Gde Pokupat': Goroda, Rajony I Tipy Zil'a

При покупке строящегося жилья вы получаете не право собственности, а право требования по договору: собственность оформляется позже, когда дом сдан. Договор предварительной продажи жилья по турецкому праву заключается у нотариуса — подписанный в офисе продаж лист бумаги не даёт защиты. Скидка к цене готового жилья составляет 15–30%, и ровно столько же стоит принятый риск.

Чем такая сделка отличается от покупки готового

Что	Готовое жильё	Строящееся
Что вы получаете сразу	тапу с правом собственности (kat mülkiyeti)	договор, позже — тапу на право застройки этажа (kat irtifakı)
Где регистрируется	кадастровое управление	нотариус, с отметкой в реестре
Оплата	полностью при сделке	первый взнос и рассрочка
Риск	скрытые дефекты, долги по объекту	срыв сроков, недострой, изменение проекта
Когда можно жить	сразу	после разрешения на заселение

Три документа, которые превращают стройку в жильё: разрешение на строительство (yapı ruhsatı) — оно должно быть на момент продажи; тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) — оформляется на конкретную квартиру ещё до сдачи; разрешение на заселение (iskan, yapı kullanma izni) — после него право застройки превращается в полноценную собственность (kat mülkiyeti), и только тогда подключают постоянные коммунальные услуги.

Как проверить застройщика

1. Разрешение на строительство — запросите копию и сверьте адрес участка, этажность и число квартир с тем, что вам показывают в буклете.
2. Тапу на землю — на чьё имя оформлен участок, нет ли на нём ипотеки или ареста. Выписку смотрят в кадастровом управлении или через государственный сервис.
3. Реестр компаний — когда зарегистрирован застройщик, кто учредители, менялось ли название. Компания, созданная под один проект, — не приговор, но повод требовать обеспечения.
4. Сданные проекты — съездите в два-три дома того же застройщика и поговорите с управляющим: сроки, качество, судебные споры.
5. Судебные дела — юрист проверит, не участвует ли компания в спорах с покупателями.
6. Обеспечение по договору — при предварительной продаже жилья закон требует от продавца предоставить обеспечение достройки: банковскую гарантию или страхование завершения строительства. Нет обеспечения — нет и защиты, если стройка встанет.

Условия рассрочки

Типичная схема на рынке: первый взнос 30–50%, остаток равными платежами до сдачи дома, срок 12–36 месяцев, обычно без процентов. Реже встречается рассрочка на 1–2 года после сдачи под небольшой процент.

Что проверить в графике платежей:

• валюта — платежи в лирах, долларах или евро, и по какому курсу пересчитываются;
• привязка к этапам — платёж по факту завершения этапа лучше платежа по календарю: он даёт рычаг, если стройка стоит;
• штраф за просрочку покупателя и право продавца расторгнуть договор — сколько дней просрочки допускается и что происходит с уже внесёнными деньгами;
• право отказа покупателя. Закон о предварительной продаже жилья позволяет отказаться от договора до передачи объекта; продавец удерживает при этом не более установленной законом доли платежей — ориентируйтесь на 2%;
• условие о цене при удорожании стройматериалов — пункт, который превращает фиксированную цену в плавающую; вычёркивайте его до подписания.

Что будет при срыве сроков

Задержка сдачи на 6–12 месяцев на турецком рынке — обычное дело, и договор должен описывать её последствия:

1. Неустойка за просрочку — фиксированная сумма за месяц или процент от цены. Пункт без неустойки означает, что ждать вы будете бесплатно.
2. Компенсация аренды — некоторые застройщики платят за съём жилья с момента, когда должны были передать ключи.
3. Право расторгнуть договор и вернуть деньги — с какого срока просрочки оно возникает и в какой срок возвращаются средства.
4. Обеспечение достройки — то самое, что спасает при остановке стройки, а не при задержке на месяц.
5. Суд — при споре дело рассматривается по месту нахождения объекта; договор на турецком языке имеет приоритет, поэтому перевод должен быть точным, а не приблизительным.

Чего делать не стоит: подписывать акт приёмки, пока не устранены недостатки. После подписания претензии переходят в разряд гарантийных, и добиваться исправлений сложнее.

Когда оформляют собственность

• На этапе строительства — тапу с правом застройки этажа (kat irtifakı) на конкретную квартиру. Его можно и нужно получить до сдачи: оно даёт зарегистрированное право на объект.
• После разрешения на заселение — право преобразуется в собственность на квартиру (kat mülkiyeti). Этот документ и есть настоящее тапу.
• Налог при переоформлении 4% платится при регистрации; при покупке у застройщика уточняйте, включён ли он в цену.
• Для программ вида на жительство и гражданства имеет значение зарегистрированное право: договор с застройщиком без тапу для них не годится, а вот kat irtifakı в ряде случаев засчитывается — проверяйте до оплаты, если сделка задумана ради статуса.

Долгосрочная сдача — на год или несколько месяцев — разрешений не требует: нужны письменный договор, оплата через банк и декларация о доходе в марте. Посуточная и любая другая сдача сроком 100 дней и меньше с 1 января 2024 года возможна только с разрешением Министерства культуры и туризма (turizm amaçlı kiralama izin belgesi), а его выдают лишь при единогласном письменном согласии всех собственников дома. Сдача без разрешения обходится в 180 617 TL за каждую квартиру — это сумма штрафа на 2026 год.

Долгосрочная сдача: порядок действий

1. Проверьте документы на квартиру. Тапу оформлено на вас, полис DASK действует, налог на недвижимость (emlak vergisi) уплачен. Без действующего DASK коммунальные подписки на нового пользователя не переоформят.
2. Заключите письменный договор (kira sözleşmesi) в двух экземплярах, каждая страница подписана обеими сторонами. Нотариус не обязателен.
3. Откройте счёт в турецком банке, если его ещё нет: плата за жильё принимается только безналично.
4. Решите, что делать с коммунальными подписками. Электричество, вода и газ переоформляются на арендатора либо остаются на вас — тогда счета платите вы, а расход закладываете в ставку.
5. Храните банковские выписки. Это одновременно доказательство дохода для налоговой и основание для взыскания долга с арендатора.
6. Подайте декларацию в марте следующего года, даже если живёте за пределами Турции.

Какие документы понадобятся: тапу, паспорта или удостоверения обеих сторон, налоговые номера (vergi kimlik numarası), номер полиса DASK, адресный код квартиры.

Плата за аренду — только через банк

Расчёты по аренде жилья проводятся через банк или PTT независимо от суммы: правило действует для всех жилых помещений, а не только для дорогих квартир. Наличные грозят штрафом за нарушение порядка документирования обеим сторонам, а вам вдобавок оставляют без доказательств дохода и без основания для иска.

В назначении платежа арендатор указывает адрес квартиры и месяц, за который платит. Эта строка потом закрывает спор о том, какой месяц оплачен.

Что в договоре: сроки, депозит, повышение платы

• Депозит — не больше трёх месячных плат, это потолок по Кодексу обязательств. Взяли шесть — суд вернёт разницу.
• Повышение платы при продлении — не выше среднего роста индекса потребительских цен за последние 12 месяцев. Условие о большем повышении в этой части недействительно, даже если арендатор его подписал.
• Срок обычно год. По окончании договор продлевается сам на год: чтобы он прекратился, арендатор уведомляет минимум за 15 дней до конца срока.
• Расторжение по инициативе собственника возможно не по желанию, а по основаниям закона: жильё нужно вам, супругу, детям или родителям; предстоит капитальная перестройка; вы купили квартиру с арендатором и уведомили его в течение месяца после покупки — тогда выселение через шесть месяцев. Отдельное основание — десять лет продлений: после них договор прекращается уведомлением за 3 месяца без объяснения причин.
• Выселение без суда невозможно. Единственный быстрый путь — письменное обязательство арендатора освободить жильё к дате (tahliye taahhütnamesi), подписанное после въезда, а не вместе с договором.

В договор впишите: стороны и их налоговые номера, адрес и площадь, срок, размер платы и дату платежа, номер счёта, депозит, кто платит взносы дома (aidat) и коммунальные, опись мебели и техники.

Налог с дохода от долгосрочной сдачи

Доход от сдачи жилья физическим лицом облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Считается он так:

1. Складываете всю плату, полученную за календарный год по всем квартирам.
2. Вычитаете необлагаемый минимум — 58 000 TL за 2026 год. Он даётся один раз на все жилые объекты, а не на каждый.
3. Вычитаете расходы. Простой способ — 15% от оставшейся суммы без документов (götürü gider). Второй способ — фактические расходы: проценты по кредиту, налог на недвижимость, страховка, взносы дома, ремонт, амортизация 2% от стоимости покупки в течение пяти лет. Выбранный способ нельзя менять два года, поэтому считайте оба заранее.
4. К результату применяете шкалу.

Годовой доход после вычетов	Налог
до 190 000 TL	15%
190 001 – 400 000 TL	28 500 TL + 20% с суммы свыше 190 000 TL
400 001 – 1 000 000 TL	70 500 TL + 27% с суммы свыше 400 000 TL
1 000 001 – 5 300 000 TL	232 500 TL + 35% с суммы свыше 1 000 000 TL
свыше 5 300 000 TL	1 737 500 TL + 40% с суммы свыше 5 300 000 TL

Пример. Квартира сдана за 25 000 TL в месяц, за год — 300 000 TL. Минус необлагаемые 58 000 TL остаётся 242 000 TL, минус 15% расходов (36 300 TL) база равна 205 700 TL. Налог: 28 500 TL плюс 20% с 15 700 TL, итого 31 640 TL.

Сроки. Декларация подаётся с 1 по 31 марта года, следующего за годом получения дохода. Налог платится двумя равными частями — в марте и в июле. Подать можно через систему предзаполненных деклараций налоговой службы (Hazır Beyan Sistemi) или в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.

Когда необлагаемый минимум не действует:

• декларация подана с опозданием или доход занижен — право на 58 000 TL теряется целиком;
• совокупный годовой доход (зарплата, аренда, проценты, дивиденды) превышает 1 500 000 TL;
• квартира сдана под офис или магазин: минимум действует только для жилой аренды.

Если арендатор — компания, она сама удерживает 20% налога у источника и перечисляет его в бюджет. Нерезиденту, у которого в Турции нет других доходов, декларацию в этом случае подавать не нужно. При сдаче физическому лицу удерживать некому — декларируете сами.

Посуточная сдача: разрешение Министерства культуры и туризма

Сдача жилья на 100 дней или меньше считается туристической арендой и требует разрешения. Правило введено законом № 7464 и действует с 1 января 2024 года. Оно не зависит от того, где размещено объявление и есть ли посредник.

Порядок:

1. Соберите согласие собственников. Нужно решение общего собрания собственников дома, принятое единогласно, в письменном виде.
2. Подайте заявление в провинциальное управление культуры и туризма (İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü) по месту нахождения квартиры — лично или через портал e-Devlet.
3. Приложите документы: тапу, решение собственников, паспорт или удостоверение личности, налоговый номер. Если сдаёте не своё жильё — нотариальное согласие собственника.
4. Получите разрешение и табличку (plaket) и повесьте её у входа в квартиру. Отсутствие таблички — самостоятельное нарушение.
5. Встаньте на налоговый учёт. Посуточная сдача считается предпринимательской деятельностью, а не пассивным доходом.
6. Сообщайте данные постояльцев в систему уведомления о проживающих. Это обязанность владельца жилья, а не гостя.

Ограничения, о которых узнают поздно:

• в доме больше трёх квартир — одному арендодателю выдадут разрешения максимум на 25% квартир дома;
• арендатор не вправе пересдавать квартиру посуточно, даже с разрешением собственника;
• разрешение привязано к конкретной квартире и к конкретному владельцу: при продаже жилья оно не переходит покупателю.

Согласие соседей: главное препятствие

Да, согласие нужно, и требуется именно единогласное решение всех собственников дома, а не большинства и не только соседей по этажу: «tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış kararının belgelenmesi». Один голос против — разрешения не будет.

Что из этого следует практически:

• в большом жилом комплексе собрать единогласие почти нереально, и объявления «квартира с лицензией» в таких домах стоят дороже именно поэтому;
• согласие даётся на конкретную квартиру: разрешение соседа сдавать свою вам ничего не даёт;
• если весь дом принадлежит вам одному, согласовывать не с кем — правило теряет смысл;
• решение оформляется протоколом собрания с подписями, устная договорённость с управляющим не подходит.

Проверять наличие единогласия стоит до покупки, если жильё берётся ради посуточной сдачи: правила дома и настрой собственников меняют экономику вложения сильнее, чем вид из окна.

Налоги при посуточной сдаче — другие

Это уже коммерческий доход, и правила жилой аренды к нему не применяются:

• необлагаемый минимум 58 000 TL и вычет 15% без документов не действуют;
• нужна регистрация плательщика налогов, учёт доходов и расходов, счета за проживание;
• на выручку начисляется KDV; ставку под конкретный случай подтверждает бухгалтер при постановке на учёт, поскольку для услуг размещения она отличается от общей;
• при выплатах через платформы применяется удержание 20% у источника;
• без другого социального страхования владелец платит взносы Bağ-Kur.

Штрафы за сдачу без разрешения

Нарушение	Штраф в 2026 году
Сдача без разрешения, первое выявление	180 617 TL за каждую квартиру и 15 дней на оформление
Сдача продолжается после этих 15 дней	903 088 TL и ещё 15 дней
Сдача продолжается и дальше	1 806 177 TL за каждое следующее выявление
Арендатор пересдал квартиру посуточно	180 617 TL за каждый договор
Посредник или платформа разместили объявление без номера разрешения	180 617 TL за каждое объявление

В самом законе стоят суммы 100 000, 500 000 и 1 000 000 TL, но они пересчитываются каждый январь на коэффициент переоценки — за два года выросли примерно вдвое. Штрафы считаются по каждой квартире отдельно: три квартиры в одном доме дают три штрафа.

К административному штрафу добавляется налоговая часть: незадекларированный доход доначисляют с пенями и штрафом, а право на необлагаемый минимум при этом теряется.

Из-за чего обычно срывается сдача

• Нет единогласия собственников — самая частая причина отказа в разрешении.
• Превышен лимит 25% квартир в доме на одного арендодателя.
• Договоры на 101 день ради обхода правила. Проверяют фактическое использование, а не текст договора: короткие заезды подряд остаются туристической арендой.
• Расчёты наличными — штраф и невозможность доказать доход.
• Просроченная декларация — потеря необлагаемых 58 000 TL и доначисление.
• Просроченный DASK и неоплаченный налог на недвижимость — всплывают при переоформлении подписок и при продаже.

Расчёт по сделке внутри страны идёт только в рупиях — этого требует закон о валюте, и валютный платёж продавцу не спасёт даже согласие обеих сторон. Деньги приходят переводом на индонезийский счёт, а перевод из-за рубежа от 500 000 000 IDR попадает в обязательную отчётность перед финансовой разведкой.

Как перевести деньги на сделку из-за рубежа

1. Откройте счёт в индонезийском банке и получите его реквизиты в формате для международных переводов.
2. Переводите на свой счёт, а не сразу продавцу: платёж от третьего лица усложняет и налоговую отчётность, и доказательство оплаты в споре.
3. В назначении платежа указывайте цель — покупка недвижимости: банк всё равно спросит основание, а заранее указанная цель ускоряет зачисление.
4. Валюта конвертируется в рупии по курсу банка; сравните курс и комиссию с несколькими банками, разница на крупной сумме заметна.
5. Платёж продавцу проводите со своего счёта перед подписанием акта у уполномоченного нотариуса (PPAT) — так платёж привязан к сделке.

Нужен ли местный счёт для покупки

Формально закон не обязывает иметь местный счёт, но без него сделка почти не собирается:

• налоги платятся через местные системы: BPHTB — в кассу муниципалитета, PPh — через государственный биллинг;
• продавец ждёт платёж в рупиях, и конвертация всё равно происходит внутри страны;
• коммунальные платежи, взносы за обслуживание и услуги управляющей компании оплачиваются местными переводами.

Счёт резидента открывают по виду на жительство, справке о месте жительства и налоговому номеру. Без вида на жительство доступны ограниченные счета для нерезидентов — набор операций у них уже, и не каждый банк их открывает.

Какие проверки происхождения средств проходят

• Банк проводит стандартную проверку клиента: спрашивает источник средств, документы о доходах и назначение перевода.
• Нотариус (PPAT) — обязанное лицо в системе противодействия отмыванию: он проверяет стороны и сообщает о сделке.
• Отчётность по порогу. Перевод из-за рубежа и наличные операции от 500 000 000 IDR сообщаются в финансовую разведку (PPATK). Это не запрет и не повод для отказа — это отчётность, о которой стоит знать заранее.
• Дробление платежа ради обхода порога вызывает обратный эффект: банк расценит это как подозрительную операцию.

Какие ограничения на валютные операции существуют

• Обязательность рупии для расчётов внутри страны — базовое правило.
• Ввоз и вывоз наличных сверх установленного порога декларируется на таможне; крупные суммы наличными в сделках с недвижимостью не используются.
• Покупка иностранной валюты за рупии сверх банковского порога требует документального основания — договора, счёта, обязательства.
• Ограничений на вывод денег после продажи объекта нет: важно лишь, чтобы налоги по сделке были уплачены, а происхождение средств документально прослеживалось.

Как подтвердить источник средств для налоговой

Собирайте доказательства заранее, до перевода: восстанавливать цепочку задним числом дороже.

• выписки по счетам за период, из которого пришли деньги;
• договор продажи прежнего жилья, автомобиля, доли в бизнесе;
• налоговая декларация из страны, где вы платите налоги, — она объясняет накопления;
• договор дарения или займа, если деньги дали родственники, — с датой и суммой;
• налоговый номер NPWP в Индонезии: он нужен и для уплаты налогов по сделке, и для регистрации права;
• квитанции об уплате BPHTB и PPh по сделке — их спрашивают и при последующей продаже объекта.

Готовый объект даёт ключи и арендный доход сразу, но требует всей суммы или ипотеки. Стройка дешевле на 10–30 % и продаётся в рассрочку с первым взносом от 5 до 20 %, зато деньги на 2–4 года замораживаются в объекте, которого пока нет. Защита покупателя на стройке держится на одном механизме — эскроу-счёте проекта, куда идут все платежи, и проверять нужно в первую очередь его.

Чем покупка на стадии строительства отличается от готового объекта

Что сравниваем	Стройка (off-plan)	Готовое жильё
Цена	ниже рынка на 10–30 %	рыночная
Оплата	рассрочка застройщика, первый взнос 5–20 %	вся сумма или ипотека
Когда въехать или сдать	через 2–4 года	сразу
Ипотека	до 50 % стоимости, часть банков не кредитует	до 80 % для резидента
Взносы управляющей компании	начинаются с передачи ключей	платятся сразу
Главный риск	задержка и изменение проекта	скрытые дефекты и долги прежнего владельца
Документ на старте	договор купли-продажи и регистрация предварительного права	выписка о праве собственности

Логика выбора простая: нужен доход и предсказуемость — берут готовое; важна цена входа и есть запас времени — берут стройку и следят за графиком.

Как устроены рассрочка и график платежей у застройщика

План платежей прописывается в договоре и привязывается либо к календарю, либо к этапам строительства.

• 20/80 — пятая часть до начала стройки, остальное к передаче ключей;
• 40/60 и 60/40 — большая часть вносится по мере готовности, такие планы дают скидку к цене;
• план с рассрочкой после передачи (post-handover) — 30–50 % платятся уже после ключей, в течение 1–3 лет.

Платёж по этапам безопаснее календарного: деньги вносятся только тогда, когда стройка действительно продвинулась. Просрочка собственного платежа опасна — застройщик вправе расторгнуть договор, и часть внесённой суммы удерживается; размер удержания зависит от того, насколько был построен объект на момент расторжения.

Сверх цены на стройке платят те же сборы, что и на вторичном рынке: 4 % земельному департаменту и регистрационные платежи. Их вносят в момент регистрации договора, а не при передаче ключей.

Какие риски у объектов на стадии строительства

• Задержка сдачи. Полгода-год сверх срока — обычная история; договор обычно допускает такой сдвиг без санкций для застройщика.
• Отмена проекта. Тогда дело переходит в комиссию по остановленным проектам, а деньги возвращаются с эскроу-счёта — но процедура занимает месяцы.
• Расхождение с рекламой: площадь и планировка меняются в допустимых договором пределах, отделка и виды из окна — тем более.
• Просадка цены к моменту передачи, если в районе одновременно вводят много похожих проектов.
• Ограниченная ликвидность: перепродажа до передачи ключей возможна только с согласия застройщика и после оплаты установленной доли стоимости.

Застройщик отвечает за конструктивные дефекты здания в течение 10 лет с даты сдачи и за инженерные системы в течение года — это установлено законом, а не доброй волей компании.

Как проверить застройщика и разрешение на проект

1. Найти проект в реестре земельного департамента эмирата: у легального проекта есть номер, разрешение на продажу и указанный процент готовности.
2. Проверить лицензию застройщика и агентства: у брокера должен быть действующий регистрационный номер, у объявления — разрешение на рекламу.
3. Убедиться, что у проекта есть эскроу-счёт, и платить только на него: реквизиты счёта указываются в договоре и совпадают с данными реестра.
4. Посмотреть предыдущие проекты застройщика: сроки сдачи, качество, число судебных споров.
5. Прочитать договор до подписания — план платежей, срок передачи, допустимое отклонение площади, порядок расторжения и возврата.
6. Съездить на площадку. Отчёт о готовности в приложении и реальный вид котлована иногда расходятся.

Что даёт эскроу-счёт проекта

Эскроу-счёт — отдельный банковский счёт проекта, на который поступают все платежи покупателей. Застройщик не может снять с него деньги свободно: банк выдаёт средства траншами по мере подтверждённого выполнения работ, а часть суммы удерживается до окончания гарантийного периода после передачи объекта.

Что это значит для покупателя:

• деньги не уходят на другие стройки компании;
• при остановке проекта остаток на счёте служит источником возврата;
• платёж мимо эскроу-счёта — на личный счёт застройщика, агента или посредника — лишает этой защиты.

Поэтому единственное правило, которое стоит соблюдать без исключений: платить только на эскроу-счёт проекта, реквизиты которого указаны в договоре и подтверждаются в реестре, и сохранять все платёжные подтверждения.

Строящееся жильё в Индонезии продаётся по предварительному договору купли-продажи (PPJB), который подписывается у нотариуса, а не в офисе продаж. Закон допускает такую продажу только при выполнении условий: подтверждённый статус права на землю, разрешение на строительство, подведённая инфраструктура и готовность объекта не менее 20%. Если застройщик срывает срок передачи, покупатель вправе отказаться от покупки и получить назад всё уплаченное; если отказывается сам покупатель без вины застройщика — тот удерживает не менее 20% внесённых платежей плюс уплаченные налоги.

Как проверить застройщика

1. Право на землю под проектом. Смотрят сертификат: право застройки или право пользования на имя компании-застройщика. Проект на земле, взятой в аренду у частного владельца, — другой уровень риска, и его нужно видеть до задатка.
2. Регистрация и вид деятельности. У компании должен быть номер регистрации в системе выдачи разрешений и код деятельности, покрывающий строительство и продажу жилья.
3. Разрешение на строительство (PBG) на конкретный корпус или дом, а не «на комплекс в целом», и соответствие проекта зонированию.
4. Готовность 20%. Продажа до этого порога законом не допускается: «PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%».
5. История сданных объектов. Адреса предыдущих проектов, даты сдачи по договорам и фактические даты передачи; разговор с владельцами в сданном комплексе полезнее любой презентации.
6. Судебные споры и залоги. Земля под проектом может быть заложена банку под кредит на стройку — это законно, но условия снятия залога перед передачей должны быть в договоре.
7. Расчётный счёт. Платежи идут на счёт компании-застройщика, а не на личный счёт директора или посредника.

Чем отличается покупка на стадии строительства

• Право переходит позже. До сдачи у покупателя есть только договорное требование, а не право на объект: сертификат оформляется после завершения строительства и передачи.
• Цена ниже, риск выше. Скидка на стадии строительства — это плата за риск переноса сроков, изменения проекта и качества.
• Договор длиннее. Кроме цены в нём появляются: график платежей, срок передачи, штрафы, порядок изменения площади по факту обмеров, гарантийные сроки.
• Объект сравнивается только по документам. Планировка, площадь, отделка и оборудование берутся из приложений к договору, а не из макета в офисе продаж.
• Для иностранца добавляется вопрос формы права. Апартамент оформляется правом на помещение, вилла — правом пользования; договор обязан описывать, какое право получит покупатель и за чей счёт оформляется.

Как устроены поэтапные платежи

Типичная схема: задаток, затем платежи по стадиям готовности — фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Последний платёж придерживают до подписания акта передачи.

Что должно быть в графике:

• привязка к стадиям, а не к календарю: платёж по факту готовности этапа, подтверждённой актом или отчётом технадзора;
• право проверить этап до оплаты, включая осмотр с независимым инженером;
• последний платёж после передачи — 5–10% суммы, удерживаемые до устранения замечаний;
• фиксированная цена и закрытый перечень случаев, когда она может измениться;
• перерасчёт по фактической площади с указанием допустимого отклонения;
• счёт компании и подтверждение каждого платежа документом.

Эскроу в Индонезии не является стандартом, поэтому защита покупателя строится на графике платежей и на условии удержания последней части, а не на банковском посреднике.

Что делать при задержке сдачи объекта

1. Зафиксировать просрочку письменно: направить застройщику уведомление с датой из договора и требованием назвать новый срок.
2. Проверить, что записано в договоре: пени за день просрочки, льготный период, порядок расторжения.
3. Приостановить платежи по стадиям, которые фактически не выполнены: оплата вперёд лишает рычага.
4. Потребовать возврата. Закон на стороне покупателя: при нарушении графика передачи он вправе отменить покупку, и застройщик обязан вернуть полученное полностью — «pembeli dapat membatalkan pembeliannya dan developer wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima sepenuhnya kepada pembeli».
5. Считаться с обратным правилом. Отказ по инициативе покупателя без вины застройщика стоит дорого: тот удерживает «paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima» плюс налоги, которые уже перечислены.
6. Идти в суд или в согласительную процедуру только с документами: договор, платёжки, переписка, акты осмотра. Устные обещания менеджера не доказывают ничего.

Какие гарантии даёт договор с застройщиком

Что должно быть в договоре	Зачем
Точный срок передачи и пени за просрочку	без этого просрочка ничего не стоит застройщику
Гарантийный срок на конструктив, инженерные системы и отделку	скрытые дефекты проявляются в первый сезон дождей
Порядок приёмки и подписания акта передачи	пока акт не подписан, обязательства не исполнены
Сертификат пригодности здания (SLF) как условие передачи	без него эксплуатация объекта незаконна
Обязательство оформить право покупателя и срок этого оформления	иначе объект построен, а сертификата у покупателя нет
Условия снятия залога с земли под проектом	залог, оставшийся после передачи, — риск обращения взыскания
Перечень отделки и оборудования в приложении	защищает от подмены материалов
Порядок разрешения споров и применимая процедура	определяет, где и как быстро вы получите решение

Отдельная строка для виллы, которая строится под сдачу: посуточная аренда — лицензируемая деятельность, и обещание застройщика «оформим вам доход от аренды» проверяется по документам управляющей компании, а не по расчётам доходности в презентации.

Из-за чего покупатели теряют деньги на новостройках

• Платят задаток по договору в простой письменной форме, без нотариуса.
• Покупают на стадии, когда готовность ниже 20% и продажа ещё не допускается.
• Оплачивают этапы по календарю, а не по факту готовности.
• Не оставляют удержания под устранение замечаний, поэтому дефекты правят годами.
• Соглашаются на передачу без сертификата пригодности здания.
• Не проверяют, кто оформляет право покупателя и в какой срок, и остаются со построенным объектом без документа.

Покупатель недвижимости в Грузии не платит при сделке ничего, кроме регистрационной пошлины: налога на приобретение здесь нет. Ежегодный налог на имущество платят только семьи с годовым доходом выше 40 000 лари, ставка — от 0,05% до 1% рыночной стоимости. Доход от сдачи жилья облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи не облагается вовсе, если объект был в собственности больше двух лет.

При покупке: налога нет

Ни налога на приобретение, ни гербового сбора, ни отдельного сбора для иностранцев в Грузии не существует. Расходы покупателя — это пошлина за регистрацию права и услуги, которыми он решил воспользоваться.

Одно уточнение по новостройкам: НДС по ставке 18% уже включён в цену застройщика и отдельной строкой покупателю не выставляется. При покупке у физического лица на вторичном рынке НДС не возникает вовсе.

Ежегодный налог на имущество

Это налог не на объект, а на семью: его платят только те, у кого совокупный годовой доход домохозяйства превысил порог.

Годовой доход семьи	Ставка от рыночной стоимости
до 40 000 лари	налог не платится
40 000–100 000 лари	0,05–0,2%
свыше 100 000 лари	0,8–1%

Конкретную ставку внутри вилки устанавливает муниципалитет, поэтому в Тбилиси и в небольшом городе она может отличаться. Стоимость объекта берётся рыночная, а не та, что написана в старом договоре.

Порядок такой:

1. Заводится налоговый номер и личный кабинет в Службе доходов (rs.ge).
2. Декларация за прошедший год подаётся до 1 ноября.
3. Налог уплачивается до 15 ноября.
4. За просрочку начисляется пеня — 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день.

Если доход семьи ниже порога, декларацию по этому основанию не подают вовсе. Это самая частая ошибка новых владельцев: одни платят налог там, где он не начисляется, другие пропускают срок, будучи уверенными, что налог берут «сам собой» из уведомления.

Налог с дохода от аренды

Для физического лица, которое сдаёт жильё людям для проживания, действует ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Она применяется независимо от числа сдаваемых квартир.

Альтернатива — общий режим со ставкой 20% и вычетом документально подтверждённых расходов; он выгоден редко, обычно только при крупном ремонте в том же году.

Что важно помнить:

• Доход декларируется ежемесячно через кабинет на rs.ge; налог перечисляется по итогам месяца.
• Посуточная сдача обычно ведётся как предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем и при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота.
• При обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев возникает обязанность встать на учёт по НДС со ставкой 18%.
• Сдача помещения юридическому лицу меняет схему: компания-арендатор удерживает налог у источника.

Налог при продаже

• Владели объектом больше двух лет — прибыль от продажи налогом не облагается, декларация по этой сделке не нужна.
• Продали раньше двух лет — платится 5% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Именно с разницы, а не со всей суммы, поэтому договор о покупке стоит хранить: без него подтвердить затраты нечем.
• Отсчёт ведётся от даты регистрации права собственности в реестре, а не от даты договора или оплаты застройщику.

При перепродаже строящегося объекта до его регистрации сделка оформляется как уступка прав по договору, и налоговые последствия считаются иначе — этот случай стоит разбирать с бухгалтером до подписания.

Нужно ли отчитываться в стране прежнего проживания

Это зависит не от Грузии, а от того, где вы остаётесь налоговым резидентом. Общее правило: страна, резидентом которой вы являетесь, обычно облагает мировой доход и требует сведений о зарубежных активах и счетах.

Проверьте три вещи:

1. Остаётесь ли вы налоговым резидентом прежней страны по числу дней и по центру жизненных интересов.
2. Есть ли между ней и Грузией соглашение об избежании двойного налогообложения и как оно распределяет доход от недвижимости — как правило, он облагается там, где объект.
3. Есть ли у вас обязанность уведомлять о зарубежной недвижимости и счетах и в какой срок.

Грузинский налог, уплаченный с аренды или продажи, обычно засчитывается в прежней стране по соглашению — но зачёт нужно заявить, автоматически он не произойдёт.

Юридическую чистоту объекта в Турции проверяет покупатель, а не кадастровое управление и не агент. Управление сверяет реестровые ограничения и правоспособность сторон, долги и незаконные переделки остаются вне его проверки. Полный набор проверок занимает 2–5 рабочих дней и делается до задатка.

Как проверить документ о собственности

Документ о собственности называется тапу (tapu senedi). Сверьте в нём построчно:

• расположение — провинция (il), уезд (ilçe), квартал (mahalle), номер квартала (ada) и участка (parsel);
• номер помещения (bağımsız bölüm no) — он должен совпадать с номером на двери квартиры;
• вид права — право собственности на помещение (kat mülkiyeti) либо сервитут на этаж (kat irtifakı) у дома без разрешения на ввод;
• назначение (cinsi) — mesken (жильё), dükkan (магазин), arsa (участок). Апартаменты с назначением «отель» жильём не считаются, и ВНЖ по ним не выдают;
• доля земли (arsa payı) — по ней считаются взносы и голоса на собрании собственников;
• собственник (malik) — имя и фамилия, номер удостоверения. Сверьте с паспортом продавца буква в букву.

Отдельные случаи, где риск выше обычного:

1. Доля вместо квартиры (hisseli tapu). Продаётся часть участка без выделенного помещения. У совладельцев есть преимущественное право покупки: сделку можно оспорить в течение 3 месяцев с момента уведомления и не позднее 2 лет.
2. Продажа по доверенности (vekaletname). Проверьте у нотариуса, действует ли доверенность и есть ли в ней прямое право продажи и получения денег.
3. Наследство. Нужны свидетельство о праве наследования (veraset belgesi) и участие всех наследников; сделка с одним из них без остальных недействительна.
4. Отметка о запрете продажи 3 года — её вносят объектам, использованным для получения гражданства по инвестициям. Такой объект нельзя переоформить до истечения срока.

Как узнать об ипотеке, аресте и других обременениях

Обременения записаны в реестре в графах ограничений (takyidat). Три способа получить их:

1. Через собственника в системе Web-Tapu. Собственник заходит в кадастровый портал через e-Devlet и выдаёт покупателю доступ к данным объекта. Это самый быстрый путь: выписка видна в тот же день, и она официальная.
2. Запросом в управление кадастра по месту объекта. Заявление подаёт собственник или его представитель по доверенности; покупателю данные без согласия собственника не выдают.
3. Через адвоката — он получает выписку в рамках поручения и читает отметки, смысл которых по формулировке реестра не очевиден.

Что искать в выписке:

• ипотека (ipotek) — залог банка или частного лица. Сделка возможна, но залог снимают до или одновременно с переоформлением;
• арест (haciz) — запрет на распоряжение по требованию кредитора или налоговой. До снятия объект не переоформят;
• отметки (şerh) — договор обещания продажи в пользу другого покупателя, отметка семейного жилья (aile konutu şerhi, требует согласия супруга продавца), долгосрочная аренда, право пользования (intifa hakkı), сервитуты;
• декларации (beyanlar) — сведения об управлении домом, о kat irtifakı, о статусе здания.

Выписку берут дважды: до задатка и в день сделки. Арест накладывают за один день, и утренняя проверка перед подписанием стоит того.

Есть ли у объекта разрешение на ввод в эксплуатацию

Разрешение на пользование зданием — iskân (yapı kullanma izin belgesi). Проверка идёт по двум адресам:

• тапу: если в нём стоит kat mülkiyeti, разрешение на ввод получено, потому что без него право собственности на помещение не регистрируют;
• муниципалитет (belediye), отдел строительства: там подтверждают выдачу iskân и разрешения на строительство (yapı ruhsatı), а также показывают, совпадает ли число этажей и помещений с фактическим.

Отсутствие iskân означает временные счётчики воды и электричества, отказ банка в ипотеке под такой объект и проблемы при перепродаже. Надстроенный этаж или переделанный первый этаж, которых нет в разрешении, узаконивает новый собственник за свой счёт, и по несущим конструкциям это часто невозможно.

Как проверить долги по коммунальным платежам и взносам

Часть долгов переходит вместе с объектом, поэтому справки берут до сделки:

Долг	Где проверить	Кто платит после сделки
Налог на недвижимость (emlak vergisi)	муниципалитет, справка об отсутствии долга (borcu yoktur)	новый собственник отвечает за прошлые годы наравне с прежним
Взносы на обслуживание (aidat)	управляющий домом или комплексом, письменная справка	новый собственник отвечает солидарно с прежним
Электричество и вода	поставщик по номеру абонемента	долг остаётся на прежнем абоненте, но переоформление без его закрытия не проходит
Налог на бытовые отходы (çevre temizlik vergisi)	муниципалитет	вместе с налогом на недвижимость
Взносы на предстоящий ремонт	протокол собрания собственников	новый собственник платит по решению собрания

Попросите продавца показать последние квитанции за электричество и воду и справку управляющего. Устного «долгов нет» здесь недостаточно: взносы за обслуживание в комплексах с бассейном и охраной набегают до десятков тысяч лир за год.

Кто проверяет юридическую чистоту сделки

Распределение ответственности такое:

• Управление кадастра проверяет права сторон, реестровые ограничения, лимиты для иностранцев, наличие отчёта об оценке и справки о покупке валюты. Долги, состояние дома и незаконные переделки — вне его проверки.
• Нотариус удостоверяет доверенности и договор обещания продажи. Объект он не проверяет.
• Агент ищет объект и ведёт переговоры. За юридические дефекты он не отвечает, и его комиссия не является страховкой.
• Адвокат (avukat) — единственный участник, чья работа состоит в проверке. Он берёт выписку из реестра, читает отметки, проверяет доверенности и наследственные документы, готовит предварительный договор с условиями возврата задатка.
• Покупатель отвечает за результат целиком: подпись под договором закрывает вопрос о том, кто чего не заметил.

Юридическая проверка одного объекта у адвоката стоит порядка нескольких сотен долларов и обычно занимает 2–3 рабочих дня. Ошибка в проверке стоит цены квартиры, поэтому это единственная статья расходов, экономия на которой ничем не оправдана.

Порядок проверки за пять шагов

1. Получите кадастровые данные объекта и проверьте ограничения для иностранцев в управлении кадастра.
2. Возьмите выписку об обременениях через Web-Tapu или адвоката.
3. Подтвердите iskân и разрешение на строительство в муниципалитете.
4. Соберите справки об отсутствии долгов: налог, взносы, коммунальные абонементы.
5. Подпишите предварительный договор, где задаток возвращается при отказе управления, обременении и отсутствии разрешения на ввод. Только после этого передавайте деньги.

Сдавать жильё иностранцу можно, но посуточная сдача — это гостиничная деятельность, а не пассивный доход: она требует компании и лицензии на размещение. Доход от аренды земли и строений облагается итоговым налогом 10% от валовой суммы платежа.

Можно ли иностранцу легально сдавать жильё

• Долгосрочная аренда собственного объекта — сдача на год и дольше по письменному договору — допустима: это распоряжение своим имуществом, а не предпринимательство.
• Посуточная сдача — гостиничная услуга. Систематически оказывать её как физическое лицо-иностранец нельзя: нужна компания с иностранным участием (PT PMA), регистрационный номер бизнеса и лицензия на размещение.
• Лицензию малого размещения (pondok wisata) местные правила традиционно закрепляют за гражданами страны, поэтому иностранцы работают через компанию с профильной лицензией либо передают объект лицензированному оператору.
• Сдача без лицензии в туристических районах разбирается местными властями: объект опечатывают, а деятельность прекращают. Для держателя вида на жительство это ещё и риск для самого статуса.

Какое разрешение нужно для краткосрочной аренды

1. Компания (PT PMA) с видом деятельности по коду размещения.
2. Регистрационный номер бизнеса (NIB) и лицензия на гостиничную деятельность или малое размещение через государственную систему лицензирования.
3. Разрешение на строение (PBG) с назначением, допускающим приём гостей, и соответствие территориальному плану.
4. Регистрация гостей и отчётность перед местными органами, а по иностранным гостям — сообщение в иммиграционную службу.
5. Налоговый номер компании и постановка на учёт по местному налогу на гостиничные услуги.

Как облагается доход от аренды

• Основная ставка — итоговый налог 10% от валовой суммы аренды земли и/или строения. Валовая сумма включает не только плату за помещение, но и расходы на обслуживание, охрану и услуги, даже если они прописаны отдельным договором.
• Если арендатор — компания или иное лицо, обязанное удерживать налог, он удерживает 10% при выплате и перечисляет их сам.
• Нерезидент — тот, кто живёт в стране менее 183 дней в году, — платит налог по ставке для нерезидентов, если соглашение об избежании двойного налогообложения не устанавливает меньшую ставку. Резидентство определяется днями пребывания, а не гражданством.
• Доход компании от гостиничной деятельности облагается иначе: корпоративным налогом, плюс местный налог на услуги размещения.
• Квитанции об уплате налога сохраняйте: их спрашивают при продаже объекта и при продлении вида на жительство по деловому основанию.

Как найти управляющую компанию и сколько она берёт

• Комиссия за посуточное управление обычно составляет заметную долю выручки — за неё компания берёт на себя приём гостей, уборку, бельё, размещение объявлений и отчётность.
• Комиссия за долгосрочное управление ниже: обычно это процент от арендной платы плюс оплата разовых работ.
• Что проверять до подписания: наличие лицензии, кто платит налог с дохода, как считается загрузка, кто оплачивает ремонт и мелкие поломки, какова частота отчётов и на чей счёт поступают деньги гостей.
• Договор с гарантированной доходностью читайте отдельно: гарантия обычно ограничена сроком и обеспечена только обещанием оператора.

Какая доходность реалистична

Считайте не валовую выручку, а деньги, остающиеся у вас в конце года. Из валовой выручки вычитаются:

• комиссия управляющей компании;
• налог с дохода от аренды;
• обслуживание, коммунальные услуги, взносы кондоминиума;
• ремонт и замена мебели и техники — в тропическом климате они изнашиваются быстрее;
• простои между гостями и сезонность: пик и низкий сезон различаются кратно.

Обещания застройщиков считаются от валовой выручки при полной загрузке, поэтому реальный результат ниже. Опорная точка для расчёта — ставки долгосрочной аренды похожих объектов в этом же районе: они устойчивее и проверяются по объявлениям, а не по презентации продавца.

Иностранец покупает жильё в ОАЭ в полную собственность только в специально назначенных зонах — их называют фрихолд-зонами. Резидентская виза для покупки не нужна: достаточно паспорта и денег на счёте. За пределами этих зон иностранцу доступны договоры долгосрочного пользования на срок до 99 лет, а состав зон и сами правила в каждом эмирате свои.

В каких зонах иностранцу разрешена полная собственность

В Дубае фрихолд для иностранцев действует с 2002 года, а перечень зон закреплён нормативно. Самые известные из них:

• Дубай-Марина, Джумейра-Лейк-Тауэрс, Пальма-Джумейра;
• Даунтаун, Бизнес-Бей, Дубай-Крик-Харбор;
• Джумейра-Виллидж-Серкл, Дубай-Хиллз, Арабиан-Ранчес, Дамак-Хиллз;
• Дубай-Саут, Мохаммед-бин-Рашид-Сити, финансовый центр DIFC.

Всего таких зон в эмирате больше шестидесяти, и их список расширяется вместе с новыми проектами. Проверять принадлежность объекта к фрихолд-зоне нужно не по описанию в объявлении, а по выписке о праве собственности и данным земельного департамента.

Чем полная собственность отличается от права аренды на срок

Что сравниваем	Фрихолд (полная собственность)	Лизхолд и узуфрукт
Срок	бессрочно	до 99 лет, в отдельных эмиратах до 100
Что принадлежит	и помещение, и доля в земле	право пользования, земля остаётся у владельца
Перепланировка и перестройка	по согласованию с управляющей компанией	только с согласия собственника земли
Продажа и наследование	свободно	с ограничениями по договору
Документ	выписка о праве собственности (title deed)	зарегистрированный долгосрочный договор

Практический вывод: для жизни разница почти не ощущается, а для перепродажи ощущается сильно — объект с ограниченным сроком права дешевеет по мере приближения к концу этого срока.

Нужен ли статус резидента для покупки

Нет. Покупка недвижимости в ОАЭ не требует ни визы, ни вида на жительство, ни местного счёта: сделку регистрируют по паспорту, а деньги переводят из-за рубежа. Зависимость обратная — купленный объект даёт право подать на резидентскую визу: от 750 000 дирхамов на 2 года и от 2 млн дирхамов на 10 лет.

Что на практике всё равно понадобится:

• счёт в местном банке — для оплаты сборов, коммунальных услуг и взносов управляющей компании; открывают и нерезидентам, но дольше и с большим числом вопросов;
• подтверждение происхождения средств — обязательная процедура и у застройщика, и у банка;
• личное присутствие или доверенность — сделку можно провести дистанционно, если доверенность оформлена и легализована по правилам ОАЭ.

Есть ли ограничения по гражданству покупателя

Общего запрета по гражданству в правилах покупки нет: во фрихолд-зонах жильё покупают граждане любых стран. Отдельный режим только у граждан ОАЭ и стран Персидского залива — им доступна покупка земли и жилья по всей стране, а не только в назначенных зонах.

При этом любой покупатель проходит проверку на стороне банка и застройщика: подтверждение источника денег, проверка санкционных и комплаенс-списков, декларирование крупных расчётов. Сделки с наличными свыше установленного порога отчитываются отдельно, поэтому оплата чемоданом наличных на практике невозможна.

Чем отличаются правила разных эмиратов

Эмират	Что доступно иностранцу
Дубай	фрихолд в назначенных зонах, лизхолд до 99 лет за их пределами
Абу-Даби	фрихолд в инвестиционных зонах (Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Раха, Масдар) — разрешён с 2019 года; ранее только права на 99 лет
Шарджа	полной собственности для иностранцев нет, доступен узуфрукт на срок до 100 лет
Рас-эль-Хайма	фрихолд в отдельных проектах, например в Аль-Хамра-Виллидж и Мина-Аль-Араб
Аджман	фрихолд в ряде проектов на побережье
Умм-эль-Кайвайн, Фуджейра	предложение ограничено, чаще встречаются проекты с правом пользования

Отсюда простое правило: цена квадратного метра в северных эмиратах ниже, но проверять там нужно не только объект, но и сам правовой режим — доля предложений с ограниченным правом там выше, чем в Дубае.

С чего начать проверку перед покупкой

1. Уточнить, находится ли объект во фрихолд-зоне того эмирата, где он расположен.
2. Запросить выписку о праве собственности и сверить имя продавца с паспортом.
3. Проверить, нет ли обременения ипотекой и долгов по обслуживанию.
4. Узнать размер ежегодного взноса управляющей компании — в Дубае он считается по площади и заметно различается по районам.
5. Заложить сверх цены объекта 7–10 % на сборы, комиссии и оформление.

Эти шаги разобраны подробно в главах о проверке объекта, сделке и расходах.

Обязателен один полис — DASK, страхование от землетрясения. Без него не зарегистрируют переход права собственности в кадастре, не подключат электричество и газ и не окажут ряд муниципальных услуг. Стоит он от нескольких сотен до пары тысяч лир в год, а покрывает только ущерб самому зданию в пределах установленного лимита: мебель, техника, отделка сверх лимита и убытки от простоя в него не входят.

Всё остальное — добровольное, и добирается отдельным полисом на жильё.

Что такое DASK и что он покрывает

DASK возмещает деньгами прямой материальный ущерб от землетрясения и от вызванных им пожара, взрыва, цунами и оползня — в пределах лимитов полиса.

Максимальная страховая сумма едина по стране и ежемесячно индексируется без доплаты премии: стоимость квадратного метра, по которой считают возмещение, повышается вслед за индексом цен производителей. К осени 2026 года верхний предел выплаты по жилому объекту превысил 2,4 млн лир.

Чего в покрытии нет:

• любое движимое имущество — мебель, техника, вещи;
• расходы на разбор завалов;
• упущенная выгода, простой бизнеса, потеря арендной платы;
• вред здоровью и жизни — это не имущественная страховка;
• ущерб сверх лимита: если восстановление стоит дороже верхнего предела, разницу платит собственник.

Отсюда простое следствие: DASK — не полная защита квартиры, а обязательный минимум. Для дорогого жилья и любой квартиры с ремонтом его недостаточно.

Сколько стоит и как оформить

Премия считается по формуле, а не назначается страховщиком: в неё входят площадь, зона сейсмического риска, тип конструкции (железобетон, каркас, кладка) и год постройки. Для типовой квартиры 100 кв. м в железобетонном доме это обычно несколько сотен — полторы тысячи лир в год.

1. Соберите данные: адрес с кадастровыми сведениями, площадь по тапу, год постройки, этажность, тип конструкции.
2. Оформите полис в любой страховой компании или банке-агенте, в отделении или онлайн. Тарифы у всех одинаковые — цена от продавца не зависит.
3. Оплатите — полис действует год.
4. Продлевайте ежегодно. Просроченный DASK всплывает в самый неудобный момент: при продаже, при переоформлении счётчиков, при обращении в муниципалитет.
5. При смене собственника полис переоформляется на нового владельца, а не покупается заново с нуля.

Без какого полиса не подключат коммунальные услуги

Без действующего DASK не откроют абонемент на электричество и природный газ — его номер спрашивают вместе с тапу и удостоверением личности. Тот же полис требуется при регистрации сделки в кадастровом управлении и при обращении за муниципальными услугами.

Порядок действий после покупки поэтому такой: сначала DASK, затем счётчики, а не наоборот.

Какие добровольные полисы имеет смысл добавить

Полис	Что закрывает	Кому нужен
Расширенное страхование жилья (konut sigortası)	пожар, залив, кража, стекло, повреждение отделки и имущества, ответственность перед соседями	всем, у кого есть ремонт и вещи
Дополнительное покрытие сверх лимита DASK	разницу между реальной стоимостью восстановления и верхним пределом	владельцам дорогого жилья
Страхование арендной платы	потерю дохода, если квартира стала непригодна	тем, кто сдаёт
Страхование гражданской ответственности	ущерб соседям от залива или пожара	владельцам квартир в многоэтажках
Страхование содержимого	мебель, технику, личные вещи	тем, кто вложился в обстановку

Практическое правило: DASK плюс расширенный полис на жильё закрывают почти все бытовые случаи и стоят вместе меньше, чем один ремонт после залива от соседей сверху. Оформляют их у одного страховщика — так проще при заявлении убытка.

Перед покупкой добровольного полиса сверьте три вещи: страховую сумму (она должна отражать стоимость восстановления, а не цену покупки квартиры), франшизу и перечень исключений — именно в нём прячется разница между дешёвым и работающим договором.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность «на всё» — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: остров, квартал, участок, номер квартиры.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1%	0,2%
Нежилое помещение	0,2%	0,4%
Земля под застройку	0,3%	0,6%

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен номер налогоплательщика по объекту.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится сбор на охрану культурного наследия — небольшая надбавка к налогу, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Учтите, что в ряде кварталов регистрация иностранцев ограничена, и это выясняется до покупки, а не после.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.
5. Держите действующим DASK и полис на жильё — пустая квартира страхуется на общих условиях, но некоторые договоры ограничивают выплату при долгом отсутствии, это проверяется в исключениях.
6. Сдаёте квартиру — оформляйте это официально: доход от аренды облагается налогом, декларация подаётся ежегодно, а неучтённый доход всплывает при перепродаже.

Главный ежегодный платёж владельца — земельно-имущественный налог PBB: муниципалитет назначает ставку в пределах 0,5% от кадастровой стоимости объекта (NJOP), а необлагаемый минимум составляет не менее 10 000 000 IDR на налогоплательщика. Остальные расходы — коммунальные услуги, взносы за обслуживание и, по желанию, страховка.

Какие ежегодные налоги платит владелец

• PBB — начисляется на землю и строение по кадастровой стоимости NJOP. Уведомление приходит раз в год, оплата — через банк или местную налоговую систему; просрочка даёт пеню.
• Ставку и льготы устанавливает муниципалитет: она различается между Джакартой, Бадунгом и Денпасаром, поэтому смотрите ставку своего района, а не среднюю по стране.
• Налог на доход от аренды платится отдельно, если объект сдаётся, — об этом отдельная глава.
• Разовые налоги сделки — BPHTB 5% при покупке и итоговый подоходный налог 2,5% при продаже — к ежегодным расходам не относятся, но их квитанции хранят весь срок владения.

Сколько стоят коммунальные услуги и обслуживание

• Электричество — по тарифу государственной компании, счёт зависит от мощности подключения и потребления; кондиционеры и бассейн дают основную часть расхода.
• Вода — городская подача либо скважина; в туристических районах вода часто оплачивается по договору с поставщиком.
• Взносы за обслуживание в кондоминиуме считаются за квадратный метр в месяц и покрывают охрану, уборку, лифты, бассейн. Точную ставку берут из договора с управляющей компанией.
• Местные взносы — вывоз мусора и общественные сборы посёлка или квартала; их платят наличными по квитанции.
• Пустующий дом дешевле не выходит: охрана, уход за садом и профилактика от влажности нужны и без жильцов.

Нужно ли страховать недвижимость

Закон этого не требует, банк при ипотеке — требует. Практический ответ зависит от расположения:

• страна сейсмичная, поэтому базовый полис от пожара дополняют покрытием землетрясения и наводнения;
• страховая стоимость считается от восстановительной стоимости строения, а не от цены покупки;
• если объект сдаётся, отдельно страхуют ответственность перед гостями и имущество внутри;
• в кондоминиуме общее имущество страхует управляющая компания, содержимое квартиры — вы.

Кто управляет объектом в отсутствие владельца

1. Управляющая компания — берёт на себя оплату счетов, уборку, ремонт и, при желании, сдачу в аренду.
2. Доверенность на местного представителя оформляется у нотариуса: без неё третье лицо не оплатит налог и не подпишет договор с поставщиком услуг.
3. Автоплатежи по счетам с местного счёта — простейший способ не копить долги за электричество.
4. Раз в год объект стоит осматривать лично или получать отчёт с фотографиями: сырость и протечки в тропиках развиваются быстро.

Какие штрафы за нарушение назначения земли

• Каждый участок имеет назначение по территориальному плану: жилая зона, сельскохозяйственная, зелёная. Строительство и коммерческая эксплуатация вопреки назначению — административное нарушение.
• Строение возводится по разрешению PBG; работа без него влечёт предписания, приостановку эксплуатации, штраф и в крайнем случае снос за счёт владельца.
• Гостевой бизнес в жилой зоне без нужного разрешения закрывают, а объект могут опечатать.
• Для иностранца последствия тяжелее: право пользования, использованное не по назначению, прекращается вместе с постройкой.
• Проверяйте назначение участка до покупки — по кадастровой выписке и территориальному плану района, а не по обещаниям продавца.

Проверка сводится к четырём вещам: подтвердить право продавца по реестру земельного департамента, убедиться в отсутствии ипотеки и долгов по обслуживанию, осмотреть само здание и прочитать договор до подписания. На это уходит от нескольких дней до двух недель, и это единственный этап, который дешевле не ускорять.

Какие документы запросить у продавца

• выписка о праве собственности (title deed) — основной документ; в нём номер объекта, площадь, имя владельца и доля;
• паспорт и Emirates ID владельца — имя обязано совпадать с выпиской буква в букву;
• договор с застройщиком (SPA) и подтверждение оплаты — если объект куплен на стадии строительства и ещё не передан;
• справка застройщика или управляющей компании об отсутствии долгов по взносам на обслуживание;
• письмо банка об остатке долга — если объект в ипотеке;
• договор аренды и его регистрация, если в квартире живёт арендатор;
• доверенность с легализацией — когда продаёт представитель, а не собственник.

Отдельно проверяется, сколько собственников у объекта: при совместной собственности на сделку нужны все, а при наследстве — судебное решение о наследниках.

Как проверить право собственности в реестре

1. Сверить номер объекта из выписки с данными реестра земельного департамента эмирата — в Дубае это делается в мобильном приложении и на портале департамента, в Абу-Даби — на портале эмирата.
2. Проверить, что площадь и назначение в реестре совпадают с рекламным описанием: разница между полезной и общей площадью — обычная причина спора о цене.
3. Посмотреть отметки об обременениях: ипотека, арест, запрет на отчуждение.
4. Убедиться, что объект относится к зоне, где иностранцу разрешена полная собственность.
5. Если продаёт компания — запросить лицензию и документ о полномочиях подписанта.

Проверка по реестру бесплатна или стоит символических денег, а поддельная выписка при такой сверке видна сразу.

Как узнать о долгах по обслуживанию и ипотеке

• Взносы на обслуживание. Управляющая компания выдаёт справку о состоянии счёта. Долг гасит продавец: без чистого счёта застройщик не выдаст согласие на переход права, а без него сделку не зарегистрируют.
• Ипотека продавца. Банк выдаёт письмо с суммой остатка. Схема стандартная: покупатель или его банк гасит остаток, банк снимает обременение, и только после этого регистрируется переход права.
• Штрафы и коммунальные долги. Проверяются вместе со справкой управляющей компании; отдельно закрывается счёт за электричество и воду и переоформляется депозит.
• Арендатор в квартире. Действующий договор аренды сохраняется при смене собственника: выселить арендатора сразу нельзя, для освобождения жилья требуется предупреждение за 12 месяцев по установленной процедуре.

Как проверить состояние здания и управляющую компанию

1. Заказать технический осмотр (snagging) — специалист проверит электрику, сантехнику, кондиционирование и отделку. Стоит ориентировочно 500–2 500 дирхамов и особенно нужен при приёмке новостройки.
2. Спросить размер взноса на обслуживание за квадратный метр и его динамику за 3 года: резкий рост означает проблемы в доме или недобор в резервный фонд.
3. Посмотреть общие зоны: лифты, парковку, бассейн, состояние фасада. Заброшенные общие зоны — верный признак слабой управляющей компании.
4. Узнать возраст здания и историю ремонтов. В домах старше 10–15 лет ближайшие крупные работы оплачиваются из взносов собственников.
5. Проверить, есть ли у здания ассоциация собственников и публикует ли она бюджет.

Зачем нужен независимый юрист или консультант

Агент получает комиссию со сделки, поэтому его интерес — закрыть её, а не отговорить. Независимая проверка стоит ориентировочно 3 000–10 000 дирхамов и окупается в случаях, где ошибка стоит дороже:

• покупка по доверенности или дистанционно;
• объект в ипотеке или под арестом;
• наследство, развод, несколько собственников;
• покупка через компанию или офшорную структуру;
• нестандартный договор застройщика с необычным порядком расторжения.

Что именно проверяет юрист: полномочия подписантов, чистоту цепочки права, соответствие договора закону эмирата, порядок возврата задатка и подсудность спора.

Из-за чего сделки срываются

• расхождение имени продавца в паспорте и выписке о праве;
• незакрытый долг по взносам на обслуживание — согласие застройщика не выдают;
• ипотека, о которой продавец не сказал заранее;
• доверенность без легализации или с истёкшим сроком;
• отсутствие согласия второго собственника;
• объект, не зарегистрированный в реестре, — обычно это признак недостроя или неоформленной новостройки.

Сверх цены квартиры закладывайте 6–9% от суммы сделки. Основная часть — налог при переоформлении собственности: 4% от заявленной в тапу стоимости. Остальное складывается из обязательного отчёта об оценке, сбора кадастра, присяжного переводчика, полиса страхования от землетрясения, комиссии агентства и залогов за подключение коммунальных услуг.

Для квартиры за 150 000 долларов это примерно 9 000–13 500 долларов дополнительных расходов, и их нужно иметь на счёте к дню сделки, а не искать после неё.

Налог при переоформлении собственности

Ставка — 4% от стоимости, указанной в тапу. По закону она делится пополам: 2% платит покупатель и 2% продавец. На практике стороны договариваются иначе, и чаще всего все 4% ложатся на покупателя — особенно при покупке у застройщика. Это предмет торга, и обсуждать его нужно до подписания предварительного договора, а не у окошка кадастра.

Важная деталь: налог считается от заявленной стоимости, и она не может быть ниже кадастровой оценки муниципалитета. Занижение суммы в тапу ради экономии на налоге бьёт по покупателю дважды — при перепродаже вырастет налог на прирост стоимости, а для программ вида на жительство и гражданства учитывается именно официальная сумма.

Кто и за что платит: полный список

Расход	Сколько	Кто обычно платит
Налог при переоформлении (tapu harcı)	4% от заявленной стоимости	по закону поровну, по факту чаще покупатель
Оборотный сбор кадастра (döner sermaye)	несколько тысяч лир	покупатель
Отчёт об оценке (обязателен при продаже иностранцу)	5 000–12 000 лир	покупатель
Присяжный переводчик на сделке	1 500–4 000 лир	покупатель
Полис страхования от землетрясения DASK	от нескольких сотен до пары тысяч лир в год	покупатель
Комиссия агентства	обычно 2% с каждой стороны	покупатель и продавец
Юридическое сопровождение	1 000–3 000 долларов	покупатель
Нотариальная доверенность и переводы	3 000–8 000 лир	покупатель
Залоги за подключение электричества и воды	несколько тысяч лир	покупатель

Обязательные расходы, о которых узнают поздно

1. Отчёт об оценке от лицензированной компании — без него сделку с иностранцем не зарегистрируют. Отчёт действителен ограниченное время, поэтому заказывают его ближе к сделке.
2. Присяжный переводчик — если вы не владеете турецким, в кадастровом управлении обязателен переводчик из официального списка. Родственник или знакомый в этой роли не подходит.
3. Полис DASK — без него не зарегистрируют переход права и не подключат электричество и газ.
4. Налоговый номер — оформляется бесплатно, но без него нельзя ни открыть счёт, ни оплатить налог.
5. Перевод денег через банк — платежи наличными в чемодане не проходят проверку и делают невозможными программы вида на жительство и гражданства, где требуется подтверждение перевода.

Что платят каждый год после покупки

• Налог на недвижимость — 0,1% от кадастровой стоимости жилья в обычных муниципалитетах и 0,2% в крупных городах, двумя платежами в год.
• Взносы за обслуживание комплекса — от нескольких сотен лир в скромном доме до нескольких тысяч в комплексе с бассейном и охраной.
• DASK — продлевается ежегодно.
• Коммунальные услуги — оплачиваются даже при пустой квартире: абонентская часть начисляется независимо от потребления.

Как посчитать бюджет сделки заранее

1. Возьмите цену объекта и умножьте на 0,04 — это налог при переоформлении, если он целиком на вас.
2. Прибавьте 2% на комиссию агентства, если работаете через него.
3. Прибавьте фиксированные расходы: оценка, переводчик, сбор кадастра, DASK, доверенность — суммарно обычно от 15 000 до 30 000 лир.
4. Прибавьте юриста, если сделка непростая или вы покупаете удалённо.
5. Отдельно отложите на въезд: залоги за счётчики, мебель, первый взнос за обслуживание.
6. Проверьте курс на день сделки. Цена в договоре может быть в лирах, а ваши деньги — в другой валюте; движение курса за неделю до сделки меняет итог сильнее, чем торг по комиссии.

Контрольный вопрос перед подписанием: кто платит 4% и это записано в договоре? Устная договорённость «продавец возьмёт на себя» на сделке превращается в требование заплатить всё самому, и отказаться уже поздно.

Готовая вторичка с оформленным iskân — самый предсказуемый вариант для того, кто покупает первое жильё в Турции: дом стоит, соседи известны, взносы за обслуживание посчитаны, а право собственности переоформляется в день сделки. Новостройка на этапе стройки дешевле на 15–30% и даёт выбор планировки, но её риски — сроки, качество и документы — покупатель берёт на себя.

Чем новостройка отличается от вторички по рискам

Что сравниваем	Стройка (проект не сдан)	Готовый дом
Документ на объект	сервитут на этаж (kat irtifakı) или договор обещания продажи	право собственности на помещение (kat mülkiyeti)
Разрешение на ввод (iskân)	ещё нет	должно быть на руках
Главный риск	срок сдачи и качество исполнения	скрытые дефекты, долги, незаконные переделки
Расчёт	этапами, по графику застройщика	одним платежом на сделке
Взносы за обслуживание	заранее неизвестны	известны текущей суммой

При покупке в стройке защиту даёт только один документ — нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) с отметкой (şerh) в земельном реестре. Отметка мешает застройщику продать то же помещение второй раз. Расписка от офиса продаж такой защиты не даёт.

У готового дома вопрос номер один — iskân, то есть разрешение на пользование зданием (yapı kullanma izin belgesi). Без него в квартиру не подключают постоянные счётчики воды и электричества, а следующая продажа идёт со скидкой. Спрашивайте документ у продавца и сверяйте с данными муниципалитета.

На что смотреть при осмотре квартиры

Смотрите в сухой сезон и второй раз — после дождя или вечером, когда слышно улицу.

1. Сырость и плесень. Проверьте углы наружных стен, потолок под кровлей, стену за душевой кабиной. На побережье это дефект номер один.
2. Вода и напор. Откройте кран на верхнем этаже и посмотрите, есть ли бак и насос: летом в курортных районах напор падает.
3. Отопление. Уточните, чем греют: кондиционерами, газовым котлом (kombi) или центрально. Зимой в Анталье и Аланье в квартире без отопления держится 14–17 °C.
4. Ориентация окон. Юг и запад — жара с полудня до вечера и высокий счёт за кондиционер; север — прохлада и сырость.
5. Общее имущество. Лифт, кровля, фасад, бассейн, генератор: их ремонт делится на всех собственников через взносы.
6. Взносы за обслуживание (aidat). Спросите точную сумму за месяц и что в неё входит, а также нет ли решения о крупном ремонте — новый собственник платит его наравне со старыми.
7. Парковка и кладовая. Проверьте, закреплены ли они за помещением в документах, а не отданы по устной договорённости управляющего.
8. Планировка против документа. Сравните фактические стены с поэтажным планом: снесённая несущая стена или застеклённый балкон, оформленный как комната, — это незаконная переделка, и узаконивать её придётся новому владельцу.

Как проверить сейсмостойкость и год постройки дома

Год постройки — первый фильтр. Нормы сейсмостойкости в Турции пересматривали в 1998 и 2000 годах, а действующие требования (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) применяются к домам, спроектированным с 2019 года. Практическое следствие: дом до 2000 года постройки проверяют отдельно и с расчётом на усиление или снос, дом 2000–2018 годов — по документам стройконтроля, дом после 2019 года — по действующим нормам.

Что запросить и где:

• Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и iskân — у продавца, сверка в муниципалитете (belediye). В них стоит дата и класс здания.
• Заключение стройконтроля (yapı denetim) — для домов, построенных после введения обязательного технадзора.
• Собственная экспертиза. Гражданский инженер осматривает дом, оценивает бетон и армирование, при необходимости берёт пробы. Услуга платная и назначается по объекту — заказывайте до задатка, а не после.
• Полис DASK — обязательное страхование от землетрясения. Без него не переоформляют коммунальные абонементы, а страховая сумма ограничена и покрывает не всю стоимость жилья.

Признаки, при которых от объекта отказываются без экспертизы: трещины по несущим стенам и на стыках колонн, следы усиления без документов, первый этаж, полностью переделанный под витрины магазинов, подвал с водой.

Что важно знать про район и инфраструктуру

• Сезонность. В курортных районах часть кафе, рынков и школ работает только с апреля по октябрь. Зимой это спальный район, и это надо увидеть, а не представить.
• Транспорт без машины. Проверьте, ходит ли рядом долмуш и трамвай, как часто и до какого часа. Расстояние до моря считайте шагами по жаре, а не по карте.
• Ежедневная инфраструктура. Рынок (pazar) по дням недели, аптека, семейный врач, государственная больница, школа с классом для детей, не говорящих по-турецки.
• Планы застройки. В муниципалитете смотрят зонирование (imar planı): вид на море закрывает соседний участок, если на нём разрешена высотная стройка.
• Вода и уклон. Улицы в низинах на побережье подтапливает при сильных дождях; следы на стенах первых этажей это показывают.
• Шум. Ночные заведения, мечеть, автомагистраль, стройка по соседству — единственный способ узнать это, приехать вечером.

Сколько времени занимает поиск объекта

При готовом решении по району и бюджету на выбор уходит одна поездка на 5–10 дней с 10–15 просмотрами. Когда район ещё не выбран, реальный срок — 2–3 месяца и две поездки: первая на знакомство с районами, вторая на просмотры и задаток.

Порядок работы, который экономит поездки:

1. За месяц до поездки соберите объявления и отметьте объекты на карте — так видно, что цена привязана к району, а не к ремонту.
2. Заранее выясните, кому платит агент: в Турции комиссию платят обе стороны, порядок — 2% от цены с покупателя, и она обсуждается до просмотров.
3. На просмотрах фиксируйте кадастровые данные каждой квартиры (mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm) — по ним проверяют ограничения и обременения.
4. На понравившийся объект берите паузу в один день. Уходящая на глазах цена — приём продажи, а не свойство рынка.
5. Задаток вносите только по письменному предварительному договору с условиями возврата: отказ управления кадастра, обременение, отсутствие iskân.

Одно решение о районе стоит дороже всех остальных: квартиру можно продать за несколько месяцев, а неудачный район изменить нельзя.

Расчёт по сделке в Грузии проводят банковским переводом на счёт продавца в день подачи документов на регистрацию. Деньги заводят в страну переводом на свой счёт в грузинском банке либо ввозят наличными — с обязательным декларированием суммы свыше 30 000 лари или её эквивалента. Банки проверяют происхождение средств, поэтому договор купли-продажи, выписки и документы об источнике денег готовят заранее: задержка перевода на несколько дней срывает дату сделки чаще, чем любые другие мелочи.

Как перевести деньги и какие комиссии

Способ	Комиссия	Срок
Банковский перевод SWIFT	комиссия банка-отправителя плюс фиксированный сбор порядка 15–30 долларов, у отдельных банков — процент от суммы	1–5 рабочих дней
Платёжные сервисы и системы переводов	2–5% в зависимости от оператора	от нескольких минут до суток
Ввоз наличных	без комиссии, но с декларированием свыше 30 000 лари	сразу

Что снижает риск задержки:

1. Сверьте реквизиты по банковской выписке получателя. Грузинский IBAN начинается на GE и содержит 20 знаков после кода страны; ошибка в реквизитах разворачивает платёж, а возврат идёт две-четыре недели, комиссия при этом теряется.
2. Заранее сообщите банку назначение платежа. Формулировка «покупка недвижимости, договор от такой-то даты» с приложенным договором проходит проверку быстрее общего «перевод собственных средств».
3. Не дробите сумму на десятки мелких переводов. Для банка это повод для дополнительных вопросов, а не способ их избежать.
4. Держите запас времени — минимум неделя между отправкой денег и датой сделки.

В какой валюте рассчитываются

Цены в объявлениях называют в долларах, а расчёты между сторонами в стране проводят в лари. Практическая схема: в договоре фиксируют сумму в долларах и указывают, что платёж исполняется в лари по курсу Национального банка Грузии на день оплаты.

Курсовые потери несёт тот, кто не зафиксировал условие в договоре. Поэтому в тексте прописывают:

• сумму цифрами в обеих валютах;
• курс и дату, по которым она пересчитывается;
• кто платит банковские комиссии — отправитель, получатель или каждый свои.

Обменивать крупную сумму лучше через банк в день расчёта, а не в обменных пунктах частями: курс сопоставим, но происхождение денег документально подтверждено.

Безопасно ли платить наличными

Наличные в грузинских сделках распространены, но у них три слабых места: пересчёт и проверка купюр, отсутствие удобного доказательства оплаты и лимиты на границе.

Правила ввоза и вывоза:

• сумма до 30 000 лари или её эквивалента ввозится и вывозится без декларации;
• всё, что выше, декларируется на границе;
• нарушение грозит штрафом — до 10% от суммы, вплоть до изъятия средств.

Если расчёт всё же наличными:

1. Проводите его в отделении банка, где купюры пересчитает и проверит кассир.
2. Сразу вносите деньги на счёт продавца — тогда останется банковский документ.
3. Берите расписку с указанием суммы, объекта, кадастрового кода и даты.
4. Не передавайте деньги до подачи документов на регистрацию.

Более спокойная альтернатива — перевод со счёта на счёт в день сделки, а при сложных условиях — расчёт через нотариальный депозит.

Нужен ли счёт в местном банке

Для самой сделки — нет: заплатить можно переводом из зарубежного банка. Но счёт в грузинском банке нужен почти сразу после покупки:

• оплата коммунальных услуг и сбора за обслуживание дома;
• получение арендных платежей;
• уплата налога с дохода от аренды;
• расчёты с подрядчиками при ремонте.

Счёт открывают нерезиденту по загранпаспорту; банк проводит проверку и может запросить подтверждение источника средств и цели открытия. Срок — от одного дня до нескольких недель в зависимости от банка и профиля клиента.

Как вывести деньги при продаже

Валютных ограничений на вывод средств в Грузии нет: деньги от продажи переводят за рубеж со своего счёта. Готовьте пакет, который банк спросит при крупном исходящем переводе:

• договор купли-продажи объекта;
• выписку из Публичного реестра о переходе права к покупателю;
• документы о поступлении денег от покупателя;
• подтверждение уплаты налога, если он возник.

Налог с продажи жилой недвижимости не возникает, если объект был в собственности более 2 лет; при продаже раньше ставка составляет 5% с прибыли. Коммерческая недвижимость облагается по ставке 20% независимо от срока владения. Продавать через месяц после покупки с прибылью и рассчитывать на нулевой налог не стоит — этот срок проверяется по датам регистрации в реестре.

Квартиру в строящемся доме в Таиланде оплачивают частями: бронь, первый взнос при подписании договора, платежи по ходу стройки и крупный остаток в день передачи ключей. Деньги идут напрямую застройщику — эскроу-счёт закон разрешает, но не требует, и в обычной сделке его не открывают. Поэтому разрешения проекта проверяют до первого платежа, а не после.

Как устроен график платежей

Схема повторяется почти у всех застройщиков и отличается только долями.

1. Бронь. Обычно 50 000–200 000 бат (в дорогих проектах — около 1% цены). Платёж закрепляет за вами конкретную квартиру на 7–30 дней, до подписания основного договора. Бронь почти всегда невозвратная: передумали — деньги остаются у застройщика.
2. Первый взнос при подписании договора. Чаще всего 15–30% цены за вычетом брони. Иностранцу в кондоминиуме обычно называют верхнюю границу этого диапазона.
3. Рассрочка на время стройки. Либо равные ежемесячные платежи до сдачи, либо платежи по этапам: закончен каркас, закрыт контур, начата отделка. Совокупно на этот период приходится 10–40% цены.
4. Остаток при передаче. 50–70% цены платят в день регистрации перехода права в земельном офисе. Это самый крупный платёж, и под него планируют перевод денег из-за границы.

Этап	Типичная доля цены	Когда
Бронь	50 000–200 000 бат	сразу
Договор купли-продажи	15–30%	7–30 дней после брони
Платежи по ходу стройки	10–40%	до сдачи дома
Передача и регистрация	50–70%	в день сделки в земельном офисе

Для квартир в кондоминиуме министерство утвердило типовую форму договора: условия, которые ухудшают положение покупателя по сравнению с ней, не действуют, даже если вы их подписали. Договор на английском — перевод; юридическую силу имеет тайский текст, и сверять нужно именно его.

Чем подтверждают, что проект получил разрешения

Копии документов просят у отдела продаж и проверяют до первого платежа:

• Свидетельство о праве на землю проекта (чанот) — на чьё имя оформлен участок и нет ли на нём ипотеки. Земля под стройкой почти всегда заложена банку, который её кредитует; в договоре должно быть условие о снятии обременения с вашей квартиры к моменту передачи.
• Разрешение на строительство от местной администрации — на тот объём и этажность, которые показывают на плане продаж.
• Заключение экологической экспертизы (EIA) — обязательное для жилых проектов от 80 квартир или площадью более 4 000 м². Продажи часто открывают до его получения; отказ или требование переделать проект сдвигает сроки на месяцы.
• Регистрация компании-застройщика в реестре министерства торговли: возраст компании, уставный капитал, сданные проекты.
• Письменное подтверждение, что квартира продаётся в иностранной квоте. Иностранцам принадлежит не более 49% площади квартир дома; если ваша квартира попала в тайскую часть, зарегистрировать её на себя вы не сможете.

Что происходит с деньгами покупателя до сдачи дома

Ваши платежи — оборотные средства стройки, а не защищённый депозит:

• Эскроу необязателен. Закон об эскроу-счетах позволяет держать деньги у банка-посредника до выполнения обязательств, но обязанности застройщика открывать такой счёт нет. В небольшом или незнакомом проекте эскроу предлагают сами и закрепляют в договоре.
• Гарантия возврата — только договор. Опираться приходится на его условия о просрочке и расторжении и на историю застройщика.
• Валютные документы. Оплату из-за границы переводят в иностранной валюте, указывая в назначении платежа покупку конкретной квартиры. По переводу от 50 000 долларов США банк выдаёт форму валютной операции (FET), по меньшим суммам — справку о зачислении. Эти бумаги нужны дважды: при регистрации права на квартиру и потом при выводе денег от продажи.

Если сроки сдачи сорваны или проект остановлен

Задержка на несколько месяцев — обычное дело, полная остановка встречается реже. Порядок действий:

1. Письменное требование застройщику с отсылкой к пункту договора о сроке передачи. Переписка в мессенджере доказательством не станет — нужно письмо с отметкой о вручении или почтой с уведомлением.
2. Пеня за просрочку. Типовой договор кондоминиума предусматривает неустойку за каждый день задержки передачи. Если её размер вычеркнут или занижен, работает законная ставка процентов за просрочку по гражданскому кодексу — 5% годовых на уплаченную сумму; ставку пересматривают раз в несколько лет.
3. Расторжение с возвратом. При существенной просрочке покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать уплаченное назад вместе с процентами. Уведомление о расторжении тоже делают письменно.
4. Жалоба. Управление защиты прав потребителей принимает обращения по договорам с застройщиками; вопросы регистрации кондоминиума и продажи квартир — к земельному департаменту провинции.
5. Суд по потребительским делам. Покупатель-потребитель освобождён от судебной пошлины, иск подают по месту нахождения объекта. Рассмотрение занимает от нескольких месяцев до пары лет.

Отдельный сценарий — банкротство застройщика: требования покупателей попадают в общую очередь кредиторов, а достраивать дом может банк-залогодержатель или новый инвестор. Ускорить это в одиночку нельзя, но чем раньше собрана папка договоров и платёжек, тем проще заявить требование.

Чем документы отличаются от вторичного рынка

Что	Строящийся дом	Вторичный рынок
Основной документ до сделки	договор с застройщиком и разрешения проекта	свидетельство о праве на квартиру
Кто продавец	компания-застройщик	физлицо или компания
Долги по содержанию	ещё не начислялись	справка юрлица дома об отсутствии задолженности
Иностранная квота	подтверждает застройщик в договоре	подтверждает письмом юрлицо дома
Главный риск	сроки и качество стройки	скрытые долги и обременения

На вторичном рынке вы видите готовую квартиру и её документы; в строящемся доме — только бумаги проекта, поэтому вес проверок смещается на застройщика: сколько домов он сдал, были ли просрочки, чем закончились его прошлые проекты в этой же провинции.

Содержание квартиры 60–70 м² в Тбилиси обходится примерно в 80–150 лари в месяц летом и 250–400 лари зимой, когда включается газовое отопление. Сверху — интернет 30–60 лари и платёж управляющей компании, если дом новый: обычно 30–150 лари в месяц. Ремонт из состояния «белый каркас» до жилого вида стоит от 350 долларов за квадратный метр.

Сколько выходит на коммунальные услуги

Услуга	Ориентир
Электричество	около 0,2–0,3 лари за кВт·ч, тариф растёт ступенями по объёму потребления
Природный газ	около 0,5 лари за кубометр
Вода	по счётчику или по числу зарегистрированных жильцов, обычно 10–30 лари в месяц на квартиру
Вывоз мусора	несколько лари в месяц, часто в счёте за воду
Интернет	30–60 лари за домашний тариф

Главная сезонная статья — отопление. В квартирах с газовым котлом зимний счёт за газ доходит до 200–300 лари в месяц, электрический обогрев обходится дороже. Централизованного отопления в грузинских домах, как правило, нет: каждый греется сам, и это стоит учитывать при выборе квартиры.

Вторая деталь — энергоэффективность дома. Старый фонд без утепления зимой съедает вдвое больше, чем новостройка с современными окнами. Разница в квитанциях за отопительный сезон перекрывает разницу в цене квадратного метра быстрее, чем кажется.

За что платят управляющей компании

В новостройках сервис берёт на себя управляющая компания или товарищество собственников. В счёт входят уборка мест общего пользования, обслуживание лифтов, охрана и консьерж, освещение подъездов и двора, вывоз мусора, содержание территории и бассейна, если он есть.

Тариф считают двумя способами: фиксированной суммой с квартиры (обычно 30–150 лари в месяц) или ставкой за квадратный метр (0,2–0,5 лари за м²). В домах бизнес-класса с охраной, подземным паркингом и бассейном платёж доходит до 200–300 лари.

В старом фонде управляющей компании чаще нет: расходы на дом собирают взносами на конкретную задачу — ремонт лифта, замена кровли, покраска фасада.

До покупки спросите: размер ежемесячного платежа, что в него входит, есть ли долг по квартире и планируется ли крупный сбор на ремонт. Долг предыдущего владельца перед управляющей компанией переходит не по закону, а по факту: платить попросят вас, и спорить придётся уже после сделки.

Как переоформить лицевые счета

После регистрации права собственности счета переводят на нового владельца. Порядок одинаковый у всех поставщиков.

1. Возьмите выписку из публичного реестра — она подтверждает право.
2. Придите в офис поставщика или подайте заявку в его приложении: электроснабжение, газ, вода — три отдельные компании.
3. Предъявите паспорт, выписку и номер лицевого счёта из старой квитанции.
4. Возьмите справку об отсутствии задолженности по каждому счёту — лучше до сделки, а не после.
5. Проверьте показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом.

Переоформление бесплатное и занимает от одного дня. Пока счета оформлены на прежнего владельца, платить можно и по ним, но любая спорная ситуация — отключение, перерасчёт, замена счётчика — упрётся в чужое имя.

Сколько стоит ремонт и мебель

Большая часть новостроек продаётся в состоянии «белый каркас»: стены, стяжка, окна и разводка на этаж. Всё остальное — за счёт покупателя.

Уровень	Стоимость за м²	Что входит
Экономичный	250–350 долларов	базовая отделка, простая сантехника и техника
Средний	400–600 долларов	качественные материалы, кухня, встроенная техника
Дорогой	от 700 долларов	дизайн-проект, индивидуальная мебель

Меблировка квартиры-двушки обходится в 5 000–15 000 долларов в зависимости от того, покупаете вы местную мебель или привозите. Кондиционеры, водонагреватель и кухонная техника — отдельные 1 500–3 000 долларов.

Сроки: ремонт под ключ в квартире 60 м² занимает два-четыре месяца. Работы летом идут быстрее — зимой сохнут дольше стяжка и штукатурка.

Если квартира покупается под сдачу, считайте ремонт частью цены входа: жильё в «белом каркасе» дешевле готового ровно на стоимость ремонта, но приносить доход начинает на несколько месяцев позже.

Кто отвечает за общее имущество дома

Общее имущество — крыша, фасад, подъезды, лифты, двор, коммуникации до квартиры — принадлежит собственникам совместно. Управляет им товарищество собственников или нанятая им управляющая компания.

• Решения принимаются на общем собрании собственников: голосуют по долям, оформляют протоколом. Собрание созывают правление или группа жильцов.
• Взносы бывают регулярными (ежемесячный тариф) и целевыми (ремонт лифта, замена труб). Целевой сбор обязателен для всех, если собрание его утвердило.
• Муниципальные программы софинансируют капитальный ремонт: город берёт на себя часть стоимости работ по фасадам, кровлям и лифтам, остальное собирают жильцы. Условия отличаются по муниципалитетам, узнавать нужно в районной администрации.

Собственник-иностранец участвует в собраниях наравне с остальными. Если вы живёте не в Грузии постоянно, оформите доверенность на представителя или хотя бы попросите включить вас в чат дома: решения о целевых сборах принимаются без вашего участия, а платить придётся.

Сверх цены квартиры в Грузии покупатель тратит немного: налога на покупку нет, а основной обязательный платёж — государственная пошлина за регистрацию права собственности, от 150 лари при обычном сроке и до 350 лари, если оформить в день обращения. Всё остальное зависит от того, нанимаете ли вы юриста, агента и переводчика. Разумный резерв на сделку — 3–5% от цены объекта.

Регистрация права собственности

Сделку регистрирует Национальное агентство публичного реестра, приём документов идёт в Домах юстиции (Public Service Hall). Договор купли-продажи составляют прямо там, нотариус для обычной сделки не нужен.

Срок регистрации	Пошлина
4 рабочих дня	150 лари
1 рабочий день	270 лари
В день обращения	350 лари

Пошлину платят на месте, в кассе или терминале. Тарифы периодически пересматривают, поэтому сумму подтверждают в окне приёма до подписания. Выписка из реестра о праве собственности приходит в электронном виде и отдельной платы обычно не требует.

Если одна из сторон действует по доверенности, добавляется нотариус: удостоверение доверенности и подписей стоит примерно 80–160 долларов, иностранная доверенность вдобавок требует апостиля и перевода.

Агент, юрист, переводчик

• Агент. Комиссия на грузинском рынке — обычно 2–3% от суммы сделки. Кто её платит, определяется договорённостью: на вторичном рынке чаще продавец, у новостроек агент получает вознаграждение от застройщика, и покупателю услуга обходится бесплатно.
• Юрист. Проверка объекта (due diligence) стоит около 1% от цены либо фиксированную сумму в несколько сотен долларов. Он смотрит выписку из реестра, обременения и аресты, законность строительства, задолженности по коммунальным платежам и права третьих лиц.
• Переводчик. Присутствие переводчика при подписании — 15–30 долларов за визит, письменный перевод документа — 5–10 долларов за страницу. Договор в Доме юстиции подписывается на грузинском; английская или русская версия делается параллельно и заверяется.
• Банк. Международный перевод денег стоит 50–150 долларов плюс комиссия банка-получателя; расчёт наличными на сделке в Грузии тоже возможен, но крупные суммы удобнее проводить через счёт, чтобы происхождение денег подтверждалось документально.

Оценка объекта: когда она нужна

Оценка обязательна в двух случаях:

1. Ипотека. Банк принимает отчёт только от аккредитованной им оценочной компании и считает по нему сумму кредита.
2. Вид на жительство по недвижимости. Стоимость объекта подтверждается отчётом сертифицированного оценщика, аккредитованного государством, — цена в договоре сама по себе основанием не служит.

Стоимость отчёта — обычно от 100 до 300 лари для квартиры, дороже для дома и участка. Срок готовности — один-три рабочих дня. Для собственного спокойствия оценку заказывают и просто так, если объект покупается удалённо: отчёт показывает рыночную вилку и состояние.

Документы покупателя: перевод и апостиль

Для обычной покупки иностранцу достаточно заграничного паспорта: ни ВНЖ, ни местного налогового номера, ни счёта в грузинском банке закон не требует. Расходы на документы появляются в трёх ситуациях:

• покупка по доверенности — доверенность оформляется у нотариуса, апостилируется в стране выдачи и переводится на грузинский с нотариальным заверением перевода;
• покупка на компанию — нужны учредительные документы с апостилем и переводом;
• свидетельство о браке — если объект оформляется на супругов или требуется согласие супруга по законодательству страны гражданства.

Апостиль ставят только в стране, выдавшей документ, — в Грузии его не проставят. Заложите на это две-три недели до поездки.

Какой резерв закладывать

Статья	Ориентир
Регистрация права	150–350 лари
Юридическая проверка	около 1% цены
Агент (если платит покупатель)	2–3% цены
Оценка	100–300 лари
Переводы, нотариус, доверенность	100–400 долларов
Банковские комиссии	50–150 долларов

Итого при покупке без агентской комиссии расходы укладываются в 1–2% от цены, с агентом — в 3–5%. Отдельно считайте деньги на въезд в жильё: у новостроек цена почти всегда указана за «белый каркас», и ремонт с мебелью стоит дороже всех перечисленных сборов вместе взятых.