Как выбрать жильё в Турции: новостройка или вторичка и что смотреть до задатка

Готовый объект даёт ключи и арендный доход сразу, но требует всей суммы или ипотеки. Стройка дешевле на 10–30 % и продаётся в рассрочку с первым взносом от 5 до 20 %, зато деньги на 2–4 года замораживаются в объекте, которого пока нет. Защита покупателя на стройке держится на одном механизме — эскроу-счёте проекта, куда идут все платежи, и проверять нужно в первую очередь его.

Чем покупка на стадии строительства отличается от готового объекта

Что сравниваем	Стройка (off-plan)	Готовое жильё
Цена	ниже рынка на 10–30 %	рыночная
Оплата	рассрочка застройщика, первый взнос 5–20 %	вся сумма или ипотека
Когда въехать или сдать	через 2–4 года	сразу
Ипотека	до 50 % стоимости, часть банков не кредитует	до 80 % для резидента
Взносы управляющей компании	начинаются с передачи ключей	платятся сразу
Главный риск	задержка и изменение проекта	скрытые дефекты и долги прежнего владельца
Документ на старте	договор купли-продажи и регистрация предварительного права	выписка о праве собственности

Логика выбора простая: нужен доход и предсказуемость — берут готовое; важна цена входа и есть запас времени — берут стройку и следят за графиком.

Как устроены рассрочка и график платежей у застройщика

План платежей прописывается в договоре и привязывается либо к календарю, либо к этапам строительства.

• 20/80 — пятая часть до начала стройки, остальное к передаче ключей;
• 40/60 и 60/40 — большая часть вносится по мере готовности, такие планы дают скидку к цене;
• план с рассрочкой после передачи (post-handover) — 30–50 % платятся уже после ключей, в течение 1–3 лет.

Платёж по этапам безопаснее календарного: деньги вносятся только тогда, когда стройка действительно продвинулась. Просрочка собственного платежа опасна — застройщик вправе расторгнуть договор, и часть внесённой суммы удерживается; размер удержания зависит от того, насколько был построен объект на момент расторжения.

Сверх цены на стройке платят те же сборы, что и на вторичном рынке: 4 % земельному департаменту и регистрационные платежи. Их вносят в момент регистрации договора, а не при передаче ключей.

Какие риски у объектов на стадии строительства

• Задержка сдачи. Полгода-год сверх срока — обычная история; договор обычно допускает такой сдвиг без санкций для застройщика.
• Отмена проекта. Тогда дело переходит в комиссию по остановленным проектам, а деньги возвращаются с эскроу-счёта — но процедура занимает месяцы.
• Расхождение с рекламой: площадь и планировка меняются в допустимых договором пределах, отделка и виды из окна — тем более.
• Просадка цены к моменту передачи, если в районе одновременно вводят много похожих проектов.
• Ограниченная ликвидность: перепродажа до передачи ключей возможна только с согласия застройщика и после оплаты установленной доли стоимости.

Застройщик отвечает за конструктивные дефекты здания в течение 10 лет с даты сдачи и за инженерные системы в течение года — это установлено законом, а не доброй волей компании.

Как проверить застройщика и разрешение на проект

1. Найти проект в реестре земельного департамента эмирата: у легального проекта есть номер, разрешение на продажу и указанный процент готовности.
2. Проверить лицензию застройщика и агентства: у брокера должен быть действующий регистрационный номер, у объявления — разрешение на рекламу.
3. Убедиться, что у проекта есть эскроу-счёт, и платить только на него: реквизиты счёта указываются в договоре и совпадают с данными реестра.
4. Посмотреть предыдущие проекты застройщика: сроки сдачи, качество, число судебных споров.
5. Прочитать договор до подписания — план платежей, срок передачи, допустимое отклонение площади, порядок расторжения и возврата.
6. Съездить на площадку. Отчёт о готовности в приложении и реальный вид котлована иногда расходятся.

Что даёт эскроу-счёт проекта

Эскроу-счёт — отдельный банковский счёт проекта, на который поступают все платежи покупателей. Застройщик не может снять с него деньги свободно: банк выдаёт средства траншами по мере подтверждённого выполнения работ, а часть суммы удерживается до окончания гарантийного периода после передачи объекта.

Что это значит для покупателя:

• деньги не уходят на другие стройки компании;
• при остановке проекта остаток на счёте служит источником возврата;
• платёж мимо эскроу-счёта — на личный счёт застройщика, агента или посредника — лишает этой защиты.

Поэтому единственное правило, которое стоит соблюдать без исключений: платить только на эскроу-счёт проекта, реквизиты которого указаны в договоре и подтверждаются в реестре, и сохранять все платёжные подтверждения.

При покупке строящегося жилья вы получаете не право собственности, а право требования по договору: собственность оформляется позже, когда дом сдан. Договор предварительной продажи жилья по турецкому праву заключается у нотариуса — подписанный в офисе продаж лист бумаги не даёт защиты. Скидка к цене готового жилья составляет 15–30%, и ровно столько же стоит принятый риск.

Чем такая сделка отличается от покупки готового

Что	Готовое жильё	Строящееся
Что вы получаете сразу	тапу с правом собственности (kat mülkiyeti)	договор, позже — тапу на право застройки этажа (kat irtifakı)
Где регистрируется	кадастровое управление	нотариус, с отметкой в реестре
Оплата	полностью при сделке	первый взнос и рассрочка
Риск	скрытые дефекты, долги по объекту	срыв сроков, недострой, изменение проекта
Когда можно жить	сразу	после разрешения на заселение

Три документа, которые превращают стройку в жильё: разрешение на строительство (yapı ruhsatı) — оно должно быть на момент продажи; тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) — оформляется на конкретную квартиру ещё до сдачи; разрешение на заселение (iskan, yapı kullanma izni) — после него право застройки превращается в полноценную собственность (kat mülkiyeti), и только тогда подключают постоянные коммунальные услуги.

Как проверить застройщика

1. Разрешение на строительство — запросите копию и сверьте адрес участка, этажность и число квартир с тем, что вам показывают в буклете.
2. Тапу на землю — на чьё имя оформлен участок, нет ли на нём ипотеки или ареста. Выписку смотрят в кадастровом управлении или через государственный сервис.
3. Реестр компаний — когда зарегистрирован застройщик, кто учредители, менялось ли название. Компания, созданная под один проект, — не приговор, но повод требовать обеспечения.
4. Сданные проекты — съездите в два-три дома того же застройщика и поговорите с управляющим: сроки, качество, судебные споры.
5. Судебные дела — юрист проверит, не участвует ли компания в спорах с покупателями.
6. Обеспечение по договору — при предварительной продаже жилья закон требует от продавца предоставить обеспечение достройки: банковскую гарантию или страхование завершения строительства. Нет обеспечения — нет и защиты, если стройка встанет.

Условия рассрочки

Типичная схема на рынке: первый взнос 30–50%, остаток равными платежами до сдачи дома, срок 12–36 месяцев, обычно без процентов. Реже встречается рассрочка на 1–2 года после сдачи под небольшой процент.

Что проверить в графике платежей:

• валюта — платежи в лирах, долларах или евро, и по какому курсу пересчитываются;
• привязка к этапам — платёж по факту завершения этапа лучше платежа по календарю: он даёт рычаг, если стройка стоит;
• штраф за просрочку покупателя и право продавца расторгнуть договор — сколько дней просрочки допускается и что происходит с уже внесёнными деньгами;
• право отказа покупателя. Закон о предварительной продаже жилья позволяет отказаться от договора до передачи объекта; продавец удерживает при этом не более установленной законом доли платежей — ориентируйтесь на 2%;
• условие о цене при удорожании стройматериалов — пункт, который превращает фиксированную цену в плавающую; вычёркивайте его до подписания.

Что будет при срыве сроков

Задержка сдачи на 6–12 месяцев на турецком рынке — обычное дело, и договор должен описывать её последствия:

1. Неустойка за просрочку — фиксированная сумма за месяц или процент от цены. Пункт без неустойки означает, что ждать вы будете бесплатно.
2. Компенсация аренды — некоторые застройщики платят за съём жилья с момента, когда должны были передать ключи.
3. Право расторгнуть договор и вернуть деньги — с какого срока просрочки оно возникает и в какой срок возвращаются средства.
4. Обеспечение достройки — то самое, что спасает при остановке стройки, а не при задержке на месяц.
5. Суд — при споре дело рассматривается по месту нахождения объекта; договор на турецком языке имеет приоритет, поэтому перевод должен быть точным, а не приблизительным.

Чего делать не стоит: подписывать акт приёмки, пока не устранены недостатки. После подписания претензии переходят в разряд гарантийных, и добиваться исправлений сложнее.

Когда оформляют собственность

• На этапе строительства — тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) на конкретную квартиру. Его можно и нужно получить до сдачи: оно даёт зарегистрированное право на объект.
• После разрешения на заселение — право преобразуется в собственность на квартиру (kat mülkiyeti). Этот документ и есть настоящее тапу.
• Налог при переоформлении 4% платится при регистрации; при покупке у застройщика уточняйте, включён ли он в цену.
• Для программ вида на жительство и гражданства имеет значение зарегистрированное право: договор с застройщиком без тапу для них не годится, а вот kat irtifakı в ряде случаев засчитывается — проверяйте до оплаты, если сделка задумана ради статуса.

Проверка проекта во Вьетнаме сводится к четырём документам: решение об одобрении инвестиционного проекта, право пользования землёй под ним, разрешение на строительство и уведомление департамента строительства о том, что жильё допущено к продаже. Без последнего застройщик не вправе брать деньги, а договор бронирования или вклада в этом случае защищает продавца, а не покупателя. Пятый вопрос — свободна ли квота иностранных владельцев в конкретном корпусе.

Чем новостройка отличается от вторичного жилья по рискам

Что сравниваем	Новостройка от застройщика	Вторичное жильё
Главный риск	сроки сдачи и задержка документа о праве	залог, спор, неполные документы продавца
Как проверяется	документы проекта и банковская гарантия	документ о праве, выписка из земельного реестра
Цена	ниже на стадии строительства	выше, но объект виден
Срок владения	50 лет начинают течь с выдачи документа	остаётся часть срока прежнего владельца
Оплата	по графику, привязанному к этапам	одним или двумя платежами при подписании

Вторичная квартира без выданного документа о праве продаётся уступкой прав по договору с застройщиком. Такая сделка законна, но покупатель наследует и все обязанности по договору, поэтому его читают целиком, а не подписывают приложение об уступке.

Как проверить разрешительные документы проекта

Запрашивайте у застройщика копии и сверяйте по ним же названия и номера:

1. Решение об одобрении инвестиционного проекта — в нём указаны инвестор, площадь, число квартир и сроки.
2. Документ о праве пользования землёй участка проекта.
3. Разрешение на строительство и утверждённая планировка масштаба 1:500.
4. Уведомление департамента строительства о допуске жилья к продаже — ключевая бумага; в ней перечислены корпуса и квартиры, которые разрешено продавать.
5. Письменное обязательство банка о выдаче гарантии — по закону обязанность застройщика, а не покупателя. Гарантия покрывает возврат денег, если жильё не передадут в срок.

Отдельно проверяют самого застройщика: год регистрации, сданные проекты, судебные споры. Реестр предприятий открыт, и сведения о компании можно посмотреть по её налоговому номеру.

Как узнать, не исчерпана ли квота на иностранных покупателей

Квота считается по каждому многоквартирному дому: не более 30% квартир. Порядок проверки:

1. Спросите застройщика письменно, сколько квартир в корпусе уже принадлежит иностранцам и сколько осталось в квоте.
2. Сверьте ответ с данными департамента строительства провинции — застройщик обязан передавать туда сведения о проданных иностранцам квартирах.
3. Зафиксируйте в договоре условие: если квота окажется исчерпанной и право зарегистрировать не удастся, деньги возвращаются полностью и с процентами.

Для отдельных домов действует другой предел — 250 домов на территорию, равную по населению одному кварталу; его проверяют так же, через застройщика и департамент.

Какие признаки указывают на проблемный проект

• Продажа идёт по договору бронирования, вклада или сотрудничества вместо договора купли-продажи.
• Задаток больше 5% цены или требование внести его до получения уведомления о допуске к продаже.
• Оплата наличными или на личный счёт сотрудника вместо счёта компании.
• Нет письменного обязательства банка о гарантии.
• На площадке нет движения несколько месяцев, а сроки в договоре уже сдвигались.
• Застройщик отказывается показывать уведомление департамента строительства или ссылается на то, что оно «в процессе».
• В соседних корпусах того же проекта жильцы годами ждут документ о праве.

Стоит ли покупать на стадии котлована

Закон разрешает продавать будущее жильё только после того, как завершены работы по фундаменту и получено уведомление департамента о допуске к продаже. Продажа до этого момента незаконна, какими бы договорами её ни оформляли.

Если условия соблюдены, ранняя покупка даёт скидку к цене готового жилья и рассрочку по этапам строительства. Взамен покупатель принимает три риска: сдвиг сроков, расхождение планировки с рекламой и задержку документа о праве. Уменьшают их так:

• берут проект застройщика с законченными объектами в том же городе;
• проверяют банковскую гарантию до первого платежа;
• прописывают в договоре неустойку за просрочку передачи и за задержку подачи документов на регистрацию;
• держат платежи в законных пределах: первый — не более 30% цены вместе с задатком, до передачи ключей — не более 70%, а до выдачи документа о праве — не более 95%.

Иностранный покупатель обязан продать валюту Центральному банку Турции через свой банк и предъявить в управление кадастра справку о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi). Правило действует с 24 января 2022 года, продавец получает оплату в лирах, а без справки сделку не регистрируют. Поэтому счёт в турецком банке нужен фактически всегда, а деньги переводят за 1–2 недели до сделки.

Нужен ли турецкий банковский счёт для сделки

Закон покупку через счёт не предписывает, но обойтись без счёта не получается: через него идёт конвертация валюты, оплата пошлины и сбора, а затем коммунальные абонементы и взносы за обслуживание. Счёт также понадобится при подаче на ВНЖ — для оплаты сборов и подтверждения средств.

Что нужно для открытия:

• паспорт и его перевод (требование зависит от банка);
• налоговый номер (vergi kimlik numarası) — получают бесплатно по паспорту в налоговой или онлайн;
• адрес — часть банков просит подтверждение адреса в Турции или в стране проживания;
• турецкий номер телефона — нужен для СМС-подтверждений и мобильного приложения.

Счёт открывают за 1–2 рабочих дня. Открывайте сразу два субсчёта: валютный (доллары или евро) и лировый — валюта приходит на первый, лиры после конвертации зачисляются на второй. Нерезиденту без ВНЖ счёт открывают государственные и крупные частные банки, но набор доступных операций у разных банков различается — уточняйте на месте, проходят ли международные переводы в вашей валюте.

Обязательна ли конвертация валюты в лиры

Да. При покупке недвижимости иностранным физическим лицом валюта продаётся Центральному банку через коммерческий банк, и подтверждение этой операции предъявляется в управление кадастра. Требование введено порядком Центрального банка о движении капитала и действует с 24 января 2022 года.

Практические следствия:

1. Продавец получает лиры. Договориться о расчёте в долларах или евро «мимо» этого правила нельзя: справку выдают только на проданную валюту.
2. Курс — по курсу Центрального банка на день операции. Между поступлением перевода и сделкой курс меняется, и разница остаётся риском покупателя.
3. Валюту продаёт сам покупатель. Операция, проведённая от имени супруга, родственника или агента, для сделки не годится.
4. Сумма справки покрывает цену объекта. Если конвертировано меньше заявленной в тапу суммы, управление потребует дополнительную справку.

Что такое справка о покупке валюты и зачем она нужна

Döviz Alım Belgesi (DAB) — документ банка о том, что валюта продана Центральному банку. В нём указывают имя и фамилию покупателя, номер паспорта или иностранного идентификатора, эквивалент суммы в долларах США и основание операции.

Порядок получения:

1. Переведите валюту на свой счёт в турецком банке.
2. Подайте в банке заявление о продаже валюты Центральному банку с указанием, что операция связана с приобретением недвижимости.
3. Получите справку в тот же день — обычно её выдают на бумаге с печатью, и она же уходит в систему.
4. Передайте копию в управление кадастра вместе с остальными документами; оригинал сохраните.

Частые причины, по которым справку не принимают: она оформлена на другое лицо, в ней не указано основание операции, сумма меньше цены сделки, конвертация сделана после подписания. Оформляйте справку до подачи заявления в управление кадастра, а не в день подписания.

Отдельно от справки для гражданства по инвестициям требуется банковская квитанция о переводе денег от покупателя продавцу — расчёт наличными такое подтверждение не создаёт.

Можно ли расплатиться наличными

Формального запрета на наличные в договоре нет, но для иностранного покупателя этот путь закрыт с трёх сторон:

• справку о покупке валюты наличный расчёт не создаёт, а без неё сделку не зарегистрируют;
• крупные расчёты в Турции проводятся через банк — для сумм выше установленного порога документальное подтверждение платежа обязательно, и налоговая штрафует обе стороны;
• ввоз наличных через границу декларируется, а банк при внесении крупной суммы на счёт запросит документы о её происхождении и происхождении декларации.

Рабочая схема — банковский перевод: со своего счёта за рубежом на свой счёт в Турции, затем конвертация, затем перевод продавцу с назначением платежа о покупке жилья. Каждый шаг оставляет документ, и эти документы понадобятся и в кадастре, и при подаче на ВНЖ, и при перепродаже объекта.

Какие вопросы задаёт банк по происхождению средств

Банк проверяет операцию по правилам финансового мониторинга и спрашивает по существу:

• источник денег — продажа другой недвижимости, зарплата, дивиденды, продажа бизнеса, наследство, накопления;
• подтверждающие документы — договор продажи прежнего жилья, выписка со счёта за 3–6 месяцев, налоговая декларация, справка о доходах, документы о наследстве;
• цель перевода — покупка конкретного объекта: пригодится копия предварительного договора или тапу;
• связь плательщика и получателя — перевод должен идти со счёта самого покупателя. Перевод от третьего лица банк, скорее всего, вернёт, а на сделке он бесполезен;
• дробление сумм — несколько переводов подряд от разных лиц вызывают проверку, а счёт могут заблокировать до объяснений.

Что снижает риск задержки:

1. Предупредите банк о крупном поступлении заранее и спросите, какие документы он захочет увидеть.
2. Подготовьте переводы документов на турецкий или английский — банку проще принять понятный документ.
3. Переводите одной суммой и с одного счёта, а не частями от разных плательщиков.
4. Держите запас времени: проверка крупного международного перевода занимает от одного дня до недели, и на этот срок отчёт об оценке продолжает тикать — его действие ограничено тремя месяцами.

Расходы на перевод складываются из комиссии банка-отправителя, комиссии банка-получателя и разницы курса при конвертации. По суммам порядка сотен тысяч долларов курсовая разница весит больше всех комиссий вместе, поэтому дату конвертации согласуют со днём сделки, а не откладывают на неопределённое время.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность «на всё» — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: остров, квартал, участок, номер квартиры.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

Квартиры в грузинских новостройках продают в трёх состояниях: чёрный каркас (голые несущие стены, коммуникации подведены только до квартиры), белый каркас (перегородки и разведённые коммуникации внутри) и зелёный каркас — состояние, близкое к готовому. Разница в цене между каркасом и готовой квартирой в Батуми — примерно 900–1 200 долларов за метр против 1 800–2 500, то есть ремонт съедает почти всю экономию. Главный риск покупки на котловане — не качество отделки, а сроки: договор и разрешение на строительство проверяют до задатка.

Что означают чёрный, белый и зелёный каркас

Стадия	Что есть в квартире	Что делать покупателю
Чёрный каркас	несущие стены, перекрытия, окна по проекту; ни штукатурки, ни стяжки, ни перегородок; коммуникации доведены до входа	полный ремонт с нуля
Белый каркас	перегородки, разводка воды, электрики, отопления внутри квартиры, чаще всего штукатурка и стяжка	чистовая отделка
Зелёный каркас	состояние, близкое к готовому: остаётся завезти мебель и технику	въезд после меблировки

Термины у застройщиков расходятся: один сдаёт чёрный каркас с выровненными стенами и стяжкой, другой — с голыми блоками. При плохом черновом состоянии подготовка добавляет к смете 20–30%. Поэтому в договоре состав работ фиксируют списком — что именно смонтировано, оштукатурено и разведено, а не одним словом «каркас».

Сколько стоит доведение до жилого вида. Подрядчики заявляют цены от 100–280 долларов за метр, но это стоимость работ по рекламному минимуму. Реальная смета зависит от состояния каркаса, класса материалов и того, ведёте ли вы ремонт лично. Ориентир для планирования бюджета — разница между ценой каркаса и готовой квартиры в том же районе: в Тбилиси это примерно 800–1 400 долларов за метр.

Как проверить застройщика и разрешение на строительство

1. Земельный участок. Возьмите выписку из Публичного реестра: чей участок, есть ли залог, совпадает ли собственник с застройщиком по договору.
2. Разрешение на строительство. Выданное мэрией разрешение проверяют по адресу и кадастровому коду; стадия разрешения должна соответствовать этажности проекта, а не первой очереди.
3. Сданные объекты. Смотрите не рендеры, а сданные дома того же застройщика: соблюдены ли этажность, сроки, обещанное благоустройство.
4. Юридическое лицо. Выписка из реестра предпринимателей: возраст компании, учредители, не менялось ли лицо перед стартом продаж.
5. Договор. Требуйте регистрацию договора в Публичном реестре — так ваши права на будущий объект видны публично, а квартира не продаётся дважды.

Чем рискует покупатель на стадии котлована

• Долгострой. Деньги внесены, дом не сдан; вернуть их без судебного разбирательства обычно не удаётся.
• Двойная продажа. Возможна, если договор нигде не зарегистрирован.
• Изменение проекта. Этажность, планировка и площадь отличаются от рекламных материалов.
• Расхождение площади. По факту метров меньше, чем в договоре, а цена уже уплачена.

Чем этот риск снижают:

1. Покупают в проекте на поздней стадии — коробка построена, риск ниже, цена выше.
2. Регистрируют договор в Публичном реестре.
3. Привязывают платежи к этапам строительства, а не к календарю.
4. Прописывают в договоре допустимое отклонение площади и перерасчёт цены.
5. Выбирают застройщика со сданными объектами в этом же городе.

Как устроена рассрочка от застройщика

Схема стандартная и почти всегда беспроцентная: первоначальный взнос, затем равные платежи до срока сдачи. Взнос обычно составляет 20–30% цены, срок рассрочки совпадает со сроком строительства, а после сдачи остаток вносят единовременно.

Что проверить в договоре рассрочки:

• фиксирована ли цена в долларах или в лари — курсовая разница ложится на покупателя;
• что происходит при просрочке платежа: штраф, расторжение, удержание внесённого;
• можно ли досрочно погасить остаток и есть ли за это скидка;
• переходит ли право собственности после последнего платежа автоматически или нужна отдельная сделка.

Что делать, если сроки сдачи сорваны

1. Проверьте договор — есть ли неустойка за просрочку и в каком размере. Если пункта нет, требовать компенсацию будет не на чем.
2. Зафиксируйте нарушение письменно — направьте застройщику претензию с требованием назвать новый срок.
3. Проверьте стройку в реестре и в мэрии — не приостановлено ли разрешение, не наложен ли арест на участок.
4. Соберите платёжные документы — банковские переводы и квитанции понадобятся и для претензии, и для суда.
5. Решайте: ждать или расторгать. Возврат денег через суд — процесс на месяцы, поэтому при живой стройке чаще договариваются о новом сроке и компенсации.

Профилактика надёжнее: пункт о неустойке и привязка платежей к этапам работают лучше любых переговоров после срыва.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1%	0,2%
Нежилое помещение	0,2%	0,4%
Земля под застройку	0,3%	0,6%

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен номер налогоплательщика по объекту.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится сбор на охрану культурного наследия — небольшая надбавка к налогу, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Учтите, что в ряде кварталов регистрация иностранцев ограничена, и это выясняется до покупки, а не после.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.
5. Держите действующим DASK и полис на жильё — пустая квартира страхуется на общих условиях, но некоторые договоры ограничивают выплату при долгом отсутствии, это проверяется в исключениях.
6. Сдаёте квартиру — оформляйте это официально: доход от аренды облагается налогом, декларация подаётся ежегодно, а неучтённый доход всплывает при перепродаже.

Обязателен один полис — DASK, страхование от землетрясения. Без него не зарегистрируют переход права собственности в кадастре, не подключат электричество и газ и не окажут ряд муниципальных услуг. Стоит он от нескольких сотен до пары тысяч лир в год, а покрывает только ущерб самому зданию в пределах установленного лимита: мебель, техника, отделка сверх лимита и убытки от простоя в него не входят.

Всё остальное — добровольное, и добирается отдельным полисом на жильё.

Что такое DASK и что он покрывает

DASK возмещает деньгами прямой материальный ущерб от землетрясения и от вызванных им пожара, взрыва, цунами и оползня — в пределах лимитов полиса.

Максимальная страховая сумма едина по стране и ежемесячно индексируется без доплаты премии: стоимость квадратного метра, по которой считают возмещение, повышается вслед за индексом цен производителей. К осени 2026 года верхний предел выплаты по жилому объекту превысил 2,4 млн лир.

Чего в покрытии нет:

• любое движимое имущество — мебель, техника, вещи;
• расходы на разбор завалов;
• упущенная выгода, простой бизнеса, потеря арендной платы;
• вред здоровью и жизни — это не имущественная страховка;
• ущерб сверх лимита: если восстановление стоит дороже верхнего предела, разницу платит собственник.

Отсюда простое следствие: DASK — не полная защита квартиры, а обязательный минимум. Для дорогого жилья и любой квартиры с ремонтом его недостаточно.

Сколько стоит и как оформить

Премия считается по формуле, а не назначается страховщиком: в неё входят площадь, зона сейсмического риска, тип конструкции (железобетон, каркас, кладка) и год постройки. Для типовой квартиры 100 кв. м в железобетонном доме это обычно несколько сотен — полторы тысячи лир в год.

1. Соберите данные: адрес с кадастровыми сведениями, площадь по тапу, год постройки, этажность, тип конструкции.
2. Оформите полис в любой страховой компании или банке-агенте, в отделении или онлайн. Тарифы у всех одинаковые — цена от продавца не зависит.
3. Оплатите — полис действует год.
4. Продлевайте ежегодно. Просроченный DASK всплывает в самый неудобный момент: при продаже, при переоформлении счётчиков, при обращении в муниципалитет.
5. При смене собственника полис переоформляется на нового владельца, а не покупается заново с нуля.

Без какого полиса не подключат коммунальные услуги

Без действующего DASK не откроют абонемент на электричество и природный газ — его номер спрашивают вместе с тапу и удостоверением личности. Тот же полис требуется при регистрации сделки в кадастровом управлении и при обращении за муниципальными услугами.

Порядок действий после покупки поэтому такой: сначала DASK, затем счётчики, а не наоборот.

Какие добровольные полисы имеет смысл добавить

Полис	Что закрывает	Кому нужен
Расширенное страхование жилья (konut sigortası)	пожар, залив, кража, стекло, повреждение отделки и имущества, ответственность перед соседями	всем, у кого есть ремонт и вещи
Дополнительное покрытие сверх лимита DASK	разницу между реальной стоимостью восстановления и верхним пределом	владельцам дорогого жилья
Страхование арендной платы	потерю дохода, если квартира стала непригодна	тем, кто сдаёт
Страхование гражданской ответственности	ущерб соседям от залива или пожара	владельцам квартир в многоэтажках
Страхование содержимого	мебель, технику, личные вещи	тем, кто вложился в обстановку

Практическое правило: DASK плюс расширенный полис на жильё закрывают почти все бытовые случаи и стоят вместе меньше, чем один ремонт после залива от соседей сверху. Оформляют их у одного страховщика — так проще при заявлении убытка.

Перед покупкой добровольного полиса сверьте три вещи: страховую сумму (она должна отражать стоимость восстановления, а не цену покупки квартиры), франшизу и перечень исключений — именно в нём прячется разница между дешёвым и работающим договором.

Продажа раньше чем через пять лет после регистрации права в тапу облагается подоходным налогом с прибыли по шкале 15–40%; необлагаемая часть прибыли в 2026 году — 150 000 TL. После пяти полных лет владения налога нет вообще, какой бы ни была прибыль. Считается при этом не разница «продал минус купил»: цену покупки сначала индексируют на инфляцию, и у квартир, купленных 3–4 года назад, налогооблагаемая прибыль часто выходит близкой к нулю.

Пять лет владения: как считается срок

Срок отсчитывается по дням от даты регистрации в тапу, а не от даты договора, задатка или сдачи дома. Для новостройки, купленной у застройщика по предварительному договору, точка отсчёта — день, когда объект оформили на вас в кадастровом управлении. Это частая и дорогая ошибка: договору четыре года, тапу — год, срок считается по тапу.

Есть случаи, когда налога с прибыли не возникает независимо от срока:

• жильё получено безвозмездно — по наследству или в дар;
• объект продан после 60 месяцев владения;
• прибыль после всех вычетов не превысила необлагаемые 150 000 TL.

Как считается налогооблагаемая прибыль

1. Берёте цену продажи, указанную в тапу.
2. Индексируете цену покупки. Стоимость приобретения умножается на рост индекса цен производителей (Yİ-ÜFE) между месяцем перед покупкой и месяцем перед продажей. Индексация разрешена, только если этот рост составил 10% и больше — при турецкой инфляции условие выполняется почти всегда.
3. Вычитаете расходы по сделке — с документами: пошлина при покупке и при продаже, комиссия агентства, отчёт об оценке, нотариус, услуги переводчика.
4. Вычитаете необлагаемые 150 000 TL (сумма 2026 года).
5. Остаток облагаете по шкале.

Налогооблагаемая прибыль	Налог
до 190 000 TL	15%
190 001 – 400 000 TL	28 500 TL + 20% с суммы свыше 190 000 TL
400 001 – 1 000 000 TL	70 500 TL + 27% с суммы свыше 400 000 TL
1 000 001 – 5 300 000 TL	232 500 TL + 35% с суммы свыше 1 000 000 TL
свыше 5 300 000 TL	1 737 500 TL + 40% с суммы свыше 5 300 000 TL

Пример. Квартира куплена за 3 000 000 TL, через три года продана за 6 000 000 TL. Индекс цен производителей за это время вырос на 80%, значит для расчёта цена покупки равна 5 400 000 TL. Прибыль — 600 000 TL. Расходы по обеим сделкам с документами — 200 000 TL, остаётся 400 000 TL. Минус необлагаемые 150 000 TL база равна 250 000 TL. Налог: 28 500 TL плюс 20% с 60 000 TL, итого 40 500 TL.

Значение индекса за нужные месяцы публикует статистическое ведомство; бухгалтер считает коэффициент по двум цифрам, и эту часть стоит проверить самому — ошибка в месяце меняет сумму налога заметно.

Заниженная цена в тапу бьёт по продавцу. Если при покупке в документе указали сумму меньше реальной, то при продаже разница превращается в налогооблагаемую прибыль. Занизить обе стороны сделки не выйдет: цена в тапу не может быть ниже оценки из отчёта и ниже кадастровой стоимости муниципалитета.

Когда декларировать и платить

• Налоговый резидент Турции подаёт годовую декларацию с 1 по 31 марта года, следующего за продажей. Налог платится двумя равными частями — в марте и в июле.
• Нерезидент — тот, кто живёт за пределами Турции, — подаёт отдельную декларацию (münferit beyanname) в течение 15 дней после сделки, в налоговую по месту нахождения объекта, и в тот же срок платит налог. Дожидаться марта в этом случае нельзя: срок уже прошёл.

Практическое следствие: если вы продаёте квартиру и сразу уезжаете, налоговую часть надо закрыть до отъезда или оставить доверенность бухгалтеру.

Какие документы нужны для продажи

• Тапу на объект (оригинал или выписка).
• Паспорт и его нотариальный перевод, турецкий налоговый номер.
• Фотография продавца для оформления.
• Отчёт об оценке от компании с лицензией регулятора рынка капитала. Он обязателен во всех сделках, где иностранец выступает покупателем или продавцом, и действует 3 месяца.
• Справка муниципалитета о кадастровой стоимости и об отсутствии долга по налогу на недвижимость (rayiç bedel ve borcu yoktur yazısı).
• Действующий полис DASK — обязательное страхование от землетрясения.
• Энергетический сертификат здания (EKB).
• Присяжный переводчик на подписании, если вы не владеете турецким: без него кадастровое управление сделку не проведёт.
• Доверенность, если подписывает представитель: оформляется у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом, с фотографией и точным перечнем полномочий.
• Заявление подаётся через систему WebTapu или в кадастровом управлении по месту объекта; дальше назначается день подписания.

Сколько стоит сама сделка

• Пошлина за переход права — 4% от заявленной цены. По закону она делится поровну: по 2% с продавца и с покупателя, но стороны часто договариваются иначе — запишите это в договор до сделки.
• Оборотный сбор кадастрового управления (döner sermaye) — фиксированная сумма, несколько тысяч лир вместе с услугами.
• Комиссия агентства — по регламенту не выше 4% от цены сделки, делится между сторонами по договорённости, сверху начисляется KDV.
• Отчёт об оценке и переводчик — за счёт стороны, которой они нужны; обе услуги стоят порядка нескольких тысяч лир.

Как вывести деньги за рубеж

Валютных ограничений на вывод выручки от продажи нет, налог у источника при переводе не удерживается. Проверять будет банк — по правилам противодействия отмыванию, а не налоговая.

1. Получите оплату на свой турецкий счёт, а не наличными. Наличная передача денег не годится ни как доказательство источника средств, ни для последующего перевода.
2. Соберите пакет для банка: выписку из тапу о состоявшейся продаже, договор, платёжное поручение покупателя, отчёт об оценке, подтверждение уплаты налога, если он был, и справку о покупке валюты (DAB), если при покупке вы заводили валюту в страну.
3. Конвертируйте лиры и переведите сумму на свой собственный счёт за границей: перевод на счёт третьего лица банк проверяет дольше и чаще отказывает.
4. Предупредите отделение заранее, если сумма крупная: покупка валюты и исполнение перевода занимают время, а лимит одного перевода банк устанавливает сам.

Справку о покупке валюты, полученную при покупке жилья, стоит хранить всё время владения — она объясняет банку происхождение денег лучше любого объяснения.

Если квартира куплена под гражданство

• Три года продавать нельзя. При оформлении гражданства в реестр вносится отметка об обязательстве не продавать объект три года. Пока отметка стоит, кадастровое управление сделку не зарегистрирует.
• Срок считается с даты внесения отметки, а не с даты покупки или получения паспорта.
• После истечения трёх лет продажа свободна, и на уже полученное гражданство она не влияет.
• Ваш покупатель-иностранец, скорее всего, не сможет использовать этот объект для собственного гражданства. Объект не годится, если продавец — тот же по гражданству иностранец, что и покупатель, либо его супруг или ребёнок, а также если после 12 января 2017 года этот объект уже передавался турецкому гражданину или турецкой компании самим покупателем, его семьёй или его соотечественником. Круг покупателей из-за этого уже, и цена перепродажи обычно ниже той, по которой объект покупали в программе.
• Продажа раньше года после покупки с освобождением от KDV обходится дорого отдельно: если новостройка приобреталась с льготой по налогу на добавленную стоимость за ввезённую валюту, при продаже в течение года неуплаченный налог взыскивается с процентами до регистрации сделки в кадастре.

Из-за чего сделки срываются и дорожают

• Долг по налогу на недвижимость или по взносам дома — справку об отсутствии долга не выдадут, день подписания сдвинется.
• Просроченный полис DASK — оформляется заново до сделки.
• Отчёт об оценке старше трёх месяцев — нужен новый.
• Отметка о трёхлетнем обязательстве по программе гражданства, о которой продавец забыл.
• Цена в тапу ниже оценки — сделку не проведут.
• Расчёт наличными — деньги потом не вывести: банк не примет их без документального следа.
• Нерезидент пропустил 15 дней на отдельную декларацию — пени и штраф поверх налога.

Сделка идёт по одной из двух схем. У застройщика: бронирование, задаток не более 5% цены, договор купли-продажи, платежи по графику — первый взнос до 30% вместе с задатком, до передачи ключей не более 70%, до выдачи документа о праве не более 95%. На вторичном рынке: договор задатка, нотариальное удостоверение договора купли-продажи, оплата, уплата налогов и регистрация перехода права. Вторичная сделка занимает 3–6 недель, покупка строящегося жилья растягивается на срок стройки.

Как оформляется задаток и можно ли его вернуть

Задаток закрепляет намерение и обеспечивает договор. Правило возврата простое и работает в обе стороны:

• покупатель отказался от сделки — задаток остаётся у продавца;
• продавец отказался — он возвращает задаток и платит штраф в размере задатка, то есть отдаёт вдвое больше полученного;
• стороны довели сделку до конца — задаток засчитывается в цену.

Иной порядок допустим, если он прямо записан в договоре задатка, поэтому этот пункт читают первым. У застройщика задаток ограничен: не более 5% цены и только после того, как жильё допущено к продаже.

В договор задатка вносят: точный адрес и номер квартиры, цену, срок подписания основного договора, кто платит налоги и сборы, а также условие возврата денег, если право не удастся зарегистрировать из-за исчерпанной квоты иностранных владельцев.

Какие этапы проходит договор купли-продажи

1. Проверка объекта и продавца — документ о праве, выписка из земельного реестра, полномочия подписанта.
2. Договор задатка с фиксированной ценой и сроком выхода на сделку.
3. Договор купли-продажи: у застройщика — по типовой форме с приложениями о планировке и графике платежей, на вторичном рынке — с нотариальным удостоверением.
4. Оплата по договору через банк.
5. Налоги и сборы: регистрационный сбор 0,5% от стоимости платит покупатель, подоходный налог 2% от цены продажи — продавец, если стороны не договорились иначе.
6. Регистрация перехода права в офисе регистрации земли и получение документа о праве.
7. Передача квартиры по акту и переоформление лицевых счетов на воду и электричество.

Нужно ли нотариальное удостоверение и где его делают

Кто продавец	Нотариус
Застройщик или компания, торгующая недвижимостью	не требуется, договор действителен без него
Частное лицо (вторичный рынок)	обязательно

Удостоверяют договор в нотариальной конторе провинции или города, где находится объект. Иностранцу, не владеющему вьетнамским, нужен переводчик при подписании: без него нотариус вправе отказать. С собой берут паспорт с отметкой о законном въезде, документ о праве, согласие супруга продавца и договор задатка.

Как передаются деньги и через какой счёт

Расчёты идут безналично. Порядок, который защищает покупателя-иностранца:

1. Откройте счёт в банке во Вьетнаме на своё имя и заведите деньги переводом из-за рубежа — назначение платежа сохраняется в истории.
2. Платите со своего счёта на счёт продавца или застройщика, а не наличными и не через посредника. Компаниям платежи наличными за жильё запрещены.
3. Сохраняйте платёжные поручения и квитанции: при последующей продаже и выводе денег за границу банк попросит подтвердить происхождение средств и уплату налогов.
4. На вторичном рынке безопаснее разбить оплату: часть при нотариальном удостоверении, остаток — после подачи документов на регистрацию перехода права.

В какой момент передают квартиру и что подписывают при приёмке

Ключи выдают после оплаты по графику: у застройщика — когда внесено до 70% цены, если иное не записано в договоре. При приёмке подписывают акт приёма-передачи, и это ключевой документ:

• в нём фиксируют фактическую площадь; расхождение с договором даёт основание для перерасчёта цены;
• в него вносят замечания по отделке и инженерии со сроками устранения — подпись без замечаний закрывает эту возможность;
• с даты акта начинают начисляться платежи за обслуживание дома;
• вместе с актом передают технический паспорт квартиры, гарантийные обязательства и инструкции по оборудованию.

При покупке квартиры в новом доме дополнительно вносят взнос в фонд обслуживания — 2% от стоимости жилья.

Сколько занимает вся сделка по времени

Этап	Вторичное жильё	Новостройка
Проверка объекта и документов	3–7 дней	3–7 дней
Задаток и подготовка договора	1–2 недели	несколько дней
Подписание и удостоверение	1 день	1 день
Оплата и уплата налогов	3–10 дней	по графику стройки
Регистрация права	до 20 рабочих дней плюс 3 рабочих дня на выдачу документа	документы подаёт застройщик в течение 50 дней после передачи

Итого при готовых документах вторичная сделка укладывается в 3–6 недель. Покупка строящегося жилья заканчивается не ключами, а документом о праве, и до него от передачи квартиры проходит от нескольких месяцев до пары лет.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Что должно быть в договоре	Зачем
Точный срок передачи и пени за просрочку	без этого просрочка ничего не стоит застройщику
Гарантийный срок на конструктив, инженерные системы и отделку	скрытые дефекты проявляются в первый сезон дождей
Порядок приёмки и подписания акта передачи	пока акт не подписан, обязательства не исполнены
Сертификат пригодности здания (SLF) как условие передачи	без него эксплуатация объекта незаконна
Обязательство оформить право покупателя и срок этого оформления	иначе объект построен, а сертификата у покупателя нет
Условия снятия залога с земли под проектом	залог, оставшийся после передачи, — риск обращения взыскания
Перечень отделки и оборудования в приложении	защищает от подмены материалов
Порядок разрешения споров и применимая процедура	определяет, где и как быстро вы получите решение

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются со построенным объектом без документа.

Иностранец вправе купить в Турции квартиру, дом, магазин, офис или земельный участок на своё имя. Принцип взаимности отменён в 2012 году, отдельное разрешение на покупку не требуется: сделку регистрирует управление кадастра и земельного реестра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) по заявлению покупателя. Ограничения привязаны к объекту — его площади, расположению и доле иностранной собственности в районе.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Правила заданы статьями 35 и 36 Закона о кадастре № 2644. Ограничений четыре, и все проверяются до регистрации:

• Суммарная площадь земли. На одно физическое лицо с иностранным гражданством — не более 30 гектаров по всей стране. Решением правительства предел может быть увеличен вдвое.
• Доля иностранной собственности в районе. Объекты в собственности иностранцев не могут занимать больше 10% площади уезда (ilçe), отведённой под частную собственность. Когда предел исчерпан, регистрация не проходит независимо от суммы сделки.
• Зоны особого режима. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические территории закрыты для покупки иностранцами.
• Гражданство покупателя. Перечень гражданств, для которых покупка не разрешена, устанавливается решением правительства и со временем меняется. Свой случай уточняют в кадастровом управлении по месту объекта.

Проверка бесплатна и делается до задатка. Возьмите у продавца кадастровые данные объекта — провинция, уезд, квартал (mahalle), номер квартала (ada), номер участка (parsel) и номер помещения (bağımsız bölüm) — и обратитесь с паспортом в управление кадастра того района, где стоит дом.

Сколько земли и объектов можно оформить на одного человека

Число объектов законом не ограничено: можно владеть несколькими квартирами, домами и коммерческими помещениями одновременно. Ограничена суммарная площадь земли — 30 гектаров на человека, и доля района. У квартиры в многоэтажном доме в этот счёт идёт только доля земли под домом (arsa payı), поэтому обычный покупатель жилья до предела не доходит.

Лимит считается по каждому лицу отдельно. Супруги, оформившие по половине объекта, расходуют по половине его площади каждый.

Отдельно от лимитов работают условия по статусу:

Что даёт покупка	Минимальная сумма	Условия
ВНЖ (икамет) на основании собственности	от 200 000 USD	один объект жилого назначения, оформленный на физическое лицо
Гражданство по программе инвестиций	от 400 000 USD	обязательство не продавать объект 3 года, отметка об этом вносится в тапу

Сумма подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а не ценой в договоре с продавцом.

Какие районы закрыты для покупки иностранцами

Полного публичного списка закрытых участков нет: карты военных запретных зон и зон безопасности не публикуются, а границы уточняются. Отсюда практическое правило: закрыт объект или нет, отвечает кадастровое управление по кадастровому номеру, и этот ответ надёжнее любого списка в интернете.

Второе ограничение — исчерпанный предел 10% по уезду. Он чаще встречается в небольших курортных уездах с плотной иностранной собственностью, чем в крупных городах. Управление кадастра видит остаток по району в своей системе.

Отдельно существуют правила регистрации иностранцев по месту жительства: часть кварталов закрывали для оформления ВНЖ по адресу. Состав таких кварталов пересматривался несколько раз, поэтому статус конкретного адреса проверяют в управлении миграционной службы (Göç İdaresi) до сделки, если покупка нужна ради ВНЖ.

Нужна ли проверка объекта военным ведомством

Покупателю самому обращаться в военное ведомство не нужно. Проверку на попадание участка в запретную зону делает управление кадастра в рамках рассмотрения заявления, сверяясь с цифровыми картами зон. Заявитель узнаёт результат в виде решения по заявлению: сделку либо назначают, либо отказывают со ссылкой на зону.

Если участок попадает в зону, требующую отдельного согласования, ожидание растягивается — тогда управление сообщает, какое ведомство отвечает и когда ждать ответ. Задаток в такой ситуации разумно вносить только с условием возврата при отказе, прописанным в предварительном договоре.

Можно ли оформить покупку на компанию

Да, и здесь работают другие правила:

1. Турецкая компания с иностранным участием покупает как турецкое юридическое лицо. Лимиты 30 гектаров и 10% на неё не распространяются, но статья 36 требует проверки, а в зонах особого режима — отдельного разрешения.
2. Компания, зарегистрированная за рубежом, может приобретать недвижимость только в рамках отдельных законов — о нефтяной деятельности, туризме, промышленных зонах. Для покупки квартиры этот путь не работает.

У покупки на компанию есть цена: содержание юридического лица, бухгалтерская отчётность и налог на прибыль при продаже объекта. Кроме того, ни ВНЖ, ни гражданство по недвижимости на компанию не оформляются — оба статуса требуют собственности физического лица. Поэтому жильё для себя оформляют на человека, а компанию используют под коммерческие объекты и аренду как бизнес.

Незастроенный участок: обязательство освоить его за два года

При покупке земли без строений покупатель обязан представить проект освоения участка на утверждение профильного министерства в течение 2 лет с даты регистрации. Обязательство не формальное: нарушение даёт основание для принудительной реализации участка. Перед покупкой земли выясните в муниципалитете разрешённое назначение (imar durumu) — на сельскохозяйственных и лесных землях жилой дом согласовать не удастся.

Сколько стоят регистрация и проверки

• Пошлина при переоформлении (tapu harcı) — 4% от указанной в тапу цены, по закону поровну: 2% с покупателя и 2% с продавца. На практике всю сумму часто платит покупатель, и это предмет договорённости, а не требование закона.
• Сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир; ставка пересматривается ежегодно и зависит от региона.
• Отчёт об оценке, услуги присяжного переводчика и нотариальные переводы паспорта оплачиваются отдельно.
• Проверка кадастровых ограничений и запрос по зонам платы не требуют.

Из-за чего отказывают в регистрации

• в уезде исчерпан предел 10% иностранной собственности;
• объект попадает в военную запретную зону или зону безопасности;
• гражданство покупателя есть в перечне, для которого покупка не разрешена;
• превышен лимит 30 гектаров с учётом ранее купленной земли;
• не представлен отчёт об оценке или он старше трёх месяцев;
• нет справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi) при расчёте иностранной валютой;
• на объекте есть непогашенное обременение — ипотека, арест, запрет на отчуждение;
• продавец владеет только долей (hisseli tapu) и не оформил согласие остальных совладельцев.

Первые четыре причины проверяются до задатка и стоят только времени. Остальные всплывают на этапе подачи документов, когда деньги уже переведены, поэтому предварительный договор с условием возврата задатка при отказе управления — единственная страховка от такой потери.

Долгосрочная сдача квартиры законна для любого собственника и требует одного действия — регистрации договора аренды в системе эмирата: в Дубае это Ejari (порядка 155–220 дирхамов), в Абу-Даби — Tawtheeq. Посуточная сдача устроена иначе: на неё нужно разрешение на гостевой дом от туристического ведомства эмирата, без него сдача считается нарушением и штрафуется. Валовая доходность по Дубаю обычно укладывается в 5–8% годовых, чистая после обслуживания и управления — в 4–6%.

Долгосрочная аренда: порядок действий

1. Определите ставку по сопоставимым объявлениям в своём доме и районе. Ориентир на объявления соседей точнее, чем на средние цифры по эмирату.
2. Найдите арендатора — сами или через агентство. Комиссия агента за сдачу составляет обычно 5% годовой аренды и по договорённости ложится на арендатора или на собственника.
3. Подпишите договор. В нём фиксируют срок (стандарт — год), сумму, число платежей, депозит (обычно 5% годовой аренды за жильё без мебели и 10% за меблированное), распределение расходов на ремонт.
4. Возьмите оплату. Классическая схема — чеки с датами по графику: один чек дешевле для арендатора, четыре и больше — дороже. Банковский перевод тоже применяется, но чек остаётся обеспечением.
5. Зарегистрируйте договор в Ejari или Tawtheeq. Без регистрации арендатор не подключит электричество и воду, не оформит визу семье, а вы не сможете обратиться в центр разрешения споров.
6. Переоформите лицевые счета на арендатора и передайте квартиру по акту с показаниями счётчиков.

Повышение ставки при продлении ограничено: рост считается по официальному калькулятору эмирата исходя из того, насколько текущая ставка отстала от рыночной, а уведомить арендатора нужно не позднее чем за 90 дней до конца срока. Такой же срок действует, если вы хотите изменить условия договора.

Выселение для собственного проживания или продажи требует уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Договор нельзя прекратить досрочно только потому, что нашёлся арендатор подороже.

Краткосрочная сдача: что нужно

Посуточная и помесячная сдача туристам — лицензируемая деятельность.

• Разрешение на гостевой дом. В Дубае его выдаёт Департамент экономики и туризма: объект регистрируют, платят ежегодный сбор за каждую единицу жилья, проходят проверку соответствия. В Абу-Даби разрешение выдаёт департамент культуры и туризма.
• Согласие управляющей компании. Часть комплексов ограничивает или запрещает посуточную сдачу правилами объединения собственников — это проверяют до покупки, если объект берут под краткосрочную аренду.
• Туристический сбор. С каждой ночи взимается сбор по категории жилья; его платит гость, а перечисляет собственник или оператор.
• Оператор. Управляющий посуточной арендой берёт заметно больше, чем при годовой сдаче: 15–25% выручки плюс расходы на уборку, бельё и расходники. Взамен он держит объявления на площадках, ведёт заселение и отвечает за состояние квартиры.

Штрафы за сдачу без разрешения назначает туристическое ведомство; повторные нарушения дороже первого, а объявление снимают с площадок по запросу регулятора.

Сколько берёт управляющая компания

Услуга	Вознаграждение	Что входит
Годовая сдача	5–10% годовой аренды	поиск арендатора, договор, регистрация, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	15–25% выручки	объявления, заселение, уборка, расходники, отчётность
Разовая сдача через агента	5% годовой аренды	только поиск арендатора и договор

Перед подписанием проверьте: срок договора с управляющей компанией и порядок расторжения, кто оплачивает ремонт и до какой суммы без вашего согласия, как часто перечисляют деньги, отчитываются ли по фактическим счетам.

Какая доходность реалистична

Считать нужно не по цене объявления, а по деньгам, которые остаются на счёте.

Пример расчёта для квартиры за 1 200 000 дирхамов:

• годовая аренда — 84 000 дирхамов, это 7% валовой доходности;
• минус плата за обслуживание — около 14 000 дирхамов;
• минус управление 8% — около 6 700 дирхамов;
• минус страховка и мелкий ремонт — около 3 000 дирхамов;
• остаётся примерно 60 000 дирхамов, то есть 5% чистыми к цене покупки.

Что съедает доход сверх расчёта: простой между арендаторами (обычно закладывают 2–4 недели в год), подготовка квартиры к новому жильцу, замена техники, разовые взносы объединения собственников на ремонт фасада или лифтов. У посуточной сдачи валовая доходность выше, но загрузка редко бывает круглогодичной, а расходы на уборку и площадки постоянны.

На что смотреть до покупки под сдачу: размер платы за обслуживание в этом комплексе, разрешена ли посуточная сдача, сколько похожих квартир в доме уже сдаётся, есть ли рядом станция метро и школы, каким числом чеков платят арендаторы в этом районе.

Землю в полную собственность (Hak Milik) иностранец в Индонезии купить не может: это право закреплено за гражданами. Доступны четыре законных пути — дом на праве пользования (Hak Pakai) сроком до 80 лет, апартамент в многоквартирном доме, долгосрочная аренда и владение через собственную компанию. Требование к покупателю одно: действующий иммиграционный документ. Ограничения — один объект на человека или семью, участок не более 2 000 м² и минимальная цена: от 5 млрд IDR за дом в Джакарте, на Бали и на Яве.

Может ли иностранец владеть землёй

Нет, и запрет сформулирован жёстко. Земельный закон объявляет ничтожной любую сделку, которая прямо или косвенно передаёт иностранцу право собственности на землю: такая сделка не создаёт прав, а участок обращается в пользу государства. Отсюда же следует, что схема с оформлением земли на местного «держателя» не защищает покупателя — суды признают такие договоры недействительными, а деньги при этом не возвращаются.

Зато сам иностранец, находящийся в Индонезии, вправе иметь право пользования: «orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki Hak Pakai».

Что можно оформить	На что	Кому подходит
Hak Pakai — право пользования	дом на земле	тем, кто хочет жить в отдельном доме и держать право на своё имя
Право на квартиру в многоквартирном доме	апартамент на земле с правом пользования или правом застройки	тем, кто покупает в городе или в комплексе с управлением
Hak Sewa — аренда	земля и дом по договору на срок	тем, кто не набирает минимальную цену либо берёт объект на 20–30 лет
Hak Guna Bangunan через свою компанию (PT PMA)	земля под коммерческую застройку и аренду	тем, кто покупает под сдачу и бизнес

Чем право пользования отличается от права собственности

	Hak Milik (собственность)	Hak Pakai (право пользования)
Кому доступно	только гражданам Индонезии	иностранцу с иммиграционным документом
Срок	бессрочно	30 лет, продление до 20 лет, возобновление до 30 лет
Продажа	свободно	свободно, но покупатель-иностранец обязан отвечать тем же требованиям
Наследование	без ограничений	наследуется; наследник, не подходящий под требования, обязан продать объект
Залог	принимается банками	может обременяться, но кредит иностранцу дают неохотно
Сдача в аренду	свободно	разрешена, если это не превращает жильё в гостиничный бизнес без лицензии

Срок права пользования не единый: 30 лет первичного срока, затем продление на 20 лет и возобновление ещё на 30 — суммарно до восьмидесяти лет. Продление не автоматическое: его оформляют заранее, и за него платят.

Какие требования к статусу пребывания у покупателя

Основное требование сформулировано так: «Wajib memiliki dokumen keimigrasian yang berlaku (visa, izin tinggal, atau paspor yang sah)». То есть достаточно действующего иммиграционного документа, а вид на жительство обязательным условием покупки не является.

Что из этого следует на практике:

• Карточка ITAS или ITAP упрощает всё остальное: без неё сложнее открыть счёт в местном банке, получить налоговый номер и провести платёж по сделке в рупиях.
• Налоговый номер NPWP нужен для уплаты налога на приобретение и для регистрации права.
• Нотариус проверит статус: копию паспорта и иммиграционного документа приложат к акту, а расхождение данных остановит регистрацию.
• Срок иммиграционного документа не ограничивает срок права: право пользования не сгорает вместе с визой, но при его продлении статус спросят снова.

Какие ограничения по площади и стоимости объекта

Количество и площадь. Правило простое: «Hanya satu bidang tanah atau unit rumah susun per orang/keluarga. Luas tanah maksimal 2.000 m²». Больше одного объекта или участок крупнее двух тысяч квадратных метров — только с разрешения министра по земельным вопросам и при доказанной пользе для экономики региона.

Минимальная цена. Решение министерства задаёт нижнюю планку по провинциям — она отсекает иностранцев от дешёвого и субсидированного жилья:

Регион	Дом на земле	Апартамент
Джакарта	от 5 млрд IDR	от 3 млрд IDR
Бали	от 5 млрд IDR	от 3 млрд IDR
Западная, Центральная, Восточная Ява, Джокьякарта, Бантен	от 5 млрд IDR	от 2 млрд IDR
Северная Суматра, Западные Малые Зундские острова	от 3 млрд IDR	от 1 млрд IDR
Восточный Калимантан, Южный Сулавеси	от 2 млрд IDR	от 1 млрд IDR
Остальные провинции	от 1 млрд IDR	от 1 млрд IDR

Для бывших граждан Индонезии, сменивших гражданство, пороги ниже. Планку смотрят по провинции, где стоит объект: цена ниже минимальной делает регистрацию невозможной, даже если продавец согласен.

Чего иностранцу купить нельзя

• Землю в собственность — ни на своё имя, ни через договор с местным «держателем».
• Сельскохозяйственную землю под ведение хозяйства: она предназначена гражданам и кооперативам.
• Жильё дешевле минимальной цены для этой провинции, включая субсидированные программы.
• Больше одного объекта без отдельного разрешения министра.
• Участок с несоответствующим назначением: земля под сельское хозяйство или зелёную зону не годится под жилой дом, а разрешение на строительство по ней не выдадут.

Особый случай — Бали, где в 2026 году появился региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев. Для покупателя это означает: схемы, которые прежде считались бытовым риском, теперь разбираются как нарушение регионального регулирования.

Что проверить до выбора объекта

1. Какое право оформлено на землю под объектом: собственность гражданина, право пользования или право застройки.
2. Проходит ли цена минимальную планку для этой провинции.
3. Не превышает ли участок 2 000 м² и нет ли у вас уже другого объекта в Индонезии.
4. Совпадает ли назначение земли с тем, как вы планируете её использовать.
5. Есть ли действующий иммиграционный документ и налоговый номер, чтобы сделку можно было оформить и оплатить законно.

Сверх цены объекта в Дубае платят 7–10 %: около 7–8 % при покупке за свои деньги и до 10 % с ипотекой. Основная часть — 4 % земельному департаменту и 2 % комиссии агентства плюс НДС, остальное складывается из регистрационных сборов, согласия застройщика и банковских расходов. С февраля 2025 года эти расходы вносятся заранее и не включаются в тело кредита.

Какой регистрационный сбор платит покупатель

Главный платёж — сбор земельного департамента 4 % от стоимости объекта. Формально он делится пополам между покупателем и продавцом, но рыночная практика такова, что всю сумму вносит покупатель, и это заранее закладывают в переговоры о цене.

К нему добавляются фиксированные платежи:

• регистрационный сбор офиса доверенного регистратора — 4 200 дирхамов с НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов и вдвое меньше для более дешёвых;
• выдача выписки о праве собственности — 250 дирхамов;
• план объекта — 250 дирхамов;
• сборы за знания и инновации — 20 дирхамов.

Пример на квартире за 1 500 000 дирхамов: 60 000 дирхамов земельному департаменту, 4 200 регистратору, 500 за выписку и план.

Сколько берут агентства

Стандартная комиссия на вторичном рынке — 2 % от цены плюс НДС 5 %, её платит покупатель. На объекты от застройщика комиссию платит застройщик, поэтому покупатель на стройке за услуги агента обычно не платит вовсе.

Чего стоит избегать: оплаты агенту наличными без квитанции и комиссии агенту, у которого нет действующего регистрационного номера. Проверить номер можно до подписания договора — он указывается в объявлении и в договоре с агентством.

Какие сборы у застройщика и управляющей компании

• Согласие на переход права (NOC) — 500–5 000 дирхамов, платит, как правило, продавец, но условие фиксируется в договоре.
• Взносы на обслуживание (service charges) — главный ежегодный расход владельца. В Дубае считаются по площади и различаются по районам: от примерно 10 до 35 дирхамов за квадратный фут в год. Для квартиры площадью 1 000 квадратных футов это 10 000–35 000 дирхамов ежегодно.
• Депозит за коммунальные услуги — 2 000–4 000 дирхамов при подключении электричества и воды, возвращается при закрытии счёта.
• Плата за переоформление договора с управляющей компанией и доступа в дом — несколько сотен дирхамов.

Взносы на обслуживание проверяют до сделки: они не зависят от того, живёте вы в квартире или нет, и в старых домах растут быстрее, чем в новых.

Какие расходы при покупке в ипотеку

Статья	Сумма
Регистрация залога в земельном департаменте	0,25 % суммы кредита плюс фиксированный сбор
Комиссия банка за оформление	до 1 % суммы кредита
Оценка объекта банком	2 500–3 500 дирхамов
Страхование жизни заёмщика	от 0,2 % остатка долга в год
Страхование имущества	от 0,05 % стоимости в год

Отдельно учитывают комиссию за досрочное погашение: она ограничена правилами центрального банка — 1 % остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.

Важное изменение: расходы по сделке — сбор земельного департамента, комиссия агентства, регистрационные платежи — оплачиваются собственными деньгами и не финансируются кредитом. Поэтому при взносе 20 % реально нужно иметь на руках около 28–30 % стоимости объекта.

Какую сумму закладывать сверх цены объекта

Способ покупки	Дополнительные расходы
За свои деньги	7–8 % от цены
С ипотекой	8–10 % от цены

Счёт на квартиру за 1 500 000 дирхамов при покупке за свои деньги выглядит примерно так: 60 000 — земельному департаменту, 31 500 — комиссия агентства с НДС, 4 200 — регистратору, до 5 000 — согласие застройщика, около 500 — выписка и план, 3 000 — депозит за коммунальные услуги. Итого около 104 000 дирхамов, то есть чуть меньше 7 %.

Чего в этом счёте нет и что появится позже: взносы на обслуживание, страхование, мебель и ремонт, а при сдаче в аренду — муниципальный сбор, который включают в счёт за электричество арендатора.

На чём ошибаются в расчётах

• считают только 4 % и забывают комиссию агентства с НДС;
• рассчитывают на кредитование расходов по сделке — с 2025 года их вносят своими деньгами;
• не спрашивают размер взноса на обслуживание до покупки и получают счёт на десятки тысяч дирхамов в первый же год;
• берут объект с долгом продавца, рассчитывая закрыть его позже: без чистого счёта согласие застройщика не выдадут;
• при покупке на стадии строительства забывают, что 4 % платятся в момент регистрации договора, а не при получении ключей.

Два порога и одно ограничение. Вид на жительство по недвижимости даёт объект стоимостью от 200 000 долларов — правило действует для тапу, полученных с 16 октября 2023 года. Гражданство по программе инвестиций — от 400 000 долларов, с запретом продавать объект три года. Ограничение общее: в кварталах, закрытых для регистрации иностранцев, вид на жительство по адресу не оформят, сколько бы объект ни стоил.

Вид на жительство: порог и как считают

• минимальная стоимость — 200 000 долларов (до 16 октября 2023 года было 75 000). Раньше приобретённые объекты оцениваются по правилам, действовавшим на дату покупки;
• сумма считается в лирах по курсу Центрального банка на день оформления тапу, а не по цене в объявлении;
• стоимость подтверждается отчётом об оценке лицензированной компании — он обязателен;
• разрешение краткосрочное, обычно на один-два года, с продлением, пока объект в собственности;
• проживание в стране для сохранения статуса требуется в разумных пределах: долгие отлучки — основание для отказа в продлении.

Закрытые кварталы. Управление по вопросам миграции ограничивает регистрацию иностранцев там, где их доля приближается к пятой части населения: список закрытых кварталов исчисляется тысячами по десяткам провинций и пересматривается. Купить квартиру там можно, а получить по её адресу вид на жительство — нет. Проверять адрес нужно до внесения задатка.

Гражданство за инвестиции

Условие	Значение
Минимальная сумма	400 000 долларов в недвижимость
Запрет на продажу	3 года, отметка вносится в тапу
Оценка объекта	обязательный отчёт лицензированной компании
Оплата	банковским переводом, с подтверждением обмена валюты
Срок рассмотрения	обычно от нескольких месяцев
Проживание в стране	не требуется

Можно набрать сумму несколькими объектами, если все они куплены и оформлены под программу. Помимо недвижимости закон допускает и другие пути — вложение капитала, банковский депозит, государственные ценные бумаги, паи фондов, создание рабочих мест, — со своими порогами.

Последовательность действий: налоговый номер → счёт в турецком банке → перевод денег и обмен валюты через банк с получением подтверждающего документа → отчёт об оценке → сделка в кадастре с внесением отметки о запрете продажи → сертификат соответствия → заявление на вид на жительство → заявление о гражданстве.

Какие объекты не засчитываются

• купленные у продавца, который является вашим соотечественником, у вашей компании или у компании с вашим участием;
• ранее принадлежавшие вам, вашему супругу или детям и проданные, чтобы купить снова;
• оплаченные наличными без банковского перевода — подтвердить платёж нечем;
• с заниженной суммой в тапу: учитывается официальная стоимость, а не та, что вы заплатили на самом деле;
• без действующего отчёта об оценке;
• объекты, которые уже использовались для получения гражданства другим лицом и находятся под запретом продажи;
• земельные участки без строительства — для программы гражданства к ним предъявляются отдельные требования, и просто участок обычно не подходит.

Запрет перепродажи

При гражданстве — три года с отметкой в тапу: продать раньше нельзя, кадастр сделку не зарегистрирует. Аренда при этом разрешена, доход остаётся ваш.

При виде на жительство отдельного запрета нет, но статус привязан к собственности: продали объект — основание для продления исчезло.

После трёх лет ограничение снимается, и объект продаётся свободно. Учтите налог на прирост стоимости: при продаже в течение пяти лет с покупки разница между ценой покупки и продажи облагается налогом на доход, после пяти лет — нет.

Кто ещё получает статус вместе с вами

• вид на жительство — супруг и дети до 18 лет оформляются как члены семьи, каждому своё разрешение по вашему объекту;
• гражданство — распространяется на супруга и детей младше 18 лет; они подают заявления вместе с основным заявителем;
• совершеннолетние дети и родители права не получают: им нужны собственные основания;
• доля в объекте. Если недвижимость куплена в долях супругами, для программы гражданства учитывается доля каждого — на порог должна выходить сумма, оформленная на заявителя.

Частая ошибка: оформить квартиру на двоих по половине и рассчитывать, что каждый выполнил условие. Порог считается по оформленной доле, а не по цене объекта целиком.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранцу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за 4 рабочих дня за 50 лари или быстрее за отдельную плату.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля — недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение действует с 2017 года и распространяется на участки за пределами городской черты: пашни, пастбища, многолетние насаждения.

Обычные подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решается муниципалитетом, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег, а не после.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной: в выписке из Публичного реестра категория указана прямо.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года; ранее было 100 000 долларов).

То есть покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности. Порядок такой:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Признак	Покупка на физическое лицо	Покупка на грузинскую компанию
Регистрация	сразу, документов минимум	сначала регистрация компании в Доме юстиции
Налог на имущество	только если годовой доход домохозяйства выше 40 000 лари, ставка до 1%	1% от стоимости имущества компании
Сдача в аренду	жилая — 5% с валового дохода	облагается в общем порядке, ставка выше
Продажа	через 2 года владения налога на прирост нет	доход входит в прибыль компании
Вид на жительство по объекту	доступен	не даёт основания: собственник — компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

Сдавать жильё иностранцу можно, но посуточная сдача — это гостиничная деятельность, а не пассивный доход: она требует компании и лицензии на размещение. Доход от аренды земли и строений облагается итоговым налогом 10% от валовой суммы платежа.

Можно ли иностранцу легально сдавать жильё

• Долгосрочная аренда собственного объекта — сдача на год и дольше по письменному договору — допустима: это распоряжение своим имуществом, а не предпринимательство.
• Посуточная сдача — гостиничная услуга. Систематически оказывать её как физическое лицо-иностранец нельзя: нужна компания с иностранным участием (PT PMA), регистрационный номер бизнеса и лицензия на размещение.
• Лицензию малого размещения (pondok wisata) местные правила традиционно закрепляют за гражданами страны, поэтому иностранцы работают через компанию с профильной лицензией либо передают объект лицензированному оператору.
• Сдача без лицензии в туристических районах разбирается местными властями: объект опечатывают, а деятельность прекращают. Для держателя вида на жительство это ещё и риск для самого статуса.

Какое разрешение нужно для краткосрочной аренды

1. Компания (PT PMA) с видом деятельности по коду размещения.
2. Регистрационный номер бизнеса (NIB) и лицензия на гостиничную деятельность или малое размещение через государственную систему лицензирования.
3. Разрешение на строение (PBG) с назначением, допускающим приём гостей, и соответствие территориальному плану.
4. Регистрация гостей и отчётность перед местными органами, а по иностранным гостям — сообщение в иммиграционную службу.
5. Налоговый номер компании и постановка на учёт по местному налогу на гостиничные услуги.

Как облагается доход от аренды

• Основная ставка — итоговый налог 10% от валовой суммы аренды земли и/или строения. Валовая сумма включает не только плату за помещение, но и расходы на обслуживание, охрану и услуги, даже если они прописаны отдельным договором.
• Если арендатор — компания или иное лицо, обязанное удерживать налог, он удерживает 10% при выплате и перечисляет их сам.
• Нерезидент — тот, кто живёт в стране менее 183 дней в году, — платит налог по ставке для нерезидентов, если соглашение об избежании двойного налогообложения не устанавливает меньшую ставку. Резидентство определяется днями пребывания, а не гражданством.
• Доход компании от гостиничной деятельности облагается иначе: корпоративным налогом, плюс местный налог на услуги размещения.
• Квитанции об уплате налога сохраняйте: их спрашивают при продаже объекта и при продлении вида на жительство по деловому основанию.

Как найти управляющую компанию и сколько она берёт

• Комиссия за посуточное управление обычно составляет заметную долю выручки — за неё компания берёт на себя приём гостей, уборку, бельё, размещение объявлений и отчётность.
• Комиссия за долгосрочное управление ниже: обычно это процент от арендной платы плюс оплата разовых работ.
• Что проверять до подписания: наличие лицензии, кто платит налог с дохода, как считается загрузка, кто оплачивает ремонт и мелкие поломки, какова частота отчётов и на чей счёт поступают деньги гостей.
• Договор с гарантированной доходностью читайте отдельно: гарантия обычно ограничена сроком и обеспечена только обещанием оператора.

Какая доходность реалистична

Считайте не валовую выручку, а деньги, остающиеся у вас в конце года. Из валовой выручки вычитаются:

• комиссия управляющей компании;
• налог с дохода от аренды;
• обслуживание, коммунальные услуги, взносы кондоминиума;
• ремонт и замена мебели и техники — в тропическом климате они изнашиваются быстрее;
• простои между гостями и сезонность: пик и низкий сезон различаются кратно.

Обещания застройщиков считаются от валовой выручки при полной загрузке, поэтому реальный результат ниже. Опорная точка для расчёта — ставки долгосрочной аренды похожих объектов в этом же районе: они устойчивее и проверяются по объявлениям, а не по презентации продавца.

Сделка на вторичном рынке занимает от 3 до 6 недель и складывается из четырёх шагов: предварительный договор с задатком 10 %, согласие застройщика на переход права, встреча в офисе доверенного регистратора и выдача выписки о праве собственности. При покупке за наличные выписку выдают в день регистрации, с ипотекой цикл длиннее на 2–4 недели.

Как оформляется предварительный договор и задаток

Стороны подписывают меморандум о взаимопонимании — типовую форму договора купли-продажи, которую в Дубае называют формой F. В ней фиксируются цена, срок выхода на регистрацию, кто платит сборы и что происходит при отказе.

• Задаток — 10 % от цены. Его вносят чеком на имя продавца или переводом; чек до регистрации хранится у агентства или у доверенного регистратора, а не у продавца.
• Срок сделки в договоре обычно 30–60 дней; за просрочку предусмотрены санкции для обеих сторон.
• Отказ покупателя без оснований стоит задатка, отказ продавца — возврата задатка в двойном размере, если это записано в договоре.
• Условия договора важнее устных обещаний: мебель, ремонт, дата освобождения квартиры и оплата долгов вписываются в текст.

Подписывать форму до проверки документов продавца не стоит: задаток вносится после того, как выписка о праве и справка об отсутствии долгов проверены.

Какая роль у агентства и застройщика в сделке

Участник	Что делает
Агент продавца	размещает объявление, организует показы, готовит документы продавца
Агент покупателя	проверяет объект, ведёт переговоры, сопровождает регистрацию
Застройщик или управляющая компания	проверяет долги по обслуживанию и выдаёт согласие на переход права (NOC)
Доверенный регистратор	принимает документы и платежи, регистрирует переход права
Банк	при ипотеке выдаёт одобрение, оценивает объект, гасит прежний кредит продавца

У брокера обязательно должен быть действующий регистрационный номер: сделку без лицензированного агента заключить можно, а вот полагаться на посредника без лицензии — нет. Комиссию агентства — 2 % плюс НДС — по практике рынка платит покупатель.

Как проходит регистрация перехода права

1. Согласие застройщика (NOC). Стороны приходят в офис застройщика, тот проверяет отсутствие долгов и выдаёт согласие. Стоимость — 500–5 000 дирхамов, срок — от 1 дня до 2 недель.
2. Запись в офис доверенного регистратора. Встречаются продавец, покупатель или их представители по доверенности.
3. Оплата. Цена передаётся банковским чеком (manager cheque), сборы вносятся отдельно: 4 % земельному департаменту и регистрационный сбор офиса — 4 200 дирхамов с учётом НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов.
4. Выдача выписки о праве собственности на имя покупателя. При покупке за наличные — в тот же день, при ипотеке — после оформления залога.
5. Переоформление коммунальных услуг и договора с управляющей компанией: счета за электричество и воду переводятся на нового владельца отдельно.

При покупке на стадии строительства порядок другой: договор с застройщиком регистрируется в предварительном реестре, а выписку о праве собственности выдают после передачи объекта.

Сколько времени занимает сделка

Этап	Срок
Проверка документов и торг	2–7 дней
Подписание договора и задаток	1 день
Одобрение ипотеки, если она нужна	5–15 рабочих дней
Согласие застройщика	1–14 дней
Регистрация перехода права	1 день
Весь цикл за наличные	3–4 недели
Весь цикл с ипотекой	5–8 недель

Самые частые задержки — ожидание согласия застройщика и погашение ипотеки продавца: пока банк не снимет обременение, регистрацию не проведут.

Можно ли купить объект дистанционно по доверенности

Да, и это распространённая практика. Порядок такой:

1. Оформить доверенность у нотариуса в своей стране на конкретного представителя и конкретные действия: покупка, подписание договора, оплата сборов, получение выписки.
2. Легализовать её — апостиль либо консульская легализация, затем подтверждение в МИД ОАЭ.
3. Перевести на арабский у аккредитованного переводчика.
4. Открыть счёт или заранее согласовать порядок оплаты: деньги переводятся из-за рубежа, а сборы оплачиваются на месте.

Что учесть: доверенность выдаётся на ограниченный срок, а объём полномочий трактуется буквально — если право получать выписку не прописано, представитель её не получит. Проверьте также, что доверенность допускает оплату сборов и подписание договора именно того вида, который вам нужен.

Что идёт не так чаще всего

• продавец не гасит долг по взносам на обслуживание, и согласие застройщика не выдают;
• банк продавца задерживает снятие обременения;
• в договоре не указана дата освобождения квартиры, и въезд откладывается на месяцы;
• доверенность оформлена без легализации или без нужных полномочий;
• покупатель не заложил 7–10 % сверх цены на сборы и комиссии и не может выйти на регистрацию;
• расчёт наличными: расходы по сделке с 2025 года вносятся заранее и безналично, поэтому платёж нужно планировать за несколько дней.

Землю в Таиланде иностранец на своё имя купить не может, поэтому дома и виллы продают по двум схемам: долгосрочная аренда участка (лизхолд) и покупка через тайскую компанию. Первая законна и прозрачна, но ограничена 30 годами на один зарегистрированный договор. Вторая даёт формальную собственность компании, но требует настоящей компании с тайскими акционерами — иначе это обход закона о земле с изъятием участка и уголовной статьёй для участников.

Аренда земли: сроки и продление

• Максимальный срок одного договора — 30 лет. Гражданский кодекс не допускает большего, и условие «на 60 лет» суд урежет до тридцати.
• Договор дольше 3 лет регистрируют в земельном офисе. Незарегистрированная аренда действует только 3 года, и новый собственник участка её просто не признает. Регистрация стоит 1% от суммы арендных платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%.
• Продление обещают, но не гарантируют. Схема «30+30» — это обязательство арендодателя заключить новый договор, а не вещное право на 60 лет. Оно связывает того, кто подписал, и не переходит на покупателя участка автоматически. Возобновление регистрируют отдельно, когда срок подойдёт, — заранее это сделать нельзя.
• Наследование прописывают отдельно. Право аренды считается личным: без прямого условия в договоре наследники арендатора продолжить аренду не смогут. Пункт о переходе прав наследникам и о праве передать аренду третьему лицу вносят до подписания.

Какие ещё права на чужую землю регистрируют

Помимо аренды тайское право знает несколько вещных прав. Их регистрируют в земельном офисе, они вносятся на оборот свидетельства о праве на землю и работают против любого нового собственника.

Право	Срок	Что даёт	Переходит по наследству
Аренда	до 30 лет	пользоваться участком по договору	только если прямо оговорено
Узуфрукт	до 30 лет или пожизненно	пользоваться участком и получать доход, в том числе сдавать	нет, прекращается со смертью
Право поверхности	до 30 лет или пожизненно	иметь на чужой земле свой дом или посадки	да
Право проживания	до 30 лет или пожизненно	жить в доме без права сдавать	нет
Сервитут	бессрочно	проход, проезд, коммуникации через соседний участок	следует за участком

На практике связку «аренда участка + право поверхности на дом» используют, когда дом строится: аренда даёт пользование землёй, право поверхности закрепляет, что дом принадлежит вам и после окончания аренды его судьба решается по договору, а не автоматически в пользу владельца земли.

Как оформляют дом отдельно от земли

Строение в Таиланде — самостоятельный объект: иностранец вправе владеть домом на своё имя, даже если земля под ним чужая.

1. Разрешение на строительство оформляют сразу на имя будущего владельца дома — это главный документ, доказывающий, кто построил объект.
2. Права на землю закрепляют до начала стройки: зарегистрированная аренда, право поверхности или узуфрукт. Устная договорённость с владельцем участка не работает.
3. Покупку готового дома без земли регистрируют в земельном офисе. Для отдельно стоящего строения местная администрация публикует объявление о сделке — процедура занимает около 30 дней, после чего переход права оформляют и платят те же сборы, что при продаже недвижимости.
4. Домовая книга. На дом заводят домовую книгу; иностранного владельца вписывают в жёлтую книгу, для чего понадобится перевод паспорта, заверенный в консульстве или МИД.

Требования к тайской компании-владельцу

Компания с ограниченной ответственностью может владеть землёй как тайское юрлицо, если её иностранное участие не превышает 49% акций, а тайцы владеют большинством. Дополнительно:

• минимум два акционера, тайские акционеры — реальные люди со своими деньгами;
• источники средств тайских акционеров земельный офис вправе проверить при регистрации покупки земли: у совладельцев спрашивают справки о доходах и происхождении взноса в капитал;
• компания ведёт деятельность и отчитывается: годовая финансовая отчётность с аудиторским заключением, налоговый учёт, ежегодное собрание акционеров. Поддержание обходится примерно в 20 000–50 000 бат в год без учёта налогов;
• иностранец может быть директором и подписантом; распределение голосов иногда усиливают привилегированными акциями, но чем очевиднее перекос между 49% денег и 100% контроля, тем выше внимание проверяющих.

Подставные акционеры запрещены прямо. Тайцы, которые числятся владельцами акций, но не вкладывали денег и не участвуют в делах, — это номиналы: и они, и иностранец, ради которого схема построена, отвечают по закону о земле и закону об иностранном бизнесе.

Что бывает, когда схему оспаривают

• Земля, купленная через номиналов, подлежит принудительной продаже. Директор земельного департамента устанавливает срок на добровольную продажу; если срок прошёл, участок продают без согласия владельца, а деньги за вычетом издержек отдают ему.
• Ответственность участников. За удержание земли через подставных лиц закон предусматривает штраф и лишение свободы — как для номинальных акционеров, так и для иностранца-выгодоприобретателя.
• Аренда рушится вместе с регистрацией. Незарегистрированный или неверно оформленный договор новый собственник участка не исполняет; спор придётся вести против прежнего арендодателя, а не против земли.
• Обещание продлить не исполняют в натуре. Суд по такому спору чаще присуждает возмещение убытков, чем принуждает заключить новый договор на 30 лет.
• Компания без деятельности — повод для проверки. Юрлицо, у которого нет ни оборотов, ни отчётности, ни расходов, кроме содержания дома, привлекает внимание и налоговой, и департамента развития бизнеса.

Поэтому квартиру в кондоминиуме в иностранной квоте оформляют в полную собственность, а участок под дом берут в аренду с регистрацией и внятными условиями о наследовании и передаче — это две схемы, которые не приходится защищать в суде.