Prodaza Kvartiry Vo V'etname, Nasledovanie I Vyhod Iz Sdelki S Zastrojsikom

При продаже продавец платит итоговый подоходный налог 2,5% от цены сделки или кадастровой стоимости — смотря какая выше, покупатель — BPHTB 5%. Оба платежа вносятся до подписания акта у уполномоченного нотариуса (PPAT), иначе он не заверит сделку.

Как продать объект, если владелец — иностранец

1. Проверьте свой документ о праве: срок действия права пользования, отсутствие обременений, совпадение данных с паспортом и видом на жительство.
2. Определите круг покупателей. Другой иностранец сможет купить объект, только если у него есть действующий вид на жительство, а цена не ниже установленного порога: на Бали — от 5 000 000 000 IDR за отдельный дом и от 3 000 000 000 IDR за квартиру. Гражданину страны такие ограничения не мешают, и покупателей среди них больше.
3. Подпишите предварительный договор с задатком у нотариуса, а не в мессенджере.
4. Оплатите налоги: 2,5% — продавец, 5% — покупатель.
5. Подпишите акт купли-продажи у PPAT и передайте документы на перерегистрацию права в земельное ведомство.

Какой налог при продаже

• 2,5% от цены сделки или кадастровой стоимости — итоговый налог продавца. Занижение цены в договоре не помогает: база считается по большей из двух величин, а расхождение вскроется при перерегистрации.
• Покупатель отдельно платит 5% налога на приобретение прав, за вычетом необлагаемого минимума своего района.
• Новостройка от застройщика-плательщика НДС облагается НДС 12% сверх цены.
• Услуги нотариуса и перерегистрация оплачиваются отдельно; порядок распределения этих расходов между сторонами прописывается в договоре.

Что происходит с правами при истечении срока пользования

• Право пользования (Hak Pakai) даётся на срок и продлевается: типичная схема — 30 лет, затем продление на 20 и возобновление на 30, суммарно около 80 лет.
• Продление оформляется до окончания срока. Пропущенный срок прекращает право: земля возвращается в распоряжение государства или собственника участка, а вопрос о строении решается отдельно и не в пользу владельца.
• Дату окончания смотрите в самом свидетельстве о праве, а не в договоре с продавцом: сроки предыдущего владельца переходят к вам как есть, а не начинаются заново.
• Право пользования на квартиру в кондоминиуме привязано к сроку права на землю под домом — проверяйте оба.

Как наследуется недвижимость иностранца

• Право пользования наследуется, но наследник обязан сам иметь право владеть таким объектом — то есть законно жить в стране по действующему разрешению.
• Если наследник по закону не может владеть объектом, ему даётся один год, чтобы продать его или переоформить. По истечении срока право прекращается, а деньги от принудительной реализации возвращаются не всегда полностью.
• Завещание, составленное за границей, для местного ведомства нужно перевести присяжным переводчиком и легализовать апостилем.
• Наследникам понадобятся: свидетельство о смерти, документы о родстве, свидетельство о праве и справка об отсутствии долгов по налогу PBB.
• Оформление наследства ведёт нотариус; ведомство перерегистрирует право на наследника только после уплаты налогов и сборов.

Что делать при споре с продавцом или арендодателем

1. Соберите доказательства: договор, платёжные документы, переписку, свидетельство о праве, выписку из земельного реестра.
2. Направьте письменную претензию с требованием и сроком — она понадобится и для суда, и для переговоров.
3. Медиация через нотариуса или профессионального посредника обычно быстрее и дешевле суда.
4. Земельное ведомство разбирает споры о правах, границах и записях в реестре; полиция — подделку документов и мошенничество.
5. Суд общей юрисдикции рассматривает иск по договору; иностранец вправе быть истцом, но нужен местный адвокат и перевод документов.
6. Отдельно об оформлении на подставное лицо: соглашение, по которому объект записан на гражданина страны, а фактическим владельцем считается иностранец, суды признают недействительным. Вернуть деньги по такой схеме крайне сложно, и защиты у покупателя фактически нет.

Недвижимость в ОАЭ даёт право на резидентскую визу с порога 750 000 дирхамов — это двухлетний статус владельца объекта; при стоимости от 2 миллионов дирхамов оформляют золотую визу, и по правилам портала правительства инвестиции в недвижимость дают статус на 5 лет. Продажа объекта налогом на прирост стоимости не облагается: расходы сводятся к сбору Земельного департамента, комиссии агента и разрешению застройщика. Наследование для иностранца-немусульманина решается заранее составленным завещанием — без него порядок наследования определяет суд по местному праву.

Виза владельца недвижимости

Стоимость объекта	Какой статус	Срок
от 750 000 дирхамов	резидентская виза владельца недвижимости	2 года с продлением
от 2 000 000 дирхамов	золотая виза инвестора в недвижимость	5 лет с продлением

Условия, которые проверяют:

• объект достроен и сдан, право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте;
• недвижимость находится в зоне свободного владения для иностранцев;
• при ипотеке — оплаченная доля должна достигать порога, требуется письмо банка;
• при долевой собственности супругов доля каждого считается отдельно, поэтому объект на двоих должен стоить вдвое больше порога;
• допускается сложение нескольких объектов до нужной суммы.

Порядок оформления:

1. Получите документ о праве собственности и справку об оценке объекта Земельным департаментом.
2. Подайте заявление на визу инвестора через миграционный орган эмирата или центр приёма документов.
3. Пройдите медицинскую проверку и сдайте биометрию.
4. Получите Emirates ID и активированный резидентский статус.

Виза владельца недвижимости даёт право жить в стране и спонсировать семью, но не даёт разрешения на работу по найму — для работы нужен статус от работодателя. Продали объект — основание отпало, и статус аннулируется.

Как продать объект и сколько это стоит

1. Оцените объект по сделкам в своём доме: Земельный департамент публикует реальные цены зарегистрированных сделок.
2. Заключите договор с агентом — комиссия обычно 2% цены продажи. Договор с эксклюзивом ускоряет продажу, но связывает руки на срок.
3. Погасите ипотеку, если она есть: покупатель или его банк вносят сумму долга, банк выдаёт письмо о закрытии и снимает обременение.
4. Возьмите разрешение застройщика (NOC) — им подтверждается отсутствие долга по плате за обслуживание. Стоит от нескольких сотен до 5 000 дирхамов и готовится от одного дня до двух недель.
5. Подпишите договор купли-продажи в форме, принятой в эмирате, и получите задаток — обычно 10% цены.
6. Зарегистрируйте переход права в центре регистрации: покупатель платит регистрационный сбор 4% в Дубае (2% в Абу-Даби), вы получаете банковский чек, покупатель — документ о праве.

Расходы продавца: комиссия агента, разрешение застройщика, оплата обслуживания до даты сделки, при ипотеке — комиссия банка за досрочное погашение. Налога на прирост стоимости нет, декларацию подавать не нужно.

Продажа на расстоянии возможна по нотариальной доверенности: её оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с легализацией и переводом. В доверенности прямо указывают право продать конкретный объект и получить деньги.

Продажа недостроенного объекта (переуступка) требует согласия застройщика и обычно возможна после оплаты определённой доли стоимости; застройщик берёт за оформление отдельный сбор.

Наследование недвижимости иностранца

Без завещания судьбу объекта решает суд, применяя нормы местного законодательства о наследовании, а счета и активы умершего до решения суда блокируются. Для иностранца-немусульманина это означает долгую процедуру и порядок распределения, который может не совпасть с ожиданиями семьи.

Что делают заранее:

• Регистрируют завещание в специализированном реестре. В Дубае и Рас-эль-Хайме завещания иностранцев регистрирует центр завещаний DIFC, в Абу-Даби — судебный департамент эмирата. Стоимость регистрации — порядка 10 000 дирхамов за индивидуальное завещание и дороже за совместное; составление у юриста оплачивается отдельно.
• Указывают конкретные объекты с номерами документов о праве, наследников и доли, а также исполнителя завещания и опекуна для несовершеннолетних детей.
• Проверяют совместимость с завещанием в стране гражданства: два документа не должны противоречить друг другу, иначе спор решается в суде.
• Оформляют долевую собственность или траст, если объектов несколько и наследников тоже.

Как наследники вступают в права: обращаются в суд эмирата с завещанием и свидетельством о смерти, получают судебный приказ, с ним идут в Земельный департамент и переоформляют документ о праве. Налога на наследство в ОАЭ нет, но переоформление облагается сбором департамента.

Что происходит с объектом при долгах владельца

• Ипотека. Просрочка даёт банку право обратиться в суд и продать объект с торгов; остаток после погашения долга и расходов возвращается собственнику.
• Долг по плате за обслуживание. Объединение собственников взыскивает его через центр разрешения споров; на объект накладывается ограничение, и продать его без погашения нельзя.
• Судебный долг перед третьими лицами. По решению суда на недвижимость накладывают арест, а затем выставляют на торги.
• Долг по рассрочке застройщику. По незавершённым объектам застройщик вправе расторгнуть договор, удержав часть внесённых средств; порядок удержания зависит от стадии готовности проекта.
• Запрет на выезд. Судебное производство по долгу может сопровождаться ограничением выезда из страны для должника.

Что снижает риск: платить обслуживание в срок и хранить квитанции, держать письмо банка о состоянии кредита, а перед длительным отъездом оставлять доверенное лицо с полномочиями получать корреспонденцию и представлять вас в спорах.

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет — собственник платит за обслуживание дома и коммунальные услуги. Для квартиры 70 м² это обычно 0,6–1,8 млн ₫ в месяц платы за обслуживание плюс электричество, вода и парковка. Разовый взнос в фонд ремонта — 2% стоимости квартиры — вносится один раз, при приёмке, и больше не повторяется.

Из чего складывается плата за обслуживание

Ставка считается за квадратный метр в месяц и зависит от класса дома:

Класс дома	Ставка за м² в месяц	Что входит
Простой жилой дом	8–12 тыс ₫	охрана, уборка мест общего пользования, лифты, вывоз мусора
Средний сегмент	12–18 тыс ₫	то же плюс бассейн, тренажёрный зал, озеленение
Премиум	20–30 тыс ₫ и выше	консьерж, круглосуточная стойка, обслуживание территории

Отдельно оплачиваются парковка (100–200 тыс ₫ за место для байка, 1–1,5 млн ₫ за автомобиль), электричество по прогрессивному тарифу и вода по счётчику. Интернет и телевидение — по договору с провайдером.

Ставку обслуживания утверждает общее собрание собственников; до его проведения действует ставка, указанная в договоре с застройщиком.

Есть ли ежегодный налог на владение

Налога на недвижимость в привычном виде нет. Есть налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены земельного участка: для квартиры он считается от доли, приходящейся на неё, и составляет от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч донгов в год. Квитанция приходит через районную налоговую или управляющую компанию.

Оплаченные квитанции стоит хранить: их спрашивают при продаже квартиры.

Кто отвечает за ремонт общего имущества

Крыша, фасад, лифты, насосы, электрощитовые и парковка — общее имущество дома. Ремонтируется оно из фонда обслуживания, того самого взноса в 2%, который собирается со всех покупателей и хранится на отдельном счёте.

Распоряжается фондом правление дома (ban quản trị), избранное общим собранием собственников. Правление нанимает управляющую компанию, утверждает смету ремонта и отчитывается перед собранием. Иностранный собственник участвует в собрании и голосует наравне с остальными, а вот избираться в правление ему не всегда удаётся — состав правления определяется решением собрания.

Внутри квартиры всё, что за входной дверью, — забота собственника: сантехника, проводка, кондиционеры, окна.

Страхование жилья

Для многоквартирных домов действует обязательное страхование от пожара и взрыва — его оформляет управляющая компания на здание, а расходы распределяются между собственниками через плату за обслуживание. Это страхование конструкции здания, оно не покрывает вашу отделку и вещи.

Собственный полис на квартиру оформляется добровольно, стоит порядка 1–3 млн ₫ в год и покрывает отделку, имущество и ответственность перед соседями — залив нижних этажей происходит куда чаще пожара. Полис продают вьетнамские страховщики (Bảo Việt, PVI, PJICO, Bảo Minh), для оформления нужны сертификат собственности и паспорт.

Если квартира сдаётся, ответственность перед арендатором и его имуществом покрывается отдельной оговоркой в полисе — по умолчанию её там нет.

Что делать, если вы подолгу живёте за границей

1. Оформить доверенность. Нотариально удостоверенная доверенность на управление квартирой — на оплату счетов, представительство в правлении дома, сдачу в аренду или продажу. Доверенность, оформленная за рубежом, требует консульской легализации: Вьетнам не участвует в конвенции об апостиле.
2. Настроить автоплатежи за обслуживание и коммунальные услуги с вьетнамского счёта. Долг по обслуживанию блокирует лифтовые карты и мешает продаже.
3. Следить за сроком владения. У иностранца это 50 лет с даты выдачи сертификата с правом продлить один раз; заявление о продлении подают до истечения срока, и пропуск этой даты — самая дорогая ошибка в главе.
4. Оставить доступ к квартире управляющей компании или доверенному лицу: при протечке у соседей вскрывать квартиру будут без вас, но с актом.
5. Проверять почту и уведомления дома — собрания собственников и решения о ремонте проходят без ожидания вашего возвращения.

Пустая квартира в тропическом климате портится быстрее жилой: раз в два-три месяца её стоит проветривать и запускать кондиционер — это входит в стандартный набор услуг управляющих компаний за 500 тыс – 1,5 млн ₫ в месяц.

Деньги за квартиру приходят во Вьетнам одним путём: банковским переводом на ваш собственный счёт во вьетнамском банке, оттуда — на счёт продавца. Расчёты по договорам с застройщиком закон разрешает только через банк. Схема имеет прямые последствия при выходе из сделки: вывести выручку от будущей продажи можно лишь в пределах суммы, законно заведённой в страну и подтверждённой документами банка.

Через какой счёт проводят оплату

1. Открыть счёт во вьетнамском банке. Нужны паспорт и действующая виза; большинство банков просит ещё карточку временного пребывания. Открывают валютный счёт и счёт в донгах.
2. Завести деньги переводом SWIFT со своего счёта за рубежом на свой валютный счёт во Вьетнаме. Перевод от третьего лица испортит всю конструкцию: подтвердить происхождение средств потом будет нечем.
3. Конвертировать в донги — расчёты внутри страны идут в национальной валюте.
4. Перевести продавцу с назначением платежа, где указан номер и дата договора.
5. Сохранить все подтверждения: SWIFT-выписки, платёжные поручения, справку банка о зачислении валюты.

Платежи застройщику идут по графику договора, каждый — отдельным поручением с той же ссылкой на договор.

Что банк просит при крупном переводе

• паспорт, визу или карточку временного пребывания;
• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• документ о происхождении средств: выписка со счёта за рубежом, договор продажи имущества, налоговая декларация;
• заполненную анкету по назначению платежа.

Банк-отправитель за границей задаёт те же вопросы, и чем крупнее сумма, тем формальнее проверка. Перевод в 200–300 тыс. долларов без объяснения источника застревает на комплаенсе — документы стоит подготовить до отправки, а не после блокировки.

Почему официальный путь важен для будущей продажи

При продаже квартиры выручка выводится за рубеж только при подтверждении, что деньги в страну заводились законно и налоги уплачены. Банк смотрит на цепочку: перевод из-за границы на ваше имя → оплата по договору → сертификат собственности → договор продажи → квитанция об уплате налога.

Если квартира оплачена наличными или с чужого счёта, звено выпадает, и выводить деньги придётся долго, частями и с объяснениями, а иногда — не выводить вовсе. Поэтому подтверждения хранят до конца владения, а не до получения ключей.

Можно ли платить наличными

По договорам с застройщиком — нет: закон требует расчёта через банк. В сделках между физическими лицами наличные встречаются, и риск здесь несёт покупатель:

• расписка о получении денег без банковского следа слабее платёжного поручения;
• ввоз наличной валюты декларируется на границе при сумме свыше эквивалента 5 000 долларов или 15 млн ₫;
• обмен валюты вне банка и лицензированных пунктов незаконен;
• при последующей продаже происхождение денег подтвердить нечем.

Если часть цены всё же передаётся наличными, деньги вносят на счёт продавца в кассе банка — тогда остаётся приходный документ.

Курс и потери на конвертации

Курс банка на продажу долларов отличается от межбанковского на 0,5–1,5%. При сделке в 200 тыс. долларов это 1–3 тыс. долларов разницы, поэтому крупные суммы имеет смысл обсуждать с валютным отделом банка: при переводе от нескольких сотен тысяч долларов курс согласовывают индивидуально и фиксируют на день сделки.

Что ещё влияет на итог:

• комиссия за перевод — 0,05–0,2% в банке-отправителе плюс фиксированная плата корреспондента;
• дробление платежей. Несколько переводов по графику застройщика означают несколько конвертаций по разным курсам; крупные суммы заводят разом и держат на валютном счёте;
• платёжные сервисы дешевле банка по комиссии, но по крупным суммам упираются в лимиты, а их выписка хуже принимается как подтверждение происхождения средств.

Практичный порядок: завести валюту одним переводом на своё имя, конвертировать по согласованному курсу перед каждым платежом застройщику и хранить полный комплект банковских документов.

Ипотеку иностранцу во Вьетнаме дают редко, и почти всегда — тому, кто здесь работает: с разрешением на работу, карточкой временного пребывания и зарплатой во вьетнамском банке. Первый взнос в таких кредитах — от 30%, ставка после промо-периода выходит на 10–13% годовых, а срок ограничен не только возрастом заёмщика, но и сроком его разрешения на пребывание. Основной способ купить в рассрочку — график платежей застройщика, и правила там задаёт закон, а не продавец.

Дают ли банки кредит иностранцу

Право заложить жильё во вьетнамском банке у иностранного собственника есть. Проблема на стороне банка: срок владения жильём у иностранца ограничен пятьюдесятью годами, а его пребывание в стране — визой, и кредитный комитет считает это повышенным риском.

Кто в реальности кредитует:

• банки с иностранным участием — HSBC, Standard Chartered, Shinhan, UOB: у них есть программы для экспатов с рабочим контрактом;
• крупные местные банки — рассматривают иностранцев точечно, обычно при зарплатном проекте у того же банка;
• банки-партнёры застройщика — самый проходимый вариант в новостройках, потому что объект банку уже знаком.

Без вида на жительство и дохода во Вьетнаме шансы близки к нулю. Кредит под залог зарубежной недвижимости в своей стране в такой ситуации обходится дешевле.

Первый взнос и ставки

Условие	Типичное значение
Первый взнос	30–50% стоимости
Промо-ставка на первый год-два	6–9% годовых
Ставка после промо-периода	база банка плюс маржа 3–4%, итого 10–13%
Срок кредита	до 20–25 лет, но не дольше срока разрешения на пребывание
Комиссия за досрочное погашение	1–3% в первые годы

Промо-ставка — главная ловушка расчёта: платёж считают по ней, а через два года он вырастает в полтора раза. Считать бюджет нужно по ставке после промо-периода, и просить у банка таблицу платежей на весь срок.

Что банк принимает как подтверждение дохода

1. Трудовой договор с вьетнамской компанией и разрешение на работу.
2. Карточку временного пребывания сроком, сопоставимым со сроком кредита.
3. Справку о заработной плате за 6–12 месяцев и выписку по счёту, куда она приходит.
4. Декларацию о подоходном налоге за прошлый год.
5. Для предпринимателя — отчётность компании и подтверждение доли участия.

Доход из-за рубежа учитывают неохотно: часть банков не принимает его вовсе, часть — с понижающим коэффициентом и переводом документов с легализацией.

Как устроена рассрочка от застройщика

В новостройке платят по графику, привязанному к этапам строительства: подписание договора, завершение фундамента, каждый следующий этаж, передача ключей, выдача сертификата. Типичный ритм — 5–10% каждые два-три месяца.

Закон ставит рамки, и они защищают покупателя:

• депозит до подписания договора — не более 5% цены, и брать его можно только за объект, допущенный к продаже;
• до передачи объекта покупатель платит не более 70% цены, а если продавец — компания с иностранным капиталом, не более 50%;
• до выдачи сертификата собственности — не более 95%, остаток вносится после его получения;
• продажа строящегося жилья требует банковской гарантии обязательств застройщика.

Беспроцентная рассрочка на 1–2 года — обычная акция; при этом цена по рассрочке выше, чем при единовременной оплате, на 5–10%. Скидка за полную оплату — это и есть стоимость рассрочки.

Чем рассрочка рискованнее кредита

• Нет независимой проверки объекта. Банк перед выдачей кредита проверяет разрешения, залоги и квоту для иностранцев; застройщик, продающий в рассрочку, проверяет только вашу платёжеспособность.
• Просрочка платежа стоит дорого. Договоры предусматривают пени и расторжение с удержанием части внесённого — иногда всей суммы депозита и штрафа сверх него.
• Срок сдачи двигается. Компенсация за задержку прописана не всегда, а взыскивать её приходится через переговоры или суд.
• Сертификат приходит позже ключей. Между заселением и получением документа проходит от нескольких месяцев до нескольких лет, и всё это время продать квартиру можно только переуступкой договора.

Что проверить до подписания: наличие банковской гарантии, разрешение на продажу будущего жилья от органа управления строительством, свободную квоту для иностранцев в этом доме и пункт об ответственности застройщика за срыв срока.

Сдавать купленную квартиру иностранный собственник вправе. Условий три: уведомить районный орган управления жильём о том, что квартира сдаётся, платить налог с дохода и не превращать жильё в гостиницу. Налог при годовой выручке выше порога — 10% с оборота: 5% налога на добавленную стоимость и 5% подоходного. Посуточная сдача в обычном жилом доме запрещена, и штрафуют за неё собственника, а не гостя.

Что нужно оформить до первого арендатора

1. Сертификат собственности на руках — сдавать квартиру, на которую документ ещё не выдан, нельзя.
2. Уведомление районного органа управления жильём о сдаче: для иностранного собственника это отдельное требование закона.
3. Договор аренды в письменной форме, в донгах. Нотариальное удостоверение не обязательно, но договор понадобится налоговой и управляющей компании дома.
4. Регистрация налогоплательщика — по месту нахождения квартиры, с получением налогового номера, если его ещё нет.
5. Регистрация пребывания арендатора-иностранца в местном органе полиции. За постояльцев в своей квартире отвечает собственник.

Отдельного разрешения на предпринимательскую деятельность физическому лицу для сдачи жилья не требуется: достаточно налоговой регистрации и деклараций.

Сколько платят с дохода

Годовая выручка от аренды	Что платится
до порога освобождения (200 млн ₫ в год)	налог не начисляется
выше порога	5% НДС + 5% подоходного налога с полной суммы выручки

Важная деталь: 10% считаются с оборота, а не с прибыли. Плату за обслуживание дома, ремонт и комиссию агентства из базы не вычитают. Если по договору коммунальные платежи входят в стоимость аренды, они тоже попадают в базу — поэтому их обычно выносят отдельной строкой и оставляют на арендаторе.

К этому добавляется годовой лицензионный сбор — от 300 тыс ₫ до 1 млн ₫ в зависимости от оборота; при выручке ниже порога освобождения он не взимается.

Декларацию подают по каждому договору либо раз в год — способ выбирается при регистрации. Просрочка уплаты даёт пеню, а неучтённая аренда всплывает при продаже квартиры и при проверке дома управляющей компанией.

Посуточная сдача

Краткосрочная сдача в жилом многоквартирном доме считается использованием жилья не по назначению и запрещена. На практике это означает:

• управляющие компании блокируют карты доступа и лифты для потока гостей;
• жалоба соседей заканчивается штрафом собственнику;
• площадки бронирования снимают объявление по обращению управляющей компании.

Законная посуточная сдача возможна в зданиях с назначением апарт-отеля или сервисных апартаментов (condotel, officetel), где такая деятельность заложена в проект, а также при оформлении гостиничной деятельности с соблюдением требований к безопасности и регистрации гостей. Назначение здания указано в документах проекта — это первое, что нужно проверить, если посуточная сдача входит в план окупаемости.

Управляющая компания

Формат	Комиссия	Что входит
Долгосрочная аренда	10–20% арендной платы	поиск арендатора, договор, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	20–30% выручки	заселение, уборка, бельё, объявления на площадках
Разовый поиск арендатора	0,5–1 месячная плата	только подбор и договор

Чего управляющая компания обычно не берёт на себя: уплату ваших налогов, уведомление органа управления жильём и ответственность за простой. Налоговые обязанности остаются на собственнике, даже когда деньги приходят через посредника.

Что учесть в расчёте доходности

• Доходность по квартирам в крупных городах — порядка 4–6% годовых в донгах до налогов; посуточная сдача даёт больше валовой выручки при заметно больших расходах и простоях.
• Плата за обслуживание дома платится и в месяцы простоя.
• Ремонт и мебель обновляются каждые 3–5 лет: в сегменте аренды экспатами это условие спроса.
• Курс валюты: аренда получается в донгах, а расходы на жизнь могут быть в другой валюте.

Если квартира куплена ради дохода, планируйте её как бизнес с оборотным налогом 10% — по итоговым цифрам это ближе к реальности, чем расчёт по одной арендной ставке.

Квартиры в грузинских новостройках продают в трёх состояниях: чёрный каркас (голые несущие стены, коммуникации подведены только до квартиры), белый каркас (перегородки и разведённые коммуникации внутри) и зелёный каркас — состояние, близкое к готовому. Разница в цене между каркасом и готовой квартирой в Батуми — примерно 900–1 200 долларов за метр против 1 800–2 500, то есть ремонт съедает почти всю экономию. Главный риск покупки на котловане — не качество отделки, а сроки: договор и разрешение на строительство проверяют до задатка.

Что означают чёрный, белый и зелёный каркас

Стадия	Что есть в квартире	Что делать покупателю
Чёрный каркас	несущие стены, перекрытия, окна по проекту; ни штукатурки, ни стяжки, ни перегородок; коммуникации доведены до входа	полный ремонт с нуля
Белый каркас	перегородки, разводка воды, электрики, отопления внутри квартиры, чаще всего штукатурка и стяжка	чистовая отделка
Зелёный каркас	состояние, близкое к готовому: остаётся завезти мебель и технику	въезд после меблировки

Термины у застройщиков расходятся: один сдаёт чёрный каркас с выровненными стенами и стяжкой, другой — с голыми блоками. При плохом черновом состоянии подготовка добавляет к смете 20–30%. Поэтому в договоре состав работ фиксируют списком — что именно смонтировано, оштукатурено и разведено, а не одним словом «каркас».

Сколько стоит доведение до жилого вида. Подрядчики заявляют цены от 100–280 долларов за метр, но это стоимость работ по рекламному минимуму. Реальная смета зависит от состояния каркаса, класса материалов и того, ведёте ли вы ремонт лично. Ориентир для планирования бюджета — разница между ценой каркаса и готовой квартиры в том же районе: в Тбилиси это примерно 800–1 400 долларов за метр.

Как проверить застройщика и разрешение на строительство

1. Земельный участок. Возьмите выписку из Публичного реестра: чей участок, есть ли залог, совпадает ли собственник с застройщиком по договору.
2. Разрешение на строительство. Выданное мэрией разрешение проверяют по адресу и кадастровому коду; стадия разрешения должна соответствовать этажности проекта, а не первой очереди.
3. Сданные объекты. Смотрите не рендеры, а сданные дома того же застройщика: соблюдены ли этажность, сроки, обещанное благоустройство.
4. Юридическое лицо. Выписка из реестра предпринимателей: возраст компании, учредители, не менялось ли лицо перед стартом продаж.
5. Договор. Требуйте регистрацию договора в Публичном реестре — так ваши права на будущий объект видны публично, а квартира не продаётся дважды.

Чем рискует покупатель на стадии котлована

• Долгострой. Деньги внесены, дом не сдан; вернуть их без судебного разбирательства обычно не удаётся.
• Двойная продажа. Возможна, если договор нигде не зарегистрирован.
• Изменение проекта. Этажность, планировка и площадь отличаются от рекламных материалов.
• Расхождение площади. По факту метров меньше, чем в договоре, а цена уже уплачена.

Чем этот риск снижают:

1. Покупают в проекте на поздней стадии — коробка построена, риск ниже, цена выше.
2. Регистрируют договор в Публичном реестре.
3. Привязывают платежи к этапам строительства, а не к календарю.
4. Прописывают в договоре допустимое отклонение площади и перерасчёт цены.
5. Выбирают застройщика со сданными объектами в этом же городе.

Как устроена рассрочка от застройщика

Схема стандартная и почти всегда беспроцентная: первоначальный взнос, затем равные платежи до срока сдачи. Взнос обычно составляет 20–30% цены, срок рассрочки совпадает со сроком строительства, а после сдачи остаток вносят единовременно.

Что проверить в договоре рассрочки:

• фиксирована ли цена в долларах или в лари — курсовая разница ложится на покупателя;
• что происходит при просрочке платежа: штраф, расторжение, удержание внесённого;
• можно ли досрочно погасить остаток и есть ли за это скидка;
• переходит ли право собственности после последнего платежа автоматически или нужна отдельная сделка.

Что делать, если сроки сдачи сорваны

1. Проверьте договор — есть ли неустойка за просрочку и в каком размере. Если пункта нет, требовать компенсацию будет не на чем.
2. Зафиксируйте нарушение письменно — направьте застройщику претензию с требованием назвать новый срок.
3. Проверьте стройку в реестре и в мэрии — не приостановлено ли разрешение, не наложен ли арест на участок.
4. Соберите платёжные документы — банковские переводы и квитанции понадобятся и для претензии, и для суда.
5. Решайте: ждать или расторгать. Возврат денег через суд — процесс на месяцы, поэтому при живой стройке чаще договариваются о новом сроке и компенсации.

Профилактика надёжнее: пункт о неустойке и привязка платежей к этапам работают лучше любых переговоров после срыва.

Проверка проекта во Вьетнаме сводится к четырём документам: решение об одобрении инвестиционного проекта, право пользования землёй под ним, разрешение на строительство и уведомление департамента строительства о том, что жильё допущено к продаже. Без последнего застройщик не вправе брать деньги, а договор бронирования или вклада в этом случае защищает продавца, а не покупателя. Пятый вопрос — свободна ли квота иностранных владельцев в конкретном корпусе.

Чем новостройка отличается от вторичного жилья по рискам

Что сравниваем	Новостройка от застройщика	Вторичное жильё
Главный риск	сроки сдачи и задержка документа о праве	залог, спор, неполные документы продавца
Как проверяется	документы проекта и банковская гарантия	документ о праве, выписка из земельного реестра
Цена	ниже на стадии строительства	выше, но объект виден
Срок владения	50 лет начинают течь с выдачи документа	остаётся часть срока прежнего владельца
Оплата	по графику, привязанному к этапам	одним или двумя платежами при подписании

Вторичная квартира без выданного документа о праве продаётся уступкой прав по договору с застройщиком. Такая сделка законна, но покупатель наследует и все обязанности по договору, поэтому его читают целиком, а не подписывают приложение об уступке.

Как проверить разрешительные документы проекта

Запрашивайте у застройщика копии и сверяйте по ним же названия и номера:

1. Решение об одобрении инвестиционного проекта — в нём указаны инвестор, площадь, число квартир и сроки.
2. Документ о праве пользования землёй участка проекта.
3. Разрешение на строительство и утверждённая планировка масштаба 1:500.
4. Уведомление департамента строительства о допуске жилья к продаже — ключевая бумага; в ней перечислены корпуса и квартиры, которые разрешено продавать.
5. Письменное обязательство банка о выдаче гарантии — по закону обязанность застройщика, а не покупателя. Гарантия покрывает возврат денег, если жильё не передадут в срок.

Отдельно проверяют самого застройщика: год регистрации, сданные проекты, судебные споры. Реестр предприятий открыт, и сведения о компании можно посмотреть по её налоговому номеру.

Как узнать, не исчерпана ли квота на иностранных покупателей

Квота считается по каждому многоквартирному дому: не более 30% квартир. Порядок проверки:

1. Спросите застройщика письменно, сколько квартир в корпусе уже принадлежит иностранцам и сколько осталось в квоте.
2. Сверьте ответ с данными департамента строительства провинции — застройщик обязан передавать туда сведения о проданных иностранцам квартирах.
3. Зафиксируйте в договоре условие: если квота окажется исчерпанной и право зарегистрировать не удастся, деньги возвращаются полностью и с процентами.

Для отдельных домов действует другой предел — 250 домов на территорию, равную по населению одному кварталу; его проверяют так же, через застройщика и департамент.

Какие признаки указывают на проблемный проект

• Продажа идёт по договору бронирования, вклада или сотрудничества вместо договора купли-продажи.
• Задаток больше 5% цены или требование внести его до получения уведомления о допуске к продаже.
• Оплата наличными или на личный счёт сотрудника вместо счёта компании.
• Нет письменного обязательства банка о гарантии.
• На площадке нет движения несколько месяцев, а сроки в договоре уже сдвигались.
• Застройщик отказывается показывать уведомление департамента строительства или ссылается на то, что оно «в процессе».
• В соседних корпусах того же проекта жильцы годами ждут документ о праве.

Стоит ли покупать на стадии котлована

Закон разрешает продавать будущее жильё только после того, как завершены работы по фундаменту и получено уведомление департамента о допуске к продаже. Продажа до этого момента незаконна, какими бы договорами её ни оформляли.

Если условия соблюдены, ранняя покупка даёт скидку к цене готового жилья и рассрочку по этапам строительства. Взамен покупатель принимает три риска: сдвиг сроков, расхождение планировки с рекламой и задержку документа о праве. Уменьшают их так:

• берут проект застройщика с законченными объектами в том же городе;
• проверяют банковскую гарантию до первого платежа;
• прописывают в договоре неустойку за просрочку передачи и за задержку подачи документов на регистрацию;
• держат платежи в законных пределах: первый — не более 30% цены вместе с задатком, до передачи ключей — не более 70%, а до выдачи документа о праве — не более 95%.

Продажа квартиры в Грузии укладывается в один визит в Дом юстиции: договор составляют и подписывают на месте, а переход права регистрируют от одного дня до четырёх рабочих. Подоходный налог 5% возникает, только если объект был в собственности меньше двух лет и продан дороже, чем куплен. Из-за границы сделка проводится по нотариальной доверенности. Отдельного налога на наследство и дарение в стране нет: для наследников первой и второй очереди полученное имущество освобождено от подоходного налога.

Как продать объект и сколько это занимает

Сделка проходит там же, где и покупка, — в Доме юстиции. Нотариус не обязателен: договор купли-продажи готовит юрист или регистратор, стороны подписывают его при сотруднике реестра.

1. Соберите документы: паспорт, свежая выписка из Публичного реестра, документ-основание вашего права (договор покупки, свидетельство о наследстве), справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам — её просит покупатель, а не реестр.
2. Зафиксируйте договорённость с покупателем: предварительный договор с задатком, сроком выхода на сделку и порядком расчёта.
3. Придите в Дом юстиции обеим сторонам — лично или через представителей по доверенности. Договор подписывается и сразу подаётся на регистрацию.
4. Оплатите тариф регистрации. Он ступенчатый: стандартные 4 рабочих дня дешевле всего, 1 рабочий день дороже, регистрация в день обращения — самая дорогая. Порядок сумм — от полутора сотен до 350 GEL, точный тариф называют в окне при подаче.
5. Рассчитайтесь. Деньги переводят на счёт продавца в грузинском банке или вносят наличными в кассе банка при сотрудниках; для крупных сумм банки предлагают расчёт через специальный счёт с раскрытием после регистрации.
6. Получите выписку с новым собственником — это подтверждение, что сделка состоялась.

Сама регистрация занимает от одного дня до четырёх рабочих. Всё остальное время съедает поиск покупателя: в Тбилиси и Батуми ликвидная квартира уходит за несколько недель, объект в неудачной локации или на первичной стадии — за несколько месяцев. Комиссия агентства — обычно 2–5% от цены и оплачивается продавцом.

Налог с продажи

• Владели объектом больше двух лет — налога нет, декларация по сделке не требуется.
• Владели меньше двух лет — 5% с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Продали дешевле, чем купили, — облагаемого дохода нет.
• Два года считаются от даты документа, установившего ваше право собственности, а не от оплаты или получения ключей.
• Декларация подаётся в Службу доходов через личный кабинет на rs.ge по итогам года, в котором прошла сделка. Правило действует и для нерезидентов.
• Наследникам первой очереди в срок владения обычно засчитывается время, которое объектом владел наследодатель, — такая продажа чаще всего попадает под освобождение.

Доверенность, если вы не в стране

Продать, купить, сдать и переоформить объект в Грузии можно через представителя, но только по нотариально удостоверенной доверенности. Вариантов три.

Где оформляете	Что потребуется	Порядок расходов
У грузинского нотариуса, пока вы в стране	паспорт, данные представителя	15–30 USD, оформление меньше часа
В консульстве Грузии за рубежом	запись, паспорт, данные объекта	консульский сбор; документ сразу на грузинском, легализация не нужна
У местного нотариуса в своей стране	апостиль и перевод на грузинский с нотариальным заверением	нотариус 20–100 USD, апостиль 50–100 USD, перевод 20–30 USD за страницу, доставка 30–60 USD

Что обязательно должно быть в тексте доверенности:

• полные данные доверителя и представителя с паспортными реквизитами;
• точный адрес объекта и его кадастровый код;
• перечень полномочий: подписать договор, согласовать цену, получить деньги, подать документы в Публичный реестр, получить выписку;
• срок действия.

Ошибка в фамилии, номере паспорта или кадастровом коде приводит к возврату документов без рассмотрения, а исправлять её придётся заново через нотариуса за границей — это две-три недели.

Практические предосторожности: ограничьте полномочия минимальной ценой продажи, не выдавайте право получать деньги тому, кому не доверяете полностью, и помните, что отзыв доверенности тоже оформляется нотариально — представителя и реестр о нём нужно уведомить.

Кто наследует недвижимость иностранца

Квартира в Грузии наследуется по грузинским правилам независимо от гражданства владельца, а наследники-иностранцы вправе получить и зарегистрировать её на себя.

• Первая очередь: дети (включая усыновлённых), супруг, родители. Они наследуют в равных долях.
• Срок принятия наследства — 6 месяцев со дня смерти. Принять его можно заявлением нотариусу или фактическим вступлением во владение: оплата коммунальных, содержание квартиры, распоряжение вещами.
• Документы: свидетельство о смерти с апостилем и переводом на грузинский, документы о родстве, выписка из Публичного реестра на объект, паспорт наследника.
• Порядок: нотариус в Грузии выдаёт свидетельство о праве на наследство, затем оно подаётся в Публичный реестр, и право регистрируется на наследника.

Завещание нужно, если вы хотите оставить квартиру не тому, кто наследует по закону: партнёру без брака, дальнему родственнику, другу, фонду. Без завещания объект уйдёт первой очереди. Завещание удостоверяет нотариус; составленное за границей действует в Грузии при соблюдении формы, с апостилем и переводом. Полностью обойти закон завещание не позволяет: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруг и родители сохраняют право на обязательную долю — половину того, что причиталось бы им по закону.

Что стоит сделать заранее: оставить наследникам копию выписки из реестра с кадастровым кодом, договор покупки и контакты юриста в Грузии. Без кадастрового кода поиск объекта в чужой стране растягивается на месяцы.

Как передать управление объектом

Если вы живёте не в Грузии, у объекта должен быть кто-то на месте — иначе неоплаченный счёт или протечка обнаружатся через полгода.

Родственник или знакомый по доверенности. Оформляется доверенность на управление: сдавать в аренду, подписывать договоры, оплачивать коммунальные, получать платежи, представлять вас в банке и реестре. Право отчуждения объекта в такую доверенность не включают — это отдельный документ и отдельное решение.

Управляющая компания. В апарт-комплексах Батуми и Тбилиси распространены договоры управления и программы совместной сдачи, где комиссия составляет 15–25% от арендной платы. Перед подписанием проверьте: кто платит коммунальные и уборку, как считается доход в месяцы простоя, как часто приходит отчёт, что происходит при досрочном расторжении и кто отвечает за порчу имущества.

Частный управляющий. Берёт 10–15% от аренды или фиксированную сумму в месяц. Дешевле компании, но и ответственность держится только на договоре с ним.

В любом варианте держите на себе доступ к банковскому счёту и личному кабинету на rs.ge: налоги остаются вашей обязанностью, а не управляющего.

Налоги при сдаче

• Сдача жилой недвижимости физическим лицом облагается по ставке 5% от полученной арендной платы без вычета расходов.
• Декларация подаётся ежегодно через личный кабинет на rs.ge; нерезиденты отчитываются по доходу, полученному в Грузии.
• Налог на имущество платят те, у кого годовой доход домохозяйства превышает 40 000 GEL; ставка зависит от уровня дохода и оценки объекта, декларация подаётся до 1 ноября, оплата — до 15 ноября.

Какие налоги возникают при дарении и наследовании

Отдельного налога на наследство и на дарение в Грузии нет. Вопрос решается через освобождения по подоходному налогу:

• наследники первой и второй очереди — супруг, дети, усыновлённые, внуки, правнуки, родители, усыновители, братья и сёстры — получают имущество в дар или по наследству без налога, независимо от стоимости;
• третья и четвёртая очередь — освобождение действует в пределах 150 000 GEL стоимости имущества за налоговый год, превышение облагается подоходным налогом;
• посторонние лица платят подоходный налог с рыночной стоимости подарка, за вычетом небольшого необлагаемого минимума.

При дарении и при наследовании остаётся расход на переоформление: тариф Публичного реестра тот же, что и при продаже, плюс услуги нотариуса за свидетельство о праве на наследство или договор дарения.

Отдельно держите в голове налоги своей страны: Грузия наследство не облагает, а страна вашего налогового резидентства может облагать — освобождение здесь не означает освобождения там.

Долгосрочная аренда в Тбилиси приносит примерно 5–7% годовых от стоимости квартиры, в Батуми — 7–10%. Посуточная сдача при хорошей загрузке даёт больше, 10–18%, но это уже не пассивный доход, а работа с гостями, уборкой и сезонностью: летний Батуми и зимний Батуми — два разных бизнеса. Налог на доход от долгосрочной сдачи жилья — 5%.

Посуточно или на год

	Долгосрочная аренда	Посуточная сдача
Доходность	5–10% годовых	10–18% при высокой загрузке
Стабильность	ровный платёж круглый год	сильная сезонность, особенно на побережье
Затраты времени	несколько часов в год	ежедневное управление или управляющая компания
Расходы	мелкий ремонт	уборка, бельё, комиссии площадок, амортизация
Износ квартиры	умеренный	высокий
Налог	5% с дохода	режим предпринимателя, обычно 1% с оборота

Правило выбора простое. Квартира в Тбилиси в жилом районе, рядом с метро и офисами, работает лучше в долгосрочной аренде. Квартира у моря в Батуми или в туристическом центре Тбилиси зарабатывает на посуточной, но зимой ставка падает, а расходы остаются.

Чего реально ждать по деньгам

• Тбилиси. Устойчивый спрос от арендаторов, живущих в городе круглый год. Доходность около 5–7%, риск простоя низкий.
• Батуми. Летом посуточная ставка кратно выше зимней; годовая доходность в туристических зонах достигает 10% и выше, но считать её нужно с учётом трёх-четырёх слабых месяцев.
• Загрузка. Реалистичный расчёт делают не по летней ставке, а по среднегодовой: цена за ночь, умноженная на реальную занятость, минус комиссия площадки, уборка и коммунальные платежи.
• Цена входа. Готовая двухкомнатная квартира в Батуми начинается примерно от 80 тысяч долларов без ремонта; с отделкой и мебелью бюджет вырастает заметно, и именно от полного бюджета считается доходность.

Регистрация и налоговый режим

1. Долгосрочная сдача жилья физическим лицам. Ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Нужен налоговый номер и личный кабинет на rs.ge, декларация подаётся ежемесячно.
2. Посуточная сдача. Это предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем, при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота. Статус подтверждают в Службе доходов, лимит оборота для него — 500 000 лари в год.
3. Порог НДС. Оборот выше 100 000 лари за 12 месяцев обязывает встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
4. Аренда юридическому лицу. Компания-арендатор удерживает налог у источника, и схема расчёта отличается — условие прописывают в договоре.

Выбор режима делается до первой сделки, а не в конце года: перерегистрация задним числом не работает, а неуплаченный налог обрастает пеней 0,05% в день.

Управляющая компания: что она делает и сколько берёт

• Посуточное управление — размещение объявлений, общение с гостями, заселение, уборка, бельё, мелкий ремонт. Комиссия обычно 15–25% от выручки, иногда фиксированная ставка плюс процент.
• Долгосрочное управление — поиск арендатора, договор, сбор платежей, контроль состояния. Оплата — процент от месячной платы или разовая комиссия в размере месячной аренды за поиск жильца.
• Гарантированный доход от застройщика. Схема, при которой отель или управляющая компания платит фиксированный процент от стоимости. Читайте, на сколько лет закреплена гарантия, что происходит после её окончания и вправе ли вы пользоваться квартирой сами.

Что проверять в договоре с управляющей компанией: как считается база комиссии (от валовой выручки или после расходов), кто оплачивает коммунальные услуги и расходники, как часто перечисляют деньги, кто отвечает за порчу имущества, как расторгнуть договор.

Договор с арендатором и неплатежи

Договор заключают письменно даже с знакомыми. В нём фиксируют:

• срок и размер платы, дату платежа и способ расчёта;
• депозит — обычно месячная плата, с условиями возврата;
• кто оплачивает коммунальные услуги и по каким показаниям;
• состояние квартиры и опись имущества с фотографиями;
• порядок расторжения и срок предупреждения.

Если арендатор перестал платить, выселить его своими силами нельзя: отключение электричества, смена замков и вынос вещей — это самоуправство, а не защита права. Законный путь — расторжение договора и обращение в суд, а это месяцы. Отсюда практика рынка: депозит вперёд, оплата помесячно вперёд, а для дорогих квартир — нотариально удостоверенный договор, который упрощает взыскание.

И отдельно: договор аренды можно зарегистрировать в публичном реестре. Это добавляет обеим сторонам защиты при смене собственника и в спорах.

При продаже квартиры в земельном офисе платят четыре суммы: сбор за переоформление 2% от оценочной стоимости, специальный налог на сделку 3,3% или гербовый сбор 0,5% вместо него, и подоходный налог продавца, который удерживают прямо на сделке. Дальше деньги выводят за границу — для этого банку нужны бумаги, полученные ещё при покупке. Сама регистрация занимает несколько часов, подготовка к ней — 2–6 недель.

Какие налоги и сборы возникают при продаже

Всё считают от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости казначейства.

Платёж	Сколько	Кто платит по закону
Сбор за переоформление	2% оценочной стоимости	делится между сторонами, обычно поровну
Специальный налог на сделку	3,3%, если владели меньше 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5%, если владели 5 лет и дольше	продавец
Подоходный налог, удерживаемый на сделке	по прогрессивной шкале	продавец

Два последних платежа взаимоисключающие: платят либо специальный налог, либо гербовый сбор, но не оба. Пятилетний срок отсчитывают от даты регистрации права; он не применяется, если объект получен по наследству, а владелец, вписанный в домовую книгу дольше года, освобождается от специального налога и при более коротком сроке.

Подоходный налог продавца-физлица считают так: из оценочной стоимости вычитают долю расходов, которая зависит от числа лет владения (чем дольше владели, тем больше вычет), остаток делят на количество лет, применяют к нему прогрессивную шкалу и умножают результат обратно на число лет. Для компании расчёт проще — 1% от базы. Итоговую сумму называет земельный офис в день сделки, поэтому предварительный расчёт заказывают заранее: там же по номеру свидетельства о праве считают все четыре платежа.

Кто платит на практике — предмет договора. Распространённая формула: сбор за переоформление пополам, налоги на продавце. Записывать это нужно в договоре словами, потому что в кассе земельного офиса спорить уже поздно.

Документы для вывода денег за границу

Деньги от продажи иностранец вправе перевести за рубеж, но банк потребует показать всю цепочку:

• форма валютной операции или банковская справка о вводе денег — та, что оформлялась при покупке;
• договор купли-продажи с покупателем и подтверждение получения оплаты;
• свидетельство о праве на квартиру с записью о переходе права к новому владельцу;
• квитанции земельного офиса об уплате сборов и налогов;
• паспорт и, если он есть, тайский налоговый номер.

Перевод оформляют в том же банке, где обслуживался счёт; сумму сверх ввезённой раньше банк тоже переводит, но спрашивает подтверждение происхождения дохода. Заявку на крупный исходящий перевод рассматривают от одного до нескольких рабочих дней.

Зачем нужна банковская справка, полученная при покупке

Квартиру в иностранной квоте регистрируют только при доказательстве, что деньги на покупку пришли из-за границы в иностранной валюте. Банк выдаёт форму валютной операции (FET) по переводам от 50 000 долларов США и справку о зачислении по меньшим суммам — этот документ подают в земельный офис при покупке.

При продаже он работает второй раз, уже как основание вывести выручку без лишних вопросов: банк видит, сколько валюты вы ввозили на этот объект. Поэтому оригинал хранят все годы владения, а копию — отдельно от оригинала. Утерянную форму запрашивают в банке повторно: восстановление занимает от нескольких дней до пары недель, и без неё перевод за границу упирается в проверку происхождения средств.

Как продают объект, купленный в долгосрочную аренду

Право аренды продают не как собственность, а как передачу прав по договору:

1. Проверьте договор. В нём должно быть право арендатора передать аренду третьему лицу. Если такого пункта нет, сделка возможна только с письменного согласия собственника участка.
2. Согласуйте условия с собственником земли. Часто договор предусматривает его комиссию за переоформление — фиксированную сумму или процент.
3. Зарегистрируйте передачу в земельном офисе: сбор — 1% от суммы арендных платежей за оставшийся срок плюс гербовый сбор 0,1%.
4. Учтите остаток срока. Покупатель получает не 30 лет, а то, что осталось от вашего договора; это главная причина, по которой арендованные объекты дешевеют с годами. Иногда стороны договариваются с собственником земли о расторжении старого договора и заключении нового на полный срок — тогда платят как за новую аренду.

Дом, оформленный отдельно от земли, продают как строение: переход права регистрируют с публичным объявлением, а права на землю переоформляют тем же днём.

Сколько времени занимает сделка

• Справка юрлица дома об отсутствии долгов — 3–7 дней; без неё земельный офис регистрацию не проведёт.
• Письмо о наличии свободной иностранной квоты, если покупатель иностранец, — те же несколько дней.
• Перевод денег покупателя из-за границы — от 1 до 5 рабочих дней, плюс время на оформление формы валютной операции.
• Запись на регистрацию в земельном офисе — от одного дня до недели, в курортных провинциях в сезон дольше.
• Сама сделка — 2–4 часа в один день: подписание, расчёт кассирским чеком, уплата сборов, выдача свидетельства с новой записью.

Общий срок от подписания предварительного договора до денег на счёте — обычно 3–6 недель. Дольше всего тянутся не документы, а сбор денег покупателем и очередь в земельном офисе.

Проверка объекта в Индонезии стоит копейки по сравнению с ценой ошибки: сверка сертификата в земельном офисе обходится в 50 000–150 000 IDR за документ, а онлайн-проверка через официальное приложение земельного ведомства бесплатна. Проверять нужно четыре вещи: сертификат и его подлинность, правомочия продавца, отсутствие залогов и споров, назначение земли и разрешение на строительство. Ни одна из них не делается по фотографии документа в мессенджере.

Какие документы на объект нужно запросить

• Сертификат на землю — SHM (собственность), HGB (право застройки) или Hak Pakai (право пользования) — вместе с планом межевания (surat ukur).
• Разрешение на строительство — PBG (прежнее название IMB) и, для готовых зданий, сертификат пригодности SLF.
• Квитанции налога на имущество (PBB) за последние годы и справка об отсутствии задолженности.
• Документы продавца: удостоверение KTP, семейная карта KK, свидетельство о браке; для компании — нотариальный акт, решение о продаже и подтверждение полномочий подписанта.
• Документы о наследстве, если объект получен по наследству: свидетельство о наследовании и согласие всех наследников.
• Технический пакет по квартире: сертификат на помещение, устав дома, размер взносов на обслуживание, задолженность прежнего владельца.
• Договоры аренды, если объект сдан: покупатель наследует обязательства арендодателя до конца срока.

Как проверить право собственности продавца

1. Сверить сертификат в земельном офисе по месту нахождения объекта. Услуга называется проверкой сертификата и стоит от 50 000 до 150 000 IDR за документ; результат — отметка о сверке с записями реестра.
2. Проверить онлайн. У земельного ведомства есть официальное приложение Sentuh Tanahku и портал, где видно площадь, местоположение и статус участка. Электронные сертификаты снабжены QR-кодом: сканирование сверяет документ с центральной базой.
3. Сравнить данные владельца в сертификате с удостоверением KTP: расхождение в написании имени или в номере — повод остановиться и не платить задаток.
4. Проверить цепочку переходов: как объект попал к продавцу, все ли предыдущие сделки зарегистрированы, нет ли разрывов.
5. Согласие супруга обязательно, если объект приобретён в браке. Без подписи второго супруга сделку оспаривают, и оспаривают успешно.
6. Доверенности читать целиком. Продажа по доверенности от «владельца за границей» — типовая схема, где доверенность отозвана или подделана.

Как убедиться в отсутствии обременений и долгов

• Залог. Запись об ипотеке (hak tanggungan) стоит на самом сертификате; снимается она только банком-кредитором, и до снятия регистрировать переход права нельзя.
• Блокировка и арест. Земельный офис по запросу выдаёт справку о состоянии записи по участку: в ней видно блокировки, аресты и заявленные споры.
• Спор о границах. План межевания сверяют с фактическими границами на месте, желательно с геодезистом: наложение участков — частая причина многолетних судов.
• Налог на имущество. Долг по PBB переходит вместе с объектом, поэтому квитанции за прошлые годы проверяют по каждому периоду.
• Долги по обслуживанию в комплексе или в жилом доме: у управляющей компании берут справку о состоянии счёта.
• Аренда и постройки третьих лиц. На участке может стоять строение соседа или храмовая постройка, а также действовать неоформленный доступ к воде — это выясняется только осмотром и разговором с соседями.

Как проверить назначение земли и разрешение на строительство

• Зонирование. У каждой территории есть план детальной планировки: он определяет, можно ли на участке жилое строительство, коммерческий объект или только сельское хозяйство. Запрос делают в органе планирования района либо через электронную систему выдачи разрешений.
• Продуктивная сельхозземля. Участки, отнесённые к защищаемым сельхозугодьям, под жилую застройку не переводятся; на Бали контроль за переводом таких земель усилен региональным актом 2026 года.
• Разрешение на строительство. Для существующего дома проверяют PBG и соответствие фактической постройки чертежам: пристроенный этаж без разрешения — это риск сноса и отказа в регистрации.
• Отступы и высотность. Береговые и речные отступы, ограничения высоты застройки в курортных районах, требования по площади озеленения — всё это ограничивает то, что можно достроить после покупки.
• Доступ. Право проезда к участку должно быть юридически оформлено, иначе дорога через соседний участок может закрыться на следующий день после сделки.

Зачем нужен независимый юрист и сколько стоят его услуги

Нотариус в индонезийской сделке — не защитник покупателя, а лицо, удостоверяющее акт. Проверка выгодности и рисков сделки в его обязанности не входит, поэтому юриста берут отдельно и не по рекомендации продавца или агента: у них конфликт интересов по определению.

Что входит в нормальную проверку:

1. Юридический анализ сертификата и цепочки переходов.
2. Запрос справки о состоянии записи в земельном офисе, включая залоги и споры.
3. Проверка зонирования и разрешений на строительство.
4. Проверка правомочий продавца, супружеского согласия и наследственных прав.
5. Правка проекта договора: сроки, ответственность за скрытые обременения, условия возврата задатка.

Цены: сверка сертификата — 50 000–150 000 IDR за документ, гонорар нотариуса по сделке ограничен планкой в 1% от суммы («honorarium PPAT maksimal 1%»), а работа юриста государством не тарифицирована — её называют фиксированной суммой за объект и обсуждают до начала работы. Ориентир простой: полная проверка дешевле задатка, который теряется при срыве сделки, и несопоставимо дешевле спора о ничтожном договоре.

Из-за чего сделки разваливаются на проверке

• Сертификат не сверяется с реестром: площадь, границы или владелец не совпадают.
• На объекте залог, а продавец рассчитывает погасить кредит деньгами покупателя.
• Нет согласия супруга или одного из наследников.
• Постройка не имеет разрешения либо не соответствует чертежам.
• Земля отнесена к сельскохозяйственной и жилое строительство на ней запрещено.
• Цена ниже минимальной планки для иностранца в этой провинции, и право пользования на такой объект не оформить.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1%	0,2%
Нежилое помещение	0,2%	0,4%
Земля под застройку	0,3%	0,6%

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен номер налогоплательщика по объекту.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится сбор на охрану культурного наследия — небольшая надбавка к налогу, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Учтите, что в ряде кварталов регистрация иностранцев ограничена, и это выясняется до покупки, а не после.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.
5. Держите действующим DASK и полис на жильё — пустая квартира страхуется на общих условиях, но некоторые договоры ограничивают выплату при долгом отсутствии, это проверяется в исключениях.
6. Сдаёте квартиру — оформляйте это официально: доход от аренды облагается налогом, декларация подаётся ежегодно, а неучтённый доход всплывает при перепродаже.

При покупке строящегося жилья вы получаете не право собственности, а право требования по договору: собственность оформляется позже, когда дом сдан. Договор предварительной продажи жилья по турецкому праву заключается у нотариуса — подписанный в офисе продаж лист бумаги не даёт защиты. Скидка к цене готового жилья составляет 15–30%, и ровно столько же стоит принятый риск.

Чем такая сделка отличается от покупки готового

Что	Готовое жильё	Строящееся
Что вы получаете сразу	тапу с правом собственности (kat mülkiyeti)	договор, позже — тапу на право застройки этажа (kat irtifakı)
Где регистрируется	кадастровое управление	нотариус, с отметкой в реестре
Оплата	полностью при сделке	первый взнос и рассрочка
Риск	скрытые дефекты, долги по объекту	срыв сроков, недострой, изменение проекта
Когда можно жить	сразу	после разрешения на заселение

Три документа, которые превращают стройку в жильё: разрешение на строительство (yapı ruhsatı) — оно должно быть на момент продажи; тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) — оформляется на конкретную квартиру ещё до сдачи; разрешение на заселение (iskan, yapı kullanma izni) — после него право застройки превращается в полноценную собственность (kat mülkiyeti), и только тогда подключают постоянные коммунальные услуги.

Как проверить застройщика

1. Разрешение на строительство — запросите копию и сверьте адрес участка, этажность и число квартир с тем, что вам показывают в буклете.
2. Тапу на землю — на чьё имя оформлен участок, нет ли на нём ипотеки или ареста. Выписку смотрят в кадастровом управлении или через государственный сервис.
3. Реестр компаний — когда зарегистрирован застройщик, кто учредители, менялось ли название. Компания, созданная под один проект, — не приговор, но повод требовать обеспечения.
4. Сданные проекты — съездите в два-три дома того же застройщика и поговорите с управляющим: сроки, качество, судебные споры.
5. Судебные дела — юрист проверит, не участвует ли компания в спорах с покупателями.
6. Обеспечение по договору — при предварительной продаже жилья закон требует от продавца предоставить обеспечение достройки: банковскую гарантию или страхование завершения строительства. Нет обеспечения — нет и защиты, если стройка встанет.

Условия рассрочки

Типичная схема на рынке: первый взнос 30–50%, остаток равными платежами до сдачи дома, срок 12–36 месяцев, обычно без процентов. Реже встречается рассрочка на 1–2 года после сдачи под небольшой процент.

Что проверить в графике платежей:

• валюта — платежи в лирах, долларах или евро, и по какому курсу пересчитываются;
• привязка к этапам — платёж по факту завершения этапа лучше платежа по календарю: он даёт рычаг, если стройка стоит;
• штраф за просрочку покупателя и право продавца расторгнуть договор — сколько дней просрочки допускается и что происходит с уже внесёнными деньгами;
• право отказа покупателя. Закон о предварительной продаже жилья позволяет отказаться от договора до передачи объекта; продавец удерживает при этом не более установленной законом доли платежей — ориентируйтесь на 2%;
• условие о цене при удорожании стройматериалов — пункт, который превращает фиксированную цену в плавающую; вычёркивайте его до подписания.

Что будет при срыве сроков

Задержка сдачи на 6–12 месяцев на турецком рынке — обычное дело, и договор должен описывать её последствия:

1. Неустойка за просрочку — фиксированная сумма за месяц или процент от цены. Пункт без неустойки означает, что ждать вы будете бесплатно.
2. Компенсация аренды — некоторые застройщики платят за съём жилья с момента, когда должны были передать ключи.
3. Право расторгнуть договор и вернуть деньги — с какого срока просрочки оно возникает и в какой срок возвращаются средства.
4. Обеспечение достройки — то самое, что спасает при остановке стройки, а не при задержке на месяц.
5. Суд — при споре дело рассматривается по месту нахождения объекта; договор на турецком языке имеет приоритет, поэтому перевод должен быть точным, а не приблизительным.

Чего делать не стоит: подписывать акт приёмки, пока не устранены недостатки. После подписания претензии переходят в разряд гарантийных, и добиваться исправлений сложнее.

Когда оформляют собственность

• На этапе строительства — тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) на конкретную квартиру. Его можно и нужно получить до сдачи: оно даёт зарегистрированное право на объект.
• После разрешения на заселение — право преобразуется в собственность на квартиру (kat mülkiyeti). Этот документ и есть настоящее тапу.
• Налог при переоформлении 4% платится при регистрации; при покупке у застройщика уточняйте, включён ли он в цену.
• Для программ вида на жительство и гражданства имеет значение зарегистрированное право: договор с застройщиком без тапу для них не годится, а вот kat irtifakı в ряде случаев засчитывается — проверяйте до оплаты, если сделка задумана ради статуса.

Продажа раньше чем через пять лет после регистрации права в тапу облагается подоходным налогом с прибыли по шкале 15–40%; необлагаемая часть прибыли в 2026 году — 150 000 TL. После пяти полных лет владения налога нет вообще, какой бы ни была прибыль. Считается при этом не разница «продал минус купил»: цену покупки сначала индексируют на инфляцию, и у квартир, купленных 3–4 года назад, налогооблагаемая прибыль часто выходит близкой к нулю.

Пять лет владения: как считается срок

Срок отсчитывается по дням от даты регистрации в тапу, а не от даты договора, задатка или сдачи дома. Для новостройки, купленной у застройщика по предварительному договору, точка отсчёта — день, когда объект оформили на вас в кадастровом управлении. Это частая и дорогая ошибка: договору четыре года, тапу — год, срок считается по тапу.

Есть случаи, когда налога с прибыли не возникает независимо от срока:

• жильё получено безвозмездно — по наследству или в дар;
• объект продан после 60 месяцев владения;
• прибыль после всех вычетов не превысила необлагаемые 150 000 TL.

Как считается налогооблагаемая прибыль

1. Берёте цену продажи, указанную в тапу.
2. Индексируете цену покупки. Стоимость приобретения умножается на рост индекса цен производителей (Yİ-ÜFE) между месяцем перед покупкой и месяцем перед продажей. Индексация разрешена, только если этот рост составил 10% и больше — при турецкой инфляции условие выполняется почти всегда.
3. Вычитаете расходы по сделке — с документами: пошлина при покупке и при продаже, комиссия агентства, отчёт об оценке, нотариус, услуги переводчика.
4. Вычитаете необлагаемые 150 000 TL (сумма 2026 года).
5. Остаток облагаете по шкале.

Налогооблагаемая прибыль	Налог
до 190 000 TL	15%
190 001 – 400 000 TL	28 500 TL + 20% с суммы свыше 190 000 TL
400 001 – 1 000 000 TL	70 500 TL + 27% с суммы свыше 400 000 TL
1 000 001 – 5 300 000 TL	232 500 TL + 35% с суммы свыше 1 000 000 TL
свыше 5 300 000 TL	1 737 500 TL + 40% с суммы свыше 5 300 000 TL

Пример. Квартира куплена за 3 000 000 TL, через три года продана за 6 000 000 TL. Индекс цен производителей за это время вырос на 80%, значит для расчёта цена покупки равна 5 400 000 TL. Прибыль — 600 000 TL. Расходы по обеим сделкам с документами — 200 000 TL, остаётся 400 000 TL. Минус необлагаемые 150 000 TL база равна 250 000 TL. Налог: 28 500 TL плюс 20% с 60 000 TL, итого 40 500 TL.

Значение индекса за нужные месяцы публикует статистическое ведомство; бухгалтер считает коэффициент по двум цифрам, и эту часть стоит проверить самому — ошибка в месяце меняет сумму налога заметно.

Заниженная цена в тапу бьёт по продавцу. Если при покупке в документе указали сумму меньше реальной, то при продаже разница превращается в налогооблагаемую прибыль. Занизить обе стороны сделки не выйдет: цена в тапу не может быть ниже оценки из отчёта и ниже кадастровой стоимости муниципалитета.

Когда декларировать и платить

• Налоговый резидент Турции подаёт годовую декларацию с 1 по 31 марта года, следующего за продажей. Налог платится двумя равными частями — в марте и в июле.
• Нерезидент — тот, кто живёт за пределами Турции, — подаёт отдельную декларацию (münferit beyanname) в течение 15 дней после сделки, в налоговую по месту нахождения объекта, и в тот же срок платит налог. Дожидаться марта в этом случае нельзя: срок уже прошёл.

Практическое следствие: если вы продаёте квартиру и сразу уезжаете, налоговую часть надо закрыть до отъезда или оставить доверенность бухгалтеру.

Какие документы нужны для продажи

• Тапу на объект (оригинал или выписка).
• Паспорт и его нотариальный перевод, турецкий налоговый номер.
• Фотография продавца для оформления.
• Отчёт об оценке от компании с лицензией регулятора рынка капитала. Он обязателен во всех сделках, где иностранец выступает покупателем или продавцом, и действует 3 месяца.
• Справка муниципалитета о кадастровой стоимости и об отсутствии долга по налогу на недвижимость (rayiç bedel ve borcu yoktur yazısı).
• Действующий полис DASK — обязательное страхование от землетрясения.
• Энергетический сертификат здания (EKB).
• Присяжный переводчик на подписании, если вы не владеете турецким: без него кадастровое управление сделку не проведёт.
• Доверенность, если подписывает представитель: оформляется у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом, с фотографией и точным перечнем полномочий.
• Заявление подаётся через систему WebTapu или в кадастровом управлении по месту объекта; дальше назначается день подписания.

Сколько стоит сама сделка

• Пошлина за переход права — 4% от заявленной цены. По закону она делится поровну: по 2% с продавца и с покупателя, но стороны часто договариваются иначе — запишите это в договор до сделки.
• Оборотный сбор кадастрового управления (döner sermaye) — фиксированная сумма, несколько тысяч лир вместе с услугами.
• Комиссия агентства — по регламенту не выше 4% от цены сделки, делится между сторонами по договорённости, сверху начисляется KDV.
• Отчёт об оценке и переводчик — за счёт стороны, которой они нужны; обе услуги стоят порядка нескольких тысяч лир.

Как вывести деньги за рубеж

Валютных ограничений на вывод выручки от продажи нет, налог у источника при переводе не удерживается. Проверять будет банк — по правилам противодействия отмыванию, а не налоговая.

1. Получите оплату на свой турецкий счёт, а не наличными. Наличная передача денег не годится ни как доказательство источника средств, ни для последующего перевода.
2. Соберите пакет для банка: выписку из тапу о состоявшейся продаже, договор, платёжное поручение покупателя, отчёт об оценке, подтверждение уплаты налога, если он был, и справку о покупке валюты (DAB), если при покупке вы заводили валюту в страну.
3. Конвертируйте лиры и переведите сумму на свой собственный счёт за границей: перевод на счёт третьего лица банк проверяет дольше и чаще отказывает.
4. Предупредите отделение заранее, если сумма крупная: покупка валюты и исполнение перевода занимают время, а лимит одного перевода банк устанавливает сам.

Справку о покупке валюты, полученную при покупке жилья, стоит хранить всё время владения — она объясняет банку происхождение денег лучше любого объяснения.

Если квартира куплена под гражданство

• Три года продавать нельзя. При оформлении гражданства в реестр вносится отметка об обязательстве не продавать объект три года. Пока отметка стоит, кадастровое управление сделку не зарегистрирует.
• Срок считается с даты внесения отметки, а не с даты покупки или получения паспорта.
• После истечения трёх лет продажа свободна, и на уже полученное гражданство она не влияет.
• Ваш покупатель-иностранец, скорее всего, не сможет использовать этот объект для собственного гражданства. Объект не годится, если продавец — тот же по гражданству иностранец, что и покупатель, либо его супруг или ребёнок, а также если после 12 января 2017 года этот объект уже передавался турецкому гражданину или турецкой компании самим покупателем, его семьёй или его соотечественником. Круг покупателей из-за этого уже, и цена перепродажи обычно ниже той, по которой объект покупали в программе.
• Продажа раньше года после покупки с освобождением от KDV обходится дорого отдельно: если новостройка приобреталась с льготой по налогу на добавленную стоимость за ввезённую валюту, при продаже в течение года неуплаченный налог взыскивается с процентами до регистрации сделки в кадастре.

Из-за чего сделки срываются и дорожают

• Долг по налогу на недвижимость или по взносам дома — справку об отсутствии долга не выдадут, день подписания сдвинется.
• Просроченный полис DASK — оформляется заново до сделки.
• Отчёт об оценке старше трёх месяцев — нужен новый.
• Отметка о трёхлетнем обязательстве по программе гражданства, о которой продавец забыл.
• Цена в тапу ниже оценки — сделку не проведут.
• Расчёт наличными — деньги потом не вывести: банк не примет их без документального следа.
• Нерезидент пропустил 15 дней на отдельную декларацию — пени и штраф поверх налога.

Иностранец вправе купить во Вьетнаме квартиру или отдельный дом — виллу, таунхаус — только в границах коммерческого жилого проекта, утверждённого властями. Жильё у частного продавца вне такого проекта, участок земли и дом в зоне обеспечения обороны и безопасности купить нельзя. Землю не покупает никто, включая граждан: в стране существует лишь право пользования землёй, и иностранному физическому лицу его не выдают.

Можно ли иностранцу купить квартиру

Да, если выполняются четыре условия:

1. Квартира находится в коммерческом жилом проекте, а не в старом доме, построенном вне проекта.
2. Проект расположен вне зон обеспечения обороны и безопасности — их перечни утверждают провинциальные органы, и застройщик обязан знать, попадает ли его проект в такой список.
3. Квота дома не исчерпана: иностранцам принадлежит не более 30% квартир в одном многоквартирном доме.
4. Покупатель законно въехал в страну — в паспорте стоит действующая отметка о въезде.

Оплата идёт безналичным переводом через банк во Вьетнаме. Расчёт наличными за квартиру у застройщика не допускается, а перевод со своего счёта упрощает последующий вывод денег после продажи.

Можно ли купить дом с землёй

Отдельный дом купить можно — виллу или дом в сцепке внутри жилого проекта. Ограничение здесь жёстче, чем по квартирам: в границах территории, равной по населению одному кварталу, иностранцам может принадлежать не более 250 отдельных домов.

Чего сделать нельзя:

• купить дом с участком у частного лица в обычном квартале или деревне;
• купить участок под застройку и построиться самому;
• получить право пользования сельскохозяйственной землёй;
• оформить покупку на вьетнамского знакомого и считать себя владельцем — право будет принадлежать ему, а не покупателю.

Аренда при этом не ограничена ничем: снимать дом с землёй иностранец может на любой срок и в любом месте, где это не запрещено по соображениям безопасности.

Почему землю оформляют не в собственность

Во Вьетнаме земля принадлежит всему народу, а государство распоряжается ею от его имени. Гражданин получает не участок, а право пользования землёй — бессрочное для жилой земли или срочное для проектной. Иностранное физическое лицо права пользования землёй не получает вовсе.

Что это значит на практике:

• иностранец владеет домом или квартирой как имуществом, а земля под ними остаётся в пользовании застройщика или общего дома;
• в документе о праве прямо указан срок владения жильём, а не бессрочность;
• при перепродаже передаётся жильё, а не участок; отдельно землю продать нельзя;
• застроить, разделить или изменить назначение участка иностранец не может — это решает держатель права пользования.

Какие ограничения действуют на долю иностранных владельцев

Тип жилья	Предел для иностранцев
Квартиры в многоквартирном доме	не более 30% квартир в одном доме
Отдельные дома в проекте	не более 250 домов на территории, равной по населению одному кварталу

Квота считается по дому, а не по проекту: в комплексе из пяти корпусов в одном лимит может быть исчерпан, а в соседнем свободен. Сделка сверх квоты не регистрируется, и покупатель получает обратно деньги, а не квартиру, поэтому квоту проверяют до задатка.

Какой статус пребывания нужен покупателю

Карта временного пребывания, разрешение на работу и вид на жительство для покупки не нужны. Достаточно действующей отметки о въезде в паспорте: подойдёт и туристическая виза, и безвизовый въезд. Ограничение одно — люди, пользующиеся дипломатическим или консульским иммунитетом, покупать жильё не могут.

Обратная связь тоже не работает: покупка квартиры не даёт ни визы, ни карты пребывания, ни права на постоянное проживание. Программы «жильё в обмен на статус» во Вьетнаме нет, и вложение в недвижимость не засчитывается как инвестиция для визы инвестора.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Что должно быть в договоре	Зачем
Точный срок передачи и пени за просрочку	без этого просрочка ничего не стоит застройщику
Гарантийный срок на конструктив, инженерные системы и отделку	скрытые дефекты проявляются в первый сезон дождей
Порядок приёмки и подписания акта передачи	пока акт не подписан, обязательства не исполнены
Сертификат пригодности здания (SLF) как условие передачи	без него эксплуатация объекта незаконна
Обязательство оформить право покупателя и срок этого оформления	иначе объект построен, а сертификата у покупателя нет
Условия снятия залога с земли под проектом	залог, оставшийся после передачи, — риск обращения взыскания
Перечень отделки и оборудования в приложении	защищает от подмены материалов
Порядок разрешения споров и применимая процедура	определяет, где и как быстро вы получите решение

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются со построенным объектом без документа.

Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет, и это главная особенность владения. Основной постоянный расход — плата за обслуживание комплекса: её считают за квадратный фут в год, и для обычной квартиры в Дубае она выходит порядка 10–30 дирхамов за квадратный фут, то есть примерно 10 000–30 000 дирхамов в год за квартиру площадью около 90 квадратных метров. Сверху идут электричество и вода, отдельный счёт за охлаждение, страховка содержимого и — при сдаче в аренду — вознаграждение управляющей компании.

Годовой бюджет владельца

Пример для квартиры с одной спальней площадью около 90 квадратных метров (примерно 970 квадратных футов) в среднем по цене районе Дубая.

Статья	Порядок суммы в год	Кто платит
Плата за обслуживание	10 000–25 000 дирхамов	собственник
Электричество и вода	4 000–9 000 дирхамов	тот, кто живёт
Охлаждение (chiller)	3 000–8 000 дирхамов, если считается отдельно	тот, кто живёт
Муниципальный сбор за жильё	5% расчётной годовой аренды	арендатор
Страхование содержимого	500–1 500 дирхамов	собственник
Управление при сдаче	5–10% годовой аренды	собственник
Интернет и телевидение	3 500–6 000 дирхамов	тот, кто живёт

Суммы зависят от района и класса дома сильнее, чем от площади: в премиальных башнях с бассейнами, консьержем и большими холлами обслуживание доходит до 40–60 дирхамов за квадратный фут, в простых домах спальных районов держится в районе 8–12.

Плата за обслуживание: из чего складывается

Плату утверждает регулятор рынка недвижимости эмирата, а собирает управляющая компания или объединение собственников. В Дубае деньги идут через систему Mollak: собственник платит на счёт, привязанный к своему комплексу, и видит утверждённый тариф.

В платёж входят уборка и охрана общих зон, лифты, вывоз мусора, освещение и кондиционирование холлов, бассейн и спортзал, страхование здания, вознаграждение управляющей компании и взносы в резервный фонд на капитальный ремонт.

Как проверить до покупки:

1. Запросите утверждённый тариф за квадратный фут по конкретному комплексу и год, за который он утверждён.
2. Умножьте на площадь по свидетельству о праве — считается вся площадь, включая балкон, если он учтён в документе.
3. Спросите о задолженности прежнего владельца: долг привязан к объекту, и без справки о его отсутствии сделку не зарегистрируют.
4. Уточните периодичность: обычно платят раз в квартал, реже раз в полгода.

Что бывает за неуплату. Объединение собственников обращается в центр разрешения споров, начисляются пени, а на объект накладывается ограничение — продать его с долгом не получится.

Налоги на недвижимость

• Ежегодного налога на недвижимость нет. Ни в одном эмирате.
• Налога на доход физического лица нет, поэтому доход от аренды у частного собственника налогом не облагается.
• Налога на прирост капитала при продаже нет для физических лиц.
• Разовый сбор при покупке — регистрационный сбор Земельного департамента: 4% от цены в Дубае и 2% в Абу-Даби, плюс небольшие административные сборы за оформление документа о праве.
• НДС по ставке 5% относится к коммерческой недвижимости; жилая аренда от НДС освобождена.
• Корпоративный налог касается компаний: если объект оформлен на юридическое лицо и сдаётся, доход попадает в его налоговую базу.

Коммунальные платежи и депозиты

• Электричество и вода. В Дубае поставщик DEWA: возвратный депозит 2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 за виллу, плюс сбор за активацию около 100–130 дирхамов. В Абу-Даби услуги подключает ADDC, в Шардже — SEWA.
• Охлаждение. В новых районах кондиционирование обеспечивает отдельная компания (Empower, Emicool и подобные): свой депозит, своя абонентская плата и оплата по счётчику. Этот счёт бывает сопоставим со счётом за электричество, и его часто не учитывают при расчёте доходности.
• Муниципальный сбор за жильё в Дубае — 5% расчётной годовой аренды, начисляется ежемесячно в счёте за электричество и платится тем, кто в квартире живёт.
• Газ. В большинстве башен централизованного газа нет; там, где он есть, счёт выставляет отдельный оператор.

При сдаче квартиры счета обычно переоформляют на арендатора: договор аренды и его регистрация — основание для перевода лицевого счёта.

Кто управляет квартирой в отсутствие владельца

Собственнику, который живёт в другой стране, нужен представитель на месте. Варианты:

• Управляющая компания. Берёт 5–10% годовой аренды за долгосрочную сдачу: ищет арендатора, регистрирует договор, собирает платежи, решает вопросы ремонта. За краткосрочную сдачу вознаграждение выше.
• Доверенное лицо по нотариальной доверенности. Доверенность оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с последующей легализацией и переводом. Ею определяют, что человек вправе делать: подписывать договоры аренды, получать деньги, представлять интересы в госорганах, продавать объект.
• Услуга застройщика. У части проектов есть собственная программа аренды с фиксированной долей дохода.

Без представителя тяжело закрыть даже простые задачи: подключение услуг, приём квартиры от застройщика, доступ мастера в квартиру, споры с объединением собственников.

Как страхуют недвижимость

• Здание страхует управляющая компания за счёт платы за обслуживание — отдельно платить не нужно, но полис стоит запросить и посмотреть покрытие.
• Содержимое и отделка страхуются отдельно: полис на мебель, технику и ремонт стоит порядка 500–1 500 дирхамов в год.
• Гражданская ответственность перед соседями — обычно опция в том же полисе; протечка в башне обходится дорого, и без страховки платит собственник.
• Страхование при ипотеке обязательно: банк требует полис на недвижимость, а часто и страхование жизни заёмщика; взносы включают в платёж по кредиту.

При сдаче в аренду проверьте, покрывает ли полис ущерб, нанесённый арендатором: стандартные условия часто это исключают.

Право собственности в Турции переходит в момент подписания в управлении кадастра (Tapu müdürlüğü), и тапу выдают в тот же день. От внесения задатка до подписания при собранных документах проходит 1–3 недели, из которых само рассмотрение заявления занимает 3–10 рабочих дней.

Какие шаги проходит сделка от задатка до тапу

1. Предварительный договор и задаток. Договор фиксирует цену, срок сделки, состав имущества (мебель, техника, парковка) и условия возврата задатка: отказ управления кадастра, обременение, отсутствие разрешения на ввод. Задаток на курортном рынке — порядок 1 000–5 000 евро либо 5–10% цены.
2. Налоговый номер (vergi kimlik numarası). Получают бесплатно по паспорту — в налоговой инспекции или онлайн через систему налоговой службы. Занимает от нескольких минут до дня.
3. Счёт в турецком банке. Нужен для конвертации валюты и оплаты. Открывают по паспорту и налоговому номеру; часть банков просит подтверждение адреса.
4. Отчёт об оценке. Заказывает покупатель у компании из перечня SPK, срок изготовления 2–5 рабочих дней, действует 3 месяца.
5. Конвертация валюты и справка о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi). Валюту продают через банк Центральному банку, справку предъявляют в управление кадастра.
6. Полис DASK. Обязательное страхование от землетрясения оформляют на объект до сделки или сразу после неё; без него не переоформляют коммунальные абонементы.
7. Заявление в управление кадастра. Подаёт продавец или обе стороны, в том числе онлайн через кадастровый портал. Управление проверяет ограничения для иностранцев, зоны, обременения, отчёт об оценке.
8. Оплата пошлины и сбора. После расчёта управлением платят 4% пошлины (tapu harcı) и сбор döner sermaye (в 2026 году порядка 2 500 лир) — через банк или налоговую по выданному номеру начисления.
9. Подписание. Стороны, присяжный переводчик и сотрудник управления собираются в назначенное время; подписывается заявление о переходе права, покупатель получает тапу на руки.
10. После сделки. Переоформление абонементов на воду и электричество, уведомление муниципалитета для налога на недвижимость, регистрация адреса — без неё не оформить ВНЖ.

Какие документы нужны покупателю

• паспорт и его нотариально заверенный перевод на турецкий;
• налоговый номер (vergi kimlik numarası);
• фотографии — как правило две, размер 6×4 см, свежие;
• отчёт об оценке с номером в системе кадастра;
• справка о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• полис DASK на объект;
• доверенность (vekaletname) с правом покупки, если действует представитель — нотариальная, при оформлении за границей с апостилем и присяжным переводом;
• реквизиты платежа пошлины и сбора.

Продавец приносит тапу, удостоверение личности, фотографию, при необходимости — согласие супруга и документы о снятии залога.

Частая причина переноса даты подписания: просроченный отчёт об оценке, справка о покупке валюты на другое имя (валюта должна быть продана от имени покупателя) и перевод паспорта, сделанный не присяжным переводчиком.

Нужен ли присяжный переводчик на сделке

Да. Если сторона сделки не владеет турецким, управление кадастра проводит подписание только в присутствии присяжного переводчика (yeminli tercüman) — он переводит текст заявления вслух и подписывает его вместе со сторонами. Своего знакомого без присяжного статуса привести нельзя.

Что важно знать:

• переводчика ищут заранее по языку — русский, английский, арабский, персидский; в курортных уездах их немного, и в высокий сезон они заняты;
• услуга платная, оплачивает обычно покупатель, порядок — от нескольких сотен до тысячи с лишним лир за сделку;
• перевод паспорта и доверенности делает тоже присяжный переводчик, а заверяет нотариус;
• когда покупает представитель по доверенности и он говорит по-турецки, переводчик на сделке не нужен.

Сколько времени занимает переоформление

Этап	Срок
Налоговый номер	тот же день
Счёт в банке	1–2 рабочих дня
Отчёт об оценке	2–5 рабочих дней
Конвертация валюты и справка	тот же день после поступления средств
Рассмотрение заявления управлением	3–10 рабочих дней
Подписание и выдача тапу	тот же день

Итого при собранных документах — 1–3 недели. Срок растягивается, когда объект попадает в зону, требующую отдельного согласования, когда на объекте есть залог и его снимают одновременно со сделкой, а также в высокий сезон, когда запись в управление уходит на 1–2 недели вперёд.

Сократить срок помогает порядок: налоговый номер и счёт открывают в первый же приезд, оценку заказывают сразу после согласования цены, а деньги переводят в Турцию заранее — конвертация и справка занимают день, но поступление международного перевода занимает больше.

Когда покупатель получает ключи

По закону ключи не привязаны к регистрации — момент передачи определяет договор. Рабочих сценариев три:

1. Готовое жильё, полный расчёт на сделке. Ключи передают сразу после подписания и выдачи тапу, в тот же день. Это дефолт, и его стоит прописать в договоре прямо.
2. Продавец живёт в квартире. В договоре указывают срок освобождения (обычно 15–30 дней) и удержанную сумму, которую продавец получает после передачи ключей и справок об отсутствии долгов.
3. Новостройка. Ключи выдают после разрешения на ввод (iskân) и приёмки помещения. Составьте акт с перечнем недостатков: после подписания приёмки без замечаний устранять их застройщик не обязан.

Перед передачей ключей сфотографируйте показания счётчиков воды и электричества и получите справки об отсутствии долгов по взносам. Дальше меняйте абонементы на своё имя: пока абонемент на прежнем владельце, поставщик отключит подачу за его долг, а не за ваш.

Проверка объекта в Грузии начинается и заканчивается выпиской из Публичного реестра: в ней видно, кто собственник, какова площадь и кадастровый код, есть ли ипотека, арест или судебный спор. Выписку заказывают в Доме юстиции или онлайн, готовится она за минуты и стоит недорого. Юридическое сопровождение сделки обходится примерно в 200–500 долларов и окупается на первом же обременении, которое продавец забыл упомянуть.

Как получить выписку и что в ней смотреть

Выписку берут в Доме юстиции по кадастровому коду или адресу объекта, а также через сайт Национального агентства публичного реестра. Заказать её вправе любой — согласие продавца не требуется, достаточно кадастрового кода.

Что читают в выписке:

1. Собственник. Имя в выписке должно совпадать с паспортом продавца. Продаёт представитель — проверяют доверенность: срок, полномочия, апостиль.
2. Кадастровый код и адрес. Сверяют с договором и с фактическим объектом; ошибка в коде означает регистрацию другого объекта.
3. Площадь. Расхождение с фактической площадью — признак неузаконенной перепланировки или пристройки.
4. Категория земли. Для участка это ключевое: сельскохозяйственный участок иностранцу в собственность не оформят.
5. Обременения. Ипотека, залог, аренда, сервитут, право пользования третьих лиц.
6. Аресты и споры. Запись о наложенном аресте блокирует регистрацию перехода права.

Как проверить обременения, аресты и споры

• Свежесть выписки решает. Берите её в день подачи документов на регистрацию, а не за неделю: обременение регистрируется в тот же день, что и появляется.
• Ипотека. Продажа заложенного объекта возможна только с согласия банка или после снятия залога. Схема с погашением кредита деньгами покупателя выполнима, но платежи проводят через банк и в один день со снятием залога.
• Наследство. Если право получено недавно и по наследству, уточните, все ли наследники оформили доли; неоформленная доля — будущий спор.
• Совместная собственность супругов. Объект, купленный в браке, продаётся с согласия второго супруга.
• Судебные споры. О текущем разбирательстве по объекту в выписке может быть отметка; при сомнениях проверку поручают юристу.

Что делать, если объект или пристройка не узаконены

Самовольные пристройки, объединённые балконы, надстроенные мансарды и переоборудованные подвалы встречаются часто. Проблема не эстетическая: незарегистрированные метры не переходят к покупателю, потому что юридически их нет.

Порядок действий:

1. Сверьте площадь и планировку в выписке с фактическим состоянием квартиры.
2. Расхождение есть — требуйте узаконить до сделки: это обязанность продавца, а не ваша задача после покупки.
3. Узаконивание идёт через муниципалитет, занимает недели и месяцы и не всегда заканчивается согласованием.
4. Не хотите ждать — торгуйтесь: платите за метры, которые указаны в реестре, а не за фактические.

Какие долги переходят вместе с объектом

Формально долги — обязательство прежнего владельца, но на практике поставщики привязывают задолженность к абонентскому номеру объекта, и отключённое электричество достанется новому собственнику.

Перед сделкой берут справки об отсутствии задолженности:

• электроснабжение;
• водоснабжение;
• газ;
• сбор за обслуживание дома или комплекса;
• налог на имущество, если продавец им облагался.

Справки датируют днём сделки и прикладывают к договору. Если долг есть, его вычитают из цены и гасят в день расчёта.

Нужен ли юрист и сколько стоит проверка

Расход	Порядок суммы
Выписка из Публичного реестра	небольшая плата, выдаётся за минуты
Юридическое сопровождение	200–500 долларов
Услуги агента	2–3% от цены объекта
Регистрация перехода права	50 лари за 4 рабочих дня, 100 лари за 2 дня, 200 лари за 1 день

Юрист нужен там, где сделка нестандартна: покупка по доверенности, объект в залоге, наследство, доли, строящийся дом, покупка на компанию. Простая сделка с полностью чистой выпиской проходит и без сопровождения — но выписку в этом случае вы читаете сами, а не верите распечатке от агента.

Признаки, при которых сделку лучше не продолжать

• Продавец отказывается назвать кадастровый код.
• В выписке другой собственник, а объяснение звучит как «оформим потом».
• Требуют задаток до получения выписки.
• Площадь в документах меньше фактической, узаконивать никто не собирается.
• Настаивают на расчёте наличными до регистрации перехода права.