Сколько стоит покупка сверх цены объекта: налоги, сборы и услуги

Сверх цены квартиры в Грузии покупатель тратит немного: налога на покупку нет, а основной обязательный платёж — государственная пошлина за регистрацию права собственности, от 150 лари при обычном сроке и до 350 лари, если оформить в день обращения. Всё остальное зависит от того, нанимаете ли вы юриста, агента и переводчика. Разумный резерв на сделку — 3–5% от цены объекта.

Регистрация права собственности

Сделку регистрирует Национальное агентство публичного реестра, приём документов идёт в Домах юстиции. Договор купли-продажи составляют прямо там, нотариус для обычной сделки не нужен.

Срок регистрации	Пошлина
4 рабочих дня	150 лари
1 рабочий день	270 лари
в день обращения	350 лари

Пошлину платят на месте, в кассе или терминале. Тарифы периодически пересматривают, поэтому сумму подтверждают в окне приёма до подписания. Выписка из реестра о праве собственности приходит в электронном виде.

Если одна из сторон действует по доверенности, добавляется нотариус: удостоверение доверенности и подписей стоит примерно 80–160 долларов, иностранная доверенность вдобавок требует апостиля и перевода.

Агент, юрист, переводчик

• Агент. Комиссия на грузинском рынке — обычно 2–3% от суммы сделки. Кто её платит, определяется договорённостью: на вторичном рынке чаще продавец, у новостроек агент получает вознаграждение от застройщика.
• Юрист. Проверка объекта стоит около 1% от цены либо фиксированную сумму в несколько сотен долларов. Он смотрит выписку из реестра, обременения и аресты, законность строительства, задолженности по коммунальным платежам и права третьих лиц.
• Переводчик. Присутствие при подписании — 15–30 долларов за визит, письменный перевод документа — 5–10 долларов за страницу. Договор в Доме юстиции подписывается на грузинском; английская или русская версия делается параллельно.
• Банк. Международный перевод денег стоит 50–150 долларов плюс комиссия банка-получателя; расчёт наличными на сделке возможен, но крупные суммы удобнее проводить через счёт, чтобы происхождение денег подтверждалось документально.

Оценка объекта: когда она нужна

Оценка обязательна в двух случаях:

1. Ипотека. Банк принимает отчёт только от аккредитованной им оценочной компании и считает по нему сумму кредита.
2. Вид на жительство по недвижимости. Стоимость объекта подтверждается отчётом сертифицированного оценщика: цена в договоре сама по себе основанием не служит.

Стоимость отчёта — обычно от 100 до 300 лари для квартиры, дороже для дома и участка. Срок готовности — один-три рабочих дня. Оценку заказывают и просто так, если объект покупается удалённо: отчёт показывает рыночную вилку и состояние.

Документы покупателя: перевод и апостиль

Для обычной покупки иностранцу достаточно заграничного паспорта: ни вида на жительство, ни местного налогового номера, ни счёта в грузинском банке закон не требует. Расходы на документы появляются в трёх ситуациях:

• покупка по доверенности — доверенность оформляется у нотариуса, апостилируется в стране выдачи и переводится на грузинский с нотариальным заверением;
• покупка на компанию — нужны учредительные документы с апостилем и переводом;
• свидетельство о браке — если объект оформляется на супругов или требуется согласие супруга по законодательству страны гражданства.

Апостиль ставят только в стране, выдавшей документ. Заложите на это две-три недели до поездки.

Какой резерв закладывать

Статья	Ориентир
регистрация права	150–350 лари
юридическая проверка	около 1% цены
агент (если платит покупатель)	2–3% цены
оценка	100–300 лари
переводы, нотариус, доверенность	100–400 долларов
банковские комиссии	50–150 долларов

Итого при покупке без агентской комиссии расходы укладываются в 1–2% от цены, с агентом — в 3–5%. Отдельно считайте деньги на въезд в жильё: у новостроек цена почти всегда указана за белый каркас, и ремонт с мебелью стоит дороже всех перечисленных сборов вместе взятых.

Сверх цены объекта на сделку уходит примерно 3–6% стоимости. Основной платёж — сбор за регистрацию перехода права: 2% от оценочной стоимости объекта. К нему добавляются специальный налог на бизнес 3,3% либо гербовый сбор 0,5%, а также удерживаемый налог с продавца. Пониженная ставка 0,01%, действующая по 30 июня 2027 года для жилья дешевле 7 млн бат, распространяется только на покупателей — граждан Таиланда.

Сбор за регистрацию перехода права

Ставка — 2%, база — оценочная стоимость объекта по данным Департамента земель, а не цена договора. Платят в кассу земельного управления в день регистрации. По практике сбор делят пополам между продавцом и покупателем, но это предмет договора, а не правило: распределение прописывают отдельным пунктом.

Если покупка оформляется с ипотекой, отдельно берут сбор за регистрацию залога — 1% от суммы кредита.

Налоги при продаже и кто их платит

Платёж	Ставка	Кто платит по практике
Сбор за переход права	2% оценочной стоимости	пополам, по договорённости
Специальный налог на бизнес	3,3% от большей из двух сумм: цены или оценки — если продавец владел объектом менее 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5% — если специальный налог не взимается	продавец
Удерживаемый налог с дохода	для физического лица — по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с вычетом за годы владения; для компании — 1% от большей из сумм	продавец

Закон не устанавливает, кто именно платит: распределение целиком определяет договор. Частая схема — продавец берёт на себя налоги, покупатель сбор за переход права; всё остальное — предмет торга.

Пять лет владения отсчитывают от даты регистрации права. Исключение — объект, где продавец был зарегистрирован в домовой книге более года: тогда специальный налог не берут даже при более раннем сроке продажи.

Оценочная стоимость и цена сделки

Оценочную стоимость устанавливает Департамент земель и пересматривает раз в несколько лет. Она почти всегда ниже рыночной цены, поэтому налоговая база оказывается меньше суммы, которую вы фактически платите.

Узнать её заранее можно в земельном управлении по номеру свидетельства — это стоит сделать до подписания договора: от неё считается сбор за регистрацию, и точная сумма расходов становится известна заранее. Занижать цену в договоре ниже оценочной бессмысленно: сбор всё равно считают от оценки.

Какие льготы действуют сейчас

Сбор за переход права снижен с 2% до 0,01%, а сбор за регистрацию ипотеки — с 1% до 0,01%. Мера продлена решением кабинета министров от 30 июня 2026 года и действует по 30 июня 2027 года. Условия:

• цена сделки, оценочная стоимость и сумма кредита — не более 7 млн бат каждая;
• объекты: жилой дом, таунхаус, дом на две семьи, торговое здание, земля с таким строением, зарегистрированная квартира в кондоминиуме;
• покупатель — физическое лицо, гражданин Таиланда.

Иностранному покупателю льгота не даёт ничего: он платит полные 2%. Но она пригодится при перепродаже объекта покупателю-гражданину Таиланда и при покупке на супруга-гражданина Таиланда.

Сопровождение сделки

• Юрист: 30 000–80 000 бат за полную проверку и сопровождение; отдельная проверка объекта без сопровождения дешевле.
• Перевод и заверение документов: несколько тысяч бат за комплект, порядка 200 бат за документ при заверении в МИД Таиланда.
• Доверенность и её заверение в консульстве: сбор консульства плюс перевод.
• Комиссия агентства платится продавцом, обычно 3% цены; покупателю её не выставляют, но она заложена в цену.
• Расходы дома: при заселении управляющая компания берёт взнос в резервный фонд (разово, из расчёта за квадратный метр) и взносы на содержание вперёд за год.

Сложите заранее: сбор за регистрацию, свою часть налогов по договору, юриста, переводы и платежи дому — это и есть реальная сумма сверх цены объекта.

Сверх цены квартиры покупатель во Вьетнаме тратит примерно 3–5% стоимости, и почти всё это — два платежа: фонд обслуживания дома 2% и регистрационный сбор 0,5%. Остальное — нотариус, выдача сертификата и первые платежи за содержание. НДС 10% в цене новостройки обычно уже учтён, но проверять это нужно в договоре: формулировка «цена без НДС» меняет бюджет сразу на десятую часть.

Что платит покупатель

Платёж	Сколько	Когда
НДС на новостройку	10%	в составе цены застройщика
Фонд обслуживания дома (phí bảo trì)	2% стоимости без НДС	при приёмке квартиры
Регистрационный сбор (lệ phí trước bạ)	0,5%	при оформлении сертификата
Нотариальное удостоверение договора	по шкале от суммы сделки	при подписании
Выдача сертификата собственности	от 100 тыс ₫	при регистрации
Плата за обслуживание	8–25 тыс ₫ за м² в месяц	с момента передачи ключей

Фонд обслуживания — деньги дома, а не застройщика: из него потом ремонтируют лифты, фасад, насосы и кровлю. Регистрационный сбор считается от цены договора, но не ниже нормативной таблицы провинции.

Нотариус: сколько это стоит

Договор купли-продажи между физическими лицами удостоверяется нотариально, и тариф считается по шкале от суммы сделки. Ориентиры: при цене до 1 млрд ₫ — 0,1% от суммы, при 1–3 млрд ₫ — 1 млн ₫ плюс 0,06% с превышения над миллиардом, при 3–5 млрд ₫ — 2,2 млн ₫ плюс 0,05%. Верхняя граница тарифа — 70 млн ₫, до неё доходят только крупные сделки.

К тарифу добавляется перевод документов и услуги нотариальной конторы — обычно ещё 500 тыс – 2 млн ₫. Для иностранца перевод паспорта и договора на вьетнамский обязателен.

При покупке у застройщика нотариус не нужен: договор долевого участия подписывается напрямую с компанией.

Комиссия агента

В новостройках комиссию платит застройщик — она уже заложена в цену, и покупатель ничего не доплачивает. Скидка «в обход агента» у застройщика не появляется: прайс единый.

На вторичном рынке комиссия составляет 1–2% от суммы сделки и по обычаю ложится на продавца. Иностранцу чаще имеет смысл нанять собственного представителя с почасовой или фиксированной оплатой: агент продавца работает на продавца, а проверка правового статуса объекта — самая рискованная часть сделки.

Юридическое сопровождение отдельной фирмой обходится в 15–40 млн ₫ за сделку и закрывает проверку разрешений, квоты для иностранцев и текста договора.

Что появляется сразу после передачи ключей

• Плата за обслуживание — от 8 тыс ₫ за м² в месяц в простом доме до 25 тыс ₫ и выше в комплексах с бассейном и охраной. Для квартиры 70 м² это 560 тыс – 1,75 млн ₫ в месяц.
• Парковка — 100–200 тыс ₫ в месяц за место для байка и 1–1,5 млн ₫ за автомобиль.
• Электричество и вода — по счётчикам, тариф на электричество прогрессивный.
• Отделка и мебель. Квартиры сдаются в разной степени готовности: от голых стен до полной меблировки. Разница между «без отделки» и «под ключ» — обычно 5–12 млн ₫ за м².

Ежегодного налога на владение жильём во Вьетнаме нет; для квартир начисляется лишь налог на несельскохозяйственную землю по ставке 0,03% от нормативной цены, и в пересчёте на квартиру это сотни тысяч донгов в год.

Какой запас закладывать

Правило простое: к цене объекта прибавьте 5% и отдельно посчитайте отделку.

Для квартиры за 3 млрд ₫ бюджет выглядит так:

1. фонд обслуживания 2% — 60 млн ₫;
2. регистрационный сбор 0,5% — 15 млн ₫;
3. нотариус и оформление — 3–5 млн ₫ на вторичном рынке;
4. юридическая проверка — 15–40 млн ₫;
5. первые платежи за обслуживание и парковку — около 2 млн ₫ в месяц.

Итого около 100 млн ₫ сверх цены, без учёта мебели. Если квартира покупается в строящемся доме, эти расходы возникают не в день подписания, а при приёмке — через год-два, и к тому моменту курс валюты может измениться; закладывать сумму лучше в донгах.

Сверх цены объекта покупатель в Индонезии платит 5% налога на приобретение, гонорар нотариуса 0,5–1% и мелкие сборы за проверку и регистрацию — в сумме около 6% цены. Продавец платит 2,5% налога с продажи и комиссию агентства, которая по правилам составляет от 2 до 5%. Покупка новостройки у застройщика добавляет НДС, но в 2026 году по жилью до 5 млрд рупий его берёт на себя бюджет.

Какие налоги платит покупатель

Налог на приобретение прав (BPHTB) — 5%. Считается не от всей суммы, а от стоимости приобретения за вычетом местного необлагаемого минимума: «BPHTB 5% × (NPOP – NPOPTKP)». В Джакарте вычет составляет 60 млн IDR, в других регионах он свой. За базу берут цену сделки или кадастровую стоимость NJOP — ту, что больше.

НДС при покупке у застройщика. Ставка налога — 12%, но для обычного, не элитного жилья база считается как 11/12 цены, поэтому фактическая нагрузка выходит 11%. Налог касается только первичного жилья от компании-плательщика НДС: сделка между физическими лицами по вторичному объекту НДС не облагается. На элитное жильё застройщик дополнительно начисляет налог на предметы роскоши — эту сумму просят показать отдельной строкой, а не «в цене».

Льгота 2026 года. Весь 2026 год действует программа, по которой НДС по жилью берёт на себя бюджет: 100% налога с части цены до 2 млрд рупий при цене объекта не выше 5 млрд рупий, один раз на один объект. Она распространяется и на иностранцев, если покупка отвечает правилам иностранного владения. На объекте в 2 млрд рупий это экономия порядка 220 млн рупий.

Сборы за оформление. Проверка сертификата в земельном офисе — 50 000–150 000 IDR за документ, переоформление владельца в реестре — 750 000–2 000 000 IDR.

Для иностранца, оформляющего право пользования вместо собственности, к этому добавляется сбор за выдачу права: он считается по стоимости объекта и зависит от региона, поэтому его сумму берут у нотариуса до подписания предварительного договора.

Какие налоги платит продавец

Налог с продажи (PPh final) — 2,5% от суммы сделки: «PPh Final 2,5% dari Harga transaksi». Пример из тарифного расчёта: «2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000». Платит продавец, и платит до подписания акта — нотариус собирает и перечисляет налоги «sebelum AJB diterbitkan».

Освобождение действует для очень дешёвых и социальных объектов: продавцы жилья стоимостью ниже 60 млн IDR и простого жилья по государственным программам налог не платят.

Если продавец — компания, применяется её обычный режим налогообложения, а не окончательный налог по ставке 2,5%.

Сколько стоят услуги нотариуса и регистрация

Позиция	Сумма
Гонорар нотариуса с земельными полномочиями	0,5–1% суммы сделки, обсуждаем
Проверка сертификата в земельном офисе	50 000–150 000 IDR
Переоформление владельца в реестре	750 000–2 000 000 IDR
Справка о состоянии записи по участку	несколько сотен тысяч IDR
Юридическая проверка объекта	по договорённости, тариф государством не установлен

Планка гонорара нотариуса задана прямо: «0,5% – 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan hingga 0,5%-0,75%». По крупным объектам её обсуждают: процент от трёх миллиардов и от пятисот миллионов — разная работа только на бумаге.

Какие комиссии берут агентства

Размер комиссии посредника ограничен правилами о посреднических компаниях: «paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi». Платит её, как правило, продавец — он даёт агенту поручение продать объект. Покупатель платит комиссию только тогда, когда сам поручил агенту искать объект и договорился об этом заранее.

Что важно проверить в договоре с агентством:

• за что именно берётся комиссия и в какой момент она считается заработанной;
• входит ли в услугу проверка документов или её делает отдельный юрист;
• есть ли у агента письменное поручение от собственника — иначе он показывает объект, которым не вправе распоряжаться;
• кто оплачивает переводы документов и услуги переводчика на подписании.

Какая сумма закладывается сверх цены объекта

Расчёт на объекте в 3 млрд IDR, купленном на вторичном рынке:

Платёж	Кто платит	Сумма
Налог на приобретение, 5% от 2,94 млрд после вычета 60 млн	покупатель	147 000 000 IDR
Гонорар нотариуса, 0,5–1%	покупатель	15–30 млн IDR
Переоформление в реестре и проверки	покупатель	около 2 млн IDR
Итого покупателю сверх цены		165–180 млн IDR, примерно 5,5–6%
Налог с продажи, 2,5%	продавец	75 000 000 IDR
Комиссия агентства, 2–5%	продавец	60–150 млн IDR

При покупке новостройки у застройщика к этому добавляется НДС — около 11% фактической нагрузки, если объект не попадает в льготу. На объекте в 3 млрд рупий это примерно 330 млн рупий: больше, чем все остальные сборы вместе. Поэтому цену новостройки всегда сравнивают с потолком льготы в 5 млрд рупий: за ним налог платится полностью.

После сделки появляется ежегодный налог на имущество (PBB): ставку устанавливает муниципалитет, обычно она составляет десятые доли процента от кадастровой стоимости, а верхняя граница по закону — 0,5%. Если объект сдаётся, доход от аренды облагается отдельно, и для нерезидента ставка выше, чем для резидента, — этот вопрос стоит посчитать до покупки, а не после первого арендатора.

На чём теряют деньги

• Считают налог на приобретение от цены в договоре, а земельный офис берёт кадастровую стоимость, если она выше.
• Забывают про НДС при покупке у застройщика и обнаруживают его в счёте перед подписанием.
• Не оформляют льготу 2026 года у застройщика до оплаты — задним числом её не применяют.
• Соглашаются на «цену в договоре ниже реальной», чтобы сэкономить на налогах: заниженная цена уменьшает не только налог, но и сумму, которую можно доказать в споре.
• Не проверяют долг по налогу на имущество за прошлые годы — он переходит вместе с объектом.
• Оплачивают комиссию агенту, у которого нет письменного поручения собственника.
• Не считают заранее сбор за выдачу права пользования и получают счёт уже на сделке.

Сверх цены объекта в Дубае платят 7–10%: около 7–8% при покупке за свои деньги и до 10% с ипотекой. Основная часть — 4% земельному департаменту и 2% комиссии агентства плюс НДС, остальное складывается из регистрационных сборов, согласия застройщика и банковских расходов. Расходы по сделке вносятся заранее собственными деньгами и в тело кредита не включаются.

Какой регистрационный сбор платит покупатель

Главный платёж — сбор земельного департамента 4% от стоимости объекта. Формально он делится пополам между покупателем и продавцом, но рыночная практика такова, что всю сумму вносит покупатель, и это заранее закладывают в переговоры о цене.

К нему добавляются фиксированные платежи:

• регистрационный сбор офиса доверенного регистратора — 4 200 дирхамов с НДС для объектов дороже 500 000 дирхамов и вдвое меньше для более дешёвых;
• выдача выписки о праве собственности — 250 дирхамов;
• план объекта — 250 дирхамов;
• сборы за знания и инновации — по 10 дирхамов.

Пример на квартире за 1 500 000 дирхамов: 60 000 дирхамов земельному департаменту, 4 200 регистратору, 500 за выписку и план.

Сколько берут агентства

Стандартная комиссия на вторичном рынке — 2% от цены плюс НДС 5%, её платит покупатель. На объекты от застройщика комиссию платит застройщик, поэтому покупатель на стройке за услуги агента обычно не платит вовсе.

Чего стоит избегать: оплаты агенту наличными без квитанции и комиссии агенту, у которого нет действующего регистрационного номера. Проверить номер можно до подписания договора — он указывается в объявлении и в договоре с агентством.

Какие сборы у застройщика и управляющей компании

• Согласие на переход права (NOC) — 500–5 000 дирхамов, платит, как правило, продавец, но условие фиксируется в договоре.
• Взносы на обслуживание (service charges) — главный ежегодный расход владельца. В Дубае считаются по площади и различаются по районам: примерно от 10 до 35 дирхамов за квадратный фут в год. Для квартиры площадью 1 000 квадратных футов это 10 000–35 000 дирхамов ежегодно.
• Депозит за коммунальные услуги — 2 000–4 000 дирхамов при подключении электричества и воды, возвращается при закрытии счёта.
• Плата за переоформление договора с управляющей компанией и доступа в дом — несколько сотен дирхамов.

Взносы на обслуживание проверяют до сделки: они не зависят от того, живёте вы в квартире или нет, и в старых домах растут быстрее, чем в новых.

Какие расходы при покупке в ипотеку

Статья	Сумма
Регистрация залога в земельном департаменте	0,25% суммы кредита плюс фиксированный сбор
Комиссия банка за оформление	до 1% суммы кредита
Оценка объекта банком	2 500–3 500 дирхамов
Страхование жизни заёмщика	от 0,2% остатка долга в год
Страхование имущества	от 0,05% стоимости в год

Отдельно учитывают комиссию за досрочное погашение: она ограничена правилами центрального банка — 1% остатка долга, но не более 10 000 дирхамов.

Важный расчёт: расходы по сделке — сбор земельного департамента, комиссия агентства, регистрационные платежи — оплачиваются собственными деньгами. Поэтому при первоначальном взносе 20% на руках нужно иметь около 28–30% стоимости объекта.

Какую сумму закладывать сверх цены объекта

Способ покупки	Дополнительные расходы
За свои деньги	7–8% от цены
С ипотекой	8–10% от цены

Счёт на квартиру за 1 500 000 дирхамов при покупке за свои деньги выглядит примерно так: 60 000 — земельному департаменту, 31 500 — комиссия агентства с НДС, 4 200 — регистратору, до 5 000 — согласие застройщика, около 500 — выписка и план, 3 000 — депозит за коммунальные услуги. Итого около 104 000 дирхамов, то есть чуть меньше 7%.

Чего в этом счёте нет и что появится позже: взносы на обслуживание, страхование, мебель и ремонт, а при сдаче в аренду — муниципальный сбор, который включают в счёт за электричество арендатора.

На чём ошибаются в расчётах

• считают только 4% и забывают комиссию агентства с НДС;
• рассчитывают оплатить расходы по сделке кредитом — их вносят своими деньгами;
• не спрашивают размер взноса на обслуживание до покупки и получают счёт на десятки тысяч дирхамов в первый же год;
• берут объект с долгом продавца, рассчитывая закрыть его позже: без чистого счёта согласие застройщика не выдадут;
• при покупке на стадии строительства забывают, что 4% платятся в момент регистрации договора, а не при получении ключей.

Куда обращаться

• Земельный департамент эмирата (в Дубае — dubailand.gov.ae) — калькулятор сборов, тарифы регистрации, проверка брокера.
• Управляющая компания здания — размер взноса на обслуживание и порядок оплаты.
• Банк — условия ипотеки, оценка объекта, комиссии и страхование.
• Поставщик коммунальных услуг эмирата — депозит и переоформление счетов.

Отчёт об оценке (taşınmaz değerleme raporu) обязателен: с 4 марта 2019 года управление кадастра не регистрирует сделку с недвижимостью, если одна из сторон — иностранец, а отчёта в системе нет. Заказывает и оплачивает его обычно покупатель, срок действия — 3 месяца, изготовление — 2–5 рабочих дней.

Обязательна ли независимая оценка для иностранца

Да, и обойти это требование нечем: отчёт проверяет управление кадастра при подаче заявления. Требование действует при покупке и при продаже, если хотя бы одна сторона — иностранное физическое лицо, и распространяется на квартиры, дома, участки и коммерческие помещения.

Отчёт решает три задачи разом:

1. показывает покупателю рыночную стоимость объекта, посчитанную независимо от продавца;
2. фиксирует сумму, от которой считаются пошлина и последующие налоги;
3. подтверждает порог стоимости для вида на жительство (от 200 000 USD) и для гражданства по инвестициям (от 400 000 USD).

Кто вправе делать отчёт об оценке

Отчёт готовят только оценочные компании и эксперты, лицензированные Советом по рынкам капитала (SPK) и включённые в официальный перечень. Отчёт загружается в информационную систему кадастра и получает номер — по нему управление и проверяет документ. Файл в формате PDF от агентства недвижимости или банка вместо этого не подходит.

Порядок заказа:

1. Выберите оценочную компанию из перечня SPK либо попросите банк или адвоката направить заявку в такую компанию.
2. Передайте кадастровые данные объекта (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm), копию тапу и контакт продавца.
3. Оценщик выезжает на объект: без осмотра отчёт не составляется.
4. Через 2–5 рабочих дней отчёт загружается в систему кадастра, и вам выдают копию с номером.

Заказывайте отчёт после проверки обременений и получения согласия продавца на сделку: если объект не пройдёт проверку, деньги за оценку не вернутся.

Сколько стоит отчёт и сколько он действует

Срок действия — 3 месяца с даты составления. Просроченный отчёт кадастровое управление не принимает, и его заказывают заново по полной цене — поэтому оценку делают тогда, когда сделка уже согласована, а не в начале поиска.

Государственного тарифа нет: цену назначает оценочная компания, и она зависит от типа объекта, города и стоимости. Для типовой квартиры это порядок нескольких тысяч лир, для участка, виллы или коммерческого помещения — заметно выше, потому что расчёт сложнее. Уточняйте сумму до заказа и просите включить выезд в цену.

Что ещё стоит помнить о расходах:

• отчёт нужен один на объект, а не на каждого покупателя в долевой сделке;
• при срыве сделки по вине продавца стоимость отчёта возвращают только если это записано в предварительном договоре;
• при покупке в рассрочку у застройщика отчёт делают на этапе регистрации права, а не на этапе договора.

Что делать, если оценка ниже цены продавца

Оценка ниже запрошенной цены — обычная ситуация на курортном рынке, где продавцы ориентируются на предложения соседей. Сделка при этом возможна: закон не запрещает купить дороже оценки. Меняются два обстоятельства — сумма, от которой считается пошлина, и подтверждённая стоимость для вида на жительство или гражданства.

Порядок действий:

1. Прочитайте раздел отчёта со сравнимыми объектами. Оценщик приводит аналоги и корректировки; там видно, объект дешевле рынка или продавец завысил цену.
2. Используйте отчёт в торге. Цифра независимого эксперта — сильный аргумент, особенно когда разрыв больше 10 процентов.
3. Закажите вторую оценку в другой компании, если считаете расчёт ошибочным: отчёты разных компаний по одному объекту расходятся, а в кадастр загружается действительный отчёт.
4. Пересчитайте цель. Когда покупка нужна ради вида на жительство или гражданства, ориентируйтесь на сумму отчёта: доплата продавцу сверху порог не поднимает. Для гражданства сумма отчёта, сумма в справке о продаже валюты и цена в тапу должны быть не ниже порога и согласованы между собой.
5. Проверьте нижнюю границу. Указать в тапу сумму ниже кадастровой стоимости (emlak vergi değeri) нельзя — управление такую заявку не примет.

Как отчёт влияет на налоги и на право подать на ВНЖ

Налоги и пошлина при сделке:

• пошлина за переоформление (tapu harcı) — 4 процента от заявленной в тапу цены, по закону 2 процента с покупателя и 2 с продавца;
• сбор кадастрового управления (döner sermaye) — в 2026 году порядка 2 500 лир;
• заявленная цена не может быть ниже кадастровой стоимости объекта.

Занижение цены в тапу ради экономии на пошлине даёт три последствия. Первое: доначисление пошлины и штраф, если налоговая сравнит сумму с отчётом об оценке. Второе: при перепродаже раньше пяти лет владения налог на прирост стоимости считается от разницы между ценой продажи и указанной в тапу ценой покупки, то есть сэкономленное на пошлине возвращается кратно. Третье: для вида на жительство и гражданства учитывается подтверждённая стоимость, и заниженная цифра закрывает дорогу к статусу.

Вид на жительство на основании собственности:

• порог — 200 000 USD по одному объекту жилого назначения, оформленному на физическое лицо;
• сумму подтверждают отчёт об оценке и справка о продаже валюты;
• назначение объекта в тапу должно быть жилым: помещение с назначением «магазин», «офис» или «отель» права на этот статус не даёт;
• разрешение выдают на срок до двух лет с правом продления, пока объект в собственности.

Гражданство по инвестициям: порог — 400 000 USD, обязательство не продавать объект три года, отметка об этом вносится в тапу. Требования и порядок подачи разобраны в учебнике о гражданстве.

Вывод для покупателя простой: цифра в отчёте важнее цифры в объявлении. Она определяет и налог, и статус, и то, за сколько объект получится продать.

Юридическую чистоту объекта в Турции проверяет покупатель, а не кадастровое управление и не агент. Управление сверяет реестровые ограничения и правоспособность сторон; долги и незаконные переделки остаются вне его проверки. Полный набор проверок занимает 2–5 рабочих дней и делается до задатка.

Как проверить документ о собственности

Документ о собственности называется тапу (tapu senedi). Сверьте в нём построчно:

• расположение — провинция (il), уезд (ilçe), квартал (mahalle), номер квартала (ada) и участка (parsel);
• номер помещения (bağımsız bölüm no) — он должен совпадать с номером на двери квартиры;
• вид права — право собственности на помещение (kat mülkiyeti) либо сервитут на этаж (kat irtifakı) у дома без разрешения на ввод;
• назначение (cinsi) — mesken (жильё), dükkan (магазин), arsa (участок). Апартаменты с назначением «отель» жильём не считаются, и ВНЖ по ним не выдают;
• доля земли (arsa payı) — по ней считаются взносы и голоса на собрании собственников;
• собственник (malik) — имя и фамилия, номер удостоверения. Сверьте с паспортом продавца буква в букву.

Отдельные случаи, где риск выше обычного:

1. Доля вместо квартиры (hisseli tapu). Продаётся часть участка без выделенного помещения. У совладельцев есть преимущественное право покупки: сделку можно оспорить в течение 3 месяцев с момента уведомления и не позднее 2 лет. Для гражданства и вида на жительство такой объект не годится.
2. Продажа по доверенности (vekaletname). Проверьте у нотариуса, действует ли доверенность и есть ли в ней прямое право продажи и получения денег.
3. Наследство. Нужны свидетельство о праве наследования (veraset belgesi) и участие всех наследников; сделка с одним из них без остальных недействительна.
4. Отметка о запрете продажи 3 года — её вносят объектам, использованным для получения гражданства по инвестициям. Такой объект нельзя переоформить до истечения срока.

Как узнать об ипотеке, аресте и других обременениях

Обременения записаны в реестре в графах ограничений (takyidat). Три способа получить их:

1. Через собственника в системе Web-Tapu. Собственник заходит в кадастровый портал через e-Devlet и выдаёт покупателю доступ к данным объекта. Это самый быстрый путь: выписка видна в тот же день, и она официальная.
2. Запросом в управление кадастра по месту объекта. Заявление подаёт собственник или его представитель по доверенности; покупателю данные без согласия собственника не выдают.
3. Через адвоката — он получает выписку в рамках поручения и читает отметки, смысл которых по формулировке реестра не очевиден.

Что искать в выписке:

• ипотека (ipotek) — залог банка или частного лица. Сделка возможна, но залог снимают до или одновременно с переоформлением;
• арест (haciz) — запрет на распоряжение по требованию кредитора или налоговой. До снятия объект не переоформят;
• отметки (şerh) — договор обещания продажи в пользу другого покупателя, отметка семейного жилья (aile konutu şerhi, требует согласия супруга продавца), долгосрочная аренда, право пользования (intifa hakkı), сервитуты;
• декларации (beyanlar) — сведения об управлении домом, о kat irtifakı, о статусе здания.

Выписку берут дважды: до задатка и в день сделки. Арест накладывают за один день, и утренняя проверка перед подписанием стоит того.

Есть ли у объекта разрешение на ввод в эксплуатацию

Разрешение на пользование зданием — iskân (yapı kullanma izin belgesi). Проверка идёт по двум адресам:

• тапу: если в нём стоит kat mülkiyeti, разрешение на ввод получено, потому что без него право собственности на помещение не регистрируют;
• муниципалитет (belediye), отдел строительства: там подтверждают выдачу iskân и разрешения на строительство (yapı ruhsatı), а также показывают, совпадает ли число этажей и помещений с фактическим.

Отсутствие iskân означает временные счётчики воды и электричества, отказ банка в ипотеке под такой объект и проблемы при перепродаже. Надстроенный этаж или переделанный первый этаж, которых нет в разрешении, узаконивает новый собственник за свой счёт, и по несущим конструкциям это часто невозможно.

Как проверить долги по коммунальным платежам и взносам

Часть долгов переходит вместе с объектом, поэтому справки берут до сделки:

Долг	Где проверить	Кто платит после сделки
Налог на недвижимость (emlak vergisi)	муниципалитет, справка об отсутствии долга (borcu yoktur)	новый собственник отвечает за прошлые годы наравне с прежним
Взносы на обслуживание (aidat)	управляющий домом или комплексом, письменная справка	новый собственник отвечает солидарно с прежним
Электричество и вода	поставщик по номеру абонемента	долг остаётся на прежнем абоненте, но переоформление без его закрытия не проходит
Налог на бытовые отходы (çevre temizlik vergisi)	муниципалитет	вместе с налогом на недвижимость
Взносы на предстоящий ремонт	протокол собрания собственников	новый собственник платит по решению собрания

Попросите продавца показать последние квитанции за электричество и воду и справку управляющего. Устного «долгов нет» здесь недостаточно: взносы за обслуживание в комплексах с бассейном и охраной набегают до десятков тысяч лир за год.

Кто проверяет юридическую чистоту сделки

Распределение ответственности такое:

• Управление кадастра проверяет права сторон, реестровые ограничения, лимиты для иностранцев, наличие отчёта об оценке и справки о продаже валюты. Долги, состояние дома и незаконные переделки — вне его проверки.
• Нотариус удостоверяет доверенности и договор обещания продажи. Объект он не проверяет.
• Агент ищет объект и ведёт переговоры. За юридические дефекты он не отвечает, и его комиссия не является страховкой.
• Адвокат (avukat) — единственный участник, чья работа состоит в проверке. Он берёт выписку из реестра, читает отметки, проверяет доверенности и наследственные документы, готовит предварительный договор с условиями возврата задатка.
• Покупатель отвечает за результат целиком: подпись под договором закрывает вопрос о том, кто чего не заметил.

Юридическая проверка одного объекта у адвоката стоит порядка нескольких сотен долларов и обычно занимает 2–3 рабочих дня. Ошибка в проверке стоит цены квартиры, поэтому это единственная статья расходов, экономия на которой ничем не оправдана.

Порядок проверки за пять шагов

1. Получите кадастровые данные объекта и проверьте ограничения для иностранцев в управлении кадастра.
2. Возьмите выписку об обременениях через Web-Tapu или адвоката.
3. Подтвердите iskân и разрешение на строительство в муниципалитете.
4. Соберите справки об отсутствии долгов: налог, взносы, коммунальные абонементы.
5. Подпишите предварительный договор, где задаток возвращается при отказе управления, обременении и отсутствии разрешения на ввод. Только после этого передавайте деньги.

Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет, и это главная особенность владения. Основной постоянный расход — плата за обслуживание комплекса: её считают за квадратный фут в год, и для обычной квартиры в Дубае она выходит порядка 10–30 дирхамов за квадратный фут, то есть примерно 10 000–30 000 дирхамов в год за квартиру площадью около 90 квадратных метров. Сверху идут электричество и вода, отдельный счёт за охлаждение, страховка содержимого и — при сдаче в аренду — вознаграждение управляющей компании.

Годовой бюджет владельца

Пример для квартиры с одной спальней площадью около 90 квадратных метров (примерно 970 квадратных футов) в среднем по цене районе Дубая.

Статья	Порядок суммы в год	Кто платит
Плата за обслуживание	10 000–25 000 дирхамов	собственник
Электричество и вода	4 000–9 000 дирхамов	тот, кто живёт
Охлаждение (chiller)	3 000–8 000 дирхамов, если считается отдельно	тот, кто живёт
Муниципальный сбор за жильё	5% расчётной годовой аренды	арендатор
Страхование содержимого	500–1 500 дирхамов	собственник
Управление при сдаче	5–10% годовой аренды	собственник
Интернет и телевидение	3 500–6 000 дирхамов	тот, кто живёт

Суммы зависят от района и класса дома сильнее, чем от площади: в премиальных башнях с бассейнами, консьержем и большими холлами обслуживание доходит до 40–60 дирхамов за квадратный фут, в простых домах спальных районов держится в районе 8–12.

Плата за обслуживание: из чего складывается

Плату утверждает регулятор рынка недвижимости эмирата, а собирает управляющая компания или объединение собственников. В Дубае деньги идут через систему Mollak: собственник платит на счёт, привязанный к своему комплексу, и видит утверждённый тариф.

В платёж входят уборка и охрана общих зон, лифты, вывоз мусора, освещение и кондиционирование холлов, бассейн и спортзал, страхование здания, вознаграждение управляющей компании и взносы в резервный фонд на капитальный ремонт.

Как проверить до покупки:

1. Запросите утверждённый тариф за квадратный фут по конкретному комплексу и год, за который он утверждён.
2. Умножьте на площадь по свидетельству о праве — считается вся площадь, включая балкон, если он учтён в документе.
3. Спросите о задолженности прежнего владельца: долг привязан к объекту, и без справки о его отсутствии сделку не зарегистрируют.
4. Уточните периодичность: обычно платят раз в квартал, реже раз в полгода.

Что бывает за неуплату. Объединение собственников обращается в центр разрешения споров, начисляются пени, а на объект накладывается ограничение — продать его с долгом не получится.

Налоги на недвижимость

• Ежегодного налога на недвижимость нет. Ни в одном эмирате.
• Налога на доход физического лица нет, поэтому доход от аренды у частного собственника налогом не облагается.
• Налога на прирост капитала при продаже нет для физических лиц.
• Разовый сбор при покупке — регистрационный сбор Земельного департамента: 4% от цены в Дубае и 2% в Абу-Даби, плюс небольшие административные сборы за оформление документа о праве.
• НДС по ставке 5% относится к коммерческой недвижимости; жилая аренда от НДС освобождена.
• Корпоративный налог касается компаний: если объект оформлен на юридическое лицо и сдаётся, доход попадает в его налоговую базу.

Коммунальные платежи и депозиты

• Электричество и вода. В Дубае поставщик DEWA: возвратный депозит 2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 за виллу, плюс сбор за активацию около 100–130 дирхамов. В Абу-Даби услуги подключает ADDC, в Шардже — SEWA.
• Охлаждение. В новых районах кондиционирование обеспечивает отдельная компания (Empower, Emicool и подобные): свой депозит, своя абонентская плата и оплата по счётчику. Этот счёт бывает сопоставим со счётом за электричество, и его часто не учитывают при расчёте доходности.
• Муниципальный сбор за жильё в Дубае — 5% расчётной годовой аренды, начисляется ежемесячно в счёте за электричество и платится тем, кто в квартире живёт.
• Газ. В большинстве башен централизованного газа нет; там, где он есть, счёт выставляет отдельный оператор.

При сдаче квартиры счета обычно переоформляют на арендатора: договор аренды и его регистрация — основание для перевода лицевого счёта.

Кто управляет квартирой в отсутствие владельца

Собственнику, который живёт в другой стране, нужен представитель на месте. Варианты:

• Управляющая компания. Берёт 5–10% годовой аренды за долгосрочную сдачу: ищет арендатора, регистрирует договор, собирает платежи, решает вопросы ремонта. За краткосрочную сдачу вознаграждение выше.
• Доверенное лицо по нотариальной доверенности. Доверенность оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с последующей легализацией и переводом. Ею определяют, что человек вправе делать: подписывать договоры аренды, получать деньги, представлять интересы в госорганах, продавать объект.
• Услуга застройщика. У части проектов есть собственная программа аренды с фиксированной долей дохода.

Без представителя тяжело закрыть даже простые задачи: подключение услуг, приём квартиры от застройщика, доступ мастера в квартиру, споры с объединением собственников.

Как страхуют недвижимость

• Здание страхует управляющая компания за счёт платы за обслуживание — отдельно платить не нужно, но полис стоит запросить и посмотреть покрытие.
• Содержимое и отделка страхуются отдельно: полис на мебель, технику и ремонт стоит порядка 500–1 500 дирхамов в год.
• Гражданская ответственность перед соседями — обычно опция в том же полисе; протечка в башне обходится дорого, и без страховки платит собственник.
• Страхование при ипотеке обязательно: банк требует полис на недвижимость, а часто и страхование жизни заёмщика; взносы включают в платёж по кредиту.

При сдаче в аренду проверьте, покрывает ли полис ущерб, нанесённый арендатором: стандартные условия часто это исключают.

Покупатель недвижимости в Грузии не платит при сделке ничего, кроме регистрационной пошлины: налога на приобретение здесь нет. Ежегодный налог на имущество платят только семьи с годовым доходом выше 40 000 лари, ставка — от 0,05% до 1% рыночной стоимости. Доход от сдачи жилья облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи не облагается вовсе, если объект был в собственности больше двух лет.

При покупке: налога нет

Ни налога на приобретение, ни гербового сбора, ни отдельного сбора для иностранцев в Грузии не существует. Расходы покупателя — это пошлина за регистрацию права и услуги, которыми он решил воспользоваться.

Уточнение по новостройкам: НДС по ставке 18% уже включён в цену застройщика и отдельной строкой покупателю не выставляется. При покупке у физического лица на вторичном рынке НДС не возникает вовсе.

Ежегодный налог на имущество

Это налог не на объект, а на семью: его платят только те, у кого совокупный годовой доход домохозяйства превысил порог.

Годовой доход семьи	Ставка от рыночной стоимости
до 40 000 лари	налог не платится
40 000–100 000 лари	0,05–0,2%
свыше 100 000 лари	0,8–1%

Конкретную ставку внутри вилки устанавливает муниципалитет, поэтому в Тбилиси и в небольшом городе она может отличаться. Стоимость объекта берётся рыночная, а не та, что написана в старом договоре.

Порядок такой:

1. Заводится налоговый номер и личный кабинет в Службе доходов.
2. Декларация за прошедший год подаётся до 1 ноября.
3. Налог уплачивается до 15 ноября.
4. За просрочку начисляется пеня.

Если доход семьи ниже порога, декларацию по этому основанию не подают вовсе. Это самая частая ошибка новых владельцев: одни платят налог там, где он не начисляется, другие пропускают срок, будучи уверенными, что налог берут сам собой по уведомлению.

Налог с дохода от аренды

Для физического лица, которое сдаёт жильё людям для проживания, действует ставка 5% от полученной суммы без вычета расходов. Она применяется независимо от числа сдаваемых квартир.

Альтернатива — общий режим со ставкой 20% и вычетом документально подтверждённых расходов; он выгоден редко, обычно только при крупном ремонте в том же году.

Что важно помнить:

• доход декларируется через кабинет Службы доходов, налог перечисляется по итогам периода;
• посуточная сдача обычно ведётся как предпринимательская деятельность: владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем и при статусе малого бизнеса платит 1% с оборота;
• при обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев возникает обязанность встать на учёт по НДС со ставкой 18%;
• сдача помещения юридическому лицу меняет схему: компания-арендатор удерживает налог у источника.

Налог при продаже

• Владели объектом больше двух лет — прибыль от продажи налогом не облагается, декларация по этой сделке не нужна.
• Продали раньше двух лет — платится 5% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Именно с разницы, поэтому договор о покупке стоит хранить: без него подтвердить затраты нечем.
• Отсчёт ведётся от даты регистрации права собственности в реестре, а не от даты договора или оплаты застройщику.

При перепродаже строящегося объекта до его регистрации сделка оформляется как уступка прав по договору, и налоговые последствия считаются иначе — этот случай разбирают с бухгалтером до подписания.

Нужно ли отчитываться в стране прежнего проживания

Это зависит не от Грузии, а от того, где вы остаётесь налоговым резидентом. Общее правило: страна вашего резидентства обычно облагает мировой доход и требует сведений о зарубежных активах и счетах.

Проверьте три вещи:

1. Остаётесь ли вы налоговым резидентом прежней страны по числу дней и по центру жизненных интересов.
2. Есть ли между ней и Грузией соглашение об избежании двойного налогообложения и как оно распределяет доход от недвижимости — как правило, он облагается там, где объект.
3. Есть ли у вас обязанность уведомлять о зарубежной недвижимости и счетах и в какой срок.

Грузинский налог, уплаченный с аренды или продажи, обычно засчитывается в прежней стране по соглашению — но зачёт нужно заявить, автоматически он не произойдёт.

Расчёт по сделке внутри страны идёт только в рупиях — этого требует закон о валюте, и валютный платёж продавцу не спасёт даже согласие обеих сторон. Деньги приходят переводом на индонезийский счёт, а перевод из-за рубежа от 500 000 000 IDR попадает в обязательную отчётность перед финансовой разведкой.

Как перевести деньги на сделку из-за рубежа

1. Откройте счёт в индонезийском банке и получите его реквизиты в формате для международных переводов.
2. Переводите на свой счёт, а не сразу продавцу: платёж от третьего лица усложняет и налоговую отчётность, и доказательство оплаты в споре.
3. В назначении платежа указывайте цель — покупка недвижимости: банк всё равно спросит основание, а заранее указанная цель ускоряет зачисление.
4. Валюта конвертируется в рупии по курсу банка; сравните курс и комиссию с несколькими банками, разница на крупной сумме заметна.
5. Платёж продавцу проводите со своего счёта перед подписанием акта у уполномоченного нотариуса (PPAT) — так платёж привязан к сделке.

Нужен ли местный счёт для покупки

Формально закон не обязывает иметь местный счёт, но без него сделка почти не собирается:

• налоги платятся через местные системы: BPHTB — в кассу муниципалитета, PPh — через государственный биллинг;
• продавец ждёт платёж в рупиях, и конвертация всё равно происходит внутри страны;
• коммунальные платежи, взносы за обслуживание и услуги управляющей компании оплачиваются местными переводами.

Счёт резидента открывают по виду на жительство, справке о месте жительства и налоговому номеру. Без вида на жительство доступны ограниченные счета для нерезидентов — набор операций у них уже, и не каждый банк их открывает.

Какие проверки происхождения средств проходят

• Банк проводит стандартную проверку клиента: спрашивает источник средств, документы о доходах и назначение перевода.
• Нотариус (PPAT) — обязанное лицо в системе противодействия отмыванию: он проверяет стороны и сообщает о сделке.
• Отчётность по порогу. Перевод из-за рубежа и наличные операции от 500 000 000 IDR сообщаются в финансовую разведку (PPATK). Это не запрет и не повод для отказа — это отчётность, о которой стоит знать заранее.
• Дробление платежа ради обхода порога вызывает обратный эффект: банк расценит это как подозрительную операцию.

Какие ограничения на валютные операции существуют

• Обязательность рупии для расчётов внутри страны — базовое правило.
• Ввоз и вывоз наличных сверх установленного порога декларируется на таможне; крупные суммы наличными в сделках с недвижимостью не используются.
• Покупка иностранной валюты за рупии сверх банковского порога требует документального основания — договора, счёта, обязательства.
• Ограничений на вывод денег после продажи объекта нет: важно лишь, чтобы налоги по сделке были уплачены, а происхождение средств документально прослеживалось.

Как подтвердить источник средств для налоговой

Собирайте доказательства заранее, до перевода: восстанавливать цепочку задним числом дороже.

• выписки по счетам за период, из которого пришли деньги;
• договор продажи прежнего жилья, автомобиля, доли в бизнесе;
• налоговая декларация из страны, где вы платите налоги, — она объясняет накопления;
• договор дарения или займа, если деньги дали родственники, — с датой и суммой;
• налоговый номер NPWP в Индонезии: он нужен и для уплаты налогов по сделке, и для регистрации права;
• квитанции об уплате BPHTB и PPh по сделке — их спрашивают и при последующей продаже объекта.

Недвижимость в ОАЭ даёт право на резидентскую визу с порога 750 000 дирхамов — это двухлетний статус владельца объекта; при стоимости от 2 миллионов дирхамов оформляют золотую визу, и по правилам портала правительства инвестиции в недвижимость дают статус на 5 лет. Продажа объекта налогом на прирост стоимости не облагается: расходы сводятся к сбору Земельного департамента, комиссии агента и разрешению застройщика. Наследование для иностранца-немусульманина решается заранее составленным завещанием — без него порядок наследования определяет суд по местному праву.

Виза владельца недвижимости

Стоимость объекта	Какой статус	Срок
от 750 000 дирхамов	резидентская виза владельца недвижимости	2 года с продлением
от 2 000 000 дирхамов	золотая виза инвестора в недвижимость	5 лет с продлением

Условия, которые проверяют:

• объект достроен и сдан, право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте;
• недвижимость находится в зоне свободного владения для иностранцев;
• при ипотеке — оплаченная доля должна достигать порога, требуется письмо банка;
• при долевой собственности супругов доля каждого считается отдельно, поэтому объект на двоих должен стоить вдвое больше порога;
• допускается сложение нескольких объектов до нужной суммы.

Порядок оформления:

1. Получите документ о праве собственности и справку об оценке объекта Земельным департаментом.
2. Подайте заявление на визу инвестора через миграционный орган эмирата или центр приёма документов.
3. Пройдите медицинскую проверку и сдайте биометрию.
4. Получите Emirates ID и активированный резидентский статус.

Виза владельца недвижимости даёт право жить в стране и спонсировать семью, но не даёт разрешения на работу по найму — для работы нужен статус от работодателя. Продали объект — основание отпало, и статус аннулируется.

Как продать объект и сколько это стоит

1. Оцените объект по сделкам в своём доме: Земельный департамент публикует реальные цены зарегистрированных сделок.
2. Заключите договор с агентом — комиссия обычно 2% цены продажи. Договор с эксклюзивом ускоряет продажу, но связывает руки на срок.
3. Погасите ипотеку, если она есть: покупатель или его банк вносят сумму долга, банк выдаёт письмо о закрытии и снимает обременение.
4. Возьмите разрешение застройщика (NOC) — им подтверждается отсутствие долга по плате за обслуживание. Стоит от нескольких сотен до 5 000 дирхамов и готовится от одного дня до двух недель.
5. Подпишите договор купли-продажи в форме, принятой в эмирате, и получите задаток — обычно 10% цены.
6. Зарегистрируйте переход права в центре регистрации: покупатель платит регистрационный сбор 4% в Дубае (2% в Абу-Даби), вы получаете банковский чек, покупатель — документ о праве.

Расходы продавца: комиссия агента, разрешение застройщика, оплата обслуживания до даты сделки, при ипотеке — комиссия банка за досрочное погашение. Налога на прирост стоимости нет, декларацию подавать не нужно.

Продажа на расстоянии возможна по нотариальной доверенности: её оформляют у нотариуса в ОАЭ либо в консульстве с легализацией и переводом. В доверенности прямо указывают право продать конкретный объект и получить деньги.

Продажа недостроенного объекта (переуступка) требует согласия застройщика и обычно возможна после оплаты определённой доли стоимости; застройщик берёт за оформление отдельный сбор.

Наследование недвижимости иностранца

Без завещания судьбу объекта решает суд, применяя нормы местного законодательства о наследовании, а счета и активы умершего до решения суда блокируются. Для иностранца-немусульманина это означает долгую процедуру и порядок распределения, который может не совпасть с ожиданиями семьи.

Что делают заранее:

• Регистрируют завещание в специализированном реестре. В Дубае и Рас-эль-Хайме завещания иностранцев регистрирует центр завещаний DIFC, в Абу-Даби — судебный департамент эмирата. Стоимость регистрации — порядка 10 000 дирхамов за индивидуальное завещание и дороже за совместное; составление у юриста оплачивается отдельно.
• Указывают конкретные объекты с номерами документов о праве, наследников и доли, а также исполнителя завещания и опекуна для несовершеннолетних детей.
• Проверяют совместимость с завещанием в стране гражданства: два документа не должны противоречить друг другу, иначе спор решается в суде.
• Оформляют долевую собственность или траст, если объектов несколько и наследников тоже.

Как наследники вступают в права: обращаются в суд эмирата с завещанием и свидетельством о смерти, получают судебный приказ, с ним идут в Земельный департамент и переоформляют документ о праве. Налога на наследство в ОАЭ нет, но переоформление облагается сбором департамента.

Что происходит с объектом при долгах владельца

• Ипотека. Просрочка даёт банку право обратиться в суд и продать объект с торгов; остаток после погашения долга и расходов возвращается собственнику.
• Долг по плате за обслуживание. Объединение собственников взыскивает его через центр разрешения споров; на объект накладывается ограничение, и продать его без погашения нельзя.
• Судебный долг перед третьими лицами. По решению суда на недвижимость накладывают арест, а затем выставляют на торги.
• Долг по рассрочке застройщику. По незавершённым объектам застройщик вправе расторгнуть договор, удержав часть внесённых средств; порядок удержания зависит от стадии готовности проекта.
• Запрет на выезд. Судебное производство по долгу может сопровождаться ограничением выезда из страны для должника.

Что снижает риск: платить обслуживание в срок и хранить квитанции, держать письмо банка о состоянии кредита, а перед длительным отъездом оставлять доверенное лицо с полномочиями получать корреспонденцию и представлять вас в спорах.

Владение квартирой в Таиланде обходится в три регулярных платежа: содержание дома (обычно 30–100 бат за м² в месяц), электричество с водой по счётчику и годовой налог на землю и строения (для жилья — 0,02–0,10 % оценочной стоимости). Разово при передаче ключей вносят фонд капитального ремонта. Для квартиры 45 м² в Бангкоке это порядка 2 000–4 000 бат в месяц плюс около тысячи бат налога в год.

Из чего складывается платёж за содержание

Платёж считают по площади квартиры: ставка за квадратный метр умножается на площадь по свидетельству о праве.

• Обычный дом без излишеств — 30–50 бат за м² в месяц.
• Дом с бассейном, спортзалом и охраной — 50–80 бат за м².
• Дорогие проекты в центре Бангкока и на первой линии моря — от 80 до 150 бат за м².

В сумму входят уборка и охрана территории, лифты, освещение и вода общих зон, бассейн, вывоз мусора, работа управляющей компании и офиса дома. Счёт выставляет юридическое лицо кондоминиума — объединение всех владельцев квартир; ставку утверждает общее собрание. Платят обычно вперёд за год, реже за полгода или квартал; за оплату вперёд иногда дают скидку.

Содержание платит владелец, а не арендатор: даже если квартира сдана, долг числится за квартирой.

Фонд капитального ремонта

Фонд вносят один раз — при передаче квартиры от застройщика, обычно 350–1 000 бат за м² (для квартиры 45 м² это 16 000–45 000 бат). Деньги идут не на текущие расходы, а на замену лифтов, кровли, насосов, ремонт фасада.

Повторный взнос возможен, когда фонд исчерпан: решение принимает общее собрание владельцев, и оно обязательно для всех, включая тех, кто голосовал против. Перед покупкой на вторичном рынке спросите в офисе дома размер фонда и планы крупных работ: это единственный расход, который сваливается разом и крупной суммой.

Налог на землю и строения

Налог платит тот, кто владел объектом на 1 января соответствующего года. Считают его от оценочной стоимости, которую устанавливает казначейство, а не от цены сделки.

Кто владелец и что за объект	Что не облагается	Ставка сверх освобождения
Основное жильё, владелец имеет и землю, и дом	первые 50 млн бат	0,03 % (50–75 млн), 0,05 % (75–100 млн), 0,10 % (свыше 100 млн)
Основное жильё, только строение или квартира	первые 10 млн бат	0,02 % (10–50 млн), далее по тем же ступеням
Второе и последующее жильё, в том числе сдаваемое	освобождения нет	0,02 % до 50 млн и далее по ступеням до 0,10 %

Основным жильё считается, если владелец вписан в домовую книгу по этому адресу; у иностранного владельца квартиры в иностранной квоте чаще работает третья строка таблицы. Пример: квартира с оценочной стоимостью 5 млн бат, не основное жильё, — 1 000 бат налога в год.

Порядок такой:

1. Местная администрация рассылает уведомление с расчётом, как правило в феврале.
2. Налог платят в кассу той же администрации, банковским переводом или через приложение банка.
3. Срок уплаты иногда сдвигают решениями министерства.
4. Если начислено 3 000 бат и больше, многие администрации разрешают заплатить тремя частями подряд идущими месяцами.

Уведомление до иностранного владельца часто не доходит: письмо уходит на адрес квартиры или прежнему собственнику. Отсутствие письма от налога не освобождает — расчёт запрашивают в администрации сами, по адресу и номеру свидетельства.

Электричество и вода

• Электричество. Бытовой тариф городской и провинциальной электросетей — около 4–5 бат за кВт·ч с учётом топливной надбавки. Но в кондоминиумах счётчики нередко оформлены на дом, и владельцам перепродают электричество по 6–8 бат за кВт·ч. Разницу выясняют до покупки: при кондиционере, работающем круглый год, она набегает в тысячи бат.
• Вода. Городской водоканал берёт порядка 9–17 бат за м³, а дом при перепродаже — 25–30 бат за м³.
• Интернет подключают напрямую у провайдера: 400–800 бат в месяц за домашний тариф.

Во многих домах счёт за электричество и воду приходит вместе со счётом за содержание, а при неоплате первым отключают именно эти услуги.

Что будет при просрочке

По содержанию. Устав дома почти всегда предусматривает пеню, а при длительной просрочке она растёт. Дальше владельца отключают от общих сервисов: карта-ключ перестаёт открывать бассейн и спортзал, машину не пускают на парковку. Главное последствие приходит при продаже: земельное управление регистрирует переход права только при справке юридического лица дома об отсутствии задолженности. Пока долг не погашен, квартиру не продать и не переоформить.

По налогу. На неуплаченную сумму начисляют надбавку примерно 1 % за каждый месяц просрочки, а сверху штраф, размер которого зависит от того, заплатили вы до письменного требования администрации или после. Долг по налогу тоже всплывает при сделке: администрация вправе сообщить о недоимке в земельное управление, и регистрацию притормозят до расчёта.

После сделки остаётся пять дел, и все они делаются в первые недели: оформить DASK, переоформить электричество, воду и газ, подать декларацию в муниципалитет для налога на недвижимость, узнать размер взносов за обслуживание дома и зарегистрировать адрес. Пропущенная декларация оборачивается пенями, неоформленные счётчики — отключением, а незамеченный долг прежнего владельца по взносам — требованием к вам.

Как переоформить электричество, воду и газ

Порядок одинаковый для всех трёх услуг: сначала полис DASK, потом абонемент.

1. Соберите документы: тапу, паспорт, налоговый номер, полис DASK, адресный код (numarataj) — его выдаёт муниципалитет.
2. Электричество — в сбытовую компанию своего региона, лично или онлайн. Понадобится залог (güvence bedeli), он возвращается при закрытии абонемента.
3. Вода — в водоканал муниципалитета, тоже с залогом.
4. Природный газ — в газораспределительную компанию; если газ в дом не заведён, подключение оплачивается отдельно и стоит заметных денег.
5. Снимите показания счётчиков в день передачи ключей и зафиксируйте их в акте с продавцом: долги по потреблению висят на абонементе, а не на человеке.
6. Проверьте отсутствие задолженности прежнего владельца до переоформления — компания не переоформит абонемент с долгом.

Если квартира куплена в новостройке, абонементы оформляются впервые, и для этого нужно разрешение на заселение (iskan): до него в доме действует временное строительное подключение.

Взносы за обслуживание дома

Aidat — ежемесячный взнос на содержание общего имущества: уборка, лифт, освещение, охрана, бассейн, сад, работа управляющего. Размер устанавливает общее собрание собственников.

• обычный дом без инфраструктуры — от нескольких сотен лир в месяц;
• комплекс с бассейном, охраной и садом — несколько тысяч лир;
• долги прежнего владельца по взносам следуют за квартирой: управляющая компания вправе требовать их с нового собственника. Справку об отсутствии долга берите до сделки, а не после;
• неуплата даёт управлению право начислять пени и обращаться в суд;
• общее собрание назначает управляющего и утверждает бюджет — участвуйте или дайте доверенность, иначе решения примут без вас.

Налог на недвижимость: когда и сколько

Ставка зависит от типа объекта и размера города:

Объект	Обычный муниципалитет	Крупный город
Жильё	0,1 процента	0,2 процента
Нежилое помещение	0,2 процента	0,4 процента
Земля под застройку	0,3 процента	0,6 процента

База — кадастровая стоимость, которую определяет муниципалитет, а не цена вашей сделки.

1. Подайте декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет по месту нахождения объекта после покупки — с тапу и паспортом. Срок — до конца года покупки, а при сделке в последние три месяца года — в течение трёх месяцев с даты записи в тапу.
2. Платите двумя равными частями: первая — до конца мая, вторая — до конца ноября.
3. Оплата — в кассе муниципалитета, через его сайт или банк; для этого нужен учётный номер объекта.
4. Просрочка влечёт пени, они начисляются ежемесячно.
5. Отдельно платится надбавка на охрану культурного наследия — 10 процентов от суммы налога, начисляется вместе с ним.

Адрес и нумерация

Numarataj — документ муниципалитета, подтверждающий официальный адрес объекта. Он нужен для абонементов и для регистрации по месту жительства.

Регистрация адреса в управлении по делам населения нужна, если вы живёте в Турции по виду на жительство: адрес попадает в национальную адресную базу, по нему приходят уведомления и на него оформляют вид на жительство. Ограничение по кварталам, закрытым для регистрации иностранцев, действовало с 2022 года, а в Стамбуле приём возобновлён с 10 июня 2026 года — статус конкретного адреса всё равно проверяют до покупки.

Если вы живёте в стране не постоянно

1. Настройте автоматическую оплату счетов с турецкого счёта — иначе абонемент закроют за неуплату, и подключать придётся заново с новым залогом.
2. Оставьте доверенность человеку или компании, которая может подписать за вас документы, оплатить взносы и впустить мастера.
3. Договоритесь с управляющим комплекса о присмотре: раз в месяц открыть окна, проверить протечки, включить воду.
4. Перекрывайте воду на входе при отъезде: залив в отсутствие хозяина — самая частая причина крупного ущерба.

Два порога и одно ограничение. Вид на жительство по недвижимости даёт объект стоимостью от 200 000 долларов — правило действует для тапу, полученных с 16 октября 2023 года. Гражданство по программе инвестиций — от 400 000 долларов, с запретом продавать объект три года. Ограничение по кварталам, закрытым для регистрации иностранцев, действовало с 2022 года; в Стамбуле приём по прежде закрытым кварталам возобновлён с 10 июня 2026 года, но статус адреса всё равно проверяют в системе до задатка.

Вид на жительство: порог и как считают

• минимальная стоимость — 200 000 долларов (до 16 октября 2023 года было 75 000). Раньше приобретённые объекты оцениваются по правилам, действовавшим на дату покупки;
• сумма считается в лирах по курсу Центрального банка на день оформления тапу, а не по цене в объявлении;
• стоимость подтверждается отчётом об оценке лицензированной компании — он обязателен;
• разрешение краткосрочное, обычно на один-два года, с продлением, пока объект в собственности;
• проживание в стране для сохранения статуса требуется в разумных пределах: долгие отлучки — основание для отказа в продлении.

Кварталы, закрытые для регистрации. Ограничение вводили там, где доля иностранцев в квартале превышала установленный порог: купить квартиру там было можно, а получить по её адресу вид на жительство — нет. В Стамбуле приём возобновлён с 10 июня 2026 года; по другим провинциям статус конкретного адреса проверяют в управлении миграции до внесения задатка.

Гражданство за инвестиции

Условие	Значение
Минимальная сумма	400 000 долларов в недвижимость
Запрет на продажу	3 года, отметка вносится в тапу
Оценка объекта	обязательный отчёт лицензированной компании
Оплата	банковским переводом, со справкой о продаже валюты
Срок рассмотрения	обычно от нескольких месяцев
Проживание в стране	не требуется

Можно набрать сумму несколькими объектами, если все они куплены и оформлены под программу; доля в объекте для программы не годится — требуется полное право собственности. Помимо недвижимости закон допускает и другие пути — вложение капитала, банковский депозит, государственные ценные бумаги, паи фондов, создание 50 рабочих мест, — со своими порогами.

Последовательность действий: налоговый номер, счёт в турецком банке, перевод денег и продажа валюты через банк с получением справки, отчёт об оценке, сделка в кадастре с внесением отметки о запрете продажи, документ о соответствии, заявление на вид на жительство, заявление о гражданстве.

Какие объекты не засчитываются

• купленные у продавца-иностранца либо у вашей компании или компании с вашим участием;
• ранее принадлежавшие вам, вашему супругу или детям и проданные, чтобы купить снова;
• оплаченные наличными без банковского перевода — подтвердить платёж нечем;
• с заниженной суммой в тапу: учитывается официальная стоимость, а не та, что вы заплатили на самом деле;
• без действующего отчёта об оценке;
• объекты, которые уже использовались для получения гражданства другим лицом;
• земельные участки без строений — для программы требуется объект с этажной собственностью либо участок с постройкой.

Запрет перепродажи

При гражданстве — три года с отметкой в тапу: продать раньше нельзя, кадастр сделку не зарегистрирует. Аренда при этом разрешена, доход остаётся ваш.

При виде на жительство отдельного запрета нет, но статус привязан к собственности: продали объект — основание для продления исчезло.

После трёх лет ограничение снимается, и объект продаётся свободно, кроме обратной продажи прежнему владельцу или его близким родственникам. Учтите налог на прирост стоимости: при продаже в течение пяти лет с покупки разница между ценой покупки и продажи облагается налогом на доход, после пяти лет — нет.

Кто ещё получает статус вместе с вами

• вид на жительство — супруг и дети до 18 лет оформляются как члены семьи, каждому своё разрешение по вашему объекту;
• гражданство — распространяется на супруга и детей младше 18 лет; они подают заявления вместе с основным заявителем;
• совершеннолетние дети и родители права не получают: им нужны собственные основания;
• доля в объекте. Если недвижимость куплена в долях супругами, для программы гражданства такая покупка не проходит: требуется полное право собственности на объект, выходящий на порог.

Частая ошибка: оформить квартиру на двоих по половине и рассчитывать, что каждый выполнил условие. Для гражданства это закрывает путь целиком.

Сдавать свою квартиру иностранному владельцу можно, и разрешение на работу для этого не нужно. Ограничение одно, зато жёсткое: сдача на срок менее 30 дней приравнена к гостиничной деятельности и без лицензии отеля запрещена. Долгосрочная аренда законна, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале и требует уведомить иммиграцию о каждом жильце-иностранце в течение суток.

Может ли иностранный владелец сдавать квартиру

Да. Получение дохода от собственного имущества не считается работой, на которую нужно разрешение. Но граница проходит по услугам:

• сдавать своё — доход владельца, разрешение на работу не требуется;
• управлять чужими квартирами, искать арендаторов за комиссию, вести уборку и встречу гостей как услугу — это деятельность, для которой иностранцу нужны компания и разрешение на работу.

Поэтому владельцы, живущие за границей, обычно отдают квартиру агентству: за долгосрочную сдачу берут комиссию около месячной аренды, за посуточную — 15–30 % выручки. Договор с арендатором подписывает при этом сам владелец или агент по доверенности.

Посуточно и долгосрочно: разница по правилам

	Долгосрочная аренда (от 30 дней)	Посуточная (менее 30 дней)
Лицензия	не нужна	нужна лицензия отеля
Правила дома	обычно разрешено	почти всегда запрещено уставом
Регистрация договора	при сроке дольше 3 лет — в земельном управлении	не применяется
Риск	спор с арендатором	штраф и предписание прекратить

Гостиничная деятельность без лицензии наказывается штрафом до 20 000 бат и дополнительно до 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается; закон предусматривает и лишение свободы до года. Получить лицензию отеля на отдельную квартиру в жилом доме почти невозможно: её выдают на здание, а не на отдельный юнит.

Сверх этого закон о кондоминиуме запрещает вести в жилом доме коммерческую деятельность вне отведённых для неё помещений. Жалобы обычно идут от соседей и от офиса дома: поток незнакомых людей с чемоданами виден на ресепшене.

Договор аренды дольше 3 лет регистрируют в земельном управлении, иначе он действует только три года.

Налог с дохода от аренды

Арендная плата — доход, который декларируют в Таиланде независимо от того, живёте вы в стране или нет.

• Вычет расходов. Из дохода от сдачи зданий вычитают либо 30 % без подтверждения, либо фактические расходы, если они подтверждены документами.
• Ставка. К оставшейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 150 000 бат в год не облагаются, дальше ступени от 5 % до 35 %.
• Удержание у источника. Если арендатор — компания, она удерживает 5 % с каждого платежа; эта сумма засчитывается в годовой налог. Арендатор-человек ничего не удерживает.
• Две декларации в год. Полугодовую (доход января–июня) подают до конца сентября, годовую — до 31 марта следующего года; при электронной подаче срок обычно на неделю дольше.

Для декларации нужен налоговый номер: его получают в районной налоговой инспекции по паспорту и документу на квартиру. Налоговое резидентство возникает при 180 днях пребывания в году и влияет на доступные вычеты и на учёт дохода из-за рубежа, но налог с тайской аренды платят и нерезиденты.

Сдача квартиры не переводит её в коммерческую категорию по налогу на землю и строения: пока в ней живут, ставка остаётся жилой.

Уведомление о жильце-иностранце

Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе о поселившемся иностранце в течение 24 часов с момента заселения. Это уведомление TM.30, и обязанность лежит на владельце квартиры, а не на арендаторе.

1. Зарегистрируйтесь в системе уведомлений иммиграции или подайте бумажную форму в офис по месту нахождения квартиры.
2. Приложите копию паспорта арендатора со штампом въезда и документ о праве на квартиру.
3. Подавайте уведомление заново после каждого нового заезда арендатора из-за границы.

За неподачу владельцу выписывают штраф — по закону до 2 000 бат. Практическая цена ошибки выше: без записи о месте проживания арендатору откажут в продлении визы и в подаче отметки каждые 90 дней.

Что может запретить сам дом

Правила кондоминиума обязательны для всех владельцев и часто жёстче закона:

• запрет сдачи менее чем на 30 дней или на 6 месяцев — второй порог встречается в домах, где борются с посуточной сдачей;
• регистрация арендатора в офисе дома до заселения, с копией паспорта и договора;
• депозит за карту-ключ и въезд — от 1 000 до 5 000 бат, возвращается при выезде;
• ограничение числа проживающих и запрет размещать гостей на ночь сверх этого числа;
• запрет животных, ограничения на перевозку мебели по времени, плата за пользование грузовым лифтом при переезде.

Устав и решения собраний запрашивают в офисе дома до покупки, если вы берёте квартиру ради сдачи: инвестиционная модель, построенная на посуточной аренде, разбивается именно об эти пункты, а не о налоги.

Проверка объекта в Грузии начинается и заканчивается выпиской из Публичного реестра: в ней видно, кто собственник, какова площадь и кадастровый код, есть ли ипотека, арест или судебный спор. Выписку заказывают в Доме юстиции или онлайн, готовится она за минуты и стоит недорого. Юридическое сопровождение сделки обходится примерно в 200–500 долларов и окупается на первом же обременении, которое продавец забыл упомянуть.

Как получить выписку и что в ней смотреть

Выписку берут в Доме юстиции по кадастровому коду или адресу объекта, а также через сайт Национального агентства публичного реестра. Заказать её вправе любой — согласие продавца не требуется, достаточно кадастрового кода.

1. Собственник. Имя в выписке должно совпадать с паспортом продавца. Продаёт представитель — проверяют доверенность: срок, полномочия, апостиль.
2. Кадастровый код и адрес. Сверяют с договором и с фактическим объектом; ошибка в коде означает регистрацию другого объекта.
3. Площадь. Расхождение с фактической площадью — признак неузаконенной перепланировки или пристройки.
4. Категория земли. Для участка это ключевое: сельскохозяйственный участок иностранцу в собственность не оформят.
5. Обременения. Ипотека, залог, аренда, сервитут, право пользования третьих лиц.
6. Аресты и споры. Запись о наложенном аресте блокирует регистрацию перехода права.

Как проверить обременения, аресты и споры

• Свежесть выписки решает. Берите её в день подачи документов на регистрацию, а не за неделю: обременение регистрируется в тот же день, что и появляется.
• Ипотека. Продажа заложенного объекта возможна только с согласия банка или после снятия залога. Схема с погашением кредита деньгами покупателя выполнима, но платежи проводят через банк и в один день со снятием залога.
• Наследство. Если право получено недавно и по наследству, уточните, все ли наследники оформили доли; неоформленная доля — будущий спор.
• Совместная собственность супругов. Объект, купленный в браке, продаётся с согласия второго супруга.
• Судебные споры. О текущем разбирательстве по объекту в выписке может быть отметка; при сомнениях проверку поручают юристу.

Что делать, если объект или пристройка не узаконены

Самовольные пристройки, объединённые балконы, надстроенные мансарды и переоборудованные подвалы встречаются часто. Проблема не эстетическая: незарегистрированные метры не переходят к покупателю, потому что юридически их нет.

1. Сверьте площадь и планировку в выписке с фактическим состоянием квартиры.
2. Расхождение есть — требуйте узаконить до сделки: это обязанность продавца, а не ваша задача после покупки.
3. Узаконивание идёт через муниципалитет, занимает недели и месяцы и не всегда заканчивается согласованием.
4. Не хотите ждать — торгуйтесь: платите за метры, которые указаны в реестре, а не за фактические.

Какие долги переходят вместе с объектом

Формально долги — обязательство прежнего владельца, но на практике поставщики привязывают задолженность к абонентскому номеру объекта, и отключённое электричество достанется новому собственнику.

Перед сделкой берут справки об отсутствии задолженности:

• электроснабжение;
• водоснабжение;
• газ;
• сбор за обслуживание дома или комплекса;
• налог на имущество, если продавец им облагался.

Справки датируют днём сделки и прикладывают к договору. Если долг есть, его вычитают из цены и гасят в день расчёта.

Нужен ли юрист и сколько стоит проверка

Расход	Порядок суммы
Выписка из Публичного реестра	небольшая плата, выдаётся за минуты
Юридическое сопровождение	200–500 долларов
Услуги агента	2–3% от цены объекта
Регистрация перехода права	от 50 лари, срочная дороже

Юрист нужен там, где сделка нестандартна: покупка по доверенности, объект в залоге, наследство, доли, строящийся дом, покупка на компанию. Простая сделка с чистой выпиской проходит и без сопровождения — но выписку в этом случае вы читаете сами, а не верите распечатке от агента.

Признаки, при которых сделку лучше не продолжать

• Продавец отказывается назвать кадастровый код.
• В выписке другой собственник, а объяснение звучит как «оформим потом».
• Требуют задаток до получения выписки.
• Площадь в документах меньше фактической, узаконивать никто не собирается.
• Настаивают на расчёте наличными до регистрации перехода права.

Купить квартиру в Турции, ни разу не приехав, можно: сделку в кадастре проводит представитель по нотариальной доверенности, оформленной у турецкого нотариуса либо в консульстве Турции за рубежом. Всё остальное — налоговый номер, счёт в банке, полис DASK, отчёт об оценке — тоже делается через представителя.

Цена удобства — риск: доверенность передаёт право подписи, и объём этого права вы определяете сами. Широкая доверенность на все случаи жизни — главная ошибка удалённой покупки.

Что можно сделать без приезда

Шаг	Кто делает
Получение налогового номера	представитель или вы сами онлайн
Открытие счёта в турецком банке	обычно требует личного присутствия или видеоидентификации
Отчёт об оценке	представитель, по заказу оценочной компании
Полис DASK	представитель или онлайн
Подписание договора и оплата	перевод с вашего счёта
Регистрация в кадастре	представитель по доверенности
Получение тапу	представитель

Единственное, что чаще всего требует личного участия, — открытие банковского счёта: часть банков делает это по доверенности, часть настаивает на визите или видеоидентификации. Счёт при этом нужен обязательно: без перевода через турецкий банк не будет справки о продаже валюты, а без неё сделку иностранца не зарегистрируют.

Как оформить доверенность и на кого

1. Где оформлять. У нотариуса в Турции (если вы там были) или в консульстве Турции в стране проживания. Второй вариант — с переводом и апостилем сопутствующих документов.
2. Что нужно: загранпаспорт, фотография установленного формата, точные данные представителя (имя по документу и номер удостоверения личности), перевод паспорта на турецкий.
3. Кого назначать. Юриста, не связанного ни с продавцом, ни с агентством, продающим объект. Представитель от той же компании, что продаёт квартиру, представляет обе стороны сразу — это конфликт интересов, а не экономия.
4. Что записать в полномочиях: покупка конкретного объекта с указанием кадастровых данных, предельная цена, право подписи в кадастровом управлении, получение налогового номера, оформление DASK и абонементов.
5. Чего в доверенности быть не должно: право продавать имущество, брать кредиты и закладывать объект, открывать компании, распоряжаться деньгами на ваших счетах без ограничений.
6. Срок. Ограничьте доверенность несколькими месяцами — ровно на сделку. Бессрочная доверенность живёт своей жизнью и после сделки.
7. Отзыв. Доверенность отзывается через нотариуса; сделайте это сразу после регистрации права.

Риски и как их закрыть

• Покупка не того объекта. Закрывается указанием кадастровых данных прямо в доверенности: провинция, уезд, квартал, участок, номер помещения.
• Завышение цены. Закрывается предельной ценой в доверенности и оплатой напрямую продавцу с вашего счёта, а не через посредника.
• Скрытые обременения. Закрывается выпиской из кадастра: ипотека, арест, права третьих лиц видны в записи о праве.
• Объект не соответствует описанию. Закрывается видеоосмотром с независимым человеком, фотографиями с привязкой к адресу и отчётом оценщика, где есть снимки и площадь.
• Долги по обслуживанию и коммунальным услугам. Закрывается справками управляющей компании и сбытовых организаций до подписания.
• Незаконная перепланировка или отсутствие разрешения на заселение. Закрывается сверкой проекта, тапу и фактического состояния — это работа оценщика и юриста.
• Злоупотребление доверенностью. Закрывается узким объёмом полномочий, коротким сроком и отзывом сразу после сделки.

Кто может представлять покупателя

• юрист — предпочтительный вариант: несёт профессиональную ответственность;
• знакомый, живущий в Турции — дешевле, но без ответственности и опыта;
• сотрудник агентства — конфликт интересов, если агентство продаёт этот же объект;
• родственник — допустимо, если он понимает, что подписывает;
• представитель застройщика — не годится: это подпись продавца за покупателя.

Представителю нужен турецкий идентификационный номер и данные документа — их вписывают в доверенность.

Как контролировать процесс на расстоянии

1. Проверяйте записи о своём объекте в государственном сервисе кадастра: заявки, отметки, переход права видны в личном кабинете, доступ к нему получают с турецким идентификационным номером.
2. Требуйте документы по каждому шагу — выписка из кадастра, отчёт об оценке, договор, квитанции об оплате налога и сборов, полис DASK, справка о продаже валюты.
3. Платите со своего счёта на счёт продавца, а не наличными и не на счёт представителя. Банковская проводка — доказательство оплаты для программ вида на жительство и гражданства.
4. Фиксируйте предельную цену в договоре и в доверенности.
5. Проводите видеосвязь в день осмотра и в день сделки: короткий звонок с обходом квартиры стоит ноль, а спасает от многого.
6. Получите оригинал тапу и его скан сразу после регистрации и сверьте данные: имя, кадастровые сведения, площадь, заявленную стоимость.
7. Отзовите доверенность и смените коды доступа к банковскому счёту, если они были у представителя.

Проверка сводится к четырём вещам: подтвердить право продавца по реестру земельного департамента, убедиться в отсутствии ипотеки и долгов по обслуживанию, осмотреть само здание и прочитать договор до подписания. На это уходит от нескольких дней до двух недель, и это единственный этап, который дешевле не ускорять.

Какие документы запросить у продавца

• выписка о праве собственности (title deed) — основной документ; в нём номер объекта, площадь, имя владельца и доля;
• паспорт и Emirates ID владельца — имя обязано совпадать с выпиской буква в букву;
• договор с застройщиком (SPA) и подтверждение оплаты — если объект куплен на стадии строительства и ещё не передан;
• справка застройщика или управляющей компании об отсутствии долгов по взносам на обслуживание;
• письмо банка об остатке долга — если объект в ипотеке;
• договор аренды и его регистрация, если в квартире живёт арендатор;
• доверенность с легализацией — когда продаёт представитель, а не собственник.

Отдельно проверяется, сколько собственников у объекта: при совместной собственности на сделку нужны все, а при наследстве — судебное решение о наследниках.

Как проверить право собственности в реестре

1. Сверить номер объекта из выписки с данными реестра земельного департамента эмирата — в Дубае это делается в мобильном приложении Dubai REST и на портале департамента, в Абу-Даби — на портале эмирата.
2. Проверить, что площадь и назначение в реестре совпадают с рекламным описанием: разница между полезной и общей площадью — обычная причина спора о цене.
3. Посмотреть отметки об обременениях: ипотека, арест, запрет на отчуждение.
4. Убедиться, что объект относится к зоне, где иностранцу разрешена полная собственность.
5. Если продаёт компания — запросить лицензию и документ о полномочиях подписанта.

Проверка по реестру бесплатна или стоит символических денег, а поддельная выписка при такой сверке видна сразу.

Как узнать о долгах по обслуживанию и ипотеке

• Взносы на обслуживание. Управляющая компания выдаёт справку о состоянии счёта. Долг гасит продавец: без чистого счёта застройщик не выдаст согласие на переход права, а без него сделку не зарегистрируют.
• Ипотека продавца. Банк выдаёт письмо с суммой остатка. Схема стандартная: покупатель или его банк гасит остаток, банк снимает обременение, и только после этого регистрируется переход права.
• Штрафы и коммунальные долги. Проверяются вместе со справкой управляющей компании; отдельно закрывается счёт за электричество и воду и переоформляется депозит.
• Арендатор в квартире. Действующий договор аренды сохраняется при смене собственника: выселить арендатора сразу нельзя, для освобождения жилья требуется предупреждение за 12 месяцев по установленной процедуре.

Как проверить состояние здания и управляющую компанию

1. Заказать технический осмотр (snagging) — специалист проверит электрику, сантехнику, кондиционирование и отделку. Стоит ориентировочно 500–2 500 дирхамов и особенно нужен при приёмке новостройки.
2. Спросить размер взноса на обслуживание за квадратный метр и его динамику за 3 года: резкий рост означает проблемы в доме или недобор в резервный фонд.
3. Посмотреть общие зоны: лифты, парковку, бассейн, состояние фасада. Заброшенные общие зоны — верный признак слабой управляющей компании.
4. Узнать возраст здания и историю ремонтов. В домах старше 10–15 лет ближайшие крупные работы оплачиваются из взносов собственников.
5. Проверить, есть ли у здания ассоциация собственников и публикует ли она бюджет.

Зачем нужен независимый юрист или консультант

Агент получает комиссию со сделки, поэтому его интерес — закрыть её, а не отговорить. Независимая проверка стоит ориентировочно 3 000–10 000 дирхамов и окупается в случаях, где ошибка стоит дороже:

• покупка по доверенности или дистанционно;
• объект в ипотеке или под арестом;
• наследство, развод, несколько собственников;
• покупка через компанию или иностранную структуру;
• нестандартный договор застройщика с необычным порядком расторжения.

Что именно проверяет юрист: полномочия подписантов, чистоту цепочки права, соответствие договора закону эмирата, порядок возврата задатка и подсудность спора.

Из-за чего сделки срываются

• расхождение имени продавца в паспорте и выписке о праве;
• незакрытый долг по взносам на обслуживание — согласие застройщика не выдают;
• ипотека, о которой продавец не сказал заранее;
• доверенность без легализации или с истёкшим сроком;
• отсутствие согласия второго собственника;
• объект, не зарегистрированный в реестре, — обычно это признак недостроя или неоформленной новостройки.

Куда обращаться

• Земельный департамент эмирата (в Дубае — dubailand.gov.ae, приложение Dubai REST) — выписка о праве, обременения, проверка брокера и проекта.
• Управляющая компания здания — справка об отсутствии долгов по взносам.
• Банк продавца — письмо об остатке ипотечного долга и снятии обременения.
• Агентство по регулированию недвижимости эмирата — жалобы на брокера и застройщика.

Квартиру в строящемся доме в Таиланде оплачивают частями: бронь, первый взнос при подписании договора, платежи по ходу стройки и крупный остаток в день передачи ключей. Деньги идут напрямую застройщику — счёт условного депонирования закон разрешает, но не требует, и в обычной сделке его не открывают. Поэтому разрешения проекта проверяют до первого платежа, а не после.

Как устроен график платежей

1. Бронь. Обычно 50 000–200 000 бат, в дорогих проектах около 1 % цены. Платёж закрепляет за вами конкретную квартиру на 7–30 дней, до подписания основного договора. Бронь почти всегда невозвратная.
2. Первый взнос при подписании договора. Чаще всего 15–30 % цены за вычетом брони. Иностранцу в кондоминиуме обычно называют верхнюю границу этого диапазона.
3. Рассрочка на время стройки. Либо равные ежемесячные платежи до сдачи, либо платежи по этапам: закончен каркас, закрыт контур, начата отделка. Совокупно на этот период приходится 10–40 % цены.
4. Остаток при передаче. 50–70 % цены платят в день регистрации перехода права в земельном управлении. Это самый крупный платёж, и под него планируют перевод денег из-за границы.

Этап	Типичная доля цены	Когда
Бронь	50 000–200 000 бат	сразу
Договор купли-продажи	15–30 %	7–30 дней после брони
Платежи по ходу стройки	10–40 %	до сдачи дома
Передача и регистрация	50–70 %	в день сделки в земельном управлении

Для квартир в кондоминиуме министерство утвердило типовую форму договора: условия, которые ухудшают положение покупателя по сравнению с ней, не действуют, даже если вы их подписали. Договор на английском — перевод; юридическую силу имеет тайский текст, и сверять нужно именно его.

Чем подтверждают, что проект получил разрешения

Копии документов просят у отдела продаж и проверяют до первого платежа:

• Свидетельство о праве на землю проекта — на чьё имя оформлен участок и нет ли на нём ипотеки. Земля под стройкой почти всегда заложена банку; в договоре должно быть условие о снятии обременения с вашей квартиры к моменту передачи.
• Разрешение на строительство от местной администрации — на тот объём и этажность, которые показывают на плане продаж.
• Заключение экологической экспертизы — обязательное для жилых проектов от 80 квартир или площадью более 4 000 м². Продажи часто открывают до его получения; отказ или требование переделать проект сдвигает сроки на месяцы.
• Регистрация компании-застройщика в реестре министерства торговли: возраст компании, уставный капитал, сданные проекты.
• Письменное подтверждение, что квартира продаётся в иностранной квоте. Иностранцам принадлежит не более 49 % площади квартир дома; если ваша квартира попала в тайскую часть, зарегистрировать её на себя вы не сможете.

Что происходит с деньгами покупателя до сдачи дома

Ваши платежи — оборотные средства стройки, а не защищённый депозит:

• Счёт условного депонирования необязателен. Закон позволяет держать деньги у банка-посредника до выполнения обязательств, но обязанности застройщика открывать такой счёт нет. В небольшом или незнакомом проекте об этом договариваются отдельно и закрепляют в договоре.
• Гарантия возврата — только договор. Опираться приходится на его условия о просрочке и расторжении и на историю застройщика.
• Валютные документы. Оплату из-за границы переводят в иностранной валюте, указывая в назначении платежа покупку конкретной квартиры. По переводу от 50 000 долларов США банк выдаёт форму валютной операции, по меньшим суммам — справку о зачислении. Эти бумаги нужны дважды: при регистрации права и потом при выводе денег от продажи.

Если сроки сдачи сорваны или проект остановлен

1. Письменное требование застройщику с отсылкой к пункту договора о сроке передачи. Переписка в мессенджере доказательством не станет — нужно письмо с отметкой о вручении или почтой с уведомлением.
2. Пеня за просрочку. Типовой договор кондоминиума предусматривает неустойку за каждый день задержки передачи. Если её размер вычеркнут или занижен, работает законная ставка процентов за просрочку по гражданскому кодексу.
3. Расторжение с возвратом. При существенной просрочке покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать уплаченное назад вместе с процентами. Уведомление о расторжении тоже делают письменно.
4. Жалоба. Управление защиты прав потребителей принимает обращения по договорам с застройщиками; вопросы регистрации кондоминиума и продажи квартир — к земельному департаменту провинции.
5. Суд по потребительским делам. Покупатель-потребитель освобождён от судебной пошлины, иск подают по месту нахождения объекта. Рассмотрение занимает от нескольких месяцев до пары лет.

Отдельный сценарий — банкротство застройщика: требования покупателей попадают в общую очередь кредиторов, а достраивать дом может банк-залогодержатель или новый инвестор. Чем раньше собрана папка договоров и платёжек, тем проще заявить требование.

Чем документы отличаются от вторичного рынка

Что	Строящийся дом	Вторичный рынок
Основной документ до сделки	договор с застройщиком и разрешения проекта	свидетельство о праве на квартиру
Кто продавец	компания-застройщик	человек или компания
Долги по содержанию	ещё не начислялись	справка юридического лица дома об отсутствии задолженности
Иностранная квота	подтверждает застройщик в договоре	подтверждает письмом юридическое лицо дома
Главный риск	сроки и качество стройки	скрытые долги и обременения

На вторичном рынке вы видите готовую квартиру и её документы; в строящемся доме — только бумаги проекта, поэтому вес проверок смещается на застройщика: сколько домов он сдал, были ли просрочки, чем закончились его прошлые проекты в этой же провинции.

Сдавать купленную квартиру иностранный собственник вправе. Условий три: уведомить районный орган управления жильём о том, что квартира сдаётся, платить налог с дохода и не превращать жильё в гостиницу. Налог при годовой выручке выше порога — 10% с оборота: 5% налога на добавленную стоимость и 5% подоходного. Посуточная сдача в обычном жилом доме запрещена, и штрафуют за неё собственника, а не гостя.

Что нужно оформить до первого арендатора

1. Сертификат собственности на руках — сдавать квартиру, на которую документ ещё не выдан, нельзя.
2. Уведомление районного органа управления жильём о сдаче: для иностранного собственника это отдельное требование закона.
3. Договор аренды в письменной форме, в донгах. Нотариальное удостоверение не обязательно, но договор понадобится налоговой и управляющей компании дома.
4. Регистрация налогоплательщика — по месту нахождения квартиры, с получением налогового номера, если его ещё нет.
5. Регистрация пребывания арендатора-иностранца в местном органе полиции. За постояльцев в своей квартире отвечает собственник.

Отдельного разрешения на предпринимательскую деятельность физическому лицу для сдачи жилья не требуется: достаточно налоговой регистрации и деклараций.

Сколько платят с дохода

Годовая выручка от аренды	Что платится
до порога освобождения (200 млн ₫ в год)	налог не начисляется
выше порога	5% НДС + 5% подоходного налога с полной суммы выручки

Важная деталь: 10% считаются с оборота, а не с прибыли. Плату за обслуживание дома, ремонт и комиссию агентства из базы не вычитают. Если по договору коммунальные платежи входят в стоимость аренды, они тоже попадают в базу — поэтому их обычно выносят отдельной строкой и оставляют на арендаторе.

К этому добавляется годовой лицензионный сбор — от 300 тыс ₫ до 1 млн ₫ в зависимости от оборота; при выручке ниже порога освобождения он не взимается.

Декларацию подают по каждому договору либо раз в год — способ выбирается при регистрации. Просрочка уплаты даёт пеню, а неучтённая аренда всплывает при продаже квартиры и при проверке дома управляющей компанией.

Посуточная сдача

Краткосрочная сдача в жилом многоквартирном доме считается использованием жилья не по назначению и запрещена. На практике это означает:

• управляющие компании блокируют карты доступа и лифты для потока гостей;
• жалоба соседей заканчивается штрафом собственнику;
• площадки бронирования снимают объявление по обращению управляющей компании.

Законная посуточная сдача возможна в зданиях с назначением апарт-отеля или сервисных апартаментов (condotel, officetel), где такая деятельность заложена в проект, а также при оформлении гостиничной деятельности с соблюдением требований к безопасности и регистрации гостей. Назначение здания указано в документах проекта — это первое, что нужно проверить, если посуточная сдача входит в план окупаемости.

Управляющая компания

Формат	Комиссия	Что входит
Долгосрочная аренда	10–20% арендной платы	поиск арендатора, договор, сбор платежей, мелкий ремонт
Посуточная сдача	20–30% выручки	заселение, уборка, бельё, объявления на площадках
Разовый поиск арендатора	0,5–1 месячная плата	только подбор и договор

Чего управляющая компания обычно не берёт на себя: уплату ваших налогов, уведомление органа управления жильём и ответственность за простой. Налоговые обязанности остаются на собственнике, даже когда деньги приходят через посредника.

Что учесть в расчёте доходности

• Доходность по квартирам в крупных городах — порядка 4–6% годовых в донгах до налогов; посуточная сдача даёт больше валовой выручки при заметно больших расходах и простоях.
• Плата за обслуживание дома платится и в месяцы простоя.
• Ремонт и мебель обновляются каждые 3–5 лет: в сегменте аренды экспатами это условие спроса.
• Курс валюты: аренда получается в донгах, а расходы на жизнь могут быть в другой валюте.

Если квартира куплена ради дохода, планируйте её как бизнес с оборотным налогом 10% — по итоговым цифрам это ближе к реальности, чем расчёт по одной арендной ставке.