указывают на проблемный проект

• Продажа идёт по договору бронирования, вклада или сотрудничества вместо договора купли-продажи.
• Задаток больше 5% цены или требование внести его до получения уведомления о допуске к продаже.
• Оплата наличными или на личный счёт сотрудника вместо счёта компании.
• Нет письменного обязательства банка о гарантии.
• На площадке нет движения несколько месяцев, а сроки в договоре уже сдвигались.
• Застройщик отказывается показывать уведомление департамента строительства или ссылается на то, что оно «в процессе».
• В соседних корпусах того же проекта жильцы годами ждут документ о праве.

Стоит ли покупать на стадии котлована

Закон разрешает продавать будущее жильё только после того, как завершены работы по фундаменту и получено уведомление департамента о допуске к продаже. Продажа до этого момента незаконна, какими бы договорами её ни оформляли.

Если условия соблюдены, ранняя покупка даёт скидку к цене готового жилья и рассрочку по этапам строительства. Взамен покупатель принимает три риска: сдвиг сроков, расхождение планировки с рекламой и задержку документа о праве. Уменьшают их так:

• берут проект застройщика с законченными объектами в том же городе;
• проверяют банковскую гарантию до первого платежа;
• прописывают в договоре неустойку за просрочку передачи и за задержку подачи документов на регистрацию;
• держат платежи в законных пределах: первый — не более 30% цены вместе с задатком, до передачи ключей — не более 70%, а до выдачи документа о праве — не более 95%.