Ipoteka Dla Inostranca Vo V'etname I Rassrocka Ot Zastrojsika

Ипотеку в Грузии нерезиденту дают: с иностранцами работают TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty и Credo. Первый взнос начинается от 20%, на практике для нерезидента чаще просят 30–40%. Ставки зависят от валюты: в долларах — примерно 6–10% годовых, в лари — 11–15%. Вид на жительство не обязателен, но с ним условия лучше.

Кому и на что дают

Банк смотрит на три вещи: доход, кредитную историю и сам объект как залог. Гражданство и место получения дохода решающими не являются — заработок за пределами Грузии банки принимают, если он подтверждён документами.

Что повышает шансы:

• вид на жительство или зарплата в грузинской компании;
• счёт в этом же банке с историей поступлений хотя бы за несколько месяцев;
• ликвидный объект: готовая квартира в городе, а не дом в отдалённом районе и не «белый каркас» у незнакомого застройщика;
• крупный первый взнос: он одновременно снижает ставку и упрощает одобрение.

Что мешает: непрозрачный доход, короткая история отношений с банком, объект без завершённой регистрации права собственности, возраст заёмщика к концу срока кредита выше банковского предела.

Первый взнос и ставка

Параметр	Обычный диапазон
Первый взнос	от 20%, для нерезидента чаще 30–40%
Ставка в долларах	6–10% годовых
Ставка в лари	11–15% годовых
Срок	до 10–20 лет, у нерезидента обычно короче

Валюта кредита — отдельное решение, а не мелочь. Кредит в лари дороже по ставке, но защищает того, кто получает доход в лари. Кредит в долларах дешевле, однако при падении курса лари платёж в местной валюте растёт, а доход от аренды в лари — нет.

К ставке добавляются расходы: оценка объекта аккредитованной компанией, страхование залога (обязательно), иногда страхование жизни заёмщика, комиссия за выдачу. Считайте полную стоимость кредита, а не только процент.

Какие документы просят

1. Заграничный паспорт.
2. Подтверждение дохода: справка от работодателя, налоговая декларация, выписки по счетам за 6–12 месяцев. Зарубежные документы переводят на грузинский или английский и заверяют.
3. Документы на объект: выписка из реестра, договор с продавцом или застройщиком, отчёт об оценке.
4. Кредитная история — банк проверяет местную базу, зарубежную запрашивают у заёмщика в виде выписки.

Срок рассмотрения — от нескольких дней до трёх недель. Предварительное одобрение (pre-approval) берут до поиска квартиры: с ним понятен бюджет, а продавцу видно, что покупатель платёжеспособен.

Рассрочка от застройщика

На первичном рынке распространён другой инструмент — беспроцентная рассрочка на срок строительства.

	Ипотека банка	Рассрочка застройщика
Первый взнос	20–40%	20–30%
Переплата	проценты за весь срок	обычно ноль до сдачи дома
Срок	10–20 лет	до сдачи объекта, реже год-два после
Право собственности	оформляется сразу, объект в залоге у банка	регистрируется после полной оплаты
Кто проверяет объект	банк, потому что рискует деньгами	только вы сами

Главное различие не в деньгах, а в защите. Банк перед выдачей кредита проверяет застройщика и разрешение на строительство, и это бесплатная для вас экспертиза. При рассрочке эту работу никто не делает, а право собственности до последнего платежа остаётся не у вас — значит, объект не даст ни вида на жительство, ни возможности перепродать без согласия застройщика.

Что будет при просрочке платежей

• По ипотеке. Квартира находится в залоге, и после систематической просрочки банк обращает на неё взыскание. В Грузии реализация залога проходит быстро, в том числе во внесудебном порядке, если такое условие есть в договоре. Вырученная сумма идёт на погашение долга, остаток возвращают заёмщику; если денег не хватило, разница остаётся долгом.
• По рассрочке. Договор обычно даёт застройщику право расторжения, а условия возврата уже уплаченного бывают жёсткими: удерживается неустойка, деньги возвращают частями и без индексации. Этот пункт читают до подписания, а не после.

Практическое правило: рассчитывайте платёж так, чтобы он покрывался вашим доходом без учёта будущей аренды. Арендный поток в Грузии сезонный, особенно на побережье, и зимой он может не покрыть даже коммунальные расходы.

Ипотеку в ОАЭ дают и резидентам, и нерезидентам, но условия разные: резиденту банк финансирует до 80 % стоимости жилья, нерезиденту — 50–65 %, то есть первый взнос составляет от 35 до 50 %. Ставки в 2026 году начинаются примерно от 4 % годовых на фиксированный период, срок кредита — до 25 лет, одобрение занимает от 5 до 15 рабочих дней.

Дают ли ипотеку нерезиденту

Дают, но круг банков уже: с нерезидентами работают крупные банки с международными подразделениями, и они кредитуют не любой объект, а жильё в известных районах и у крупных застройщиков.

Что отличает ипотеку нерезидента:

• выше первый взнос — от 35 до 50 % против 20 % у резидента;
• уже перечень объектов — часть банков не кредитует стройку и объекты небольших застройщиков;
• больше документов — подтверждение дохода и налогового резидентства своей страны, иногда с переводом и легализацией;
• выше ставка — как правило, на 0,5–1 процентный пункт;
• личный визит для подписания документов и открытия счёта.

Статус резидента при этом не обязателен: виза для покупки не нужна, а купленный объект от 750 000 дирхамов сам даёт основание подать на визу инвестора.

Какой первоначальный взнос требуется

Кто заёмщик	Объект	Финансирование банка	Первый взнос
Резидент-иностранец	готовое жильё до 5 млн дирхамов	до 80 %	от 20 %
Резидент-иностранец	готовое жильё дороже 5 млн	до 70 %	от 30 %
Резидент-иностранец	вторая и последующая покупка	до 65 %	от 35 %
Резидент-иностранец	стройка	до 50 %	от 50 %
Нерезидент	готовое жильё	50–65 %	от 35 %

К первому взносу добавляются расходы по сделке — 7–10 % от цены, которые с 2025 года оплачиваются собственными деньгами и в кредит не включаются. Реальная сумма на руках при взносе 20 % получается около 28–30 % стоимости объекта.

Какие требования к доходу и документам

Банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

• Минимальный доход — ориентировочно от 15 000 дирхамов в месяц; у отдельных банков порог выше, особенно для нерезидентов.
• Долговая нагрузка — платежи по всем кредитам не должны превышать 50 % ежемесячного дохода; это требование центрального банка, а не политика конкретного банка.
• Возраст на дату погашения — до 65 лет для наёмных работников и до 70 лет для владельцев бизнеса.

Документы:

1. паспорт, для резидента — виза и Emirates ID;
2. выписки по счёту за 6 месяцев, для владельца бизнеса — за 12;
3. справка о зарплате или документы компании и налоговая отчётность;
4. кредитный отчёт: для резидента — местного бюро, для нерезидента — из страны проживания;
5. подтверждение адреса проживания;
6. договор купли-продажи и документы по объекту.

Какие ставки и сроки кредитования

В 2026 году фиксированные ставки начинаются примерно от 4 % годовых на первые 1–3 года, после чего кредит переходит на плавающую ставку, привязанную к межбанковскому индикатору. Общий диапазон по рынку — 4–6 % в зависимости от того, фиксированная ставка или плавающая, и кто заёмщик.

• Срок — до 25 лет, с ограничением по возрасту на дату последнего платежа.
• Фиксированный период — 1, 3 или 5 лет; чем он длиннее, тем выше ставка.
• Досрочное погашение — комиссия ограничена: 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.
• Перекредитование в другом банке возможно и распространено после окончания фиксированного периода.

Считать выгоду стоит по полной стоимости кредита: комиссия за оформление до 1 %, оценка объекта 2 500–3 500 дирхамов, страхование жизни и имущества, регистрация залога 0,25 % от суммы кредита.

Сколько занимает одобрение

1. Предварительное одобрение — 3–7 рабочих дней. Действует обычно 60 дней и показывает продавцу, что покупатель платёжеспособен.
2. Оценка объекта банком — 2–5 рабочих дней после выбора квартиры.
3. Окончательное одобрение и выпуск кредитного письма — 5–15 рабочих дней.
4. Регистрация сделки и залога — 1 день, при погашении прежней ипотеки продавца дольше на 1–2 недели.

Весь цикл покупки с ипотекой занимает 5–8 недель против 3–4 недель при покупке за свои деньги. Предварительное одобрение имеет смысл получать до поиска квартиры: оно определяет бюджет и ускоряет переговоры.

Из-за чего отказывают

• долговая нагрузка выше 50 % дохода с учётом действующих кредитов и карт;
• испорченная кредитная история — просрочки в ОАЭ видны банку в отчёте бюро;
• непрозрачный доход: поступления на счёт не совпадают со справкой о зарплате;
• оценка объекта ниже цены сделки — банк считает финансирование от своей оценки, разницу покупатель доплачивает сам;
• объект вне списка кредитуемых — стройка небольшого застройщика или район, который банк не финансирует;
• истёкший испытательный срок на работе — многие банки требуют от 6 месяцев стажа на текущем месте.

Иностранец вправе купить во Вьетнаме квартиру или отдельный дом — виллу, таунхаус — только в границах коммерческого жилого проекта, утверждённого властями. Жильё у частного продавца вне такого проекта, участок земли и дом в зоне обеспечения обороны и безопасности купить нельзя. Землю не покупает никто, включая граждан: в стране существует лишь право пользования землёй, и иностранному физическому лицу его не выдают.

Можно ли иностранцу купить квартиру

Да, если выполняются четыре условия:

1. Квартира находится в коммерческом жилом проекте, а не в старом доме, построенном вне проекта.
2. Проект расположен вне зон обеспечения обороны и безопасности — их перечни утверждают провинциальные органы, и застройщик обязан знать, попадает ли его проект в такой список.
3. Квота дома не исчерпана: иностранцам принадлежит не более 30% квартир в одном многоквартирном доме.
4. Покупатель законно въехал в страну — в паспорте стоит действующая отметка о въезде.

Оплата идёт безналичным переводом через банк во Вьетнаме. Расчёт наличными за квартиру у застройщика не допускается, а перевод со своего счёта упрощает последующий вывод денег после продажи.

Можно ли купить дом с землёй

Отдельный дом купить можно — виллу или дом в сцепке внутри жилого проекта. Ограничение здесь жёстче, чем по квартирам: в границах территории, равной по населению одному кварталу, иностранцам может принадлежать не более 250 отдельных домов.

Чего сделать нельзя:

• купить дом с участком у частного лица в обычном квартале или деревне;
• купить участок под застройку и построиться самому;
• получить право пользования сельскохозяйственной землёй;
• оформить покупку на вьетнамского знакомого и считать себя владельцем — право будет принадлежать ему, а не покупателю.

Аренда при этом не ограничена ничем: снимать дом с землёй иностранец может на любой срок и в любом месте, где это не запрещено по соображениям безопасности.

Почему землю оформляют не в собственность

Во Вьетнаме земля принадлежит всему народу, а государство распоряжается ею от его имени. Гражданин получает не участок, а право пользования землёй — бессрочное для жилой земли или срочное для проектной. Иностранное физическое лицо права пользования землёй не получает вовсе.

Что это значит на практике:

• иностранец владеет домом или квартирой как имуществом, а земля под ними остаётся в пользовании застройщика или общего дома;
• в документе о праве прямо указан срок владения жильём, а не бессрочность;
• при перепродаже передаётся жильё, а не участок; отдельно землю продать нельзя;
• застроить, разделить или изменить назначение участка иностранец не может — это решает держатель права пользования.

Какие ограничения действуют на долю иностранных владельцев

Тип жилья	Предел для иностранцев
Квартиры в многоквартирном доме	не более 30% квартир в одном доме
Отдельные дома в проекте	не более 250 домов на территории, равной по населению одному кварталу

Квота считается по дому, а не по проекту: в комплексе из пяти корпусов в одном лимит может быть исчерпан, а в соседнем свободен. Сделка сверх квоты не регистрируется, и покупатель получает обратно деньги, а не квартиру, поэтому квоту проверяют до задатка.

Какой статус пребывания нужен покупателю

Карта временного пребывания, разрешение на работу и вид на жительство для покупки не нужны. Достаточно действующей отметки о въезде в паспорте: подойдёт и туристическая виза, и безвизовый въезд. Ограничение одно — люди, пользующиеся дипломатическим или консульским иммунитетом, покупать жильё не могут.

Обратная связь тоже не работает: покупка квартиры не даёт ни визы, ни карты пребывания, ни права на постоянное проживание. Программы «жильё в обмен на статус» во Вьетнаме нет, и вложение в недвижимость не засчитывается как инвестиция для визы инвестора.

При покупке строящегося жилья вы получаете не право собственности, а право требования по договору: собственность оформляется позже, когда дом сдан. Договор предварительной продажи жилья по турецкому праву заключается у нотариуса — подписанный в офисе продаж лист бумаги не даёт защиты. Скидка к цене готового жилья составляет 15–30%, и ровно столько же стоит принятый риск.

Чем такая сделка отличается от покупки готового

Что	Готовое жильё	Строящееся
Что вы получаете сразу	тапу с правом собственности (kat mülkiyeti)	договор, позже — тапу на право застройки этажа (kat irtifakı)
Где регистрируется	кадастровое управление	нотариус, с отметкой в реестре
Оплата	полностью при сделке	первый взнос и рассрочка
Риск	скрытые дефекты, долги по объекту	срыв сроков, недострой, изменение проекта
Когда можно жить	сразу	после разрешения на заселение

Три документа, которые превращают стройку в жильё: разрешение на строительство (yapı ruhsatı) — оно должно быть на момент продажи; тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) — оформляется на конкретную квартиру ещё до сдачи; разрешение на заселение (iskan, yapı kullanma izni) — после него право застройки превращается в полноценную собственность (kat mülkiyeti), и только тогда подключают постоянные коммунальные услуги.

Как проверить застройщика

1. Разрешение на строительство — запросите копию и сверьте адрес участка, этажность и число квартир с тем, что вам показывают в буклете.
2. Тапу на землю — на чьё имя оформлен участок, нет ли на нём ипотеки или ареста. Выписку смотрят в кадастровом управлении или через государственный сервис.
3. Реестр компаний — когда зарегистрирован застройщик, кто учредители, менялось ли название. Компания, созданная под один проект, — не приговор, но повод требовать обеспечения.
4. Сданные проекты — съездите в два-три дома того же застройщика и поговорите с управляющим: сроки, качество, судебные споры.
5. Судебные дела — юрист проверит, не участвует ли компания в спорах с покупателями.
6. Обеспечение по договору — при предварительной продаже жилья закон требует от продавца предоставить обеспечение достройки: банковскую гарантию или страхование завершения строительства. Нет обеспечения — нет и защиты, если стройка встанет.

Условия рассрочки

Типичная схема на рынке: первый взнос 30–50%, остаток равными платежами до сдачи дома, срок 12–36 месяцев, обычно без процентов. Реже встречается рассрочка на 1–2 года после сдачи под небольшой процент.

Что проверить в графике платежей:

• валюта — платежи в лирах, долларах или евро, и по какому курсу пересчитываются;
• привязка к этапам — платёж по факту завершения этапа лучше платежа по календарю: он даёт рычаг, если стройка стоит;
• штраф за просрочку покупателя и право продавца расторгнуть договор — сколько дней просрочки допускается и что происходит с уже внесёнными деньгами;
• право отказа покупателя. Закон о предварительной продаже жилья позволяет отказаться от договора до передачи объекта; продавец удерживает при этом не более установленной законом доли платежей — ориентируйтесь на 2%;
• условие о цене при удорожании стройматериалов — пункт, который превращает фиксированную цену в плавающую; вычёркивайте его до подписания.

Что будет при срыве сроков

Задержка сдачи на 6–12 месяцев на турецком рынке — обычное дело, и договор должен описывать её последствия:

1. Неустойка за просрочку — фиксированная сумма за месяц или процент от цены. Пункт без неустойки означает, что ждать вы будете бесплатно.
2. Компенсация аренды — некоторые застройщики платят за съём жилья с момента, когда должны были передать ключи.
3. Право расторгнуть договор и вернуть деньги — с какого срока просрочки оно возникает и в какой срок возвращаются средства.
4. Обеспечение достройки — то самое, что спасает при остановке стройки, а не при задержке на месяц.
5. Суд — при споре дело рассматривается по месту нахождения объекта; договор на турецком языке имеет приоритет, поэтому перевод должен быть точным, а не приблизительным.

Чего делать не стоит: подписывать акт приёмки, пока не устранены недостатки. После подписания претензии переходят в разряд гарантийных, и добиваться исправлений сложнее.

Когда оформляют собственность

• На этапе строительства — тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) на конкретную квартиру. Его можно и нужно получить до сдачи: оно даёт зарегистрированное право на объект.
• После разрешения на заселение — право преобразуется в собственность на квартиру (kat mülkiyeti). Этот документ и есть настоящее тапу.
• Налог при переоформлении 4% платится при регистрации; при покупке у застройщика уточняйте, включён ли он в цену.
• Для программ вида на жительство и гражданства имеет значение зарегистрированное право: договор с застройщиком без тапу для них не годится, а вот kat irtifakı в ряде случаев засчитывается — проверяйте до оплаты, если сделка задумана ради статуса.

Сдавать купленную квартиру иностранный собственник вправе. Условий три: уведомить районный орган управления жильём о том, что квартира сдаётся, платить налог с дохода и не превращать жильё в гостиницу. Налог при годовой выручке выше порога — 10% с оборота: 5% налога на добавленную стоимость и 5% подоходного. Посуточная сдача в обычном жилом доме запрещена, и штрафуют за неё собственника, а не гостя.

Что нужно оформить до первого арендатора

1. Сертификат собственности на руках — сдавать квартиру, на которую документ ещё не выдан, нельзя.
2. Уведомление районного органа управления жильём о сдаче: для иностранного собственника это отдельное требование закона.
3. Договор аренды в письменной форме, в донгах. Нотариальное удостоверение не обязательно, но договор понадобится налоговой и управляющей компании дома.
4. Регистрация налогоплательщика — по месту нахождения квартиры, с получением налогового номера, если его ещё нет.
5. Регистрация пребывания арендатора-иностранца в местном органе полиции. За постояльцев в своей квартире отвечает собственник.

Отдельного разрешения на предпринимательскую деятельность физическому лицу для сдачи жилья не требуется: достаточно налоговой регистрации и деклараций.

Сколько платят с дохода

Годовая выручка от аренды	Что платится
до порога освобождения (200 млн ₫ в год)	налог не начисляется
выше порога	5% НДС + 5% подоходного налога с полной суммы выручки

Важная деталь: 10% считаются с оборота, а не с прибыли. Плату за обслуживание дома, ремонт и комиссию агентства из базы не вычитают. Если по договору коммунальные платежи входят в стоимость аренды, они тоже попадают в базу — поэтому их обычно выносят отдельной строкой и оставляют на арендаторе.

К этому добавляется годовой лицензионный сбор — от 300 тыс ₫ до 1 млн ₫ в зависимости от оборота; при выручке ниже порога освобождения он не взимается.

Декларацию подают по каждому договору либо раз в год — способ выбирается при регистрации. Просрочка уплаты даёт пеню, а неучтённая аренда всплывает при продаже квартиры и при проверке дома управляющей компанией.

Посуточная сдача

Краткосрочная сдача в жилом многоквартирном доме считается использованием жилья не по назначению и запрещена. На практике это означает:

• управляющие компании блокируют карты доступа и лифты для потока гостей;
• жалоба соседей заканчивается штрафом собственнику;
• площадки бронирования снимают объявление по обращению управляющей компании.

Законная посуточная сдача возможна в зданиях с назначением апарт-отеля или сервисных апартаментов (condotel, officetel), где такая деятельность заложена в проект, а также при оформлении гостиничной деятельности с соблюдением требований к безопасности и регистрации гостей. Назначение здания указано в документах проекта — это первое, что нужно проверить, если посуточная сдача входит в план окупаемости.

Управляющая компания

Формат	Комиссия	Что входит
Долгосрочная аренда	10–20% арендной платы	поиск арендатора, договор, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	20–30% выручки	заселение, уборка, бельё, объявления на площадках
Разовый поиск арендатора	0,5–1 месячная плата	только подбор и договор

Чего управляющая компания обычно не берёт на себя: уплату ваших налогов, уведомление органа управления жильём и ответственность за простой. Налоговые обязанности остаются на собственнике, даже когда деньги приходят через посредника.

Что учесть в расчёте доходности

• Доходность по квартирам в крупных городах — порядка 4–6% годовых в донгах до налогов; посуточная сдача даёт больше валовой выручки при заметно больших расходах и простоях.
• Плата за обслуживание дома платится и в месяцы простоя.
• Ремонт и мебель обновляются каждые 3–5 лет: в сегменте аренды экспатами это условие спроса.
• Курс валюты: аренда получается в донгах, а расходы на жизнь могут быть в другой валюте.

Если квартира куплена ради дохода, планируйте её как бизнес с оборотным налогом 10% — по итоговым цифрам это ближе к реальности, чем расчёт по одной арендной ставке.

При продаже квартиры во Вьетнаме продавец платит подоходный налог 2% от цены сделки — независимо от того, заработал он на ней или потерял. Продать иностранец может и гражданину Вьетнама, и другому иностранцу, если в доме есть свободная квота. Вся сделка от выхода на рынок до перерегистрации занимает 1–3 месяца, а деньги выводятся за рубеж только при подтверждённой истории платежей.

Кому иностранец может продать

• Гражданину Вьетнама или вьетнамской компании — самый простой вариант: покупатель получает жильё без ограничения срока владения, и спрос здесь шире.
• Другому иностранцу — при условии, что квота для иностранцев в доме не выбрана: не более 30% квартир в одном многоквартирном доме. Новый владелец получает остаток вашего 50-летнего срока, а не новый срок.
• Застройщику или инвестору — по обратному выкупу, если такое условие есть в договоре.

Продавать можно после получения сертификата собственности. Пока сертификат не выдан, из сделки выходят переуступкой договора купли-продажи (chuyển nhượng hợp đồng) — она оформляется через застройщика и облагается тем же налогом.

Налог при продаже и кто его платит

Платёж	Ставка	Кто платит
Подоходный налог с передачи недвижимости	2% от цены продажи	продавец
Регистрационный сбор	0,5%	покупатель
Нотариальный тариф	по шкале от суммы	по договорённости, чаще покупатель
Комиссия агента	1–2%	продавец

Налог считается от цены в договоре, но не ниже нормативной таблицы провинции: занижение суммы ради экономии не работает и создаёт риск при выводе денег. Декларация подаётся в течение 10 дней после подписания договора, и без отметки об уплате перерегистрацию не проведут.

Если продаётся единственное жильё, находившееся в собственности более 183 дней, применяется освобождение от налога, но на иностранцев с ограниченным сроком владения оно распространяется редко — вопрос решается налоговой по документам.

Сколько времени занимает продажа

1. Подготовка документов — 1–2 недели: сертификат, паспорт, свидетельство о браке или заявление о статусе, квитанции об оплате обслуживания.
2. Поиск покупателя — от двух недель до нескольких месяцев; ликвиднее всего квартиры в центральных районах и рядом с международными школами.
3. Нотариальное удостоверение договора — один день, при участии обеих сторон или их представителей по доверенности.
4. Налоговая декларация и уплата — 10–20 дней.
5. Перерегистрация права на покупателя — 15–30 дней.

Оплату обычно проводят через аккредитив или блокированный счёт в банке: деньги переходят продавцу после регистрации перехода права. Для иностранца это ещё и способ подтвердить происхождение выручки при переводе за рубеж.

Наследование

Собственность иностранца во Вьетнаме наследуется. Дальше всё зависит от того, вправе ли наследник сам владеть жильём в стране:

• наследник имеет право владеть (въезжает во Вьетнам на законных основаниях, дом не исчерпал квоту) — он получает сертификат на остаток срока владения наследодателя;
• наследник таким правом не обладает — он получает не квартиру, а её стоимость: объект продаётся, и деньги переходят наследнику.

Наследование идёт по завещанию либо по закону, очередями наследников. Завещание, составленное за границей, во Вьетнаме признаётся при условии легализации и перевода; проще, когда завещание на вьетнамское имущество составлено у вьетнамского нотариуса.

Что делать наследникам за границей

1. Собрать документы о смерти и о родстве, перевести их и легализовать консульски — апостиль здесь не применяется, Вьетнам не участвует в соответствующей конвенции.
2. Оформить у вьетнамского нотариуса документ о принятии наследства (văn bản khai nhận di sản) — лично либо через представителя по легализованной доверенности.
3. Дождаться публикации сведений о наследстве — нотариус вывешивает объявление, срок ожидания обычно 15 дней.
4. Подать на перерегистрацию права или на продажу объекта.
5. Уплатить налоги: наследование недвижимости облагается подоходным налогом 10% от стоимости, а при последующей продаже добавляется те же 2%.

Срок на принятие наследства — 10 лет для имущества и 30 лет для недвижимости в части требования о признании права; тянуть с оформлением не стоит: без сертификата квартира не продаётся и не сдаётся, а расходы на её содержание идут.

Как выйти из сделки с застройщиком

Основания для расторжения прописаны в договоре, и закон добавляет к ним свои:

• застройщик задерживает передачу объекта сверх согласованного срока — покупатель вправе расторгнуть договор и требовать возврата уплаченного с процентами и неустойкой;
• застройщик не передаёт сертификат в срок, установленный договором;
• покупатель отказывается сам — договор расторгается на условиях, прописанных в нём, и здесь обычно теряется депозит, а иногда и штраф сверх него.

Практический порядок: письменное уведомление застройщику с указанием нарушенного пункта, срок на устранение, затем требование о возврате. Возврат идёт по тому же банковскому маршруту, по которому шли платежи. Если застройщик тянет, спор решается судом либо арбитражем — оговорку об этом стоит прочитать в договоре до подписания, а не после.

При продаже квартиры и выходе из проекта храните полный комплект: договор, все платёжные документы, налоговые квитанции и подтверждение перевода денег из-за границы. Именно этот комплект банк потребует, когда вы будете переводить выручку домой.

Квартиры в грузинских новостройках продают в трёх состояниях: чёрный каркас (голые несущие стены, коммуникации подведены только до квартиры), белый каркас (перегородки и разведённые коммуникации внутри) и зелёный каркас — состояние, близкое к готовому. Разница в цене между каркасом и готовой квартирой в Батуми — примерно 900–1 200 долларов за метр против 1 800–2 500, то есть ремонт съедает почти всю экономию. Главный риск покупки на котловане — не качество отделки, а сроки: договор и разрешение на строительство проверяют до задатка.

Что означают чёрный, белый и зелёный каркас

Стадия	Что есть в квартире	Что делать покупателю
Чёрный каркас	несущие стены, перекрытия, окна по проекту; ни штукатурки, ни стяжки, ни перегородок; коммуникации доведены до входа	полный ремонт с нуля
Белый каркас	перегородки, разводка воды, электрики, отопления внутри квартиры, чаще всего штукатурка и стяжка	чистовая отделка
Зелёный каркас	состояние, близкое к готовому: остаётся завезти мебель и технику	въезд после меблировки

Термины у застройщиков расходятся: один сдаёт чёрный каркас с выровненными стенами и стяжкой, другой — с голыми блоками. При плохом черновом состоянии подготовка добавляет к смете 20–30%. Поэтому в договоре состав работ фиксируют списком — что именно смонтировано, оштукатурено и разведено, а не одним словом «каркас».

Сколько стоит доведение до жилого вида. Подрядчики заявляют цены от 100–280 долларов за метр, но это стоимость работ по рекламному минимуму. Реальная смета зависит от состояния каркаса, класса материалов и того, ведёте ли вы ремонт лично. Ориентир для планирования бюджета — разница между ценой каркаса и готовой квартиры в том же районе: в Тбилиси это примерно 800–1 400 долларов за метр.

Как проверить застройщика и разрешение на строительство

1. Земельный участок. Возьмите выписку из Публичного реестра: чей участок, есть ли залог, совпадает ли собственник с застройщиком по договору.
2. Разрешение на строительство. Выданное мэрией разрешение проверяют по адресу и кадастровому коду; стадия разрешения должна соответствовать этажности проекта, а не первой очереди.
3. Сданные объекты. Смотрите не рендеры, а сданные дома того же застройщика: соблюдены ли этажность, сроки, обещанное благоустройство.
4. Юридическое лицо. Выписка из реестра предпринимателей: возраст компании, учредители, не менялось ли лицо перед стартом продаж.
5. Договор. Требуйте регистрацию договора в Публичном реестре — так ваши права на будущий объект видны публично, а квартира не продаётся дважды.

Чем рискует покупатель на стадии котлована

• Долгострой. Деньги внесены, дом не сдан; вернуть их без судебного разбирательства обычно не удаётся.
• Двойная продажа. Возможна, если договор нигде не зарегистрирован.
• Изменение проекта. Этажность, планировка и площадь отличаются от рекламных материалов.
• Расхождение площади. По факту метров меньше, чем в договоре, а цена уже уплачена.

Чем этот риск снижают:

1. Покупают в проекте на поздней стадии — коробка построена, риск ниже, цена выше.
2. Регистрируют договор в Публичном реестре.
3. Привязывают платежи к этапам строительства, а не к календарю.
4. Прописывают в договоре допустимое отклонение площади и перерасчёт цены.
5. Выбирают застройщика со сданными объектами в этом же городе.

Как устроена рассрочка от застройщика

Схема стандартная и почти всегда беспроцентная: первоначальный взнос, затем равные платежи до срока сдачи. Взнос обычно составляет 20–30% цены, срок рассрочки совпадает со сроком строительства, а после сдачи остаток вносят единовременно.

Что проверить в договоре рассрочки:

• фиксирована ли цена в долларах или в лари — курсовая разница ложится на покупателя;
• что происходит при просрочке платежа: штраф, расторжение, удержание внесённого;
• можно ли досрочно погасить остаток и есть ли за это скидка;
• переходит ли право собственности после последнего платежа автоматически или нужна отдельная сделка.

Что делать, если сроки сдачи сорваны

1. Проверьте договор — есть ли неустойка за просрочку и в каком размере. Если пункта нет, требовать компенсацию будет не на чем.
2. Зафиксируйте нарушение письменно — направьте застройщику претензию с требованием назвать новый срок.
3. Проверьте стройку в реестре и в мэрии — не приостановлено ли разрешение, не наложен ли арест на участок.
4. Соберите платёжные документы — банковские переводы и квитанции понадобятся и для претензии, и для суда.
5. Решайте: ждать или расторгать. Возврат денег через суд — процесс на месяцы, поэтому при живой стройке чаще договариваются о новом сроке и компенсации.

Профилактика надёжнее: пункт о неустойке и привязка платежей к этапам работают лучше любых переговоров после срыва.

Проверка проекта во Вьетнаме сводится к четырём документам: решение об одобрении инвестиционного проекта, право пользования землёй под ним, разрешение на строительство и уведомление департамента строительства о том, что жильё допущено к продаже. Без последнего застройщик не вправе брать деньги, а договор бронирования или вклада в этом случае защищает продавца, а не покупателя. Пятый вопрос — свободна ли квота иностранных владельцев в конкретном корпусе.

Чем новостройка отличается от вторичного жилья по рискам

Что сравниваем	Новостройка от застройщика	Вторичное жильё
Главный риск	сроки сдачи и задержка документа о праве	залог, спор, неполные документы продавца
Как проверяется	документы проекта и банковская гарантия	документ о праве, выписка из земельного реестра
Цена	ниже на стадии строительства	выше, но объект виден
Срок владения	50 лет начинают течь с выдачи документа	остаётся часть срока прежнего владельца
Оплата	по графику, привязанному к этапам	одним или двумя платежами при подписании

Вторичная квартира без выданного документа о праве продаётся уступкой прав по договору с застройщиком. Такая сделка законна, но покупатель наследует и все обязанности по договору, поэтому его читают целиком, а не подписывают приложение об уступке.

Как проверить разрешительные документы проекта

Запрашивайте у застройщика копии и сверяйте по ним же названия и номера:

1. Решение об одобрении инвестиционного проекта — в нём указаны инвестор, площадь, число квартир и сроки.
2. Документ о праве пользования землёй участка проекта.
3. Разрешение на строительство и утверждённая планировка масштаба 1:500.
4. Уведомление департамента строительства о допуске жилья к продаже — ключевая бумага; в ней перечислены корпуса и квартиры, которые разрешено продавать.
5. Письменное обязательство банка о выдаче гарантии — по закону обязанность застройщика, а не покупателя. Гарантия покрывает возврат денег, если жильё не передадут в срок.

Отдельно проверяют самого застройщика: год регистрации, сданные проекты, судебные споры. Реестр предприятий открыт, и сведения о компании можно посмотреть по её налоговому номеру.

Как узнать, не исчерпана ли квота на иностранных покупателей

Квота считается по каждому многоквартирному дому: не более 30% квартир. Порядок проверки:

1. Спросите застройщика письменно, сколько квартир в корпусе уже принадлежит иностранцам и сколько осталось в квоте.
2. Сверьте ответ с данными департамента строительства провинции — застройщик обязан передавать туда сведения о проданных иностранцам квартирах.
3. Зафиксируйте в договоре условие: если квота окажется исчерпанной и право зарегистрировать не удастся, деньги возвращаются полностью и с процентами.

Для отдельных домов действует другой предел — 250 домов на территорию, равную по населению одному кварталу; его проверяют так же, через застройщика и департамент.

Какие признаки указывают на проблемный проект

• Продажа идёт по договору бронирования, вклада или сотрудничества вместо договора купли-продажи.
• Задаток больше 5% цены или требование внести его до получения уведомления о допуске к продаже.
• Оплата наличными или на личный счёт сотрудника вместо счёта компании.
• Нет письменного обязательства банка о гарантии.
• На площадке нет движения несколько месяцев, а сроки в договоре уже сдвигались.
• Застройщик отказывается показывать уведомление департамента строительства или ссылается на то, что оно «в процессе».
• В соседних корпусах того же проекта жильцы годами ждут документ о праве.

Стоит ли покупать на стадии котлована

Закон разрешает продавать будущее жильё только после того, как завершены работы по фундаменту и получено уведомление департамента о допуске к продаже. Продажа до этого момента незаконна, какими бы договорами её ни оформляли.

Если условия соблюдены, ранняя покупка даёт скидку к цене готового жилья и рассрочку по этапам строительства. Взамен покупатель принимает три риска: сдвиг сроков, расхождение планировки с рекламой и задержку документа о праве. Уменьшают их так:

• берут проект застройщика с законченными объектами в том же городе;
• проверяют банковскую гарантию до первого платежа;
• прописывают в договоре неустойку за просрочку передачи и за задержку подачи документов на регистрацию;
• держат платежи в законных пределах: первый — не более 30% цены вместе с задатком, до передачи ключей — не более 70%, а до выдачи документа о праве — не более 95%.

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет — собственник платит за обслуживание дома и коммунальные услуги. Для квартиры 70 м² это обычно 0,6–1,8 млн ₫ в месяц платы за обслуживание плюс электричество, вода и парковка. Разовый взнос в фонд ремонта — 2% стоимости квартиры — вносится один раз, при приёмке, и больше не повторяется.

Из чего складывается плата за обслуживание

Ставка считается за квадратный метр в месяц и зависит от класса дома:

Класс дома	Ставка за м² в месяц	Что входит
Простой жилой дом	8–12 тыс ₫	охрана, уборка мест общего пользования, лифты, вывоз мусора
Средний сегмент	12–18 тыс ₫	то же плюс бассейн, тренажёрный зал, озеленение
Премиум	20–30 тыс ₫ и выше	консьерж, круглосуточная стойка, обслуживание территории

Отдельно оплачиваются парковка (100–200 тыс ₫ за место для байка, 1–1,5 млн ₫ за автомобиль), электричество по прогрессивному тарифу и вода по счётчику. Интернет и телевидение — по договору с провайдером.

Ставку обслуживания утверждает общее собрание собственников; до его проведения действует ставка, указанная в договоре с застройщиком.

Есть ли ежегодный налог на владение

Налога на недвижимость в привычном виде нет. Есть налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены земельного участка: для квартиры он считается от доли, приходящейся на неё, и составляет от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч донгов в год. Квитанция приходит через районную налоговую или управляющую компанию.

Оплаченные квитанции стоит хранить: их спрашивают при продаже квартиры.

Кто отвечает за ремонт общего имущества

Крыша, фасад, лифты, насосы, электрощитовые и парковка — общее имущество дома. Ремонтируется оно из фонда обслуживания, того самого взноса в 2%, который собирается со всех покупателей и хранится на отдельном счёте.

Распоряжается фондом правление дома (ban quản trị), избранное общим собранием собственников. Правление нанимает управляющую компанию, утверждает смету ремонта и отчитывается перед собранием. Иностранный собственник участвует в собрании и голосует наравне с остальными, а вот избираться в правление ему не всегда удаётся — состав правления определяется решением собрания.

Внутри квартиры всё, что за входной дверью, — забота собственника: сантехника, проводка, кондиционеры, окна.

Страхование жилья

Для многоквартирных домов действует обязательное страхование от пожара и взрыва — его оформляет управляющая компания на здание, а расходы распределяются между собственниками через плату за обслуживание. Это страхование конструкции здания, оно не покрывает вашу отделку и вещи.

Собственный полис на квартиру оформляется добровольно, стоит порядка 1–3 млн ₫ в год и покрывает отделку, имущество и ответственность перед соседями — залив нижних этажей происходит куда чаще пожара. Полис продают вьетнамские страховщики (Bảo Việt, PVI, PJICO, Bảo Minh), для оформления нужны сертификат собственности и паспорт.

Если квартира сдаётся, ответственность перед арендатором и его имуществом покрывается отдельной оговоркой в полисе — по умолчанию её там нет.

Что делать, если вы подолгу живёте за границей

1. Оформить доверенность. Нотариально удостоверенная доверенность на управление квартирой — на оплату счетов, представительство в правлении дома, сдачу в аренду или продажу. Доверенность, оформленная за рубежом, требует консульской легализации: Вьетнам не участвует в конвенции об апостиле.
2. Настроить автоплатежи за обслуживание и коммунальные услуги с вьетнамского счёта. Долг по обслуживанию блокирует лифтовые карты и мешает продаже.
3. Следить за сроком владения. У иностранца это 50 лет с даты выдачи сертификата с правом продлить один раз; заявление о продлении подают до истечения срока, и пропуск этой даты — самая дорогая ошибка в главе.
4. Оставить доступ к квартире управляющей компании или доверенному лицу: при протечке у соседей вскрывать квартиру будут без вас, но с актом.
5. Проверять почту и уведомления дома — собрания собственников и решения о ремонте проходят без ожидания вашего возвращения.

Пустая квартира в тропическом климате портится быстрее жилой: раз в два-три месяца её стоит проветривать и запускать кондиционер — это входит в стандартный набор услуг управляющих компаний за 500 тыс – 1,5 млн ₫ в месяц.

Квартиру в строящемся доме в Таиланде оплачивают частями: бронь, первый взнос при подписании договора, платежи по ходу стройки и крупный остаток в день передачи ключей. Деньги идут напрямую застройщику — эскроу-счёт закон разрешает, но не требует, и в обычной сделке его не открывают. Поэтому разрешения проекта проверяют до первого платежа, а не после.

Как устроен график платежей

Схема повторяется почти у всех застройщиков и отличается только долями.

1. Бронь. Обычно 50 000–200 000 бат (в дорогих проектах — около 1% цены). Платёж закрепляет за вами конкретную квартиру на 7–30 дней, до подписания основного договора. Бронь почти всегда невозвратная: передумали — деньги остаются у застройщика.
2. Первый взнос при подписании договора. Чаще всего 15–30% цены за вычетом брони. Иностранцу в кондоминиуме обычно называют верхнюю границу этого диапазона.
3. Рассрочка на время стройки. Либо равные ежемесячные платежи до сдачи, либо платежи по этапам: закончен каркас, закрыт контур, начата отделка. Совокупно на этот период приходится 10–40% цены.
4. Остаток при передаче. 50–70% цены платят в день регистрации перехода права в земельном офисе. Это самый крупный платёж, и под него планируют перевод денег из-за границы.

Этап	Типичная доля цены	Когда
Бронь	50 000–200 000 бат	сразу
Договор купли-продажи	15–30%	7–30 дней после брони
Платежи по ходу стройки	10–40%	до сдачи дома
Передача и регистрация	50–70%	в день сделки в земельном офисе

Для квартир в кондоминиуме министерство утвердило типовую форму договора: условия, которые ухудшают положение покупателя по сравнению с ней, не действуют, даже если вы их подписали. Договор на английском — перевод; юридическую силу имеет тайский текст, и сверять нужно именно его.

Чем подтверждают, что проект получил разрешения

Копии документов просят у отдела продаж и проверяют до первого платежа:

• Свидетельство о праве на землю проекта (чанот) — на чьё имя оформлен участок и нет ли на нём ипотеки. Земля под стройкой почти всегда заложена банку, который её кредитует; в договоре должно быть условие о снятии обременения с вашей квартиры к моменту передачи.
• Разрешение на строительство от местной администрации — на тот объём и этажность, которые показывают на плане продаж.
• Заключение экологической экспертизы (EIA) — обязательное для жилых проектов от 80 квартир или площадью более 4 000 м². Продажи часто открывают до его получения; отказ или требование переделать проект сдвигает сроки на месяцы.
• Регистрация компании-застройщика в реестре министерства торговли: возраст компании, уставный капитал, сданные проекты.
• Письменное подтверждение, что квартира продаётся в иностранной квоте. Иностранцам принадлежит не более 49% площади квартир дома; если ваша квартира попала в тайскую часть, зарегистрировать её на себя вы не сможете.

Что происходит с деньгами покупателя до сдачи дома

Ваши платежи — оборотные средства стройки, а не защищённый депозит:

• Эскроу необязателен. Закон об эскроу-счетах позволяет держать деньги у банка-посредника до выполнения обязательств, но обязанности застройщика открывать такой счёт нет. В небольшом или незнакомом проекте эскроу предлагают сами и закрепляют в договоре.
• Гарантия возврата — только договор. Опираться приходится на его условия о просрочке и расторжении и на историю застройщика.
• Валютные документы. Оплату из-за границы переводят в иностранной валюте, указывая в назначении платежа покупку конкретной квартиры. По переводу от 50 000 долларов США банк выдаёт форму валютной операции (FET), по меньшим суммам — справку о зачислении. Эти бумаги нужны дважды: при регистрации права на квартиру и потом при выводе денег от продажи.

Если сроки сдачи сорваны или проект остановлен

Задержка на несколько месяцев — обычное дело, полная остановка встречается реже. Порядок действий:

1. Письменное требование застройщику с отсылкой к пункту договора о сроке передачи. Переписка в мессенджере доказательством не станет — нужно письмо с отметкой о вручении или почтой с уведомлением.
2. Пеня за просрочку. Типовой договор кондоминиума предусматривает неустойку за каждый день задержки передачи. Если её размер вычеркнут или занижен, работает законная ставка процентов за просрочку по гражданскому кодексу — 5% годовых на уплаченную сумму; ставку пересматривают раз в несколько лет.
3. Расторжение с возвратом. При существенной просрочке покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать уплаченное назад вместе с процентами. Уведомление о расторжении тоже делают письменно.
4. Жалоба. Управление защиты прав потребителей принимает обращения по договорам с застройщиками; вопросы регистрации кондоминиума и продажи квартир — к земельному департаменту провинции.
5. Суд по потребительским делам. Покупатель-потребитель освобождён от судебной пошлины, иск подают по месту нахождения объекта. Рассмотрение занимает от нескольких месяцев до пары лет.

Отдельный сценарий — банкротство застройщика: требования покупателей попадают в общую очередь кредиторов, а достраивать дом может банк-залогодержатель или новый инвестор. Ускорить это в одиночку нельзя, но чем раньше собрана папка договоров и платёжек, тем проще заявить требование.

Чем документы отличаются от вторичного рынка

Что	Строящийся дом	Вторичный рынок
Основной документ до сделки	договор с застройщиком и разрешения проекта	свидетельство о праве на квартиру
Кто продавец	компания-застройщик	физлицо или компания
Долги по содержанию	ещё не начислялись	справка юрлица дома об отсутствии задолженности
Иностранная квота	подтверждает застройщик в договоре	подтверждает письмом юрлицо дома
Главный риск	сроки и качество стройки	скрытые долги и обременения

На вторичном рынке вы видите готовую квартиру и её документы; в строящемся доме — только бумаги проекта, поэтому вес проверок смещается на застройщика: сколько домов он сдал, были ли просрочки, чем закончились его прошлые проекты в этой же провинции.

Готовый объект даёт ключи и арендный доход сразу, но требует всей суммы или ипотеки. Стройка дешевле на 10–30 % и продаётся в рассрочку с первым взносом от 5 до 20 %, зато деньги на 2–4 года замораживаются в объекте, которого пока нет. Защита покупателя на стройке держится на одном механизме — эскроу-счёте проекта, куда идут все платежи, и проверять нужно в первую очередь его.

Чем покупка на стадии строительства отличается от готового объекта

Что сравниваем	Стройка (off-plan)	Готовое жильё
Цена	ниже рынка на 10–30 %	рыночная
Оплата	рассрочка застройщика, первый взнос 5–20 %	вся сумма или ипотека
Когда въехать или сдать	через 2–4 года	сразу
Ипотека	до 50 % стоимости, часть банков не кредитует	до 80 % для резидента
Взносы управляющей компании	начинаются с передачи ключей	платятся сразу
Главный риск	задержка и изменение проекта	скрытые дефекты и долги прежнего владельца
Документ на старте	договор купли-продажи и регистрация предварительного права	выписка о праве собственности

Логика выбора простая: нужен доход и предсказуемость — берут готовое; важна цена входа и есть запас времени — берут стройку и следят за графиком.

Как устроены рассрочка и график платежей у застройщика

План платежей прописывается в договоре и привязывается либо к календарю, либо к этапам строительства.

• 20/80 — пятая часть до начала стройки, остальное к передаче ключей;
• 40/60 и 60/40 — большая часть вносится по мере готовности, такие планы дают скидку к цене;
• план с рассрочкой после передачи (post-handover) — 30–50 % платятся уже после ключей, в течение 1–3 лет.

Платёж по этапам безопаснее календарного: деньги вносятся только тогда, когда стройка действительно продвинулась. Просрочка собственного платежа опасна — застройщик вправе расторгнуть договор, и часть внесённой суммы удерживается; размер удержания зависит от того, насколько был построен объект на момент расторжения.

Сверх цены на стройке платят те же сборы, что и на вторичном рынке: 4 % земельному департаменту и регистрационные платежи. Их вносят в момент регистрации договора, а не при передаче ключей.

Какие риски у объектов на стадии строительства

• Задержка сдачи. Полгода-год сверх срока — обычная история; договор обычно допускает такой сдвиг без санкций для застройщика.
• Отмена проекта. Тогда дело переходит в комиссию по остановленным проектам, а деньги возвращаются с эскроу-счёта — но процедура занимает месяцы.
• Расхождение с рекламой: площадь и планировка меняются в допустимых договором пределах, отделка и виды из окна — тем более.
• Просадка цены к моменту передачи, если в районе одновременно вводят много похожих проектов.
• Ограниченная ликвидность: перепродажа до передачи ключей возможна только с согласия застройщика и после оплаты установленной доли стоимости.

Застройщик отвечает за конструктивные дефекты здания в течение 10 лет с даты сдачи и за инженерные системы в течение года — это установлено законом, а не доброй волей компании.

Как проверить застройщика и разрешение на проект

1. Найти проект в реестре земельного департамента эмирата: у легального проекта есть номер, разрешение на продажу и указанный процент готовности.
2. Проверить лицензию застройщика и агентства: у брокера должен быть действующий регистрационный номер, у объявления — разрешение на рекламу.
3. Убедиться, что у проекта есть эскроу-счёт, и платить только на него: реквизиты счёта указываются в договоре и совпадают с данными реестра.
4. Посмотреть предыдущие проекты застройщика: сроки сдачи, качество, число судебных споров.
5. Прочитать договор до подписания — план платежей, срок передачи, допустимое отклонение площади, порядок расторжения и возврата.
6. Съездить на площадку. Отчёт о готовности в приложении и реальный вид котлована иногда расходятся.

Что даёт эскроу-счёт проекта

Эскроу-счёт — отдельный банковский счёт проекта, на который поступают все платежи покупателей. Застройщик не может снять с него деньги свободно: банк выдаёт средства траншами по мере подтверждённого выполнения работ, а часть суммы удерживается до окончания гарантийного периода после передачи объекта.

Что это значит для покупателя:

• деньги не уходят на другие стройки компании;
• при остановке проекта остаток на счёте служит источником возврата;
• платёж мимо эскроу-счёта — на личный счёт застройщика, агента или посредника — лишает этой защиты.

Поэтому единственное правило, которое стоит соблюдать без исключений: платить только на эскроу-счёт проекта, реквизиты которого указаны в договоре и подтверждаются в реестре, и сохранять все платёжные подтверждения.

Отчёт об оценке (taşınmaz değerleme raporu) обязателен: с 4 марта 2019 года управление кадастра не регистрирует сделку с недвижимостью, если одна из сторон — иностранец, а отчёта в системе нет. Заказывает и оплачивает его обычно покупатель, срок действия — 3 месяца, изготовление — 2–5 рабочих дней.

Обязательна ли независимая оценка для иностранца

Да, и обойти это требование нечем: отчёт проверяет управление кадастра при подаче заявления. Требование действует при покупке и при продаже, если хотя бы одна сторона — иностранное физическое лицо, и распространяется на квартиры, дома, участки и коммерческие помещения.

Отчёт решает три задачи разом:

1. показывает покупателю рыночную стоимость объекта, посчитанную независимо от продавца;
2. фиксирует сумму, от которой считаются пошлина и последующие налоги;
3. подтверждает порог стоимости для ВНЖ (от 200 000 USD) и для гражданства по инвестициям (от 400 000 USD).

Кто вправе делать отчёт об оценке

Отчёт готовят только оценочные компании и эксперты, лицензированные Управлением рынков капитала (SPK) и включённые в официальный перечень. Отчёт загружается в информационную систему кадастра и получает номер — по нему управление и проверяет документ. Файл в формате PDF от агентства недвижимости или банка вместо этого не подходит.

Порядок заказа:

1. Выберите оценочную компанию из перечня SPK либо попросите банк или адвоката направить заявку в такую компанию.
2. Передайте кадастровые данные объекта (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm), копию тапу и контакт продавца.
3. Оценщик выезжает на объект: без осмотра отчёт не составляется.
4. Через 2–5 рабочих дней отчёт загружается в систему кадастра, и вам выдают копию с номером.

Заказывайте отчёт после проверки обременений и получения согласия продавца на сделку: если объект не пройдёт проверку, деньги за оценку не вернутся.

Сколько стоит отчёт и сколько он действует

Срок действия — 3 месяца с даты составления. Просроченный отчёт кадастровое управление не принимает, и его заказывают заново по полной цене — поэтому оценку делают тогда, когда сделка уже согласована, а не в начале поиска.

Государственного тарифа нет: цену назначает оценочная компания, и она зависит от типа объекта, города и стоимости. Для типовой квартиры это порядок нескольких тысяч лир, для участка, виллы или коммерческого помещения — заметно выше, потому что расчёт сложнее. Уточняйте сумму до заказа и просите включить выезд в цену.

Что ещё стоит помнить о расходах:

• отчёт нужен один на объект, а не на каждого покупателя в долевой сделке;
• при срыве сделки по вине продавца стоимость отчёта возвращают только если это записано в предварительном договоре;
• при покупке в рассрочку у застройщика отчёт делают на этапе регистрации права, а не на этапе договора.

Что делать, если оценка ниже цены продавца

Оценка ниже запрошенной цены — обычная ситуация на курортном рынке, где продавцы ориентируются на предложения соседей. Сделка при этом возможна: закон не запрещает купить дороже оценки. Меняются два обстоятельства — сумма, от которой считается пошлина, и подтверждённая стоимость для ВНЖ или гражданства.

Порядок действий:

1. Прочитайте раздел отчёта со сравнимыми объектами. Оценщик приводит аналоги и корректировки; там видно, объект дешевле рынка или продавец завысил цену.
2. Используйте отчёт в торге. Цифра независимого эксперта — сильный аргумент, особенно когда разрыв больше 10%.
3. Закажите вторую оценку в другой компании, если считаете расчёт ошибочным: отчёты разных компаний по одному объекту расходятся, а в кадастр загружается действительный отчёт.
4. Пересчитайте цель. Когда покупка нужна ради ВНЖ или гражданства, ориентируйтесь на сумму отчёта: доплата продавцу сверху порог не поднимает.
5. Проверьте нижнюю границу. Указать в тапу сумму ниже кадастровой стоимости (emlak vergi değeri) нельзя — управление такую заявку не примет.

Как отчёт влияет на налоги и на право подать на ВНЖ

Налоги и пошлина при сделке:

• пошлина за переоформление (tapu harcı) — 4% от заявленной в тапу цены, по закону 2% с покупателя и 2% с продавца;
• сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир;
• заявленная цена не может быть ниже кадастровой стоимости объекта.

Занижение цены в тапу ради экономии на пошлине даёт три последствия. Первое: доначисление пошлины и штраф, если налоговая сравнит сумму с отчётом об оценке. Второе: при перепродаже раньше пяти лет владения налог на прирост стоимости считается от разницы между продажей и указанной в тапу покупкой, то есть сэкономленное на пошлине возвращается кратно. Третье: для ВНЖ и гражданства учитывается подтверждённая стоимость, и заниженная цифра закрывает дорогу к статусу.

ВНЖ на основании собственности:

• порог — 200 000 USD по одному объекту жилого назначения, оформленному на физическое лицо;
• сумму подтверждают отчёт об оценке и справка о покупке валюты;
• назначение объекта в тапу должно быть жилым: помещение с назначением «магазин», «офис» или «отель» права на этот статус не даёт;
• разрешение выдают на срок до двух лет с правом продления, пока объект в собственности.

Гражданство по инвестициям: порог — 400 000 USD по оценке, обязательство не продавать объект три года, отметка об этом вносится в тапу. Требования и порядок подачи разбираются в отдельной главе учебника про инвестиционные программы.

Вывод для покупателя простой: цифра в отчёте важнее цифры в объявлении. Она определяет и налог, и статус, и то, за сколько объект получится продать.

Деньги за квартиру приходят во Вьетнам одним путём: банковским переводом на ваш собственный счёт во вьетнамском банке, оттуда — на счёт продавца. Расчёты по договорам с застройщиком закон разрешает только через банк. Схема имеет прямые последствия при выходе из сделки: вывести выручку от будущей продажи можно лишь в пределах суммы, законно заведённой в страну и подтверждённой документами банка.

Через какой счёт проводят оплату

1. Открыть счёт во вьетнамском банке. Нужны паспорт и действующая виза; большинство банков просит ещё карточку временного пребывания. Открывают валютный счёт и счёт в донгах.
2. Завести деньги переводом SWIFT со своего счёта за рубежом на свой валютный счёт во Вьетнаме. Перевод от третьего лица испортит всю конструкцию: подтвердить происхождение средств потом будет нечем.
3. Конвертировать в донги — расчёты внутри страны идут в национальной валюте.
4. Перевести продавцу с назначением платежа, где указан номер и дата договора.
5. Сохранить все подтверждения: SWIFT-выписки, платёжные поручения, справку банка о зачислении валюты.

Платежи застройщику идут по графику договора, каждый — отдельным поручением с той же ссылкой на договор.

Что банк просит при крупном переводе

• паспорт, визу или карточку временного пребывания;
• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• документ о происхождении средств: выписка со счёта за рубежом, договор продажи имущества, налоговая декларация;
• заполненную анкету по назначению платежа.

Банк-отправитель за границей задаёт те же вопросы, и чем крупнее сумма, тем формальнее проверка. Перевод в 200–300 тыс. долларов без объяснения источника застревает на комплаенсе — документы стоит подготовить до отправки, а не после блокировки.

Почему официальный путь важен для будущей продажи

При продаже квартиры выручка выводится за рубеж только при подтверждении, что деньги в страну заводились законно и налоги уплачены. Банк смотрит на цепочку: перевод из-за границы на ваше имя → оплата по договору → сертификат собственности → договор продажи → квитанция об уплате налога.

Если квартира оплачена наличными или с чужого счёта, звено выпадает, и выводить деньги придётся долго, частями и с объяснениями, а иногда — не выводить вовсе. Поэтому подтверждения хранят до конца владения, а не до получения ключей.

Можно ли платить наличными

По договорам с застройщиком — нет: закон требует расчёта через банк. В сделках между физическими лицами наличные встречаются, и риск здесь несёт покупатель:

• расписка о получении денег без банковского следа слабее платёжного поручения;
• ввоз наличной валюты декларируется на границе при сумме свыше эквивалента 5 000 долларов или 15 млн ₫;
• обмен валюты вне банка и лицензированных пунктов незаконен;
• при последующей продаже происхождение денег подтвердить нечем.

Если часть цены всё же передаётся наличными, деньги вносят на счёт продавца в кассе банка — тогда остаётся приходный документ.

Курс и потери на конвертации

Курс банка на продажу долларов отличается от межбанковского на 0,5–1,5%. При сделке в 200 тыс. долларов это 1–3 тыс. долларов разницы, поэтому крупные суммы имеет смысл обсуждать с валютным отделом банка: при переводе от нескольких сотен тысяч долларов курс согласовывают индивидуально и фиксируют на день сделки.

Что ещё влияет на итог:

• комиссия за перевод — 0,05–0,2% в банке-отправителе плюс фиксированная плата корреспондента;
• дробление платежей. Несколько переводов по графику застройщика означают несколько конвертаций по разным курсам; крупные суммы заводят разом и держат на валютном счёте;
• платёжные сервисы дешевле банка по комиссии, но по крупным суммам упираются в лимиты, а их выписка хуже принимается как подтверждение происхождения средств.

Практичный порядок: завести валюту одним переводом на своё имя, конвертировать по согласованному курсу перед каждым платежом застройщику и хранить полный комплект банковских документов.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Что должно быть в договоре	Зачем
Точный срок передачи и пени за просрочку	без этого просрочка ничего не стоит застройщику
Гарантийный срок на конструктив, инженерные системы и отделку	скрытые дефекты проявляются в первый сезон дождей
Порядок приёмки и подписания акта передачи	пока акт не подписан, обязательства не исполнены
Сертификат пригодности здания (SLF) как условие передачи	без него эксплуатация объекта незаконна
Обязательство оформить право покупателя и срок этого оформления	иначе объект построен, а сертификата у покупателя нет
Условия снятия залога с земли под проектом	залог, оставшийся после передачи, — риск обращения взыскания
Перечень отделки и оборудования в приложении	защищает от подмены материалов
Порядок разрешения споров и применимая процедура	определяет, где и как быстро вы получите решение

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются со построенным объектом без документа.

Сверх цены квартиры покупатель во Вьетнаме тратит примерно 3–5% стоимости, и почти всё это — два платежа: фонд обслуживания дома 2% и регистрационный сбор 0,5%. Остальное — нотариус, выдача сертификата и первые платежи за содержание. НДС 10% в цене новостройки обычно уже учтён, но проверять это нужно в договоре: формулировка «цена без НДС» меняет бюджет сразу на десятую часть.

Что платит покупатель

Платёж	Сколько	Когда
НДС на новостройку	10%	в составе цены застройщика
Фонд обслуживания дома (phí bảo trì)	2% стоимости без НДС	при приёмке квартиры
Регистрационный сбор (lệ phí trước bạ)	0,5%	при оформлении сертификата
Нотариальное удостоверение договора	по шкале от суммы сделки	при подписании
Выдача сертификата собственности	от 100 тыс ₫	при регистрации
Плата за обслуживание	8–25 тыс ₫ за м² в месяц	с момента передачи ключей

Фонд обслуживания — деньги дома, а не застройщика: из него потом ремонтируют лифты, фасад, насосы и кровлю. Регистрационный сбор считается от цены договора, но не ниже нормативной таблицы провинции.

Нотариус: сколько это стоит

Договор купли-продажи между физическими лицами удостоверяется нотариально, и тариф считается по шкале от суммы сделки. Ориентиры: при цене до 1 млрд ₫ — 0,1% от суммы, при 1–3 млрд ₫ — 1 млн ₫ плюс 0,06% с превышения над миллиардом, при 3–5 млрд ₫ — 2,2 млн ₫ плюс 0,05%. Верхняя граница тарифа — 70 млн ₫, до неё доходят только крупные сделки.

К тарифу добавляется перевод документов и услуги нотариальной конторы — обычно ещё 500 тыс – 2 млн ₫. Для иностранца перевод паспорта и договора на вьетнамский обязателен.

При покупке у застройщика нотариус не нужен: договор долевого участия подписывается напрямую с компанией.

Комиссия агента

В новостройках комиссию платит застройщик — она уже заложена в цену, и покупатель ничего не доплачивает. Скидка «в обход агента» у застройщика не появляется: прайс единый.

На вторичном рынке комиссия составляет 1–2% от суммы сделки и по обычаю ложится на продавца. Иностранцу чаще имеет смысл нанять собственного представителя с почасовой или фиксированной оплатой: агент продавца работает на продавца, а проверка правового статуса объекта — самая рискованная часть сделки.

Юридическое сопровождение отдельной фирмой обходится в 15–40 млн ₫ за сделку и закрывает проверку разрешений, квоты для иностранцев и текста договора.

Что появляется сразу после передачи ключей

• Плата за обслуживание — от 8 тыс ₫ за м² в месяц в простом доме до 25 тыс ₫ и выше в комплексах с бассейном и охраной. Для квартиры 70 м² это 560 тыс – 1,75 млн ₫ в месяц.
• Парковка — 100–200 тыс ₫ в месяц за место для байка и 1–1,5 млн ₫ за автомобиль.
• Электричество и вода — по счётчикам, тариф на электричество прогрессивный.
• Отделка и мебель. Квартиры сдаются в разной степени готовности: от голых стен до полной меблировки. Разница между «без отделки» и «под ключ» — обычно 5–12 млн ₫ за м².

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет; для квартир начисляется лишь налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены, и в пересчёте на квартиру это сотни тысяч донгов в год.

Какой запас закладывать

Правило простое: к цене объекта прибавьте 5% и отдельно посчитайте отделку.

Для квартиры за 3 млрд ₫ бюджет выглядит так:

1. фонд обслуживания 2% — 60 млн ₫;
2. регистрационный сбор 0,5% — 15 млн ₫;
3. нотариус и оформление — 3–5 млн ₫ на вторичном рынке;
4. юридическая проверка — 15–40 млн ₫;
5. первые платежи за обслуживание и парковку — около 2 млн ₫ в месяц.

Итого около 100 млн ₫ сверх цены, без учёта мебели. Если квартира покупается в строящемся доме, эти расходы возникают не в день подписания, а при приёмке — через год-два, и к тому моменту курс валюты может измениться; закладывать сумму лучше в донгах.

Землю в полную собственность (Hak Milik) иностранец в Индонезии купить не может: это право закреплено за гражданами. Доступны четыре законных пути — дом на праве пользования (Hak Pakai) сроком до 80 лет, апартамент в многоквартирном доме, долгосрочная аренда и владение через собственную компанию. Требование к покупателю одно: действующий иммиграционный документ. Ограничения — один объект на человека или семью, участок не более 2 000 м² и минимальная цена: от 5 млрд IDR за дом в Джакарте, на Бали и на Яве.

Может ли иностранец владеть землёй

Нет, и запрет сформулирован жёстко. Земельный закон объявляет ничтожной любую сделку, которая прямо или косвенно передаёт иностранцу право собственности на землю: такая сделка не создаёт прав, а участок обращается в пользу государства. Отсюда же следует, что схема с оформлением земли на местного «держателя» не защищает покупателя — суды признают такие договоры недействительными, а деньги при этом не возвращаются.

Зато сам иностранец, находящийся в Индонезии, вправе иметь право пользования: «orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki Hak Pakai».

Что можно оформить	На что	Кому подходит
Hak Pakai — право пользования	дом на земле	тем, кто хочет жить в отдельном доме и держать право на своё имя
Право на квартиру в многоквартирном доме	апартамент на земле с правом пользования или правом застройки	тем, кто покупает в городе или в комплексе с управлением
Hak Sewa — аренда	земля и дом по договору на срок	тем, кто не набирает минимальную цену либо берёт объект на 20–30 лет
Hak Guna Bangunan через свою компанию (PT PMA)	земля под коммерческую застройку и аренду	тем, кто покупает под сдачу и бизнес

Чем право пользования отличается от права собственности

	Hak Milik (собственность)	Hak Pakai (право пользования)
Кому доступно	только гражданам Индонезии	иностранцу с иммиграционным документом
Срок	бессрочно	30 лет, продление до 20 лет, возобновление до 30 лет
Продажа	свободно	свободно, но покупатель-иностранец обязан отвечать тем же требованиям
Наследование	без ограничений	наследуется; наследник, не подходящий под требования, обязан продать объект
Залог	принимается банками	может обременяться, но кредит иностранцу дают неохотно
Сдача в аренду	свободно	разрешена, если это не превращает жильё в гостиничный бизнес без лицензии

Срок права пользования не единый: 30 лет первичного срока, затем продление на 20 лет и возобновление ещё на 30 — суммарно до восьмидесяти лет. Продление не автоматическое: его оформляют заранее, и за него платят.

Какие требования к статусу пребывания у покупателя

Основное требование сформулировано так: «Wajib memiliki dokumen keimigrasian yang berlaku (visa, izin tinggal, atau paspor yang sah)». То есть достаточно действующего иммиграционного документа, а вид на жительство обязательным условием покупки не является.

Что из этого следует на практике:

• Карточка ITAS или ITAP упрощает всё остальное: без неё сложнее открыть счёт в местном банке, получить налоговый номер и провести платёж по сделке в рупиях.
• Налоговый номер NPWP нужен для уплаты налога на приобретение и для регистрации права.
• Нотариус проверит статус: копию паспорта и иммиграционного документа приложат к акту, а расхождение данных остановит регистрацию.
• Срок иммиграционного документа не ограничивает срок права: право пользования не сгорает вместе с визой, но при его продлении статус спросят снова.

Какие ограничения по площади и стоимости объекта

Количество и площадь. Правило простое: «Hanya satu bidang tanah atau unit rumah susun per orang/keluarga. Luas tanah maksimal 2.000 m²». Больше одного объекта или участок крупнее двух тысяч квадратных метров — только с разрешения министра по земельным вопросам и при доказанной пользе для экономики региона.

Минимальная цена. Решение министерства задаёт нижнюю планку по провинциям — она отсекает иностранцев от дешёвого и субсидированного жилья:

Регион	Дом на земле	Апартамент
Джакарта	от 5 млрд IDR	от 3 млрд IDR
Бали	от 5 млрд IDR	от 3 млрд IDR
Западная, Центральная, Восточная Ява, Джокьякарта, Бантен	от 5 млрд IDR	от 2 млрд IDR
Северная Суматра, Западные Малые Зундские острова	от 3 млрд IDR	от 1 млрд IDR
Восточный Калимантан, Южный Сулавеси	от 2 млрд IDR	от 1 млрд IDR
Остальные провинции	от 1 млрд IDR	от 1 млрд IDR

Для бывших граждан Индонезии, сменивших гражданство, пороги ниже. Планку смотрят по провинции, где стоит объект: цена ниже минимальной делает регистрацию невозможной, даже если продавец согласен.

Чего иностранцу купить нельзя

• Землю в собственность — ни на своё имя, ни через договор с местным «держателем».
• Сельскохозяйственную землю под ведение хозяйства: она предназначена гражданам и кооперативам.
• Жильё дешевле минимальной цены для этой провинции, включая субсидированные программы.
• Больше одного объекта без отдельного разрешения министра.
• Участок с несоответствующим назначением: земля под сельское хозяйство или зелёную зону не годится под жилой дом, а разрешение на строительство по ней не выдадут.

Особый случай — Бали, где в 2026 году появился региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев. Для покупателя это означает: схемы, которые прежде считались бытовым риском, теперь разбираются как нарушение регионального регулирования.

Что проверить до выбора объекта

1. Какое право оформлено на землю под объектом: собственность гражданина, право пользования или право застройки.
2. Проходит ли цена минимальную планку для этой провинции.
3. Не превышает ли участок 2 000 м² и нет ли у вас уже другого объекта в Индонезии.
4. Совпадает ли назначение земли с тем, как вы планируете её использовать.
5. Есть ли действующий иммиграционный документ и налоговый номер, чтобы сделку можно было оформить и оплатить законно.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранцу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за 4 рабочих дня за 50 лари или быстрее за отдельную плату.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля — недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение действует с 2017 года и распространяется на участки за пределами городской черты: пашни, пастбища, многолетние насаждения.

Обычные подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решается муниципалитетом, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег, а не после.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной: в выписке из Публичного реестра категория указана прямо.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года; ранее было 100 000 долларов).

То есть покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности. Порядок такой:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Признак	Покупка на физическое лицо	Покупка на грузинскую компанию
Регистрация	сразу, документов минимум	сначала регистрация компании в Доме юстиции
Налог на имущество	только если годовой доход домохозяйства выше 40 000 лари, ставка до 1%	1% от стоимости имущества компании
Сдача в аренду	жилая — 5% с валового дохода	облагается в общем порядке, ставка выше
Продажа	через 2 года владения налога на прирост нет	доход входит в прибыль компании
Вид на жительство по объекту	доступен	не даёт основания: собственник — компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

Иностранец покупает жильё в ОАЭ в полную собственность только в специально назначенных зонах — их называют фрихолд-зонами. Резидентская виза для покупки не нужна: достаточно паспорта и денег на счёте. За пределами этих зон иностранцу доступны договоры долгосрочного пользования на срок до 99 лет, а состав зон и сами правила в каждом эмирате свои.

В каких зонах иностранцу разрешена полная собственность

В Дубае фрихолд для иностранцев действует с 2002 года, а перечень зон закреплён нормативно. Самые известные из них:

• Дубай-Марина, Джумейра-Лейк-Тауэрс, Пальма-Джумейра;
• Даунтаун, Бизнес-Бей, Дубай-Крик-Харбор;
• Джумейра-Виллидж-Серкл, Дубай-Хиллз, Арабиан-Ранчес, Дамак-Хиллз;
• Дубай-Саут, Мохаммед-бин-Рашид-Сити, финансовый центр DIFC.

Всего таких зон в эмирате больше шестидесяти, и их список расширяется вместе с новыми проектами. Проверять принадлежность объекта к фрихолд-зоне нужно не по описанию в объявлении, а по выписке о праве собственности и данным земельного департамента.

Чем полная собственность отличается от права аренды на срок

Что сравниваем	Фрихолд (полная собственность)	Лизхолд и узуфрукт
Срок	бессрочно	до 99 лет, в отдельных эмиратах до 100
Что принадлежит	и помещение, и доля в земле	право пользования, земля остаётся у владельца
Перепланировка и перестройка	по согласованию с управляющей компанией	только с согласия собственника земли
Продажа и наследование	свободно	с ограничениями по договору
Документ	выписка о праве собственности (title deed)	зарегистрированный долгосрочный договор

Практический вывод: для жизни разница почти не ощущается, а для перепродажи ощущается сильно — объект с ограниченным сроком права дешевеет по мере приближения к концу этого срока.

Нужен ли статус резидента для покупки

Нет. Покупка недвижимости в ОАЭ не требует ни визы, ни вида на жительство, ни местного счёта: сделку регистрируют по паспорту, а деньги переводят из-за рубежа. Зависимость обратная — купленный объект даёт право подать на резидентскую визу: от 750 000 дирхамов на 2 года и от 2 млн дирхамов на 10 лет.

Что на практике всё равно понадобится:

• счёт в местном банке — для оплаты сборов, коммунальных услуг и взносов управляющей компании; открывают и нерезидентам, но дольше и с большим числом вопросов;
• подтверждение происхождения средств — обязательная процедура и у застройщика, и у банка;
• личное присутствие или доверенность — сделку можно провести дистанционно, если доверенность оформлена и легализована по правилам ОАЭ.

Есть ли ограничения по гражданству покупателя

Общего запрета по гражданству в правилах покупки нет: во фрихолд-зонах жильё покупают граждане любых стран. Отдельный режим только у граждан ОАЭ и стран Персидского залива — им доступна покупка земли и жилья по всей стране, а не только в назначенных зонах.

При этом любой покупатель проходит проверку на стороне банка и застройщика: подтверждение источника денег, проверка санкционных и комплаенс-списков, декларирование крупных расчётов. Сделки с наличными свыше установленного порога отчитываются отдельно, поэтому оплата чемоданом наличных на практике невозможна.

Чем отличаются правила разных эмиратов

Эмират	Что доступно иностранцу
Дубай	фрихолд в назначенных зонах, лизхолд до 99 лет за их пределами
Абу-Даби	фрихолд в инвестиционных зонах (Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Раха, Масдар) — разрешён с 2019 года; ранее только права на 99 лет
Шарджа	полной собственности для иностранцев нет, доступен узуфрукт на срок до 100 лет
Рас-эль-Хайма	фрихолд в отдельных проектах, например в Аль-Хамра-Виллидж и Мина-Аль-Араб
Аджман	фрихолд в ряде проектов на побережье
Умм-эль-Кайвайн, Фуджейра	предложение ограничено, чаще встречаются проекты с правом пользования

Отсюда простое правило: цена квадратного метра в северных эмиратах ниже, но проверять там нужно не только объект, но и сам правовой режим — доля предложений с ограниченным правом там выше, чем в Дубае.

С чего начать проверку перед покупкой

1. Уточнить, находится ли объект во фрихолд-зоне того эмирата, где он расположен.
2. Запросить выписку о праве собственности и сверить имя продавца с паспортом.
3. Проверить, нет ли обременения ипотекой и долгов по обслуживанию.
4. Узнать размер ежегодного взноса управляющей компании — в Дубае он считается по площади и заметно различается по районам.
5. Заложить сверх цены объекта 7–10 % на сборы, комиссии и оформление.

Эти шаги разобраны подробно в главах о проверке объекта, сделке и расходах.

Расчёт по сделке в Грузии проводят банковским переводом на счёт продавца в день подачи документов на регистрацию. Деньги заводят в страну переводом на свой счёт в грузинском банке либо ввозят наличными — с обязательным декларированием суммы свыше 30 000 лари или её эквивалента. Банки проверяют происхождение средств, поэтому договор купли-продажи, выписки и документы об источнике денег готовят заранее: задержка перевода на несколько дней срывает дату сделки чаще, чем любые другие мелочи.

Как перевести деньги и какие комиссии

Способ	Комиссия	Срок
Банковский перевод SWIFT	комиссия банка-отправителя плюс фиксированный сбор порядка 15–30 долларов, у отдельных банков — процент от суммы	1–5 рабочих дней
Платёжные сервисы и системы переводов	2–5% в зависимости от оператора	от нескольких минут до суток
Ввоз наличных	без комиссии, но с декларированием свыше 30 000 лари	сразу

Что снижает риск задержки:

1. Сверьте реквизиты по банковской выписке получателя. Грузинский IBAN начинается на GE и содержит 20 знаков после кода страны; ошибка в реквизитах разворачивает платёж, а возврат идёт две-четыре недели, комиссия при этом теряется.
2. Заранее сообщите банку назначение платежа. Формулировка «покупка недвижимости, договор от такой-то даты» с приложенным договором проходит проверку быстрее общего «перевод собственных средств».
3. Не дробите сумму на десятки мелких переводов. Для банка это повод для дополнительных вопросов, а не способ их избежать.
4. Держите запас времени — минимум неделя между отправкой денег и датой сделки.

В какой валюте рассчитываются

Цены в объявлениях называют в долларах, а расчёты между сторонами в стране проводят в лари. Практическая схема: в договоре фиксируют сумму в долларах и указывают, что платёж исполняется в лари по курсу Национального банка Грузии на день оплаты.

Курсовые потери несёт тот, кто не зафиксировал условие в договоре. Поэтому в тексте прописывают:

• сумму цифрами в обеих валютах;
• курс и дату, по которым она пересчитывается;
• кто платит банковские комиссии — отправитель, получатель или каждый свои.

Обменивать крупную сумму лучше через банк в день расчёта, а не в обменных пунктах частями: курс сопоставим, но происхождение денег документально подтверждено.

Безопасно ли платить наличными

Наличные в грузинских сделках распространены, но у них три слабых места: пересчёт и проверка купюр, отсутствие удобного доказательства оплаты и лимиты на границе.

Правила ввоза и вывоза:

• сумма до 30 000 лари или её эквивалента ввозится и вывозится без декларации;
• всё, что выше, декларируется на границе;
• нарушение грозит штрафом — до 10% от суммы, вплоть до изъятия средств.

Если расчёт всё же наличными:

1. Проводите его в отделении банка, где купюры пересчитает и проверит кассир.
2. Сразу вносите деньги на счёт продавца — тогда останется банковский документ.
3. Берите расписку с указанием суммы, объекта, кадастрового кода и даты.
4. Не передавайте деньги до подачи документов на регистрацию.

Более спокойная альтернатива — перевод со счёта на счёт в день сделки, а при сложных условиях — расчёт через нотариальный депозит.

Нужен ли счёт в местном банке

Для самой сделки — нет: заплатить можно переводом из зарубежного банка. Но счёт в грузинском банке нужен почти сразу после покупки:

• оплата коммунальных услуг и сбора за обслуживание дома;
• получение арендных платежей;
• уплата налога с дохода от аренды;
• расчёты с подрядчиками при ремонте.

Счёт открывают нерезиденту по загранпаспорту; банк проводит проверку и может запросить подтверждение источника средств и цели открытия. Срок — от одного дня до нескольких недель в зависимости от банка и профиля клиента.

Как вывести деньги при продаже

Валютных ограничений на вывод средств в Грузии нет: деньги от продажи переводят за рубеж со своего счёта. Готовьте пакет, который банк спросит при крупном исходящем переводе:

• договор купли-продажи объекта;
• выписку из Публичного реестра о переходе права к покупателю;
• документы о поступлении денег от покупателя;
• подтверждение уплаты налога, если он возник.

Налог с продажи жилой недвижимости не возникает, если объект был в собственности более 2 лет; при продаже раньше ставка составляет 5% с прибыли. Коммерческая недвижимость облагается по ставке 20% независимо от срока владения. Продавать через месяц после покупки с прибылью и рассчитывать на нулевой налог не стоит — этот срок проверяется по датам регистрации в реестре.

Готовая вторичка с оформленным iskân — самый предсказуемый вариант для того, кто покупает первое жильё в Турции: дом стоит, соседи известны, взносы за обслуживание посчитаны, а право собственности переоформляется в день сделки. Новостройка на этапе стройки дешевле на 15–30% и даёт выбор планировки, но её риски — сроки, качество и документы — покупатель берёт на себя.

Чем новостройка отличается от вторички по рискам

Что сравниваем	Стройка (проект не сдан)	Готовый дом
Документ на объект	сервитут на этаж (kat irtifakı) или договор обещания продажи	право собственности на помещение (kat mülkiyeti)
Разрешение на ввод (iskân)	ещё нет	должно быть на руках
Главный риск	срок сдачи и качество исполнения	скрытые дефекты, долги, незаконные переделки
Расчёт	этапами, по графику застройщика	одним платежом на сделке
Взносы за обслуживание	заранее неизвестны	известны текущей суммой

При покупке в стройке защиту даёт только один документ — нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) с отметкой (şerh) в земельном реестре. Отметка мешает застройщику продать то же помещение второй раз. Расписка от офиса продаж такой защиты не даёт.

У готового дома вопрос номер один — iskân, то есть разрешение на пользование зданием (yapı kullanma izin belgesi). Без него в квартиру не подключают постоянные счётчики воды и электричества, а следующая продажа идёт со скидкой. Спрашивайте документ у продавца и сверяйте с данными муниципалитета.

На что смотреть при осмотре квартиры

Смотрите в сухой сезон и второй раз — после дождя или вечером, когда слышно улицу.

1. Сырость и плесень. Проверьте углы наружных стен, потолок под кровлей, стену за душевой кабиной. На побережье это дефект номер один.
2. Вода и напор. Откройте кран на верхнем этаже и посмотрите, есть ли бак и насос: летом в курортных районах напор падает.
3. Отопление. Уточните, чем греют: кондиционерами, газовым котлом (kombi) или центрально. Зимой в Анталье и Аланье в квартире без отопления держится 14–17 °C.
4. Ориентация окон. Юг и запад — жара с полудня до вечера и высокий счёт за кондиционер; север — прохлада и сырость.
5. Общее имущество. Лифт, кровля, фасад, бассейн, генератор: их ремонт делится на всех собственников через взносы.
6. Взносы за обслуживание (aidat). Спросите точную сумму за месяц и что в неё входит, а также нет ли решения о крупном ремонте — новый собственник платит его наравне со старыми.
7. Парковка и кладовая. Проверьте, закреплены ли они за помещением в документах, а не отданы по устной договорённости управляющего.
8. Планировка против документа. Сравните фактические стены с поэтажным планом: снесённая несущая стена или застеклённый балкон, оформленный как комната, — это незаконная переделка, и узаконивать её придётся новому владельцу.

Как проверить сейсмостойкость и год постройки дома

Год постройки — первый фильтр. Нормы сейсмостойкости в Турции пересматривали в 1998 и 2000 годах, а действующие требования (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) применяются к домам, спроектированным с 2019 года. Практическое следствие: дом до 2000 года постройки проверяют отдельно и с расчётом на усиление или снос, дом 2000–2018 годов — по документам стройконтроля, дом после 2019 года — по действующим нормам.

Что запросить и где:

• Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и iskân — у продавца, сверка в муниципалитете (belediye). В них стоит дата и класс здания.
• Заключение стройконтроля (yapı denetim) — для домов, построенных после введения обязательного технадзора.
• Собственная экспертиза. Гражданский инженер осматривает дом, оценивает бетон и армирование, при необходимости берёт пробы. Услуга платная и назначается по объекту — заказывайте до задатка, а не после.
• Полис DASK — обязательное страхование от землетрясения. Без него не переоформляют коммунальные абонементы, а страховая сумма ограничена и покрывает не всю стоимость жилья.

Признаки, при которых от объекта отказываются без экспертизы: трещины по несущим стенам и на стыках колонн, следы усиления без документов, первый этаж, полностью переделанный под витрины магазинов, подвал с водой.

Что важно знать про район и инфраструктуру

• Сезонность. В курортных районах часть кафе, рынков и школ работает только с апреля по октябрь. Зимой это спальный район, и это надо увидеть, а не представить.
• Транспорт без машины. Проверьте, ходит ли рядом долмуш и трамвай, как часто и до какого часа. Расстояние до моря считайте шагами по жаре, а не по карте.
• Ежедневная инфраструктура. Рынок (pazar) по дням недели, аптека, семейный врач, государственная больница, школа с классом для детей, не говорящих по-турецки.
• Планы застройки. В муниципалитете смотрят зонирование (imar planı): вид на море закрывает соседний участок, если на нём разрешена высотная стройка.
• Вода и уклон. Улицы в низинах на побережье подтапливает при сильных дождях; следы на стенах первых этажей это показывают.
• Шум. Ночные заведения, мечеть, автомагистраль, стройка по соседству — единственный способ узнать это, приехать вечером.

Сколько времени занимает поиск объекта

При готовом решении по району и бюджету на выбор уходит одна поездка на 5–10 дней с 10–15 просмотрами. Когда район ещё не выбран, реальный срок — 2–3 месяца и две поездки: первая на знакомство с районами, вторая на просмотры и задаток.

Порядок работы, который экономит поездки:

1. За месяц до поездки соберите объявления и отметьте объекты на карте — так видно, что цена привязана к району, а не к ремонту.
2. Заранее выясните, кому платит агент: в Турции комиссию платят обе стороны, порядок — 2% от цены с покупателя, и она обсуждается до просмотров.
3. На просмотрах фиксируйте кадастровые данные каждой квартиры (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) — по ним проверяют ограничения и обременения.
4. На понравившийся объект берите паузу в один день. Уходящая на глазах цена — приём продажи, а не свойство рынка.
5. Задаток вносите только по письменному предварительному договору с условиями возврата: отказ управления кадастра, обременение, отсутствие iskân.

Одно решение о районе стоит дороже всех остальных: квартиру можно продать за несколько месяцев, а неудачный район изменить нельзя.