Cto Inostranec Mozet Kupit' Vo V'etname, A Cto Net

Землю в полную собственность (Hak Milik) иностранец в Индонезии купить не может: это право закреплено за гражданами. Доступны четыре законных пути — дом на праве пользования (Hak Pakai) сроком до 80 лет, апартамент в многоквартирном доме, долгосрочная аренда и владение через собственную компанию. Требование к покупателю одно: действующий иммиграционный документ. Ограничения — один объект на человека или семью, участок не более 2 000 м² и минимальная цена: от 5 млрд IDR за дом в Джакарте, на Бали и на Яве.

Может ли иностранец владеть землёй

Нет, и запрет сформулирован жёстко. Земельный закон объявляет ничтожной любую сделку, которая прямо или косвенно передаёт иностранцу право собственности на землю: такая сделка не создаёт прав, а участок обращается в пользу государства. Отсюда же следует, что схема с оформлением земли на местного «держателя» не защищает покупателя — суды признают такие договоры недействительными, а деньги при этом не возвращаются.

Зато сам иностранец, находящийся в Индонезии, вправе иметь право пользования: «orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki Hak Pakai».

Что можно оформить	На что	Кому подходит
Hak Pakai — право пользования	дом на земле	тем, кто хочет жить в отдельном доме и держать право на своё имя
Право на квартиру в многоквартирном доме	апартамент на земле с правом пользования или правом застройки	тем, кто покупает в городе или в комплексе с управлением
Hak Sewa — аренда	земля и дом по договору на срок	тем, кто не набирает минимальную цену либо берёт объект на 20–30 лет
Hak Guna Bangunan через свою компанию (PT PMA)	земля под коммерческую застройку и аренду	тем, кто покупает под сдачу и бизнес

Чем право пользования отличается от права собственности

	Hak Milik (собственность)	Hak Pakai (право пользования)
Кому доступно	только гражданам Индонезии	иностранцу с иммиграционным документом
Срок	бессрочно	30 лет, продление до 20 лет, возобновление до 30 лет
Продажа	свободно	свободно, но покупатель-иностранец обязан отвечать тем же требованиям
Наследование	без ограничений	наследуется; наследник, не подходящий под требования, обязан продать объект
Залог	принимается банками	может обременяться, но кредит иностранцу дают неохотно
Сдача в аренду	свободно	разрешена, если это не превращает жильё в гостиничный бизнес без лицензии

Срок права пользования не единый: 30 лет первичного срока, затем продление на 20 лет и возобновление ещё на 30 — суммарно до восьмидесяти лет. Продление не автоматическое: его оформляют заранее, и за него платят.

Какие требования к статусу пребывания у покупателя

Основное требование сформулировано так: «Wajib memiliki dokumen keimigrasian yang berlaku (visa, izin tinggal, atau paspor yang sah)». То есть достаточно действующего иммиграционного документа, а вид на жительство обязательным условием покупки не является.

Что из этого следует на практике:

• Карточка ITAS или ITAP упрощает всё остальное: без неё сложнее открыть счёт в местном банке, получить налоговый номер и провести платёж по сделке в рупиях.
• Налоговый номер NPWP нужен для уплаты налога на приобретение и для регистрации права.
• Нотариус проверит статус: копию паспорта и иммиграционного документа приложат к акту, а расхождение данных остановит регистрацию.
• Срок иммиграционного документа не ограничивает срок права: право пользования не сгорает вместе с визой, но при его продлении статус спросят снова.

Какие ограничения по площади и стоимости объекта

Количество и площадь. Правило простое: «Hanya satu bidang tanah atau unit rumah susun per orang/keluarga. Luas tanah maksimal 2.000 m²». Больше одного объекта или участок крупнее двух тысяч квадратных метров — только с разрешения министра по земельным вопросам и при доказанной пользе для экономики региона.

Минимальная цена. Решение министерства задаёт нижнюю планку по провинциям — она отсекает иностранцев от дешёвого и субсидированного жилья:

Регион	Дом на земле	Апартамент
Джакарта	от 5 млрд IDR	от 3 млрд IDR
Бали	от 5 млрд IDR	от 3 млрд IDR
Западная, Центральная, Восточная Ява, Джокьякарта, Бантен	от 5 млрд IDR	от 2 млрд IDR
Северная Суматра, Западные Малые Зундские острова	от 3 млрд IDR	от 1 млрд IDR
Восточный Калимантан, Южный Сулавеси	от 2 млрд IDR	от 1 млрд IDR
Остальные провинции	от 1 млрд IDR	от 1 млрд IDR

Для бывших граждан Индонезии, сменивших гражданство, пороги ниже. Планку смотрят по провинции, где стоит объект: цена ниже минимальной делает регистрацию невозможной, даже если продавец согласен.

Чего иностранцу купить нельзя

• Землю в собственность — ни на своё имя, ни через договор с местным «держателем».
• Сельскохозяйственную землю под ведение хозяйства: она предназначена гражданам и кооперативам.
• Жильё дешевле минимальной цены для этой провинции, включая субсидированные программы.
• Больше одного объекта без отдельного разрешения министра.
• Участок с несоответствующим назначением: земля под сельское хозяйство или зелёную зону не годится под жилой дом, а разрешение на строительство по ней не выдадут.

Особый случай — Бали, где в 2026 году появился региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев. Для покупателя это означает: схемы, которые прежде считались бытовым риском, теперь разбираются как нарушение регионального регулирования.

Что проверить до выбора объекта

1. Какое право оформлено на землю под объектом: собственность гражданина, право пользования или право застройки.
2. Проходит ли цена минимальную планку для этой провинции.
3. Не превышает ли участок 2 000 м² и нет ли у вас уже другого объекта в Индонезии.
4. Совпадает ли назначение земли с тем, как вы планируете её использовать.
5. Есть ли действующий иммиграционный документ и налоговый номер, чтобы сделку можно было оформить и оплатить законно.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранцу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за 4 рабочих дня за 50 лари или быстрее за отдельную плату.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля — недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение действует с 2017 года и распространяется на участки за пределами городской черты: пашни, пастбища, многолетние насаждения.

Обычные подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решается муниципалитетом, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег, а не после.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной: в выписке из Публичного реестра категория указана прямо.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года; ранее было 100 000 долларов).

То есть покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности. Порядок такой:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Признак	Покупка на физическое лицо	Покупка на грузинскую компанию
Регистрация	сразу, документов минимум	сначала регистрация компании в Доме юстиции
Налог на имущество	только если годовой доход домохозяйства выше 40 000 лари, ставка до 1%	1% от стоимости имущества компании
Сдача в аренду	жилая — 5% с валового дохода	облагается в общем порядке, ставка выше
Продажа	через 2 года владения налога на прирост нет	доход входит в прибыль компании
Вид на жительство по объекту	доступен	не даёт основания: собственник — компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

Иностранец покупает жильё в ОАЭ в полную собственность только в специально назначенных зонах — их называют фрихолд-зонами. Резидентская виза для покупки не нужна: достаточно паспорта и денег на счёте. За пределами этих зон иностранцу доступны договоры долгосрочного пользования на срок до 99 лет, а состав зон и сами правила в каждом эмирате свои.

В каких зонах иностранцу разрешена полная собственность

В Дубае фрихолд для иностранцев действует с 2002 года, а перечень зон закреплён нормативно. Самые известные из них:

• Дубай-Марина, Джумейра-Лейк-Тауэрс, Пальма-Джумейра;
• Даунтаун, Бизнес-Бей, Дубай-Крик-Харбор;
• Джумейра-Виллидж-Серкл, Дубай-Хиллз, Арабиан-Ранчес, Дамак-Хиллз;
• Дубай-Саут, Мохаммед-бин-Рашид-Сити, финансовый центр DIFC.

Всего таких зон в эмирате больше шестидесяти, и их список расширяется вместе с новыми проектами. Проверять принадлежность объекта к фрихолд-зоне нужно не по описанию в объявлении, а по выписке о праве собственности и данным земельного департамента.

Чем полная собственность отличается от права аренды на срок

Что сравниваем	Фрихолд (полная собственность)	Лизхолд и узуфрукт
Срок	бессрочно	до 99 лет, в отдельных эмиратах до 100
Что принадлежит	и помещение, и доля в земле	право пользования, земля остаётся у владельца
Перепланировка и перестройка	по согласованию с управляющей компанией	только с согласия собственника земли
Продажа и наследование	свободно	с ограничениями по договору
Документ	выписка о праве собственности (title deed)	зарегистрированный долгосрочный договор

Практический вывод: для жизни разница почти не ощущается, а для перепродажи ощущается сильно — объект с ограниченным сроком права дешевеет по мере приближения к концу этого срока.

Нужен ли статус резидента для покупки

Нет. Покупка недвижимости в ОАЭ не требует ни визы, ни вида на жительство, ни местного счёта: сделку регистрируют по паспорту, а деньги переводят из-за рубежа. Зависимость обратная — купленный объект даёт право подать на резидентскую визу: от 750 000 дирхамов на 2 года и от 2 млн дирхамов на 10 лет.

Что на практике всё равно понадобится:

• счёт в местном банке — для оплаты сборов, коммунальных услуг и взносов управляющей компании; открывают и нерезидентам, но дольше и с большим числом вопросов;
• подтверждение происхождения средств — обязательная процедура и у застройщика, и у банка;
• личное присутствие или доверенность — сделку можно провести дистанционно, если доверенность оформлена и легализована по правилам ОАЭ.

Есть ли ограничения по гражданству покупателя

Общего запрета по гражданству в правилах покупки нет: во фрихолд-зонах жильё покупают граждане любых стран. Отдельный режим только у граждан ОАЭ и стран Персидского залива — им доступна покупка земли и жилья по всей стране, а не только в назначенных зонах.

При этом любой покупатель проходит проверку на стороне банка и застройщика: подтверждение источника денег, проверка санкционных и комплаенс-списков, декларирование крупных расчётов. Сделки с наличными свыше установленного порога отчитываются отдельно, поэтому оплата чемоданом наличных на практике невозможна.

Чем отличаются правила разных эмиратов

Эмират	Что доступно иностранцу
Дубай	фрихолд в назначенных зонах, лизхолд до 99 лет за их пределами
Абу-Даби	фрихолд в инвестиционных зонах (Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Раха, Масдар) — разрешён с 2019 года; ранее только права на 99 лет
Шарджа	полной собственности для иностранцев нет, доступен узуфрукт на срок до 100 лет
Рас-эль-Хайма	фрихолд в отдельных проектах, например в Аль-Хамра-Виллидж и Мина-Аль-Араб
Аджман	фрихолд в ряде проектов на побережье
Умм-эль-Кайвайн, Фуджейра	предложение ограничено, чаще встречаются проекты с правом пользования

Отсюда простое правило: цена квадратного метра в северных эмиратах ниже, но проверять там нужно не только объект, но и сам правовой режим — доля предложений с ограниченным правом там выше, чем в Дубае.

С чего начать проверку перед покупкой

1. Уточнить, находится ли объект во фрихолд-зоне того эмирата, где он расположен.
2. Запросить выписку о праве собственности и сверить имя продавца с паспортом.
3. Проверить, нет ли обременения ипотекой и долгов по обслуживанию.
4. Узнать размер ежегодного взноса управляющей компании — в Дубае он считается по площади и заметно различается по районам.
5. Заложить сверх цены объекта 7–10 % на сборы, комиссии и оформление.

Эти шаги разобраны подробно в главах о проверке объекта, сделке и расходах.

Сдавать купленную квартиру иностранный собственник вправе. Условий три: уведомить районный орган управления жильём о том, что квартира сдаётся, платить налог с дохода и не превращать жильё в гостиницу. Налог при годовой выручке выше порога — 10% с оборота: 5% налога на добавленную стоимость и 5% подоходного. Посуточная сдача в обычном жилом доме запрещена, и штрафуют за неё собственника, а не гостя.

Что нужно оформить до первого арендатора

1. Сертификат собственности на руках — сдавать квартиру, на которую документ ещё не выдан, нельзя.
2. Уведомление районного органа управления жильём о сдаче: для иностранного собственника это отдельное требование закона.
3. Договор аренды в письменной форме, в донгах. Нотариальное удостоверение не обязательно, но договор понадобится налоговой и управляющей компании дома.
4. Регистрация налогоплательщика — по месту нахождения квартиры, с получением налогового номера, если его ещё нет.
5. Регистрация пребывания арендатора-иностранца в местном органе полиции. За постояльцев в своей квартире отвечает собственник.

Отдельного разрешения на предпринимательскую деятельность физическому лицу для сдачи жилья не требуется: достаточно налоговой регистрации и деклараций.

Сколько платят с дохода

Годовая выручка от аренды	Что платится
до порога освобождения (200 млн ₫ в год)	налог не начисляется
выше порога	5% НДС + 5% подоходного налога с полной суммы выручки

Важная деталь: 10% считаются с оборота, а не с прибыли. Плату за обслуживание дома, ремонт и комиссию агентства из базы не вычитают. Если по договору коммунальные платежи входят в стоимость аренды, они тоже попадают в базу — поэтому их обычно выносят отдельной строкой и оставляют на арендаторе.

К этому добавляется годовой лицензионный сбор — от 300 тыс ₫ до 1 млн ₫ в зависимости от оборота; при выручке ниже порога освобождения он не взимается.

Декларацию подают по каждому договору либо раз в год — способ выбирается при регистрации. Просрочка уплаты даёт пеню, а неучтённая аренда всплывает при продаже квартиры и при проверке дома управляющей компанией.

Посуточная сдача

Краткосрочная сдача в жилом многоквартирном доме считается использованием жилья не по назначению и запрещена. На практике это означает:

• управляющие компании блокируют карты доступа и лифты для потока гостей;
• жалоба соседей заканчивается штрафом собственнику;
• площадки бронирования снимают объявление по обращению управляющей компании.

Законная посуточная сдача возможна в зданиях с назначением апарт-отеля или сервисных апартаментов (condotel, officetel), где такая деятельность заложена в проект, а также при оформлении гостиничной деятельности с соблюдением требований к безопасности и регистрации гостей. Назначение здания указано в документах проекта — это первое, что нужно проверить, если посуточная сдача входит в план окупаемости.

Управляющая компания

Формат	Комиссия	Что входит
Долгосрочная аренда	10–20% арендной платы	поиск арендатора, договор, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	20–30% выручки	заселение, уборка, бельё, объявления на площадках
Разовый поиск арендатора	0,5–1 месячная плата	только подбор и договор

Чего управляющая компания обычно не берёт на себя: уплату ваших налогов, уведомление органа управления жильём и ответственность за простой. Налоговые обязанности остаются на собственнике, даже когда деньги приходят через посредника.

Что учесть в расчёте доходности

• Доходность по квартирам в крупных городах — порядка 4–6% годовых в донгах до налогов; посуточная сдача даёт больше валовой выручки при заметно больших расходах и простоях.
• Плата за обслуживание дома платится и в месяцы простоя.
• Ремонт и мебель обновляются каждые 3–5 лет: в сегменте аренды экспатами это условие спроса.
• Курс валюты: аренда получается в донгах, а расходы на жизнь могут быть в другой валюте.

Если квартира куплена ради дохода, планируйте её как бизнес с оборотным налогом 10% — по итоговым цифрам это ближе к реальности, чем расчёт по одной арендной ставке.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10% площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10% по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, поэтому статус конкретного адреса проверяют в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки, если покупка нужна ради ВНЖ.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра в рамках рассмотрения заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения по заявлению: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации разумно вносить только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10% на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4% от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2% с покупателя и 2% с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10% иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он старше трёх месяцев;
• нет справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Ипотеку иностранцу во Вьетнаме дают редко, и почти всегда — тому, кто здесь работает: с разрешением на работу, карточкой временного пребывания и зарплатой во вьетнамском банке. Первый взнос в таких кредитах — от 30%, ставка после промо-периода выходит на 10–13% годовых, а срок ограничен не только возрастом заёмщика, но и сроком его разрешения на пребывание. Основной способ купить в рассрочку — график платежей застройщика, и правила там задаёт закон, а не продавец.

Дают ли банки кредит иностранцу

Право заложить жильё во вьетнамском банке у иностранного собственника есть. Проблема на стороне банка: срок владения жильём у иностранца ограничен пятьюдесятью годами, а его пребывание в стране — визой, и кредитный комитет считает это повышенным риском.

Кто в реальности кредитует:

• банки с иностранным участием — HSBC, Standard Chartered, Shinhan, UOB: у них есть программы для экспатов с рабочим контрактом;
• крупные местные банки — рассматривают иностранцев точечно, обычно при зарплатном проекте у того же банка;
• банки-партнёры застройщика — самый проходимый вариант в новостройках, потому что объект банку уже знаком.

Без вида на жительство и дохода во Вьетнаме шансы близки к нулю. Кредит под залог зарубежной недвижимости в своей стране в такой ситуации обходится дешевле.

Первый взнос и ставки

Условие	Типичное значение
Первый взнос	30–50% стоимости
Промо-ставка на первый год-два	6–9% годовых
Ставка после промо-периода	база банка плюс маржа 3–4%, итого 10–13%
Срок кредита	до 20–25 лет, но не дольше срока разрешения на пребывание
Комиссия за досрочное погашение	1–3% в первые годы

Промо-ставка — главная ловушка расчёта: платёж считают по ней, а через два года он вырастает в полтора раза. Считать бюджет нужно по ставке после промо-периода, и просить у банка таблицу платежей на весь срок.

Что банк принимает как подтверждение дохода

1. Трудовой договор с вьетнамской компанией и разрешение на работу.
2. Карточку временного пребывания сроком, сопоставимым со сроком кредита.
3. Справку о заработной плате за 6–12 месяцев и выписку по счёту, куда она приходит.
4. Декларацию о подоходном налоге за прошлый год.
5. Для предпринимателя — отчётность компании и подтверждение доли участия.

Доход из-за рубежа учитывают неохотно: часть банков не принимает его вовсе, часть — с понижающим коэффициентом и переводом документов с легализацией.

Как устроена рассрочка от застройщика

В новостройке платят по графику, привязанному к этапам строительства: подписание договора, завершение фундамента, каждый следующий этаж, передача ключей, выдача сертификата. Типичный ритм — 5–10% каждые два-три месяца.

Закон ставит рамки, и они защищают покупателя:

• депозит до подписания договора — не более 5% цены, и брать его можно только за объект, допущенный к продаже;
• до передачи объекта покупатель платит не более 70% цены, а если продавец — компания с иностранным капиталом, не более 50%;
• до выдачи сертификата собственности — не более 95%, остаток вносится после его получения;
• продажа строящегося жилья требует банковской гарантии обязательств застройщика.

Беспроцентная рассрочка на 1–2 года — обычная акция; при этом цена по рассрочке выше, чем при единовременной оплате, на 5–10%. Скидка за полную оплату — это и есть стоимость рассрочки.

Чем рассрочка рискованнее кредита

• Нет независимой проверки объекта. Банк перед выдачей кредита проверяет разрешения, залоги и квоту для иностранцев; застройщик, продающий в рассрочку, проверяет только вашу платёжеспособность.
• Просрочка платежа стоит дорого. Договоры предусматривают пени и расторжение с удержанием части внесённого — иногда всей суммы депозита и штрафа сверх него.
• Срок сдачи двигается. Компенсация за задержку прописана не всегда, а взыскивать её приходится через переговоры или суд.
• Сертификат приходит позже ключей. Между заселением и получением документа проходит от нескольких месяцев до нескольких лет, и всё это время продать квартиру можно только переуступкой договора.

Что проверить до подписания: наличие банковской гарантии, разрешение на продажу будущего жилья от органа управления строительством, свободную квоту для иностранцев в этом доме и пункт об ответственности застройщика за срыв срока.

Сверх цены квартиры покупатель во Вьетнаме тратит примерно 3–5% стоимости, и почти всё это — два платежа: фонд обслуживания дома 2% и регистрационный сбор 0,5%. Остальное — нотариус, выдача сертификата и первые платежи за содержание. НДС 10% в цене новостройки обычно уже учтён, но проверять это нужно в договоре: формулировка «цена без НДС» меняет бюджет сразу на десятую часть.

Что платит покупатель

Платёж	Сколько	Когда
НДС на новостройку	10%	в составе цены застройщика
Фонд обслуживания дома (phí bảo trì)	2% стоимости без НДС	при приёмке квартиры
Регистрационный сбор (lệ phí trước bạ)	0,5%	при оформлении сертификата
Нотариальное удостоверение договора	по шкале от суммы сделки	при подписании
Выдача сертификата собственности	от 100 тыс ₫	при регистрации
Плата за обслуживание	8–25 тыс ₫ за м² в месяц	с момента передачи ключей

Фонд обслуживания — деньги дома, а не застройщика: из него потом ремонтируют лифты, фасад, насосы и кровлю. Регистрационный сбор считается от цены договора, но не ниже нормативной таблицы провинции.

Нотариус: сколько это стоит

Договор купли-продажи между физическими лицами удостоверяется нотариально, и тариф считается по шкале от суммы сделки. Ориентиры: при цене до 1 млрд ₫ — 0,1% от суммы, при 1–3 млрд ₫ — 1 млн ₫ плюс 0,06% с превышения над миллиардом, при 3–5 млрд ₫ — 2,2 млн ₫ плюс 0,05%. Верхняя граница тарифа — 70 млн ₫, до неё доходят только крупные сделки.

К тарифу добавляется перевод документов и услуги нотариальной конторы — обычно ещё 500 тыс – 2 млн ₫. Для иностранца перевод паспорта и договора на вьетнамский обязателен.

При покупке у застройщика нотариус не нужен: договор долевого участия подписывается напрямую с компанией.

Комиссия агента

В новостройках комиссию платит застройщик — она уже заложена в цену, и покупатель ничего не доплачивает. Скидка «в обход агента» у застройщика не появляется: прайс единый.

На вторичном рынке комиссия составляет 1–2% от суммы сделки и по обычаю ложится на продавца. Иностранцу чаще имеет смысл нанять собственного представителя с почасовой или фиксированной оплатой: агент продавца работает на продавца, а проверка правового статуса объекта — самая рискованная часть сделки.

Юридическое сопровождение отдельной фирмой обходится в 15–40 млн ₫ за сделку и закрывает проверку разрешений, квоты для иностранцев и текста договора.

Что появляется сразу после передачи ключей

• Плата за обслуживание — от 8 тыс ₫ за м² в месяц в простом доме до 25 тыс ₫ и выше в комплексах с бассейном и охраной. Для квартиры 70 м² это 560 тыс – 1,75 млн ₫ в месяц.
• Парковка — 100–200 тыс ₫ в месяц за место для байка и 1–1,5 млн ₫ за автомобиль.
• Электричество и вода — по счётчикам, тариф на электричество прогрессивный.
• Отделка и мебель. Квартиры сдаются в разной степени готовности: от голых стен до полной меблировки. Разница между «без отделки» и «под ключ» — обычно 5–12 млн ₫ за м².

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет; для квартир начисляется лишь налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены, и в пересчёте на квартиру это сотни тысяч донгов в год.

Какой запас закладывать

Правило простое: к цене объекта прибавьте 5% и отдельно посчитайте отделку.

Для квартиры за 3 млрд ₫ бюджет выглядит так:

1. фонд обслуживания 2% — 60 млн ₫;
2. регистрационный сбор 0,5% — 15 млн ₫;
3. нотариус и оформление — 3–5 млн ₫ на вторичном рынке;
4. юридическая проверка — 15–40 млн ₫;
5. первые платежи за обслуживание и парковку — около 2 млн ₫ в месяц.

Итого около 100 млн ₫ сверх цены, без учёта мебели. Если квартира покупается в строящемся доме, эти расходы возникают не в день подписания, а при приёмке — через год-два, и к тому моменту курс валюты может измениться; закладывать сумму лучше в донгах.

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет — собственник платит за обслуживание дома и коммунальные услуги. Для квартиры 70 м² это обычно 0,6–1,8 млн ₫ в месяц платы за обслуживание плюс электричество, вода и парковка. Разовый взнос в фонд ремонта — 2% стоимости квартиры — вносится один раз, при приёмке, и больше не повторяется.

Из чего складывается плата за обслуживание

Ставка считается за квадратный метр в месяц и зависит от класса дома:

Класс дома	Ставка за м² в месяц	Что входит
Простой жилой дом	8–12 тыс ₫	охрана, уборка мест общего пользования, лифты, вывоз мусора
Средний сегмент	12–18 тыс ₫	то же плюс бассейн, тренажёрный зал, озеленение
Премиум	20–30 тыс ₫ и выше	консьерж, круглосуточная стойка, обслуживание территории

Отдельно оплачиваются парковка (100–200 тыс ₫ за место для байка, 1–1,5 млн ₫ за автомобиль), электричество по прогрессивному тарифу и вода по счётчику. Интернет и телевидение — по договору с провайдером.

Ставку обслуживания утверждает общее собрание собственников; до его проведения действует ставка, указанная в договоре с застройщиком.

Есть ли ежегодный налог на владение

Налога на недвижимость в привычном виде нет. Есть налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены земельного участка: для квартиры он считается от доли, приходящейся на неё, и составляет от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч донгов в год. Квитанция приходит через районную налоговую или управляющую компанию.

Оплаченные квитанции стоит хранить: их спрашивают при продаже квартиры.

Кто отвечает за ремонт общего имущества

Крыша, фасад, лифты, насосы, электрощитовые и парковка — общее имущество дома. Ремонтируется оно из фонда обслуживания, того самого взноса в 2%, который собирается со всех покупателей и хранится на отдельном счёте.

Распоряжается фондом правление дома (ban quản trị), избранное общим собранием собственников. Правление нанимает управляющую компанию, утверждает смету ремонта и отчитывается перед собранием. Иностранный собственник участвует в собрании и голосует наравне с остальными, а вот избираться в правление ему не всегда удаётся — состав правления определяется решением собрания.

Внутри квартиры всё, что за входной дверью, — забота собственника: сантехника, проводка, кондиционеры, окна.

Страхование жилья

Для многоквартирных домов действует обязательное страхование от пожара и взрыва — его оформляет управляющая компания на здание, а расходы распределяются между собственниками через плату за обслуживание. Это страхование конструкции здания, оно не покрывает вашу отделку и вещи.

Собственный полис на квартиру оформляется добровольно, стоит порядка 1–3 млн ₫ в год и покрывает отделку, имущество и ответственность перед соседями — залив нижних этажей происходит куда чаще пожара. Полис продают вьетнамские страховщики (Bảo Việt, PVI, PJICO, Bảo Minh), для оформления нужны сертификат собственности и паспорт.

Если квартира сдаётся, ответственность перед арендатором и его имуществом покрывается отдельной оговоркой в полисе — по умолчанию её там нет.

Что делать, если вы подолгу живёте за границей

1. Оформить доверенность. Нотариально удостоверенная доверенность на управление квартирой — на оплату счетов, представительство в правлении дома, сдачу в аренду или продажу. Доверенность, оформленная за рубежом, требует консульской легализации: Вьетнам не участвует в конвенции об апостиле.
2. Настроить автоплатежи за обслуживание и коммунальные услуги с вьетнамского счёта. Долг по обслуживанию блокирует лифтовые карты и мешает продаже.
3. Следить за сроком владения. У иностранца это 50 лет с даты выдачи сертификата с правом продлить один раз; заявление о продлении подают до истечения срока, и пропуск этой даты — самая дорогая ошибка в главе.
4. Оставить доступ к квартире управляющей компании или доверенному лицу: при протечке у соседей вскрывать квартиру будут без вас, но с актом.
5. Проверять почту и уведомления дома — собрания собственников и решения о ремонте проходят без ожидания вашего возвращения.

Пустая квартира в тропическом климате портится быстрее жилой: раз в два-три месяца её стоит проветривать и запускать кондиционер — это входит в стандартный набор услуг управляющих компаний за 500 тыс – 1,5 млн ₫ в месяц.

При продаже квартиры во Вьетнаме продавец платит подоходный налог 2% от цены сделки — независимо от того, заработал он на ней или потерял. Продать иностранец может и гражданину Вьетнама, и другому иностранцу, если в доме есть свободная квота. Вся сделка от выхода на рынок до перерегистрации занимает 1–3 месяца, а деньги выводятся за рубеж только при подтверждённой истории платежей.

Кому иностранец может продать

• Гражданину Вьетнама или вьетнамской компании — самый простой вариант: покупатель получает жильё без ограничения срока владения, и спрос здесь шире.
• Другому иностранцу — при условии, что квота для иностранцев в доме не выбрана: не более 30% квартир в одном многоквартирном доме. Новый владелец получает остаток вашего 50-летнего срока, а не новый срок.
• Застройщику или инвестору — по обратному выкупу, если такое условие есть в договоре.

Продавать можно после получения сертификата собственности. Пока сертификат не выдан, из сделки выходят переуступкой договора купли-продажи (chuyển nhượng hợp đồng) — она оформляется через застройщика и облагается тем же налогом.

Налог при продаже и кто его платит

Платёж	Ставка	Кто платит
Подоходный налог с передачи недвижимости	2% от цены продажи	продавец
Регистрационный сбор	0,5%	покупатель
Нотариальный тариф	по шкале от суммы	по договорённости, чаще покупатель
Комиссия агента	1–2%	продавец

Налог считается от цены в договоре, но не ниже нормативной таблицы провинции: занижение суммы ради экономии не работает и создаёт риск при выводе денег. Декларация подаётся в течение 10 дней после подписания договора, и без отметки об уплате перерегистрацию не проведут.

Если продаётся единственное жильё, находившееся в собственности более 183 дней, применяется освобождение от налога, но на иностранцев с ограниченным сроком владения оно распространяется редко — вопрос решается налоговой по документам.

Сколько времени занимает продажа

1. Подготовка документов — 1–2 недели: сертификат, паспорт, свидетельство о браке или заявление о статусе, квитанции об оплате обслуживания.
2. Поиск покупателя — от двух недель до нескольких месяцев; ликвиднее всего квартиры в центральных районах и рядом с международными школами.
3. Нотариальное удостоверение договора — один день, при участии обеих сторон или их представителей по доверенности.
4. Налоговая декларация и уплата — 10–20 дней.
5. Перерегистрация права на покупателя — 15–30 дней.

Оплату обычно проводят через аккредитив или блокированный счёт в банке: деньги переходят продавцу после регистрации перехода права. Для иностранца это ещё и способ подтвердить происхождение выручки при переводе за рубеж.

Наследование

Собственность иностранца во Вьетнаме наследуется. Дальше всё зависит от того, вправе ли наследник сам владеть жильём в стране:

• наследник имеет право владеть (въезжает во Вьетнам на законных основаниях, дом не исчерпал квоту) — он получает сертификат на остаток срока владения наследодателя;
• наследник таким правом не обладает — он получает не квартиру, а её стоимость: объект продаётся, и деньги переходят наследнику.

Наследование идёт по завещанию либо по закону, очередями наследников. Завещание, составленное за границей, во Вьетнаме признаётся при условии легализации и перевода; проще, когда завещание на вьетнамское имущество составлено у вьетнамского нотариуса.

Что делать наследникам за границей

1. Собрать документы о смерти и о родстве, перевести их и легализовать консульски — апостиль здесь не применяется, Вьетнам не участвует в соответствующей конвенции.
2. Оформить у вьетнамского нотариуса документ о принятии наследства (văn bản khai nhận di sản) — лично либо через представителя по легализованной доверенности.
3. Дождаться публикации сведений о наследстве — нотариус вывешивает объявление, срок ожидания обычно 15 дней.
4. Подать на перерегистрацию права или на продажу объекта.
5. Уплатить налоги: наследование недвижимости облагается подоходным налогом 10% от стоимости, а при последующей продаже добавляется те же 2%.

Срок на принятие наследства — 10 лет для имущества и 30 лет для недвижимости в части требования о признании права; тянуть с оформлением не стоит: без сертификата квартира не продаётся и не сдаётся, а расходы на её содержание идут.

Как выйти из сделки с застройщиком

Основания для расторжения прописаны в договоре, и закон добавляет к ним свои:

• застройщик задерживает передачу объекта сверх согласованного срока — покупатель вправе расторгнуть договор и требовать возврата уплаченного с процентами и неустойкой;
• застройщик не передаёт сертификат в срок, установленный договором;
• покупатель отказывается сам — договор расторгается на условиях, прописанных в нём, и здесь обычно теряется депозит, а иногда и штраф сверх него.

Практический порядок: письменное уведомление застройщику с указанием нарушенного пункта, срок на устранение, затем требование о возврате. Возврат идёт по тому же банковскому маршруту, по которому шли платежи. Если застройщик тянет, спор решается судом либо арбитражем — оговорку об этом стоит прочитать в договоре до подписания, а не после.

При продаже квартиры и выходе из проекта храните полный комплект: договор, все платёжные документы, налоговые квитанции и подтверждение перевода денег из-за границы. Именно этот комплект банк потребует, когда вы будете переводить выручку домой.

Деньги за квартиру приходят во Вьетнам одним путём: банковским переводом на ваш собственный счёт во вьетнамском банке, оттуда — на счёт продавца. Расчёты по договорам с застройщиком закон разрешает только через банк. Схема имеет прямые последствия при выходе из сделки: вывести выручку от будущей продажи можно лишь в пределах суммы, законно заведённой в страну и подтверждённой документами банка.

Через какой счёт проводят оплату

1. Открыть счёт во вьетнамском банке. Нужны паспорт и действующая виза; большинство банков просит ещё карточку временного пребывания. Открывают валютный счёт и счёт в донгах.
2. Завести деньги переводом SWIFT со своего счёта за рубежом на свой валютный счёт во Вьетнаме. Перевод от третьего лица испортит всю конструкцию: подтвердить происхождение средств потом будет нечем.
3. Конвертировать в донги — расчёты внутри страны идут в национальной валюте.
4. Перевести продавцу с назначением платежа, где указан номер и дата договора.
5. Сохранить все подтверждения: SWIFT-выписки, платёжные поручения, справку банка о зачислении валюты.

Платежи застройщику идут по графику договора, каждый — отдельным поручением с той же ссылкой на договор.

Что банк просит при крупном переводе

• паспорт, визу или карточку временного пребывания;
• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• документ о происхождении средств: выписка со счёта за рубежом, договор продажи имущества, налоговая декларация;
• заполненную анкету по назначению платежа.

Банк-отправитель за границей задаёт те же вопросы, и чем крупнее сумма, тем формальнее проверка. Перевод в 200–300 тыс. долларов без объяснения источника застревает на комплаенсе — документы стоит подготовить до отправки, а не после блокировки.

Почему официальный путь важен для будущей продажи

При продаже квартиры выручка выводится за рубеж только при подтверждении, что деньги в страну заводились законно и налоги уплачены. Банк смотрит на цепочку: перевод из-за границы на ваше имя → оплата по договору → сертификат собственности → договор продажи → квитанция об уплате налога.

Если квартира оплачена наличными или с чужого счёта, звено выпадает, и выводить деньги придётся долго, частями и с объяснениями, а иногда — не выводить вовсе. Поэтому подтверждения хранят до конца владения, а не до получения ключей.

Можно ли платить наличными

По договорам с застройщиком — нет: закон требует расчёта через банк. В сделках между физическими лицами наличные встречаются, и риск здесь несёт покупатель:

• расписка о получении денег без банковского следа слабее платёжного поручения;
• ввоз наличной валюты декларируется на границе при сумме свыше эквивалента 5 000 долларов или 15 млн ₫;
• обмен валюты вне банка и лицензированных пунктов незаконен;
• при последующей продаже происхождение денег подтвердить нечем.

Если часть цены всё же передаётся наличными, деньги вносят на счёт продавца в кассе банка — тогда остаётся приходный документ.

Курс и потери на конвертации

Курс банка на продажу долларов отличается от межбанковского на 0,5–1,5%. При сделке в 200 тыс. долларов это 1–3 тыс. долларов разницы, поэтому крупные суммы имеет смысл обсуждать с валютным отделом банка: при переводе от нескольких сотен тысяч долларов курс согласовывают индивидуально и фиксируют на день сделки.

Что ещё влияет на итог:

• комиссия за перевод — 0,05–0,2% в банке-отправителе плюс фиксированная плата корреспондента;
• дробление платежей. Несколько переводов по графику застройщика означают несколько конвертаций по разным курсам; крупные суммы заводят разом и держат на валютном счёте;
• платёжные сервисы дешевле банка по комиссии, но по крупным суммам упираются в лимиты, а их выписка хуже принимается как подтверждение происхождения средств.

Практичный порядок: завести валюту одним переводом на своё имя, конвертировать по согласованному курсу перед каждым платежом застройщику и хранить полный комплект банковских документов.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность «на всё» — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: остров, квартал, участок, номер квартиры.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1%	0,2%
Нежилое помещение	0,2%	0,4%
Земля под застройку	0,3%	0,6%

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен номер налогоплательщика по объекту.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится сбор на охрану культурного наследия — небольшая надбавка к налогу, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Учтите, что в ряде кварталов регистрация иностранцев ограничена, и это выясняется до покупки, а не после.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.
5. Держите действующим DASK и полис на жильё — пустая квартира страхуется на общих условиях, но некоторые договоры ограничивают выплату при долгом отсутствии, это проверяется в исключениях.
6. Сдаёте квартиру — оформляйте это официально: доход от аренды облагается налогом, декларация подаётся ежегодно, а неучтённый доход всплывает при перепродаже.

Ипотеку в ОАЭ дают и резидентам, и нерезидентам, но условия разные: резиденту банк финансирует до 80 % стоимости жилья, нерезиденту — 50–65 %, то есть первый взнос составляет от 35 до 50 %. Ставки в 2026 году начинаются примерно от 4 % годовых на фиксированный период, срок кредита — до 25 лет, одобрение занимает от 5 до 15 рабочих дней.

Дают ли ипотеку нерезиденту

Дают, но круг банков уже: с нерезидентами работают крупные банки с международными подразделениями, и они кредитуют не любой объект, а жильё в известных районах и у крупных застройщиков.

Что отличает ипотеку нерезидента:

• выше первый взнос — от 35 до 50 % против 20 % у резидента;
• уже перечень объектов — часть банков не кредитует стройку и объекты небольших застройщиков;
• больше документов — подтверждение дохода и налогового резидентства своей страны, иногда с переводом и легализацией;
• выше ставка — как правило, на 0,5–1 процентный пункт;
• личный визит для подписания документов и открытия счёта.

Статус резидента при этом не обязателен: виза для покупки не нужна, а купленный объект от 750 000 дирхамов сам даёт основание подать на визу инвестора.

Какой первоначальный взнос требуется

Кто заёмщик	Объект	Финансирование банка	Первый взнос
Резидент-иностранец	готовое жильё до 5 млн дирхамов	до 80 %	от 20 %
Резидент-иностранец	готовое жильё дороже 5 млн	до 70 %	от 30 %
Резидент-иностранец	вторая и последующая покупка	до 65 %	от 35 %
Резидент-иностранец	стройка	до 50 %	от 50 %
Нерезидент	готовое жильё	50–65 %	от 35 %

К первому взносу добавляются расходы по сделке — 7–10 % от цены, которые с 2025 года оплачиваются собственными деньгами и в кредит не включаются. Реальная сумма на руках при взносе 20 % получается около 28–30 % стоимости объекта.

Какие требования к доходу и документам

Банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

• Минимальный доход — ориентировочно от 15 000 дирхамов в месяц; у отдельных банков порог выше, особенно для нерезидентов.
• Долговая нагрузка — платежи по всем кредитам не должны превышать 50 % ежемесячного дохода; это требование центрального банка, а не политика конкретного банка.
• Возраст на дату погашения — до 65 лет для наёмных работников и до 70 лет для владельцев бизнеса.

Документы:

1. паспорт, для резидента — виза и Emirates ID;
2. выписки по счёту за 6 месяцев, для владельца бизнеса — за 12;
3. справка о зарплате или документы компании и налоговая отчётность;
4. кредитный отчёт: для резидента — местного бюро, для нерезидента — из страны проживания;
5. подтверждение адреса проживания;
6. договор купли-продажи и документы по объекту.

Какие ставки и сроки кредитования

В 2026 году фиксированные ставки начинаются примерно от 4 % годовых на первые 1–3 года, после чего кредит переходит на плавающую ставку, привязанную к межбанковскому индикатору. Общий диапазон по рынку — 4–6 % в зависимости от того, фиксированная ставка или плавающая, и кто заёмщик.

• Срок — до 25 лет, с ограничением по возрасту на дату последнего платежа.
• Фиксированный период — 1, 3 или 5 лет; чем он длиннее, тем выше ставка.
• Досрочное погашение — комиссия ограничена: 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.
• Перекредитование в другом банке возможно и распространено после окончания фиксированного периода.

Считать выгоду стоит по полной стоимости кредита: комиссия за оформление до 1 %, оценка объекта 2 500–3 500 дирхамов, страхование жизни и имущества, регистрация залога 0,25 % от суммы кредита.

Сколько занимает одобрение

1. Предварительное одобрение — 3–7 рабочих дней. Действует обычно 60 дней и показывает продавцу, что покупатель платёжеспособен.
2. Оценка объекта банком — 2–5 рабочих дней после выбора квартиры.
3. Окончательное одобрение и выпуск кредитного письма — 5–15 рабочих дней.
4. Регистрация сделки и залога — 1 день, при погашении прежней ипотеки продавца дольше на 1–2 недели.

Весь цикл покупки с ипотекой занимает 5–8 недель против 3–4 недель при покупке за свои деньги. Предварительное одобрение имеет смысл получать до поиска квартиры: оно определяет бюджет и ускоряет переговоры.

Из-за чего отказывают

• долговая нагрузка выше 50 % дохода с учётом действующих кредитов и карт;
• испорченная кредитная история — просрочки в ОАЭ видны банку в отчёте бюро;
• непрозрачный доход: поступления на счёт не совпадают со справкой о зарплате;
• оценка объекта ниже цены сделки — банк считает финансирование от своей оценки, разницу покупатель доплачивает сам;
• объект вне списка кредитуемых — стройка небольшого застройщика или район, который банк не финансирует;
• истёкший испытательный срок на работе — многие банки требуют от 6 месяцев стажа на текущем месте.

Ипотеку в Грузии нерезиденту дают: с иностранцами работают TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty и Credo. Первый взнос начинается от 20%, на практике для нерезидента чаще просят 30–40%. Ставки зависят от валюты: в долларах — примерно 6–10% годовых, в лари — 11–15%. Вид на жительство не обязателен, но с ним условия лучше.

Кому и на что дают

Банк смотрит на три вещи: доход, кредитную историю и сам объект как залог. Гражданство и место получения дохода решающими не являются — заработок за пределами Грузии банки принимают, если он подтверждён документами.

Что повышает шансы:

• вид на жительство или зарплата в грузинской компании;
• счёт в этом же банке с историей поступлений хотя бы за несколько месяцев;
• ликвидный объект: готовая квартира в городе, а не дом в отдалённом районе и не «белый каркас» у незнакомого застройщика;
• крупный первый взнос: он одновременно снижает ставку и упрощает одобрение.

Что мешает: непрозрачный доход, короткая история отношений с банком, объект без завершённой регистрации права собственности, возраст заёмщика к концу срока кредита выше банковского предела.

Первый взнос и ставка

Параметр	Обычный диапазон
Первый взнос	от 20%, для нерезидента чаще 30–40%
Ставка в долларах	6–10% годовых
Ставка в лари	11–15% годовых
Срок	до 10–20 лет, у нерезидента обычно короче

Валюта кредита — отдельное решение, а не мелочь. Кредит в лари дороже по ставке, но защищает того, кто получает доход в лари. Кредит в долларах дешевле, однако при падении курса лари платёж в местной валюте растёт, а доход от аренды в лари — нет.

К ставке добавляются расходы: оценка объекта аккредитованной компанией, страхование залога (обязательно), иногда страхование жизни заёмщика, комиссия за выдачу. Считайте полную стоимость кредита, а не только процент.

Какие документы просят

1. Заграничный паспорт.
2. Подтверждение дохода: справка от работодателя, налоговая декларация, выписки по счетам за 6–12 месяцев. Зарубежные документы переводят на грузинский или английский и заверяют.
3. Документы на объект: выписка из реестра, договор с продавцом или застройщиком, отчёт об оценке.
4. Кредитная история — банк проверяет местную базу, зарубежную запрашивают у заёмщика в виде выписки.

Срок рассмотрения — от нескольких дней до трёх недель. Предварительное одобрение (pre-approval) берут до поиска квартиры: с ним понятен бюджет, а продавцу видно, что покупатель платёжеспособен.

Рассрочка от застройщика

На первичном рынке распространён другой инструмент — беспроцентная рассрочка на срок строительства.

	Ипотека банка	Рассрочка застройщика
Первый взнос	20–40%	20–30%
Переплата	проценты за весь срок	обычно ноль до сдачи дома
Срок	10–20 лет	до сдачи объекта, реже год-два после
Право собственности	оформляется сразу, объект в залоге у банка	регистрируется после полной оплаты
Кто проверяет объект	банк, потому что рискует деньгами	только вы сами

Главное различие не в деньгах, а в защите. Банк перед выдачей кредита проверяет застройщика и разрешение на строительство, и это бесплатная для вас экспертиза. При рассрочке эту работу никто не делает, а право собственности до последнего платежа остаётся не у вас — значит, объект не даст ни вида на жительство, ни возможности перепродать без согласия застройщика.

Что будет при просрочке платежей

• По ипотеке. Квартира находится в залоге, и после систематической просрочки банк обращает на неё взыскание. В Грузии реализация залога проходит быстро, в том числе во внесудебном порядке, если такое условие есть в договоре. Вырученная сумма идёт на погашение долга, остаток возвращают заёмщику; если денег не хватило, разница остаётся долгом.
• По рассрочке. Договор обычно даёт застройщику право расторжения, а условия возврата уже уплаченного бывают жёсткими: удерживается неустойка, деньги возвращают частями и без индексации. Этот пункт читают до подписания, а не после.

Практическое правило: рассчитывайте платёж так, чтобы он покрывался вашим доходом без учёта будущей аренды. Арендный поток в Грузии сезонный, особенно на побережье, и зимой он может не покрыть даже коммунальные расходы.

Иностранцу оформляют владение жильём на срок до 50 лет с даты выдачи документа о праве, и этот срок можно один раз продлить ещё до 50 лет. Продление не автоматическое: заявление подают до истечения срока, и решение принимает провинциальный орган. Исключение одно — иностранец, состоящий в браке с гражданином Вьетнама, владеет жильём стабильно и долгосрочно, как гражданин, без срока в документе.

На сколько лет выдают право собственности

Срок отсчитывают не от сделки и не от передачи ключей, а от даты выдачи документа о праве. Между подписанием договора с застройщиком и выдачей документа проходит от нескольких месяцев до нескольких лет, и всё это время срок ещё не течёт.

При покупке на вторичном рынке у другого иностранца новый владелец получает остаток срока прежнего, а не новые 50 лет. Дата начала указана в самом документе, и её проверяют до задатка: квартира с остатком в 12 лет и квартира с остатком в 45 лет стоят по-разному, хотя выглядят одинаково.

Можно ли продлить срок и как это делается

Продление возможно один раз, на срок до 50 лет.

1. Заявление подают до истечения срока, указанного в документе; удобнее — за 3 месяца.
2. К заявлению прикладывают документ о праве, паспорт с действующей отметкой о въезде и подтверждение, что владелец не подпадает под запреты.
3. Решение принимает народный комитет провинции; продлённый срок вписывают в документ о праве.
4. Пропущенный срок восстановить нечем: право прекращается, и остаётся распорядиться жильём.

Что происходит с квартирой по истечении срока

До конца срока владелец вправе продать или подарить жильё, и это основной выход. Если срок истёк, продление не оформлено и жильё не передано другому лицу, оно переходит в собственность государства. Продажа гражданину Вьетнама снимает вопрос полностью: у нового владельца жильё становится бессрочным.

Наследование подчиняется тем же правилам: наследник-гражданин Вьетнама получает жильё без срока, наследник-иностранец — остаток срока и право на одно продление. Наследник, которому владеть жильём во Вьетнаме не разрешено, получает не квартиру, а её стоимость после продажи.

Чем право иностранца отличается от права гражданина

Что сравниваем	Гражданин Вьетнама	Иностранец
Срок владения жильём	бессрочно	до 50 лет плюс одно продление
Право пользования землёй	есть	нет
Где можно купить	по всей стране, кроме закрытых зон	только в коммерческих жилых проектах вне зон обороны и безопасности
Квоты	нет	30% квартир в доме, 250 отдельных домов на квартал
Сдача в аренду	свободно	разрешена, с уведомлением органа управления жильём и уплатой налога
Использование под бизнес	по назначению помещения	жильё используется для проживания

Супружество с гражданином Вьетнама переводит иностранца в первую колонку по сроку владения, но не отменяет остальных строк.

Как срок владения влияет на цену при перепродаже

Остаток срока — это часть цены. Три следствия, которые видно на объявлениях:

• Покупатель-вьетнамец платит больше. Для него жильё бессрочное, поэтому иностранцы чаще всего продают именно местным покупателям, и цена у такой сделки выше.
• Иностранный покупатель считает остаток. Квартира с остатком меньше 20 лет продаётся с заметной скидкой: продлить срок сможет только он сам и только один раз.
• Отсутствие документа о праве бьёт по цене сильнее срока. Квартира, где сертификат ещё не выдан, продаётся уступкой прав по договору с застройщиком, и дисконт здесь больше, чем разница в десяток лет срока.

При покупке на вторичном рынке в договор вносят дату выдачи документа и остаток срока: это то же существенное условие, что площадь и этаж.

Владение квартирой в Таиланде обходится в три регулярных платежа: содержание дома (обычно 30–100 бат за м² в месяц), электричество с водой по счётчику и годовой налог на землю и строения (для жилья — 0,02–0,10% оценочной стоимости). Разово при передаче ключей вносят фонд капитального ремонта. Для квартиры 45 м² в Бангкоке это порядка 2 000–4 000 бат в месяц плюс около тысячи бат налога в год.

Из чего складывается ежемесячный платёж за содержание

Платёж считают по площади квартиры: ставка за квадратный метр умножается на площадь по свидетельству о праве.

• Обычный дом без излишеств — 30–50 бат за м² в месяц.
• Дом с бассейном, спортзалом и охраной — 50–80 бат за м².
• Дорогие проекты в центре Бангкока и на первой линии моря — от 80 до 150 бат за м².

В эту сумму входят уборка и охрана территории, лифты, освещение и вода общих зон, бассейн, вывоз мусора, работа управляющей компании и офиса дома. Счёт выставляет юридическое лицо кондоминиума — объединение всех владельцев квартир; ставку утверждает общее собрание, и она меняется вместе с бюджетом дома. Платят обычно вперёд за год, реже — за полгода или квартал; за оплату вперёд иногда дают скидку.

Содержание платит владелец, а не арендатор: даже если квартира сдана, долг числится за квартирой.

Фонд капитального ремонта

Фонд капитального ремонта вносят один раз — при передаче квартиры от застройщика, обычно 350–1 000 бат за м² (для квартиры 45 м² это 16 000–45 000 бат). Деньги идут не на текущие расходы, а на замену лифтов, кровли, насосов, ремонт фасада.

Повторный взнос возможен, когда фонд исчерпан: решение принимает общее собрание владельцев, и оно обязательно для всех, включая тех, кто голосовал против. Перед покупкой на вторичном рынке имеет смысл спросить в офисе дома размер фонда и планы крупных работ — это единственный расход, который сваливается разом и крупной суммой.

Налог на землю и строения

Налог платит тот, кто владел объектом на 1 января соответствующего года. Считают его от оценочной стоимости, которую устанавливает казначейство, а не от цены сделки — она обычно заметно ниже рыночной.

Кто владелец и что за объект	Что не облагается	Ставка сверх освобождения
Основное жильё, владелец имеет и землю, и дом	первые 50 млн бат	0,03% (50–75 млн), 0,05% (75–100 млн), 0,10% (свыше 100 млн)
Основное жильё, только строение или квартира	первые 10 млн бат	0,02% (10–50 млн), далее по тем же ступеням
Второе и последующее жильё, в том числе сдаваемое	освобождения нет	0,02% до 50 млн и далее по ступеням до 0,10%

Основным жильё считается, если владелец вписан в домовую книгу по этому адресу; у иностранного владельца квартиры в иностранной квоте чаще работает третья строка таблицы. Пример: квартира с оценочной стоимостью 5 млн бат, не основное жильё, — 1 000 бат налога в год.

Порядок такой:

1. Местная администрация (муниципалитет или сельский совет) рассылает уведомление с расчётом — как правило, в феврале.
2. Налог платят в кассу той же администрации, по банковскому переводу или через приложение банка.
3. Срок уплаты сдвигается решениями министерства: за 2569 год по буддийскому календарю его продлили до июня.
4. Если начислено 3 000 бат и больше, многие администрации разрешают заплатить тремя частями подряд идущими месяцами.

Уведомление до иностранного владельца часто не доходит: письмо уходит на адрес квартиры или прежнему собственнику. Отсутствие письма от налога не освобождает — расчёт запрашивают в администрации сами, по адресу и номеру свидетельства.

Электричество и вода

• Электричество. Бытовой тариф городской и провинциальной электросетей — около 4–5 бат за кВт·ч с учётом топливной надбавки. Но в кондоминиумах счётчики нередко оформлены на дом, и владельцам перепродают электричество по 6–8 бат за кВт·ч. Разницу выясняют до покупки: при кондиционере, работающем круглый год, она набегает в тысячи бат.
• Вода. Городской водоканал берёт порядка 9–17 бат за м³, а дом при перепродаже — 25–30 бат за м³. В счёте от офиса дома вода обычно идёт отдельной строкой рядом с содержанием.
• Интернет подключают напрямую у провайдера: 400–800 бат в месяц за домашний тариф.

Во многих домах счёт за электричество и воду приходит вместе со счётом за содержание, а при неоплате первым отключают именно эти услуги.

Что будет при просрочке

По содержанию. Устав дома почти всегда предусматривает пеню — обычно около 12% годовых на долг, а при длительной просрочке она вырастает. Дальше владельца отключают от общих сервисов: карта-ключ перестаёт открывать бассейн и спортзал, машину не пускают на парковку. Главное последствие приходит при продаже: земельный офис регистрирует переход права на квартиру только при справке юрлица дома об отсутствии задолженности. Пока долг не погашен, квартиру не продать и не переоформить.

По налогу. На неуплаченную сумму начисляют надбавку около 1% за каждый месяц просрочки, а сверху — штраф, размер которого зависит от того, заплатили вы до письменного требования администрации или после (от 10 до 40% суммы налога). Долг по налогу тоже всплывает при сделке: администрация вправе сообщить о недоимке в земельный офис, и регистрацию притормозят до расчёта.

Сдавать свою квартиру иностранному владельцу можно, и разрешение на работу для этого не нужно. Ограничение одно, зато жёсткое: сдача на срок менее 30 дней приравнена к гостиничной деятельности и без лицензии отеля запрещена. Долгосрочная аренда законна, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале и требует уведомить иммиграцию о каждом жильце-иностранце в течение суток.

Может ли иностранный владелец сдавать квартиру

Да. Получение дохода от собственного имущества не считается работой, на которую нужно разрешение. Но граница проходит по услугам:

• Сдавать своё — доход владельца, разрешение на работу не требуется;
• Управлять чужими квартирами, искать арендаторов за комиссию, вести уборку и встречу гостей как услугу — это уже деятельность, для которой иностранцу нужны компания и разрешение на работу.

Поэтому владельцы, живущие за границей, обычно отдают квартиру агентству или управляющей компании: за долгосрочную сдачу берут комиссию около месячной аренды, за посуточную — 15–30% выручки. Договор с арендатором подписывает при этом сам владелец или агент по доверенности.

Посуточно и долгосрочно: в чём разница по правилам

	Долгосрочная аренда (от 30 дней)	Посуточная (менее 30 дней)
Лицензия	не нужна	нужна лицензия отеля
Правила дома	обычно разрешено	почти всегда запрещено уставом
Регистрация договора	при сроке дольше 3 лет — в земельном офисе	не применяется
Риск	спор с арендатором	штраф и предписание прекратить

Гостиничная деятельность без лицензии наказывается штрафом до 20 000 бат и дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается; закон предусматривает и лишение свободы до года. Получить лицензию отеля на отдельную квартиру в жилом доме почти невозможно: её выдают на здание, а не на юнит, и требуют соответствия по пожарной безопасности, выходам и парковке.

Сверх этого закон о кондоминиуме запрещает вести в жилом доме коммерческую деятельность вне отведённых для неё помещений — штраф для нарушителя и отдельная сумма за каждый день продолжения. Жалобы обычно идут от соседей и от офиса дома: поток незнакомых людей с чемоданами виден на ресепшене.

Договор аренды дольше 3 лет регистрируют в земельном офисе, иначе он действует только три года.

Налог с дохода от аренды

Арендная плата — доход, который декларируют в Таиланде независимо от того, живёте вы в стране или нет.

• Вычет расходов. Из дохода от сдачи зданий вычитают либо 30% паушально, либо фактические расходы, если они подтверждены документами.
• Ставка. К оставшейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 150 000 бат в год не облагаются, дальше ступени от 5% до 35%. Плюс личные вычеты, на которые вы имеете право.
• Удержание у источника. Если арендатор — компания, она удерживает 5% с каждого платежа и перечисляет их за вас; эта сумма засчитывается в годовой налог. Арендатор-физлицо ничего не удерживает.
• Две декларации в год. Полугодовую (доход января–июня) подают до конца сентября, годовую — до 31 марта следующего года; при электронной подаче срок обычно на неделю дольше.

Для декларации нужен налоговый номер: его получают в районной налоговой инспекции по паспорту и документу на квартиру. Налоговое резидентство возникает при 183 днях пребывания в году и влияет на то, какие вычеты вам доступны и как считается доход из-за рубежа, но налог с тайской аренды платят и нерезиденты.

Сдача квартиры не переводит её в коммерческую категорию по налогу на землю и строения: пока в ней живут, ставка остаётся жилой.

Уведомление о жильце-иностранце

Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе о поселившемся иностранце в течение 24 часов с момента заселения. Это уведомление TM.30, и обязанность лежит на владельце квартиры, а не на арендаторе.

1. Зарегистрируйтесь в системе уведомлений иммиграции или подайте бумажную форму в офис по месту нахождения квартиры.
2. Приложите копию паспорта арендатора со штампом въезда и документ о праве на квартиру.
3. Подавайте уведомление заново после каждого нового заезда арендатора из-за границы.

За неподачу владельцу выписывают штраф — по закону до 2 000 бат. Практическая цена ошибки выше: без записи о месте проживания арендатору отказывают в продлении визы и в подаче на 90-дневную отметку, и вопросы он адресует вам.

Что может запретить сам дом

Правила кондоминиума обязательны для всех владельцев и часто жёстче закона:

• запрет сдачи менее чем на 30 дней или на 6 месяцев — второй порог встречается в домах, где борются с посуточной сдачей;
• регистрация арендатора в офисе дома до заселения, с копией паспорта и договора;
• депозит за карту-ключ и въезд — от 1 000 до 5 000 бат, возвращается при выезде;
• ограничение числа проживающих и запрет размещать гостей на ночь сверх этого числа;
• запрет животных, ограничения на перевозку мебели по времени, плата за пользование грузовым лифтом при переезде.

Устав и решения собраний запрашивают в офисе дома до покупки, если вы берёте квартиру ради сдачи: инвестиционная модель, построенная на посуточной аренде, разбивается именно об эти пункты, а не о налоги.

Сверх цены объекта в Дубае платят 7–10 %: около 7–8 % при покупке за свои деньги и до 10 % с ипотекой. Основная часть — 4 % земельному департаменту и 2 % комиссии агентства плюс НДС, остальное складывается из регистрационных сборов, согласия застройщика и банковских расходов. С февраля 2025 года эти расходы вносятся заранее и не включаются в тело кредита.

Какой регистрационный сбор платит покупатель

Главный платёж — сбор земельного департамента 4 % от стоимости объекта. Формально он делится пополам между покупателем и продавцом, но рыночная практика такова, что всю сумму вносит покупатель, и это заранее закладывают в переговоры о цене.

К нему добавляются фиксированные платежи:

• регистрационный сбор офиса доверенного регистратора — 4 200 дирхамов с НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов и вдвое меньше для более дешёвых;
• выдача выписки о праве собственности — 250 дирхамов;
• план объекта — 250 дирхамов;
• сборы за знания и инновации — 20 дирхамов.

Пример на квартире за 1 500 000 дирхамов: 60 000 дирхамов земельному департаменту, 4 200 регистратору, 500 за выписку и план.

Сколько берут агентства

Стандартная комиссия на вторичном рынке — 2 % от цены плюс НДС 5 %, её платит покупатель. На объекты от застройщика комиссию платит застройщик, поэтому покупатель на стройке за услуги агента обычно не платит вовсе.

Чего стоит избегать: оплаты агенту наличными без квитанции и комиссии агенту, у которого нет действующего регистрационного номера. Проверить номер можно до подписания договора — он указывается в объявлении и в договоре с агентством.

Какие сборы у застройщика и управляющей компании

• Согласие на переход права (NOC) — 500–5 000 дирхамов, платит, как правило, продавец, но условие фиксируется в договоре.
• Взносы на обслуживание (service charges) — главный ежегодный расход владельца. В Дубае считаются по площади и различаются по районам: от примерно 10 до 35 дирхамов за квадратный фут в год. Для квартиры площадью 1 000 квадратных футов это 10 000–35 000 дирхамов ежегодно.
• Депозит за коммунальные услуги — 2 000–4 000 дирхамов при подключении электричества и воды, возвращается при закрытии счёта.
• Плата за переоформление договора с управляющей компанией и доступа в дом — несколько сотен дирхамов.

Взносы на обслуживание проверяют до сделки: они не зависят от того, живёте вы в квартире или нет, и в старых домах растут быстрее, чем в новых.

Какие расходы при покупке в ипотеку

Статья	Сумма
Регистрация залога в земельном департаменте	0,25 % суммы кредита плюс фиксированный сбор
Комиссия банка за оформление	до 1 % суммы кредита
Оценка объекта банком	2 500–3 500 дирхамов
Страхование жизни заёмщика	от 0,2 % остатка долга в год
Страхование имущества	от 0,05 % стоимости в год

Отдельно учитывают комиссию за досрочное погашение: она ограничена правилами центрального банка — 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.

Важное изменение: расходы по сделке — сбор земельного департамента, комиссия агентства, регистрационные платежи — оплачиваются собственными деньгами и не финансируются кредитом. Поэтому при взносе 20 % реально нужно иметь на руках около 28–30 % стоимости объекта.

Какую сумму закладывать сверх цены объекта

Способ покупки	Дополнительные расходы
За свои деньги	7–8 % от цены
С ипотекой	8–10 % от цены

Счёт на квартиру за 1 500 000 дирхамов при покупке за свои деньги выглядит примерно так: 60 000 — земельному департаменту, 31 500 — комиссия агентства с НДС, 4 200 — регистратору, до 5 000 — согласие застройщика, около 500 — выписка и план, 3 000 — депозит за коммунальные услуги. Итого около 104 000 дирхамов, то есть чуть меньше 7 %.

Чего в этом счёте нет и что появится позже: взносы на обслуживание, страхование, мебель и ремонт, а при сдаче в аренду — муниципальный сбор, который включают в счёт за электричество арендатора.

На чём ошибаются в расчётах

• считают только 4 % и забывают комиссию агентства с НДС;
• рассчитывают на кредитование расходов по сделке — с 2025 года их вносят своими деньгами;
• не спрашивают размер взноса на обслуживание до покупки и получают счёт на десятки тысяч дирхамов в первый же год;
• берут объект с долгом продавца, рассчитывая закрыть его позже: без чистого счёта согласие застройщика не выдадут;
• при покупке на стадии строительства забывают, что 4 % платятся в момент регистрации договора, а не при получении ключей.

Готовая вторичка с оформленным iskân — самый предсказуемый вариант для того, кто покупает первое жильё в Турции: дом стоит, соседи известны, взносы за обслуживание посчитаны, а право собственности переоформляется в день сделки. Новостройка на этапе стройки дешевле на 15–30% и даёт выбор планировки, но её риски — сроки, качество и документы — покупатель берёт на себя.

Чем новостройка отличается от вторички по рискам

Что сравниваем	Стройка (проект не сдан)	Готовый дом
Документ на объект	сервитут на этаж (kat irtifakı) или договор обещания продажи	право собственности на помещение (kat mülkiyeti)
Разрешение на ввод (iskân)	ещё нет	должно быть на руках
Главный риск	срок сдачи и качество исполнения	скрытые дефекты, долги, незаконные переделки
Расчёт	этапами, по графику застройщика	одним платежом на сделке
Взносы за обслуживание	заранее неизвестны	известны текущей суммой

При покупке в стройке защиту даёт только один документ — нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) с отметкой (şerh) в земельном реестре. Отметка мешает застройщику продать то же помещение второй раз. Расписка от офиса продаж такой защиты не даёт.

У готового дома вопрос номер один — iskân, то есть разрешение на пользование зданием (yapı kullanma izin belgesi). Без него в квартиру не подключают постоянные счётчики воды и электричества, а следующая продажа идёт со скидкой. Спрашивайте документ у продавца и сверяйте с данными муниципалитета.

На что смотреть при осмотре квартиры

Смотрите в сухой сезон и второй раз — после дождя или вечером, когда слышно улицу.

1. Сырость и плесень. Проверьте углы наружных стен, потолок под кровлей, стену за душевой кабиной. На побережье это дефект номер один.
2. Вода и напор. Откройте кран на верхнем этаже и посмотрите, есть ли бак и насос: летом в курортных районах напор падает.
3. Отопление. Уточните, чем греют: кондиционерами, газовым котлом (kombi) или центрально. Зимой в Анталье и Аланье в квартире без отопления держится 14–17 °C.
4. Ориентация окон. Юг и запад — жара с полудня до вечера и высокий счёт за кондиционер; север — прохлада и сырость.
5. Общее имущество. Лифт, кровля, фасад, бассейн, генератор: их ремонт делится на всех собственников через взносы.
6. Взносы за обслуживание (aidat). Спросите точную сумму за месяц и что в неё входит, а также нет ли решения о крупном ремонте — новый собственник платит его наравне со старыми.
7. Парковка и кладовая. Проверьте, закреплены ли они за помещением в документах, а не отданы по устной договорённости управляющего.
8. Планировка против документа. Сравните фактические стены с поэтажным планом: снесённая несущая стена или застеклённый балкон, оформленный как комната, — это незаконная переделка, и узаконивать её придётся новому владельцу.

Как проверить сейсмостойкость и год постройки дома

Год постройки — первый фильтр. Нормы сейсмостойкости в Турции пересматривали в 1998 и 2000 годах, а действующие требования (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) применяются к домам, спроектированным с 2019 года. Практическое следствие: дом до 2000 года постройки проверяют отдельно и с расчётом на усиление или снос, дом 2000–2018 годов — по документам стройконтроля, дом после 2019 года — по действующим нормам.

Что запросить и где:

• Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и iskân — у продавца, сверка в муниципалитете (belediye). В них стоит дата и класс здания.
• Заключение стройконтроля (yapı denetim) — для домов, построенных после введения обязательного технадзора.
• Собственная экспертиза. Гражданский инженер осматривает дом, оценивает бетон и армирование, при необходимости берёт пробы. Услуга платная и назначается по объекту — заказывайте до задатка, а не после.
• Полис DASK — обязательное страхование от землетрясения. Без него не переоформляют коммунальные абонементы, а страховая сумма ограничена и покрывает не всю стоимость жилья.

Признаки, при которых от объекта отказываются без экспертизы: трещины по несущим стенам и на стыках колонн, следы усиления без документов, первый этаж, полностью переделанный под витрины магазинов, подвал с водой.

Что важно знать про район и инфраструктуру

• Сезонность. В курортных районах часть кафе, рынков и школ работает только с апреля по октябрь. Зимой это спальный район, и это надо увидеть, а не представить.
• Транспорт без машины. Проверьте, ходит ли рядом долмуш и трамвай, как часто и до какого часа. Расстояние до моря считайте шагами по жаре, а не по карте.
• Ежедневная инфраструктура. Рынок (pazar) по дням недели, аптека, семейный врач, государственная больница, школа с классом для детей, не говорящих по-турецки.
• Планы застройки. В муниципалитете смотрят зонирование (imar planı): вид на море закрывает соседний участок, если на нём разрешена высотная стройка.
• Вода и уклон. Улицы в низинах на побережье подтапливает при сильных дождях; следы на стенах первых этажей это показывают.
• Шум. Ночные заведения, мечеть, автомагистраль, стройка по соседству — единственный способ узнать это, приехать вечером.

Сколько времени занимает поиск объекта

При готовом решении по району и бюджету на выбор уходит одна поездка на 5–10 дней с 10–15 просмотрами. Когда район ещё не выбран, реальный срок — 2–3 месяца и две поездки: первая на знакомство с районами, вторая на просмотры и задаток.

Порядок работы, который экономит поездки:

1. За месяц до поездки соберите объявления и отметьте объекты на карте — так видно, что цена привязана к району, а не к ремонту.
2. Заранее выясните, кому платит агент: в Турции комиссию платят обе стороны, порядок — 2% от цены с покупателя, и она обсуждается до просмотров.
3. На просмотрах фиксируйте кадастровые данные каждой квартиры (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) — по ним проверяют ограничения и обременения.
4. На понравившийся объект берите паузу в один день. Уходящая на глазах цена — приём продажи, а не свойство рынка.
5. Задаток вносите только по письменному предварительному договору с условиями возврата: отказ управления кадастра, обременение, отсутствие iskân.

Одно решение о районе стоит дороже всех остальных: квартиру можно продать за несколько месяцев, а неудачный район изменить нельзя.

Отчёт об оценке (taşınmaz değerleme raporu) обязателен: с 4 марта 2019 года управление кадастра не регистрирует сделку с недвижимостью, если одна из сторон — иностранец, а отчёта в системе нет. Заказывает и оплачивает его обычно покупатель, срок действия — 3 месяца, изготовление — 2–5 рабочих дней.

Обязательна ли независимая оценка для иностранца

Да, и обойти это требование нечем: отчёт проверяет управление кадастра при подаче заявления. Требование действует при покупке и при продаже, если хотя бы одна сторона — иностранное физическое лицо, и распространяется на квартиры, дома, участки и коммерческие помещения.

Отчёт решает три задачи разом:

1. показывает покупателю рыночную стоимость объекта, посчитанную независимо от продавца;
2. фиксирует сумму, от которой считаются пошлина и последующие налоги;
3. подтверждает порог стоимости для ВНЖ (от 200 000 USD) и для гражданства по инвестициям (от 400 000 USD).

Кто вправе делать отчёт об оценке

Отчёт готовят только оценочные компании и эксперты, лицензированные Управлением рынков капитала (SPK) и включённые в официальный перечень. Отчёт загружается в информационную систему кадастра и получает номер — по нему управление и проверяет документ. Файл в формате PDF от агентства недвижимости или банка вместо этого не подходит.

Порядок заказа:

1. Выберите оценочную компанию из перечня SPK либо попросите банк или адвоката направить заявку в такую компанию.
2. Передайте кадастровые данные объекта (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm), копию тапу и контакт продавца.
3. Оценщик выезжает на объект: без осмотра отчёт не составляется.
4. Через 2–5 рабочих дней отчёт загружается в систему кадастра, и вам выдают копию с номером.

Заказывайте отчёт после проверки обременений и получения согласия продавца на сделку: если объект не пройдёт проверку, деньги за оценку не вернутся.

Сколько стоит отчёт и сколько он действует

Срок действия — 3 месяца с даты составления. Просроченный отчёт кадастровое управление не принимает, и его заказывают заново по полной цене — поэтому оценку делают тогда, когда сделка уже согласована, а не в начале поиска.

Государственного тарифа нет: цену назначает оценочная компания, и она зависит от типа объекта, города и стоимости. Для типовой квартиры это порядок нескольких тысяч лир, для участка, виллы или коммерческого помещения — заметно выше, потому что расчёт сложнее. Уточняйте сумму до заказа и просите включить выезд в цену.

Что ещё стоит помнить о расходах:

• отчёт нужен один на объект, а не на каждого покупателя в долевой сделке;
• при срыве сделки по вине продавца стоимость отчёта возвращают только если это записано в предварительном договоре;
• при покупке в рассрочку у застройщика отчёт делают на этапе регистрации права, а не на этапе договора.

Что делать, если оценка ниже цены продавца

Оценка ниже запрошенной цены — обычная ситуация на курортном рынке, где продавцы ориентируются на предложения соседей. Сделка при этом возможна: закон не запрещает купить дороже оценки. Меняются два обстоятельства — сумма, от которой считается пошлина, и подтверждённая стоимость для ВНЖ или гражданства.

Порядок действий:

1. Прочитайте раздел отчёта со сравнимыми объектами. Оценщик приводит аналоги и корректировки; там видно, объект дешевле рынка или продавец завысил цену.
2. Используйте отчёт в торге. Цифра независимого эксперта — сильный аргумент, особенно когда разрыв больше 10%.
3. Закажите вторую оценку в другой компании, если считаете расчёт ошибочным: отчёты разных компаний по одному объекту расходятся, а в кадастр загружается действительный отчёт.
4. Пересчитайте цель. Когда покупка нужна ради ВНЖ или гражданства, ориентируйтесь на сумму отчёта: доплата продавцу сверху порог не поднимает.
5. Проверьте нижнюю границу. Указать в тапу сумму ниже кадастровой стоимости (emlak vergi değeri) нельзя — управление такую заявку не примет.

Как отчёт влияет на налоги и на право подать на ВНЖ

Налоги и пошлина при сделке:

• пошлина за переоформление (tapu harcı) — 4% от заявленной в тапу цены, по закону 2% с покупателя и 2% с продавца;
• сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир;
• заявленная цена не может быть ниже кадастровой стоимости объекта.

Занижение цены в тапу ради экономии на пошлине даёт три последствия. Первое: доначисление пошлины и штраф, если налоговая сравнит сумму с отчётом об оценке. Второе: при перепродаже раньше пяти лет владения налог на прирост стоимости считается от разницы между продажей и указанной в тапу покупкой, то есть сэкономленное на пошлине возвращается кратно. Третье: для ВНЖ и гражданства учитывается подтверждённая стоимость, и заниженная цифра закрывает дорогу к статусу.

ВНЖ на основании собственности:

• порог — 200 000 USD по одному объекту жилого назначения, оформленному на физическое лицо;
• сумму подтверждают отчёт об оценке и справка о покупке валюты;
• назначение объекта в тапу должно быть жилым: помещение с назначением «магазин», «офис» или «отель» права на этот статус не даёт;
• разрешение выдают на срок до двух лет с правом продления, пока объект в собственности.

Гражданство по инвестициям: порог — 400 000 USD по оценке, обязательство не продавать объект три года, отметка об этом вносится в тапу. Требования и порядок подачи разбираются в отдельной главе учебника про инвестиционные программы.

Вывод для покупателя простой: цифра в отчёте важнее цифры в объявлении. Она определяет и налог, и статус, и то, за сколько объект получится продать.