Prodaza Nedvizimosti V Turcii: Nalog S Pribyli I Vyvod Deneg Za Rubez

Покупатель недвижимости в Грузии не платит при сделке ничего, кроме регистрационной пошлины: налога на приобретение здесь нет. Ежегодный налог на имущество платят только семьи с годовым доходом выше 40 000 лари, ставка — от 0,05% до 1% рыночной стоимости. Доход от сдачи жилья облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи не облагается вовсе, если объект был в собственности больше двух лет.

При покупке: налога нет

Ни налога на приобретение, ни гербового сбора, ни отдельного сбора для иностранцев в Грузии не существует. Расходы покупателя — это пошлина за регистрацию права и услуги, которыми он решил воспользоваться.

Одно уточнение по новостройкам: НДС по ставке 18% уже включён в цену застройщика и отдельной строкой покупателю не выставляется. При покупке у физического лица на вторичном рынке НДС не возникает вовсе.

Ежегодный налог на имущество

Это налог не на объект, а на семью: его платят только те, у кого совокупный годовой доход домохозяйства превысил порог.

Годовой доход семьи	Ставка от рыночной стоимости
до 40 000 лари	налог не платится
40 000–100 000 лари	0,05–0,2%
свыше 100 000 лари	0,8–1%

Конкретную ставку внутри вилки устанавливает муниципалитет, поэтому в Тбилиси и в небольшом городе она может отличаться. Стоимость объекта берётся рыночная, а не та, что написана в старом договоре.

Порядок такой:

1. Заводится налоговый номер и личный кабинет в Службе доходов (rs.ge).
2. Декларация за прошедший год подаётся до 1 ноября.
3. Налог уплачивается до 15 ноября.
4. За просрочку начисляется пеня — 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день.

Если доход семьи ниже порога, декларацию по этому основанию не подают вовсе. Это самая частая ошибка новых владельцев: одни платят налог там, где он не начисляется, другие пропускают срок, будучи уверенными, что налог берут «сам собой» из уведомления.

Налог с дохода от аренды

Для физического лица, которое сдаёт жильё людям для проживания, действует ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Она применяется независимо от числа сдаваемых квартир.

Альтернатива — общий режим со ставкой 20% и вычетом документально подтверждённых расходов; он выгоден редко, обычно только при крупном ремонте в том же году.

Что важно помнить:

• Доход декларируется ежемесячно через кабинет на rs.ge; налог перечисляется по итогам месяца.
• Посуточная сдача обычно ведётся как предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем и при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота.
• При обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев возникает обязанность встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
• Сдача помещения юридическому лицу меняет схему: компания-арендатор удерживает налог у источника.

Налог при продаже

• Владели объектом больше двух лет — прибыль от продажи налогом не облагается, декларация по этой сделке не нужна.
• Продали раньше двух лет — платится 5% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Именно с разницы, а не со всей суммы, поэтому договор о покупке стоит хранить: без него подтвердить затраты нечем.
• Отсчёт ведётся от даты регистрации права собственности в реестре, а не от даты договора или оплаты застройщику.

При перепродаже строящегося объекта до его регистрации сделка оформляется как уступка прав по договору, и налоговые последствия считаются иначе — этот случай стоит разбирать с бухгалтером до подписания.

Нужно ли отчитываться в стране прежнего проживания

Это зависит не от Грузии, а от того, где вы остаётесь налоговым резидентом. Общее правило: страна, резидентом которой вы являетесь, обычно облагает мировой доход и требует сведений о зарубежных активах и счетах.

Проверьте три вещи:

1. Остаётесь ли вы налоговым резидентом прежней страны по числу дней и по центру жизненных интересов.
2. Есть ли между ней и Грузией соглашение об избежании двойного налогообложения и как оно распределяет доход от недвижимости — как правило, он облагается там, где объект.
3. Есть ли у вас обязанность уведомлять о зарубежной недвижимости и счетах и в какой срок.

Грузинский налог, уплаченный с аренды или продажи, обычно засчитывается в прежней стране по соглашению — но зачёт нужно заявить, автоматически он не произойдёт.

При продаже продавец платит итоговый подоходный налог 2,5% от цены сделки или кадастровой стоимости — смотря какая выше, покупатель — BPHTB 5%. Оба платежа вносятся до подписания акта у уполномоченного нотариуса (PPAT), иначе он не заверит сделку.

Как продать объект, если владелец — иностранец

1. Проверьте свой документ о праве: срок действия права пользования, отсутствие обременений, совпадение данных с паспортом и видом на жительство.
2. Определите круг покупателей. Другой иностранец сможет купить объект, только если у него есть действующий вид на жительство, а цена не ниже установленного порога: на Бали — от 5 000 000 000 IDR за отдельный дом и от 3 000 000 000 IDR за квартиру. Гражданину страны такие ограничения не мешают, и покупателей среди них больше.
3. Подпишите предварительный договор с задатком у нотариуса, а не в мессенджере.
4. Оплатите налоги: 2,5% — продавец, 5% — покупатель.
5. Подпишите акт купли-продажи у PPAT и передайте документы на перерегистрацию права в земельное ведомство.

Какой налог при продаже

• 2,5% от цены сделки или кадастровой стоимости — итоговый налог продавца. Занижение цены в договоре не помогает: база считается по большей из двух величин, а расхождение вскроется при перерегистрации.
• Покупатель отдельно платит 5% налога на приобретение прав, за вычетом необлагаемого минимума своего района.
• Новостройка от застройщика-плательщика НДС облагается НДС 12% сверх цены.
• Услуги нотариуса и перерегистрация оплачиваются отдельно; порядок распределения этих расходов между сторонами прописывается в договоре.

Что происходит с правами при истечении срока пользования

• Право пользования (Hak Pakai) даётся на срок и продлевается: типичная схема — 30 лет, затем продление на 20 и возобновление на 30, суммарно около 80 лет.
• Продление оформляется до окончания срока. Пропущенный срок прекращает право: земля возвращается в распоряжение государства или собственника участка, а вопрос о строении решается отдельно и не в пользу владельца.
• Дату окончания смотрите в самом свидетельстве о праве, а не в договоре с продавцом: сроки предыдущего владельца переходят к вам как есть, а не начинаются заново.
• Право пользования на квартиру в кондоминиуме привязано к сроку права на землю под домом — проверяйте оба.

Как наследуется недвижимость иностранца

• Право пользования наследуется, но наследник обязан сам иметь право владеть таким объектом — то есть законно жить в стране по действующему разрешению.
• Если наследник по закону не может владеть объектом, ему даётся один год, чтобы продать его или переоформить. По истечении срока право прекращается, а деньги от принудительной реализации возвращаются не всегда полностью.
• Завещание, составленное за границей, для местного ведомства нужно перевести присяжным переводчиком и легализовать апостилем.
• Наследникам понадобятся: свидетельство о смерти, документы о родстве, свидетельство о праве и справка об отсутствии долгов по налогу PBB.
• Оформление наследства ведёт нотариус; ведомство перерегистрирует право на наследника только после уплаты налогов и сборов.

Что делать при споре с продавцом или арендодателем

1. Соберите доказательства: договор, платёжные документы, переписку, свидетельство о праве, выписку из земельного реестра.
2. Направьте письменную претензию с требованием и сроком — она понадобится и для суда, и для переговоров.
3. Медиация через нотариуса или профессионального посредника обычно быстрее и дешевле суда.
4. Земельное ведомство разбирает споры о правах, границах и записях в реестре; полиция — подделку документов и мошенничество.
5. Суд общей юрисдикции рассматривает иск по договору; иностранец вправе быть истцом, но нужен местный адвокат и перевод документов.
6. Отдельно об оформлении на подставное лицо: соглашение, по которому объект записан на гражданина страны, а фактическим владельцем считается иностранец, суды признают недействительным. Вернуть деньги по такой схеме крайне сложно, и защиты у покупателя фактически нет.

Недвижимость в ОАЭ даёт право на резидентскую визу с порога 750 000 дирхамов — это двухлетний статус владельца объекта; при стоимости от 2 миллионов дирхамов оформляют золотую визу, и по правилам портала правительства инвестиции в недвижимость дают статус на 5 лет. Продажа объекта налогом на прирост стоимости не облагается: расходы сводятся к сбору Земельного департамента, комиссии агента и разрешению застройщика. Наследование для иностранца-немусульманина решается заранее составленным завещанием — без него порядок наследования определяет суд по местному праву.

Виза владельца недвижимости

Стоимость объекта	Какой статус	Срок
от 750 000 дирхамов	резидентская виза владельца недвижимости	2 года с продлением
от 2 000 000 дирхамов	золотая виза инвестора в недвижимость	5 лет с продлением

Условия, которые проверяют:

• объект достроен и сдан, право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте;
• недвижимость находится в зоне свободного владения для иностранцев;
• при ипотеке — оплаченная доля должна достигать порога, требуется письмо банка;
• при долевой собственности супругов доля каждого считается отдельно, поэтому объект на двоих должен стоить вдвое больше порога;
• допускается сложение нескольких объектов до нужной суммы.

Порядок оформления:

1. Получите документ о праве собственности и справку об оценке объекта Земельным департаментом.
2. Подайте заявление на визу инвестора через миграционный орган эмирата или центр приёма документов.
3. Пройдите медицинскую проверку и сдайте биометрию.
4. Получите Emirates ID и активированный резидентский статус.

Виза владельца недвижимости даёт право жить в стране и спонсировать семью, но не даёт разрешения на работу по найму — для работы нужен статус от работодателя. Продали объект — основание отпало, и статус аннулируется.

Как продать объект и сколько это стоит

1. Оцените объект по сделкам в своём доме: Земельный департамент публикует реальные цены зарегистрированных сделок.
2. Заключите договор с агентом — комиссия обычно 2% цены продажи. Договор с эксклюзивом ускоряет продажу, но связывает руки на срок.
3. Погасите ипотеку, если она есть: покупатель или его банк вносят сумму долга, банк выдаёт письмо о закрытии и снимает обременение.
4. Возьмите разрешение застройщика (NOC) — им подтверждается отсутствие долга по плате за обслуживание. Стоит от нескольких сотен до 5 000 дирхамов и готовится от одного дня до двух недель.
5. Подпишите договор купли-продажи в форме, принятой в эмирате, и получите задаток — обычно 10% цены.
6. Зарегистрируйте переход права в центре регистрации: покупатель платит регистрационный сбор 4% в Дубае (2% в Абу-Даби), вы получаете банковский чек, покупатель — документ о праве.

Расходы продавца: комиссия агента, разрешение застройщика, оплата обслуживания до даты сделки, при ипотеке — комиссия банка за досрочное погашение. Налога на прирост стоимости нет, декларацию подавать не нужно.

Продажа на расстоянии возможна по нотариальной доверенности: её оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с легализацией и переводом. В доверенности прямо указывают право продать конкретный объект и получить деньги.

Продажа недостроенного объекта (переуступка) требует согласия застройщика и обычно возможна после оплаты определённой доли стоимости; застройщик берёт за оформление отдельный сбор.

Наследование недвижимости иностранца

Без завещания судьбу объекта решает суд, применяя нормы местного законодательства о наследовании, а счета и активы умершего до решения суда блокируются. Для иностранца-немусульманина это означает долгую процедуру и порядок распределения, который может не совпасть с ожиданиями семьи.

Что делают заранее:

• Регистрируют завещание в специализированном реестре. В Дубае и Рас-эль-Хайме завещания иностранцев регистрирует центр завещаний DIFC, в Абу-Даби — судебный департамент эмирата. Стоимость регистрации — порядка 10 000 дирхамов за индивидуальное завещание и дороже за совместное; составление у юриста оплачивается отдельно.
• Указывают конкретные объекты с номерами документов о праве, наследников и доли, а также исполнителя завещания и опекуна для несовершеннолетних детей.
• Проверяют совместимость с завещанием в стране гражданства: два документа не должны противоречить друг другу, иначе спор решается в суде.
• Оформляют долевую собственность или траст, если объектов несколько и наследников тоже.

Как наследники вступают в права: обращаются в суд эмирата с завещанием и свидетельством о смерти, получают судебный приказ, с ним идут в Земельный департамент и переоформляют документ о праве. Налога на наследство в ОАЭ нет, но переоформление облагается сбором департамента.

Что происходит с объектом при долгах владельца

• Ипотека. Просрочка даёт банку право обратиться в суд и продать объект с торгов; остаток после погашения долга и расходов возвращается собственнику.
• Долг по плате за обслуживание. Объединение собственников взыскивает его через центр разрешения споров; на объект накладывается ограничение, и продать его без погашения нельзя.
• Судебный долг перед третьими лицами. По решению суда на недвижимость накладывают арест, а затем выставляют на торги.
• Долг по рассрочке застройщику. По незавершённым объектам застройщик вправе расторгнуть договор, удержав часть внесённых средств; порядок удержания зависит от стадии готовности проекта.
• Запрет на выезд. Судебное производство по долгу может сопровождаться ограничением выезда из страны для должника.

Что снижает риск: платить обслуживание в срок и хранить квитанции, держать письмо банка о состоянии кредита, а перед длительным отъездом оставлять доверенное лицо с полномочиями получать корреспонденцию и представлять вас в спорах.

При продаже квартиры в земельном офисе платят четыре суммы: сбор за переоформление 2% от оценочной стоимости, специальный налог на сделку 3,3% или гербовый сбор 0,5% вместо него, и подоходный налог продавца, который удерживают прямо на сделке. Дальше деньги выводят за границу — для этого банку нужны бумаги, полученные ещё при покупке. Сама регистрация занимает несколько часов, подготовка к ней — 2–6 недель.

Какие налоги и сборы возникают при продаже

Всё считают от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости казначейства.

Платёж	Сколько	Кто платит по закону
Сбор за переоформление	2% оценочной стоимости	делится между сторонами, обычно поровну
Специальный налог на сделку	3,3%, если владели меньше 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5%, если владели 5 лет и дольше	продавец
Подоходный налог, удерживаемый на сделке	по прогрессивной шкале	продавец

Два последних платежа взаимоисключающие: платят либо специальный налог, либо гербовый сбор, но не оба. Пятилетний срок отсчитывают от даты регистрации права; он не применяется, если объект получен по наследству, а владелец, вписанный в домовую книгу дольше года, освобождается от специального налога и при более коротком сроке.

Подоходный налог продавца-физлица считают так: из оценочной стоимости вычитают долю расходов, которая зависит от числа лет владения (чем дольше владели, тем больше вычет), остаток делят на количество лет, применяют к нему прогрессивную шкалу и умножают результат обратно на число лет. Для компании расчёт проще — 1% от базы. Итоговую сумму называет земельный офис в день сделки, поэтому предварительный расчёт заказывают заранее: там же по номеру свидетельства о праве считают все четыре платежа.

Кто платит на практике — предмет договора. Распространённая формула: сбор за переоформление пополам, налоги на продавце. Записывать это нужно в договоре словами, потому что в кассе земельного офиса спорить уже поздно.

Документы для вывода денег за границу

Деньги от продажи иностранец вправе перевести за рубеж, но банк потребует показать всю цепочку:

• форма валютной операции или банковская справка о вводе денег — та, что оформлялась при покупке;
• договор купли-продажи с покупателем и подтверждение получения оплаты;
• свидетельство о праве на квартиру с записью о переходе права к новому владельцу;
• квитанции земельного офиса об уплате сборов и налогов;
• паспорт и, если он есть, тайский налоговый номер.

Перевод оформляют в том же банке, где обслуживался счёт; сумму сверх ввезённой раньше банк тоже переводит, но спрашивает подтверждение происхождения дохода. Заявку на крупный исходящий перевод рассматривают от одного до нескольких рабочих дней.

Зачем нужна банковская справка, полученная при покупке

Квартиру в иностранной квоте регистрируют только при доказательстве, что деньги на покупку пришли из-за границы в иностранной валюте. Банк выдаёт форму валютной операции (FET) по переводам от 50 000 долларов США и справку о зачислении по меньшим суммам — этот документ подают в земельный офис при покупке.

При продаже он работает второй раз, уже как основание вывести выручку без лишних вопросов: банк видит, сколько валюты вы ввозили на этот объект. Поэтому оригинал хранят все годы владения, а копию — отдельно от оригинала. Утерянную форму запрашивают в банке повторно: восстановление занимает от нескольких дней до пары недель, и без неё перевод за границу упирается в проверку происхождения средств.

Как продают объект, купленный в долгосрочную аренду

Право аренды продают не как собственность, а как передачу прав по договору:

1. Проверьте договор. В нём должно быть право арендатора передать аренду третьему лицу. Если такого пункта нет, сделка возможна только с письменного согласия собственника участка.
2. Согласуйте условия с собственником земли. Часто договор предусматривает его комиссию за переоформление — фиксированную сумму или процент.
3. Зарегистрируйте передачу в земельном офисе: сбор — 1% от суммы арендных платежей за оставшийся срок плюс гербовый сбор 0,1%.
4. Учтите остаток срока. Покупатель получает не 30 лет, а то, что осталось от вашего договора; это главная причина, по которой арендованные объекты дешевеют с годами. Иногда стороны договариваются с собственником земли о расторжении старого договора и заключении нового на полный срок — тогда платят как за новую аренду.

Дом, оформленный отдельно от земли, продают как строение: переход права регистрируют с публичным объявлением, а права на землю переоформляют тем же днём.

Сколько времени занимает сделка

• Справка юрлица дома об отсутствии долгов — 3–7 дней; без неё земельный офис регистрацию не проведёт.
• Письмо о наличии свободной иностранной квоты, если покупатель иностранец, — те же несколько дней.
• Перевод денег покупателя из-за границы — от 1 до 5 рабочих дней, плюс время на оформление формы валютной операции.
• Запись на регистрацию в земельном офисе — от одного дня до недели, в курортных провинциях в сезон дольше.
• Сама сделка — 2–4 часа в один день: подписание, расчёт кассирским чеком, уплата сборов, выдача свидетельства с новой записью.

Общий срок от подписания предварительного договора до денег на счёте — обычно 3–6 недель. Дольше всего тянутся не документы, а сбор денег покупателем и очередь в земельном офисе.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность «на всё» — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: остров, квартал, участок, номер квартиры.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1%	0,2%
Нежилое помещение	0,2%	0,4%
Земля под застройку	0,3%	0,6%

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен номер налогоплательщика по объекту.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится сбор на охрану культурного наследия — небольшая надбавка к налогу, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Учтите, что в ряде кварталов регистрация иностранцев ограничена, и это выясняется до покупки, а не после.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.
5. Держите действующим DASK и полис на жильё — пустая квартира страхуется на общих условиях, но некоторые договоры ограничивают выплату при долгом отсутствии, это проверяется в исключениях.
6. Сдаёте квартиру — оформляйте это официально: доход от аренды облагается налогом, декларация подаётся ежегодно, а неучтённый доход всплывает при перепродаже.

Два порога и одно ограничение. Вид на жительство по недвижимости даёт объект стоимостью от 200 000 долларов — правило действует для тапу, полученных с 16 октября 2023 года. Гражданство по программе инвестиций — от 400 000 долларов, с запретом продавать объект три года. Ограничение общее: в кварталах, закрытых для регистрации иностранцев, вид на жительство по адресу не оформят, сколько бы объект ни стоил.

Вид на жительство: порог и как считают

• минимальная стоимость — 200 000 долларов (до 16 октября 2023 года было 75 000). Раньше приобретённые объекты оцениваются по правилам, действовавшим на дату покупки;
• сумма считается в лирах по курсу Центрального банка на день оформления тапу, а не по цене в объявлении;
• стоимость подтверждается отчётом об оценке лицензированной компании — он обязателен;
• разрешение краткосрочное, обычно на один-два года, с продлением, пока объект в собственности;
• проживание в стране для сохранения статуса требуется в разумных пределах: долгие отлучки — основание для отказа в продлении.

Закрытые кварталы. Управление по вопросам миграции ограничивает регистрацию иностранцев там, где их доля приближается к пятой части населения: список закрытых кварталов исчисляется тысячами по десяткам провинций и пересматривается. Купить квартиру там можно, а получить по её адресу вид на жительство — нет. Проверять адрес нужно до внесения задатка.

Гражданство за инвестиции

Условие	Значение
Минимальная сумма	400 000 долларов в недвижимость
Запрет на продажу	3 года, отметка вносится в тапу
Оценка объекта	обязательный отчёт лицензированной компании
Оплата	банковским переводом, с подтверждением обмена валюты
Срок рассмотрения	обычно от нескольких месяцев
Проживание в стране	не требуется

Можно набрать сумму несколькими объектами, если все они куплены и оформлены под программу. Помимо недвижимости закон допускает и другие пути — вложение капитала, банковский депозит, государственные ценные бумаги, паи фондов, создание рабочих мест, — со своими порогами.

Последовательность действий: налоговый номер → счёт в турецком банке → перевод денег и обмен валюты через банк с получением подтверждающего документа → отчёт об оценке → сделка в кадастре с внесением отметки о запрете продажи → сертификат соответствия → заявление на вид на жительство → заявление о гражданстве.

Какие объекты не засчитываются

• купленные у продавца, который является вашим соотечественником, у вашей компании или у компании с вашим участием;
• ранее принадлежавшие вам, вашему супругу или детям и проданные, чтобы купить снова;
• оплаченные наличными без банковского перевода — подтвердить платёж нечем;
• с заниженной суммой в тапу: учитывается официальная стоимость, а не та, что вы заплатили на самом деле;
• без действующего отчёта об оценке;
• объекты, которые уже использовались для получения гражданства другим лицом и находятся под запретом продажи;
• земельные участки без строительства — для программы гражданства к ним предъявляются отдельные требования, и просто участок обычно не подходит.

Запрет перепродажи

При гражданстве — три года с отметкой в тапу: продать раньше нельзя, кадастр сделку не зарегистрирует. Аренда при этом разрешена, доход остаётся ваш.

При виде на жительство отдельного запрета нет, но статус привязан к собственности: продали объект — основание для продления исчезло.

После трёх лет ограничение снимается, и объект продаётся свободно. Учтите налог на прирост стоимости: при продаже в течение пяти лет с покупки разница между ценой покупки и продажи облагается налогом на доход, после пяти лет — нет.

Кто ещё получает статус вместе с вами

• вид на жительство — супруг и дети до 18 лет оформляются как члены семьи, каждому своё разрешение по вашему объекту;
• гражданство — распространяется на супруга и детей младше 18 лет; они подают заявления вместе с основным заявителем;
• совершеннолетние дети и родители права не получают: им нужны собственные основания;
• доля в объекте. Если недвижимость куплена в долях супругами, для программы гражданства учитывается доля каждого — на порог должна выходить сумма, оформленная на заявителя.

Частая ошибка: оформить квартиру на двоих по половине и рассчитывать, что каждый выполнил условие. Порог считается по оформленной доле, а не по цене объекта целиком.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10% площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10% по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, поэтому статус конкретного адреса проверяют в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки, если покупка нужна ради ВНЖ.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра в рамках рассмотрения заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения по заявлению: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации разумно вносить только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10% на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4% от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2% с покупателя и 2% с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10% иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он старше трёх месяцев;
• нет справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Счёт в местном банке для покупки формально не обязателен: деньги за новостройку принимают переводом из-за рубежа на эскроу-счёт проекта. Но на вторичном рынке продавцу обычно платят банковским чеком, который выписывает только местный банк, — поэтому покупатели вторички счёт открывают. Валютных ограничений на ввоз денег в ОАЭ нет, а вот подтверждение происхождения средств спросят и банк, и агент: это требование закона о противодействии отмыванию денег, и без документов сделка встанет.

Нужен ли местный счёт

Тип сделки	Как платят	Нужен ли счёт в ОАЭ
Новостройка у застройщика	перевод SWIFT на эскроу-счёт проекта	не обязателен
Вторичное жильё	банковский чек продавцу в день регистрации	практически обязателен
Покупка в ипотеку	банк выдаёт кредит и выпускает чек	обязателен: счёт в банке-кредиторе
Рассрочка от застройщика	переводы по графику платежей	не обязателен, но удобнее

Счёт открывают и нерезиденты — набор продуктов у них уже, а требования к документам жёстче. Резидентство ускоряет дело: с Emirates ID счёт открывают быстрее, чем по загранпаспорту.

Как переводят деньги на сделку

1. Проверьте реквизиты у первоисточника. Для новостройки эскроу-счёт указан в договоре купли-продажи и на странице проекта у Земельного департамента. Реквизиты, присланные в мессенджере, сверяют с договором: подмена платёжных данных — самая частая схема обмана на этом рынке.
2. Отправьте перевод на своё имя. Плательщик должен совпадать с покупателем в договоре. Платёж от родственника или компании потребует отдельных документов и объяснений.
3. Укажите назначение платежа — номер договора и адрес объекта. Без него банк-получатель поставит перевод на выяснение.
4. Заложите время на комплаенс. Перевод идёт от одного до пяти рабочих дней; крупные суммы банк проверяет дольше и запрашивает документы.
5. Сохраните подтверждение перевода. Оно понадобится при регистрации сделки и при будущей продаже — для расчёта происхождения средств.

О банковском чеке. На вторичном рынке расчёт идёт менеджерским чеком банка на имя продавца, который передают в момент регистрации перехода права. Чек выписывают за 1–2 рабочих дня, деньги на счёте к этому моменту должны лежать полностью.

Проверки происхождения средств

Агентства недвижимости, брокеры и нотариусы в ОАЭ обязаны проверять клиента и сообщать о подозрительных операциях. Отдельно отчитываются о крупных расчётах наличными — порог составляет около 55 000 дирхамов — и о расчётах виртуальными активами.

Что проверяют:

• личность покупателя и конечного бенефициара, если объект оформляется на компанию;
• страну происхождения денег и маршрут перевода;
• совпадение плательщика с покупателем;
• соответствие суммы заявленному доходу;
• присутствие в санкционных и розыскных перечнях.

Наличные. Ввоз наличных в страну не запрещён, но при въезде декларируют суммы от 60 000 дирхамов, включая эквивалент в валюте, ювелирных изделиях и драгоценных камнях. Расчёт крупными наличными на рынке недвижимости практически не встречается: продавец и агент обязаны его отражать в отчётности.

Документы, подтверждающие источник средств

Банк или агент попросит одно-два подтверждения из списка — в зависимости от суммы и того, откуда пришли деньги.

• зарплата — трудовой договор, справка о доходе, выписка по счёту за 3–6 месяцев;
• продажа недвижимости — договор продажи и выписка о поступлении денег;
• бизнес — учредительные документы, отчётность, договор продажи доли, решение о выплате дивидендов;
• инвестиции — выписка брокера, отчёт о продаже бумаг;
• наследство и дарение — свидетельство о праве на наследство, договор дарения;
• накопления — выписки, показывающие постепенное накопление, а не разовое поступление.

Документы на русском языке переводят на английский; заверение перевода банк указывает отдельно. Готовьте пакет заранее: запрос приходит после того, как деньги уже отправлены, и сделка в этот момент стоит.

Расчёт криптовалютой

Часть застройщиков принимает оплату в криптовалюте через лицензированного платёжного провайдера: провайдер конвертирует поступление, а застройщик получает дирхамы. Право собственности всё равно регистрируется в дирхамах — в реестре указывается цена в местной валюте.

Что из этого следует практически:

• сделка с криптовалютой подлежит отдельной отчётности агента и застройщика;
• потребуется история кошелька и подтверждение происхождения актива, а не только адрес перевода;
• вторичный рынок расчётом в криптовалюте почти не пользуется: продавцу нужен чек;
• конвертация идёт по курсу провайдера и с его комиссией, эту разницу закладывают в бюджет сделки.

Валюта и курс

Дирхам жёстко привязан к доллару США — курс держится на уровне 3,6725 дирхама за доллар много лет, поэтому валютный риск сделки для долларового покупателя близок к нулю. Для рублей, тенге, евро и других валют риск — обычный курсовой, и он ложится на дату перевода, а не на дату договора.

Комиссии, которые видны не сразу: спред банка-отправителя, фиксированный сбор SWIFT, комиссия банка-корреспондента и сбор банка-получателя. На переводе в сотни тысяч дирхамов набегает заметная сумма — её уточняют до отправки.

Где чаще всего теряют деньги

• Перевод по реквизитам из письма или чата. Реквизиты проверяют по договору и по данным Земельного департамента.
• Плательщик не совпадает с покупателем. Регистрация сделки задерживается, а банк требует объяснений.
• Нет документов об источнике средств. Деньги в стране, объект не оформлен, задаток под угрозой из-за срыва сроков.
• Расчёт с продавцом до регистрации. Деньги передают в момент регистрации перехода права, а не заранее.
• Задаток на счёт агента вместо эскроу. У новостроек законный адрес платежа — эскроу-счёт проекта.

Сверх цены объекта покупатель в Индонезии платит 5% налога на приобретение, гонорар нотариуса 0,5–1% и мелкие сборы за проверку и регистрацию — в сумме около 6% цены. Продавец платит 2,5% налога с продажи и комиссию агентства, которая по правилам составляет от 2 до 5%. Покупка новостройки у застройщика добавляет НДС 12%.

Какие налоги платит покупатель

Налог на приобретение прав (BPHTB) — 5%. Считается не от всей суммы, а от стоимости приобретения за вычетом местного необлагаемого минимума: «BPHTB 5% × (NPOP – NPOPTKP)». В Джакарте вычет составляет 60 млн IDR, в других регионах он свой. За базу берут цену сделки или кадастровую стоимость NJOP — ту, что больше.

НДС (PPN) — 12% при покупке у застройщика. Он касается только первичного жилья от компании со статусом плательщика НДС; сделка между физическими лицами по вторичному объекту НДС не облагается. На элитное жильё застройщик дополнительно начисляет налог на предметы роскоши — эту сумму всегда просят показать отдельной строкой в расчёте, а не «в цене».

Сборы за оформление. Проверка сертификата в земельном офисе — 50 000–150 000 IDR за документ, переоформление владельца в реестре — 750 000–2 000 000 IDR.

Для иностранца, оформляющего право пользования вместо собственности, к этому добавляется сбор за выдачу права: он считается по стоимости объекта и зависит от региона, поэтому его сумму берут у нотариуса до подписания предварительного договора.

Какие налоги платит продавец

Налог с продажи (PPh final) — 2,5% от суммы сделки: «PPh Final 2,5% dari Harga transaksi». Пример из тарифного расчёта: «2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000». Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус собирает и перечисляет налоги «sebelum AJB diterbitkan».

Освобождение действует для очень дешёвых и социальных объектов: продавцы жилья стоимостью ниже 60 млн IDR и простого жилья по государственным программам налог не платят.

Если продавец — компания, применяется её обычный режим налогообложения, а не окончательный налог по ставке 2,5%.

Сколько стоят услуги нотариуса и регистрация

Позиция	Сумма
Гонорар нотариуса с земельными полномочиями	0,5–1% суммы сделки, обсуждаем
Проверка сертификата в земельном офисе	50 000–150 000 IDR
Переоформление владельца в реестре	750 000–2 000 000 IDR
Справка о состоянии записи по участку	несколько сотен тысяч IDR
Юридическая проверка объекта	по договорённости, тариф государством не установлен

Планка гонорара нотариуса задана прямо: «0,5% – 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan hingga 0,5%-0,75%». По крупным объектам её обсуждают: процент от трёх миллиардов и от пятисот миллионов — разная работа только на бумаге.

Какие комиссии берут агентства

Размер комиссии посредника ограничен правилами о посреднических компаниях: «paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi». Платит её, как правило, продавец — он даёт агенту поручение продать объект. Покупатель платит комиссию только тогда, когда сам поручил агенту искать объект и договорился об этом заранее.

Что важно проверить в договоре с агентством:

• за что именно берётся комиссия и в какой момент она считается заработанной;
• входит ли в услугу проверка документов или её делает отдельный юрист;
• есть ли у агента письменное поручение от собственника — иначе он показывает объект, которым не вправе распоряжаться;
• кто оплачивает переводы документов и услуги переводчика на подписании.

Какая сумма закладывается сверх цены объекта

Расчёт на объекте в 3 млрд IDR, купленном на вторичном рынке:

Платёж	Кто платит	Сумма
Налог на приобретение, 5% от 2,94 млрд после вычета 60 млн	покупатель	147 000 000 IDR
Гонорар нотариуса, 0,5–1%	покупатель	15–30 млн IDR
Переоформление в реестре и проверки	покупатель	около 2 млн IDR
Итого покупателю сверх цены		165–180 млн IDR, примерно 5,5–6%
Налог с продажи, 2,5%	продавец	75 000 000 IDR
Комиссия агентства, 2–5%	продавец	60–150 млн IDR

При покупке новостройки у застройщика к этому добавляется НДС 12% — на объекте в 3 млрд это 360 млн IDR, и он меняет структуру бюджета сильнее всех остальных сборов вместе.

После сделки появляется ежегодный налог на имущество (PBB): ставку устанавливает муниципалитет, обычно она составляет десятые доли процента от кадастровой стоимости, а верхняя граница по закону — 0,5%. Если объект сдаётся, доход от аренды облагается отдельно, и для нерезидента ставка выше, чем для резидента, — этот вопрос стоит посчитать до покупки, а не после первого арендатора.

На чём теряют деньги

• Считают налог на приобретение от цены в договоре, а земельный офис берёт кадастровую стоимость, если она выше.
• Забывают про НДС при покупке у застройщика и обнаруживают 12% в счёте перед подписанием.
• Соглашаются на «цену в договоре ниже реальной», чтобы сэкономить на налогах: заниженная цена уменьшает не только налог, но и сумму, которую можно доказать в споре.
• Не проверяют долг по налогу на имущество за прошлые годы — он переходит вместе с объектом.
• Оплачивают комиссию агенту, у которого нет письменного поручения собственника.
• Не считают заранее сбор за выдачу права пользования и получают счёт уже на сделке.

Сделка на вторичном рынке занимает от 3 до 6 недель и складывается из четырёх шагов: предварительный договор с задатком 10 %, согласие застройщика на переход права, встреча в офисе доверенного регистратора и выдача выписки о праве собственности. При покупке за наличные выписку выдают в день регистрации, с ипотекой цикл длиннее на 2–4 недели.

Как оформляется предварительный договор и задаток

Стороны подписывают меморандум о взаимопонимании — типовую форму договора купли-продажи, которую в Дубае называют формой F. В ней фиксируются цена, срок выхода на регистрацию, кто платит сборы и что происходит при отказе.

• Задаток — 10 % от цены. Его вносят чеком на имя продавца или переводом; чек до регистрации хранится у агентства или у доверенного регистратора, а не у продавца.
• Срок сделки в договоре обычно 30–60 дней; за просрочку предусмотрены санкции для обеих сторон.
• Отказ покупателя без оснований стоит задатка, отказ продавца — возврата задатка в двойном размере, если это записано в договоре.
• Условия договора важнее устных обещаний: мебель, ремонт, дата освобождения квартиры и оплата долгов вписываются в текст.

Подписывать форму до проверки документов продавца не стоит: задаток вносится после того, как выписка о праве и справка об отсутствии долгов проверены.

Какая роль у агентства и застройщика в сделке

Участник	Что делает
Агент продавца	размещает объявление, организует показы, готовит документы продавца
Агент покупателя	проверяет объект, ведёт переговоры, сопровождает регистрацию
Застройщик или управляющая компания	проверяет долги по обслуживанию и выдаёт согласие на переход права (NOC)
Доверенный регистратор	принимает документы и платежи, регистрирует переход права
Банк	при ипотеке выдаёт одобрение, оценивает объект, гасит прежний кредит продавца

У брокера обязательно должен быть действующий регистрационный номер: сделку без лицензированного агента заключить можно, а вот полагаться на посредника без лицензии — нет. Комиссию агентства — 2 % плюс НДС — по практике рынка платит покупатель.

Как проходит регистрация перехода права

1. Согласие застройщика (NOC). Стороны приходят в офис застройщика, тот проверяет отсутствие долгов и выдаёт согласие. Стоимость — 500–5 000 дирхамов, срок — от 1 дня до 2 недель.
2. Запись в офис доверенного регистратора. Встречаются продавец, покупатель или их представители по доверенности.
3. Оплата. Цена передаётся банковским чеком (manager cheque), сборы вносятся отдельно: 4 % земельному департаменту и регистрационный сбор офиса — 4 200 дирхамов с учётом НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов.
4. Выдача выписки о праве собственности на имя покупателя. При покупке за наличные — в тот же день, при ипотеке — после оформления залога.
5. Переоформление коммунальных услуг и договора с управляющей компанией: счета за электричество и воду переводятся на нового владельца отдельно.

При покупке на стадии строительства порядок другой: договор с застройщиком регистрируется в предварительном реестре, а выписку о праве собственности выдают после передачи объекта.

Сколько времени занимает сделка

Этап	Срок
Проверка документов и торг	2–7 дней
Подписание договора и задаток	1 день
Одобрение ипотеки, если она нужна	5–15 рабочих дней
Согласие застройщика	1–14 дней
Регистрация перехода права	1 день
Весь цикл за наличные	3–4 недели
Весь цикл с ипотекой	5–8 недель

Самые частые задержки — ожидание согласия застройщика и погашение ипотеки продавца: пока банк не снимет обременение, регистрацию не проведут.

Можно ли купить объект дистанционно по доверенности

Да, и это распространённая практика. Порядок такой:

1. Оформить доверенность у нотариуса в своей стране на конкретного представителя и конкретные действия: покупка, подписание договора, оплата сборов, получение выписки.
2. Легализовать её — апостиль либо консульская легализация, затем подтверждение в МИД ОАЭ.
3. Перевести на арабский у аккредитованного переводчика.
4. Открыть счёт или заранее согласовать порядок оплаты: деньги переводятся из-за рубежа, а сборы оплачиваются на месте.

Что учесть: доверенность выдаётся на ограниченный срок, а объём полномочий трактуется буквально — если право получать выписку не прописано, представитель её не получит. Проверьте также, что доверенность допускает оплату сборов и подписание договора именно того вида, который вам нужен.

Что идёт не так чаще всего

• продавец не гасит долг по взносам на обслуживание, и согласие застройщика не выдают;
• банк продавца задерживает снятие обременения;
• в договоре не указана дата освобождения квартиры, и въезд откладывается на месяцы;
• доверенность оформлена без легализации или без нужных полномочий;
• покупатель не заложил 7–10 % сверх цены на сборы и комиссии и не может выйти на регистрацию;
• расчёт наличными: расходы по сделке с 2025 года вносятся заранее и безналично, поэтому платёж нужно планировать за несколько дней.

Сдавать свою квартиру иностранному владельцу можно, и разрешение на работу для этого не нужно. Ограничение одно, зато жёсткое: сдача на срок менее 30 дней приравнена к гостиничной деятельности и без лицензии отеля запрещена. Долгосрочная аренда законна, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале и требует уведомить иммиграцию о каждом жильце-иностранце в течение суток.

Может ли иностранный владелец сдавать квартиру

Да. Получение дохода от собственного имущества не считается работой, на которую нужно разрешение. Но граница проходит по услугам:

• Сдавать своё — доход владельца, разрешение на работу не требуется;
• Управлять чужими квартирами, искать арендаторов за комиссию, вести уборку и встречу гостей как услугу — это уже деятельность, для которой иностранцу нужны компания и разрешение на работу.

Поэтому владельцы, живущие за границей, обычно отдают квартиру агентству или управляющей компании: за долгосрочную сдачу берут комиссию около месячной аренды, за посуточную — 15–30% выручки. Договор с арендатором подписывает при этом сам владелец или агент по доверенности.

Посуточно и долгосрочно: в чём разница по правилам

	Долгосрочная аренда (от 30 дней)	Посуточная (менее 30 дней)
Лицензия	не нужна	нужна лицензия отеля
Правила дома	обычно разрешено	почти всегда запрещено уставом
Регистрация договора	при сроке дольше 3 лет — в земельном офисе	не применяется
Риск	спор с арендатором	штраф и предписание прекратить

Гостиничная деятельность без лицензии наказывается штрафом до 20 000 бат и дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается; закон предусматривает и лишение свободы до года. Получить лицензию отеля на отдельную квартиру в жилом доме почти невозможно: её выдают на здание, а не на юнит, и требуют соответствия по пожарной безопасности, выходам и парковке.

Сверх этого закон о кондоминиуме запрещает вести в жилом доме коммерческую деятельность вне отведённых для неё помещений — штраф для нарушителя и отдельная сумма за каждый день продолжения. Жалобы обычно идут от соседей и от офиса дома: поток незнакомых людей с чемоданами виден на ресепшене.

Договор аренды дольше 3 лет регистрируют в земельном офисе, иначе он действует только три года.

Налог с дохода от аренды

Арендная плата — доход, который декларируют в Таиланде независимо от того, живёте вы в стране или нет.

• Вычет расходов. Из дохода от сдачи зданий вычитают либо 30% паушально, либо фактические расходы, если они подтверждены документами.
• Ставка. К оставшейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 150 000 бат в год не облагаются, дальше ступени от 5% до 35%. Плюс личные вычеты, на которые вы имеете право.
• Удержание у источника. Если арендатор — компания, она удерживает 5% с каждого платежа и перечисляет их за вас; эта сумма засчитывается в годовой налог. Арендатор-физлицо ничего не удерживает.
• Две декларации в год. Полугодовую (доход января–июня) подают до конца сентября, годовую — до 31 марта следующего года; при электронной подаче срок обычно на неделю дольше.

Для декларации нужен налоговый номер: его получают в районной налоговой инспекции по паспорту и документу на квартиру. Налоговое резидентство возникает при 183 днях пребывания в году и влияет на то, какие вычеты вам доступны и как считается доход из-за рубежа, но налог с тайской аренды платят и нерезиденты.

Сдача квартиры не переводит её в коммерческую категорию по налогу на землю и строения: пока в ней живут, ставка остаётся жилой.

Уведомление о жильце-иностранце

Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе о поселившемся иностранце в течение 24 часов с момента заселения. Это уведомление TM.30, и обязанность лежит на владельце квартиры, а не на арендаторе.

1. Зарегистрируйтесь в системе уведомлений иммиграции или подайте бумажную форму в офис по месту нахождения квартиры.
2. Приложите копию паспорта арендатора со штампом въезда и документ о праве на квартиру.
3. Подавайте уведомление заново после каждого нового заезда арендатора из-за границы.

За неподачу владельцу выписывают штраф — по закону до 2 000 бат. Практическая цена ошибки выше: без записи о месте проживания арендатору отказывают в продлении визы и в подаче на 90-дневную отметку, и вопросы он адресует вам.

Что может запретить сам дом

Правила кондоминиума обязательны для всех владельцев и часто жёстче закона:

• запрет сдачи менее чем на 30 дней или на 6 месяцев — второй порог встречается в домах, где борются с посуточной сдачей;
• регистрация арендатора в офисе дома до заселения, с копией паспорта и договора;
• депозит за карту-ключ и въезд — от 1 000 до 5 000 бат, возвращается при выезде;
• ограничение числа проживающих и запрет размещать гостей на ночь сверх этого числа;
• запрет животных, ограничения на перевозку мебели по времени, плата за пользование грузовым лифтом при переезде.

Устав и решения собраний запрашивают в офисе дома до покупки, если вы берёте квартиру ради сдачи: инвестиционная модель, построенная на посуточной аренде, разбивается именно об эти пункты, а не о налоги.

Право подать на вид на жительство даёт покупка недвижимости стоимостью от 150 000 долларов — этот порог действует с 1 марта 2026 года, прежде он составлял 100 000 долларов. Стоимость подтверждается не договором, а отчётом сертифицированного оценщика. Статус выдают на один год с правом продления, и он распространяется на супруга и несовершеннолетних детей.

Порог стоимости и что в него засчитывается

• Минимальная стоимость объекта — 150 000 долларов по новым правилам. Сумму можно набрать несколькими объектами: закон допускает объединение их стоимости.
• Тем, кто получил статус по прежнему порогу в 100 000 долларов до 1 марта 2026 года, статус сохраняют, и при продлении стоимость по новым правилам не пересчитывают.
• Отдельная, более высокая ступень остаётся для крупных вложений: инвестиция от 300 000 долларов даёт вид на жительство сразу на пять лет.
• Земля сельскохозяйственного назначения иностранцу в собственность не оформляется, поэтому основанием для статуса служит жильё и коммерческие объекты.

Важно, что считается именно зарегистрированное право собственности. Квартира, купленная в рассрочку у застройщика и не оформленная на вас в реестре, основанием не является, сколько бы вы за неё ни заплатили.

Как оценивают объект

Стоимость подтверждает отчёт оценщика, аккредитованного государством, — цена в договоре сама по себе не принимается. Из этого следуют два практических правила:

1. Оценку заказывают до подачи, а не после отказа. Рыночная оценка бывает ниже уплаченной цены, особенно если покупали у застройщика на раннем этапе или с наценкой за меблировку.
2. Берите запас над порогом. Объект, оценённый ровно в пороговую сумму, оставляет нулевой запас на колебание курса и на разночтения в отчёте.

Отчёт готовится за один-три рабочих дня и стоит обычно от 100 до 300 лари.

Документы и порядок подачи

Заявление подают в Агентство развития государственных сервисов — приём идёт в Домах юстиции.

1. Заграничный паспорт и его нотариально заверенный перевод на грузинский.
2. Выписка из публичного реестра о праве собственности на объект.
3. Отчёт сертифицированного оценщика о стоимости.
4. Заполненное заявление и фотография.
5. Документы на членов семьи: свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей, с апостилем и переводом.
6. Квитанция об оплате государственной пошлины — её размер зависит от выбранного срока рассмотрения.

Стандартный срок рассмотрения — 30 дней; за отдельную плату его сокращают. Решение приходит в электронном виде, карту вида на жительство забирают в Доме юстиции.

Частые причины отказа и задержек: оценка ниже порога, не зарегистрированное на заявителя право, неполный комплект по членам семьи, отсутствие апостиля на иностранных документах, просроченный законный срок пребывания в стране на момент подачи.

Срок статуса и семья

• Вид на жительство по недвижимости выдают на один год, продление подаётся заново и требует подтверждения, что объект по-прежнему в собственности.
• Статус получают супруг и несовершеннолетние дети заявителя; на каждого подаётся отдельный комплект.
• Этот вид на жительство даёт законное проживание и въезд-выезд, но сам по себе не является разрешением на работу по найму в том смысле, в каком его понимают в других странах, — трудовые и предпринимательские вопросы в Грузии решаются отдельно и проще, чем статус.
• Годы проживания по этому основанию учитываются при переходе к постоянному виду на жительство, но требования к сроку и к непрерывности проживания смотрят на момент подачи: длительные отъезды могут прервать зачёт.

Что происходит при продаже объекта

Основание статуса — владение недвижимостью. Продали объект — основание исчезло, и вид на жительство подлежит прекращению; при продлении факт продажи выяснится по реестру.

Если продажа планируется, порядок действий такой:

1. Сначала приобретается другой объект, отвечающий порогу, и регистрируется право собственности.
2. Затем подаётся заявление с новыми документами, чтобы основание не прерывалось.
3. И только потом продаётся прежний объект.

Обратная последовательность оставляет промежуток без основания — и его хватает, чтобы при продлении получить отказ.

Сверх цены объекта в Дубае платят 7–10 %: около 7–8 % при покупке за свои деньги и до 10 % с ипотекой. Основная часть — 4 % земельному департаменту и 2 % комиссии агентства плюс НДС, остальное складывается из регистрационных сборов, согласия застройщика и банковских расходов. С февраля 2025 года эти расходы вносятся заранее и не включаются в тело кредита.

Какой регистрационный сбор платит покупатель

Главный платёж — сбор земельного департамента 4 % от стоимости объекта. Формально он делится пополам между покупателем и продавцом, но рыночная практика такова, что всю сумму вносит покупатель, и это заранее закладывают в переговоры о цене.

К нему добавляются фиксированные платежи:

• регистрационный сбор офиса доверенного регистратора — 4 200 дирхамов с НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов и вдвое меньше для более дешёвых;
• выдача выписки о праве собственности — 250 дирхамов;
• план объекта — 250 дирхамов;
• сборы за знания и инновации — 20 дирхамов.

Пример на квартире за 1 500 000 дирхамов: 60 000 дирхамов земельному департаменту, 4 200 регистратору, 500 за выписку и план.

Сколько берут агентства

Стандартная комиссия на вторичном рынке — 2 % от цены плюс НДС 5 %, её платит покупатель. На объекты от застройщика комиссию платит застройщик, поэтому покупатель на стройке за услуги агента обычно не платит вовсе.

Чего стоит избегать: оплаты агенту наличными без квитанции и комиссии агенту, у которого нет действующего регистрационного номера. Проверить номер можно до подписания договора — он указывается в объявлении и в договоре с агентством.

Какие сборы у застройщика и управляющей компании

• Согласие на переход права (NOC) — 500–5 000 дирхамов, платит, как правило, продавец, но условие фиксируется в договоре.
• Взносы на обслуживание (service charges) — главный ежегодный расход владельца. В Дубае считаются по площади и различаются по районам: от примерно 10 до 35 дирхамов за квадратный фут в год. Для квартиры площадью 1 000 квадратных футов это 10 000–35 000 дирхамов ежегодно.
• Депозит за коммунальные услуги — 2 000–4 000 дирхамов при подключении электричества и воды, возвращается при закрытии счёта.
• Плата за переоформление договора с управляющей компанией и доступа в дом — несколько сотен дирхамов.

Взносы на обслуживание проверяют до сделки: они не зависят от того, живёте вы в квартире или нет, и в старых домах растут быстрее, чем в новых.

Какие расходы при покупке в ипотеку

Статья	Сумма
Регистрация залога в земельном департаменте	0,25 % суммы кредита плюс фиксированный сбор
Комиссия банка за оформление	до 1 % суммы кредита
Оценка объекта банком	2 500–3 500 дирхамов
Страхование жизни заёмщика	от 0,2 % остатка долга в год
Страхование имущества	от 0,05 % стоимости в год

Отдельно учитывают комиссию за досрочное погашение: она ограничена правилами центрального банка — 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.

Важное изменение: расходы по сделке — сбор земельного департамента, комиссия агентства, регистрационные платежи — оплачиваются собственными деньгами и не финансируются кредитом. Поэтому при взносе 20 % реально нужно иметь на руках около 28–30 % стоимости объекта.

Какую сумму закладывать сверх цены объекта

Способ покупки	Дополнительные расходы
За свои деньги	7–8 % от цены
С ипотекой	8–10 % от цены

Счёт на квартиру за 1 500 000 дирхамов при покупке за свои деньги выглядит примерно так: 60 000 — земельному департаменту, 31 500 — комиссия агентства с НДС, 4 200 — регистратору, до 5 000 — согласие застройщика, около 500 — выписка и план, 3 000 — депозит за коммунальные услуги. Итого около 104 000 дирхамов, то есть чуть меньше 7 %.

Чего в этом счёте нет и что появится позже: взносы на обслуживание, страхование, мебель и ремонт, а при сдаче в аренду — муниципальный сбор, который включают в счёт за электричество арендатора.

На чём ошибаются в расчётах

• считают только 4 % и забывают комиссию агентства с НДС;
• рассчитывают на кредитование расходов по сделке — с 2025 года их вносят своими деньгами;
• не спрашивают размер взноса на обслуживание до покупки и получают счёт на десятки тысяч дирхамов в первый же год;
• берут объект с долгом продавца, рассчитывая закрыть его позже: без чистого счёта согласие застройщика не выдадут;
• при покупке на стадии строительства забывают, что 4 % платятся в момент регистрации договора, а не при получении ключей.

Сделка идёт по одной схеме: предварительный договор с задатком, проверка документов, уплата налогов, подписание акта купли-продажи у нотариуса с земельными полномочиями (PPAT) и регистрация перехода права в земельном офисе. Налоги платятся до подписания акта — нотариус «memungut, menghitung, dan menyetorkan pajak ini sebelum AJB diterbitkan». Заявление о регистрации подаётся в течение семи рабочих дней после акта, а вся сделка при чистых документах занимает один-три месяца.

Как оформляется предварительный договор и задаток

1. Согласовать условия письменно. Предварительный договор (PPJB) фиксирует объект, цену, срок выхода на основной акт, что входит в цену (мебель, техника, доступ к воде) и кто платит какие сборы.
2. Определить размер задатка. На рынке это обычно около 10% цены. Сумма меньше защищает хуже, больше — рискованнее для покупателя.
3. Прописать судьбу задатка. Три обязательных пункта: возврат при обнаружении обременений или несоответствий, удержание при отказе покупателя без причин, ответственность продавца при отказе после проверки.
4. Поставить срок проверки. Нормальная формула — задаток вносится под условие, что в течение оговорённого срока покупатель проверяет документы и вправе выйти из сделки с возвратом.
5. Заверить у нотариуса. Предварительный договор в простой письменной форме исполним хуже: расписка от продавца не остановит продажу объекта другому покупателю.

Для иностранца, покупающего дом, в предварительный договор добавляется отдельное условие: продавец отказывается от права собственности, а покупатель оформляет право пользования. Без этого пункта продавец вправе настаивать на обычной сделке, которую земельный офис не зарегистрирует.

Какова роль нотариуса при сделке

Акт купли-продажи составляет не любой нотариус, а PPAT — должностное лицо с полномочиями по земельным сделкам. Его функции:

• проверить сертификат по реестру и снять с него текущие отметки;
• рассчитать и собрать налоги: покупательский налог на приобретение и налог продавца с продажи — до подписания акта;
• составить и удостоверить акт купли-продажи (AJB);
• подать документы на регистрацию перехода права в земельный офис;
• выдать сторонам заверенные копии и вернуть покупателю сертификат с новой записью.

Чего PPAT не делает: не защищает интересы покупателя в торге, не оценивает объект, не проверяет зонирование глубже реестровых записей и не отвечает за скрытые дефекты постройки. Поэтому юрист покупателя работает параллельно, а не вместо нотариуса.

Как проходит оплата и в какой валюте

• Только в рупиях. Расчёты на территории Индонезии закон требует проводить в национальной валюте, поэтому цена в объявлении «в долларах» переводится в рупии на дату платежа, и курс фиксируют в договоре.
• Через банк. Платёж проводят банковским переводом: подтверждение платежа приобщается к делу, а наличные крупными суммами создают проблемы и продавцу, и покупателю.
• Источник средств. При переводе из-за рубежа банк запрашивает документы об источнике: договор продажи прежнего жилья, выписки, подтверждение дохода. Готовить их лучше заранее, иначе платёж застрянет на комплаенсе.
• Порядок платежей. Типичная схема: задаток по предварительному договору, основная сумма — в день подписания акта, остаток — после регистрации, если стороны так договорились.
• Налоги отдельно. Налог на приобретение и налог продавца перечисляются по отдельным квитанциям до подписания акта, и без них нотариус акт не подпишет.

Когда переходит право и как это регистрируется

Право переходит не в момент оплаты, а после регистрации в земельном офисе. Последовательность:

1. Подписание акта купли-продажи у PPAT в присутствии обеих сторон или их представителей по действующей доверенности.
2. Подача документов на переоформление: заявление о регистрации подаётся «dalam 7 hari kerja setelah AJB».
3. Проверка земельным офисом и внесение записи; для иностранца при покупке дома в этот же этап входит выдача права пользования.
4. Выдача сертификата с новым владельцем — в электронной форме или в виде бумажного документа с электронной отметкой.
5. Перерегистрация налога на имущество на нового владельца и, если объект в комплексе, — уведомление управляющей компании.

Сбор за переоформление в земельном офисе невелик: за смену владельца в реестре берут порядка 750 000–2 000 000 IDR в зависимости от объекта и региона.

Сколько занимает вся сделка

Этап	Срок
Проверка документов и объекта	от 1 до 3 недель
Подготовка предварительного договора и внесение задатка	несколько дней
Расчёт и уплата налогов	1–5 рабочих дней
Подписание акта у PPAT	один день
Подача на регистрацию	до 7 рабочих дней после акта
Регистрация и выдача сертификата	от двух недель до трёх месяцев

При чистых документах покупатель получает сертификат через один-три месяца после первого платежа. Дольше идут сделки, где право собственности переводится в право пользования, где объект в наследстве или где нужно снять залог: каждое такое обстоятельство добавляет к сроку недели, а не дни.

Где сделки срываются

• Задаток внесён до проверки документов — и не возвращается, когда всплывает залог или спор.
• Предварительный договор оформлен запиской, без нотариуса и без условий возврата.
• Продавец рассчитывает погасить свой кредит деньгами покупателя, а банк не снимает залог вовремя.
• Оплата проведена наличными или в валюте, и подтвердить платёж перед земельным офисом нечем.
• В акте не оговорено, что продавец отказывается от права собственности в пользу выдачи права пользования покупателю-иностранцу.
• Пропущен семидневный срок подачи на регистрацию, и документы приходится собирать заново.

Отчёт об оценке (taşınmaz değerleme raporu) обязателен: с 4 марта 2019 года управление кадастра не регистрирует сделку с недвижимостью, если одна из сторон — иностранец, а отчёта в системе нет. Заказывает и оплачивает его обычно покупатель, срок действия — 3 месяца, изготовление — 2–5 рабочих дней.

Обязательна ли независимая оценка для иностранца

Да, и обойти это требование нечем: отчёт проверяет управление кадастра при подаче заявления. Требование действует при покупке и при продаже, если хотя бы одна сторона — иностранное физическое лицо, и распространяется на квартиры, дома, участки и коммерческие помещения.

Отчёт решает три задачи разом:

1. показывает покупателю рыночную стоимость объекта, посчитанную независимо от продавца;
2. фиксирует сумму, от которой считаются пошлина и последующие налоги;
3. подтверждает порог стоимости для ВНЖ (от 200 000 USD) и для гражданства по инвестициям (от 400 000 USD).

Кто вправе делать отчёт об оценке

Отчёт готовят только оценочные компании и эксперты, лицензированные Управлением рынков капитала (SPK) и включённые в официальный перечень. Отчёт загружается в информационную систему кадастра и получает номер — по нему управление и проверяет документ. Файл в формате PDF от агентства недвижимости или банка вместо этого не подходит.

Порядок заказа:

1. Выберите оценочную компанию из перечня SPK либо попросите банк или адвоката направить заявку в такую компанию.
2. Передайте кадастровые данные объекта (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm), копию тапу и контакт продавца.
3. Оценщик выезжает на объект: без осмотра отчёт не составляется.
4. Через 2–5 рабочих дней отчёт загружается в систему кадастра, и вам выдают копию с номером.

Заказывайте отчёт после проверки обременений и получения согласия продавца на сделку: если объект не пройдёт проверку, деньги за оценку не вернутся.

Сколько стоит отчёт и сколько он действует

Срок действия — 3 месяца с даты составления. Просроченный отчёт кадастровое управление не принимает, и его заказывают заново по полной цене — поэтому оценку делают тогда, когда сделка уже согласована, а не в начале поиска.

Государственного тарифа нет: цену назначает оценочная компания, и она зависит от типа объекта, города и стоимости. Для типовой квартиры это порядок нескольких тысяч лир, для участка, виллы или коммерческого помещения — заметно выше, потому что расчёт сложнее. Уточняйте сумму до заказа и просите включить выезд в цену.

Что ещё стоит помнить о расходах:

• отчёт нужен один на объект, а не на каждого покупателя в долевой сделке;
• при срыве сделки по вине продавца стоимость отчёта возвращают только если это записано в предварительном договоре;
• при покупке в рассрочку у застройщика отчёт делают на этапе регистрации права, а не на этапе договора.

Что делать, если оценка ниже цены продавца

Оценка ниже запрошенной цены — обычная ситуация на курортном рынке, где продавцы ориентируются на предложения соседей. Сделка при этом возможна: закон не запрещает купить дороже оценки. Меняются два обстоятельства — сумма, от которой считается пошлина, и подтверждённая стоимость для ВНЖ или гражданства.

Порядок действий:

1. Прочитайте раздел отчёта со сравнимыми объектами. Оценщик приводит аналоги и корректировки; там видно, объект дешевле рынка или продавец завысил цену.
2. Используйте отчёт в торге. Цифра независимого эксперта — сильный аргумент, особенно когда разрыв больше 10%.
3. Закажите вторую оценку в другой компании, если считаете расчёт ошибочным: отчёты разных компаний по одному объекту расходятся, а в кадастр загружается действительный отчёт.
4. Пересчитайте цель. Когда покупка нужна ради ВНЖ или гражданства, ориентируйтесь на сумму отчёта: доплата продавцу сверху порог не поднимает.
5. Проверьте нижнюю границу. Указать в тапу сумму ниже кадастровой стоимости (emlak vergi değeri) нельзя — управление такую заявку не примет.

Как отчёт влияет на налоги и на право подать на ВНЖ

Налоги и пошлина при сделке:

• пошлина за переоформление (tapu harcı) — 4% от заявленной в тапу цены, по закону 2% с покупателя и 2% с продавца;
• сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир;
• заявленная цена не может быть ниже кадастровой стоимости объекта.

Занижение цены в тапу ради экономии на пошлине даёт три последствия. Первое: доначисление пошлины и штраф, если налоговая сравнит сумму с отчётом об оценке. Второе: при перепродаже раньше пяти лет владения налог на прирост стоимости считается от разницы между продажей и указанной в тапу покупкой, то есть сэкономленное на пошлине возвращается кратно. Третье: для ВНЖ и гражданства учитывается подтверждённая стоимость, и заниженная цифра закрывает дорогу к статусу.

ВНЖ на основании собственности:

• порог — 200 000 USD по одному объекту жилого назначения, оформленному на физическое лицо;
• сумму подтверждают отчёт об оценке и справка о покупке валюты;
• назначение объекта в тапу должно быть жилым: помещение с назначением «магазин», «офис» или «отель» права на этот статус не даёт;
• разрешение выдают на срок до двух лет с правом продления, пока объект в собственности.

Гражданство по инвестициям: порог — 400 000 USD по оценке, обязательство не продавать объект три года, отметка об этом вносится в тапу. Требования и порядок подачи разбираются в отдельной главе учебника про инвестиционные программы.

Вывод для покупателя простой: цифра в отчёте важнее цифры в объявлении. Она определяет и налог, и статус, и то, за сколько объект получится продать.

При продаже квартиры во Вьетнаме продавец платит подоходный налог 2% от цены сделки — независимо от того, заработал он на ней или потерял. Продать иностранец может и гражданину Вьетнама, и другому иностранцу, если в доме есть свободная квота. Вся сделка от выхода на рынок до перерегистрации занимает 1–3 месяца, а деньги выводятся за рубеж только при подтверждённой истории платежей.

Кому иностранец может продать

• Гражданину Вьетнама или вьетнамской компании — самый простой вариант: покупатель получает жильё без ограничения срока владения, и спрос здесь шире.
• Другому иностранцу — при условии, что квота для иностранцев в доме не выбрана: не более 30% квартир в одном многоквартирном доме. Новый владелец получает остаток вашего 50-летнего срока, а не новый срок.
• Застройщику или инвестору — по обратному выкупу, если такое условие есть в договоре.

Продавать можно после получения сертификата собственности. Пока сертификат не выдан, из сделки выходят переуступкой договора купли-продажи (chuyển nhượng hợp đồng) — она оформляется через застройщика и облагается тем же налогом.

Налог при продаже и кто его платит

Платёж	Ставка	Кто платит
Подоходный налог с передачи недвижимости	2% от цены продажи	продавец
Регистрационный сбор	0,5%	покупатель
Нотариальный тариф	по шкале от суммы	по договорённости, чаще покупатель
Комиссия агента	1–2%	продавец

Налог считается от цены в договоре, но не ниже нормативной таблицы провинции: занижение суммы ради экономии не работает и создаёт риск при выводе денег. Декларация подаётся в течение 10 дней после подписания договора, и без отметки об уплате перерегистрацию не проведут.

Если продаётся единственное жильё, находившееся в собственности более 183 дней, применяется освобождение от налога, но на иностранцев с ограниченным сроком владения оно распространяется редко — вопрос решается налоговой по документам.

Сколько времени занимает продажа

1. Подготовка документов — 1–2 недели: сертификат, паспорт, свидетельство о браке или заявление о статусе, квитанции об оплате обслуживания.
2. Поиск покупателя — от двух недель до нескольких месяцев; ликвиднее всего квартиры в центральных районах и рядом с международными школами.
3. Нотариальное удостоверение договора — один день, при участии обеих сторон или их представителей по доверенности.
4. Налоговая декларация и уплата — 10–20 дней.
5. Перерегистрация права на покупателя — 15–30 дней.

Оплату обычно проводят через аккредитив или блокированный счёт в банке: деньги переходят продавцу после регистрации перехода права. Для иностранца это ещё и способ подтвердить происхождение выручки при переводе за рубеж.

Наследование

Собственность иностранца во Вьетнаме наследуется. Дальше всё зависит от того, вправе ли наследник сам владеть жильём в стране:

• наследник имеет право владеть (въезжает во Вьетнам на законных основаниях, дом не исчерпал квоту) — он получает сертификат на остаток срока владения наследодателя;
• наследник таким правом не обладает — он получает не квартиру, а её стоимость: объект продаётся, и деньги переходят наследнику.

Наследование идёт по завещанию либо по закону, очередями наследников. Завещание, составленное за границей, во Вьетнаме признаётся при условии легализации и перевода; проще, когда завещание на вьетнамское имущество составлено у вьетнамского нотариуса.

Что делать наследникам за границей

1. Собрать документы о смерти и о родстве, перевести их и легализовать консульски — апостиль здесь не применяется, Вьетнам не участвует в соответствующей конвенции.
2. Оформить у вьетнамского нотариуса документ о принятии наследства (văn bản khai nhận di sản) — лично либо через представителя по легализованной доверенности.
3. Дождаться публикации сведений о наследстве — нотариус вывешивает объявление, срок ожидания обычно 15 дней.
4. Подать на перерегистрацию права или на продажу объекта.
5. Уплатить налоги: наследование недвижимости облагается подоходным налогом 10% от стоимости, а при последующей продаже добавляется те же 2%.

Срок на принятие наследства — 10 лет для имущества и 30 лет для недвижимости в части требования о признании права; тянуть с оформлением не стоит: без сертификата квартира не продаётся и не сдаётся, а расходы на её содержание идут.

Как выйти из сделки с застройщиком

Основания для расторжения прописаны в договоре, и закон добавляет к ним свои:

• застройщик задерживает передачу объекта сверх согласованного срока — покупатель вправе расторгнуть договор и требовать возврата уплаченного с процентами и неустойкой;
• застройщик не передаёт сертификат в срок, установленный договором;
• покупатель отказывается сам — договор расторгается на условиях, прописанных в нём, и здесь обычно теряется депозит, а иногда и штраф сверх него.

Практический порядок: письменное уведомление застройщику с указанием нарушенного пункта, срок на устранение, затем требование о возврате. Возврат идёт по тому же банковскому маршруту, по которому шли платежи. Если застройщик тянет, спор решается судом либо арбитражем — оговорку об этом стоит прочитать в договоре до подписания, а не после.

При продаже квартиры и выходе из проекта храните полный комплект: договор, все платёжные документы, налоговые квитанции и подтверждение перевода денег из-за границы. Именно этот комплект банк потребует, когда вы будете переводить выручку домой.

У иностранца в Индонезии три рабочих формы: право пользования (Hak Pakai) на дом — 30 лет с продлением на 20 и возобновлением на 30, аренда (Hak Sewa) по договору без записи в земельном реестре и право застройки (HGB) на свою компанию — те же 30 + 20 + 30 лет, но с правом коммерческого использования. Квартиру в многоквартирном доме иностранец оформляет полным правом на помещение — «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun». Оформление на местного «держателя» формой владения не является: такой договор ничтожен.

Что такое право пользования и на какой срок его дают

Hak Pakai — вещное право пользоваться землёй и строением на ней, с записью в земельном реестре и собственным сертификатом. Закон прямо включает иностранца в круг тех, кому оно доступно: «Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, dan Orang Asing».

Срок задан формулой: «diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun» — до восьмидесяти лет в сумме.

Откуда берётся право при покупке дома у гражданина:

1. Продавец отказывается от своего права собственности на участок в пользу государства (pelepasan hak) — это оформляет нотариус, имеющий полномочия по земельным сделкам.
2. Покупатель подаёт в земельный офис заявление о выдаче права пользования на это же место.
3. Земельный офис выдаёт сертификат права пользования на имя иностранца, а прежний сертификат собственности гасится.

Поэтому покупка «дома с SHM» для иностранца всегда означает смену вида права, а не переоформление прежнего сертификата. Расходы и сроки этой процедуры закладывают в сделку заранее: она добавляет к обычной регистрации отдельное заявление и отдельные сборы.

Апартамент устроен проще. На квартиру иностранец получает полноценное право на помещение: «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada: Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan». Земля под домом при этом остаётся за застройщиком или за общей собственностью дома — с правом застройки или правом пользования.

Как устроена долгосрочная аренда земли

Аренда — договорное, а не вещное право: запись в земельном реестре не появляется, обеспечением по кредиту такой договор не служит.

• Срок. На практике заключают на 20–30 лет, часто с опционом продления, оговорённым в том же договоре.
• Оплата. Всю сумму обычно платят вперёд, поэтому цена аренды на длинный срок сопоставима с ценой покупки.
• Форма. Нотариальный акт с точным описанием участка, границ, срока, условий продления и права передавать договор третьему лицу.
• Что проверять. Сертификат собственника, согласие всех совладельцев и наследников, отсутствие залога у банка: аренда не защитит, если участок уйдёт с торгов за долги владельца.
• Риск конца срока. Постройка на арендованной земле по окончании договора остаётся владельцу земли, если в договоре не написано иное.

Аренда разумна там, где объект не набирает минимальную цену для права пользования, где горизонт короче десяти лет либо где участок принадлежит семье, не готовой отказываться от собственности.

Когда покупку оформляют на местную компанию

Компания с иностранным капиталом (PT PMA) получает право застройки — HGB — на тот же срок: «Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun».

Эта форма выбирается, когда объект покупается ради дохода:

• сдача в аренду как вид деятельности, а не разовая сделка;
• несколько объектов: ограничение «один объект на человека» относится к физическому лицу, а не к компании;
• участки, которые не подходят под жилое право пользования по назначению земли;
• строительство на продажу.

Цена входа: план инвестиций более 10 млрд IDR без учёта земли и зданий на каждый вид деятельности и каждую локацию, оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR, регулярная отчётность о реализации инвестиций, корпоративный налог и бухгалтерия. Посуточная сдача — отдельная лицензируемая деятельность, и оформлять её нужно как туристический бизнес, а не как «аренду своего дома».

Почему оформление на номинального владельца рискованно

Схема выглядит удобной: участок записан на гражданина Индонезии, а между ним и покупателем подписаны договор займа, доверенность и обязательство не распоряжаться землёй. Юридически это ничего не даёт.

• Договор ничтожен. Он направлен на обход запрета собственности для иностранца, а значит не создаёт прав и обязанностей, которые защищает суд.
• Право остаётся у номинала. Он может продать участок, заложить его, оставить наследникам — и покупатель окажется без объекта и без денег.
• Проигрывают оба. В спорах суд признаёт договор недействительным: номинал теряет право на землю, иностранец — вложения.
• Регулирование ужесточается. На Бали в 2026 году принят региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев: вопрос перешёл из частного спора в плоскость надзора.
• Нет выхода из схемы. Продать объект законно нельзя: продавать нечего, а переоформление на себя невозможно по тому же запрету.

Если объект нельзя оформить ни правом пользования, ни арендой, ни на компанию — это признак того, что объект не подходит, а не повод искать обходной путь.

Какая форма подходит для жизни, а какая для сдачи в аренду

Задача	Форма	Почему
Жить в отдельном доме	право пользования на своё имя	вещное право, сертификат, срок до 80 лет, наследуется
Жить в городе, в комплексе с управлением	право на квартиру в многоквартирном доме	полное право на помещение, проще перепродажа
Пожить 5–10 лет и не замораживать крупную сумму	аренда	нет минимальной цены и требований к площади, выход дешевле
Сдавать долгосрочно как частное лицо	право пользования	доход от аренды облагается налогом, лицензия не нужна
Сдавать посуточно, вести несколько объектов	компания с правом застройки	сдача посуточно — лицензируемая деятельность, а компания снимает ограничение на число объектов
Строить на продажу	компания с правом застройки	застройка и продажа — предпринимательская деятельность по определению

Смешанный вариант тоже встречается: дом для жизни оформляют правом пользования на себя, а доходные объекты держат на компании. Это дороже в обслуживании, но разделяет личное имущество и бизнес — и заодно не нарушает ограничение на число объектов у физического лица.

Владение квартирой в Таиланде обходится в три регулярных платежа: содержание дома (обычно 30–100 бат за м² в месяц), электричество с водой по счётчику и годовой налог на землю и строения (для жилья — 0,02–0,10% оценочной стоимости). Разово при передаче ключей вносят фонд капитального ремонта. Для квартиры 45 м² в Бангкоке это порядка 2 000–4 000 бат в месяц плюс около тысячи бат налога в год.

Из чего складывается ежемесячный платёж за содержание

Платёж считают по площади квартиры: ставка за квадратный метр умножается на площадь по свидетельству о праве.

• Обычный дом без излишеств — 30–50 бат за м² в месяц.
• Дом с бассейном, спортзалом и охраной — 50–80 бат за м².
• Дорогие проекты в центре Бангкока и на первой линии моря — от 80 до 150 бат за м².

В эту сумму входят уборка и охрана территории, лифты, освещение и вода общих зон, бассейн, вывоз мусора, работа управляющей компании и офиса дома. Счёт выставляет юридическое лицо кондоминиума — объединение всех владельцев квартир; ставку утверждает общее собрание, и она меняется вместе с бюджетом дома. Платят обычно вперёд за год, реже — за полгода или квартал; за оплату вперёд иногда дают скидку.

Содержание платит владелец, а не арендатор: даже если квартира сдана, долг числится за квартирой.

Фонд капитального ремонта

Фонд капитального ремонта вносят один раз — при передаче квартиры от застройщика, обычно 350–1 000 бат за м² (для квартиры 45 м² это 16 000–45 000 бат). Деньги идут не на текущие расходы, а на замену лифтов, кровли, насосов, ремонт фасада.

Повторный взнос возможен, когда фонд исчерпан: решение принимает общее собрание владельцев, и оно обязательно для всех, включая тех, кто голосовал против. Перед покупкой на вторичном рынке имеет смысл спросить в офисе дома размер фонда и планы крупных работ — это единственный расход, который сваливается разом и крупной суммой.

Налог на землю и строения

Налог платит тот, кто владел объектом на 1 января соответствующего года. Считают его от оценочной стоимости, которую устанавливает казначейство, а не от цены сделки — она обычно заметно ниже рыночной.

Кто владелец и что за объект	Что не облагается	Ставка сверх освобождения
Основное жильё, владелец имеет и землю, и дом	первые 50 млн бат	0,03% (50–75 млн), 0,05% (75–100 млн), 0,10% (свыше 100 млн)
Основное жильё, только строение или квартира	первые 10 млн бат	0,02% (10–50 млн), далее по тем же ступеням
Второе и последующее жильё, в том числе сдаваемое	освобождения нет	0,02% до 50 млн и далее по ступеням до 0,10%

Основным жильё считается, если владелец вписан в домовую книгу по этому адресу; у иностранного владельца квартиры в иностранной квоте чаще работает третья строка таблицы. Пример: квартира с оценочной стоимостью 5 млн бат, не основное жильё, — 1 000 бат налога в год.

Порядок такой:

1. Местная администрация (муниципалитет или сельский совет) рассылает уведомление с расчётом — как правило, в феврале.
2. Налог платят в кассу той же администрации, по банковскому переводу или через приложение банка.
3. Срок уплаты сдвигается решениями министерства: за 2569 год по буддийскому календарю его продлили до июня.
4. Если начислено 3 000 бат и больше, многие администрации разрешают заплатить тремя частями подряд идущими месяцами.

Уведомление до иностранного владельца часто не доходит: письмо уходит на адрес квартиры или прежнему собственнику. Отсутствие письма от налога не освобождает — расчёт запрашивают в администрации сами, по адресу и номеру свидетельства.

Электричество и вода

• Электричество. Бытовой тариф городской и провинциальной электросетей — около 4–5 бат за кВт·ч с учётом топливной надбавки. Но в кондоминиумах счётчики нередко оформлены на дом, и владельцам перепродают электричество по 6–8 бат за кВт·ч. Разницу выясняют до покупки: при кондиционере, работающем круглый год, она набегает в тысячи бат.
• Вода. Городской водоканал берёт порядка 9–17 бат за м³, а дом при перепродаже — 25–30 бат за м³. В счёте от офиса дома вода обычно идёт отдельной строкой рядом с содержанием.
• Интернет подключают напрямую у провайдера: 400–800 бат в месяц за домашний тариф.

Во многих домах счёт за электричество и воду приходит вместе со счётом за содержание, а при неоплате первым отключают именно эти услуги.

Что будет при просрочке

По содержанию. Устав дома почти всегда предусматривает пеню — обычно около 12% годовых на долг, а при длительной просрочке она вырастает. Дальше владельца отключают от общих сервисов: карта-ключ перестаёт открывать бассейн и спортзал, машину не пускают на парковку. Главное последствие приходит при продаже: земельный офис регистрирует переход права на квартиру только при справке юрлица дома об отсутствии задолженности. Пока долг не погашен, квартиру не продать и не переоформить.

По налогу. На неуплаченную сумму начисляют надбавку около 1% за каждый месяц просрочки, а сверху — штраф, размер которого зависит от того, заплатили вы до письменного требования администрации или после (от 10 до 40% суммы налога). Долг по налогу тоже всплывает при сделке: администрация вправе сообщить о недоимке в земельный офис, и регистрацию притормозят до расчёта.

Готовая вторичка с оформленным iskân — самый предсказуемый вариант для того, кто покупает первое жильё в Турции: дом стоит, соседи известны, взносы за обслуживание посчитаны, а право собственности переоформляется в день сделки. Новостройка на этапе стройки дешевле на 15–30% и даёт выбор планировки, но её риски — сроки, качество и документы — покупатель берёт на себя.

Чем новостройка отличается от вторички по рискам

Что сравниваем	Стройка (проект не сдан)	Готовый дом
Документ на объект	сервитут на этаж (kat irtifakı) или договор обещания продажи	право собственности на помещение (kat mülkiyeti)
Разрешение на ввод (iskân)	ещё нет	должно быть на руках
Главный риск	срок сдачи и качество исполнения	скрытые дефекты, долги, незаконные переделки
Расчёт	этапами, по графику застройщика	одним платежом на сделке
Взносы за обслуживание	заранее неизвестны	известны текущей суммой

При покупке в стройке защиту даёт только один документ — нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) с отметкой (şerh) в земельном реестре. Отметка мешает застройщику продать то же помещение второй раз. Расписка от офиса продаж такой защиты не даёт.

У готового дома вопрос номер один — iskân, то есть разрешение на пользование зданием (yapı kullanma izin belgesi). Без него в квартиру не подключают постоянные счётчики воды и электричества, а следующая продажа идёт со скидкой. Спрашивайте документ у продавца и сверяйте с данными муниципалитета.

На что смотреть при осмотре квартиры

Смотрите в сухой сезон и второй раз — после дождя или вечером, когда слышно улицу.

1. Сырость и плесень. Проверьте углы наружных стен, потолок под кровлей, стену за душевой кабиной. На побережье это дефект номер один.
2. Вода и напор. Откройте кран на верхнем этаже и посмотрите, есть ли бак и насос: летом в курортных районах напор падает.
3. Отопление. Уточните, чем греют: кондиционерами, газовым котлом (kombi) или центрально. Зимой в Анталье и Аланье в квартире без отопления держится 14–17 °C.
4. Ориентация окон. Юг и запад — жара с полудня до вечера и высокий счёт за кондиционер; север — прохлада и сырость.
5. Общее имущество. Лифт, кровля, фасад, бассейн, генератор: их ремонт делится на всех собственников через взносы.
6. Взносы за обслуживание (aidat). Спросите точную сумму за месяц и что в неё входит, а также нет ли решения о крупном ремонте — новый собственник платит его наравне со старыми.
7. Парковка и кладовая. Проверьте, закреплены ли они за помещением в документах, а не отданы по устной договорённости управляющего.
8. Планировка против документа. Сравните фактические стены с поэтажным планом: снесённая несущая стена или застеклённый балкон, оформленный как комната, — это незаконная переделка, и узаконивать её придётся новому владельцу.

Как проверить сейсмостойкость и год постройки дома

Год постройки — первый фильтр. Нормы сейсмостойкости в Турции пересматривали в 1998 и 2000 годах, а действующие требования (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) применяются к домам, спроектированным с 2019 года. Практическое следствие: дом до 2000 года постройки проверяют отдельно и с расчётом на усиление или снос, дом 2000–2018 годов — по документам стройконтроля, дом после 2019 года — по действующим нормам.

Что запросить и где:

• Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и iskân — у продавца, сверка в муниципалитете (belediye). В них стоит дата и класс здания.
• Заключение стройконтроля (yapı denetim) — для домов, построенных после введения обязательного технадзора.
• Собственная экспертиза. Гражданский инженер осматривает дом, оценивает бетон и армирование, при необходимости берёт пробы. Услуга платная и назначается по объекту — заказывайте до задатка, а не после.
• Полис DASK — обязательное страхование от землетрясения. Без него не переоформляют коммунальные абонементы, а страховая сумма ограничена и покрывает не всю стоимость жилья.

Признаки, при которых от объекта отказываются без экспертизы: трещины по несущим стенам и на стыках колонн, следы усиления без документов, первый этаж, полностью переделанный под витрины магазинов, подвал с водой.

Что важно знать про район и инфраструктуру

• Сезонность. В курортных районах часть кафе, рынков и школ работает только с апреля по октябрь. Зимой это спальный район, и это надо увидеть, а не представить.
• Транспорт без машины. Проверьте, ходит ли рядом долмуш и трамвай, как часто и до какого часа. Расстояние до моря считайте шагами по жаре, а не по карте.
• Ежедневная инфраструктура. Рынок (pazar) по дням недели, аптека, семейный врач, государственная больница, школа с классом для детей, не говорящих по-турецки.
• Планы застройки. В муниципалитете смотрят зонирование (imar planı): вид на море закрывает соседний участок, если на нём разрешена высотная стройка.
• Вода и уклон. Улицы в низинах на побережье подтапливает при сильных дождях; следы на стенах первых этажей это показывают.
• Шум. Ночные заведения, мечеть, автомагистраль, стройка по соседству — единственный способ узнать это, приехать вечером.

Сколько времени занимает поиск объекта

При готовом решении по району и бюджету на выбор уходит одна поездка на 5–10 дней с 10–15 просмотрами. Когда район ещё не выбран, реальный срок — 2–3 месяца и две поездки: первая на знакомство с районами, вторая на просмотры и задаток.

Порядок работы, который экономит поездки:

1. За месяц до поездки соберите объявления и отметьте объекты на карте — так видно, что цена привязана к району, а не к ремонту.
2. Заранее выясните, кому платит агент: в Турции комиссию платят обе стороны, порядок — 2% от цены с покупателя, и она обсуждается до просмотров.
3. На просмотрах фиксируйте кадастровые данные каждой квартиры (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) — по ним проверяют ограничения и обременения.
4. На понравившийся объект берите паузу в один день. Уходящая на глазах цена — приём продажи, а не свойство рынка.
5. Задаток вносите только по письменному предварительному договору с условиями возврата: отказ управления кадастра, обременение, отсутствие iskân.

Одно решение о районе стоит дороже всех остальных: квартиру можно продать за несколько месяцев, а неудачный район изменить нельзя.