Сдача купленного жилья в аренду: разрешения и налоги с дохода

Сдавать жильё иностранцу можно, но посуточная сдача — это гостиничная деятельность, а не пассивный доход: она требует компании и лицензии на размещение. Доход от аренды земли и строений облагается итоговым налогом 10% от валовой суммы платежа.

Можно ли иностранцу легально сдавать жильё

• Долгосрочная аренда собственного объекта — сдача на год и дольше по письменному договору — допустима: это распоряжение своим имуществом, а не предпринимательство.
• Посуточная сдача — гостиничная услуга. Систематически оказывать её как физическое лицо-иностранец нельзя: нужна компания с иностранным участием (PT PMA), регистрационный номер бизнеса и лицензия на размещение.
• Лицензию малого размещения (pondok wisata) местные правила традиционно закрепляют за гражданами страны, поэтому иностранцы работают через компанию с профильной лицензией либо передают объект лицензированному оператору.
• Сдача без лицензии в туристических районах разбирается местными властями: объект опечатывают, а деятельность прекращают. Для держателя вида на жительство это ещё и риск для самого статуса.

Какое разрешение нужно для краткосрочной аренды

1. Компания (PT PMA) с видом деятельности по коду размещения.
2. Регистрационный номер бизнеса (NIB) и лицензия на гостиничную деятельность или малое размещение через государственную систему лицензирования.
3. Разрешение на строение (PBG) с назначением, допускающим приём гостей, и соответствие территориальному плану.
4. Регистрация гостей и отчётность перед местными органами, а по иностранным гостям — сообщение в иммиграционную службу.
5. Налоговый номер компании и постановка на учёт по местному налогу на гостиничные услуги.

Как облагается доход от аренды

• Основная ставка — итоговый налог 10% от валовой суммы аренды земли и/или строения. Валовая сумма включает не только плату за помещение, но и расходы на обслуживание, охрану и услуги, даже если они прописаны отдельным договором.
• Если арендатор — компания или иное лицо, обязанное удерживать налог, он удерживает 10% при выплате и перечисляет их сам.
• Нерезидент — тот, кто живёт в стране менее 183 дней в году, — платит налог по ставке для нерезидентов, если соглашение об избежании двойного налогообложения не устанавливает меньшую ставку. Резидентство определяется днями пребывания, а не гражданством.
• Доход компании от гостиничной деятельности облагается иначе: корпоративным налогом, плюс местный налог на услуги размещения.
• Квитанции об уплате налога сохраняйте: их спрашивают при продаже объекта и при продлении вида на жительство по деловому основанию.

Как найти управляющую компанию и сколько она берёт

• Комиссия за посуточное управление обычно составляет заметную долю выручки — за неё компания берёт на себя приём гостей, уборку, бельё, размещение объявлений и отчётность.
• Комиссия за долгосрочное управление ниже: обычно это процент от арендной платы плюс оплата разовых работ.
• Что проверять до подписания: наличие лицензии, кто платит налог с дохода, как считается загрузка, кто оплачивает ремонт и мелкие поломки, какова частота отчётов и на чей счёт поступают деньги гостей.
• Договор с гарантированной доходностью читайте отдельно: гарантия обычно ограничена сроком и обеспечена только обещанием оператора.

Какая доходность реалистична

Считайте не валовую выручку, а деньги, остающиеся у вас в конце года. Из валовой выручки вычитаются:

• комиссия управляющей компании;
• налог с дохода от аренды;
• обслуживание, коммунальные услуги, взносы кондоминиума;
• ремонт и замена мебели и техники — в тропическом климате они изнашиваются быстрее;
• простои между гостями и сезонность: пик и низкий сезон различаются кратно.

Обещания застройщиков считаются от валовой выручки при полной загрузке, поэтому реальный результат ниже. Опорная точка для расчёта — ставки долгосрочной аренды похожих объектов в этом же районе: они устойчивее и проверяются по объявлениям, а не по презентации продавца.

Долгосрочная аренда в Тбилиси приносит примерно 5–7% годовых от стоимости квартиры, в Батуми — 7–10%. Посуточная сдача при хорошей загрузке даёт больше, 10–18%, но это уже не пассивный доход, а работа с гостями, уборкой и сезонностью: летний Батуми и зимний Батуми — два разных бизнеса. Налог на доход от долгосрочной сдачи жилья — 5%.

Посуточно или на год

Правило выбора простое. Квартира в Тбилиси в жилом районе, рядом с метро и офисами, работает лучше в долгосрочной аренде. Квартира у моря в Батуми или в туристическом центре Тбилиси зарабатывает на посуточной, но зимой ставка падает, а расходы остаются.

Чего реально ждать по деньгам

• Тбилиси. Устойчивый спрос от арендаторов, живущих в городе круглый год. Доходность около 5–7%, риск простоя низкий.
• Батуми. Летом посуточная ставка кратно выше зимней; годовая доходность в туристических зонах достигает 10% и выше, но считать её нужно с учётом трёх-четырёх слабых месяцев.
• Загрузка. Реалистичный расчёт делают не по летней ставке, а по среднегодовой: цена за ночь, умноженная на реальную занятость, минус комиссия площадки, уборка и коммунальные платежи.
• Цена входа. Готовая двухкомнатная квартира в Батуми начинается примерно от 80 тысяч долларов без ремонта; с отделкой и мебелью бюджет вырастает заметно, и именно от полного бюджета считается доходность.

Регистрация и налоговый режим

1. Долгосрочная сдача жилья физическим лицам. Ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Нужен налоговый номер и личный кабинет на rs.ge, декларация подаётся ежемесячно.
2. Посуточная сдача. Это предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем, при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота. Статус подтверждают в Службе доходов, лимит оборота для него — 500 000 лари в год.
3. Порог НДС. Оборот выше 100 000 лари за 12 месяцев обязывает встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
4. Аренда юридическому лицу. Компания-арендатор удерживает налог у источника, и схема расчёта отличается — условие прописывают в договоре.

Выбор режима делается до первой сделки, а не в конце года: перерегистрация задним числом не работает, а неуплаченный налог обрастает пеней 0,05% в день.

Управляющая компания: что она делает и сколько берёт

• Посуточное управление — размещение объявлений, общение с гостями, заселение, уборка, бельё, мелкий ремонт. Комиссия обычно 15–25% от выручки, иногда фиксированная ставка плюс процент.
• Долгосрочное управление — поиск арендатора, договор, сбор платежей, контроль состояния. Оплата — процент от месячной платы или разовая комиссия в размере месячной аренды за поиск жильца.
• Гарантированный доход от застройщика. Схема, при которой отель или управляющая компания платит фиксированный процент от стоимости. Читайте, на сколько лет закреплена гарантия, что происходит после её окончания и вправе ли вы пользоваться квартирой сами.

Что проверять в договоре с управляющей компанией: как считается база комиссии (от валовой выручки или после расходов), кто оплачивает коммунальные услуги и расходники, как часто перечисляют деньги, кто отвечает за порчу имущества, как расторгнуть договор.

Договор с арендатором и неплатежи

Договор заключают письменно даже с знакомыми. В нём фиксируют:

• срок и размер платы, дату платежа и способ расчёта;
• депозит — обычно месячная плата, с условиями возврата;
• кто оплачивает коммунальные услуги и по каким показаниям;
• состояние квартиры и опись имущества с фотографиями;
• порядок расторжения и срок предупреждения.

Если арендатор перестал платить, выселить его своими силами нельзя: отключение электричества, смена замков и вынос вещей — это самоуправство, а не защита права. Законный путь — расторжение договора и обращение в суд, а это месяцы. Отсюда практика рынка: депозит вперёд, оплата помесячно вперёд, а для дорогих квартир — нотариально удостоверенный договор, который упрощает взыскание.

И отдельно: договор аренды можно зарегистрировать в публичном реестре. Это добавляет обеим сторонам защиты при смене собственника и в спорах.

Сдавать свою квартиру иностранному владельцу можно, и разрешение на работу для этого не нужно. Ограничение одно, зато жёсткое: сдача на срок менее 30 дней приравнена к гостиничной деятельности и без лицензии отеля запрещена. Долгосрочная аренда законна, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале и требует уведомить иммиграцию о каждом жильце-иностранце в течение суток.

Может ли иностранный владелец сдавать квартиру

Да. Получение дохода от собственного имущества не считается работой, на которую нужно разрешение. Но граница проходит по услугам:

• Сдавать своё — доход владельца, разрешение на работу не требуется;
• Управлять чужими квартирами, искать арендаторов за комиссию, вести уборку и встречу гостей как услугу — это уже деятельность, для которой иностранцу нужны компания и разрешение на работу.

Поэтому владельцы, живущие за границей, обычно отдают квартиру агентству или управляющей компании: за долгосрочную сдачу берут комиссию около месячной аренды, за посуточную — 15–30% выручки. Договор с арендатором подписывает при этом сам владелец или агент по доверенности.

Посуточно и долгосрочно: в чём разница по правилам

Гостиничная деятельность без лицензии наказывается штрафом до 20 000 бат и дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается; закон предусматривает и лишение свободы до года. Получить лицензию отеля на отдельную квартиру в жилом доме почти невозможно: её выдают на здание, а не на юнит, и требуют соответствия по пожарной безопасности, выходам и парковке.

Сверх этого закон о кондоминиуме запрещает вести в жилом доме коммерческую деятельность вне отведённых для неё помещений — штраф для нарушителя и отдельная сумма за каждый день продолжения. Жалобы обычно идут от соседей и от офиса дома: поток незнакомых людей с чемоданами виден на ресепшене.

Договор аренды дольше 3 лет регистрируют в земельном офисе, иначе он действует только три года.

Налог с дохода от аренды

Арендная плата — доход, который декларируют в Таиланде независимо от того, живёте вы в стране или нет.

• Вычет расходов. Из дохода от сдачи зданий вычитают либо 30% паушально, либо фактические расходы, если они подтверждены документами.
• Ставка. К оставшейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 150 000 бат в год не облагаются, дальше ступени от 5% до 35%. Плюс личные вычеты, на которые вы имеете право.
• Удержание у источника. Если арендатор — компания, она удерживает 5% с каждого платежа и перечисляет их за вас; эта сумма засчитывается в годовой налог. Арендатор-физлицо ничего не удерживает.
• Две декларации в год. Полугодовую (доход января–июня) подают до конца сентября, годовую — до 31 марта следующего года; при электронной подаче срок обычно на неделю дольше.

Для декларации нужен налоговый номер: его получают в районной налоговой инспекции по паспорту и документу на квартиру. Налоговое резидентство возникает при 183 днях пребывания в году и влияет на то, какие вычеты вам доступны и как считается доход из-за рубежа, но налог с тайской аренды платят и нерезиденты.

Сдача квартиры не переводит её в коммерческую категорию по налогу на землю и строения: пока в ней живут, ставка остаётся жилой.

Уведомление о жильце-иностранце

Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе о поселившемся иностранце в течение 24 часов с момента заселения. Это уведомление TM.30, и обязанность лежит на владельце квартиры, а не на арендаторе.

1. Зарегистрируйтесь в системе уведомлений иммиграции или подайте бумажную форму в офис по месту нахождения квартиры.
2. Приложите копию паспорта арендатора со штампом въезда и документ о праве на квартиру.
3. Подавайте уведомление заново после каждого нового заезда арендатора из-за границы.

За неподачу владельцу выписывают штраф — по закону до 2 000 бат. Практическая цена ошибки выше: без записи о месте проживания арендатору отказывают в продлении визы и в подаче на 90-дневную отметку, и вопросы он адресует вам.

Что может запретить сам дом

Правила кондоминиума обязательны для всех владельцев и часто жёстче закона:

• запрет сдачи менее чем на 30 дней или на 6 месяцев — второй порог встречается в домах, где борются с посуточной сдачей;
• регистрация арендатора в офисе дома до заселения, с копией паспорта и договора;
• депозит за карту-ключ и въезд — от 1 000 до 5 000 бат, возвращается при выезде;
• ограничение числа проживающих и запрет размещать гостей на ночь сверх этого числа;
• запрет животных, ограничения на перевозку мебели по времени, плата за пользование грузовым лифтом при переезде.

Устав и решения собраний запрашивают в офисе дома до покупки, если вы берёте квартиру ради сдачи: инвестиционная модель, построенная на посуточной аренде, разбивается именно об эти пункты, а не о налоги.

Главный ежегодный платёж владельца — земельно-имущественный налог PBB: муниципалитет назначает ставку в пределах 0,5% от кадастровой стоимости объекта (NJOP), а необлагаемый минимум составляет не менее 10 000 000 IDR на налогоплательщика. Остальные расходы — коммунальные услуги, взносы за обслуживание и, по желанию, страховка.

Какие ежегодные налоги платит владелец

• PBB — начисляется на землю и строение по кадастровой стоимости NJOP. Уведомление приходит раз в год, оплата — через банк или местную налоговую систему; просрочка даёт пеню.
• Ставку и льготы устанавливает муниципалитет: она различается между Джакартой, Бадунгом и Денпасаром, поэтому смотрите ставку своего района, а не среднюю по стране.
• Налог на доход от аренды платится отдельно, если объект сдаётся, — об этом отдельная глава.
• Разовые налоги сделки — BPHTB 5% при покупке и итоговый подоходный налог 2,5% при продаже — к ежегодным расходам не относятся, но их квитанции хранят весь срок владения.

Сколько стоят коммунальные услуги и обслуживание

• Электричество — по тарифу государственной компании, счёт зависит от мощности подключения и потребления; кондиционеры и бассейн дают основную часть расхода.
• Вода — городская подача либо скважина; в туристических районах вода часто оплачивается по договору с поставщиком.
• Взносы за обслуживание в кондоминиуме считаются за квадратный метр в месяц и покрывают охрану, уборку, лифты, бассейн. Точную ставку берут из договора с управляющей компанией.
• Местные взносы — вывоз мусора и общественные сборы посёлка или квартала; их платят наличными по квитанции.
• Пустующий дом дешевле не выходит: охрана, уход за садом и профилактика от влажности нужны и без жильцов.

Нужно ли страховать недвижимость

Закон этого не требует, банк при ипотеке — требует. Практический ответ зависит от расположения:

• страна сейсмичная, поэтому базовый полис от пожара дополняют покрытием землетрясения и наводнения;
• страховая стоимость считается от восстановительной стоимости строения, а не от цены покупки;
• если объект сдаётся, отдельно страхуют ответственность перед гостями и имущество внутри;
• в кондоминиуме общее имущество страхует управляющая компания, содержимое квартиры — вы.

Кто управляет объектом в отсутствие владельца

1. Управляющая компания — берёт на себя оплату счетов, уборку, ремонт и, при желании, сдачу в аренду.
2. Доверенность на местного представителя оформляется у нотариуса: без неё третье лицо не оплатит налог и не подпишет договор с поставщиком услуг.
3. Автоплатежи по счетам с местного счёта — простейший способ не копить долги за электричество.
4. Раз в год объект стоит осматривать лично или получать отчёт с фотографиями: сырость и протечки в тропиках развиваются быстро.

Какие штрафы за нарушение назначения земли

• Каждый участок имеет назначение по территориальному плану: жилая зона, сельскохозяйственная, зелёная. Строительство и коммерческая эксплуатация вопреки назначению — административное нарушение.
• Строение возводится по разрешению PBG; работа без него влечёт предписания, приостановку эксплуатации, штраф и в крайнем случае снос за счёт владельца.
• Гостевой бизнес в жилой зоне без нужного разрешения закрывают, а объект могут опечатать.
• Для иностранца последствия тяжелее: право пользования, использованное не по назначению, прекращается вместе с постройкой.
• Проверяйте назначение участка до покупки — по кадастровой выписке и территориальному плану района, а не по обещаниям продавца.

Покупатель недвижимости в Грузии не платит при сделке ничего, кроме регистрационной пошлины: налога на приобретение здесь нет. Ежегодный налог на имущество платят только семьи с годовым доходом выше 40 000 лари, ставка — от 0,05% до 1% рыночной стоимости. Доход от сдачи жилья облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи не облагается вовсе, если объект был в собственности больше двух лет.

При покупке: налога нет

Ни налога на приобретение, ни гербового сбора, ни отдельного сбора для иностранцев в Грузии не существует. Расходы покупателя — это пошлина за регистрацию права и услуги, которыми он решил воспользоваться.

Одно уточнение по новостройкам: НДС по ставке 18% уже включён в цену застройщика и отдельной строкой покупателю не выставляется. При покупке у физического лица на вторичном рынке НДС не возникает вовсе.

Ежегодный налог на имущество

Это налог не на объект, а на семью: его платят только те, у кого совокупный годовой доход домохозяйства превысил порог.

Конкретную ставку внутри вилки устанавливает муниципалитет, поэтому в Тбилиси и в небольшом городе она может отличаться. Стоимость объекта берётся рыночная, а не та, что написана в старом договоре.

Порядок такой:

1. Заводится налоговый номер и личный кабинет в Службе доходов (rs.ge).
2. Декларация за прошедший год подаётся до 1 ноября.
3. Налог уплачивается до 15 ноября.
4. За просрочку начисляется пеня — 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день.

Если доход семьи ниже порога, декларацию по этому основанию не подают вовсе. Это самая частая ошибка новых владельцев: одни платят налог там, где он не начисляется, другие пропускают срок, будучи уверенными, что налог берут «сам собой» из уведомления.

Налог с дохода от аренды

Для физического лица, которое сдаёт жильё людям для проживания, действует ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Она применяется независимо от числа сдаваемых квартир.

Альтернатива — общий режим со ставкой 20% и вычетом документально подтверждённых расходов; он выгоден редко, обычно только при крупном ремонте в том же году.

Что важно помнить:

• Доход декларируется ежемесячно через кабинет на rs.ge; налог перечисляется по итогам месяца.
• Посуточная сдача обычно ведётся как предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем и при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота.
• При обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев возникает обязанность встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
• Сдача помещения юридическому лицу меняет схему: компания-арендатор удерживает налог у источника.

Налог при продаже

• Владели объектом больше двух лет — прибыль от продажи налогом не облагается, декларация по этой сделке не нужна.
• Продали раньше двух лет — платится 5% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Именно с разницы, а не со всей суммы, поэтому договор о покупке стоит хранить: без него подтвердить затраты нечем.
• Отсчёт ведётся от даты регистрации права собственности в реестре, а не от даты договора или оплаты застройщику.

При перепродаже строящегося объекта до его регистрации сделка оформляется как уступка прав по договору, и налоговые последствия считаются иначе — этот случай стоит разбирать с бухгалтером до подписания.

Нужно ли отчитываться в стране прежнего проживания

Это зависит не от Грузии, а от того, где вы остаётесь налоговым резидентом. Общее правило: страна, резидентом которой вы являетесь, обычно облагает мировой доход и требует сведений о зарубежных активах и счетах.

Проверьте три вещи:

1. Остаётесь ли вы налоговым резидентом прежней страны по числу дней и по центру жизненных интересов.
2. Есть ли между ней и Грузией соглашение об избежании двойного налогообложения и как оно распределяет доход от недвижимости — как правило, он облагается там, где объект.
3. Есть ли у вас обязанность уведомлять о зарубежной недвижимости и счетах и в какой срок.

Грузинский налог, уплаченный с аренды или продажи, обычно засчитывается в прежней стране по соглашению — но зачёт нужно заявить, автоматически он не произойдёт.

Иностранец покупает в Грузии квартиру, дом, коммерческое помещение и городской участок без вида на жительство, без местного партнёра и без разрешения властей — на тех же условиях, что и гражданин страны. Запрет один и он жёсткий: сельскохозяйственная земля иностранцу в собственность не оформляется. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за 4 рабочих дня за 50 лари или быстрее за отдельную плату.

Что купить можно

• Квартиры и дома — новостройки и старый фонд, без ограничений по площади и числу объектов.
• Коммерческие помещения — офисы, торговые площади, гостиницы.
• Участки в городской черте — под застройку, если категория земли не сельскохозяйственная.
• Апартаменты в отельных комплексах — распространённый формат в Батуми.

Ограничений по гражданству покупателя нет, число объектов не лимитировано, специального одобрения сделки не требуется.

Что купить нельзя

Сельскохозяйственная земля — недоступна иностранному физическому лицу. Ограничение действует с 2017 года и распространяется на участки за пределами городской черты: пашни, пастбища, многолетние насаждения.

Обычные подходы, о которых спрашивают чаще всего:

1. Долгосрочная аренда — участок берут в аренду на срок до 49 лет. Право пользования есть, собственности нет.
2. Смена категории участка — перевод земли из сельскохозяйственной в несельскохозяйственную решается муниципалитетом, занимает месяцы и не гарантирован.
3. Покупка на грузинское юридическое лицо — схема, о которой чаще всего рассказывают агентства. Круг допустимых собственников сельскохозяйственной земли ограничен законом, и структура с иностранным участником под него подходит не всегда, поэтому конкретную конструкцию проверяют у юриста до перевода денег, а не после.

Если участок нужен под дом, простой выход — искать землю, которая уже числится несельскохозяйственной: в выписке из Публичного реестра категория указана прямо.

Нужен ли вид на жительство

Нет. Покупка не требует ни вида на жительство, ни визы, ни счёта в грузинском банке. Связь обратная: собственность даёт основание для краткосрочного вида на жительство, если оценочная стоимость объекта достигает 150 000 долларов (порог действует с 1 марта 2026 года; ранее было 100 000 долларов).

То есть покупка ради статуса и покупка ради жилья — разные задачи: для жизни подходит объект любой цены, для статуса важна именно оценка.

Можно ли купить дистанционно

Да, по доверенности. Порядок такой:

1. Оформить доверенность на представителя в своей стране, заверить у нотариуса и проставить апостиль.
2. Перевести доверенность на грузинский язык, перевод заверить нотариально.
3. Представитель осматривает объект, подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
4. Выписка о праве собственности приходит в электронном виде.

Риск дистанционной сделки не юридический, а бытовой: объект видит только представитель. Поэтому в доверенности разумно ограничить полномочия конкретным объектом и предельной ценой.

Физическое лицо или компания

Вывод: для жилья и для статуса покупают на себя. Компания оправдана там, где объектов много, они коммерческие и приносят регулярный доход.

Из-за чего сделка срывается

• Участок оказался сельскохозяйственным — категорию не посмотрели в выписке до задатка.
• Доверенность без апостиля или без нотариального перевода.
• Объект не зарегистрирован в Публичном реестре: у продавца нет права, которое можно передать.
• Пристройка или мансарда не узаконены, площадь в документах меньше фактической.
• Деньги переведены до регистрации перехода права.

При покупке строящегося жилья вы получаете не право собственности, а право требования по договору: собственность оформляется позже, когда дом сдан. Договор предварительной продажи жилья по турецкому праву заключается у нотариуса — подписанный в офисе продаж лист бумаги не даёт защиты. Скидка к цене готового жилья составляет 15–30%, и ровно столько же стоит принятый риск.

Чем такая сделка отличается от покупки готового

Три документа, которые превращают стройку в жильё: разрешение на строительство (yapı ruhsatı) — оно должно быть на момент продажи; тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) — оформляется на конкретную квартиру ещё до сдачи; разрешение на заселение (iskan, yapı kullanma izni) — после него право застройки превращается в полноценную собственность (kat mülkiyeti), и только тогда подключают постоянные коммунальные услуги.

Как проверить застройщика

1. Разрешение на строительство — запросите копию и сверьте адрес участка, этажность и число квартир с тем, что вам показывают в буклете.
2. Тапу на землю — на чьё имя оформлен участок, нет ли на нём ипотеки или ареста. Выписку смотрят в кадастровом управлении или через государственный сервис.
3. Реестр компаний — когда зарегистрирован застройщик, кто учредители, менялось ли название. Компания, созданная под один проект, — не приговор, но повод требовать обеспечения.
4. Сданные проекты — съездите в два-три дома того же застройщика и поговорите с управляющим: сроки, качество, судебные споры.
5. Судебные дела — юрист проверит, не участвует ли компания в спорах с покупателями.
6. Обеспечение по договору — при предварительной продаже жилья закон требует от продавца предоставить обеспечение достройки: банковскую гарантию или страхование завершения строительства. Нет обеспечения — нет и защиты, если стройка встанет.

Условия рассрочки

Типичная схема на рынке: первый взнос 30–50%, остаток равными платежами до сдачи дома, срок 12–36 месяцев, обычно без процентов. Реже встречается рассрочка на 1–2 года после сдачи под небольшой процент.

Что проверить в графике платежей:

• валюта — платежи в лирах, долларах или евро, и по какому курсу пересчитываются;
• привязка к этапам — платёж по факту завершения этапа лучше платежа по календарю: он даёт рычаг, если стройка стоит;
• штраф за просрочку покупателя и право продавца расторгнуть договор — сколько дней просрочки допускается и что происходит с уже внесёнными деньгами;
• право отказа покупателя. Закон о предварительной продаже жилья позволяет отказаться от договора до передачи объекта; продавец удерживает при этом не более установленной законом доли платежей — ориентируйтесь на 2%;
• условие о цене при удорожании стройматериалов — пункт, который превращает фиксированную цену в плавающую; вычёркивайте его до подписания.

Что будет при срыве сроков

Задержка сдачи на 6–12 месяцев на турецком рынке — обычное дело, и договор должен описывать её последствия:

1. Неустойка за просрочку — фиксированная сумма за месяц или процент от цены. Пункт без неустойки означает, что ждать вы будете бесплатно.
2. Компенсация аренды — некоторые застройщики платят за съём жилья с момента, когда должны были передать ключи.
3. Право расторгнуть договор и вернуть деньги — с какого срока просрочки оно возникает и в какой срок возвращаются средства.
4. Обеспечение достройки — то самое, что спасает при остановке стройки, а не при задержке на месяц.
5. Суд — при споре дело рассматривается по месту нахождения объекта; договор на турецком языке имеет приоритет, поэтому перевод должен быть точным, а не приблизительным.

Чего делать не стоит: подписывать акт приёмки, пока не устранены недостатки. После подписания претензии переходят в разряд гарантийных, и добиваться исправлений сложнее.

Когда оформляют собственность

• На этапе строительства — тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) на конкретную квартиру. Его можно и нужно получить до сдачи: оно даёт зарегистрированное право на объект.
• После разрешения на заселение — право преобразуется в собственность на квартиру (kat mülkiyeti). Этот документ и есть настоящее тапу.
• Налог при переоформлении 4% платится при регистрации; при покупке у застройщика уточняйте, включён ли он в цену.
• Для программ вида на жительство и гражданства имеет значение зарегистрированное право: договор с застройщиком без тапу для них не годится, а вот kat irtifakı в ряде случаев засчитывается — проверяйте до оплаты, если сделка задумана ради статуса.

Долгосрочная сдача квартиры законна для любого собственника и требует одного действия — регистрации договора аренды в системе эмирата: в Дубае это Ejari (порядка 155–220 дирхамов), в Абу-Даби — Tawtheeq. Посуточная сдача устроена иначе: на неё нужно разрешение на гостевой дом от туристического ведомства эмирата, без него сдача считается нарушением и штрафуется. Валовая доходность по Дубаю обычно укладывается в 5–8% годовых, чистая после обслуживания и управления — в 4–6%.

Долгосрочная аренда: порядок действий

1. Определите ставку по сопоставимым объявлениям в своём доме и районе. Ориентир на объявления соседей точнее, чем на средние цифры по эмирату.
2. Найдите арендатора — сами или через агентство. Комиссия агента за сдачу составляет обычно 5% годовой аренды и по договорённости ложится на арендатора или на собственника.
3. Подпишите договор. В нём фиксируют срок (стандарт — год), сумму, число платежей, депозит (обычно 5% годовой аренды за жильё без мебели и 10% за меблированное), распределение расходов на ремонт.
4. Возьмите оплату. Классическая схема — чеки с датами по графику: один чек дешевле для арендатора, четыре и больше — дороже. Банковский перевод тоже применяется, но чек остаётся обеспечением.
5. Зарегистрируйте договор в Ejari или Tawtheeq. Без регистрации арендатор не подключит электричество и воду, не оформит визу семье, а вы не сможете обратиться в центр разрешения споров.
6. Переоформите лицевые счета на арендатора и передайте квартиру по акту с показаниями счётчиков.

Повышение ставки при продлении ограничено: рост считается по официальному калькулятору эмирата исходя из того, насколько текущая ставка отстала от рыночной, а уведомить арендатора нужно не позднее чем за 90 дней до конца срока. Такой же срок действует, если вы хотите изменить условия договора.

Выселение для собственного проживания или продажи требует уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Договор нельзя прекратить досрочно только потому, что нашёлся арендатор подороже.

Краткосрочная сдача: что нужно

Посуточная и помесячная сдача туристам — лицензируемая деятельность.

• Разрешение на гостевой дом. В Дубае его выдаёт Департамент экономики и туризма: объект регистрируют, платят ежегодный сбор за каждую единицу жилья, проходят проверку соответствия. В Абу-Даби разрешение выдаёт департамент культуры и туризма.
• Согласие управляющей компании. Часть комплексов ограничивает или запрещает посуточную сдачу правилами объединения собственников — это проверяют до покупки, если объект берут под краткосрочную аренду.
• Туристический сбор. С каждой ночи взимается сбор по категории жилья; его платит гость, а перечисляет собственник или оператор.
• Оператор. Управляющий посуточной арендой берёт заметно больше, чем при годовой сдаче: 15–25% выручки плюс расходы на уборку, бельё и расходники. Взамен он держит объявления на площадках, ведёт заселение и отвечает за состояние квартиры.

Штрафы за сдачу без разрешения назначает туристическое ведомство; повторные нарушения дороже первого, а объявление снимают с площадок по запросу регулятора.

Сколько берёт управляющая компания

Перед подписанием проверьте: срок договора с управляющей компанией и порядок расторжения, кто оплачивает ремонт и до какой суммы без вашего согласия, как часто перечисляют деньги, отчитываются ли по фактическим счетам.

Какая доходность реалистична

Считать нужно не по цене объявления, а по деньгам, которые остаются на счёте.

Пример расчёта для квартиры за 1 200 000 дирхамов:

• годовая аренда — 84 000 дирхамов, это 7% валовой доходности;
• минус плата за обслуживание — около 14 000 дирхамов;
• минус управление 8% — около 6 700 дирхамов;
• минус страховка и мелкий ремонт — около 3 000 дирхамов;
• остаётся примерно 60 000 дирхамов, то есть 5% чистыми к цене покупки.

Что съедает доход сверх расчёта: простой между арендаторами (обычно закладывают 2–4 недели в год), подготовка квартиры к новому жильцу, замена техники, разовые взносы объединения собственников на ремонт фасада или лифтов. У посуточной сдачи валовая доходность выше, но загрузка редко бывает круглогодичной, а расходы на уборку и площадки постоянны.

На что смотреть до покупки под сдачу: размер платы за обслуживание в этом комплексе, разрешена ли посуточная сдача, сколько похожих квартир в доме уже сдаётся, есть ли рядом станция метро и школы, каким числом чеков платят арендаторы в этом районе.

Выбор в Грузии сводится к двум рынкам: Тбилиси — город круглогодичной аренды и работы, Батуми — курорт с сезонным спросом и самой заметной долей новостроек. Квадратный метр в новостройках Тбилиси во II квартале 2026 года стоил от 3 600 до 6 700 лари в зависимости от района; в Батуми объект в каркасе идёт от 900 долларов за квадратный метр, готовый с ремонтом — от 1 800 долларов. Остальные города — Кутаиси, Гори, Телави, горнолыжные Бакуриани и Гудаури — рынки узкие: ликвидность там ниже, а покупка обычно под конкретную задачу.

Чем отличаются рынки Тбилиси и Батуми

В Тбилиси дороже всего центральные Мтацминда и Ваке, дешевле — спальные Самгори и Глдани. В Батуми разброс задаёт расстояние до моря: в пригородах метр начинается примерно от 600 долларов, в проектах первой линии доходит до 1 300 долларов и выше.

Что выбрать для жизни, а что для сдачи

Для жизни:

• Тбилиси: районы с метро и школами — Ваке, Сабуртало, Дидубе, Исани. Метро экономит время сильнее, чем близость к центру: город холмистый, пешком расстояния обманчивы.
• Батуми: кварталы в стороне от набережной — тише, дешевле, ближе к обычной инфраструктуре, а не к туристической.

Для сдачи:

• Долгая аренда — Тбилиси, спрос ровный весь год, арендаторы задерживаются на год и дольше.
• Посуточная — Батуми у моря и центр Тбилиси; в Батуми считайте доход не по летнему месяцу, а по году: зимой загрузка падает.
• Апартаменты в отельном комплексе с управляющей компанией снимают с владельца хлопоты, но забирают часть дохода и ограничивают собственное проживание.

Новостройка или старый фонд

Новостройка. Дешевле на входе, но чаще всего продаётся в каркасе: к цене прибавляется ремонт. Плюсы — планировки, лифты, парковка, коммуникации. Минусы — срок ожидания, соседский ремонт первые годы, ежемесячный сбор за обслуживание комплекса (обычно десятки лари в месяц).

Старый фонд. Готов к заселению, дороже за готовность и почти всегда лучше расположен. Минусы — изношенные стояки и проводка, отсутствие лифта в домах старой застройки, сложности с парковкой, узаконенные и неузаконенные перепланировки у прошлых владельцев.

Правило простое: покупка в каркасе оправдана, если вы готовы вести ремонт лично или через доверенного подрядчика. Дистанционный ремонт по фотографиям обходится дороже разницы в цене.

На что смотреть в районе

1. Вода и давление. В старом фонде и на верхних этажах бывают перебои; спросите соседей, а не продавца.
2. Транспорт. В Тбилиси — расстояние до метро, в Батуми — маршруты городского транспорта до центра.
3. Школы и садики. Государственные, частные и международные распределены неравномерно: в спальных районах выбор частных школ уже.
4. Парковка. Отдельное место в новостройках чаще платное; в старом фонде его может не быть вовсе.
5. Рельеф и этаж. Подъём в гору и дом без лифта меняют быт сильнее, чем кажется на просмотре.
6. Стройки рядом. Соседний котлован — это годы шума и потерянный вид; проверьте участок в реестре и по разрешениям на строительство.

Сколько стоит квадратный метр

Цены на новостройки в Тбилиси во II квартале 2026 года выросли почти на 5%, поэтому ориентируйтесь на свежие объявления по конкретному району, а не на среднюю цифру по городу: разброс между Ваке и Глдани больше, чем годовой рост.

Расчёт по сделке внутри страны идёт только в рупиях — этого требует закон о валюте, и валютный платёж продавцу не спасёт даже согласие обеих сторон. Деньги приходят переводом на индонезийский счёт, а перевод из-за рубежа от 500 000 000 IDR попадает в обязательную отчётность перед финансовой разведкой.

Как перевести деньги на сделку из-за рубежа

1. Откройте счёт в индонезийском банке и получите его реквизиты в формате для международных переводов.
2. Переводите на свой счёт, а не сразу продавцу: платёж от третьего лица усложняет и налоговую отчётность, и доказательство оплаты в споре.
3. В назначении платежа указывайте цель — покупка недвижимости: банк всё равно спросит основание, а заранее указанная цель ускоряет зачисление.
4. Валюта конвертируется в рупии по курсу банка; сравните курс и комиссию с несколькими банками, разница на крупной сумме заметна.
5. Платёж продавцу проводите со своего счёта перед подписанием акта у уполномоченного нотариуса (PPAT) — так платёж привязан к сделке.

Нужен ли местный счёт для покупки

Формально закон не обязывает иметь местный счёт, но без него сделка почти не собирается:

• налоги платятся через местные системы: BPHTB — в кассу муниципалитета, PPh — через государственный биллинг;
• продавец ждёт платёж в рупиях, и конвертация всё равно происходит внутри страны;
• коммунальные платежи, взносы за обслуживание и услуги управляющей компании оплачиваются местными переводами.

Счёт резидента открывают по виду на жительство, справке о месте жительства и налоговому номеру. Без вида на жительство доступны ограниченные счета для нерезидентов — набор операций у них уже, и не каждый банк их открывает.

Какие проверки происхождения средств проходят

• Банк проводит стандартную проверку клиента: спрашивает источник средств, документы о доходах и назначение перевода.
• Нотариус (PPAT) — обязанное лицо в системе противодействия отмыванию: он проверяет стороны и сообщает о сделке.
• Отчётность по порогу. Перевод из-за рубежа и наличные операции от 500 000 000 IDR сообщаются в финансовую разведку (PPATK). Это не запрет и не повод для отказа — это отчётность, о которой стоит знать заранее.
• Дробление платежа ради обхода порога вызывает обратный эффект: банк расценит это как подозрительную операцию.

Какие ограничения на валютные операции существуют

• Обязательность рупии для расчётов внутри страны — базовое правило.
• Ввоз и вывоз наличных сверх установленного порога декларируется на таможне; крупные суммы наличными в сделках с недвижимостью не используются.
• Покупка иностранной валюты за рупии сверх банковского порога требует документального основания — договора, счёта, обязательства.
• Ограничений на вывод денег после продажи объекта нет: важно лишь, чтобы налоги по сделке были уплачены, а происхождение средств документально прослеживалось.

Как подтвердить источник средств для налоговой

Собирайте доказательства заранее, до перевода: восстанавливать цепочку задним числом дороже.

• выписки по счетам за период, из которого пришли деньги;
• договор продажи прежнего жилья, автомобиля, доли в бизнесе;
• налоговая декларация из страны, где вы платите налоги, — она объясняет накопления;
• договор дарения или займа, если деньги дали родственники, — с датой и суммой;
• налоговый номер NPWP в Индонезии: он нужен и для уплаты налогов по сделке, и для регистрации права;
• квитанции об уплате BPHTB и PPh по сделке — их спрашивают и при последующей продаже объекта.

Обязателен один полис — DASK, страхование от землетрясения. Без него не зарегистрируют переход права собственности в кадастре, не подключат электричество и газ и не окажут ряд муниципальных услуг. Стоит он от нескольких сотен до пары тысяч лир в год, а покрывает только ущерб самому зданию в пределах установленного лимита: мебель, техника, отделка сверх лимита и убытки от простоя в него не входят.

Всё остальное — добровольное, и добирается отдельным полисом на жильё.

Что такое DASK и что он покрывает

DASK возмещает деньгами прямой материальный ущерб от землетрясения и от вызванных им пожара, взрыва, цунами и оползня — в пределах лимитов полиса.

Максимальная страховая сумма едина по стране и ежемесячно индексируется без доплаты премии: стоимость квадратного метра, по которой считают возмещение, повышается вслед за индексом цен производителей. К осени 2026 года верхний предел выплаты по жилому объекту превысил 2,4 млн лир.

Чего в покрытии нет:

• любое движимое имущество — мебель, техника, вещи;
• расходы на разбор завалов;
• упущенная выгода, простой бизнеса, потеря арендной платы;
• вред здоровью и жизни — это не имущественная страховка;
• ущерб сверх лимита: если восстановление стоит дороже верхнего предела, разницу платит собственник.

Отсюда простое следствие: DASK — не полная защита квартиры, а обязательный минимум. Для дорогого жилья и любой квартиры с ремонтом его недостаточно.

Сколько стоит и как оформить

Премия считается по формуле, а не назначается страховщиком: в неё входят площадь, зона сейсмического риска, тип конструкции (железобетон, каркас, кладка) и год постройки. Для типовой квартиры 100 кв. м в железобетонном доме это обычно несколько сотен — полторы тысячи лир в год.

1. Соберите данные: адрес с кадастровыми сведениями, площадь по тапу, год постройки, этажность, тип конструкции.
2. Оформите полис в любой страховой компании или банке-агенте, в отделении или онлайн. Тарифы у всех одинаковые — цена от продавца не зависит.
3. Оплатите — полис действует год.
4. Продлевайте ежегодно. Просроченный DASK всплывает в самый неудобный момент: при продаже, при переоформлении счётчиков, при обращении в муниципалитет.
5. При смене собственника полис переоформляется на нового владельца, а не покупается заново с нуля.

Без какого полиса не подключат коммунальные услуги

Без действующего DASK не откроют абонемент на электричество и природный газ — его номер спрашивают вместе с тапу и удостоверением личности. Тот же полис требуется при регистрации сделки в кадастровом управлении и при обращении за муниципальными услугами.

Порядок действий после покупки поэтому такой: сначала DASK, затем счётчики, а не наоборот.

Какие добровольные полисы имеет смысл добавить

Практическое правило: DASK плюс расширенный полис на жильё закрывают почти все бытовые случаи и стоят вместе меньше, чем один ремонт после залива от соседей сверху. Оформляют их у одного страховщика — так проще при заявлении убытка.

Перед покупкой добровольного полиса сверьте три вещи: страховую сумму (она должна отражать стоимость восстановления, а не цену покупки квартиры), франшизу и перечень исключений — именно в нём прячется разница между дешёвым и работающим договором.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются со построенным объектом без документа.

Продажа раньше чем через пять лет после регистрации права в тапу облагается подоходным налогом с прибыли по шкале 15–40%; необлагаемая часть прибыли в 2026 году — 150 000 TL. После пяти полных лет владения налога нет вообще, какой бы ни была прибыль. Считается при этом не разница «продал минус купил»: цену покупки сначала индексируют на инфляцию, и у квартир, купленных 3–4 года назад, налогооблагаемая прибыль часто выходит близкой к нулю.

Пять лет владения: как считается срок

Срок отсчитывается по дням от даты регистрации в тапу, а не от даты договора, задатка или сдачи дома. Для новостройки, купленной у застройщика по предварительному договору, точка отсчёта — день, когда объект оформили на вас в кадастровом управлении. Это частая и дорогая ошибка: договору четыре года, тапу — год, срок считается по тапу.

Есть случаи, когда налога с прибыли не возникает независимо от срока:

• жильё получено безвозмездно — по наследству или в дар;
• объект продан после 60 месяцев владения;
• прибыль после всех вычетов не превысила необлагаемые 150 000 TL.

Как считается налогооблагаемая прибыль

1. Берёте цену продажи, указанную в тапу.
2. Индексируете цену покупки. Стоимость приобретения умножается на рост индекса цен производителей (Yİ-ÜFE) между месяцем перед покупкой и месяцем перед продажей. Индексация разрешена, только если этот рост составил 10% и больше — при турецкой инфляции условие выполняется почти всегда.
3. Вычитаете расходы по сделке — с документами: пошлина при покупке и при продаже, комиссия агентства, отчёт об оценке, нотариус, услуги переводчика.
4. Вычитаете необлагаемые 150 000 TL (сумма 2026 года).
5. Остаток облагаете по шкале.

Пример. Квартира куплена за 3 000 000 TL, через три года продана за 6 000 000 TL. Индекс цен производителей за это время вырос на 80%, значит для расчёта цена покупки равна 5 400 000 TL. Прибыль — 600 000 TL. Расходы по обеим сделкам с документами — 200 000 TL, остаётся 400 000 TL. Минус необлагаемые 150 000 TL база равна 250 000 TL. Налог: 28 500 TL плюс 20% с 60 000 TL, итого 40 500 TL.

Значение индекса за нужные месяцы публикует статистическое ведомство; бухгалтер считает коэффициент по двум цифрам, и эту часть стоит проверить самому — ошибка в месяце меняет сумму налога заметно.

Заниженная цена в тапу бьёт по продавцу. Если при покупке в документе указали сумму меньше реальной, то при продаже разница превращается в налогооблагаемую прибыль. Занизить обе стороны сделки не выйдет: цена в тапу не может быть ниже оценки из отчёта и ниже кадастровой стоимости муниципалитета.

Когда декларировать и платить

• Налоговый резидент Турции подаёт годовую декларацию с 1 по 31 марта года, следующего за продажей. Налог платится двумя равными частями — в марте и в июле.
• Нерезидент — тот, кто живёт за пределами Турции, — подаёт отдельную декларацию (münferit beyanname) в течение 15 дней после сделки, в налоговую по месту нахождения объекта, и в тот же срок платит налог. Дожидаться марта в этом случае нельзя: срок уже прошёл.

Практическое следствие: если вы продаёте квартиру и сразу уезжаете, налоговую часть надо закрыть до отъезда или оставить доверенность бухгалтеру.

Какие документы нужны для продажи

• Тапу на объект (оригинал или выписка).
• Паспорт и его нотариальный перевод, турецкий налоговый номер.
• Фотография продавца для оформления.
• Отчёт об оценке от компании с лицензией регулятора рынка капитала. Он обязателен во всех сделках, где иностранец выступает покупателем или продавцом, и действует 3 месяца.
• Справка муниципалитета о кадастровой стоимости и об отсутствии долга по налогу на недвижимость (rayiç bedel ve borcu yoktur yazısı).
• Действующий полис DASK — обязательное страхование от землетрясения.
• Энергетический сертификат здания (EKB).
• Присяжный переводчик на подписании, если вы не владеете турецким: без него кадастровое управление сделку не проведёт.
• Доверенность, если подписывает представитель: оформляется у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом, с фотографией и точным перечнем полномочий.
• Заявление подаётся через систему WebTapu или в кадастровом управлении по месту объекта; дальше назначается день подписания.

Сколько стоит сама сделка

• Пошлина за переход права — 4% от заявленной цены. По закону она делится поровну: по 2% с продавца и с покупателя, но стороны часто договариваются иначе — запишите это в договор до сделки.
• Оборотный сбор кадастрового управления (döner sermaye) — фиксированная сумма, несколько тысяч лир вместе с услугами.
• Комиссия агентства — по регламенту не выше 4% от цены сделки, делится между сторонами по договорённости, сверху начисляется KDV.
• Отчёт об оценке и переводчик — за счёт стороны, которой они нужны; обе услуги стоят порядка нескольких тысяч лир.

Как вывести деньги за рубеж

Валютных ограничений на вывод выручки от продажи нет, налог у источника при переводе не удерживается. Проверять будет банк — по правилам противодействия отмыванию, а не налоговая.

1. Получите оплату на свой турецкий счёт, а не наличными. Наличная передача денег не годится ни как доказательство источника средств, ни для последующего перевода.
2. Соберите пакет для банка: выписку из тапу о состоявшейся продаже, договор, платёжное поручение покупателя, отчёт об оценке, подтверждение уплаты налога, если он был, и справку о покупке валюты (DAB), если при покупке вы заводили валюту в страну.
3. Конвертируйте лиры и переведите сумму на свой собственный счёт за границей: перевод на счёт третьего лица банк проверяет дольше и чаще отказывает.
4. Предупредите отделение заранее, если сумма крупная: покупка валюты и исполнение перевода занимают время, а лимит одного перевода банк устанавливает сам.

Справку о покупке валюты, полученную при покупке жилья, стоит хранить всё время владения — она объясняет банку происхождение денег лучше любого объяснения.

Если квартира куплена под гражданство

• Три года продавать нельзя. При оформлении гражданства в реестр вносится отметка об обязательстве не продавать объект три года. Пока отметка стоит, кадастровое управление сделку не зарегистрирует.
• Срок считается с даты внесения отметки, а не с даты покупки или получения паспорта.
• После истечения трёх лет продажа свободна, и на уже полученное гражданство она не влияет.
• Ваш покупатель-иностранец, скорее всего, не сможет использовать этот объект для собственного гражданства. Объект не годится, если продавец — тот же по гражданству иностранец, что и покупатель, либо его супруг или ребёнок, а также если после 12 января 2017 года этот объект уже передавался турецкому гражданину или турецкой компании самим покупателем, его семьёй или его соотечественником. Круг покупателей из-за этого уже, и цена перепродажи обычно ниже той, по которой объект покупали в программе.
• Продажа раньше года после покупки с освобождением от KDV обходится дорого отдельно: если новостройка приобреталась с льготой по налогу на добавленную стоимость за ввезённую валюту, при продаже в течение года неуплаченный налог взыскивается с процентами до регистрации сделки в кадастре.

Из-за чего сделки срываются и дорожают

• Долг по налогу на недвижимость или по взносам дома — справку об отсутствии долга не выдадут, день подписания сдвинется.
• Просроченный полис DASK — оформляется заново до сделки.
• Отчёт об оценке старше трёх месяцев — нужен новый.
• Отметка о трёхлетнем обязательстве по программе гражданства, о которой продавец забыл.
• Цена в тапу ниже оценки — сделку не проведут.
• Расчёт наличными — деньги потом не вывести: банк не примет их без документального следа.
• Нерезидент пропустил 15 дней на отдельную декларацию — пени и штраф поверх налога.

Сверх цены объекта покупатель в Индонезии платит 5% налога на приобретение, гонорар нотариуса 0,5–1% и мелкие сборы за проверку и регистрацию — в сумме около 6% цены. Продавец платит 2,5% налога с продажи и комиссию агентства, которая по правилам составляет от 2 до 5%. Покупка новостройки у застройщика добавляет НДС 12%.

Какие налоги платит покупатель

Налог на приобретение прав (BPHTB) — 5%. Считается не от всей суммы, а от стоимости приобретения за вычетом местного необлагаемого минимума: «BPHTB 5% × (NPOP – NPOPTKP)». В Джакарте вычет составляет 60 млн IDR, в других регионах он свой. За базу берут цену сделки или кадастровую стоимость NJOP — ту, что больше.

НДС (PPN) — 12% при покупке у застройщика. Он касается только первичного жилья от компании со статусом плательщика НДС; сделка между физическими лицами по вторичному объекту НДС не облагается. На элитное жильё застройщик дополнительно начисляет налог на предметы роскоши — эту сумму всегда просят показать отдельной строкой в расчёте, а не «в цене».

Сборы за оформление. Проверка сертификата в земельном офисе — 50 000–150 000 IDR за документ, переоформление владельца в реестре — 750 000–2 000 000 IDR.

Для иностранца, оформляющего право пользования вместо собственности, к этому добавляется сбор за выдачу права: он считается по стоимости объекта и зависит от региона, поэтому его сумму берут у нотариуса до подписания предварительного договора.

Какие налоги платит продавец

Налог с продажи (PPh final) — 2,5% от суммы сделки: «PPh Final 2,5% dari Harga transaksi». Пример из тарифного расчёта: «2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000». Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус собирает и перечисляет налоги «sebelum AJB diterbitkan».

Освобождение действует для очень дешёвых и социальных объектов: продавцы жилья стоимостью ниже 60 млн IDR и простого жилья по государственным программам налог не платят.

Если продавец — компания, применяется её обычный режим налогообложения, а не окончательный налог по ставке 2,5%.

Сколько стоят услуги нотариуса и регистрация

Планка гонорара нотариуса задана прямо: «0,5% – 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan hingga 0,5%-0,75%». По крупным объектам её обсуждают: процент от трёх миллиардов и от пятисот миллионов — разная работа только на бумаге.

Какие комиссии берут агентства

Размер комиссии посредника ограничен правилами о посреднических компаниях: «paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi». Платит её, как правило, продавец — он даёт агенту поручение продать объект. Покупатель платит комиссию только тогда, когда сам поручил агенту искать объект и договорился об этом заранее.

Что важно проверить в договоре с агентством:

• за что именно берётся комиссия и в какой момент она считается заработанной;
• входит ли в услугу проверка документов или её делает отдельный юрист;
• есть ли у агента письменное поручение от собственника — иначе он показывает объект, которым не вправе распоряжаться;
• кто оплачивает переводы документов и услуги переводчика на подписании.

Какая сумма закладывается сверх цены объекта

Расчёт на объекте в 3 млрд IDR, купленном на вторичном рынке:

При покупке новостройки у застройщика к этому добавляется НДС 12% — на объекте в 3 млрд это 360 млн IDR, и он меняет структуру бюджета сильнее всех остальных сборов вместе.

После сделки появляется ежегодный налог на имущество (PBB): ставку устанавливает муниципалитет, обычно она составляет десятые доли процента от кадастровой стоимости, а верхняя граница по закону — 0,5%. Если объект сдаётся, доход от аренды облагается отдельно, и для нерезидента ставка выше, чем для резидента, — этот вопрос стоит посчитать до покупки, а не после первого арендатора.

На чём теряют деньги

• Считают налог на приобретение от цены в договоре, а земельный офис берёт кадастровую стоимость, если она выше.
• Забывают про НДС при покупке у застройщика и обнаруживают 12% в счёте перед подписанием.
• Соглашаются на «цену в договоре ниже реальной», чтобы сэкономить на налогах: заниженная цена уменьшает не только налог, но и сумму, которую можно доказать в споре.
• Не проверяют долг по налогу на имущество за прошлые годы — он переходит вместе с объектом.
• Оплачивают комиссию агенту, у которого нет письменного поручения собственника.
• Не считают заранее сбор за выдачу права пользования и получают счёт уже на сделке.

Сдавать купленную квартиру иностранный собственник вправе. Условий три: уведомить районный орган управления жильём о том, что квартира сдаётся, платить налог с дохода и не превращать жильё в гостиницу. Налог при годовой выручке выше порога — 10% с оборота: 5% налога на добавленную стоимость и 5% подоходного. Посуточная сдача в обычном жилом доме запрещена, и штрафуют за неё собственника, а не гостя.

Что нужно оформить до первого арендатора

1. Сертификат собственности на руках — сдавать квартиру, на которую документ ещё не выдан, нельзя.
2. Уведомление районного органа управления жильём о сдаче: для иностранного собственника это отдельное требование закона.
3. Договор аренды в письменной форме, в донгах. Нотариальное удостоверение не обязательно, но договор понадобится налоговой и управляющей компании дома.
4. Регистрация налогоплательщика — по месту нахождения квартиры, с получением налогового номера, если его ещё нет.
5. Регистрация пребывания арендатора-иностранца в местном органе полиции. За постояльцев в своей квартире отвечает собственник.

Отдельного разрешения на предпринимательскую деятельность физическому лицу для сдачи жилья не требуется: достаточно налоговой регистрации и деклараций.

Сколько платят с дохода

Важная деталь: 10% считаются с оборота, а не с прибыли. Плату за обслуживание дома, ремонт и комиссию агентства из базы не вычитают. Если по договору коммунальные платежи входят в стоимость аренды, они тоже попадают в базу — поэтому их обычно выносят отдельной строкой и оставляют на арендаторе.

К этому добавляется годовой лицензионный сбор — от 300 тыс ₫ до 1 млн ₫ в зависимости от оборота; при выручке ниже порога освобождения он не взимается.

Декларацию подают по каждому договору либо раз в год — способ выбирается при регистрации. Просрочка уплаты даёт пеню, а неучтённая аренда всплывает при продаже квартиры и при проверке дома управляющей компанией.

Посуточная сдача

Краткосрочная сдача в жилом многоквартирном доме считается использованием жилья не по назначению и запрещена. На практике это означает:

• управляющие компании блокируют карты доступа и лифты для потока гостей;
• жалоба соседей заканчивается штрафом собственнику;
• площадки бронирования снимают объявление по обращению управляющей компании.

Законная посуточная сдача возможна в зданиях с назначением апарт-отеля или сервисных апартаментов (condotel, officetel), где такая деятельность заложена в проект, а также при оформлении гостиничной деятельности с соблюдением требований к безопасности и регистрации гостей. Назначение здания указано в документах проекта — это первое, что нужно проверить, если посуточная сдача входит в план окупаемости.

Управляющая компания

Чего управляющая компания обычно не берёт на себя: уплату ваших налогов, уведомление органа управления жильём и ответственность за простой. Налоговые обязанности остаются на собственнике, даже когда деньги приходят через посредника.

Что учесть в расчёте доходности

• Доходность по квартирам в крупных городах — порядка 4–6% годовых в донгах до налогов; посуточная сдача даёт больше валовой выручки при заметно больших расходах и простоях.
• Плата за обслуживание дома платится и в месяцы простоя.
• Ремонт и мебель обновляются каждые 3–5 лет: в сегменте аренды экспатами это условие спроса.
• Курс валюты: аренда получается в донгах, а расходы на жизнь могут быть в другой валюте.

Если квартира куплена ради дохода, планируйте её как бизнес с оборотным налогом 10% — по итоговым цифрам это ближе к реальности, чем расчёт по одной арендной ставке.

У иностранца в Индонезии три рабочих формы: право пользования (Hak Pakai) на дом — 30 лет с продлением на 20 и возобновлением на 30, аренда (Hak Sewa) по договору без записи в земельном реестре и право застройки (HGB) на свою компанию — те же 30 + 20 + 30 лет, но с правом коммерческого использования. Квартиру в многоквартирном доме иностранец оформляет полным правом на помещение — «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun». Оформление на местного «держателя» формой владения не является: такой договор ничтожен.

Что такое право пользования и на какой срок его дают

Hak Pakai — вещное право пользоваться землёй и строением на ней, с записью в земельном реестре и собственным сертификатом. Закон прямо включает иностранца в круг тех, кому оно доступно: «Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, dan Orang Asing».

Срок задан формулой: «diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun» — до восьмидесяти лет в сумме.

Откуда берётся право при покупке дома у гражданина:

1. Продавец отказывается от своего права собственности на участок в пользу государства (pelepasan hak) — это оформляет нотариус, имеющий полномочия по земельным сделкам.
2. Покупатель подаёт в земельный офис заявление о выдаче права пользования на это же место.
3. Земельный офис выдаёт сертификат права пользования на имя иностранца, а прежний сертификат собственности гасится.

Поэтому покупка «дома с SHM» для иностранца всегда означает смену вида права, а не переоформление прежнего сертификата. Расходы и сроки этой процедуры закладывают в сделку заранее: она добавляет к обычной регистрации отдельное заявление и отдельные сборы.

Апартамент устроен проще. На квартиру иностранец получает полноценное право на помещение: «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada: Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan». Земля под домом при этом остаётся за застройщиком или за общей собственностью дома — с правом застройки или правом пользования.

Как устроена долгосрочная аренда земли

Аренда — договорное, а не вещное право: запись в земельном реестре не появляется, обеспечением по кредиту такой договор не служит.

• Срок. На практике заключают на 20–30 лет, часто с опционом продления, оговорённым в том же договоре.
• Оплата. Всю сумму обычно платят вперёд, поэтому цена аренды на длинный срок сопоставима с ценой покупки.
• Форма. Нотариальный акт с точным описанием участка, границ, срока, условий продления и права передавать договор третьему лицу.
• Что проверять. Сертификат собственника, согласие всех совладельцев и наследников, отсутствие залога у банка: аренда не защитит, если участок уйдёт с торгов за долги владельца.
• Риск конца срока. Постройка на арендованной земле по окончании договора остаётся владельцу земли, если в договоре не написано иное.

Аренда разумна там, где объект не набирает минимальную цену для права пользования, где горизонт короче десяти лет либо где участок принадлежит семье, не готовой отказываться от собственности.

Когда покупку оформляют на местную компанию

Компания с иностранным капиталом (PT PMA) получает право застройки — HGB — на тот же срок: «Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun».

Эта форма выбирается, когда объект покупается ради дохода:

• сдача в аренду как вид деятельности, а не разовая сделка;
• несколько объектов: ограничение «один объект на человека» относится к физическому лицу, а не к компании;
• участки, которые не подходят под жилое право пользования по назначению земли;
• строительство на продажу.

Цена входа: план инвестиций более 10 млрд IDR без учёта земли и зданий на каждый вид деятельности и каждую локацию, оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR, регулярная отчётность о реализации инвестиций, корпоративный налог и бухгалтерия. Посуточная сдача — отдельная лицензируемая деятельность, и оформлять её нужно как туристический бизнес, а не как «аренду своего дома».

Почему оформление на номинального владельца рискованно

Схема выглядит удобной: участок записан на гражданина Индонезии, а между ним и покупателем подписаны договор займа, доверенность и обязательство не распоряжаться землёй. Юридически это ничего не даёт.

• Договор ничтожен. Он направлен на обход запрета собственности для иностранца, а значит не создаёт прав и обязанностей, которые защищает суд.
• Право остаётся у номинала. Он может продать участок, заложить его, оставить наследникам — и покупатель окажется без объекта и без денег.
• Проигрывают оба. В спорах суд признаёт договор недействительным: номинал теряет право на землю, иностранец — вложения.
• Регулирование ужесточается. На Бали в 2026 году принят региональный акт о контроле за переводом продуктивных земель и о запрете передачи земли через номинальных владельцев: вопрос перешёл из частного спора в плоскость надзора.
• Нет выхода из схемы. Продать объект законно нельзя: продавать нечего, а переоформление на себя невозможно по тому же запрету.

Если объект нельзя оформить ни правом пользования, ни арендой, ни на компанию — это признак того, что объект не подходит, а не повод искать обходной путь.

Какая форма подходит для жизни, а какая для сдачи в аренду

Смешанный вариант тоже встречается: дом для жизни оформляют правом пользования на себя, а доходные объекты держат на компании. Это дороже в обслуживании, но разделяет личное имущество и бизнес — и заодно не нарушает ограничение на число объектов у физического лица.

Квартиру в строящемся доме в Таиланде оплачивают частями: бронь, первый взнос при подписании договора, платежи по ходу стройки и крупный остаток в день передачи ключей. Деньги идут напрямую застройщику — эскроу-счёт закон разрешает, но не требует, и в обычной сделке его не открывают. Поэтому разрешения проекта проверяют до первого платежа, а не после.

Как устроен график платежей

Схема повторяется почти у всех застройщиков и отличается только долями.

1. Бронь. Обычно 50 000–200 000 бат (в дорогих проектах — около 1% цены). Платёж закрепляет за вами конкретную квартиру на 7–30 дней, до подписания основного договора. Бронь почти всегда невозвратная: передумали — деньги остаются у застройщика.
2. Первый взнос при подписании договора. Чаще всего 15–30% цены за вычетом брони. Иностранцу в кондоминиуме обычно называют верхнюю границу этого диапазона.
3. Рассрочка на время стройки. Либо равные ежемесячные платежи до сдачи, либо платежи по этапам: закончен каркас, закрыт контур, начата отделка. Совокупно на этот период приходится 10–40% цены.
4. Остаток при передаче. 50–70% цены платят в день регистрации перехода права в земельном офисе. Это самый крупный платёж, и под него планируют перевод денег из-за границы.

Для квартир в кондоминиуме министерство утвердило типовую форму договора: условия, которые ухудшают положение покупателя по сравнению с ней, не действуют, даже если вы их подписали. Договор на английском — перевод; юридическую силу имеет тайский текст, и сверять нужно именно его.

Чем подтверждают, что проект получил разрешения

Копии документов просят у отдела продаж и проверяют до первого платежа:

• Свидетельство о праве на землю проекта (чанот) — на чьё имя оформлен участок и нет ли на нём ипотеки. Земля под стройкой почти всегда заложена банку, который её кредитует; в договоре должно быть условие о снятии обременения с вашей квартиры к моменту передачи.
• Разрешение на строительство от местной администрации — на тот объём и этажность, которые показывают на плане продаж.
• Заключение экологической экспертизы (EIA) — обязательное для жилых проектов от 80 квартир или площадью более 4 000 м². Продажи часто открывают до его получения; отказ или требование переделать проект сдвигает сроки на месяцы.
• Регистрация компании-застройщика в реестре министерства торговли: возраст компании, уставный капитал, сданные проекты.
• Письменное подтверждение, что квартира продаётся в иностранной квоте. Иностранцам принадлежит не более 49% площади квартир дома; если ваша квартира попала в тайскую часть, зарегистрировать её на себя вы не сможете.

Что происходит с деньгами покупателя до сдачи дома

Ваши платежи — оборотные средства стройки, а не защищённый депозит:

• Эскроу необязателен. Закон об эскроу-счетах позволяет держать деньги у банка-посредника до выполнения обязательств, но обязанности застройщика открывать такой счёт нет. В небольшом или незнакомом проекте эскроу предлагают сами и закрепляют в договоре.
• Гарантия возврата — только договор. Опираться приходится на его условия о просрочке и расторжении и на историю застройщика.
• Валютные документы. Оплату из-за границы переводят в иностранной валюте, указывая в назначении платежа покупку конкретной квартиры. По переводу от 50 000 долларов США банк выдаёт форму валютной операции (FET), по меньшим суммам — справку о зачислении. Эти бумаги нужны дважды: при регистрации права на квартиру и потом при выводе денег от продажи.

Если сроки сдачи сорваны или проект остановлен

Задержка на несколько месяцев — обычное дело, полная остановка встречается реже. Порядок действий:

1. Письменное требование застройщику с отсылкой к пункту договора о сроке передачи. Переписка в мессенджере доказательством не станет — нужно письмо с отметкой о вручении или почтой с уведомлением.
2. Пеня за просрочку. Типовой договор кондоминиума предусматривает неустойку за каждый день задержки передачи. Если её размер вычеркнут или занижен, работает законная ставка процентов за просрочку по гражданскому кодексу — 5% годовых на уплаченную сумму; ставку пересматривают раз в несколько лет.
3. Расторжение с возвратом. При существенной просрочке покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать уплаченное назад вместе с процентами. Уведомление о расторжении тоже делают письменно.
4. Жалоба. Управление защиты прав потребителей принимает обращения по договорам с застройщиками; вопросы регистрации кондоминиума и продажи квартир — к земельному департаменту провинции.
5. Суд по потребительским делам. Покупатель-потребитель освобождён от судебной пошлины, иск подают по месту нахождения объекта. Рассмотрение занимает от нескольких месяцев до пары лет.

Отдельный сценарий — банкротство застройщика: требования покупателей попадают в общую очередь кредиторов, а достраивать дом может банк-залогодержатель или новый инвестор. Ускорить это в одиночку нельзя, но чем раньше собрана папка договоров и платёжек, тем проще заявить требование.

Чем документы отличаются от вторичного рынка

На вторичном рынке вы видите готовую квартиру и её документы; в строящемся доме — только бумаги проекта, поэтому вес проверок смещается на застройщика: сколько домов он сдал, были ли просрочки, чем закончились его прошлые проекты в этой же провинции.

Расчёт по сделке в Грузии проводят банковским переводом на счёт продавца в день подачи документов на регистрацию. Деньги заводят в страну переводом на свой счёт в грузинском банке либо ввозят наличными — с обязательным декларированием суммы свыше 30 000 лари или её эквивалента. Банки проверяют происхождение средств, поэтому договор купли-продажи, выписки и документы об источнике денег готовят заранее: задержка перевода на несколько дней срывает дату сделки чаще, чем любые другие мелочи.

Как перевести деньги и какие комиссии

Что снижает риск задержки:

1. Сверьте реквизиты по банковской выписке получателя. Грузинский IBAN начинается на GE и содержит 20 знаков после кода страны; ошибка в реквизитах разворачивает платёж, а возврат идёт две-четыре недели, комиссия при этом теряется.
2. Заранее сообщите банку назначение платежа. Формулировка «покупка недвижимости, договор от такой-то даты» с приложенным договором проходит проверку быстрее общего «перевод собственных средств».
3. Не дробите сумму на десятки мелких переводов. Для банка это повод для дополнительных вопросов, а не способ их избежать.
4. Держите запас времени — минимум неделя между отправкой денег и датой сделки.

В какой валюте рассчитываются

Цены в объявлениях называют в долларах, а расчёты между сторонами в стране проводят в лари. Практическая схема: в договоре фиксируют сумму в долларах и указывают, что платёж исполняется в лари по курсу Национального банка Грузии на день оплаты.

Курсовые потери несёт тот, кто не зафиксировал условие в договоре. Поэтому в тексте прописывают:

• сумму цифрами в обеих валютах;
• курс и дату, по которым она пересчитывается;
• кто платит банковские комиссии — отправитель, получатель или каждый свои.

Обменивать крупную сумму лучше через банк в день расчёта, а не в обменных пунктах частями: курс сопоставим, но происхождение денег документально подтверждено.

Безопасно ли платить наличными

Наличные в грузинских сделках распространены, но у них три слабых места: пересчёт и проверка купюр, отсутствие удобного доказательства оплаты и лимиты на границе.

Правила ввоза и вывоза:

• сумма до 30 000 лари или её эквивалента ввозится и вывозится без декларации;
• всё, что выше, декларируется на границе;
• нарушение грозит штрафом — до 10% от суммы, вплоть до изъятия средств.

Если расчёт всё же наличными:

1. Проводите его в отделении банка, где купюры пересчитает и проверит кассир.
2. Сразу вносите деньги на счёт продавца — тогда останется банковский документ.
3. Берите расписку с указанием суммы, объекта, кадастрового кода и даты.
4. Не передавайте деньги до подачи документов на регистрацию.

Более спокойная альтернатива — перевод со счёта на счёт в день сделки, а при сложных условиях — расчёт через нотариальный депозит.

Нужен ли счёт в местном банке

Для самой сделки — нет: заплатить можно переводом из зарубежного банка. Но счёт в грузинском банке нужен почти сразу после покупки:

• оплата коммунальных услуг и сбора за обслуживание дома;
• получение арендных платежей;
• уплата налога с дохода от аренды;
• расчёты с подрядчиками при ремонте.

Счёт открывают нерезиденту по загранпаспорту; банк проводит проверку и может запросить подтверждение источника средств и цели открытия. Срок — от одного дня до нескольких недель в зависимости от банка и профиля клиента.

Как вывести деньги при продаже

Валютных ограничений на вывод средств в Грузии нет: деньги от продажи переводят за рубеж со своего счёта. Готовьте пакет, который банк спросит при крупном исходящем переводе:

• договор купли-продажи объекта;
• выписку из Публичного реестра о переходе права к покупателю;
• документы о поступлении денег от покупателя;
• подтверждение уплаты налога, если он возник.

Налог с продажи жилой недвижимости не возникает, если объект был в собственности более 2 лет; при продаже раньше ставка составляет 5% с прибыли. Коммерческая недвижимость облагается по ставке 20% независимо от срока владения. Продавать через месяц после покупки с прибылью и рассчитывать на нулевой налог не стоит — этот срок проверяется по датам регистрации в реестре.

Готовая вторичка с оформленным iskân — самый предсказуемый вариант для того, кто покупает первое жильё в Турции: дом стоит, соседи известны, взносы за обслуживание посчитаны, а право собственности переоформляется в день сделки. Новостройка на этапе стройки дешевле на 15–30% и даёт выбор планировки, но её риски — сроки, качество и документы — покупатель берёт на себя.

Чем новостройка отличается от вторички по рискам

При покупке в стройке защиту даёт только один документ — нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) с отметкой (şerh) в земельном реестре. Отметка мешает застройщику продать то же помещение второй раз. Расписка от офиса продаж такой защиты не даёт.

У готового дома вопрос номер один — iskân, то есть разрешение на пользование зданием (yapı kullanma izin belgesi). Без него в квартиру не подключают постоянные счётчики воды и электричества, а следующая продажа идёт со скидкой. Спрашивайте документ у продавца и сверяйте с данными муниципалитета.

На что смотреть при осмотре квартиры

Смотрите в сухой сезон и второй раз — после дождя или вечером, когда слышно улицу.

1. Сырость и плесень. Проверьте углы наружных стен, потолок под кровлей, стену за душевой кабиной. На побережье это дефект номер один.
2. Вода и напор. Откройте кран на верхнем этаже и посмотрите, есть ли бак и насос: летом в курортных районах напор падает.
3. Отопление. Уточните, чем греют: кондиционерами, газовым котлом (kombi) или центрально. Зимой в Анталье и Аланье в квартире без отопления держится 14–17 °C.
4. Ориентация окон. Юг и запад — жара с полудня до вечера и высокий счёт за кондиционер; север — прохлада и сырость.
5. Общее имущество. Лифт, кровля, фасад, бассейн, генератор: их ремонт делится на всех собственников через взносы.
6. Взносы за обслуживание (aidat). Спросите точную сумму за месяц и что в неё входит, а также нет ли решения о крупном ремонте — новый собственник платит его наравне со старыми.
7. Парковка и кладовая. Проверьте, закреплены ли они за помещением в документах, а не отданы по устной договорённости управляющего.
8. Планировка против документа. Сравните фактические стены с поэтажным планом: снесённая несущая стена или застеклённый балкон, оформленный как комната, — это незаконная переделка, и узаконивать её придётся новому владельцу.

Как проверить сейсмостойкость и год постройки дома

Год постройки — первый фильтр. Нормы сейсмостойкости в Турции пересматривали в 1998 и 2000 годах, а действующие требования (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) применяются к домам, спроектированным с 2019 года. Практическое следствие: дом до 2000 года постройки проверяют отдельно и с расчётом на усиление или снос, дом 2000–2018 годов — по документам стройконтроля, дом после 2019 года — по действующим нормам.

Что запросить и где:

• Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и iskân — у продавца, сверка в муниципалитете (belediye). В них стоит дата и класс здания.
• Заключение стройконтроля (yapı denetim) — для домов, построенных после введения обязательного технадзора.
• Собственная экспертиза. Гражданский инженер осматривает дом, оценивает бетон и армирование, при необходимости берёт пробы. Услуга платная и назначается по объекту — заказывайте до задатка, а не после.
• Полис DASK — обязательное страхование от землетрясения. Без него не переоформляют коммунальные абонементы, а страховая сумма ограничена и покрывает не всю стоимость жилья.

Признаки, при которых от объекта отказываются без экспертизы: трещины по несущим стенам и на стыках колонн, следы усиления без документов, первый этаж, полностью переделанный под витрины магазинов, подвал с водой.

Что важно знать про район и инфраструктуру

• Сезонность. В курортных районах часть кафе, рынков и школ работает только с апреля по октябрь. Зимой это спальный район, и это надо увидеть, а не представить.
• Транспорт без машины. Проверьте, ходит ли рядом долмуш и трамвай, как часто и до какого часа. Расстояние до моря считайте шагами по жаре, а не по карте.
• Ежедневная инфраструктура. Рынок (pazar) по дням недели, аптека, семейный врач, государственная больница, школа с классом для детей, не говорящих по-турецки.
• Планы застройки. В муниципалитете смотрят зонирование (imar planı): вид на море закрывает соседний участок, если на нём разрешена высотная стройка.
• Вода и уклон. Улицы в низинах на побережье подтапливает при сильных дождях; следы на стенах первых этажей это показывают.
• Шум. Ночные заведения, мечеть, автомагистраль, стройка по соседству — единственный способ узнать это, приехать вечером.

Сколько времени занимает поиск объекта

При готовом решении по району и бюджету на выбор уходит одна поездка на 5–10 дней с 10–15 просмотрами. Когда район ещё не выбран, реальный срок — 2–3 месяца и две поездки: первая на знакомство с районами, вторая на просмотры и задаток.

Порядок работы, который экономит поездки:

1. За месяц до поездки соберите объявления и отметьте объекты на карте — так видно, что цена привязана к району, а не к ремонту.
2. Заранее выясните, кому платит агент: в Турции комиссию платят обе стороны, порядок — 2% от цены с покупателя, и она обсуждается до просмотров.
3. На просмотрах фиксируйте кадастровые данные каждой квартиры (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) — по ним проверяют ограничения и обременения.
4. На понравившийся объект берите паузу в один день. Уходящая на глазах цена — приём продажи, а не свойство рынка.
5. Задаток вносите только по письменному предварительному договору с условиями возврата: отказ управления кадастра, обременение, отсутствие iskân.

Одно решение о районе стоит дороже всех остальных: квартиру можно продать за несколько месяцев, а неудачный район изменить нельзя.

Содержание квартиры 60–70 м² в Тбилиси обходится примерно в 80–150 лари в месяц летом и 250–400 лари зимой, когда включается газовое отопление. Сверху — интернет 30–60 лари и платёж управляющей компании, если дом новый: обычно 30–150 лари в месяц. Ремонт из состояния «белый каркас» до жилого вида стоит от 350 долларов за квадратный метр.

Сколько выходит на коммунальные услуги

Главная сезонная статья — отопление. В квартирах с газовым котлом зимний счёт за газ доходит до 200–300 лари в месяц, электрический обогрев обходится дороже. Централизованного отопления в грузинских домах, как правило, нет: каждый греется сам, и это стоит учитывать при выборе квартиры.

Вторая деталь — энергоэффективность дома. Старый фонд без утепления зимой съедает вдвое больше, чем новостройка с современными окнами. Разница в квитанциях за отопительный сезон перекрывает разницу в цене квадратного метра быстрее, чем кажется.

За что платят управляющей компании

В новостройках сервис берёт на себя управляющая компания или товарищество собственников. В счёт входят уборка мест общего пользования, обслуживание лифтов, охрана и консьерж, освещение подъездов и двора, вывоз мусора, содержание территории и бассейна, если он есть.

Тариф считают двумя способами: фиксированной суммой с квартиры (обычно 30–150 лари в месяц) или ставкой за квадратный метр (0,2–0,5 лари за м²). В домах бизнес-класса с охраной, подземным паркингом и бассейном платёж доходит до 200–300 лари.

В старом фонде управляющей компании чаще нет: расходы на дом собирают взносами на конкретную задачу — ремонт лифта, замена кровли, покраска фасада.

До покупки спросите: размер ежемесячного платежа, что в него входит, есть ли долг по квартире и планируется ли крупный сбор на ремонт. Долг предыдущего владельца перед управляющей компанией переходит не по закону, а по факту: платить попросят вас, и спорить придётся уже после сделки.

Как переоформить лицевые счета

После регистрации права собственности счета переводят на нового владельца. Порядок одинаковый у всех поставщиков.

1. Возьмите выписку из публичного реестра — она подтверждает право.
2. Придите в офис поставщика или подайте заявку в его приложении: электроснабжение, газ, вода — три отдельные компании.
3. Предъявите паспорт, выписку и номер лицевого счёта из старой квитанции.
4. Возьмите справку об отсутствии задолженности по каждому счёту — лучше до сделки, а не после.
5. Проверьте показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом.

Переоформление бесплатное и занимает от одного дня. Пока счета оформлены на прежнего владельца, платить можно и по ним, но любая спорная ситуация — отключение, перерасчёт, замена счётчика — упрётся в чужое имя.

Сколько стоит ремонт и мебель

Большая часть новостроек продаётся в состоянии «белый каркас»: стены, стяжка, окна и разводка на этаж. Всё остальное — за счёт покупателя.

Меблировка квартиры-двушки обходится в 5 000–15 000 долларов в зависимости от того, покупаете вы местную мебель или привозите. Кондиционеры, водонагреватель и кухонная техника — отдельные 1 500–3 000 долларов.

Сроки: ремонт под ключ в квартире 60 м² занимает два-четыре месяца. Работы летом идут быстрее — зимой сохнут дольше стяжка и штукатурка.

Если квартира покупается под сдачу, считайте ремонт частью цены входа: жильё в «белом каркасе» дешевле готового ровно на стоимость ремонта, но приносить доход начинает на несколько месяцев позже.

Кто отвечает за общее имущество дома

Общее имущество — крыша, фасад, подъезды, лифты, двор, коммуникации до квартиры — принадлежит собственникам совместно. Управляет им товарищество собственников или нанятая им управляющая компания.

• Решения принимаются на общем собрании собственников: голосуют по долям, оформляют протоколом. Собрание созывают правление или группа жильцов.
• Взносы бывают регулярными (ежемесячный тариф) и целевыми (ремонт лифта, замена труб). Целевой сбор обязателен для всех, если собрание его утвердило.
• Муниципальные программы софинансируют капитальный ремонт: город берёт на себя часть стоимости работ по фасадам, кровлям и лифтам, остальное собирают жильцы. Условия отличаются по муниципалитетам, узнавать нужно в районной администрации.

Собственник-иностранец участвует в собраниях наравне с остальными. Если вы живёте не в Грузии постоянно, оформите доверенность на представителя или хотя бы попросите включить вас в чат дома: решения о целевых сборах принимаются без вашего участия, а платить придётся.